Las subastas judiciales electrónicas llegaron a las subastas españolas en 2015, transformando las subastas judiciales tradicionales, que eran obligatoriamente presenciales, en procesos electrónicos transparentes y accesibles para todos.
Gracias a la Ley 19/2015, las subastas judiciales electrónicas democratizaron el acceso, permitiendo la participación de cualquiera, desde su casa, en pijama y zapatillas y mientras se tomaba su bol de cereales con leche.
La implementación de las subastas judiciales electrónicas supuso una auténtica revolución en el sistema de ejecución de bienes en España.
Lo sé porque yo estaba allí.
A continuación os dejo unas nociones básicas para una primera aproximación para aprender cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas. De manera que si te estás preguntando cómo es el procedimiento de subasta judicial de inmuebles esta lectura es para ti.
1. Transformación del panorama de las ejecuciones de bienes
La digitalización de las subastas judiciales facilitó enormemente el proceso para todas las partes involucradas. Anteriormente, las subastas presenciales requerían la asistencia física de los interesados, lo que limitaba la participación y, en muchos casos, favorecía la opacidad y la falta de competencia.
Con la llegada de las subastas judiciales electrónicas, cualquier persona puede participar desde cualquier lugar, siempre que disponga de un certificado digital válido y esté registrada en el Portal de Subastas del BOE.
Y como todas las pujas son anónimas, ahora mismo son absolutamente imposibles los pactos entre subasteros, que anteriormente se hacían para controlar que no subiese el precio de adjudicación. Ahora toda esa opacidad se acabó.
2. Cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas en el Portal de Subastas del BOE
Actualmente, todas las subastas judiciales, notariales y también las subastas de Hacienda, se celebra en el Portal de Subastas del BOE.
Este portal es accesible para cualquier ciudadano que desee participar en una subasta. A través de esta plataforma, se publican todos los anuncios de subasta, se gestionan las pujas y se finalizan las adjudicaciones.
El Portal de Subastas del BOE ofrece múltiples funcionalidades que facilitan la participación, como la posibilidad de buscar subastas por diferentes criterios (tipo de bien, ubicación, etc.), realizar pujas de manera segura y transparente, y recibir notificaciones sobre el estado de las subastas en las que se ha participado.
Además, el portal garantiza la protección de los datos personales y la seguridad de las transacciones.
Ya lo he mencionado, pero lo vuelvo a repetir: todas las pujas son anónimas.
2.1 Procedimiento para la inscripción y participación en el Portal de Subastas del BOE mediante clave de acceso o certificado digital
Para participar en una subasta judicial electrónica a través del Portal de Subastas del BOE, es necesario estar registrado en la plataforma. El procedimiento de inscripción es sencillo y se puede realizar de dos maneras: mediante una clave de acceso o utilizando un certificado digital. A continuación, se detallan los pasos para cada método:
● Clave de acceso: Los usuarios pueden registrarse en el portal creando una cuenta con un usuario y contraseña. Esta clave se obtiene mediante un proceso de verificación que incluye la introducción de datos personales y la validación a través de un correo electrónico.
● Certificado digital: Alternativamente, los usuarios pueden utilizar un certificado digital emitido por una autoridad certificadora reconocida. Este método es más seguro y agiliza el proceso de inscripción. El certificado digital permite autenticar la identidad del usuario de manera fiable y es imprescindible para realizar ciertas transacciones en línea.
2.2 Los juzgados en las subastas judiciales electrónicas
Los juzgados juegan un papel fundamental en las subastas judiciales electrónicas. Son responsables de ordenar la subasta de bienes embargados y supervisar todo el proceso. El juzgado encargado de la ejecución debe:
➡️ Valorar los bienes: Determinar el valor de los bienes embargados, que servirá como base para las pujas.
➡️ Emitir el Edicto de Subasta, que pone en marcha el proceso.
➡️ Una vez finalizada la subasta, dictar el decreto de Aprobación de remate según los criterios de los artículos 670 y 671 de la LEC.
➡️ Una vez ingresado el precio del remate, dictar el Decreto de Adjudicación: Son solo dos palabras, pero el plazo desde que se paga el precio del remate hasta que se dicta el Decreto de Adjudicación no es poca cosa.
➡️ Supervisar todo el proceso: Garantizar que la subasta se realice de acuerdo con las normativas vigentes y resolver cualquier incidencia que pueda surgir durante el proceso.
2.3 Tres cosas a tener en cuenta respecto a los juzgados.
1- Los plazos: Toda inversión en las subastas judiciales electrónicas pasa necesariamente por un juzgado y, creedme, eso es una muy mala noticia porque los juzgados NO son, precisamente, campeones del mundo de la productividad. El novato deberá, por tanto, hacerse a la idea de que el transcurso del tiempo es muy diferente dentro de un juzgado que fuera de el.
2- Las personas: hay que contar con los funcionarios, que llevan los asuntos judiciales, es decir, nuestras inversiones. Hay que conocer muy bien la psicología de los funcionarios judiciales y procurar no enfrentarse nunca a ellos: su posición privilegiada respecto a nuestras inversiones les permite hacernos mucho daño. Además, en general, hacen lo que pueden teniendo en cuenta que los juzgados están cada vez más atascados.
Por cierto, atascados porque en realidad no hacen todo lo que podrían hacer, por ejemplo, cumplir sus horarios de trabajo. ¿Cómo podemos esperar que los juzgados funcionen razonablemente bien si los secretarios judiciales, ahora llamados LAJ, no llegan a su puesto de trabajo a la hora en que deberían llegar? Ellos son los encargados de organizar el trabajo y quienes deberían sacar el látigo para motivar a sus funcionarios y, obviamente, si son los primeros en no cumplir, difícilmente el juzgado cumplirá los plazos.
3- El sheriff: El mandamás del juzgado es el Letrado de la Administración de justicia, que antes se conocía como secretario judicial. No es que haya que llevarse bien con él, es que es el amo del tinglado; el encargado por ley de llevar a cabo las ejecuciones. Él toma todas las decisiones, y sus caprichos
y excentricidades nos van a torturar con toda seguridad.
El LAJ es el responsable en el juzgado del procedimiento de subasta judicial de inmuebles y él decide desde cómo actuar en una subasta judicial hasta las causas válidas de suspensión de la subasta judicial; pasando por el remate judicial en vía de apremio.
Ahora bien, comprar piso en subasta judicial no es ninguna broma, de manera que cuando sintamos que sus decisiones no son acordes con la Ley o cuando estemos ante un auténtico desconocedor del Derecho, no hay que dudar en plantarle cara, personarse en el procedimiento con abogado y procurador y recurrir sus decisiones para que, finalmente, el juez del juzgado tenga la última palabra. O la penúltima, porque si el daño es grande siempre podremos apelar, y que sea la Audiencia Provincial quien decida; pero esto último aumenta los costes y habrá que estudiar muy bien si esa solución merece la pena.
2.4 Legislación sobre las subastas judiciales electrónicas
En la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el capítulo VI es el que trata del procedimiento de apremio y, dentro de ese capítulo, la sección 5 trata de la subasta de bienes muebles (y además es supletoria para todo lo que se incluya en la de bienes inmuebles) y la sección 6 versa sobre la subasta judicial de inmuebles.
2.5 Fianza para participar en una subasta telemática
Para participar en las subastas del Portal de Subastas del BOE es necesario haber depositado una fianza del 5 % (por ciento) del Tipo de Subasta (artículo 647.1 de la L.E.C.). Ese depósito se efectúa por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, mediante retención de saldo de cuenta corriente, utilizando los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pone a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras (artículo 647.1.3 de LEC).
Es esencial que los participantes se aseguren de tener los fondos necesarios disponibles para realizar la consignación a tiempo. De no hacerlo, no podrán participar en la subasta. es increíble la cantidad de novatos que se quedan en las puertas por no tener bien engrasado el asunto del depósito.
Este depósito asegura la seriedad de los postores y se devuelve a aquellos que no resulten adjudicatarios.
2.6 Las cargas registrales anteriores o preferentes
Un aspecto crucial al participar en una subasta judicial es entender las cargas registrales que pesan sobre el bien subastado. Las cargas registrales anteriores o preferentes son deudas o derechos que afectan a la propiedad y que el adjudicatario deberá asumir.
Es fundamental revisar la Certificación de Cargas colgada en el Portal de Subastas del BOE (o una Nota Simple, cuando no la hayan colgado) para conocer todas las cargas que afectan al bien antes de realizar una oferta. Este conocimiento permitirá al postor tomar una decisión informada y evitar meter la pata bien metida.
Las cargas o gravámenes anteriores al crédito del actor (si los hubiere) continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642 de la L.E.C.).
Además, se entiende que los licitadores aceptan como bastante la titulación existente o que no existan títulos. O sea, que nada de hacerse los listos y pretender que el precio pagado en la subasta se utilice para liquidar las deudas o cargas anteriores.
Lo que se paga en la subasta se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores. Y si aún así siguiera habiendo sobrante, el que haya se le entregará al deudor (ex-propietario). Y esto es así aunque haya cargas registrales anteriores y aunque haya deudas de comunidad y de IBI.
La Certificación Registral podrá consultarse a través del Portal de Subastas del BOE, quedando el Registro de la Propiedad correspondiente como responsable de facilitarla a través del portal, así como la información registral actualizada a la que se refiere al artículo 667 de la L.E.C. y la referencia catastral, si está incorporada a la finca.
Si esto es así, es decir, si finalmente es cierto (por ahora no lo es) que cada Registro de la Propiedad
se responsabiliza de facilitar al Portal de Subastas la información actualizada de cada finca subastada, en ese caso, el juzgado NO facilitará a los interesados el acceso a la Certificación Registral, salvo a las partes personadas en autos. Se acabó ir a los juzgados a que te enseñen el expediente judicial. Ya veremos. Por ahora yo sigo viendo expedientes, aunque sí, es cierto, que cada vez hay menos juzgados que los muestran.
2.7 La situación posesoria
La situación posesoria se refiere a quién tiene la posesión física del bien subastado en el momento de la subasta. Esta puede influir en la facilidad con la que el adjudicatario puede tomar posesión del bien. Las situaciones posibles incluyen:
• Propietario ocupante: El propietario original sigue ocupando el inmueble, lo que es habitual, pero que nos complica poco a oana porque el juzgdo tiene la responsabilidad de entregarnos la Posesión.
• Inquilinos: El inmueble está alquilado, lo que puede complicar el desalojo, dependiendo de la fecha del contrato de alquiler.
• Bien desocupado: No hay ocupantes, lo que facilita la toma de posesión inmediata por parte del adjudicatario.
• Chusma okupa: A esta gentuza el juzgado les tiene que desalojar sin contemplaciones.
Todo lo que se menciona en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. acerca de informar a los postores sobre la situación posesoria es una engañifa que no sirve apenas para nada. La inmensa mayoría de los juzgados suelen introducir en el edicto de subasta la fórmula de que desconocen la situación posesoria.
Los licitadores deberán hacer por su cuenta las averiguaciones pertinentes respecto al estado posesorio del inmueble subastado si es que saben lo que les conviene.
3. Paso a paso del proceso en las subastas judiciales electrónicas
Las subastas judiciales electrónicas se regulan con arreglo a los artículos 648, 649, 652 y 653 de la L.E.C., de los que se pueden extraer las siguientes reglas que nos muestran cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas:
➡️ La subastas telemáticas tienen lugar en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta está dotada con un número de identificación único asignado al expediente en que se ha acordado, cualquiera que sea el número de lotes de los que esté compuesta.
➡️ La subasta judicial electrónica se abre a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio contiene exclusivamente la fecha de este, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. Aquí tenéis un ejemplo de anuncio en el BOE.
➡️ Para poder participar en la subasta judicial electrónica, los interesados deben estar dados de alta como usuarios del sistema, para lo que es imprescindible tener instalado en el navegador un certificado de firma electrónica, aunque más adelante puede bastar con el usuario y contraseña.
➡️ La Ley menciona toda la información que el juzgado, el ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor pueden colgar en el Portal de Subastas, pero que nadie espera que tal cosa se produzca pues, en Hispanistán, las leyes no se cumplen y nunca pasa nada.
De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas y no se les cae la cara de vergüenza. El registrador tampoco lo hace, de manera que un porcentaje elevadísimo de subastas se están celebrando sin que los postores dispongamos de la información registral.
➡️ Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas del B.O.E., que devuelve un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electrónicamente la puja.
➡️ El postor debe también indicar si consiente o no la reserva de postura a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 de la L.E.C. y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
➡️ Son admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose, en los dos últimos supuestos, que se puede consentir desde ese momento la reserva de postura mencionada en el punto anterior, por lo que el sistema, antes de aceptar esta última puja, nos preguntará si la misma significa nuestro deseo de que quede en reserva por si el ganador de la subasta la acaba quebrando. Por eso, al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.
➡️ La subasta dura veinte días naturales, en los que se podrán enviar las pujas. El sistema permite realizar pujas en cualquier momento del día, ofreciendo flexibilidad y conveniencia a los participantes. Sin embargo, a las 24:00 horas del último día, la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura publicada, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por hasta un máximo de 24 horas. O sea, novatos, que tendréis que prepararos para largas noches en vela si pretendéis comprar.
➡️ Suspensión temporal de la subasta: en el caso de que el letrado de la Administración de Justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque esta ya se hubiera iniciado: la suspensión por un periodo superior a quince días lleva consigo la devolución de las fianzas.
Causas de suspensión de la subasta judicial electrónica. Cualquier motivo es bueno para suspender una subasta, desde la promesa de pago por parte del deudor hasta que alguien ha descubierto que el tipo de subasta está mal calculado o que hay cualquier defecto en el edicto de subasta. lo repito, hay mil motivos por los que una subasta puede suspenderse.
Si la subasta se ha suspendido temporalmente, al reactivarse, lo hará en el momento exacto en el que quedó suspendida.
➡️ Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor (o eso dice la Ley) y la postura que formuló. En ese momento, se devolverán las fianzas consignadas por los postores, excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.
➡️ La devolución de dichas consignaciones (fianzas) corresponde en todo caso al Portal de Subastas electrónicas del Boletín Oficial del Estado y, en ningún caso, al juzgado.
➡️ Las devoluciones siempre se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro.
➡️ En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor pagar íntegramente lo que debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados o hipotecados. También el tercer poseedor puede liberar el bien satisfaciendo lo que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a la que esté sujeto el bien.
Esto ha sido así siempre, solo que ahora, como el Portal de Subastas del BOE se demora entre tres y quince días en enviarle al juzgado la información con el resultado de la subasta, resulta que ello deriva en que el juzgado tarda más en dictar la aprobación del remate y así el demandado tiene más tiempo para liquidar su deuda y suspender la subasta.
3.1 Aprobación del remate (el temido artículo 670 de la L.E.C.)
Si te estás preguntando qué es el remate en una subasta, debes saber que el remate es el mejor precio ofrecido en la subasta judicial.
Sobre los artículos 670 y 671 de la LEC no tengo nada que decir. Son dos artículos MUY COMPLICADOS y de difícil interpretación. Por ello me remito a las unidades 16 y 17 de mi curso de subastas TOPsubastas.
Algo me tengo que dejar en el tintero para conocimiento exclusivo de mis alumnos.
3.2 Cesión de remate
La cesión de remate es una figura legal que permite al adjudicatario ceder su derecho a adjudicarse el bien a un tercero. Este proceso debe cumplir con ciertos requisitos:
Solo el ejecutante o los acreedores posteriores pueden hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y, todo ello, previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente (artículo 647.3 de la L.E.C.)
30- Es muy importante saber de antemano a qué nombre se quiere poner la vivienda, pues es absolutamente imposible cambiar el titular después de celebrada la subasta.
3.3 Adjudicación
La adjudicación es el acto por el cual el juzgado declara que el bien subastado se transfiere al mejor postor. Los pasos incluyen:
- Decreto de Aprobación del remate
- Pago del precio del remate
- Trámites para la aprobación de las Costas Judiciales
- Dictado del Decreto de Adjudicación
- Entrega del Testimonio del Decreto de Adjudicación y de los Mandamientos de Cancelación de Cargas
Decreto de adjudicación: aprobado el remate y consignada la diferencia entre la fianza y el precio de adjudicación (antes de que transcurran los 40 días naturales de plazo) en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado, se dictará el Decreto de Adjudicación que es, a todos los efectos, el título de propiedad de la finca subastada.
Y, ¡por favor! dejad de preguntarme por el plazo que hay para que el juzgado dicte el Decreto de Adjudicación: eso depende de cada juzgado, de su situación particular, de lo atascado que esté, de la motivación del secretario o de los funcionarios. Hay juzgados que tardan un mes, y también hay juzgados que tardan más de un año.
3.4 Entrega del inmueble
32- Si el inmueble estuviera ocupado y el adjudicatario lo solicita antes de transcurrido un año, el letrado de la Administración de Justicia acordará, de inmediato, el lanzamiento del ocupante cuando el Tribunal haya resuelto que dicho ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
33- Y aquí es donde entra en juego la investigación que en el punto seis recomendé a los licitadores hacer por su cuenta y riesgo. Si el piso está legalmente arrendado, habrá que analizar el arrendamiento y decir en qué situación se encuentra.
34- Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.
11. Cinco consejos finales
Una vez conocemos cómo funcionan las subastas judiciales, para asegurarse de no meter nunca la pata tan solo hay que seguir estos cinco consejos.
Primer consejo: Es imprescindible estudiar a fondo el expediente judicial, mientras sea posible.
Segundo consejo: igualmente, hay que conocer profundamente el estado de cargas registrales. La Certificación de Cargas es nuestra mejor amiga.
Tercer consejo: Siempre hay que comprobar la existencia del inmueble. Parece broma, pero, creedme, lo digo muy en serio.
Cuarto consejo: hay que valorar el inmueble con exactitud. Algo que parece fácil, pero que, actualmente, es casi lo más difícil de todo lo que hasta aquí he escrito hoy.
Quinto consejo: y un último consejo, casi el más importante. Si tienes cualquier duda, NO participes. Deja correr la subasta. Hay muchas subastas, pero tu dinero es finito. Si al principio de haber entrado en este negocio lo gastas en la subasta equivocada no te vas a poder recuperar.
12. Las subastas judiciales electrónicas han venido para quedarse
Es decir, que o te adaptas a ellas y tragas con los cambios venidos o por venir, o dejas este negocio y te vas al Retiro a echarle miguitas a los pájaros. De hecho actualmente las subastas de Hacienda y también las de otros órganos de la Administración ya se llevan a cabo en el Portal de Subastas del B.O.E. Y pronto también se celebrarán ahí las subastas de la Seguridad Social.
Lo dicho, las subastas electrónicas han venido para quedarse.
Además, el futuro de las subastas judiciales electrónicas es muy prometedor, con mejoras tecnológicas continuas que facilitarán aún más el acceso y la participación. La integración de tecnologías avanzadas como la inteligencia artificial y el blockchain podría transformar aún más este proceso, simplificando, aún más, el proceso de subasta y mejorarando la seguridad y la confianza en el sistema.
y 13. ¿Realmente quieres triunfar en las subastas? apúntate al curso online TOPsubastas
En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, TOPsubastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.
Si tienes interés en conocer más sobre mi forma de vivir y generar ingresos pasivos a través de las inversiones inmobiliarias, te invito a que visites la escuela de subastas (siguiendo el enlace de más arriba) y te apuntes al único curso que te enseñará a invertir y a conseguir la mayor rentabilidad en tus negocios.
En el siguiente enlace, una descripción completa del curso de subastas.
Créeme, formarte conmigo es la única vía seria y razonable de asegurarte que vas a triunfar en el negocio de las subastas.
¿Quieres info del curso de subastas judiciales?
Entonces haz clic en el siguiente botón, deja tu correo y la info te llegará de inmediato. Cuanto antes pases a la acción, antes podrás disfrutar del tipo de vida con la que sueñas.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Y aquí terminan estas nociones básicas de las subastas judiciales que te servirán para comenzar la andadura en el negocio de las subastas judiciales electrónicas. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
