El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos.

Su existencia robustece la seguridad jurídico-inmobiliaria.

1. En USA este ejemplo es real como la vida misma

A Wilson le entregaron las llaves del hermoso apartamento que acaba de comprar y no tardó ni una hora en llevar a su novia Shandy a estrenar la cama del dormitorio principal. Acababa de pagar por sus 120 m2 dos millones de dólares y no podía esperar para empezar disfrutar de esa fantástica cama con vistas a Park Avenue.

Tras los primeros fogosos días de amor y desenfreno, llegaron otros más calmados en los que el sexo dejó paso a la rutina pero, siempre que se asomaba a las ventanas que daban al parque, Wilson recordaba la fantástica inversión que había hecho comprando este magnífico apartamento.

Hasta que dos meses después de haber estrenado el apartamento fue pillado con Shandy en plenos ejercicios tántricos (practicaban la postura de la gruya) por una docena larga de policías que irrumpieron en su dormitorio al grito de

¡¡Policía, no se muevan, las manos a la cabeza!!

Así es como nuestro amigo Wilson se enteró de que quien le había vendido el apartamento de dos millones de dólares no era su legítimo propietario, que vivía retirado en Tampa y solo lo utilizaba una o dos veces al año, sino un estafador de altos vuelos que llevaba años aprovechándose de la debilidad del sistema inmobiliario americano.

En materia inmobiliaria, el sistema americano tiene lo que se denomina seguro de títulos, que básicamente consiste en que para averiguar si la persona que ocupa una casa y que la quiere vender tiene capacidad para realizar dicho acto jurídico, se debe acudir a un despacho de abogados para que investiguen si esa persona puede o no vender esa casa.

Entonces, lo que el seguro de títulos garantiza es que si al cabo del tiempo apareciese un tercero con mejor derecho para vender la casa y si hubiera una demanda ante los tribunales, el seguro indemnizaría al asegurado (quien habría comprado la casa a la persona equivocada).

Por ejemplo, para averiguar quiénes eran los propietarios de los solares sobre los que se asentaba las tristemente célebres Torres Gemelas costó casi un año de trabajo y aproximadamente tres millones de dólares de pago a los abogados. Esto en España hubiera costado unos eurillos.

Registro de la Propiedad

2. Un poco de Historia respecto al sistema europeo continental

Derecho romanoNo existe en el Derecho Romano nada parecido al sistema actual, sino que, al contrario, el primitivo ius civile es considerado como el prototipo del sistema  de clandestinidad en el negocio inmobiliario. Los problemas causados por las dobles ventas o la venta de fincas como libres de cargas, estando en realidad gravadas, no se afrontaron en el Derecho Romano desde el punto de vista preventivo sino exclusivamente desde el represivo.

Sin embargo esto no fue así en el Derecho Germánico, en el cual la transmisión de la propiedad se llevaba a cabo con plena publicidad y ante testigos.

El origen de la publicidad registral está en la Alta Edad Media, donde las Iglesias y los Monasterios se acostumbraron a utilizar unos libros en los que copiaban documentos relativos a las propiedades. Al principio, estos libros solo valían como testimonio o medio de prueba de lo que en ellos constaba, pero a partir del siglo XV la inscripción se convirtió en una parte del negocio traslativo, propiamente dicho.

El Alemania, a partir del siglo XVIII, se hizo necesario establecer un mercado de capitales garantizado e igualmente clarificar el régimen de gravámenes sobre las propiedades.

Así, a finales del siglo XVIII, se generalizaron los registros, primero como registros de gravámenes y después como auténticos registros de la propiedad.

3. Buscando la definición perfecta

Según el Código Civil y la Ley Hipotecaria el Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaen sobre los mismos.

Es una institución pública destinada a crear titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles con la finalidad de proteger el negocio jurídico.

También puede definirse como la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto el registro de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamiento y opción.

4. Beneficios del Registro de la Propiedad

Seguridad jurídica negocio inmobiliarioSu finalidad principal es aportar seguridad jurídica inmobiliaria porque su consulta es pública para cualquiera con interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

Es decir, que solo se considera cierto lo que está inscrito en el Registro.

La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es voluntaria, es decir, que no es obligatoria pero sí es absolutamente recomendable como garantía de protección a favor del titular de la propiedad adquirida.

Los beneficios principales del Registro de la Propiedad son:

  1. Permite saber quién es el verdadero propietario de un inmueble. Solo se considera como único y verdadero propietario al titular registral, mientras no se declare lo contrario en una sentencia judicial.
  2. Proporciona protección frente a los acreedores del vendedor, que no podrán embargar la propiedad si el comprador ya la ha puesto a su nombre, pero que sí lo podrán hacer si ha remoloneado en hacerlo.
  3. Permite conocer si el inmueble de nuestro interés está libre de cargas o si, al contrario, las tiene y el comprador las tendrá que asumir.
  4. Garantiza la propiedad de un inmueble. Una vez tienes tu propiedad inscrita ya no tienes nada que temer.
  5. Garantiza los Derechos Reales que tengas sobre propiedades de terceros, asegurando tus créditos u otros derechos (usufructos, servidumbres, etc.. )
  6. Facilita el crédito, tanto al propietario como a quien le presta.
  7. Dota de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

5. La Finca Registral

Es el bien inmueble que constituye la base física del sistema registral inmobiliario. La llevanza del Registro gira alrededor de la finca, por lo que ésta se define también como lo que es susceptible de abrir folio o registro particular, propio e independiente en los libros de inscripciones, tenga cuerpo o no lo tenga.

La finca registral no exige tener unas características físicas determinadas, pues adquiere su condición únicamente por su acceso al Registro.

La finca ingresa en el Registro mediante la llamada inmatriculación, que conlleva la apertura de folio registral destinado a dicha finca. Así, la finca inmatriculada recibe un número propio. En el asiento de primera inscripción se describe la finca y se inscribe el derecho de su titular. Ley Hipotecaria, artículos 8, 13 y 243.

6. El Asiento Registral

Según Wikipedia el asiento registral es la constatación derivada de un título, acto, hecho o circunstancia e inscrita en un registro para que surta los efectos de la publicidad.

Hay varios tipos:

  • Asiento de presentación: Es aquél que, extendido en el Libro Diario, tiene por objeto hacer constar el momento de ingreso de cada título en el registro.
    Tiene una vigencia de 60 días (prorrogable hasta 180 días) y, una vez se ha extendido, durante su periodo de vigencia, no puede colarse ningún otro título, aunque tenga anterior fecha.
    La fecha del asiento de presentación será considerada a todos los efectos como la fecha de inscripción, una vez haya ascendido a ese grado.
  • Inscripción registral: Es la constatación extractada en los libros del Registro del contenido de un título en el que consta el nacimiento, la venta o la modificación de un derecho real. Es el tipo de asiento más importante al publicar situaciones jurídico-reales estables y claras.
  • La anotación preventiva: Se refiere a situaciones provisionales o dudosas.  Se limita a publicar una situación cautelar, que en el futuro podrá o no acabar convirtiéndose en una inscripción definitiva o quizá acabe cancelándose o, simplemente, caducando.Anotación preventiva de embargo
    Indica a los terceros que si adquieren esa vivienda su adquisición podrá ser revocada en el futuro.
    Al contrario que las inscripciones registrales, que otorgan una protección registral temporalmente ilimitada (para siempre), las anotaciones preventivas tienen un carácter transitorio pues por regla general caducan a los cuatro años, pudiendo prorrogarse por otros cuatro años tantas veces como sean necesarias siempre que la anotación no haya caducado antes (art. 86 de la Ley Hipotecaria)
    Existen las anotaciones preventivas de embargo, de demanda, de prohibición de disponer, de cancelación, a favor de legatarios, etc.
  • La nota marginal: Se refieren a hechos, derechos, circunstancias, advertencias y referencias con transcendencia para los derechos inscritos. Se consignan en los libros del registro en la zona del margen junto a las inscripciones o anotaciones a las que hacen referencia y con las que tienen una relación de dependencia.
    Como ejemplos de notas marginales tenemos el cambio de domicilio del acreedor o del deudor, el cumplimiento de una condición suspensiva, una afección fiscal, la subrogación de una hipoteca o, la más importante para el negocio de las subastas judiciales, la anotación de haberse llevado a cabo la expedición de la certificación de cargas.

7. La fe pública registral y sus presupuestos

El llamado principio de fe pública registral es el que determina la inclusión del Registro de laLa fe pública registral Propiedad dentro de los registros jurídicos de bienes porque el Registro se creó para dar seguridad a quien realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no existir (o por resolverse) el derecho del vendedor.

La protección registral supone que el verdadero propietario pueda quedar privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió el bien de quien parecía propietario aunque ya no lo fuera en la realidad.

El principio de fe publica registral es un efecto de la publicidad que emana del Registro de la Propiedad y así se manifiesta que la publicidad provoca una doble protección por medio de la doble presunción que surge de los libros registrales:

  • Principio de legitimación registral, que produce la protección “iuris tantum” (que sí admite prueba en contrario) de que los derechos reales publicados en el Registro existen y pertenecen a su titular tal como se expresa en el asiento respectivo.
  • Principio de fe pública registral, que produce otra presunción “iuris et de iure” (no admite prueba en contrario) a favor de los terceros adquirientes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable de su adquisición.

Dos son los artículos de la Ley hipotecaria que definen la fe pública registral y al tercero de buena fe.

El art. 32 de la Ley Hipotecaria
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

El art. 34 de la Ley Hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Como vemos, al establecer el principio de la fe pública registral, la Ley Hipotecaria protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo que no está inscrito en el Registro (aunque coincida con la realidad extrarregistral) y manteniéndole las adquisiciones que haya llevado a cabo onerosamente confiado en el contenido del Registro.

¿A qué me refiero cuando menciono la realidad extrarregistral?

Supongamos, por ejemplo, que Juan le vendió a Pedro su vivienda hace tres años y que Pedro vive en ella con su familia desde entonces, pero que como es un negligente con sus asuntos, nunca ha encontrado tiempo para inscribir su título de compra en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto Juan sigue apareciendo en el Registro como titular registral (realidad registral), aunque las evidencias indiquen que el propietario es Pedro (realidad extrarregistral).

Pues bien, si Juan le vendiese ahora a Tristán la misma vivienda que hace tres años le vendió a Pedro, la fe registral protegería dicha compraventa y el resultado final sería que Pedro perdería su propiedad en beneficio de Tristán, quien habría adquirido la propiedad del titular registral, aunque no fuera el verdadero titular.

Esto se justifica en primer lugar en la negligencia de Pedro, que al no inscribir su adquisición permitió que el titular registral (Juan) realizase una segunda transmisión y en segundo lugar, en la confianza de Tristán en que lo que refleja el Registro es la realidad y, por tanto, en que Juan sigue siendo el titular.

La probable disputa jurídica que provoque este feo asunto se dirimirá entre el que reclama sus derechos que no figuraban en el Registro (Pedro) y el que los transmitió dos veces (Juan), con una posible indemnización de por medio, pero jamás poniendo en cuestión la mencionada transmisión a Tristán.

Esta es la manifestación más fuerte, más radical y más poderosa de los beneficios del Registro de la Propiedad y de inscribir en él los títulos.

7.1 Presupuestos de la fe pública registral

Para que opere este principio de fe pública registral es necesario que el tercero reúna las condiciones exigidas por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

  • Haber adquirido el derecho de quien figure en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo.
  • Ser tercero de buena fe, consistiendo la buena fe en creer que la persona de quien se recibe la cosa es la dueña legítima de la misma y que está en disposición de transmitirla. La buena fe se presume siempre mientras no se demuestre que el comprador conocía la inexactitud del Registro.
  • Haber adquirido la propiedad a título oneroso. Los adquirientes a título gratuito no se benefician de más protección registral que la que tuviese su transferente (por ejemplo herencias).
  • Haber inscrito su derecho. El Registro de la Propiedad solo protege a quien se acoge a su protección mediante la inscripción de su título.

Por otro lado la fe publica registral protege al tercero de buena fe con independencia de que el “protegido” haya o no consultado de hecho el Registro de la Propiedad y conozca o no su verdadero contenido.

8. La calificación registral

La función principal del Registrador de la Propiedad es la calificación, es decir, el examen minucioso de los documentos cuya inscripción se solicita con el fin de apreciar si los derechos contenidos en ellos están correcta y legalmente extendidos y si guardan la necesaria conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro.

El Registrador, inscribe bajo su exclusiva responsabilidad el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos y, a la vez, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones civiles, administrativas y fiscales aplicables al caso concreto.

Esta función calificadora deriva del principio de legalidad por el que solo deben tener acceso al Registro los documentos que reúnan los requisitos establecidos en la Ley.

La calificación consiste en:

  • El control de la legalidad de los documentos inscribibles.
  • La capacidad de los otorgantes.
  • La validez de los actos dispositivos contenidos en los documentos presentados.

El plazo para calificar los documentos es de 15 días desde la fecha del asiento de presentación, si no hay defectos, y de 30 días, si concurren circunstancias extraordinarias.

Si la calificación es favorable, el Registrador procederá a practicar la inscripción correspondiente, dentro de los 60 días del plazo de vigencia del asiento de presentación.

Si la calificación fuera desfavorable el Registrador advertirá al interesado de los defectos observados, que podrán ser subsanables o insubsanables y le devolverá el título.

9. Resumiendo y para acabar como hemos empezado

De los artículos 605 de Código Civil y 1.1 de la Ley Hipotecaria deducimos que el Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos.

Su existencia robustece la seguridad jurídico-inmobiliaria y su consulta es pública para cualquiera con interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

Quienes nos acogemos habitualmente a su protección dormimos mejor y llegamos a viejos con menos canas y arrugas en la piel.

Y con esto he acabado. Solo queda agradeceros de antemano vuestro interés en ayudarme a difundir este post recomendándolo en vuestras redes sociales y agradeceros igualmente que pinchéis en las estrellitas de más abajo para puntuarle según vuestro leal criterio.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

107 comentarios en “El Registro de la Propiedad

  1. Tonigs

    Gran trabajo Tristan, faltaría que ya se ha comentado que es muy turbio los honorarios legales de estos.

    Gracias de antemano por tus publicaciones.

  2. Antonio

    Entiendo que cuando una persona acude al registro de la propiedad tras una subasta con sus documentos bien preparados, su ITP pagado y su comunicación al Ayuntamiento lo que quiere es básicamente inscribir la propiedad a su nombre y que se cancelen la carga que originó la ejecución y las posteriores según el correspondiente mandamiento de cancelación. Además supongo que hay que estar preparado para pagar las cargas anteriores que han caducado o estén èndientes con el claro objetivo de dejar la finca limpita ( ese es nuestro trabajo jeje).
    Ahora bien en el registro te meten otra serie de conceptos que sin ser muy costosos entiendo que al no haberlos pedido no deberían ser incluidos, tales como la base gráfica catastral, la geobase, el informe sobre la zona si está contaminada, si es inundable etc, que básicamente consisten en unas páginas impresas de google maps a color eso sí y un formulario de informe que muchas veces no está ni siquiera completado. Alguien de los habituales sabe si estos documentos son obligatorios o simplemente es un chanchullete que usan en los registros para inflar la factura. En total viene siendo poco dinero, pero como decía “Manquiña” en Airbag, el conceto es el conceto. ¿Alguien se ha negado a pagarlos? ¿Es generalizado o solo es cosa de por aquí arriba?
    Gracias a todos por vuestra atención, últimamente estoy muy sensibilizado en el asunto del registro y me gustaría que no me metieran ni medio gol.

      1. pepe el hambron

        Transcribo una parte de la respuesta de “Censor-Interventor” sobre un recurso contra la minuta del registro sobre el concepto que indica Antonio; base gráfica catastral:
        Por la nota al margen de la ultima inscripcion de dominio , acreditativa de la identificacion llevada a cabo de acuerdo con la norma 4ª de la Instruccion de la DGRN de 2 de marzo de 2000, anteriormente transcrita, procede minutar por el numero 3.2 del vigente arancel al suponer, en palabras de la Direccion General de los Registros y del Notariado “un asiento registral especifico que tiene una finalidad de publicidad” y darse cumplimiento de la obligacion normativa establecida sobre esta materia, de manera identica a como se ha entendido respecto de la nota aportacion (o aportacion insuficiente) de la referencia catastral de la finca como indican las Resoluciones de la Direccion General de los Registros y el Notariado de 18 de julio de 2000 ó 10 de octubre de 2002: 9,015182 Eurillos.

        ———-
        Sobre la “foto aerea”,los primos de zumosol indican: Las resoluciones de la Subsecretaría de Justicia de 2 de agosto de 2012 afirman que la informacion grafica solo debe entregarse y minutarse tras el despacho de la escritura si expresamente los solicita el interesado en la inscripcion.

        Sobre el concepto ” el informe sobre la zona si está contaminada, si es inundable etc” ; La registradora se allano , asique no tengo respuesta de los primos de zumosol.

  3. SUBASTIN

    ¡¡Impresionante!! No había visto ningún resumen tan extenso y claro sobre los beneficios y efectos del RP.
    Desde mi ignorancia, sólo quería plantear una cuestión:

    Las empresas, como entes con personalidad jurídica, también tienen su Registro (Registro Mercantil). Cuando una Sociedad se constituye, queda inscrita en dicho registro, publicitándose su capital social, sus partícipes y sus cuotas de participación en la Sociedad. Sin embargo, la transmisión futura de participaciones societarias entre particulares no tiene acceso al Registro, ni se publicita ¿Por qué? ¿No sería más razonable obligar a inscribir estos cambios de titularidad de una empresa y así poder saber en todo momento de quién es realmente una empresa? Vamos, en similitud con el Registro de la Propiedad. Me da la sensación de que esta es una forma de ocultar a Hacienda y a los Tribunales la verdadera titularidad de las empresas. ¿Qué opinais? Saludos

    1. Pues opino que tienes razón con el relato de la realidad, Subastin, pero que se trata de una realidad que nos puede venir muy bien a más de uno. Y no digo más.

  4. Manuel

    Tristán como siempre, eres un fenómeno, pero…
    Has expuesto de los registros de la propiedad sólo lo bueno y has olvidado lo malo.
    En similitud tenemos el código civil (bueno, derechos) y en contra el código penal (malo, deberes)
    Con las inscripciones en los registros también tenemos cosas negativas:
    Si la administración, por la causa que fuere, te quiere cobrar algo, si no tienes nada inscrito no te lo cobrará, ya que en España, por multas, sanciones, impuestos, etc, si no los pagas y eres insolvente no te hacen nada. Si el dinero que tienes en el banco lo tienes puesto a nombre de otro y tú eres un autorizado, se fortalece el no pagar. Si eres propietario y estás en cualquier registro inscrito como tal, ya te empiezan a cobrar y tú por ello estas obligado a pagar, o te embargan la propiedad registrada.
    En USA si tienes una multa o sanción de cualquier tipo te ponen en búsqueda y captura y si tienes la mala suerte de ir a 5 kilómetros mas de lo permitido y te paran, te piden la documentación y si tienes una multa impagada de 20 dólares en el mismo acto te llevan detenido. En España esto no sucede.
    Sin embargo casi siempre suelo hacer la inscripción de lo que compro, pero tengo fincas compradas de mucho valor desde hace muchos años, con los títulos de propiedad en el cajón. Estas fincas no han tenido nunca acceso al registro como fincas independientes y lo que consta en el mismo es la descripción de la finca matríz; sin embargo si pago el IBI de las mismas a mi nombre. En otros casos, y fincas, tengo inscrita las mismas a mi nombre pero pago el IBI a nombre del antiguo propietario.
    El tener inscritas las fincas en los registros de la propiedad a nombre del titular real y actual, da mucha seguridad a todos, también a las administraciones y al estado en cualquiera de sus escalas, sino que se lo digan a los que les quita la TGSS y la AEAT los bienes por no pagar.
    Hay una frase en los registros que dice: “Primero en el tiempo, Primero en derecho”
    Gracias por tu gran blog.
    Saludos.

  5. Lajin

    Comentarles que tengo un calvario inmenso… justo con ese tan estraño organo llamado EL REGIsTRO.

    quizás opinarían un tanto diferente si les pasara como a mi… comprar una finca en una subasta y encontrar que en el registro hay otro titulo con casi la mitad de tu finca registrada.

    si, dos titulos o notas simple que dicen estar en el mismo sitio.

    tengo un cabreo bastante serio con el registro.

    1. Pepe

      Lajin, si lo ves feo, quizás debas empezar por contratar algún servicio de la consultoría de Tristán. Aquel que veas que mejor se acomoda a tu caso. No te arrepentirás.

        1. Pepe

          Que el interesado haga lo que quiera. Pero que sepa que no te viene tan grande como dices. Y sí, sin duda JR es un magnífico soporte.

  6. Jotaerre

    Gracias a ambos por los cumplidos; de hecho, ya le asesoro en ese caso, en el que, de hecho, el registro arrastra (pero no debería, pues para éso tiene sus planos) un error original en los lindes de la licencia de segregación, tanto de quien la pidió como del Ayuntamiento al concederla, finalmente contagiado también al catastro que describe gráficamente iguales las dos fincas.
    De forma que, donde debería haber dos triángulos colindantes, según los lindes hay uno solo que engloba a ambos.
    Saludos,

  7. mfmelo

    Los registradores cuando les aprietan los zapatos también se los cambian.
    Hace unos años (ya casi ni me acordaba), antes de ir a una subasta pedí una nota simple, para saber las cargas que tenía la finca a subastar. Sólo venía la carga por la que salía a subasta, pero en la certificación del juzgado estaban dos cargas anteriores, así que como la nota simple era más actual en 3 años o más que la certificación, dije pues las cargas anteriores han desaparecido, así que participé en la subasta y me adjudique la finca. Era una rústica de 1.000 m2 con piscina, chalé de dos plantas de unos 350 m2, huerto y otras dependencias para leña, etc. Se me aprueba auto y testimonio del mismo, mandamiento cancelación, etc y cuando esta todo registrado me dan una nota simple con la finca a mi nombre pero con dos cargas, que eran las que venían en la certificación. Monte un poyo en el registro de padre y señor mío. Salió el registrador a ver que pasaba y se lo explique, y me dijo que la nota simple no tenía valor a efectos de certificar las cargas; entonces ¿para que la emiten y me la cobran?. Menos mal que la nota simple que les lleve sin las cargas era una fotocopia (a color, son idénticas a las originales, siempre las hago así) porque me la quitaron de en medio enseguida y eso que no tenía importancia; les dije que me devolvieran la nota simple y decían que no la encontraban; mi respuesta: bueno haré otra copia y con la original me iré con mi abogado al juzgado y a ver que pasa. Me dijeron que iban a mirar que se podía hacer, que les diera tiempo.
    A la semana me llamaron y me entregaron una certificación en la que estaba totalmente libre de cargas (limpita, limpita).
    Hable con los del juzgado que llevaban las cargas anteriores, ya que eran funcionarios que conocía de ir para ver los procedimientos y me contaron que había estado allí el registrador hablando con el LAJ y se habían dado cuenta que en un periodo de 1 día no se había renovado la inscripción y que por lo tanto está había sido y se consideraba cancelada.
    Una cosa parecida me paso en otro registro, e idem de lo mismo, con otra finca, en otro registro y con otros interlocutores.
    La nota simple no tiene valor, pero a mí sí me vale, si usted me la cobra y la emite diciendo que no tiene cargas, y despues si las tiene y sino, a las pruebas me remito.
    Saludos.

  8. Jotaerre

    Eso me recuerda una vez que fui a una Notaría con una nota simple pedida por registradores.org, sin cargas, y el Notario tenía una igual pero con cargas…
    Según me comentaron, dependía de qué opción marcaras en el apartado de qué interés tienes: tenía que ser la primera (investigación de la situación económica) y no otra, aunque hable de cargas…¿?
    Saludos,

    1. mfmelo

      A mi en las dos me quitaron las cargas, pero lo pasas muy mal y coges unos cabreos, que para el que lo sufre se quedan.
      Pero si sabes apretar las tuercas… hasta el tornillo mas fuerte cede.
      Saludos.

    2. Pecks

      ¡¡¡Vaya con las notas simples!!! ¿Eso es así tal cual lo cuentas??

      Por ahora no me ha ocurrido nada parecido y espero que nunca me pase, porque la faena luego puede ser tremenda.
      Aunque eso no tiene lógica ninguna (una cosa es el interés que se alega y otra que el registro expida la nota simple como tiene que ser), a partir de ahora siempre alegaré interés por investigación jurídico-económica…..¡¡Hay que joderse con las cosas que pasan!!

    3. Pablo

      Hace unos años solicité una Nota Simple por http://www.registradores.org. El caso es que me llamaron por teléfono (creo recordar que hay un campo en el que debes indicarlo) para decirme que no me la podían facilitar ya que había indicado como interés legítimo la investigación de la situación económica. La chica que me llamó me dijo que “ponga usted siempre la opción 2 y no tendrá ningún problema nunca”. El caso es que entonces no le di importancia, y siempre uso esa opción.

      Por lo que cuentas, la opción 2 tiene el peligro de que no aparezcan todas las cargas….algo muy peligroso. Si pongo la opción 1 puede que entiendan que no tengo interés legítimo…. Queda la opción de pedir una Certificación de Cargas, pero esa es mucho más cara (no sé exactamente cuánto cuesta).

      Pufffffff. ¿Qué hacer cuando tengas mucho interés y/o necesidad en determinar las cargas? ¿Qué aconsejas?

      1. Según mi opinión ese problema no existe. Jamás me han rechazado ninguna de las miles de peticiones que les he hecho de notas simples ni tampoco me han dado una nota simple coja.

        O sea, que no te puedo decir nada sobre un problema que no existe.

          1. Si, vale, pero a mi me suena a chino porque nunca me ha pasado nada parecido aunque yo suelo poner a voleo el interés legítimo. A veces indico una cosa y otras veces otra.

  9. pepe

    También existe, tanto por Internet como presencial, la opción de un texto libre para poner lo que quieras. Por ejemplo interés específico en conocer el estado de cargas, titularidad, linderos… Lo que quieras y te ampare el derecho. Bueno, a veces también te tiene que amparar el estado del empleado y del propio registrador.

  10. pepe el hambron 2

    A ver si alguien sabe sacarme de duda sobre una cuestion del Registro de la Propiedad.
    Cuando envias copia autorizada telematica al Registro, ¿el registrador como procede? Porque segun tengo entendido sin pagar el ITP no registra ni la hora. Pondra una etiqueda en plan “es de esta persona , inscribir otras cosas” y seguira como titular el anterior dueño… Que sera , que sera…

  11. Jotaerre

    Hola, pepe, pues éso mismo, más o menos: se anota en el Diario, y conserva el orden durante 60 dias para poder pagar el ITP, por ejemplo.
    Saludos,

    1. pepe el hambron 2

      No hace falta llevar la copia autorizada en papel ,¿No?. Si ya se ha enviado en soporte electronico.
      Tú suele hacerlo telematico o en papel?

      Gracias, J,

        1. pepe el hambron 2

          Ley una consulta de un ponente que preguntaba por lo mismo que yo y la respuesta del notario fue:
          “Las copias electrónicas no caducan (la norma del Reglamento Notarial que así lo fijaba, fue anulada por el Tribunal Supremo en Mayo de 2008), para nada tienes que llevar la copia a papel y el único problema es la liquidación de impuestos, aunque actualmente los Notarios también contamos con un servicio de gestión on line que permite hacerlo.

          Si te sirve de ayuda te pongo este enlace de mi web en el que hablo del tema http://www.franciscorosales.es/mentiras-que-circulan-sobre-la-presentacion-telematica-de-escrituras-en-el-registro-de-la-propiedad/

          Saludos”

          Claro, este señor indica lo que yo preguntaba aqui: Si ya ha enviado el notario copia electronica de la escritura al Registro de la Propiedad que sentido tiene llevarla tambien en el papel.

          1. Y sin embargo, ojo, porque por lo que yo tengo entendido lo que la notaría envía al registro solo es un extracto de las escrituras y no la copia completa. Eso por un lado.

            Y por el otro lado, que yo sepa, para la “calificación registral” el registrador necesita tener el documento original. De hecho, como compro en toda España, tengo que andar enviando los documentos por mensajería con lo bien que me vendría hacerlo telemáticamente, si fuera posible.

  12. Jotaerre

    Buenos días, de hecho, no haría falta, porque hoy en día también es posible presentar también telemáticamente el pago de impuestos.
    Es cuando se notifica por fax que en 10 días hay que aportar la escritura.
    Saludos,

  13. Jotaerre

    Es que hablamos de dos cosas distintas: las Notaría tienen un sistema con firma digital para envar las escrituras enteras, e incluso el justificante del pago de impuestos, con lo que puede registrarse sin copia física, no así los particulares.
    Saludos,

  14. Ah, vale, está claro que yo no podría de ninguna manera aprovecharme de eso porque mis escrituras suelen ser siempre judiciales, en las que el notario no interviene.

    1. Pepe el Hambron 2

      Anda, no sabia que se podian presentar los documentos por mensajeria.
      Luego, como satisfaces los honorarios? Te devuelven los documentos + la factura y luego ya pagas?
      El ITP tambien lo puedes presentar por mensajeria?

      Joer , lo que aprendes aqui. Te voy a tener que mandar una ensaimada por las molestias 😉

  15. Juanjo

    Hola a todos. Tristan muchas gracias por la información que nos das.
    Tengo una duda sobre una plaza de garaje que le compré a la TGSS con una carga registral, cancelada económicamente, de la empresa que construyó el edificio. Si dicha empresa desaparece, como limpio la carga?. Un saludo y gracias de nuevo

      1. Juanjo

        Tristan, hablé con la empresa acreedora y me dijeron que no había ningún problema en ir a la notaría a firmar la cancelación de la carga. Pero mi duda está en que dicha empresa desaparezca como otras constructoras ya no existen. Es ese caso, como podría cancelarla del registro de la p.?

    1. mfmelo

      Si la empresa ya no existe, cada 4 años hay que renovar los embargos, sino caducan.
      Ve al registro de la propiedad y pídeles que te digan como se encuentra dicha carga.
      Para cancelarla y que te cueste muy poco, pide a continuación una certificación registral, que es lo mismo que una nota simple, pero más ampliada, y cuando te la emitan, veras que la carga ha desaparecido, ya que si está caducada, cuando se emite certificación te quitan la carga de oficio. Díselo de todas formas a la persona que te atienda.
      Saludos.

  16. Jotaerre

    Buenos días, y perdón por mi quisquillosidad por deformación profesional: no me queda claro si esa carga ya liquidada es “de” o “sobre” la empresa constructora, es decir si es acreedora o deudora.
    Tampoco qué tiene que firmar ante Notario si es un acreedor que ha cobrado: si en ejecución judicial, allí constará o se aplicará la caducidad que bien menciona mfmelo; si es una hipoteca de tercero, ya pagada, es éste quien debe otorgar carta de pago notarial, exista o no la empresa.
    Saludos,

    1. mfmelo

      Quisquillosidad no Jotaerre es que con el abogado pendiente de tus comentarios, has de tener mucho cuidado con lo que dices; como te pases un miligramo te lo pesa. Igual pasa con Tristán Yo soluciono siempre todas las cargas, primero yendo a registro de la propiedad y juzgado en que se ha llevado e incoado.
      Otra vez me ha pasado que analizo comentarios sin tener toda la información pertinente.
      Si es un hipotecario o si es un ejecutivo, me ha parecido entender que era de los segundos.
      Son infinidad las cargas que he quitado de los inmuebles, ya que suelo comprarlos con cargas anteriores, ya que de las posteriores no me preocupo. Unas las quito de una forma y otras de otra, pero siempre dejo las fincas limpias de estas; unas tengo que pedir a la parte ejecutante o embargante que me haga la escritura de cancelación y otras las quito directamente del registro en la forma ya descrita.
      Yo contigo, permíteme que te tutee, no puedo discutir, sabiendo de tu sapiencia y siendo letrado y además por empatía, ya que de tanto leerte, me siento identificado en todos tus aportaciones.
      Saludos cordiales.

  17. Jotaerre

    Hola, mfmelo, tutéame, por favor (yo diría que siempre te he tuteado…).
    Todo lo que dices es correcto, salvo que en este caso no me cuadra que sea un ejecutivo: caducaría o habría mandamiento judicial de cancelación, no veo porqué la constructora (¿tiene una carga suya sobre su propia finca?) se ofrece a otorgar carta de pago notarial.
    Espero aclaraciones del consultante.
    Saludos,

  18. Lajin

    Saludos todos, un poco fuera he estado… Sobre mi problema con el registro gracias a JR que fue mi asesor deje eso así… Era solo perder mas tiempo y dinero, decidí vender con el problema a mitad de precio, tenemos otra buena adjudicación… Ya luego les contaré, ayer compre un porche carrera en subasta de la AT 34.5 jejeje veré como me va con el trámite. Un abrazo familia.

  19. Juanjo

    La subasta fue de la Seguridad social. La carga es anterior y consiste en una deuda que contrajo el deudor con la empresa que construyó el edificio, se comprometió a pagarle 1700€ en 10 años, esta carga está cancelada económicamente pero el plazo de pago aún no ha caducado.
    Una opción sería esperar a que caduque y se eliminaría del registro automáticamente.
    Otra, firmar la cancelación con la empresa acreedora en notaría y enviarla al registro.
    Pero mi duda está en que si la empresa se disuelve, como puedo cancelarla antes de que caduque?

    1. Si la empresa se disuelve, si nos parte un rayo, si nos ahogamos nadando en el mar, si nos matan los yihadistas…

      Hay un montón de desgracias que pueden ocurrir, pero lo cierto es que ellos te han dicho que si lo deseas van al notario y te dan la carta de pago.

      Entonces, ¿A Qué viene ponerse en escenarios que no tienen nada que ver con la realidad?

  20. Jotaerre

    Gracias por la aclaración, Juanjo, ahora me queda claro que la deuda era del propietario con la constructora, pero sigues sin concretar qué tipo de carga es: ¿un embargo (caducaría) o una hipoteca (caduca a los 20 años del final del plazo, o necesitas carta de pago o, si tienes las pruebas del pago, un sencillo pleito aunque la empresa haya desaparecido)?
    Saludos,

    1. Juanjo

      Cuando compró la plaza el deudor, al no disponer del total del importe, se comprometió a pagarle a la constructora el resto que le faltaba (1700€) en un plazo de 10 año, el cuál lo efectuó al poco tiempo.
      Tengo un certificado de pago firmado por la constructora.
      Gracias. Un saludo

  21. Jotaerre

    Jolín, ha costado…
    Entonces, caduca al cumplirse el plazo, e incluso podría haberse pactado en la escritura que el propio deudor pudiera otorgar la carta de pago unilateralmente.
    Saludos,

  22. mfmelo

    Lo iba a decir esta mañana, no lo dije así que ya no es de recibo: las cargas que suelen tener las viviendas de las constructoras es: condición resolutoria.
    Las empresas constructoras solían hacerlas mucho.
    Don Juan José, otra vez sea usted mas claro. Se han tenido que poner dos fenómenos a interrogarle para saber que tipo de carga era y usted sin querer decirlo.
    Pues Tristán ya estaba “mosca”.
    Si quitar un condición resolutoria le resulta difícil como siga en esto de las subastas, espere cargas de verdad y difíciles de quitar y sino al tiempo.
    Saludos.

  23. Lajin

    Hoy fui a la Agencia Tributaria, tocaba retirar el coche… mi primer coche de subasta… y la verdad…… preeeemiooooo esta perfecto… y no solo eso… que encontré dentro del la guantera unas facturas de la PORSCHE de marbella de casi 10.000 euros en mantenimiento y accesorios de menos de 5 meces… perfecto… ha salido bien. Ahora a disfrutar del porsche carrera s 997.

  24. Lajin

    Saben de donde viene el nombre de Lajin?? era mi abuela… una fantástica persona que nunca tuvo hijos era estéril… pero crio 19 niños de la calle… decían que era bruja… la verdad es que antes de morir me dijo que los negocios caminarían bien en mi vida… por ahora bien, por cierto Joaerre,,, por ahora todo va bien con la casa jejejejej un abrazo chicos, si alguno viene por Marbella aqui me tiene.

  25. María

    Tengo un problema, aunque no sé si tiene importancia.

    He pedido una Nota Simple de una finca que sale a subasta. La descripción de la finca es algo liosa, pero está claro el bien del que se trata. El problema es que se cita una referencia catastral que no es correcta. Por el catastro veo que esa referencia catastral es de un inmueble en la misma ciudad, pero en otro sitio.

    ¿Qué consecuencias puede tener ese error en el Registro de la Propiedad? En caso de adjudicación en subasta, ¿puede haber algún problema?

      1. María

        Pues ahí está el tema. Estoy segura “solo” al 95% con la descripción que hace la Nota Simple del Registro de la Propiedad. Y como la Ref. Catastral está mal…pues claro, me gustaría saber cómo asegurar el tema al 100%. ¿Alguna sugerencia?

        1. Pecks

          Hola María.
          ¿Se lo comunicastes a alguien en el registro para ver que te dicen ellos?
          ¿Fuistes al ayuntamiento u oficina catastral del municipio para comentarles lo de la referencia catastral?
          A lo mejor te pueden ayudar en alguno de los sitios.
          Intenta hablar directamente con el registrador titular del registro. Es posible que tengas que coger cita.

          1. María

            Tengo pensado ir al Registro, claro. Pero además de que no quiero levantar la liebre (el error en la referencia catastral me beneficia si la finca es la que yo creo, porque pujará menos gente en la subasta), tampoco tengo muy claro cómo quedarme totalmente tranquila. Porque seguro que me dirán que no me preocupe, pero no harán nada. Por eso quería saber qué posibilidades hay para tener la certeza con la localización. Estoy casi segura, pero alguna calle ha cambiado de nombre y es una zona algo complicada.

            Y claro, como Tristán aconseja, hay que tener todo controlado o no arriesgarse….

  26. Pecks

    Hola Tristán.
    Te voy a hacer una sugerencia que no sé si está en tus manos poder hacerla o no.
    Es sobre los comentarios en este blog. ¡¡Cuando se hace un comentario nuevo respondiendo a otro más antiguo es un tremendo lio el encontrarlo y /o enterarse!!! Me refiero a que no aparece en último lugar sino que se entremezcla entre los antiguos y muchas veces ni se ven o pasan desapercibidos. Sería más lógico si fuera como al estilo de tu blog de Rankia, que el nuevo comentario (si es respondiendo a uno más antiguo) aparece en último lugar y hace referencia al comentario anterior. No sé si me explico bien.
    En cualquier caso, si es posible cambiar eso considero que sería de más fácil lectura y seguimiento de los comentarios. Si no es posible pues tampoco es el fin del mundo y habrá que acostumbrarse. De todas formas magnífico blog.
    Saludos.

  27. Ernst

    Parece que las notas simples dan quebraderos de cabeza a más de uno.

    En esta resolución de la DGRN:

    http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2015-13369

    Desestiman un recurso presentado contra la negativa de la registradora a inscribir anotación preventiva de embargo sobre cuatro fincas.

    El recurrente alega que en la nota informativa el titular registral es la sociedad ejecutada. Pero resulta que misteriosamente ahora una de las fincas figura inscrita a nombre de terceros con anterioridad a la emisión de la nota simple. Las tres fincas restantes también habían sido transmitidas a terceros con la salvedad de que no fueron inscritas hasta poco antes de la presentación del mandamiento (y después de emitida la nota simple).

    ¿Qué hubiera ocurrido de no haber inscrito el derecho antes de la presentación del mandamiento? (Lo presentaron con 20 días de antelación, cuando finca fue transmitida años antes).

    1. Pues lo que hubiera ocurrido es que el auténtico titular hubiera tenido que perder su tiempo y gastar su dinero en demostrar la legitimidad de su título en una “Tercería de Dominio”.

      1. Ernst

        ¿Cuál es la probabilidad de que esa demanda prospere? Si Pepito, titular registral de la finca, la vende a Menganito y éste no la inscribe por cutre, Pepito puede vendérsela a Fulanito. Y si Fulanito inscribe su finca Menganito pierde la propiedad y tendrá que vérselas con Pepito, de acuerdo con lo expuesto en el artículo. Entonces Pepito puede vender su finca veinte veces si quiere y el primero de esos veinte compradores que la inscriba será el que vea blindada su propiedad. Los diecinueve restantes a demandar a Pepito por estafador.

        Por lo que os he leído las subastas son ventas o enajenaciones forzosas. Es decir el deudor embargado se encuentra con que un poder superior (órgano judicial, administración…) le obliga a vender su propiedad a cambio de un precio, el cual precisamente se determina en el acto de la subasta. Con posterioridad el deudor embargado deberá otorgar un documento público de venta y si se niega a comparecer será un representante de ese poder inmisericorde que le ha pasado por encima cual apisonadora que todo lo tritura y lo salpica de sangre el que la otorgará en su lugar.

        En ese proceso (administrativo, judicial…) Pepito es perfectamente consciente que la propiedad que le han embargado la vendió con anterioridad a un tercero, Menganito, que no inscribió la propiedad a su nombre, pero se lo calla conscientemente durante el proceso. Luego, cuando el proceso termina con la adjudicación de la propiedad a otro individuo (Fulanito, feliz adjudicatario de la finca), aparece Menganito con su tercería de dominio. La cuestión que planteo es, ¿no se puede considerar a Pepito un estafador por vender (forzado a ello, pero vendedor al fin y al cabo) una propiedad en dos ocasiones diferentes a dos personas distintas? (inicialmente a Menganito y luego, forzado a ello, a Fulanito, ocultando conscientemente la primera venta).

  28. Jotaerre

    Hola, Ernst, no es correcto: es el propio organismo quien te da el título, no tiene que otorgarlo Pepito, así que no comete estafa y, en todo caso, se le podría demandar por haber ocultado el embargo (si lo hizo, porque se supone que Menganito controla el correo en la casa que compró…).
    Estafa sí son las múltiples ventas, pero parte de la responsabilidad es de quien no registra…
    Saludos, y feliz año!

  29. Evelin

    Hemos comprado entre dos personas un local comercial que costó 124500€, sin hipoteca. El registrador nos mandó la factura por correo y veo que tiene mas conceptos de los que por ley debería de tener, como: certificaciones telematicas, nota simple notarial, inscripción catastral, codigo registral unico, incumplimiento eficiencia energética, incluso la inscripción me ha puesto de 200,04€, a mi me sale 186,75€. A ver si me podéis aclarar si nos han cobrado mas conceptos de la cuenta.

    4,4 OTRAS CERTIFICACIONES TELEMATICAS 6,01
    4,4 OTRAS CERTIFICACIONES 6,01
    2.1R10 INSCRIPCIÓN -5% SOBRE 2.1 95% 124500 200,04
    3.3.12 NOTAS AFECCION 3,00
    3.1 NOTA CANC. AFECCION 6,01
    4,5 NOTAS SIMPLES 3,00
    4,6 NOTA SIMPLE NOTARIAL 9,02
    3.2.11 INCUMPLIMIENTO EFICIENCIA ENERGETICA 9,01
    1 ASIENTO PRESENTACION 6,01
    3.2.11 CODIGO REGISTRAL UNICO 9,01
    4,4 OTRAS CERTIFICACIONES 6,01
    2.1 INSCRIPCION Rª CATASTRAL 24,04
    4.000 GASTOS ENVIO CORREOS 6,00

    BASE IMPONIBLE 293
    I.V.A 61,53
    TOTAL 354,53

    Al final hemos pagado en el Registro los mismos honorarios que en el Notario. Tengo entendido que el registro suele ser la mitad que el notario.

    Gracias!

  30. Gerard

    Buenas tardes,

    Estoy en seguimiento de un piso en subasta y despues de revisar la nota simple he encontrado una prohibicion de disponer a nomvre del titular por un periodo de 25 años.

    No conocia este tipo de afectacion y mirando por internet no encuentro mucha informacion al respeto vinculado a una ejecucion forzosa, por eso queria preguntar a alguno de los entendidos que siguen esta pagina a ver si esta afectacion quedaria suspendida al estar a nombre del antiguo titular, o por el contrario seria el nuevo propietario quien se vincularia a dicha prohibicion.

    Gracias por adelantado.

    1. Tristán

      Todas las inscripciones y anotaciones registrales se inscriben como aviso para terceros y éste, como tal, es una carga registral como cualquier otra.

      Muy importante que tires de ese hilo y averigües de qué va.

    2. mfmelo

      Prohibición de disponer significa que es una VPO y que el que la compró tiene prohibido disponer de ella, es decir venderla, ya que en la práctica tampoco podrían inscribirse embargos, pero si el propietario no tiene otra finca, el embargo recaerá en esa propiedad VPO.
      Lo normal no es por 25 años, sino por 30 años.
      Depende de la CA en que salga el piso y a la promoción pública que este afectado por esa prohibición; no es lo mismo una promoción de hace más de 20 años, en la que los derechos han disminuido bastante y subido el precio de enejenación o transmisión que una promoción nueva de hace, por ejemplo, 5 años.
      Normalmente esa prohibición lleva ligada la devolución de lo entregado como ayuda pública para su adquisición y el que la compre tendra que hacerse cargo, pero eso tiene que estar inscito en RP.
      El propietario no puede venderla libremente, excepto en contadas ocasiones que la ley le permite: traslado forsoso por empleo, por ejemplo. La compra en subasta pública no tiene porque representar un problema ya que es una ejecución forzosa y el evitarla no es por voluntad del propietario, además el juzgado está obligado a notificar a la CA por si es de su interés el adjudicarsela; dicha adjudicación puede ser en el transcurso de la subasta(tanteo) o posterior a esta, poniendose en el lugar del adjudicatario (retracto), si la CA pertinente no hace uso de ese derecho de adquisición preferente, el piso se puede comprar sin ningún problema. El problema lo tendrás después cuando intentes venderlo ya que has de informar de dicha venta a la CA y ella darte el permiso oportuno si el prtendiente cumple con los requisitos que ellos ponen. Si no es para venderlo y es para uno mismo no hace falta ni cumplir los requisitos de persona física que no tiene vivienda al 100% en propiedad.
      Espero haberte aclarado algo la situación o al menos no haberte confundido más, que es lo que me temo.
      Saludos.

  31. gerard

    Gracias por vuestras respuestas, la vivienda en principio no es VPO sinó que se trataria de una herencia donde creo se puso una prohibición de disponer voluntaria por 25 años des de la fecha de la aceptación de la herencia ( 12/02/2015 ) según he podido informarme ( por internet e interpretando los textos encontrados ) esta prohibición se transmitira al adjudicatario, mas o menos ya tengo bastante claras las limitaciones ( no puedo vender ni transmitir intervivos excepto donativos o ejecuciones forzosas ) pero alquiler se consideraria transmisión intervivos ?

    Mas que nada el interés es que sale a un precio muy bajo y es una zona donde se paga mucho por alquiler ( a estudiantes universitarios sobretodo ).

    1. Jotaerre

      Buenos días, gerard, pues tal como la describes, esa prohibición no afecta a un adjudicario, y desde luego tampoco al hecho de arrendar.
      Saludos,

  32. Buenas

    Os cuento mi caso, a ver que os parece
    He ganado una adjudicación directa de un buen piso de la agencia tributaria.
    El piso era perfecto, en la nota simple venia como titular la empresa promotora/constructora
    Dicha empresa está en disolución ahora mismo.
    Todavía no lo he pagado al completo, solo sé que soy el adjudicatario porque así me viene en la página web de la aeat
    Como soy un impaciente, me he acercado al piso. La mitad de los pisos del bloque abandonados, y el mío con papeles en el buzón y mierda por todos lados.
    Total, que decido que ahí no vive nadie y me pongo a taladrar la cerradura….
    En estas que un vecino llama al presidente de la comunidad y me dice que es imposible que ese piso se haya subastado, que los dueños eran los antiguos dueños del solar y que el piso se lo dio el constructor en “aportación”, que seguro que me he equivocado de portal…
    Así que dejé la puerta como estaba y conseguí hablar con el supuesto dueño, que por cierto es abogado, me asegura que tiene todas las escrituras en regla y que ese piso es el suyo, que yo debo estar equivocado.
    Le digo que puede ser, pero que yo antes me aseguro muy mucho, así que mire la subasta en internet, y compare la referencia catastral de su piso con el que ha salido a subasta.
    Al rato me llama y me dice que efectivamente son las mismas referencias catastrales…que debe ser que no lo “registraron”
    telita….que haya gente (abogados) que hoy en día no inscriban sus derecho en el registro.
    El caso es que ahora los dueños dicen que contactarán con la agencia tributaria para solucionarlo,
    ¿creéis que la aeat cancelará la subasta y me devolverá el dinero que di de señal?
    Yo deseo que así lo hagan, ya que lo que creía que era un piso limpio de

    1. Tristán

      Vaya, que pena que no hubieras hecho una somera investigación previa a la subasta. Ahora estás metido en un buen lio en el que lo mejor que te puede pasar es que suspendan la subasta y te devuelvan el dinero.

      ¿Y lo peor?

      Dormirás mejor si no te lo digo.

      1. uffff, la verdad, daba por sentado que en pisos recientes la palabra del registro iba a misa. Cosa que ya veo que no es así
        en fin, os mantendré informados, gracias por responder.

        1. Tristán

          De hecho, el registro va a misa…

          Por lo que si la AEAT no cancela la subasta, a la larga, después de un proceso de muchos años en el que el perjudicado lo dará todo y peleará en todas las instancias, el ganador serás tú.

          Pero eso no te conviene.

          Lo normal es que si el tipo va ahora a la AEAT, éstos cancelen la subasta. Pero si se demorara y fuera después de que los de la AEAT hayan emitido el certificado de adjudicación, entonces ya nadie suspendería la subasta y ambos, él y tú estaríais condenados a pleitear durante muuuuuchos años.

          Pero de esto ya hablé en el único post que le he dedicado en este blog a las subastas de Hacienda.

    2. Pecks

      Por cierto, Pato, ¿podrías decir de dónde eres o dónde está el inmueble?

      Porque, aunque no lo creo, puede ser que estemos hablando de la misma subasta de aeat que yo comenté que al final no participé en ella. No lo creo porque ésta era de hace un par de meses y lo tuyo parece más reciente. Pero quien sabe, a lo mejor es la misma. Si fuera así me gustaría saber como va todo.

      1. Hola Pecks, prefiero decirlo en privado.
        Por aqui no veo la opción de mandar mesajes privados
        si quieres contactame por el foro que te sale al pinchar mi imagen, allí tambien soy pato

    3. SERGI

      HOLA BUENAS A MI ME PASO EL MISMO CASO RESULTADO EL PROPIETARIO INTERPUSO TERCERIA DE DOMINIO LA PERDIO Y ME DIERON EL PISO A MI. La no inmatriculacion en el registro no te perjuica

  33. mfmelo

    Te plantearan una tercería de dominio ante la AEAT y ellos resolveran si es suficiente su título o no. Eso suele tardar, pero si esta muy claro resolverán antes.
    Los abogados, al igual que todo ciudadano que quiera no tiene obligación de inscribir su título de propiedad, ni ningún otro derecho u obligación en los RP, toda inscripción en dichos RP, son voluntarios, crean unos derechos y unos deberes para el que los inscribe, pero en ningún caso es obligatorio, de momento, al papá Estado le interesa que todos inscribamos nuestros títulos, así te tiene agarrado por los H…..o y te puede extorsionár para que cumplas con las sanciones y deberes “impuestos”.
    Hay una sentencia en los RP que dice: ” el primero en el tiempo, primero en derecho”.
    Si la cesión se hizo ante notario con anterioridad a la caución de la AEAT, entonces le darán la razón, pero si es una jugarreta, como a mi me la han intentado hacer alguna que otra vez con documentos privados, por muy abogado que sea, tiene la tercería perdida, a ti te aprobarán remate y el abogado pleiteará con la AEAT, pero en este caso si vas a tener que instar un pleito para lanzamiento y posesión por precario.
    Saludos.

    1. Si, los abogados tienen los mismos derechos y obligaciones, pero deberían estar más preparados para evitarse problemas. El caso es que yo creo que ahora, en este caso concreto, ellos son los que tienen mucho más que perder . Y no creo que lo hiciesen para evitar la mordida del estado, ya que en catastro dicen que está a su nombre…
      Al fin y al cabo, lo que yo puedo perder es sólo una pequeña parte del valor que ellos le dieron a ese piso. (Mi puja era bastante baja). Pero bueno, allá cada cual.
      Es cierto lo que dices de que el estado nos tiene cogidos por los cojones. Pero aparte de su “mordida” a cambio nos da un servicio (con sobrecoste, por supuesto) que nos permite estar tranquilos en cuanto a nuestras propiedades, quizás a veces el precio es caro, pero en caso como estos compensa…creo yo.
      Gracias por la sentencia que comentas. Y si, la cesión se debió hacer incluso antes de estar los pisos construidos, ya que eran los dueños de la casita baja donde se hicieron los pisos.

      1. Jotaerre

        Buenos días, Pato, y con permiso: ya no cabe tercería de dominio, pues solo puede plantearse antes de la subasta.
        Sí cabe un proceso ordinario, donde debería demostrarse tu mala fe (difícil, pues la buena fe registral te ampara) o un error grave de Hacienda.
        Saludos,

        1. mfmelo

          Jotaerre, una vez más digo que eres el letrado y no voy a discutir nada legal con un abogado experto en temas inmobiliarios, pero yo tengo muchas propiedades no inscritas en RP peroescrituras ante notario con todos los pormenores legales y no voy a cambiar nada en el RP. Otras las tengo puestas a mi nombre en catastro, es decir pago los IBI, son mías pero en el RP y ante notario son de otras personas y esto sucedió porque yo fuí el representante para hacer la obra, etc, etc e inscribieron mi representación como propietario, a mi no me perjudica, yo pago los IBI, pero ante notario y escrituras los propietarios son otros. Con estos datos la AEAT puede sacar mis bienes a subasta y los propietarios reales no saberlo, con escrituras ante federatario, como es el caso que nos ocupa y cuando les comunican o se enteran de que su propiedad va a salir a subasta es cuando pueden oponerse y no antes, ya no sabían nada, ni tenían porque saberlo.
          Saludos.

          1. Jotaerre

            Hola, mfmelo, no hace falta que digas “pero”, porque hablamos de dos cosas distintas: la tercería de dominio, por definición, solo puede plantearse desde que consta el embargo y antes de la subasta, pues su único fin es levantarlo, sin perjuicio de poder plantear luego un proceso ordinario. A éso me refería, no a quien tendría razón en este caso.
            Y también me extraña que Tristán diga que “lo normal” es que Hacienda cancele la subasta, porque Hacienda (que tiene acceso a todos nuestros datos) suele ser muy detallista. Distinto sería en un proceso judicial en que fueras el ejecutante-adjudicatario, pues si se demuestra que pudiste tener más diligencia en tus averiguaciones, te pueden anular la subasta por indefensión, o perder el pleito posterior. Pero, si el adjudicatario es un tercero de buena fe, y el ejecutante Hacienda, como también dice Tristán, ganarías el pleito.
            Saludos,

  34. Lo que yo creo es que la clave reside en el certificado de adjudicación. Hasta que está emitido, Hacienda suele dar marcha atrás si el legítimo propietario (que no es titular registral) le acredita su título. Pero estoy con Jotaerre en que una vez que Hacienda ha emitido su certificado, ya no da marcha atrás y que la única vía para conseguirlo será la judicial, la cual según mi opinión favorece al adjudicatario y perjudica al ex propietario que no protegió su propiedad de la mejor manera que existe, que es inscribiendo su título.

      1. Jotaerre

        Y aún diría más: ahora que me he fijado mejor en que Pato es solo adjudicatario provisional y ni siquiera ha pagado aún el precio, el hecho de hacerlo después de haber localizado al verdadero titular podría volverse en su contra si hubiera pleito posterior, pues podría considerarse pérdida de la presunción de buena fe.
        Saludos,

        1. Está claro que lo ideal es investigarlo todo bien antes de la subasta, pero de no haberlo hecho, como es el caso, lo más acertado habría sido no visitar el inmueble hasta tener el título bien registrado, lo que es una baza decisiva.

          Si yo estuviera en su pellejo ahora mismo estaría llenando de velas la capilla de la Virgen de los Milagros para que suspendieran la subasta.

          1. Jotaerre

            Y yo, sobre todo porque parece que ya le dieron plazo para el pago, y si no cumple incluso perdería el depósito…

        2. Efectivamente, todavía no tengo ni plazo de pago.
          Pero sin ser experto en pleitos, yo creo que queda demostrada mi buena fe, pues pedí la nota simple antes de la subasta. Participé sin saber la existencia de un supuesto propietario y resulte adjudicatario.
          A partir de ahí , si continuo con los pagos sera única y exclusivamente porque hacienda me lo exige. El supuesto propietario tiene todavía unos dias para intentar demostrar a Hacienda que realmente es el propietario y que hacienda no me mande la dichosa carta.
          El primer pago (la señal) ya se hizo, y con mi puja tambien me comprometí a terminar de pagar. Ahora solo estoy obligado a terminar lo que empecé si así me lo exigen

          1. Jotaerre

            Sí, Pato, pero has cometido la imprudencia de averiguar que hay un legítimo propietario antes de serlo tú con la adjudicación firme, así que si puede demostrar que fue antes de tu pago, un Juez podría entender que esa misma averiguación la pudiste hacer antes y que si pagas tras saberlo es con mala fé…
            Aunque supongo que al propietario le habrá faltado tiempo para ir ya a Hacienda, antes de pagar me plantearía informar tú a Hacienda de la verdad, o bien requerir a ese abogado propietario cuando te pidan el pago, a fin de que se mueva antes o asuma las consecuencias, por ejemplo en forma de pago de intereses hasta que te devolvieran el precio (lo que podría “resucitar tu buena fe”).
            Saludos,

  35. mfmelo

    Vuelvo a repetir una vez más, casos como este no me he encontrado, pero actualmente tengo una adjudicación provisional, la cual tanto actora como el deudor en paradero desconocido no me plantearon ninguna mejora. Pero me comunicaron del juzgado que se iba a aprobar a mi favor el bien subastado. Como no me llegaba (mayo +-) volví a llamar a juzgado para saber que pasaba y me comunican que ha aparecido una tercería de mejor derecho y no me aprueban nada, ya que se está resolviendo. La semana pasada volví a preguntar por “lo mío” y me han dicho que es posible que esta semana se resuelva, en un sentido o en otro.
    Yo asumo o presumo de que me sucede lo mismo que lo planteado por pato.
    En RP. por uspuesto no estaba inscrita ninguna deuda que yo no asuma, pero el propietario y deudor es un matrimonio rumano que han vuelto a su país.
    Lo que no me gustan son las demoras injustificadas en los procedimientos y tengo que soportarlas, que me devuelvan el dinero o que me aprueben decreto, yo no quiero pleitos, el dinero irá para otro bien.
    En mi caso tampoco es tercería de dominio, por lo que decís, pero el juzgado está deliberando si sigue adelante o no con la adjudicación. ¿Cual es mi situación, entonces?.

    1. Jotaerre

      Sí puede ser una tercería de dominio, porque el demandado no es el adjudicatario provisional, sino el ejecutante, así que no tienen que notificarte nada.
      Pero también podría ser la típica nulidad de actuaciones por notificaciones defectuosas con mala fe.
      Saludos,

  36. Pecks

    Luego de leer todos estos últimos comentarios sobre la posible tercería de dominio o no, yo estoy totalmente de acuerdo con Jotaerre.

    Yo mismo casi estuve en un caso de estos hace unos meses en una subasta de la aeat, pero al final no participe porque tenía otras judiciales que me interesaban más. Pero mi estrategia era clara, participar en la subasta o adjudicación directa y si soy ganador, ir rápido a registrar y después no hay tercería que valga. Sólo vale antes de la subasta. Y si, puede que después lleve mucho tiempo si el deudor es “pleitoso”, pero que se joda si no registró su titulo. Por mucho o poco tiempo que pase del posible pleito, entiendo que casi seguro lo tiene ganado el adjudicatario si ya tiene el acta de adjudicación.

    De hecho, me estoy arrepintiendo de no haber participado en esa subasta de aeat. Pero qué se le va a hacer, ya pasó.

  37. gerard

    Buenas noches;

    Aprovecho a poneros una duda acerca del registro ya que veo que hoy ha estado muy activo el tema de inscripciones, mi duda es la siguiente:
    – inscripcion 1, 01/01/2000, hipoteca de 50.000 euros a favor de caja de ahorros “A” ( es la que desarrolla la subasta vigente y sin cancelar )
    – inscripción 3, 01/01/2003, se transmite el derecho real de la hipoteca inscripción 1 a la entidad cajas unidas “C” en virtud de escritura de fusión.
    – inscripción 2, 01/01/2001, hipoteca de 30.000 euros a favor de caja de ahorros “B”
    – Anotación de embargo del 01/01/2004 a favor de Banco español de credito por valor de 18.000 euros según mandamiento y decreto.
    – Embargo administrativo del 01/01/2005 por valor de 4000 euros a favor de ayuntamiento de X. ( entiendo IBI )

    A mi entender y según todo lo que he podido humildemente aprender a través de este fantastico blog y el de rankia, de todo lo mencionado únicamente como posible adjudicatario me tendria que hacer cargo del embargo administrativo por valor de 4000 ya que se trata del IBI, la inscripción 1 y 3 al tratarse de la misma hipoteca y al desarrollar el procedimiento quedaria borrado, aún que la transmisión de entidad sea posterior a la inscripción 2 ( la qual queda tambien borrada por ser posterior a la 1 ). En cuanto al embargo a favor de Banco Español de credito también entenderia queda eliminado ya que según he podido leer en varios posts únicamente tendria que hacerme cargo de IBI y deudas a comunidad.

    Agradeceria que alguien me corrigiera si me equivoco en algún punto, ya que estoy aqui para aprender de los hermanos mayores. Gracias.

  38. mfmelo

    El IBI es una inscripción posterior y por lo tanto también se cancela cuando te emitan el mandamiento de cancelación de cargas y no tendrás que pagarlo. Luego posteriormente te lo pueden volver a reclamar o no, ya que está puesto a nombre del anterior propietario y deudor, yo en particular no los suelo pagar nunca, los empiezo a pagar cuando se ponen a mi nombre en el año posterior a la subasta y de los otros IBIs que los pague el que generó la deuda.
    La CCPP, si la vas a tener que pagar: 3 años atrasados más el año en curso. A veces he tenido suerte y me he encontrado toda al día.
    Respecto a todo lo que dices del esto de cargas es correcto.
    Saludos.

  39. gerard

    gracias por la ruespuesta mfmelo, mas o menos ya se como funciona pero claro me he encontrado con una nota simple de 7 paginas, llena de inscripciones por modificaciones, de fechas, de anotaciones de embargo preventivas, administrativas, con sentencias judiciales y al final se te caen los ojos al suelo de leer todos estos tochos de letra y te entran algunas dudillas!! gracias.

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