Cómo leer e interpretar el artículo 670 de la LEC y no morir en el intento

Si en la legislación española hay un artículo difícil de interpretar ese es el artículo 670 de la LEC. Además, es el más importante para las subastas judiciales y el que mejor hay que conocer pues en sus entresijos se puede ganar o perder una subasta. Hasta ahora este contenido estaba protegido por contraseña, pero ahora he decidido publicarlo en abierto. No sin antes haber eliminado algunos puntos, que mantengo reservados para mis alumnos.

Ya ni recuerdo las veces que habré tenido que volver a él para resolver dudas o para reafirmar algún concepto. Y para colmo de males lo han retocado varias veces creando aún más confusión de la que había.

Artículo 670 de la LEC

1. Artículo 670 de la LEC. Puntos 1 y 2: Cuando la mejor postura supera el 70% del Tipo de Subasta

1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor.

Vaya por Dios, resulta que ya en la primera frase del artículo tenemos la polémica servida pues no solo apenas hay juzgados que respeten este primer punto del artículo 670 de la LEC sino que cuando se les requiere a los secretarios judiciales para que dicten el decreto de Aprobación de Remate si la adjudicación es firme, suelen poner cara de signo de interrogación y, desde luego, se niegan rotundamente.

A pesar de que las consecuencias de no dictar la aprobación del remate pueden ser catastróficas para nuestros intereses pues como veremos al analizar el punto siete, mientras no se haya dictado el deudor puede suspender la subasta por el sencillo método de pagar la deuda.

¡¡¡Aunque hayamos rematado el precio y hayan transcurrido meses desde la fecha de la subasta!!!

Sigamos…

En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

Hay que tener en cuenta que este plazo es de cuarenta días hábiles, sin contar sábados ni domingos ni festivos, ni los días 24 o 31 de diciembre ni los días del mes de agosto.

Sigamos…

2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.

Cuando el legislador dice «notificada esta liquidación» en realidad se está refiriendo a que la liquidación debe ser notificada al deudor y ser firme antes de ser considerada definitiva. Tras ese detalle el ejecutante podrá pagar la diferencia entre el precio de adjudicación y la deuda recién calculada.

Sigamos…

2. Artículo 670 de la LEC. Punto 3: Pago a plazos en las subastas judiciales

3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.

Este punto sí que es la caña y además se está poniendo muy de moda en algunas regiones de España. Solo hay unos pocos escenarios en los que el acreedor podría transigir y, desde luego, es necesario elaborar una estrategia si pretendemos pagar a plazos.

Estudio del art. 670 de la LEC

Sigamos…

3. Artículo 670 de la LEC. Punto 4: La mejor puja no cubre el 70% del tipo de subasta. Plazo al demandado

4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días,(…)

Aquí empieza el bacalao.

Que nadie se equivoque, podría parecer que el legislador se refiere a diez días desde el día de la subasta, pero en realidad se está refiriendo a que el ejecutado tiene diez días desde que se le notifique oficialmente del resultado de la subasta y de su derecho a presentar a un mejor postor.

Esta diferencia, en un juzgado de los que todos conocemos algunos ejemplos, puede costarnos la broma de diez o veinte meses. Mi récord está en haber tardado dieciocho meses en uno de los peores juzgados de España.

¡¡¡Mamma mia!!!

(…) presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Sobre este punto también hay muchos equívocos.

¡¡SÍ, ES CIERTO!! El deudor puede presentar a un mejor postor que en realidad sea un peor postor, es decir, que ofrezca una cifra que sea inferior a la del adjudicatario provisional. Basta solo con que dicha postura cubra completamente la deuda.

Lo voy a repetir porque estoy seguro de que aún no ha quedado claro:

El deudor puede presentar a un familiar y/o amiguete que ofrezca una postura inferior a la del mejor postor, bastando solo con que dicha postura sea suficiente para que la deuda quede saldada.

Esta interpretación no es pacífica. Hay juzgados que no lo ven así. Otra interpretación, pero que no tiene mucho éxito, es la de que el mejorante debe por fuerza mejorar la mayor puja pues el párrafo empieza precisamente por la frase «presentar tercero que mejore la postura».

¿Y qué pasa con los acreedores posteriores, que en tal caso verían defraudadas sus esperanzas de cobrar el sobrante? Se joroban y se quedan sin cobrar. Si lo hubieran pensado mejor se habrían acogido al art. 659 de la LEC, subrogándose en los derechos del actor.

Sigamos…

4. El demandado no presenta mejor postor. Plazo al acreedor

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

Este plazo de cinco días que tiene el ejecutante suele transcurrir mucho más rápido que el anterior pues se le notifica a través de su procurador.

Hay dos situaciones posibles:

4.1 Posibilidades del acreedor si el bien subastado es la vivienda habitual del deudor

En esta situación las dos únicas posturas que puede elegir el ejecutante son:

    1. El 70% del tipo de subasta
    2. El total de la deuda, siempre que se cumplan estos dos requisitos:

a) que el total de la deuda sea superior al 60% del tipo de subasta: ojo, muy importante, lo vuelvo a repetir, aquí no se menciona para nada la distinción que se hace en el art. 671 sobre si se trata o no de la vivienda habitual del demandado. La mejora de postura del ejecutante debe ser superior al 60% del tipo de subasta y punto.

b) que el total de la deuda sea superior a la mejor postura del adjudicatario provisional

4.2 Posibilidades del acreedor si el bien subastado NO es la vivienda habitual del deudor

Respecto a lo que debe hacerse en el caso de que la vivienda subastada NO sea la vivienda habitual del deudor hay cierta discordancia entre el texto del 670.4 de la L.E.C. y la reforma llevada a cabo en la Ley 37/2011 de 10 de octubre y plasmada en la disposición adicional sexta,  la cual no ha sido derogada.

En resumen, para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Hasta aquí lo que dicta el legislador respecto a este punto, pero ahora yo por mi cuenta voy a añadir otro requisito que el ejecutante debe cumplir (y que el legislador ha olvidado mencionar) si quiere tener opción a mejorar la postura del hasta ese momento adjudicatario provisional. Adjudicatario que podría ser yo o quizá tú mismo, querido lector. No lo olvidemos.

4.3 El requisito que la Ley no menciona

Contenido censurado por el autor, que el muy cachondo lo reserva para los alumnos de su curso de subastas.

5. Ni hay mejor postor ni el acreedor mejora la postura

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (…)

¿Quiere esto decir que si la mejor postura es inferior al 50% pero es suficiente para cubrir el principal de la deuda y la cantidad presupuestada para intereses y costas el juez debe aprobarla?

Respuesta: Sí

¿Siempre?

¿Aunque el porcentaje respecto al tipo de subasta sea un ridículo 30%?

Sí, sí, sí, aunque el precio de adjudicación fuera un diez o veinte por ciento respecto del tipo de subasta, el juez tendría que aprobarlo si dicho precio bastara para satisfacer las cantidades reclamadas en la demanda. Y si alguna vez un juez ideologizado y fan de La Sexta os rechazara aprobar el remate, recurrid porque lo tenéis ganado con toda seguridad.

Ojo, que aquí es importante resaltar que al principio del apartado 4 se dice que el mejor postor presentado por el demandado debe ofrecer una cantidad que resulte «suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante«, sin embargo, en esta última parte, cuando no ha habido mejoras, lo que dice la Ley es que se admitirá la puja del adjudicatario provisional siempre que «cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas«.

No es lo mismo una cosa que la otra. No es lo mismo que una cantidad cubra el principal y lo presupuestado para intereses y costas o que cubra toda la deuda hasta la completa satisfacción del demandante.

Hay que recordar que todas las decisiones jurisdiccionales de los tribunales unipersonales son susceptibles de ser recurridas ante órganos jurisdiccionales colegiados. Es nuestro derecho.

Sigamos…

6. Finalmente, la decisión del juez

(…) Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución (…)

Es decir, que si ni el ejecutado presenta a un mejor postor ni el ejecutante mejora la postura y resulta que ésta es inferior al 50% y tampoco es suficiente para cubrir la deuda reclamada, en tal caso, todo depende de la decisión del juez y sobre eso poco podemos decir, salvo que si el juez no acepta la puja, entonces el acreedor estaría más que jodi… fastidiado, pues en tal caso estaríamos a lo dispuesto en el artículo 671 donde las cosas no pintan nada bien para la parte actora.

Hay quien opina que el juez no puede no aceptar esas posturas que no cubren la deuda, pero eso es no conocer a los jueces.

Sigamos…

7. No se aprueba el remate. Subasta desierta

(…) Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.

Lo que ya he mencionado, si el juez no acepta la postura, la subasta se declara desierta y sería de aplicación el art. 671 subasta sin ningún postor.

Legislación. Art. 670 de la LEC

5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

Este punto abunda en lo mismo que el art. 668.3 de la LEC, y es muy importante porque hay quien cree (con razón) que las cargas anteriores que nos veamos obligados a pagar luego se las podremos repercutir al deudor. Puede que así sea, pero este artículo dice lo contrario. Y aquí lo dejo.

Sigamos…

8. Punto censurado por el autor, que lo reserva para sus alumnos.

9. Artículo 670 de la LEC. Punto 7: El deudor siempre puede pagar su deuda antes de que haya aprobación del remate

 7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.

Ya lo mencioné al principio. Mientras el juzgado no dicte el decreto aprobando el remate, el deudor podrá anular la subasta pagando la deuda con sus intereses y costas. Por eso sería muy interesante convencer al secretario del juzgado de la necesidad de dictarlo y de la obligación que tiene de hacerlo tal como hemos visto en el art. 670.1

¿Pero alguien ha convencido jamás de algo a un secretario judicial?

Y para terminar con el artículo 670 de la LEC…

10. El Decreto de Adjudicación se dicta de oficio

8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

Vale. Bien. Échale meses.

11. Resumen del artículo 670 de la LEC

Contenido eliminado por el autor en abril de 2021, antes de publicar este contenido en abierto.

 

12. Efectos de la aprobación del remate

Para el ejecutado, una vez que se ha aprobado el remate se produce la irrevocabilidad de la venta judicial, de manera que ya no podrá suspender la subasta por la vía de pagar toda la deuda con los intereses y las costas.

Se acabó, perdió la propiedad definitivamente.

Para el adjudicatario, a partir de ese momento es el nuevo propietario del bien subastado y en cuanto lo haya rematado podrá pedir que se le ponga en posesión del mismo.

Igualmente, antes de pagar el precio, podrá solicitar que el Letrado de la Administración de Justicia expida testimonio del decreto de aprobación del remate, haciendo constar que se expide a fin de constituir hipoteca sobre el mismo.

Una vez presentada esta solicitud el plazo de 40 días para rematar queda suspendido hasta que se le haya entregado el testimonio solicitado.

Y con esto hemos terminado de comentar los ocho puntos del artículo más importante y controvertido artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pero como he prometido hace algunos párrafos, ahora vamos a repasar los legendarios escenarios que hace unos años nos regaló Francisco Calvo

Escenarios del art. 670 de la LEC

13. Para terminar, los distintos escenarios que se pueden presentar

Como este contenido también lo he eliminado, aquí doy por finalizado este análisis del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Actualmente (abril de 2021) hay un proyecto de Ley que dicen que va a poner algo de orden en este caos. Yo me permito dudarlo. Desde que estoy en este negocio, hace 30 años, no ha habido una sola reforma que no haya incrementado la confusión.

Y ya está, aquí lo dejo, aquí acaba el artículo. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. Por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.

https://www.linkedin.com/in/tristan-subastero/
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.

Flechas rojas redes sociales

100 comentarios en “Cómo leer e interpretar el artículo 670 de la LEC y no morir en el intento
  1. toni

    Buenas Tristán primero de todo felicitarte por tu nueva sección te deseo mucha suerte. Ahí van mis dudas cuando dices «Si lo hubieran pensado mejor se habrían acogido al art. 659 de la LEC, subrogándose en los derechos del actor.» Eso significa que no todo el mundo lo hace? Eso lo determinan antes o después de la subasta? Y como se puede saber si lo ha hecho o no? Muchas gracias de antemano

    1. toni

      Ahora he visto que en Rankia hay información, primeto buscaré allí y si no encuentro nada ya os diré perdonad las molestias

  2. Hola Toni. Cualquier acreedor posterior puede acogerse al art. 659, pero lo tienen que hacer previamente a la subasta por lo que es fácil averiguar si lo han hecho simplemente al estudiar el expediente judicial. En cualquier caso no es algo importante que a los potenciales postores nos pueda interesar.

    En cualquier caso actualmente es algo muy ocasional, casi nadie lo hace.

    1. toni

      Muchisimas gracias Tristán por la explicación. El caso es que estoy estudiando una subasta en la cuál hay muchas cargas posteriores y lo que me da más miedo es que venga el acreedor posterior y la suba demasiado, en caso de que fuera así quizá recurriría a una mejor postura. Muchísimas gracias Tristán por tu respuesta eres un crack y un profesional en esto no como algunos que corren por Barcelona…

  3. Alcayotico

    Lo que más me gustó de subastanomics es este trabajo sobre el artc 670 y algunos enlaces de «recursos inmobiliarios» que no conocía.
    Agradezco a Tristán el trabajo que ha hecho.
    En Canarias tenemos el visor grafcan y el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria tiene su propio geoportal.

  4. jarlnet

    Hola Tristan, gran articulo… unas preguntillas… segun tu experiencia es comun que el juez acepte posturas por debajo del 50% o suelen ser reticentes si la cantidad no cubre la deuda reclamada?. En caso de que la maxima puja sea inferior al 70% si el que solicita el embargo se quiere adjudicar el bien puede hacerlo,simplemente con aumentar la cantidad ofrecida o automaticamente tiene que ofrecer el 70%?? suponiendo que en ninguno de los casos llega para cubrir la totalidad de lo adeudado.

    Saludos y gracias

    1. Hola Jarlnet. Es más que usual que las posturas inferiores al 50% sean aceptadas, pero si no han llegado a cubrir la deuda el riesgo de que la parte actora mejore la postura es muy grande. Cubriendo la deuda neutralizamos al banco acreedor.

      Y otra cosa, en el caso que menciones el ejecutante debe forzosamente ofrecer el 70%. No le bastaría con mejorar la postura.

      1. kapandji

        hola a todos,
        querría haceros dos preguntas:
        si como dices la puja es inferior al 50% y no cubre deuda, no se supone que según el art. 670 no se acepta (creo recordar superior a 50 % del valor o inferior si cubre la deuda+intereses+costas…).
        Ejemplo garje tasado en 15.000, para deuda con banco de promotor de 400.000, ¿que sentido tiene pujar 5000?, es posible que el banco prefiera el dinero a quedarse con otro inmueble, pero entiendo del artículo que ¿el juez no acepta la puja?.
        Otra cosilla, cuando se puja menos del 70% del valor y se informa a ejecutado, se le informa para que pueda presentar al tercero, indicado la puja máxima o simplemente que ha sido inferior al 70%
        un saludo y gracias a todos

    2. MARIA

      Buenos dias y ENHORABUENISIMA por el blog, para los que estamos een una situación «desesperada» es de gran ayuda poder leer y comentar sobre nuestro caso…pues voy a ello, me encuentro en una situación similar a esta que se comenta,
      SUBASTA 525000
      VALOR DE MERCADO 275.000€
      DEUDA 330.000€ INTERESES, COSTAS…115.000€…CASI NADA!!!!!!
      ¡¡¡¡no se si he dejado clado que soy el deudor!!!
      pretendo ir a subasta con otro familiar y ofrecer 100.000€ para lograr O BIEN HACERLE SUBIR AL ACREEDOR HASTA EL 70% o que el familiar pille un chollo, con lo cual «quedaría en casa la supuesta ganancia »
      NECESITO QUE ME ACONSEJES SI HE INTERPRETADO MAL LA LEY….

      1. Hola María, lamento mucho tu situación, pero… ¿que le impide al demandante ofrecer ciento un mil euros cuando tu familiar ofrezca cien mil? Yo iría más por la vía de que quede desierta para que el acreedor tenga que adjudicársela por el 60/70% en aplicación del art. 671 de la L.E.C.

  5. jarlnet

    Hola Tristan un par de preguntillas de caracter tecnico…. Para presentar una oferta en sobre cerrado sabes que documentacion debo presentar en el sobre?. En caso de que otra persona se presente por mi puedo hacer el deposito de la consigna desde mi cuenta pero poniendo en asunto el motivo y nombre de la otra persona? y en caso de hacerlo mediante transferencia a la cuenta del juzgado, en caso de que no ganes la subasta como te devuelven el deposito?. Fui al juzgado a intentar preguntar esto y la chica adminstrativa de alli me dijo que me buscase la vida, que ella no tenia porque proporcionarme informacion y si queria que hablase con la secretaria que llevaba el caso…creo que solo le falto escupirme en la cara…

    Saludos

    1. Hola Jarlnet, para el sobre lo único que hace falta es una fotocopia del dni, el justificante de haber realizado el ingreso y el escrito en el que haces la oferta, en el que debes indicar todos tus datos, los de contacto y la puja. Si la puja se hace en nombre de una sociedad también habrá que incluir la escritura de constitución de la misma y el poder notarial que te otorga la representación.

      Segunda parte. Si haces el ingreso por internet, hazlo como si fueras a presentarte tú mismo, solo que en el momento de la subasta quien se presenta es otra persona con un poder tuyo. Es decir, como si fueras tú, porque si voy yo con tu poder es como si fueras tú mismo. O sea, que no hace falta indicar nada al hacer el ingreso. Aunque si lo indicas en las observaciones tampoco pasa nada malo.

      ¿Y cómo te devuelven el dinero si no estás allí para pedirlo? El teléfono es un invento muy antiguo, del siglo XIX, pero para estas cosas aún tiene utilidad.

      1. jarlnet

        Muchisimas gracias por la respuesta… en lo relativo a la devolucion me referia a si lo hacen por transferencia o en cheque 😉

        Saludos y gracias de nuevo

        1. Jejeje, lo suponía, pero no he podido evitar hacer un chiste. Lo cierto es que la cosa depende de cada juzgado. Te pueden exigir que vayas allí a recoger el Mandamiento de Devolución, pero también pueden (si es que quieren) hacerte una simple transferencia.

  6. Jotaerre

    Y no dejéis de consultar el foro de secretarios judiciales «Unidad de acción «, porque allí siempre exponen casos reales y actuales.
    Por ejemplo, sobre cómo interpretar la remisión del 670.4 al 671 cuando se rechace la mejor postura por baja.
    ¿Remite simplemente a la consecuencia de levantar el embargo, o hay que volver a dar opción al ejecutante, cuando ya tuvo una antes y además el rechazo se tiene que acordar » oídas las partes»?

    1. Si ninguna puja ha sido válida, entonces es porque la subasta ha quedado desierta y se aplica el art. 671, pudiendo el actor adjudicarse la subasta en los términos de dicho artículo, ¿te refieres a eso?

  7. Jotaerre

    No, me refiero a una puja válida pero inferior al 50 %, por lo que ejecutado y luego ejecutante son oídos.
    Si no acaba ahí, el Secre debe decidir si la acepta o no, oídas las partes de nuevo.
    Si la rechaza, se aplica el 671, con lo que el ejecutante tiene una tercera opción, y digo yo que en la segunda (para alegar sobre la postura baja) ya podría o debería pronunciarse si pide la adjudicación, sin esperar al 671.

  8. Jotaerre

    Ni yo, pero una de las Secretarias del foro tiene ahora ese problema, ya nos contará como acaba. Pero yo oiría a las partes según el 670.4 y ya exigiría al ejecutante una postura clara (aunque fuera supeditada a la decisión) sobre si pediría la adjudicación por el 671, por economía procesal.

  9. Jomes

    Enhorabuena por la web.

    Sobre lo que comentas acerca de que el art. 670 no distingue entre vivienda habitual o no, creo que hay que tener en cuenta que -siendo efectivamente así- la Disposición Adicional Sexta de la LEC sí introduce este matiz. Concretamente, dispone que:

    En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

    Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

    1. Enhorabuena a ti, Jomes, por haber detectado la única fisura que creo haber dejado en este post.

      Cuando el pasado mes de julio crucé varios email con Francisco Calvo comentamos esta aparente discordancia entre el texto del 670.4 y la reforma llevada a cabo en la Ley 37/2011 de 10 de octubre y plasmada en la Disposición Adicional sexta.

      De hecho comentamos que cierto subastero había hecho una consulta al BOE preguntando por qué no se había incluido en la redacción final del artículo y le respondieron que esta Disposición Adicional Sexta está plenamente vigente porque no ha sido derogada y que si no se incluyó en el artículo fue porque no lo pidió el legislador.

      Pero que sí, que está vigente.

      Finalmente decidí no mencionarlo porque el artículo 670 ya es suficientemente confuso y porque ese pequeño párrafo de la disposición adicional solo afecta a los acreedores y de ninguna manera a nosotros, los adjudicatarios.

      O sea, que sí, que tienes razón.

      Y ahora que lo has destapado tendré que hacer un pequeño añadido al post.

      No importa, ahora sí que será perfecto.

      1. Jomes

        Encantado de contribuir a la perfección.

        Te advierto que después de habérmelo leído 17 veces, sólo llego a entender la mitad de la mitad.

        1. No eres el único. Hace una semana tuve una discusión con una secretaria que pretendía que la parte actora podía mejorar mi postura ofreciendo unos eurillos más que yo.

          Y lo peor de todo es que no pude convencerla de lo contrario. Aunque no me importó porque se que en este caso la parte actora no tiene ninguna intención de mejorar nada.

          Pero tiene narices la falta de preparación de algunos…

          1. maria

            Al hilo de lo que estáis comentando y para que me ayudéis y sirva para el blog, he participado en una subasta y hemos pujado, pero el banco ha llegado al 50%, doy cifras para aclarar el tema
            VALOR TASACION SUBASTA: 236.380€
            DEUDA (SIN INTERESES, COSTAS..) 149.000€
            PUJA QUE HEMOS HECHO 90.000€
            PUJA DEL BANCO 118.190€ ¡¡¡50%!!! ***NO ES VIVIENDA HABITUAL***
            —-Quiero entender que según la disposición adicional sexta LEC pasaría lo siguiente:
            1) subasta desierta= el banco se lo adjudica en una cantidad igual o superior al 50% del valor de tasación o por la cantidad que se deba por todos los conceptos
            2) SI EXISTIERAN POSTORES Y CUANDO LA MEJOR POSTURA SEA INFERIOR AL 70% DEL VALOR DE TASACION (**MI CASO**) el banco podrá solicitar la adjudicacion por el 70% del tipo o por la cantidad debida por todos los conceptos siempre que esta suma supere la mejor postura ofrecida.
            MI PREGUNTA: ¿¿¿entiendes Tristán que me tienen que respetar el 70% del valor de tasación?????

            1. María, si la subasta queda desierta el banco puede adjudicársela en los porcentajes que marca el art. 670, pero si hay postores y estos pujan, el banco solo tiene que pujar por encima de ellos, sin limitaciones ni mínimos. Otra cosa es que, naturalmente, la adjudicación no haya quedado firme por no haber llegado al 70%.

  10. Jomes

    En mi lectura número 18 me he parado en «el requisito que la Ley no menciona», es decir, en el hecho de que si el mejor licitador cubre la deuda aunque su postura no llegue al 70%, el ejecutante NO PUEDE ejercer su derecho de mejora por el 70% o por la cantidad debida por todos los conceptos.

    El tenor literal del artículo no es claro al respecto (de hecho, por eso hablas de lo que la Ley no menciona). Por eso me gustaría saber si se trata de un requisito jurisprudencial o si se basa en la experiencia. Vamos, me interesa saber si el tema -mencionado o no en la ley- está definitivamente claro y no nos podemos llevar una sorpresa. Gracias.

    1. No solo te puedes llevar grandes sorpresas sino que hay muchos secretarios que no lo ven de la misma manera que yo, pero en un par de ocasiones he conseguido que me dieran la razón. Aunque apenas tiene importancia la cosa por tratarse de una circunstancias muy muy ocasionales.

  11. Jomes

    Comento aquí el caso que has explicado hoy en la otra web (http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/2475089-si-estas-desesperado-por-vender-tienes-que-desmoronar-precio). Lo hago así porque me da apuro preguntar una cuestión técnica cuando ahí de lo que se habla es de cómo ayudar a una persona desesperada. Por eso planteo la cuestión por aquí:

    Si la mejor oferta sería de 60-65.000 euros, estaríamos hablando de un 40% de la tasación (tomando por buena la que comenta el señor de la consulta). En tal caso, y según lo que en este artículo sobre el art. 670 LEC nos has explicado, desde que depositas el 5% para participar en la subasta hasta que te se apruebe el remate y, posteriormente, se dicte el decreto de adjudicación pueden pasar meses y meses y más meses, ¿no? Si durante todo ese tiempo tienes que tener retenido ese dinero y existe la posibilidad de perder el bien (pago de la deuda, mejora..), veo que lo de ser subatero tiene que ser todo un arte y, evidentemente, exige un alto grado de especialización.

    ¿Qué tiempo, realmente y al margen de los juzgados malditos, puede tardar el proceso desde la subasta hasta que ya has trincado la pieza?

    1. Exacto, cuando la adjudicación de la subasta no es firme pueden transcurrir muchos meses durante lo que el demandado puede presentar a un mejor postor o incluso pagar la deuda. Además, si presenta a un mejor postor tampoco te devuelven el dinero de la fianza sino que el juzgado espera hasta asegurarse de que lo ofertado por ese postor cubre sobradamente el total de lo adeudado, para lo cual deben hacerse las liquidaciones de intereses y el cálculo de costas.

      En tales casos estaríamos hablando de muchos meses.

      Pero no te digo una cifra exacta porque depende mucho de cada juzgado. Se de uno en el que la cosa podría perfectamente tardar un par de años.

  12. Jomes

    Imagina que soy el único postor en una subasta de un inmueble goloso. Me parece aceptable quedármelo por el 70%, pero sería mejor operación por el 50% o por menos. Ahora bien, lo que me parece es que tengo que valorar otro coste:

    1.- Si mi postura es del 70%, el decreto de adjudicación se dicta teóricamente el mismo día de la subasta o el posterior.

    2.- Si mi postura no es del 70%, además del riesgo de que me mejoren la oferta o liberen el bien, todo el recorrido que supone el art. 670 LEC implica meses más hasta llegar al decreto de adjudicación.

    Lo que me pregunto es si, caso de que pagar el 70% sea asumible en una operación, es preferible hacerlo así para trincar inmediatamente y ahorrarte esos meses de zozobra. ¿La diferencia entre hacerlo de una forma u otra se traduce realmente en conseguir la propiedad mucho tiempo antes?

    Gracias.

    1. Ante esa disyuntiva me encuentro yo demasiado frecuentemente y si la subasta solo es una subasta más me voy a lo barato, pero si tiene un interés especial, en ese caso prefiero dejarla bien amarrada con el 70%.

      Ahora bien, al leer lo que has escrito de que si ofreces el 70% el juzgado dicta el decreto de adjudicación el mismo día de la subasta o el día siguiente me ha dado un ataque de risa que por poco palmo. Supongo que te referías a que aprueba el remate, porque para que te den el decreto aún habrán de pasar meses, a veces muuuuchos meses.

      1. Jomes

        Perdón, perdón. Quise decir, efectivamente, el decreto de aprobación del remate.

        Sé que para el de decreto de adjudicación tendrán que pasar meses, pero imagino que serán muchos menos en el caso 1 que en el caso 2, ¿es así?

  13. Pablo

    Hola. Soy ejecutante y deseo quedarme con el piso que se subasta ofreciendo el 70% de la tasación (y acabar con años de infierno y un deudor moroso recalcitrante hasta el extremo).

    Como quiero que el piso se lo quede un hijo mío, me da igual que puje él directamente (art. 670.1) que hacer yo la mejor postura (art. 670.2) y solicitar la cesión del remate.

    ¿Da igual una opción que otra económicamente? ¿Y, aún más importante, las dos vías son iguales de rápidas o gano tiempo optando por una en vez de otra? Gracias.

    1. La rapidez es la misma de un modo u otro y si estás decidido a ponerlo a nombre de tu hijo da igual el camino que escojas. No veo que haya diferencias económicas.

  14. Nacho

    Hay una diferencia, o más bien matiz:

    Si puja el hijo, debe pagar el 70%. Si puja el padre, paga el 70% menos la deuda.

    El orden de los factores no altera el producto, pero si son cantidades elevadas, sí que puede ser un factor a tener en cuenta.

    1. En realidad Pablo ha dejado claro que quiere ponerlo a nombre de su hijo, de manera que no le va a quedar más remedio que pagar el precio de la adjudicación. Porque incluso cediéndole el remate tendrían que informar sobre el pago.

  15. Pablo

    Entonces, si cedo el remate, ¿mi hijo tiene que pagar todo y no solo la diferencia? Si es así, es claro que da igual.

  16. Pablo

    Aunque sea de forma muy general, ¿crees que ofrecer el 70% puede suponer un ahorro de 6 meses o más frente a la opción de hacer una postura mucho más baja y esperar a ver qué pasa?

    1. Depende de cada juzgado. En uno bueno solo habrá un par de meses de diferencia y en uno que yo me se la diferencia puede ser de más de un año si todo va bien y más de dos años si algo se tuerce.

  17. Nacho

    Imagina que el ejecutado está en rebeldía y todo el proceso se le comunica por edictos. Llega el día de la subasta y soy el único postor: aunque el 70% sea asumible, ¿no es mejor ofrecer simplemente el importe de la deuda si esta supone un 30% del tipo? No parece que haya mucho riesgo y la espera puede ser muy rentable.

    1. Lo dicho, si la subasta solo es una subasta más me voy a lo barato, pero si tiene un interés especial, en ese caso prefiero dejarla bien amarrada con el 70%.

  18. El que te va a birlar la adjudicación si no alcanzas el 70% ha estudiado la subasta tanto o más que tu, pero el no participa porque quiere que se la adjudique un tercero para luego mejorarle.

  19. Nacho

    Pero después de la subasta sólo puede mejorar el ejecutado y el ejecutante, ¿no?

    ¿Te refieres a lo que más arriba llamas el «familiar/amiguete»?

      1. Nacho

        Entonces….¿quién es ése que comentas que «quiere que se la adjudique un tercero para luego mejorarle»?

        1. Cualquiera puede mejorar la postura del adjudicatario provisional. Solo necesita convencer al demandado de que le presente como mejor postor

  20. Pablo

    Hola, Tristán.

    Como te decía más arriba, soy ejecutante y deseo quedarme con el piso que se subasta, estando dispuesto a ofrecer el 70% de la tasación por dos razones: por acabar cuanto antes y por asegurar la operación.

    Después de analizar tus comentarios, tengo claro que mi estrategia es ésa, la del 70% y asegurar.

    Ahora bien, tampoco quiero hacer el imbécil en caso de que no aparezca nadie el día de la subasta, ¿no sería mejor dejarla subasta y pedir la adjudicación por el 671? No se trata de una vivienda habitual y la deuda es menos de un 40%.

    En definitiva, si hay postores, trato de quedármelo por el 70%, pero agradecería tu consejo para el caso de que ese día no aparezca nadie en el juzgado. ¿Qué riesgos corro de perder la operación? ¿Qué tiempo supone de más esta alternativa? MUCHAS GRACIAS.

    1. Si por el 70% la compra sigue siendo un buen negocio es porque esa subasta es interesante y te aseguro que si es así habrá postores de sobra. Todo lo que has comentado anteriormente apunta a ello.

      No obstante, si no los hubiera, claro que habría que dejar que dejar la subasta desierta, aplicar el art. 671 y solicitar la adjudicación por la cantidad adeudada. Esa sería la mejor opción.

      1. Pablo

        Gracias. El ir al 671 me plantea también el problema del tiempo: En este caso no habría decreto de aprobación de remate, sino directamente decreto de adjudicación, ¿es así? En tal caso, además de tardar más (no sé si mucho) en terminar todo el proceso, también tardaré más en tener la certeza de que he trincado definitivamente y sin posibilidad de que el negocio se trunque porque el deudor pague de la deuda. Sinceramente, no sé cuál es la mejor estrategia (en caso de que no hay postores, efectivamente).

  21. Jotaerre

    Hola, Pablo, es así, pero si queda desierta no hay estrategia que valga, ya que no habrás podido pujar (salvo que te refieras a llevar un postor para poder hacerlo, claro).
    Y, como te ha dicho Tristán, probablemente habrá postores, así que tu dilema quedará resuelto.
    Saludos,

    1. Pablo

      Bueno, es que la estrategia es, o bien ofrecer el 70% si hay postores, o bien dejarla desierta si no hay postores. En el último caso, pedir la adjudicación por la cantidad debida (que equivale a un 40%).

      Pagar el 70% no es un chollo, pero me permite ir terminando una historia larga. Pero tampoco quiero hacer el imbécil y pagar ese 70% si no va nadie y tengo fácil quedármelo por sólo la deuda.

      Lo que me quita el sueño ahora es no fastidiarla. Leyendo y releyendo a Tristán entiendo que con el 70% trinco casi sin demora (aunque el decreto de adjudicación tarde su tiempo, antes he de tener el de aprobación del remate). Ir a la subasta desierta me puede suponer alargar el tiempo y la incertidumbre. Por eso, lo que me interesaba era saber que diferencia «en tiempo» puede haber, ya que en dinero está claro.

      Gracias, Jotaerre, por los comentarios.

    2. Pablo

      Y si queda desierta, ¿hay que comunicarle al deudor que el ejecutante ha solicitado la adjudicación? Por el literal del artículo 670 y la interpretación que nos comentas, parece que la notificación del resultado de la subasta se hace sólo cuando hay postores por debajo del 70%.

      1. Por comunicarle supongo que te refieres a darle el plazo de 10 días para que presente a un mejor postor. Tienes razón, la Ley no dice que haya que hacerlo y, de hecho, no se hace.

        Aún así se de algún juzgado madrileño que se empeña en hacerlo.

      2. kapandji

        otra preguntita:
        cuando por ofrecer menos del 70% se informa al ejecutado , se le informa de la maxima puja o simplemente de no llegar al 70%?.
        Segun entiendo del articulo, pujar menos de un 50% por vivienda no habitual, cuando la deuda es mayor no tiene sentido, pues segun articulo 670, se podra adjudica si la mayor puja es superior al 50% o inferior si cubre al menos deuda+intereses+ costas…¿me equivoco?

  22. Jotaerre

    De nada, pero, como siempre dice Tristán, va a depender de cada Juzgado si tarda días, semanas o meses, incluso muchos meses.
    Un procurador o subastero de la zona te podría dar una idea.

  23. Jose Luis

    Puede el acreedor pujar p. ej. al 50/00 y adjudicarse el bien como mejor postor aunque se la vivienda habitual, aun cuando la deuda sea mayor? O el secretario/a le puede obligar a subir hasta el 60 o el 70/00 según la deuda?

  24. Jotaerre

    Hola, José Luis, verás en el comentario al 670.4 que decidirá el Juzgado según diversas circunstancias, no existe una norma estricta.
    Saludos,

  25. Alvaro

    En una casa con un valor de tasacion de 40.000 euros y un capital pendiente de vencimiento de 20.000 euros; intereses ordinarios y moratorios incluidos ,mas 7000 euros en concepto provisional de intereses y costas.Estos ultimos 7000 euros forman parte del capital pendiente?.Es decir,la deuda es de 20000 o de 27000 euros.

    1. En este ejemplo que propones la deuda reclamada es de 27.000 euros, a los que seguramente habría que añadir algo más cuando se haga la definitiva liquidación de intereses y tasación de costas.

  26. Juan Carlos

    Buenas noches Tristán.

    En el escenario 3, si el deudor presenta una 3ª persona que pague los 10.000.-€, ¿el adjudicatario es el deudor o esa 3ª persona?, ¿hay alguna opción de que sea el propio deudor el que pague los 10.000.-€ y de esa forma se adjudique el bien y se libere éste último de las demás cargas posteriores(si hubiese)?

    Un saludo y gracias.

    1. No está pensado para eso. La mejora de postura es solo para terceras personas, aunque los familiares están incluidos.
      Si el deudor paga la deuda, cosa que también puede hacer, la subasta se suspende y las cargas posteriores continúan vigentes.

  27. Alberto

    Hola Tristán:

    Gracias por tan sucinto análisis, es de gran ayuda para los neófitos como yo. Una pregunta, le ley reconoce el derecho a que dos o más postores pujen de forma conjunta proindivisa (al 50% o en el porcentaje que ellos acuerden). Sin embargo no veo por ninguna parte cómo se realiza la consignación del 5% en estos casos. ¿Un único ingreso/transferencia a nombre de uno de ellos, incluyendo en el concepto el nombre de los demás, valdría? ¿O esta situación obligaría a que el titular del ingreso fuera el único postor y, por ello, la adjudicación y registro del bien tendría que estar a su nombre.

    Muchas gracias,

    Alberto

    1. De hecho es exactamente así como se hace, indicando en los comentarios el nombre de los postores.

      Por cierto, que incompetencia la de quienes lo han diseñado así de mal.

  28. antonio

    ¿y qué ocurre cuando se saca a subasta una vivienda libre de cargas a instancia de
    1 de las partes por separación matrimonial? Porque si tiene un tipo para subasta de 1.000.000 euros y sin cargas y el día de la subasta soy el único postor y ofrezco 150.000; ¿ qué criterios se deberían de establecer para aceptar o no mi puja? 1 de los propietarios es el demandante y el otro es el demandado
    .- si se aceptara mi puja y se le ofrecieran los 10 días al demandado para presentar a 3º que mejore la postura, y al no haber deudas, ¿sólo con ofrecer 151.000 ganaría la subasta o su postura debería ser como mínimo el 70%? Muchas gracias como siempre, y a disfrutar del verano

    1. Jotaerre

      Hola, antonio, no sé si se habrá traspapelado sin respuesta tu pregunta: simplemente, los criterios en este tipo de subastas dependen de las partes y del juzgado, así que habrá que estar a lo que diga cada edicto.
      Tanto pueden remitirse a la LEC exigiendo el 70% como mínimo, como reservarse la última palabra la parte demandante, como tener plazo de mejora ambas partes, etc…
      Saludos,

      1. antonio

        Gracias por tomarte la molestia en responderme. Estuve leyendo el expediente judicial y no decía absolutamente nada especial…..sólo lo de siempre ( si es inferior al 70% se le dá 10 días al ejecutado bla bla bla….). De todas formas al final se suspendió……..otra vez será. Nuevamene muchas gracias y hasta otra

  29. Javi

    Un artículo muy interesante y completo. Gracias Tristán.
    Gracias también a los que escribís comentarios que matizan los aspectos más dudosos.

  30. Gustavo

    Muchas gracias por el artículo Tristán es una maravilla

    Una pregunta que opinas de las subastas del aeat tienen menos problemas y menos «»trampas»» que las de juzgados o viceversa?
    Gracias

  31. Chico_Percebe

    Pedagógica explicación y un placer leerte aquí y en el resto de artículos, Tristán.
    Los aportes sobre este apasionante tema se agradecen!

  32. Juan García Barranco

    Sencillamente, extraordinario. Tengo que releerlo, saborearlo, sacarle todo el jugo. Gracias por tu esfuerzo y trabajo que, al compartirlo, nos enriqueces. Una suerte haber dado contigo. Que haya muchos como éste, ánimo, te espero como agua de mayo. Hasta pronto.

  33. doxografo

    Muchisimas gracias por el articulo, espero que me sirva en el problema de la disolucion del proindiviso.
    Que tendra que salir a subasta publica con los problemas y riesgos que conlleva.
    Y todo por no querer ni siquiera negociar para llegar aun acuerdo, por parte de mi ex.

    Saludos.

    1. Civis

      Ten en cuenta que existe un post de Tristán específico sobre la disolución de proindivisos, procedimiento que tiene una regulación propia.

  34. fjandujar

    Una duda de principiante, si la puja es inferior al 70% del tipo de subasta, y se quiere pujar justo para alcanzar el nivel de deuda, y el acrredor es un banco y en el edicto reclaman una cantidad de 125.000 euros de principal y 40.000 euros de intereses y costas, que puja debe hacerse? 125.000 euros o 165.000 euros?

  35. fjandujar

    En el caso de una subasta de una vivienda con trastero y garaje, se celebra divida en lotes independientes. La Deuda Reclamada son 160.000 euros (principal + intereses + costas) y los Tipos de Subasta son 240.000 euros, 4.000 euros y 20.000 euros respectivamente para vivienda, trastero y garaje. Mi duda es, si se quiere realizar una puja inferior al 70% del Tipo de Tasación pero que supere la Deuda Reclamada, A) Que cantidad hay que pujar en cada lote para anular el derecho de mejora del Acreedor? La Deuda Reclamada no está desglosada por lotes, de ahí la duda. B) Imaginemos que alguien puja 160.000 euros por la vivienda, validarían una puja de 1.000 euros por el trastero y 1.000 euros por el garaje ya que el acreedor habría recuperado su deuda por la vía del lote de la vivienda?

  36. Ernesto de Miñón

    Nuevamente he vuelto a pasar el día de fiesta de hoy, leyendo tu artículo. Ya me estrené en las subastas y nos han adjudicado unos garajes de un concurso de acreedores de una empresa. Estamos contentos por que el precio de lo que se esta vendiendo por la zona es del doble de lo que pagamos, así que de momento bien. Agradecerte de nuevo el interés en que muestras en tu blog, particularmente me está sirviendo de gran ayuda.

    Un saludo y enhorabuena de nuevo

  37. Ingeniero

    Buenos días. Me acabo de leer el post y todos los comentarios. Yo soy ingeniero y la verdad es que me asusto cuando veo tanto legalismo difícil de seguir de forma sencilla, y por eso mismo considero de enorme valor y muy de agradecer que alguien, Tristán, comparta conocimiento y luz sobre un tema que puede tener tanta trascendencia para una economía personal. Gracias y felicidades.

    Mi consulta concreta es la siguiente. En una subasta hay una certificación de cargas emitida en marzo 2015. Esa certificación afecta a una ejecución que se celebrará el 15 de enero de 2017. El ejecutante es el 2o en la lista de cargas. El primero tiene un crédito a 3 años firmado en junio 2013, que por tanto vence en junio 2016. 1a cuestión, aunque en el certificado de cargas no se indica que esa primera esté «susbistente y sin cancelar», entiendo que debe suponerse que está viva, ¿correcto? Segunda cuestión: esa primera deuda tiene un capital de 100.000 euros, unos intereses normales anuales del 15% para un máximo de 15.000 euros, unos intereses de demora anuales del 25% para un máximo de 25.000 euros, una previsión de costas de 15.000 euros y una cláusula penal de 15.000 euros. Mi pregunta es, en enero 2017, cuando la ejecución se sustancie, la deuda acumulada por esa primera carga a que hacer frente como adjudicatario es como máximo de 100.000 + 15.000 (int normales) + 25.000 (int demora) + 15.000 (costas) + 15.000 (cláusula penal) = 170.000 o es de 100.000 + 3 años x 15.000 (int normales) + 100.000 x 25% x 0,58 años (tiempo entre jun16 y ene17m de int demora) + 15.000 (costas) + 15.000 (cláusula penal) = 189.500 euros?

    Muchas gracias por la ayuda.

    1. Cuidado, Ingeniero, porque esa carga anterior tiene toda la punta de ser de prestamista y esas crecen como la espuma. Cuando te quieras dar cuenta les debes un Potosí.

  38. Ingeniero

    Buenos días. Muchas gracias por la rapidísima respuesta Tristán. Ahora ya sí me asusto de verdad. Por intentar concretar un poco más. Si la subasta tengo la seguridad al 100% que va a salir por más del 70% del tipo, con lo que se cubre más que de sobras la deuda del ejecutante (el segundo en la lista de cargas), según lo comentado antes en el post y los comentarios del resto de partícipes, entiendo que se declarará el remate inmediatamente, ¿correcto? En ese caso, la deuda de ese prestamista, el primero en la lista de cargas, (pues sí, Tristán, es de un prestamista), se ha de computar sólo hasta el día de esa aprobación de remate o sigue contando hasta que entre en posesión del inmueble y luego pague lo que se le debe a él? ¿Tengo alguna forma de protegerme de ese reloj que va contando días al 25% anual de interés de demora? Desde luego mi intención es pagar cuanto antes a todo el mundo, y quedarme el piso rápidamente, ¿sigue contando el reloj cuando el prestamista primero no me ha hecho ningún requerimiento para que le pague la deuda que asumo con él?

    Muchas gracias por la ayuda valiosísima.

    1. El los juzgados no se hace nada «inmediatamente».

      O sí, pero solo porque ellos entienden más el significado de esa palabra. para ellos «inmediatamente» significa en seis meses.

      Con una hipoteca anterior de prestamista no te recomiendo que intervengas en esa subasta a menos que tú seas ese prestamista. Sus intereses corren hasta que le pagues. Incluso puede que le intentes pagar y que no se deje para que los intereses sigan corriendo. NO es broma, los hay que son famosos por ello.

      1. Ingeniero

        Muchas gracias Tristán. La verdad es que no soy el prestamista y que me hacía mucha ilusión el piso para mí para vivir con mi familia, pero si hay tanto riesgo creo que no merece la pena. Gracias nuevamente. Por cierto. Si algún forero conoce algún mecanismo para protegerse de ese peligro, le agradecería mucho si lo compartiese conmigo. Gracias a todos.

  39. José Antonio

    En una subasta pujamos el 70% de la tasación . El ejecutado no estaba ni personado en el procedimiento . No nos han aprobado el remate alegando que el ejecutado ha pagado la deuda antes de la aprobación del remate.evidentemente el pago no se produjo ni el día de fin de la subasta ni al siguiente como dice la ley.
    Mi pregunta es: tenemos posibilidad de que prospere un recurso ante la denegación de la aprobación del remate con postura del 70% y pago del deudor fuera de plazo?

    1. Una de las cosas que podrías aprender en el curso de subastas que estoy desarrollando es que mientras en juzgado no haya dictado la aprobación del remate el demandado puede pagar su deuda y cancelar la subasta.

  40. José Antonio

    Muchas gracias Tristán por tu respuesta.
    Está claro q el deudor puede pagar antes de la aprobación del remate, pero el incumplimiento del plazo perentorio por parte del secretario puede dar lugar a nulidad o responsabilidad patrimonial ?
    Has tenido algún caso así ?
    Saludos y gracias de nuevo

  41. joaquin gangoso ribes

    Buenos días Tristán y gracias por tu gran aportación que se agradece….te comento el caso, sale a subasta un inmueble tasado en 73.000 €, le demanda la comunidad de vecinos por deudas de 7.000 €…la gente empieza a pujar, y de 21.000 € se pasa a 220.000 € obviamente alguien se lió con un cero para su desgracia, ante esa tesitura hago una puja inferior suponiendo obviamente que el primero no hará el remate. Según lo he leído, una vez que la renuncia sea efectiva (no sé cuanto tiempo puede pasar…¿hay plazos?)) llamarán al segundo mejor postor para ofrecerle el inmueble…¿es así? ¿de cuanto tiempo estamos hablando? si mi puja no llega al 70% y si sobrepasa el 50% y por tanto la deuda, el ejecutante y el ejecutado tendrán la opción de llegando al 70% quedarse de nuevo con el bien…¿verdad?. Muchas gracias. Un abrazo.

    1. Jejeje, al ejecutado le basta con presentar a un tercero que ofrezca cubrir la deuda. Es decir que con 7.000 euros le birlan esa adjudicación a quien quiera que sea el feliz adjudicatario. Y ésta es una prueba más de lo mucho que hace falta un curso de subastas como el que estoy a punto de casar a la venta.

      1. joaquin gangoso ribes

        Gracias por tu respuesta lo que pasa que parece raro que el ejecutado, que tras 5 años sin pagar la comunidad y sacar su casa a subasta por ese concepto lo haga ahora con un tercero, además tras algunas indagaciones sé que son los herederos forzosos del inmueble, viviendo en la otra unta de España, es decir es probable que ni entre ellos se pongan de acuerdo…me preocupa más el ejecutante, la comunidad de vecinos, tiene también esa potestad de pagando la deuda quedarse con el inmueble, o superar la mejor oferta o deberá llegar al 70% t? y sabes los plazos que se tarda en buscar la segunda opción de mejores pujas? Gracias. Efectivamente ese curso parece interesante y estoy inscrito inicialmente, espero el precio no sea demasiado alto Tristán, tus consejos son perfectos, y ayudan muchísimo, pero yo que me he dedicado siempre a subastas de la seguridad socia o haciendal, si uno no tiene olfato, ve el inmueble, sus características, situación y no sabe jugar sus bazas, está perdido, si encima no se sabe las leyes ni te cuento, pero va unido. Un abrazo

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