El Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos.
Su existencia robustece la seguridad jurídico-inmobiliaria.
1. En USA este ejemplo es real como la vida misma
A Wilson le entregaron las llaves del hermoso apartamento que acaba de comprar y no tardó ni una hora en llevar a su novia Shandy a estrenar la cama del dormitorio principal. Acababa de pagar por sus 120 m2 dos millones de dólares y no podía esperar para empezar disfrutar de esa fantástica cama con vistas a Park Avenue.
Tras los primeros fogosos días de amor y desenfreno, llegaron otros más calmados en los que el sexo dejó paso a la rutina pero, siempre que se asomaba a las ventanas que daban al parque, Wilson recordaba la fantástica inversión que había hecho comprando este magnífico apartamento.
Hasta que dos meses después de haber estrenado el apartamento fue pillado con Shandy en plenos ejercicios tántricos (practicaban la postura de la gruya) por una docena larga de policías que irrumpieron en su dormitorio al grito de
¡¡Policía, no se muevan, las manos a la cabeza!!
Así es como nuestro amigo Wilson se enteró de que quien le había vendido el apartamento de dos millones de dólares no era su legítimo propietario, que vivía retirado en Tampa y solo lo utilizaba una o dos veces al año, sino un estafador de altos vuelos que llevaba años aprovechándose de la debilidad del sistema inmobiliario americano.
En materia inmobiliaria, el sistema americano tiene lo que se denomina seguro de títulos, que básicamente consiste en que para averiguar si la persona que ocupa una casa y que la quiere vender tiene capacidad para realizar dicho acto jurídico, se debe acudir a un despacho de abogados para que investiguen si esa persona puede o no vender esa casa.
Entonces, lo que el seguro de títulos garantiza es que si al cabo del tiempo apareciese un tercero con mejor derecho para vender la casa y si hubiera una demanda ante los tribunales, el seguro indemnizaría al asegurado (quien habría comprado la casa a la persona equivocada).
Por ejemplo, para averiguar quiénes eran los propietarios de los solares sobre los que se asentaba las tristemente célebres Torres Gemelas costó casi un año de trabajo y aproximadamente tres millones de dólares de pago a los abogados. Esto en España hubiera costado unos eurillos.
2. Un poco de Historia respecto al sistema europeo continental
No existe en el Derecho Romano nada parecido al registro de la propiedad actual, sino que, al contrario, el primitivo ius civile es considerado como el prototipo del sistema de clandestinidad en el negocio inmobiliario. Los problemas causados por las dobles ventas o la venta de fincas como libres de cargas, estando en realidad gravadas, no se afrontaron en el Derecho Romano desde el punto de vista preventivo sino exclusivamente desde el represivo.
Sin embargo esto no fue así en el Derecho Germánico, en el cual la transmisión de la propiedad se llevaba a cabo con plena publicidad y ante testigos.
El origen de la publicidad registral está en la Alta Edad Media, donde las Iglesias y los Monasterios se acostumbraron a utilizar unos libros en los que copiaban documentos relativos a las propiedades. Al principio, estos libros solo valían como testimonio o medio de prueba de lo que en ellos constaba, pero a partir del siglo XV la inscripción se convirtió en una parte del negocio traslativo, propiamente dicho.
El Alemania, a partir del siglo XVIII, se hizo necesario establecer un mercado de capitales garantizado e igualmente clarificar el régimen de gravámenes sobre las propiedades.
Así, a finales del siglo XVIII, se generalizaron los registros, primero como registros de gravámenes y después como auténticos registros de la propiedad.
3. Buscando la definición perfecta
Según el Código Civil y la Ley Hipotecaria el Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaen sobre los mismos.
Es una institución pública destinada a crear titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles con la finalidad de proteger el negocio jurídico.
También puede definirse como la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto el registro de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamiento y opción.
4. Beneficios del Registro de la Propiedad
Su finalidad principal es aportar seguridad jurídica inmobiliaria porque su consulta es pública para cualquiera con interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
Es decir, que solo se considera cierto lo que está inscrito en el Registro.
La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es voluntaria, es decir, que no es obligatoria pero sí es absolutamente recomendable como garantía de protección a favor del titular de la propiedad adquirida.
Los beneficios principales del Registro de la Propiedad son:
- Permite saber quién es el verdadero propietario de un inmueble. Solo se considera como único y verdadero propietario al titular registral, mientras no se declare lo contrario en una sentencia judicial.
- Proporciona protección frente a los acreedores del vendedor, que no podrán embargar la propiedad si el comprador ya la ha puesto a su nombre, pero que sí lo podrán hacer si ha remoloneado en hacerlo.
- Permite conocer si el inmueble de nuestro interés está libre de cargas o si, al contrario, las tiene y el comprador las tendrá que asumir.
- Garantiza la propiedad de un inmueble. Una vez tienes tu propiedad inscrita ya no tienes nada que temer.
- Garantiza los Derechos Reales que tengas sobre propiedades de terceros, asegurando tus créditos u otros derechos (usufructos, servidumbres, etc.. )
- Facilita el crédito, tanto al propietario como a quien le presta.
- Dota de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.
5. La Finca Registral
Es el bien inmueble que constituye la base física del sistema registral inmobiliario. La llevanza del Registro gira alrededor de la finca, por lo que ésta se define también como lo que es susceptible de abrir folio o registro particular, propio e independiente en los libros de inscripciones, tenga cuerpo o no lo tenga.
La finca registral no exige tener unas características físicas determinadas, pues adquiere su condición únicamente por su acceso al Registro de la propiedad.
La finca ingresa en el Registro mediante la llamada inmatriculación, que conlleva la apertura de folio registral destinado a dicha finca. Así, la finca inmatriculada recibe un número propio. En el asiento de primera inscripción se describe la finca y se inscribe el derecho de su titular. Ley Hipotecaria, artículos 8, 13 y 243.
6. El Asiento Registral
Según Wikipedia el asiento registral es la constatación derivada de un título, acto, hecho o circunstancia e inscrita en un registro de la propiedad para que surta los efectos de la publicidad.
Hay varios tipos:
- Asiento de presentación: Es aquél que, extendido en el Libro Diario, tiene por objeto hacer constar el momento de ingreso de cada título en el registro.
Tiene una vigencia de 60 días (prorrogable hasta 180 días) y, una vez se ha extendido, durante su periodo de vigencia, no puede colarse ningún otro título, aunque tenga anterior fecha.
La fecha del asiento de presentación será considerada a todos los efectos como la fecha de inscripción, una vez haya ascendido a ese grado. - Inscripción registral: Es la constatación extractada en los libros del Registro del contenido de un título en el que consta el nacimiento, la venta o la modificación de un derecho real. Es el tipo de asiento más importante al publicar situaciones jurídico-reales estables y claras.
- La anotación preventiva: Se refiere a situaciones provisionales o dudosas. Se limita a publicar una situación cautelar, que en el futuro podrá o no acabar convirtiéndose en una inscripción definitiva o quizá acabe cancelándose o, simplemente, caducando.
Indica a los terceros que si adquieren esa vivienda su adquisición podrá ser revocada en el futuro.
Al contrario que las inscripciones registrales, que otorgan una protección registral temporalmente ilimitada (para siempre), las anotaciones preventivas tienen un carácter transitorio pues por regla general caducan a los cuatro años, pudiendo prorrogarse por otros cuatro años tantas veces como sean necesarias siempre que la anotación no haya caducado antes (art. 86 de la Ley Hipotecaria)
Existen las anotaciones preventivas de embargo, de demanda, de prohibición de disponer, de cancelación, a favor de legatarios, etc. - La nota marginal: Se refieren a hechos, derechos, circunstancias, advertencias y referencias con transcendencia para los derechos inscritos. Se consignan en los libros del registro en la zona del margen junto a las inscripciones o anotaciones a las que hacen referencia y con las que tienen una relación de dependencia.
Como ejemplos de notas marginales tenemos el cambio de domicilio del acreedor o del deudor, el cumplimiento de una condición suspensiva, una afección fiscal, la subrogación de una hipoteca o, la más importante para el negocio de las subastas judiciales, la anotación de haberse llevado a cabo la expedición de la certificación de cargas.
7. La fe pública registral y sus presupuestos
El llamado principio de fe pública registral es el que determina la inclusión del Registro de la
Propiedad dentro de los registros jurídicos de bienes porque el Registro se creó para dar seguridad a quien realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no existir (o por resolverse) el derecho del vendedor.
La protección registral supone que el verdadero propietario pueda quedar privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió el bien de quien parecía propietario aunque ya no lo fuera en la realidad.
El principio de fe publica registral es un efecto de la publicidad que emana del Registro de la Propiedad y así se manifiesta que la publicidad provoca una doble protección por medio de la doble presunción que surge de los libros registrales:
- Principio de legitimación registral, que produce la protección “iuris tantum” (que sí admite prueba en contrario) de que los derechos reales publicados en el Registro existen y pertenecen a su titular tal como se expresa en el asiento respectivo.
- Principio de fe pública registral, que produce otra presunción “iuris et de iure” (no admite prueba en contrario) a favor de los terceros adquirientes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable de su adquisición.
Dos son los artículos de la Ley hipotecaria que definen la fe pública registral y al tercero de buena fe.
El art. 32 de la Ley Hipotecaria
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
El art. 34 de la Ley Hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Como vemos, al establecer el principio de la fe pública registral, la Ley Hipotecaria protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo que no está inscrito en el Registro de la propiedad (aunque coincida con la realidad extrarregistral) y manteniéndole las adquisiciones que haya llevado a cabo onerosamente confiado en el contenido del Registro.
¿A qué me refiero cuando menciono la realidad extrarregistral?
Supongamos, por ejemplo, que Juan le vendió a Pedro su vivienda hace tres años y que Pedro vive en ella con su familia desde entonces, pero que como es un negligente con sus asuntos, nunca ha encontrado tiempo para inscribir su título de compra en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto Juan sigue apareciendo en el Registro como titular registral (realidad registral), aunque las evidencias indiquen que el propietario es Pedro (realidad extrarregistral).
Pues bien, si Juan le vendiese ahora a Tristán la misma vivienda que hace tres años le vendió a Pedro, la fe registral protegería dicha compraventa y el resultado final sería que Pedro perdería su propiedad en beneficio de Tristán, quien habría adquirido la propiedad del titular registral, aunque no fuera el verdadero titular.
Esto se justifica en primer lugar en la negligencia de Pedro, que al no inscribir su adquisición permitió que el titular registral (Juan) realizase una segunda transmisión y en segundo lugar, en la confianza de Tristán en que lo que refleja el Registro es la realidad y, por tanto, en que Juan sigue siendo el titular.
La probable disputa jurídica que provoque este feo asunto se dirimirá entre el que reclama sus derechos que no figuraban en el Registro (Pedro) y el que los transmitió dos veces (Juan), con una posible indemnización de por medio, pero jamás poniendo en cuestión la mencionada transmisión a Tristán.
Esta es la manifestación más fuerte, más radical y más poderosa de los beneficios del Registro de la Propiedad y de inscribir en él los títulos.
7.1 Presupuestos de la fe pública registral
Para que opere este principio de fe pública registral es necesario que el tercero reúna las condiciones exigidas por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:
- Haber adquirido el derecho de quien figure en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo.
- Ser tercero de buena fe, consistiendo la buena fe en creer que la persona de quien se recibe la cosa es la dueña legítima de la misma y que está en disposición de transmitirla. La buena fe se presume siempre mientras no se demuestre que el comprador conocía la inexactitud del Registro.
- Haber adquirido la propiedad a título oneroso. Los adquirientes a título gratuito no se benefician de más protección registral que la que tuviese su transferente (por ejemplo herencias).
- Haber inscrito su derecho. El Registro de la Propiedad solo protege a quien se acoge a su protección mediante la inscripción de su título.
Por otro lado la fe publica registral protege al tercero de buena fe con independencia de que el “protegido” haya o no consultado de hecho el Registro de la Propiedad y conozca o no su verdadero contenido.
8. La calificación registral
La función principal del Registrador de la Propiedad es la calificación, es decir, el examen minucioso de los documentos cuya inscripción se solicita con el fin de apreciar si los derechos contenidos en ellos están correcta y legalmente extendidos y si guardan la necesaria conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro.
El Registrador, inscribe bajo su exclusiva responsabilidad el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos y, a la vez, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones civiles, administrativas y fiscales aplicables al caso concreto.
Esta función calificadora deriva del principio de legalidad por el que solo deben tener acceso al Registro los documentos que reúnan los requisitos establecidos en la Ley.
La calificación consiste en:
- El control de la legalidad de los documentos inscribibles.
- La capacidad de los otorgantes.
- La validez de los actos dispositivos contenidos en los documentos presentados.
El plazo para calificar los documentos es de 15 días desde la fecha del asiento de presentación, si no hay defectos, y de 30 días, si concurren circunstancias extraordinarias.
Si la calificación es favorable, el Registrador procederá a practicar la inscripción correspondiente, dentro de los 60 días del plazo de vigencia del asiento de presentación.
Si la calificación fuera desfavorable el Registrador advertirá al interesado de los defectos observados, que podrán ser subsanables o insubsanables y le devolverá el título.
9. Resumiendo y para acabar como hemos empezado
De los artículos 605 de Código Civil y 1.1 de la Ley Hipotecaria deducimos que el Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos.
Su existencia robustece la seguridad jurídico-inmobiliaria y su consulta es pública para cualquiera con interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
Quienes nos acogemos habitualmente a su protección dormimos mejor y llegamos a viejos con menos canas y arrugas en la piel.
Y con esto he acabado. Solo queda agradeceros de antemano vuestro interés en ayudarme a difundir este post recomendándolo en vuestras redes sociales y agradeceros igualmente que pinchéis en las estrellitas de más abajo para puntuarle según vuestro leal criterio.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
