Las Cesiones de Remate en las subastas de inmuebles

Cesiones de remate en las subastas de inmuebles

No sé qué pasa que últimamente que todos me hablan de alguna cesión de remate que han conseguido o que están estudiando. Me parece muy bien, la estrategia de comprar mediante cesiones de remate yo la practico desde hace más de 30 años.

Pero ahora están desatadas.

Y el problema es que los inversores no se dan cuenta de que una cesión de remate es exactamente igual que comprar en subasta. Y que, por lo tanto, hay que investigarlas de la misma forma que se investigan las subastas. Y con el mismo cuidado.

Así que he publicado un artículo sobre las cesiones de remate, el cuidado que hay que tener con ellas y sus peligros.

Pero vayamos por partes.

Ojo, si te quieres ahorrar la lectura y prefieres la comodidad del vídeo, en éste te cuento más o menos lo mismo. Con la explicación al detalle de una cesión de remate que te helará la sangre.

Mejor, dicho, es mejor que sigas leyendo, porque más abajo te cuento por qué la mayoría de las cesiones de remate son a pérdidas. Sí, aunque a algunos juzgados no les guste nada esa circunstancia.

1. Qué es una Cesión de Remate

La Cesión de Remate es una figura procesal que permite al acreedor que resulte adjudicatario de una subasta transmitir a un tercero sus derechos sobre la cosa subastada de forma que, tras la cesión del remate, a todos los efectos legales, el cesionario se convierte en ADJUDICATARIO, con los mismos derechos y deberes que tenía el adjudicatario original.

Es decir, si el banco te cede el remate de una subasta que ha ganado, al final, tras la cesión del remate, el resultado es como si tú mismo hubieras participado en la subasta y la hubieras ganado.

No hay ninguna diferencia.

2. ¿Y por qué querría el acreedor cederte el remate?

Lo primero, hay que decir que los bancos ya no son los acreedores en las subastas que se están celebrando actualmente. Los bancos vendieron sus deudas -empaquetadas por miles de ellas- a fondos de inversión. Y ahora son éstos quienes están tramitando las ejecuciones hipotecarias.

Y como los fondos compraron la duda por muchísimo menos de su cuantía, pues ahora mismo no necesitan cobrar hasta el último euro de la misma.

Es decir, que aunque el total adeudado sea de 100.000 euros, por ejemplo, si el fondo la ha comprado por unos 15.000 euros, podrá cederte un remate por 70.000 euros y aun así rentabilizar mucho su inversión.

Y este es el motivo, que a tanta gente le extraña (y le hace sospechar), por el que la mayoría de las cesiones de remate lo son a pérdidas.

Y se ahorra:

  • Tener que tramitar la subasta
  • Tener que desalojar al expropietario
  • Tener que reformar la vivienda
  • y lo más importante, tener que proteger la vivienda de los ataques okupas.

Cesión de Remate a pérdidas

3. Pero… ¿es cierto? ¿se puede hacer una Cesión de remate por un precio inferior al de adjudicación?

En algunos juzgados, cuando se produce esta situación, se les cae el mundo encima y niegan esta posibilidad. Pero están muy equivocados y no tardan en entrar en razones.

Este asunto lo tiene más que resuelto la jurisprudencia. La Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) ya dictó una resolución el 19-octubre-2017 resolviendo este problema de si el cedente podía o no ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación.

Esta resolución es tan buena, que la han mencionado en sus Autos varias Audiencias provinciales.

El resumen es que el precio de la cesión del remate no tiene importancia siempre que la adjudicación sea correcta. Es decir, siempre que el acreedor se haya adjudicado la subasta respetando los límites de los artículos 670 y 671 de la L.E.C.

Enlace la resolución: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-13003

Finalmente, comentar que los LAJ no siempre están al día de las cosas de las subastas. Y para cuando alguno de ellos tiene dudas, siempre las comparte con sus compañeros en una página web en la que entre todos hacen un brainstorming que aclara las cosas. Esa plataforma se llama unidaddeacción.com

Pues bien, a continuación, comparto este enlace en el que uno de ellos pregunta y varios le responden. Queda claro que la opinión de todos es lo que acabo de mencionar, que el precio de la cesión del remate no tiene importancia siempre que la adjudicación sea correcta.

https://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=6635

Por cierto, que ahí tenemos también a Jotaerre, cuya opinión es respetadísima en ese foro de secretarios judiciales.

Así que el asunto está fuera de discusión.

4. Peligros de las cesiones de remate

Peligros de las cesiones de remateComo ya he comentado, tras la cesión del remate, es como si tú mismo hubieras participado en la subasta y la hubieras ganado.

La consecuencia inmediata de esto, es que los peligros de las cesiones de remate son exactamente los mismos que los peligros de todas las inversiones en el negocio de las subastas.

Por lo tanto, las cesiones de remate hay que investigarlas exactamente de la misma forma que investigaríamos cualquier otra subasta en la que estuviéramos interesados:

  • Investigar las cargas registrales
  • Investigar el estado posesorio
  • Investigar la identificación correcta del inmueble que se ha subastado
  • Investigar las deudas de comunidad y los recibos de IBI impagados.
  • Y un largo etcétera que le explico solo a mis alumnos de TOPsubastas

5. Un ejemplo de cesión de remate súper exitosa

En el vídeo del principio te he contado el relato de un inversor muy empecinado que ha tenido una experiencia de terror en una cesión de remate. Pero cuando se hacen las cosas bien y siguiendo estrategias triunfadoras, el resultado es muy diferente.

Aquí lo puedes leer. No te lo pierdas: Descubre cómo levanté una cesión de remate contra el interés del banco

6. La fiscalidad de las Cesiones de Remate

De la fiscalidad mejor hablo otro día. No es que la fiscalidad de las cesiones de remate sea muy complicada, pero sí que es diferente.

Mejor que esto te lo explique tu asesor fiscal. Si es que puede 😜

Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

12 comentarios en “Las Cesiones de Remate en las subastas de inmuebles
  1. Rubén

    Seguramente pregunto una obviedad pero… ¿Por qué es diferente si le hubiera pagado al juzgado? Habría registrado igualmente la propiedad, ¿El juzgado declararía nula la subasta, le devolvería el dinero y se lo reclamaría al fondo?

    1. Cuando el juzgado resuelve que haya nulidad de actuaciones, no es lo mismo que el dinero esté en la cuenta corriente del juzgado a tenerlo que reclamar a un fondo de inversión que vete a saber si sigue con su actividad en España o si tienes que reclamarle en Luxemburgo o Singapur.

      1. Rubén

        Entiendo, aunque estaba pensando en que se solicitase la nulidad a posteriori y el fondo extranjero ya hubiese cobrado, no se si eso podría pasar. La verdad es que es una historia terrorífica de verdad!

  2. Javier

    pues la verdad lo que veo es que hay poco sentimiento de culpa de quien comete el error, que es el juzgado por sacar a subasta algo que tiene todavía cuestiones pendientes, o permitir la cesión sin terminar de resolver esas cuestiones.
    Dado que el juzgado conoce perfectamente la cesión de remate, el cesionario, el cedente y todo, en vez de putear a la victima lo lógico de quien ha cometido un error es intentar subsanarlo todo y de oficio y exigir al cedente que debido a la nulidad de la subasta, devuelva el dinero al cesionario. No creo que les cueste tanto trabajo

    1. 100% de acuerdo, Javier. Lo del juzgado es de aúpa. Un juzgado al que le preocupara el interés ciudadano jamás debía haber permitido esa cesión del remate. Y es más, al resolver la nulidad de actuaciones debería haber dictado también un decreto anulando el anterior decreto de adjudicación. Así se habría cambiado rápidamente la titularidad de la propiedad. No es de recibo que esa casa siga a nombre del adjudicatario cuando ya se sabe que es como si la subasta no se hubiese celebrado por la nulidad de actuaciones.

      Pero la incompetencia de los juzgados es algo con lo que los inversores en subastas tenemos que contar.

  3. LucaPasano

    Buenas tardes, Tristán. Enhorabuena por tu magnífico blog. Tengo una consulta sobre la cesión de remate. ¿Cuánto tiempo de media suele el juzgado aprobar o rechazar la oferta? Entiendo que cada juzgado es diferente pero por tener una aproximación. ¿Hay alguna forma de acortar los plazos? Muchas gracias por tu tiempo y ayuda.

      1. LucaPasano

        Muchas gracias por tu rapidísima respuesta. Quizás me he expresado mal (la oferta la tendrá que aprobar el cesionario). Pero la aprobación del remate y la cesión deberá de ser aprobada por el juzgado correspondiente, ¿verdad? ¿Entre la fecha para la cesión y la entrega del decreto de adjudicación pasa mucho tiempo? Muchas gracias de nuevo.

        1. Primero se tiene que aprobar el remate. Luego se hace la tasación de costas. Y cuando las costas son firmes, ese es el momento el que se podrá ceder el remate. Todo esto puede tardar entre 3 y 6 meses. Muchas veces más. Tras la cesión del remate, la cosa suele ir más rápido. Ponle otro mes. O dos meses. Muchas veces más. Es lo que tiene hablar de plazos judiciales, que no hay nada seguro.

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