Las subastas judiciales electrónicas llegaron a las subastas españolas en 2015, transformando las subastas judiciales tradicionales, que eran obligatoriamente presenciales, en procesos electrónicos transparentes y accesibles para todos.
Gracias a la Ley 19/2015, las subastas judiciales electrónicas democratizaron el acceso, permitiendo la participación de cualquiera, desde su casa, en pijama y zapatillas y mientras se tomaba su bol de cereales con leche.
La implementación de las subastas judiciales electrónicas supuso una auténtica revolución en el sistema de ejecución de bienes en España.
Lo sé porque yo estaba allí.
A continuación os dejo unas nociones básicas para una primera aproximación para aprender cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas. De manera que si te estás preguntando cómo es el procedimiento de subasta judicial de inmuebles esta lectura es para ti.
Tabla de Contenidos
- 1. Transformación del panorama de las ejecuciones de bienes
- 2. Cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas en el Portal de Subastas del BOE
- 2.1 Procedimiento para la inscripción y participación en el Portal de Subastas del BOE mediante clave de acceso o certificado digital
- 2.2 Los juzgados en las subastas judiciales electrónicas
- 2.3 Tres cosas a tener en cuenta respecto a los juzgados.
- 2.4 Legislación sobre las subastas judiciales electrónicas
- 2.5 Fianza para participar en una subasta telemática
- 2.6 Las cargas registrales anteriores o preferentes
- 2.7 La situación posesoria
- 3. Paso a paso del proceso en las subastas judiciales electrónicas
- 3.1 Aprobación del remate (el temido artículo 670 de la L.E.C.)
- 3.2 Cesión de remate
- 3.3 Adjudicación
- 3.4 Entrega del inmueble
- 11. Cinco consejos finales
- 12. Las subastas judiciales electrónicas han venido para quedarse
- y 13. ¿Realmente quieres triunfar en las subastas? apúntate al curso online TOPsubastas
- Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
1. Transformación del panorama de las ejecuciones de bienes
La digitalización de las subastas judiciales facilitó enormemente el proceso para todas las partes involucradas. Anteriormente, las subastas presenciales requerían la asistencia física de los interesados, lo que limitaba la participación y, en muchos casos, favorecía la opacidad y la falta de competencia.
Con la llegada de las subastas judiciales electrónicas, cualquier persona puede participar desde cualquier lugar, siempre que disponga de un certificado digital válido y esté registrada en el Portal de Subastas del BOE.
Y como todas las pujas son anónimas, ahora mismo son absolutamente imposibles los pactos entre subasteros, que anteriormente se hacían para controlar que no subiese el precio de adjudicación. Ahora toda esa opacidad se acabó.
2. Cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas en el Portal de Subastas del BOE
Actualmente, todas las subastas judiciales, notariales y también las subastas de Hacienda, se celebra en el Portal de Subastas del BOE.
Este portal es accesible para cualquier ciudadano que desee participar en una subasta. A través de esta plataforma, se publican todos los anuncios de subasta, se gestionan las pujas y se finalizan las adjudicaciones.
El Portal de Subastas del BOE ofrece múltiples funcionalidades que facilitan la participación, como la posibilidad de buscar subastas por diferentes criterios (tipo de bien, ubicación, etc.), realizar pujas de manera segura y transparente, y recibir notificaciones sobre el estado de las subastas en las que se ha participado.
Además, el portal garantiza la protección de los datos personales y la seguridad de las transacciones.
Ya lo he mencionado, pero lo vuelvo a repetir: todas las pujas son anónimas.
2.1 Procedimiento para la inscripción y participación en el Portal de Subastas del BOE mediante clave de acceso o certificado digital
Para participar en una subasta judicial electrónica a través del Portal de Subastas del BOE, es necesario estar registrado en la plataforma. El procedimiento de inscripción es sencillo y se puede realizar de dos maneras: mediante una clave de acceso o utilizando un certificado digital. A continuación, se detallan los pasos para cada método:
● Clave de acceso: Los usuarios pueden registrarse en el portal creando una cuenta con un usuario y contraseña. Esta clave se obtiene mediante un proceso de verificación que incluye la introducción de datos personales y la validación a través de un correo electrónico.
● Certificado digital: Alternativamente, los usuarios pueden utilizar un certificado digital emitido por una autoridad certificadora reconocida. Este método es más seguro y agiliza el proceso de inscripción. El certificado digital permite autenticar la identidad del usuario de manera fiable y es imprescindible para realizar ciertas transacciones en línea.
2.2 Los juzgados en las subastas judiciales electrónicas
Los juzgados juegan un papel fundamental en las subastas judiciales electrónicas. Son responsables de ordenar la subasta de bienes embargados y supervisar todo el proceso. El juzgado encargado de la ejecución debe:
➡️ Valorar los bienes: Determinar el valor de los bienes embargados, que servirá como base para las pujas.
➡️ Emitir el Edicto de Subasta, que pone en marcha el proceso.
➡️ Una vez finalizada la subasta, dictar el decreto de Aprobación de remate según los criterios de los artículos 670 y 671 de la LEC.
➡️ Una vez ingresado el precio del remate, dictar el Decreto de Adjudicación: Son solo dos palabras, pero el plazo desde que se paga el precio del remate hasta que se dicta el Decreto de Adjudicación no es poca cosa.
➡️ Supervisar todo el proceso: Garantizar que la subasta se realice de acuerdo con las normativas vigentes y resolver cualquier incidencia que pueda surgir durante el proceso.
2.3 Tres cosas a tener en cuenta respecto a los juzgados.
1- Los plazos: Toda inversión en las subastas judiciales electrónicas pasa necesariamente por un juzgado y, creedme, eso es una muy mala noticia porque los juzgados NO son, precisamente, campeones del mundo de la productividad. El novato deberá, por tanto, hacerse a la idea de que el transcurso del tiempo es muy diferente dentro de un juzgado que fuera de el.
2- Las personas: hay que contar con los funcionarios, que llevan los asuntos judiciales, es decir, nuestras inversiones. Hay que conocer muy bien la psicología de los funcionarios judiciales y procurar no enfrentarse nunca a ellos: su posición privilegiada respecto a nuestras inversiones les permite hacernos mucho daño. Además, en general, hacen lo que pueden teniendo en cuenta que los juzgados están cada vez más atascados.
Por cierto, atascados porque en realidad no hacen todo lo que podrían hacer, por ejemplo, cumplir sus horarios de trabajo. ¿Cómo podemos esperar que los juzgados funcionen razonablemente bien si los secretarios judiciales, ahora llamados LAJ, no llegan a su puesto de trabajo a la hora en que deberían llegar? Ellos son los encargados de organizar el trabajo y quienes deberían sacar el látigo para motivar a sus funcionarios y, obviamente, si son los primeros en no cumplir, difícilmente el juzgado cumplirá los plazos.
3- El sheriff: El mandamás del juzgado es el Letrado de la Administración de justicia, que antes se conocía como secretario judicial. No es que haya que llevarse bien con él, es que es el amo del tinglado; el encargado por ley de llevar a cabo las ejecuciones. Él toma todas las decisiones, y sus caprichos
y excentricidades nos van a torturar con toda seguridad.
El LAJ es el responsable en el juzgado del procedimiento de subasta judicial de inmuebles y él decide desde cómo actuar en una subasta judicial hasta las causas válidas de suspensión de la subasta judicial; pasando por el remate judicial en vía de apremio.
Ahora bien, comprar piso en subasta judicial no es ninguna broma, de manera que cuando sintamos que sus decisiones no son acordes con la Ley o cuando estemos ante un auténtico desconocedor del Derecho, no hay que dudar en plantarle cara, personarse en el procedimiento con abogado y procurador y recurrir sus decisiones para que, finalmente, el juez del juzgado tenga la última palabra. O la penúltima, porque si el daño es grande siempre podremos apelar, y que sea la Audiencia Provincial quien decida; pero esto último aumenta los costes y habrá que estudiar muy bien si esa solución merece la pena.
2.4 Legislación sobre las subastas judiciales electrónicas
En la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el capítulo VI es el que trata del procedimiento de apremio y, dentro de ese capítulo, la sección 5 trata de la subasta de bienes muebles (y además es supletoria para todo lo que se incluya en la de bienes inmuebles) y la sección 6 versa sobre la subasta judicial de inmuebles.
2.5 Fianza para participar en una subasta telemática
Para participar en las subastas del Portal de Subastas del BOE es necesario haber depositado una fianza del 5 % (por ciento) del Tipo de Subasta (artículo 647.1 de la L.E.C.). Ese depósito se efectúa por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, mediante retención de saldo de cuenta corriente, utilizando los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pone a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras (artículo 647.1.3 de LEC).
Es esencial que los participantes se aseguren de tener los fondos necesarios disponibles para realizar la consignación a tiempo. De no hacerlo, no podrán participar en la subasta. es increíble la cantidad de novatos que se quedan en las puertas por no tener bien engrasado el asunto del depósito.
Este depósito asegura la seriedad de los postores y se devuelve a aquellos que no resulten adjudicatarios.
2.6 Las cargas registrales anteriores o preferentes
Un aspecto crucial al participar en una subasta judicial es entender las cargas registrales que pesan sobre el bien subastado. Las cargas registrales anteriores o preferentes son deudas o derechos que afectan a la propiedad y que el adjudicatario deberá asumir.
Es fundamental revisar la Certificación de Cargas colgada en el Portal de Subastas del BOE (o una Nota Simple, cuando no la hayan colgado) para conocer todas las cargas que afectan al bien antes de realizar una oferta. Este conocimiento permitirá al postor tomar una decisión informada y evitar meter la pata bien metida.
Las cargas o gravámenes anteriores al crédito del actor (si los hubiere) continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642 de la L.E.C.).
Además, se entiende que los licitadores aceptan como bastante la titulación existente o que no existan títulos. O sea, que nada de hacerse los listos y pretender que el precio pagado en la subasta se utilice para liquidar las deudas o cargas anteriores.
Lo que se paga en la subasta se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores. Y si aún así siguiera habiendo sobrante, el que haya se le entregará al deudor (ex-propietario). Y esto es así aunque haya cargas registrales anteriores y aunque haya deudas de comunidad y de IBI.
La Certificación Registral podrá consultarse a través del Portal de Subastas del BOE, quedando el Registro de la Propiedad correspondiente como responsable de facilitarla a través del portal, así como la información registral actualizada a la que se refiere al artículo 667 de la L.E.C. y la referencia catastral, si está incorporada a la finca.
Si esto es así, es decir, si finalmente es cierto (por ahora no lo es) que cada Registro de la Propiedad
se responsabiliza de facilitar al Portal de Subastas la información actualizada de cada finca subastada, en ese caso, el juzgado NO facilitará a los interesados el acceso a la Certificación Registral, salvo a las partes personadas en autos. Se acabó ir a los juzgados a que te enseñen el expediente judicial. Ya veremos. Por ahora yo sigo viendo expedientes, aunque sí, es cierto, que cada vez hay menos juzgados que los muestran.
2.7 La situación posesoria
La situación posesoria se refiere a quién tiene la posesión física del bien subastado en el momento de la subasta. Esta puede influir en la facilidad con la que el adjudicatario puede tomar posesión del bien. Las situaciones posibles incluyen:
• Propietario ocupante: El propietario original sigue ocupando el inmueble, lo que es habitual, pero que nos complica poco a oana porque el juzgdo tiene la responsabilidad de entregarnos la Posesión.
• Inquilinos: El inmueble está alquilado, lo que puede complicar el desalojo, dependiendo de la fecha del contrato de alquiler.
• Bien desocupado: No hay ocupantes, lo que facilita la toma de posesión inmediata por parte del adjudicatario.
• Chusma okupa: A esta gentuza el juzgado les tiene que desalojar sin contemplaciones.
Todo lo que se menciona en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. acerca de informar a los postores sobre la situación posesoria es una engañifa que no sirve apenas para nada. La inmensa mayoría de los juzgados suelen introducir en el edicto de subasta la fórmula de que desconocen la situación posesoria.
Los licitadores deberán hacer por su cuenta las averiguaciones pertinentes respecto al estado posesorio del inmueble subastado si es que saben lo que les conviene.
3. Paso a paso del proceso en las subastas judiciales electrónicas
Las subastas judiciales electrónicas se regulan con arreglo a los artículos 648, 649, 652 y 653 de la L.E.C., de los que se pueden extraer las siguientes reglas que nos muestran cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas:
➡️ La subastas telemáticas tienen lugar en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta está dotada con un número de identificación único asignado al expediente en que se ha acordado, cualquiera que sea el número de lotes de los que esté compuesta.
➡️ La subasta judicial electrónica se abre a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio contiene exclusivamente la fecha de este, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. Aquí tenéis un ejemplo de anuncio en el BOE.
➡️ Para poder participar en la subasta judicial electrónica, los interesados deben estar dados de alta como usuarios del sistema, para lo que es imprescindible tener instalado en el navegador un certificado de firma electrónica, aunque más adelante puede bastar con el usuario y contraseña.
➡️ La Ley menciona toda la información que el juzgado, el ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor pueden colgar en el Portal de Subastas, pero que nadie espera que tal cosa se produzca pues, en Hispanistán, las leyes no se cumplen y nunca pasa nada.
De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas y no se les cae la cara de vergüenza. El registrador tampoco lo hace, de manera que un porcentaje elevadísimo de subastas se están celebrando sin que los postores dispongamos de la información registral.
➡️ Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas del B.O.E., que devuelve un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electrónicamente la puja.
➡️ El postor debe también indicar si consiente o no la reserva de postura a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 de la L.E.C. y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
➡️ Son admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose, en los dos últimos supuestos, que se puede consentir desde ese momento la reserva de postura mencionada en el punto anterior, por lo que el sistema, antes de aceptar esta última puja, nos preguntará si la misma significa nuestro deseo de que quede en reserva por si el ganador de la subasta la acaba quebrando. Por eso, al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.
➡️ La subasta dura veinte días naturales, en los que se podrán enviar las pujas. El sistema permite realizar pujas en cualquier momento del día, ofreciendo flexibilidad y conveniencia a los participantes. Sin embargo, a las 24:00 horas del último día, la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura publicada, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por hasta un máximo de 24 horas. O sea, novatos, que tendréis que prepararos para largas noches en vela si pretendéis comprar.
➡️ Suspensión temporal de la subasta: en el caso de que el letrado de la Administración de Justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque esta ya se hubiera iniciado: la suspensión por un periodo superior a quince días lleva consigo la devolución de las fianzas.
Causas de suspensión de la subasta judicial electrónica. Cualquier motivo es bueno para suspender una subasta, desde la promesa de pago por parte del deudor hasta que alguien ha descubierto que el tipo de subasta está mal calculado o que hay cualquier defecto en el edicto de subasta. lo repito, hay mil motivos por los que una subasta puede suspenderse.
Si la subasta se ha suspendido temporalmente, al reactivarse, lo hará en el momento exacto en el que quedó suspendida.
➡️ Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor (o eso dice la Ley) y la postura que formuló. En ese momento, se devolverán las fianzas consignadas por los postores, excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.
➡️ La devolución de dichas consignaciones (fianzas) corresponde en todo caso al Portal de Subastas electrónicas del Boletín Oficial del Estado y, en ningún caso, al juzgado.
➡️ Las devoluciones siempre se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro.
➡️ En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor pagar íntegramente lo que debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados o hipotecados. También el tercer poseedor puede liberar el bien satisfaciendo lo que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a la que esté sujeto el bien.
Esto ha sido así siempre, solo que ahora, como el Portal de Subastas del BOE se demora entre tres y quince días en enviarle al juzgado la información con el resultado de la subasta, resulta que ello deriva en que el juzgado tarda más en dictar la aprobación del remate y así el demandado tiene más tiempo para liquidar su deuda y suspender la subasta.
3.1 Aprobación del remate (el temido artículo 670 de la L.E.C.)
Si te estás preguntando qué es el remate en una subasta, debes saber que el remate es el mejor precio ofrecido en la subasta judicial.
Sobre los artículos 670 y 671 de la LEC no tengo nada que decir. Son dos artículos MUY COMPLICADOS y de difícil interpretación. Por ello me remito a las unidades 16 y 17 de mi curso de subastas TOPsubastas.
Algo me tengo que dejar en el tintero para conocimiento exclusivo de mis alumnos.
3.2 Cesión de remate
La cesión de remate es una figura legal que permite al adjudicatario ceder su derecho a adjudicarse el bien a un tercero. Este proceso debe cumplir con ciertos requisitos:
Solo el ejecutante o los acreedores posteriores pueden hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y, todo ello, previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente (artículo 647.3 de la L.E.C.)
30- Es muy importante saber de antemano a qué nombre se quiere poner la vivienda, pues es absolutamente imposible cambiar el titular después de celebrada la subasta.
3.3 Adjudicación
La adjudicación es el acto por el cual el juzgado declara que el bien subastado se transfiere al mejor postor. Los pasos incluyen:
- Decreto de Aprobación del remate
- Pago del precio del remate
- Trámites para la aprobación de las Costas Judiciales
- Dictado del Decreto de Adjudicación
- Entrega del Testimonio del Decreto de Adjudicación y de los Mandamientos de Cancelación de Cargas
Decreto de adjudicación: aprobado el remate y consignada la diferencia entre la fianza y el precio de adjudicación (antes de que transcurran los 40 días naturales de plazo) en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado, se dictará el Decreto de Adjudicación que es, a todos los efectos, el título de propiedad de la finca subastada.
Y, ¡por favor! dejad de preguntarme por el plazo que hay para que el juzgado dicte el Decreto de Adjudicación: eso depende de cada juzgado, de su situación particular, de lo atascado que esté, de la motivación del secretario o de los funcionarios. Hay juzgados que tardan un mes, y también hay juzgados que tardan más de un año.
3.4 Entrega del inmueble
32- Si el inmueble estuviera ocupado y el adjudicatario lo solicita antes de transcurrido un año, el letrado de la Administración de Justicia acordará, de inmediato, el lanzamiento del ocupante cuando el Tribunal haya resuelto que dicho ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
33- Y aquí es donde entra en juego la investigación que en el punto seis recomendé a los licitadores hacer por su cuenta y riesgo. Si el piso está legalmente arrendado, habrá que analizar el arrendamiento y decir en qué situación se encuentra.
34- Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.
11. Cinco consejos finales
Una vez conocemos cómo funcionan las subastas judiciales, para asegurarse de no meter nunca la pata tan solo hay que seguir estos cinco consejos.
Primer consejo: Es imprescindible estudiar a fondo el expediente judicial, mientras sea posible.
Segundo consejo: igualmente, hay que conocer profundamente el estado de cargas registrales. La Certificación de Cargas es nuestra mejor amiga.
Tercer consejo: Siempre hay que comprobar la existencia del inmueble. Parece broma, pero, creedme, lo digo muy en serio.
Cuarto consejo: hay que valorar el inmueble con exactitud. Algo que parece fácil, pero que, actualmente, es casi lo más difícil de todo lo que hasta aquí he escrito hoy.
Quinto consejo: y un último consejo, casi el más importante. Si tienes cualquier duda, NO participes. Deja correr la subasta. Hay muchas subastas, pero tu dinero es finito. Si al principio de haber entrado en este negocio lo gastas en la subasta equivocada no te vas a poder recuperar.
12. Las subastas judiciales electrónicas han venido para quedarse
Es decir, que o te adaptas a ellas y tragas con los cambios venidos o por venir, o dejas este negocio y te vas al Retiro a echarle miguitas a los pájaros. De hecho actualmente las subastas de Hacienda y también las de otros órganos de la Administración ya se llevan a cabo en el Portal de Subastas del B.O.E. Y pronto también se celebrarán ahí las subastas de la Seguridad Social.
Lo dicho, las subastas electrónicas han venido para quedarse.
Además, el futuro de las subastas judiciales electrónicas es muy prometedor, con mejoras tecnológicas continuas que facilitarán aún más el acceso y la participación. La integración de tecnologías avanzadas como la inteligencia artificial y el blockchain podría transformar aún más este proceso, simplificando, aún más, el proceso de subasta y mejorarando la seguridad y la confianza en el sistema.
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Y aquí terminan estas nociones básicas de las subastas judiciales que te servirán para comenzar la andadura en el negocio de las subastas judiciales electrónicas. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
Pingback: Subastas de Hacienda en 2019: subastas online | Subastanomics
Hola buenas a todos. He estado leyendo el blog y después los siguientes comentarios, pero no he encontrado una respuesta sólida a una duda que tengo.
Mis padres decidieron pujar por una casa cuyo valor de tasación era de 360.000 euros, de tal modo que pujamos algo más del 50% pero sin llegar hasta el 70% que refiere la ley de enjuiciamiento civil en el artículo 670. La cuestión es que hoy, que es Lunes 22 de Abril, empiezan a correr los 5 días que tiene en este caso La Caixa para presentar un mejor postor o quedársela y nos han dicho que después hay que esperar otros 20 días para que se apruebe la adjudicación. ¿Hay alguna forma de que ese plazo de 20 días se pueda acortar? Llevamos desde el 18 de Marzo que fue cuando finalizó la subasta y no hemos conseguido avanzar prácticamente nada con el asunto…
Un saludo y gracias por vuestra atención!
Buenas tardes a todos y mil gracias por vuestra generosidad al compartir tantas aclaraciones. Hace tiempo que no consulto el blog y veo que sigue igual de intenso!
Intentaré plantear mi duda de la manera más breve posible.
Hace unos tres años presenté una demanda de extinción de pro indiviso a través del planteamiento de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La parte contraria y copropietaria al 50% propone, en su contestación a la demanda, que la casa sea sacada a la venta por el valor mínimo de tasación.
Tras la tasación judicial ( la que yo presenté de parte, por un colegiado, no valió) propongo comprar la mitad del contrario al precio de tasación.
La parte contraria se opone y ofrece dos nuevas propuetas: 1. que salga a la venta por una inmobiliaria de la zona a un precio irreal y elevado que, según esta parte, piensa que tiene la propiedad y 2. comprar mi parte al valor de tasación más un 10%
SE termina el plazo de alegaciones y estamos esperando que el Secretario dictamine si se establece una subastilla entre ambas partes, una vista o, directamente una subasta con terceros.
Yo intento conservar la casa para seguir disfrutando con mis hijos las vacaciones pero veo que la subasta va a ser inevitable.
¿Serían tan amables de arrojar un poco de luz a este asunto? ¿Darme algún consejo?
Muchísimas gracias.
Reciban un cordial saludo.
Hola Tristán! Yo avalé una deuda de hacienda, de una empresa, con mi casa. Ahora me comunican que el inmueble sale a subasta y por lo que he leido creo que es mejor no intervenir en la puja para evitar que se incremente el valor, ya que al final podría igualar la oferta del mejor postor y se me adjudicaría a mí, ¿Es así?
No, no es así. O has leído algo publicado por un indocumentado que no tiene ni puta idea de estas cosas o, simplemente, no has sabido interpretar lo que has leído. En cualquier caso, dado que estás a punto de perder tu vivienda, deja de tratar de informarte penosamente a través de internet y contrata a un buen abogado. Te sugiero que contrates a Jotaerre, con quien puedes contactar aquí: https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3825152-colaboradores-lujo-blog
Buenos días, en una subasta JUDICIAL EN VIA DE APREMIO que se reclaman 94.000 euros, sin tasasación pero con valor de subasta de 110.000 euros, donde subsiste en la actualidad una deuda hipotecaria justamente de esa cantidad (110.000 euros).
¿se puede pujar por cualquier cantidad? 20.000 -30.000 euros por ejemplo.
Y si se me adjudica ¿tendría que pagar esos 20-30.000 euros solamente?
O por el contrario, tendría que abonar esos 20-30.000 euros más los 110.000 euros de hipoteca subsistente o bien quedaarme con la hipoteca subsistente.
Gracias y perdón por la ignorancia.
Alfonso Julián
En el juzgado hay que pagar solo lo que se ha pujado en la subasta. Posteriormente habrá que pagar a los acreedores cuyas deudas esté inscritas con anterioridad a la carga ejecutada.
Buenos días a todos:
Ante todo agradecerle a Tristán toda la información y aclaraciones de este tema tan complejo y al resto de los que nos aclaráis dudas a los novatos. Quiero concurrir a mi primera subasta de un inmueble, pero me surgen varias dudas que me gustaría aclarar antes de la misma. Os pongo en antecedentes: En la subasta se hacen dos lotes, uno en el que se subasta un local y otro en el que se subasta un piso (este último es el que me interesa y porel que quiero pujar). Mi duda más importante es que si yo ofrezco el 70 % del valor de tasación, y no hay nadie que supere mi puja, entiendo que se me debe de adjudicar el bien siempre y cuando el deudor no abone al acreedor integramente su deuda (principal, intereses y costas) antes de que se apruebe el remate (artículo 670.7 LEC) , pero ¿la deuda integra que debe pagar el deudor es la fijada para el lote para el que pujo o se está refiriendo a la totalidada de lo que se le reclama por el acreedor? Es que en este supuesto el piso es lo que menos vale, por lo que le tienen puesto una cuantía bastante inferior a la total adeudada por principal, interes y costas. ¿El deudor puede liberar este bien, el piso, pagando únicamente lo que se le tiene asignado de deuda, intereses y costas a este inmueble o tiene que pagar la totalidad de la deuda para liberar el bien?.
Muchas gracias de antemano a todos. Agradecería vuestros comentarios.
Hola Inma. Lo que te voy a decir está sujeto a la siempre caprichosa voluntad del secretario judicial, pero en general, si se trata de una ejecución ordinaria el deudor debería pagar la deuda completa, pero si se tratase de una ejecución hipotecaria, entonces solo tendría que pagar la parte de deuda que está garantizada por ese lote.
Muchas gracias Tristán por tu respuesta tan inmediata. Se trata de una ejecución hipotecaria ¿cambiaría algo que el acreedor en su día sólo hubiera constituido una hipoteca por los dos bienes dándole a cada uno un valor dentro de dicha hipoteca? ¿Puede el deudor pagar y cederlo a un tercero? Es que la vivienda tiene cargas posteriores y no sé si les interesa quedársela para luego tener que seguir pagando por las cargas posteriores. ¿Puede el acreedor adjudicarse el bien renunciando a esa parte de la deuda (principal, intereses y costas del piso)?…como ves son muchas las dudas.
Gracias nuevamente
Gracias por toda esta información, y sobre a vd. TRISTAN
Desde la ignorancia…. porque alguien te llama sin acudir a la subasta y te ofrece que se la cedas cuando como interesado te la adjudiquen. No es más normal que puje directamente.
Este asunto de las subastas tiene muchos demasiados intringulis
Gracias
Hola Ángela. ¿Te ha llamado alguien para decirte que pujes y te adjudiques una subasta y que luego le cedas el remate?
Me parece alucinante, ¿y pòr qué sabía esa persona que tu serías susceptible de participar en la subasta? ¿De dónde ha obtenido tus datos de contacto?
Buenos días a todos. Y enhorabuena Tristán por tu blog.
Mi problema y pregunta son los siguientes.
Hemos participado en una puja y con reserva de puja, no hemos sido el mejor postor de hecho nos hemos quedado bastante por debajo de la puja ganadora. Y ahora necesitamos el dinero que nos tienen retenido para una vivienda que ya tenemos reservada. Como puedo hacer para rechazar mi derecho a reserva y que me devuelvan el dinero ya que ni e sido la puja máxima ni estoy interesado. Muchas gracias de antemano.
Es muy sencillo, José María, lo que quieres NO se puede hacer. Tendrás que esperar los plazos del juzgado, que a veces pueden ser muuuuuuy largos.
Hola!
Después de años comprando uno u otro inmueble a bancos nos decidimos a acudir directamente a la fuente. A subasta.
En enero participamos y ganamos una de garaje y trasteros. Vamos haciendo los trámites lo más rápido posible. Sin problema, solo paciencia…
Al abrir uno de los trasteros lo encontramos lleno hasta los topes de material de construcción de 2ª mano pero de buena marca. Como nos interesa más la pasta que el material intentamos contactar con el antiguo propietario pero al juzgado no le consta dirección. No localizable en dos años y medio de procedimientos…
Mi pregunta es si un día puede exigirme el antiguo propietario este material, si puede considerarse como accesorio de los inmuebles o qué…
Es que no deberíais haber abierto el trastero por vuestra cuenta sino haber pedido la posesión al juzgado. Las consecuencias de haberlo hecho mal pueden ser desagradables. Al fin y al cabo solo habéis comprado el continente, no el contenido. Seguramente no pase nada, pero no sería la primera vez que pasa.
Hola!!
Vale. Legalmente tienes razón. 675 de la LEC creo. Luego están las circunstancias particulares del caso. No es una vivienda, se pagan cuotas de comunidad, otros recibos, se ocupan físicamente inmuebles accesorios, se dispone de llaves, se hace alguna obra, etc… el asunto de la posesión no es la cuestión.
La pregunta, más por información que porque sea un problema, es qué se suele hacer con esos bienes. En la práctica y en lo legal. Bienes no nominales y no accesorios del inmueble.
Un saludoo.
Muy Buen articulo pero hecho en falta un apartado para las subastas de procesos concursales, porque las condiciones son diferentes ¿verdad?. ¿Cuál ha sido tu experiencia con ellas?
Hay subastas concursales que no tienen tipo minimo, y se supone que se cancelan todas las cargas.
Ya me cuentas.
¡¡Gracias!!
Buenas Tristán!!! Pues te hice caso y le puse dos velas a San Judas Tadeo.
Así que… me acaban de llamar del Juzgado para que cuando me lo notifiquen vía correo esta semana, efectúe el REMATE, ya que el expediente siguió el curso como yo me esperaba y me han adjudicado la vivienda por el 40% de su valor de tasación.
Y teniendo en cuenta que la puja fue el 1 de marzo igual va a ser que la justicia española no va tan mal como yo pensaba, jjj.
Ahora toca hacer ingreso del resto, luego remitir escrito mas justificante del pago al juzgado y supongo esperar a la adjudicación que supongo no se dilate demasiado. Si alguno sabéis el resto de trámites hasta la adjudicación definitiva y si tengo que tener cuidado en algún determinado aspecto hasta ella y lo participáis por aquí os estaré muy agradecido.
Hombre mi bello Tristán, muy interesante todo lo leído! si os hago una pregunta me contestas es importante, bueno tú o quien la sepa! se adjudicó el banco una vivienda y cedió el remate, a todo esto todo el proceso es del juzgado 32 de Madrid, un desastre vaya. Bueno esa cesión del remate fue en año 2017, a fecha de Marzo de este año en la nota simple aparece: titulares los esposos doña tal y don tal ( lo dueños ejecutados)
mas abajo pone:
ASIENTOS LIBRO DIARIO PRESENTADOS Y PENDIENTES DE DESPACHO:
ADJUDICACION JUDICIAL
FECHA DE PRESENTACIÓN: diecinueve de diciembre de dos mil dieciocho
ASIENTO: 1383 – DIARIO: 84
NOTARIO: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO TREINTA Y DOS DE MADRID
RESIDENCIA: MADRID Don David Fernandez presenta a las 11:21, testimonio de 19 de diciembre de
2017, de decrteto de 17 de noviembre de 2.016 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO
TREINTA Y DOS DE MADRID, autos número 658/2015, por el que CAIXABANK S.A., SE ADJUDICA la
Finca No: 34655 CRU 28098000252358.
NOTAS MARGINALES: Retirado el documento a que se refiere el asiento adjunto por el presentante el
21 de diciembre de 2018.
ASIENTOS LIBRO DIARIO PRESENTADOS Y PENDIENTES DE DESPACHO:
CANCELACION DE CARGAS
FECHA DE PRESENTACIÓN: diecinueve de diciembre de dos mil dieciocho
ASIENTO: 1384 – DIARIO: 84
NOTARIO: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO TREINTA Y DOS DE MADRID
RESIDENCIA: MADRID Don David Fernández presenta a las 11:21, mandamiento por duplicado del
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO TREINTA Y DOS DE MADRID, de fecha 19 de diciembre de
2017, autos numero 658/2015, por el que se cancela la hipoteca que causo la inscripción 7a transmitida
por la 9asobre la Finca No: 34655 C.R.U: 28098000252358 -, así como cuantas inscripciones y
anotaciones que se hubieren practicado con posterioridad a la expedición de la certificación a que se
refiere la nota puesta a su margen.
NOTAS MARGINALES: Retirado el documento a que se refiere el asiento adjunto por el presentante el
21 de diciembre de 2018.
Por dios alguien me dice de quien sigue siendo la vivienda!!! el abogado del banco pidió subsanación por error en la subasta y el registro dice que no inscribe y el juez no hace caso al abogado del banco! pero vuelvo a preguntar, sigue siendo del matrimonio que aún aparecen de titulares después de casi dos años de esa adjudicación? un saludo de Doña Lola!!
Hola Doña Lola. ¡Bienvenida al blog! La vivienda ya no es del ejecutado porque un decreto de adjudicación así lo manifiesta. Pero por lo visto el mismo que llevó el documento al Registro de la Propiedad para su inscripción, al poco tiempo cambió de opinión, por lo que fuera, y decidió no inscribir el título por ahora. Ahora habrá que ver si finalmente se suspende la subasta, en cuyo caso el juzgado emitirá un nuevo decreto suspendiéndola y anulando la adjudicación, en cuyo caso tus amigos volverán a ser los propietarios.
Pero si no quieren seguir teniendo problemas y acabar perdiendo definitivamente la propiedad lo mejor que pueden hacer es cumplir sus compromisos, pagar sus deudas y seguir con su vida.
Muchas gracias!! eres muy amable, le daré tu recomendación, pero por desgracia son personas mayores que perdieron el negocio que tenían por la crisis y ni para pagar la luz les llega! sabes que sigues siendo mi subastero favorito! Un gran abrazo.
Hola. Buenas.
Me gustaría saber si me podrían ayudar con una consulta sobre una subasta de un inmueble en la cual nos han adjudicado el remate por 22% del valor.
Edicto:
Concurso voluntario. SUBASTA JUDICIAL.
ACREEDOR: HACIENDA.
Situación posesoria: no consta.
Características del inmueble: 1 solo IBI, un solo número catastral, dividida materialmente y de hecho.
Nombre de la ejecutada: el nombre está mal. No es que esté mal escrito, es que es otro nombre. Los apellidos están bien.
Esta ya es la segunda subasta, para el mismo bien.
Subastan la planta baja de una vivienda de 3 plantas.
Nos adjudican la planta baja de la vivienda.
En el registro de la propiedad el inmueble está registrado a nombre de la ejecutada y SU EX MARIDO ( están divorciados hace más de 10 años ). La finca consta de un único número catastral ( el mismo que sale en el edicto de la subasta ) un inmueble con 2 plantas.
Sin la escritura pública no se pueden inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad. Solo hay una escritura, de una casa de 2 plantas. Hemos subastado solo la planta baja.
En catastro ya consta la división horizontal, con 2 números catastrales ( 1 para cada planta ) distintos del que sale en el edicto de la subasta.
La abogada de la ejecutada se ha puesto en contacto con nosotros. Nos pide, después de concedido el auto de aprobación del remate, que hagamos un escrito a juzgados, diciendo que hemos pujado a nombre de un tercero, con la autorización de este tercero, que es un familiar de la ejecutada. No sé si esto es legal. Todavía no hemos consignado todo el importe del remate, solo el depósito. Solo tenemos el auto de aprobación del remate.
Nos cuenta la abogada, que la ejecutada vive en la vivienda con su hija y 3 hijos de esta y que se irán a la calle si no les ayudo, y habrá un proceso de desahucio. Nos garantiza que no perderemos el depósito. Nos hemos enterado, investigando por internet, en las noticias, que los familiares de la ejecutada, estuvieran implicados en delitos contra el patrimonio público y la salud. Entonces ya no nos interesa el inmueble. No queremos problemas y nos da mucho miedo. ! En fin, un lío !.
La ejecutada presentó un recurso de revisión.
¿Sería un fraude lo que nos proponen? ¿ Qué se puede hacer para que nos devuelvan el depósito?
¿ Podemos presentar algún recurso para que nos devuelvan el depósito ? ¿Por coacciones de la parte ejecutada y por proponer que hagamos un fraude, por el inmueble no estar registrado. Por haber ocupantes dentro y no constar la información en el edicto. Por error en el nombre de la ejecutada. Por haber otro persona que ostenta título en el registro diferente al ejecutado.
Dejate de gilipolleces y remata de una puta vez.
Y otra cosa Manolete, si no sabes torear para qué te metes. Esto, obviamente, te viene grande.
Jejejjej.
Hola. Que ilusión Tristán.
Muchas gracias por la contestación.
Me da miedo la familia que vive en el inmueble. Están metidos en delitos.
El inmueble no está registrado después de hecha la división horizontal.
No sé si nos penalizan por no seguir adelante y no consignar la diferencia del valor de la subasta.
La valentía no es no tener miedo sino que consiste en superar los miedos.
Muchas gracias por la contestación Tristán.
La abogada de la ejecutada dice que en el inmueble vive a la ejecutada , su hija y tres nietos menores de edad. Me parece que no se les puede desahuciar. Son menores.
Wallstreet, como veo que tú solo no vas a ser capaz de salir adelante sin perder hasta la camisa, te recomiendo muy encarecidamente que te pongas en las manos de un buen abogado. No basta que sea un primo o cuñado que haya estudiado derecho. No, tiene que ser un buen abogado de los que viven de sacar a los incautos de apuros. Cierto que vas a tener que pagarle, pero es que en este negocio de las subastas, o pagas por formarte o pagas porque la has cagado. Tú aún no la has cagado, pero veo que lo vas a hacer muy pronto. Ya has empezado a escuchar al abogado de la parte contraria. Y eso es muy mal síntoma. Te recomiendo que contactes con Jotaerre y te pongas en sus manos. Lo encontrarás en mi blog de Rankia.
Hola Tristán.
Me parece que hemos empezado mal.
No sé como ponerme en contacto con ´JOTAERRE¨.
Gracias.
Buenos días, Wallstreet. Sí, Jotaerre es la mejor elección para ayudarte. Como no me gusta poner dirección de correo por aquí (por los bolts) lo mejor es que le contactes a través de este enlace:
https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3825152-colaboradores-lujo-blog
Buenos días Tristán.
Ayer me puse en contacto con ´jotaerre´ a través del foro, en privado.
Muchas gracias.
Un saludo.
Eso es muy variable. Depende de muchos factores.
Buenas Noches a todos, y como dice Tristan, Amén en este mundo de las Subastas, cuantas mas hagas, aunque parezca lo contrario, mas dudas tendrás, ya que me he dado cuenta de que los juzgados y sus tramites son un verdadero desastre, cada LAJ en el mismo Juzgado hace lo que le da la gana, aquí en Tenerife es una risa, cuando van con el año de retraso que corresponde, se van y tiene que coger el nuevo , lo que el otro dejó a medias, o peor aún, algo mal hecho, convertirlo en bueno y viceversa dependiendo de la interpretación de cada uno, pero como dice otro compañero, de todo se aprende.
Mi consulta a Tristan es la siguiente,: es la primera vez que se me da este caso, Gano Subasta tras una noche infernal por 55% de tasación , y a los 5 meses de dar la tabarra en el Juzgado pertinente, solicita la parte ejecutante, mejorar postura al 70% (Solo me había pasado 3 veces con ésta ), pero además de mejorar postura en los supuestos 5 dias que tienen han solicitado Cesion de Remate, y creo que por lo que hablado con compañeros de la isla, NO SE PUEDE , ya que no hicieron la mejor postura, ( Fui yo ).
He localizado la abogada del banco, y me dicen que van a seguir adelante; yo les dije que también recurriendo.
Ya que me han jodido una vez dejándome ganar para después quedarse el bien por el 70%, quiero intentar obligarles a que si quieren venderle el bien a un AMIGUITO o similar, que paguen impuestos ITP, Comunidad, IBI y Registro, o por consiguiente se allanen y cojan mi 55% y se lo lleven para casa, que haciendo los cálculos casi les sale igual la jugada pienso yo. Si me equivoco en algo, aquí estoy para aprender. Un Cordial Saludo a todos los que nos dedicamos a esto.
Te equivocas, Malik, la parte actora tiene derecho a la cesión de remate sean cuales sean las circunstancias de su adjudicación.
Yo lo voy a intentar de todos modos , ya que por parte del juzgado veo que era la primera vez que que el ejecutante mejoraba postura al darle los 5 días ( que se convirtieron 8 meses exactos ).
Mi argumentancion la saque de aquí por si les sirve de algo , copio y pego , porque creo que no se pueden poner enlaces.
Las particularidades que presenta la cesión del remate serían las siguientes:
1.- Solo se puede acudir a esta vía cuando sea el Banco el que haya iniciado el procedimiento de ejecución.
2.- Es preciso que el Banco resulte adjudicatario de la finca, bien por ser el mejor postor en la subasta o bien que por falta de posturas en la subasta, solicite la adjudicación de la finca, dentro de los mínimos que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. No puede utilizarse en caso de cualquier otro adjudicatario, como pasaba en otras épocas. Esta modificación que deriva de la reforma urgente procesal de 1992 se justificó con la finalidad de evitar subasteros.
3.- La cesión del remate debe de realizarse dentro del plazo que determine el secretario judicial, el cual no está fijado en la ley. Por ello lo más razonable, es que la cesión del remate deba de realizarse dentro de los plazos fijados en el artículo 670 LEC para el pago del precio de remate, o en los plazos previstos para solicitar la adjudicación por falta de posturas, previsto en el artículo 671 LEC.
4.- Formalmente se realiza ante el secretario judicial, ante quién deben de comparecer el acreedor y el cesionario que acepta la cesión, tras lo cual se dictará auto de adjudicación a favor del cesionario, que quedará como dueño de la finca. A pesar de que la ley no dice nada de la comparecencia del cedente, la misma normalmente se verificará a través del procurador.
Ya os contaré cómo acaba todo , pienso que el banco debería de haber pujado y ganado para Después solicitar Cesion de Remate , es mi humilde opinión
Gracias Ángel, por tu pronta respuesta, en qué orquilla nos podemos estar moviendo? Hasta cuanto dinero ofrecer y cuánto dinero puede costar un desahucio? Un saludo Garcías otra vez.
Pues te aconsejo que llegues a un acuerdo económico. Mira a ver lo que piden, negocia y pagales. Demandarles te va acostar tiempo, dinero, quebraderos de cabeza y que te dejen el inmueble destrozado.
Buenos dias, soy mas novato que el de arriba! he ganado una subasta, ahora como desahucio a los ocupantes? tengo que poner yo la demanda contra ellos o el mismo juzgado lo hace de oficio? tratarme con cariño soy muy muy novato! gracias a todos
Muchas gracias Ángel
Hola Paulino, antes de pujar, llega a un acuerdo con la persona que ocupa para saber lo que te va a costar sacarlo de ahi. Eso es imprescindible.
Buenas tardes foro y gracias Tristán
En unos días voy a pujar por un inmueble. La fecha límite es el lunes próximo. Mañana ingresaré el depósito. Como dice Tristán, soy un pobre novato. He visto en uno de sus vídeos como en los últimos cinco segundos se hace la última puja.
Por ello, vuelvo a pedir cualquier consejo para esa puja. Cualquier detalle es importante. No despreciaré ninguno.
Muchas gracias al foro y en especial al alma de este, a Tristán
El novato
hola buenas tardes ,he participado en una subasta de la seguridad social de un parking me han dado el certificado de adjudicación, he presentado en el Registro de la Propiedad la adjudicación en subasta como la cancelación de hipoteca y estoy en espera .Pero mi sorpresa es que hay una furgoneta aparcada y me dice el señor que ha impugnado y que esta pendiente de resolución por parte de s.s y que el ha hecho una pija mas alta en tiempo y forma y que el registrador no las va a inscribir.Puede ser? A mi nadie me ha notificado nada?. Un saludo.
Buenos días,
agradecerte el compartir tus conocimientos en algo tan «peculiar». Verás estoy interesada en una vivienda que se va a subastar , se trata de una subasta judicial voluntaria de ejecución de un procedimiento de cosa común. La nota registral simple está limpia salvo por un gran matiz y es que se indica que el bien tiene seis afecciones ( una por cada propietario ) al pago del ID durante cinco años y el plazo no ha pasado…. hay alguna manera de verificar que efectivamente el impuesto ha sido liquidado y correctamente??
En el registro se ha registrado la adquisición por herencia ( menos una parte que lo ha hecho con condición suspensiva de aceptación) y entiendo que el impuesto se ha debido liquidar ya ??…
Tal como lo ves, se puede investigar o directamente me olvido??
Muchas gracias
El impuesto ha sido liquidado sin ninguna duda, pues de lo contrario no se habría inscrito. La afección está ahí solo por si se autoliquidó mal. Yo no les hago mucho caso a las afecciones.
Hola Tristan, siendo el mayor postor y habiendo ganado la subasta, puedo hacer una cesión de remate o algo parecido a un tercero. El banco lo puede hacer, pero yo puedo? Gracias.
En cuanto al apartado:
«¿Cómo podemos esperar que los juzgados funcionen razonablemente bien si los secretarios judiciales, ahora llamados LAJ, no llegan a su puesto de trabajo a la hora en que deberían llegar? Ellos son los encargados de organizar el trabajo y quienes deberían sacar el látigo para motivar a sus funcionarios y, obviamente, si son los primeros en no cumplir, difícilmente el juzgado cumplirá los plazos».
No culpemos siempre al que quiere poner orden. NI los funcionarios ( a través de los sindicatos) ni superiores les dejan. ¿Cuántos Letrados han caído en el camino por no sentirse respaldados? Al final, no es que dejen el barco hundir, pero no pueden hacer nada.
Yo me he puesto en contacto con periodistas, COPE, la SEXTA, Junta Andalucía, Ministerio de Justicia …. y nada de nada. No es noticia. No interesa. Me explico: tengo grabaciones de tres años de cómo se ven los funcionarios fichando unos por otros y más cosas, en todo un bloque de juzgados. Me dicen que también en el ayuntamiento. ¿Se han interesado? NOOO. Los jefes lo saben. Todos. Solo dicen que «mientras salga el trabajo …» Mentira. Dicen que hay mucho atraso. Por falta de personal? Mentira.
Gracias por tu aportación, Paulino.
¿Mientras salga el trabajo? El problema es que el trabajo no sale y los juzgados están funcionando al 40% de su capacidad.
Hola Tristan;
Una vez que he ganado la subasta (mayor puja), en cualquier momento puedo retirar la puja de alguna manera, es decir desistir, y que me expidan algún documento que lo acredite, o tengo que esperar 40 días y que quiebre la subasta? Muchas gracias.
Si te refieres a la puja que has dejado en reserva, no, no se puede retirar. Tienes que esperar esos 40 días o, lo más probable, bastantes más. De hecho varios meses.
No es la puja q he dejado en reserva. Es la mayor puja, y he ganado la subasta. Si pasan 40 días quiebra la subasta y pierdo el depósito. Pero puedo dejar perder el depósito antes? Como algún certificado que me pueda expedir el juzgado y que ya renuncie a la compra y no se me devuelva el depósito. Gracias.
Ah, entonces presenta un escrito renunciando a la adjudicación. Puede que el juzgado lo atienda, pero lo más probable es que se espere a los 40 días antes de dar la subasta por quebrada.
Cuando el ejecutante no haga uso de esa facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% por ciento del valor de tasación, o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses o costas.
Entiendo que la única diferencia es que la resolución sea o no sea automática, pero cuando deuda más gastos finales sean inferiores a mi puja, el secretario judicial está obligado a resolver a mi favor.
Gracias de nuevo y perdona por ser tan pesado.
Buenas tardes a todos y felicitar especialmente a Tristán por este Post.
Os cuento mi caso, hice la mejor postura de una vivienda tasada en 71.860 euros. la deuda es de 16 377 euros mas 4913 euros de gastos y el deudor es una herencia adyacente que se desentiende de dicha deuda.
El secretario publica por edicto a dicha herencia adyacente por si desean cubrir la puja y no se pronuncia nadie.
Ahora toca pasar al acreedor CAIXABANK por si decide quedarse con la vivienda en los 5 días hábiles que tiene de plazo, pero el juzgado vía telefónica no me dice que fecha le ha comunicado al acreedor y que no me va a comunicar si el mismo se lo adjudica o no hasta que finalice el expediente, que dice que al haber cambio de secretario se va a demorar unos meses.
Como puedo enterarme si el banco se adjudica la vivienda entonces sin tener que esperar tanto tiempo. Presento escrito en el juzgado o intento ponerme en contacto directamente con el procurador o el banco a ver si me facilitan esa información, gracias.
En cuanto el procurador de Caixabank te comente que se les ha pasado el plazo de 5 días, no esperes a que el juzgado te comunique nada; si tu puja superó el 50% del tipo de subasta ingresa de inmediato el precio del remate. Así no corres riesgos de quebrar.
Perdon, igual me quedo lo mas importante. Mi puja fue de 29150 euros, inferior al 50% pero superior a la deuda más gastos. Entiendo que la situación es la misma de si la puja fuese superior al 50% . Y lo que tengo claro es que si me adjudican el bien lo siguiente será hacer el fantástico curso y por supuesto que seguiremos en contacto.
Pues no, la situación no es igual si superaste el 50% del tipo de subasta que si no lo hiciste. Ni siquiera es parecida. Echa un ojo al artículo 670 de la L.E.C. y a ver a qué conclusión llegas. La resolución de tu actual situación no es automática. Así que ármate de paciencia y espera a que el secretario judicial decida qué hace contigo. Mientras tanto creo también le puedes rezar a San Judas Tadeo.
Hola Tristan,
Si la subasta aún no ha finalizado, y existen pujas. Por ejemplo, la puja más alta en ese momento es de 100.000€, podría yo realizar una puja de importe inferior, por ejemplo de 90.000€? Muchas gracias.
Desde luego que puedes hacerlo, Ángel, y tu puja quedará en reserva por si la otra puja superior falla y el adjudicatario quiebra la subasta. En tal caso la adjudicación recaería en ti.
¿Alguien conoce cómo se actuará en el proceso final de una subasta judicial electrónica, en el caso de no haber postores, de haberlo ofrecido la letrado en el plazo legal a los condueños para que ofrezca/n alguno/s de ellos el 30% o más del valor, en este caso, de un edificio, y éstos (los condueños) no ofrecer tampoco ninguno este porcentaje?
Gracias. Saludos atentos a todos
Si no hay postores y ninguno de los copropietarios quiere ofrecer ni siquiera un 30% del tipo de subasta… pues no se, quizás alguien ha cometido errores, quizás el edificio esté tasado muy por encima de su valor, o quizás alguien se ha equivocado proponiendo condiciones de la subasta.
Efectivamente. LAS DOS COSAS. Edificio semi en ruinas, zona muy buena centro ciudad pequeña, pero con mucha oferta de edificios antiguos en venta. Y tasación de hace años cuando mercado más alto. Otros condueños quieren sacar oro de edificio con ocupantes de etnia gitana a los que ni Ayuntamiento ciudad ni Caritas se encarga de buscar acomodo. Muchas gracias por su comentario tan atinado Tristán
Buenas tardes Tristán y todos: deseo por medios legales retrasar la publicación en boe de una subasta judicial electrónica de un edificio con algunos ocupantes, que me concierne por ser propietaria de un porcentaje . Por ejemplo, no se me ha notificado la mencionada subasta por no tener ni abogado ni procurador, aunque sé por otros condueños informalmente que dice la letrado » notificada a las partes…. el decreto de convocatoria de la subasta». ¿Puedo comunicarlo directamente con escrito con acuse de recibo dirigido a la letrado esta pequeña «informalidad»? Además de este detalle, qué otros podría repasar para ralentizar el proceso? Saludos y muchas gracias de antemano
Hola Scruz. Los inversores en general y yo en particular somos víctimas de los retrasos judiciales y de los demandados que de una forma u otra se aprovechan de la lentitud e ineptitud de los juzgados españoles para conseguir impedir que la luz de la Justicia llegue a tiempo. Nunca le ayudaría a nadie a retrasar la llegada de la Justicia.
No deseo entrar en polémica Tristán. Ni comentar de modo encriptado mis asuntos. Pero le habla un perjudicadísimo condueño por parte de otros condueños que van totalmente a lo suyo por puro afán de creer que tienen «joyas de la corona». No se trata de un bien inmueble sino de varios a punto de entrar en subasta en muy cercanísimas fechas. Una auténtica desgracia. Saludos atentos de nuevo Tristán
En una subasta judicial voluntaria, si la cantidad reclamada es de 100.000 euros y el valor de tasacion de la vivienda de 60.000 euros.
El importe del deposito son 3.000 euros.
Si se puja por el 60% de la tasación 36.000 euros y me adjudican la vivienda
¿Quien se hace cargo de la diferencia de deuda de 100.000-36.000?
¿O al que se le adjudique tiene que correr con la deuda?
Muchas gracias por vuestra respuesta
Alfonso
El acreedor se cobra del dinero recaudado en la subasta. Punto.
Gracias por tu respuesta, y aprobechando la ocasión. ¿Si una vivienda sale en un precio de tasación de 50.000 euros?
El minimo por el que se le puede intentar pujar es del 50% ¿es asi?, pero claro si a su vez tiene una deuda pendiente con el banco de 20.000 euros.
Al final se tendría que pagar 25.000 más 20.000 euros, con lo cual ya no vale la pena pujar.
¿Es correcta mi afirmación?
Gracias por su respuesta
Alfonso
No es correcto, Alfonso. Antes de pujar en una subasta hay que tener muy claros todos los conceptos. Ni te imaginas las meteduras de pata que está cometiendo la gente. Aquí se viene a ganar dinero, no a perder el patrimonio. Y tú estás muy pez.
Pero entonces acabaria en terceria de dominio????
Tras revisar una nota simple, con 2 cargas hipotecarias y un embargo a favor de la hacienda pública.
Al final de la nota simple:
«Documentos relativos a la finca presentados y pendientes de despacho, vigente el asiento de presentación…»
Inmobiliaria Tal se presenta a pocos días de finalizar la subasta con una escritura de compra-venta del inmueble, firmada hace un año.
¿Que sentido puede tener firnar esta compraventa? ¿Alguna ventaja en la adjudicación?
Gracias,
Inscribiendo ahora se convierte en tercero hipotecario, con todos los derechos y deberes del deudor.
Esta mañana he llamado al juzgado, como no soy parte en el proceso de embargo no me puede ni decir nada. Tras insistir me comentan que hubo una puja errónea muy por encima del precio de tasación que pudo perturbar el normar desarrollo de la subasta y que tras consulta a las partes y al fiscal se decide subastar e nuevo.
He preguntado qué porqué no sigue la adjudicación a las siguientes pujas, y cuál es el artículo/s en el que se basa el secretario judicial para repetir la subasta y me contestan que esa información es confidencial, y que si quiero más información acuda al juzgado y me entrevisté con el secretario judicial.
Tampoco me aseguran que yo sea el siguiente postor con reserva de puja, así que hacer 400 km para ir al juzgado no creo que me merezca la pena.
Puedo presentar algún escrito o reclamación al juzgado o al portales de subastas ?
Gracias
Precisamente de eso que te ha pasado va este gran post de mfmelo:
https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3713109-marchando-gran-reserva
Van a pasar de ti olímpicamente…….como ya ves que han hecho. Por decirlo de forma suave. Te queda joderte, rejoderte y cabrearte. O haberte personado con abogado y procurador para defender tus derechos. Pero para esto último creo que ya es tarde. Intenta que la frustración sea la mínima posible. Y que al menos esto de sirva experiencia y aprendizaje.
Hola Tristán llevo un tiempo participando en subastas para vehículos pero sin ningún éxito.
Pero me acaba de pasar algo que no me explico.
Participó en una subasta de un vehículo pujando un 36% de su tasación y haciendo reserva de depósito.
Pasando 30 días no me habían devuelto el depósito, por lo que llamo al juzgado.
Allí me dicen que están considerando que la puja más alta no es licita (muy por encima del precio de tasación) y que consideraban que había podido perturbar el desarrollo de la subasta, que espere a resolución.
Pues 45 días desde que finalizo la subasta no me han devuelto el deposito y me he dado cuenta que ha salido nuevamente a subasta.
No me lo explico porque si el mayor postor no satisface lo pujado se quedan con su fianza y pasa al siguiente que pujo haciendo reserva de puja.
No entiendo que si mi puja supera el 30% de la tasación no me lo adjudiquen, porque entiendo que si hubo pijas superiores a la mia, y siempre que hicieran reserva de puja como yo hice, se lo adjudiquen a ellas sucesivamente hasta que me toque a mi, ya sea la 2 o 20 puja.
No entiendo como cumpliendo los requisitos de adjudicación no me lo concedan.
He intentado buscar alguna resolución o edicto donde expliquen la anulación de la subasta pero no la encuentro.
Mañana llamaré al juzgado para que me lo aclaren.
La única explicación que me puedo imaginar es que la puja ganadora hubiera podido desvirtuar el trámite de la subasta al perjudicar las siguientes pujas que resultaron perdedoras. Pero entiendo que para eso está la reserva de puja y si no la hicieron yo si.
Hay algún artículo en el que se hayan podido basar para repetir la subasta?
Como puedo reclamar?
Vete a saber. No podemos especular con las muchas cosas que podrían haber sucedido en esa subasta. Tienes que ir al juzgado y preguntar.
Hola buenas,
He estado leyendo el foro, y nunca he participado en un subasta. Mi duda es como saber las cargas o deudas que tiene un inmueble, aparecen en la página de subastas o hay que ir a un registro de la propiedad para enterarse? Es fiable?
Muchísimas gracias
Sí, el Registro de la Propiedad es súper fiable. Les pides una nota simple y ahí podrás ver las cargas registrales del piso subastado. Pero además de las cargas hay muchas otras cosas que hay que averiguar.
Muchas gracias por tu respuesta, y ya si no es mucho pedir, que es lo que habría que averiguar, un poco por encima? Gracias, ya siento ser tan pesado! Muchísimas gracias de nuevo
Las cargas registrales, las deudas de comunidad y si ha habido o no derramas en la comunidad, las deudas de IBI, el estado posesorio (quien vive en el piso). Finalmente, y súper importante, hay que averiguar si todo se ha hecho correctamente en el procedimiento hipotecario, porque de no ser así la adjudicación solo será una fuente de problemas.
Hola, muy buenas a todos.
Tengo una pequeña que espero me podais resolver.
Si en el certifiacado de cargas de un inmueble (que aparentemente no es 1a vivienda) constan 2 hipotecas: la 1a en garantía del saldo resultante de la liquidación de una cuenta de credito por una cantidad y tasación, y la 2a en garantia de un prestamo por otra cantidad y otra tasacion. La subasta se produce por la 1a tasación, se entiende que es de la 1a hipoteca. ¿En caso de que alguien se adjudique la subasta, que pasa con la 2 hipoteca, sobre quien recae?
Muchas gracias
Y cuando no se acepta , o la subasta queda desierta y el acreedor tampoco se lo quiere adjudicar , ¿ que sucede? El ejecutado se queda con la vivienda y se le acaban las deudas ???? :O
Buenos días ,
Tengo la duda , que en el caso de un tipo de subasta tan alto como que al banco no le interesara ni quedarse con el piso ni por el 50 % , se aceptaría una puja por debajo del 50% y que no cubra la deuda tampoco ?
Muchas gracias
Desde luego que sí. La cosa tardaría un poco más pero secretario primero, y juez después, tendrían que acabar aceptándolo. O no.
En este caso el ejecutante no puede mejorar tu postura más que ofreciendo el 70% del tipo de subasta
Muchas gracias por la respuesta, a ver si hay suerte………..Saludos
Hola Tristan , tengo la siguiente duda de una subasta que he ganado, te pongo en antecedentes:
Deuda principal + intereses y costas = 20.500 €
Valor Subasta= 95.000 €
Importe por el que gane la Subasta = 32.590 €
No es vivienda principal
Mi duda es con referencia al Ejecutante, es este blog ley lo siguiente:
«Si la propiedad subastada NO es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (esta vez sin otras limitaciones), siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.»
La pregunta es la siguiente: En el caso expuesto cual es la cantidad mínima que el ejecutante podría quedarse la propiedad, 66500 € ó por 32591 € ???
Agradeciendo de antemano cualquier respuesta, Saludos y Felices Reyes
Aclarado el plazo de los 10 días en tu respuesta a Dani, pregunto: ¿El tercero del deudor, además de presentar la oferta, tiene que ingresar el dinero simultáneamente?
No
Buenas tardes de nuevo.
Gracias por tu consejo Tristán. Entiendo que sin haber estudiado la subasta no me puedas dar una respuesta con conocimiento de causa. En cualquier caso tomo muy en serio tu advertencia de que los concursos de acreedores los carga el diablo.
También agradezco mucho tu comentario Charly. No me he puesto en contacto con los Administradores Concursales, pero entiendo que aunque ellos me certifiquen vía teléfono que nada tengo que temer de esa anotación preventiva de embargo, tampoco estaría tranquilo. Así que he decidido dejar pasar este tren, que como dice un amigo mío, hay más subastas que botellas y mi presupuesto es limitado.
Si lleváis en el negocio tanto tiempo es porque os mueve la prudencia y la minuciosidad. No me importaría comprar cuarto y kilo de cada una de esas virtudes.
Muchas gracias por todo y no dudéis en contactarme si necesitáis algo de la región con nombre de vino.
Pués a mi sí me preocuparía, sí.
Habría que ver si ese Ayuntamiento está reconococido como acreedor del concurso con los AC. Hay que verificar muy bien que se le ha notificado del concurso.
Si es de lejos, es muy posible que ni se haya enterado del mismo. Y te comes el embargo tú, así que cuidadín..
Buenas tardes Tristán,
Estamos ansiosos porque empiece el curso. A ver cuándo das el pistoletazo de salida…
Entre tanto, a ver si alguien me puede resolver una pequeña duda existencial. Estoy pensando entrar en la subasta de un local que es un concurso voluntario de acreedores de una empresa. En la nota simple aparecen 7 hipotecas de 7 bancos diferentes por importes realmente pequeños (supongo que serán líneas de crédito), pero entiendo que al ser un concurso de acreedores, esto no me tiene que preocupar.
Lo que sí me preocupa es una anotación preventiva de embargo (letra A), a favor de un Ayuntamiento de la otra punta de España por un importe superior al valor real de local y constituida con anterioridad (2013) al procedimiento de concurso (2014).
¿Cómo lo veis?.
¿Me pillo los dedos sin pujo?.
Muchas gracias.
Y lo dicho Tristán, que ya le estamos sacando punta a los làpices…
Hola Arlauckas. Como no he estudiado la subasta no puedo opinar sobre la misma, pero sí te diré que mucho cuidado con los concursos de acreedores, que los carga el diablo. Aunque por lo que cuentas éste no parece de los malos.
Feliz entrada de año Tristán!
Una pregunta tipo test. Cuándo empiezan a contar los diez días hábiles que tiene el deudor para presentar al tercero de la mejora de postura?
1) Desde que acaba la subasta telemática.
2) Desde que el secretario judicial se lo comunica al deudor. De forma fehaciente?
3) En cualquier otro momento.
La pregunta viene porque el secretario judicial está de vacaciones hasta la semana que viene y la duda es si estos días están contando…
En cualquier caso lo recomendable sería anticiparse y plantarse con el escrito de traslado de postura y en todo caso el secretario ya dirá que no es el momento todavía no?
Gracias!
La 2.
Correcto.
Aprovecho para comentar que últimamente he visto que en algunos edictos (sólo unos pocos) hay una nueva condición respecto a los plazos de mejora de postura para demandado y acreedor. Dice algo así como que los plazos empiezan a contar automáticamente desde que finaliza la subasta y sin necesidad de notificación expresa a las partes. Si transcurridos 15 días hábiles (10 + 5) no hay mejoras se adjudicará al mejor postor.
Me parece cojonudo que eso sea así, pero sólo lo he visto en muy pocos edictos. Y supongo que en esos casos debe cumplirse lo descrito, pues el edicto es documento oficial y firmado por el LAJ. ¿Qué les parece? ¿Alguien ha tenido la «suerte» de participar en una de esas?
Me parece fatal, ya que algunos ejecutados no se enteran de cuando empieza la subasta y por ley los 10 días deberían de ser des de que son notificados. A ver como acaba el tema…
Por no hablar que si se enteran a posteriori, piden la nulidad de la subasta y eso se alarga, como me ha pasado, hasta 2 años…
Pues a mi me parecería estupendo que la Ley cambiara en ese sentido porque el cachondeo que hay en España con las notificaciones judiciales y los plazos se está cargando la justicia efectiva. Ahora bien, lo que yo quisiera es que cambiase la Ley y no que cada secretario haga lo que le salga del nabo porque esas ocurrencias pueden acabar perjudicando al pobre adjudicatario como muy bien apunta Tonigs.
Yo lo que creo es que se debería realizar un sistema de notificaciones más eficiente, pero que a nadie le ejecuten y no se entere, no me parece justo.
Gracias Tristán por tu pronta respuesta. Ellos no son aún los dueños como dices, porque el sJ aún no les ha ofrecido el remate. De ahí que me resulte raro…. Pero si que parece un camino bien tortuoso.
Gracias una vez mas
O sea, el mejorante no puede saber lo que tiene que ofertar puesto que el acreedor siempre podrá indicar que las costas suponen una cantidad no cubierta por la oferta. O, ¿una vez que se sabe que la propiedad presenta un tercero el acreedor debe indicar las costas?.
El mejorante debe ofrecer cubrir la deuda completamente, sea ésta la que sea. Solo así se asegura de que no quedará fuera.
O también puede ser un raspas y ofrecer una cantidad estimada y luego cruzar los dedos para que la liquidación de intereses y la tasación de costas no superen dicha cifra y se quede fuera de juego sin posibilidad de reincorporarse.
Gracias Tristán. ¡Feliz Año Nuevo!
Buenas y feliz año!
Decidí probar suerte en una propiedad donde en la subasta quedó desierta. Creo eran 60000 de ppal y las costas no determinadas. Pensé que el banco de la ejecución me cedería el remate (antes de haber sido otorgado el remate) y resulta que pretende cobrar 110000 más IVA dice. Pero es eso normal?? Yo entendía que tenían un límite de un 30℅ del ppal máximo entre intereses y costas.encima se niegan a negociar. La verdad que no me lo esperaba. A ver qué opinión os merece.
Gracias!!!
Ellos son ahora los dueños y ellos deciden. No hay más. Siempre ha sido así. Que un banco te ceda el remate no es fácil . Se puede conseguir, que siempre hay que pasar por el aro que ellos nos señalen. Aún así, estudialo bien porque puede merecer la pena.
Sale un bien a subasta para cubrir una deuda de 200.000 euros de principal más 30.000 de costas. La mejor puja ofrece 240.000 euros. El tercero de la propiedad ofrece 231.000 euros ¿Puede el acreedor indicar que no satisface la deuda porque las costas son superiores a 30.000 euros?
Sí puede porque los 30.000 de costas es solo lo que se ha presupuestado pero lo que el mejorante tiene que cubrir es la deuda real. Si las costas reales superan esos treinta mil euros el mejorante tendrá que cubrir el sobrecoste si quiere hacerse con la subasta.