Subasta judicial con inquilino. Los 9 supuestos

Subasta judicial con inquilino

Subasta judicial e inquilinos es un binomio que conjuga mal. En general los inversores inmobiliarios preferimos invertir en bienes sin cargas y qué es un arrendamiento sino una carga preferente.

Los subasteros con más experiencia y más recursos financieros ven los arrendamientos en las subastas judiciales con menos preocupación y, quién sabe, incluso en ocasiones, como una oportunidad de obtener una buena rentabilidad recurrente en tiempos revueltos.

Sin embargo no hay peor pesadilla para un licitador novel que la existencia de un arrendamiento donde se suponía que no había ninguno. Cuando tienes poco dinero se hace imprescindible que la inversión sea lo más líquida posible para vender a toda leche y recuperar la liquidez lo más rápidamente posible, junto con el merecido beneficio.

O sea, que éste es otro motivo más por el que recomiendo no asistir a ninguna subasta sin antes haber hablado con la persona que habita el inmueble subastado y sin haber determinado con exactitud en concepto de qué lo habita.

El post de hoy va de eso, de subastas judiciales de pisos alquilados.

Colisión de derechos entre el adjudicatario y el inquilino

¿Qué ocurre tras la frontal colisión de derechos entre el adjudicatario y los terceros ocupantes de la finca, no interpelados en la ejecución, que aducen ser titulares de derechos arrendaticios?

Para resolver esta situación los artículos 661 y 675 de la L.E.C. acogen un incidente específico en el que, tras una vista oral, el Juez resuelve por auto, contra el que no cabe recurso, sobre si el derecho del ocupante es preferente o subsistente a la hipoteca, derecho que corresponde acreditar al ocupante que lo opone atendiendo a los más elementales criterios sobre carga de la prueba que acoge el art. 217 de la L.E.C. y siempre en condiciones que permitan suponer que el contrato de arrendamiento es verdadero y que no tiene mala fe ni afán fraudulento puesto que “la subsistencia del derecho personal arrendaticio sobre la finca hipotecada, entra en crisis en supuestos de mala fe y afán fraudulento” (SSTS 31 octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988, 17 de noviembre de 1989, 23 de febrero de 1991 y 22 de noviembre de 1994).

Respecto a los arrendamientos fraudulentos escribiré en otra ocasión, pero mucho ojo con la responsabilidad penal del artículo 257 del Código Penal, que castiga con pena de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses al que en perjuicio de sus acreedores realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.

Hoy me quiero concentrar en las subastas judiciales de pisos realmente alquilados. Solo mencionaré que según el art. 661 de la L.E.C. únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas “distintas del ejecutado” y también que el art. 704 de la L.E.C. identifica la situación del ejecutado con la de las personas “de quienes de él dependan” o “compartan la utilización de aquél”. En estos casos el ocupante, estará privado de utilizar el incidente específico previsto en los apartados 3 y 4 del art. 675 de la L.E.C. para que se decida sobre su derecho.

Es decir, que no se puede dar por válido un contrato de alquiler suscrito entre el demandado y un familiar suyo o alguien que dependa del demandado o viva con él.

En función de la Ley de Arrendamientos que estuviera vigente en el momento de firmarse el arrendamiento podemos distinguir varias situaciones.

En el resto de supuestos que no mencione más abajo se entiende que la subasta judicial conlleva laSubasta de vivienda alquilada automática extinción del derecho arrendaticio conforme al criterio de “venta quita renta” que expresa el artículo 1.571 del Código Civil, al disponer que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta.

Art. 1.571: El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Ahora los 9 supuestos:

1- Subasta judicial con alquiler INSCRITO en el REGISTRO con ANTERIORIDAD  a la HIPOTECA

Subasta judicial de vivienda alquiladaEstos alquileres continuarán plenamente vigentes en todos sus términos durante el plazo de vigencia de los mismos. Da exactamente igual cuándo hayan sido suscritos.

La vivienda adjudicada está más allá de nuestro alcance.

Y no hay más que decir.

2- Subasta judicial con alquiler de VIVIENDA o LOCAL ANTERIORES a la LEY BOYER

La otra peor situación que se puede producir. Estos arrendamientos subsisten a la adjudicación en subasta, y además están sujetos a la citada “prórroga forzosa”, derecho del inquilino de prorrogar su contrato de alquiler indefinidamente, por lo que NO hay manera de echarle.

Da igual que el arrendamiento no esté inscrito o sea posterior a la hipoteca ejecutada.

3- Subasta judicial con alquiler de VIVIENDA o LOCAL POSTERIORES a la entrada en vigor de la LEY BOYER

Gracias al ministro Boyer llegó el pacto libre entre las partes y, por lo tanto, respecto a los contratos de arrendamiento del periodo Boyer, si la subasta se produce antes del vencimiento pactado en el contrato, éste continuará subsistente hasta que llegue dicho término y ni un minuto menos.

Da igual que el arrendamiento no esté inscrito o sea posterior a la hipoteca ejecutada.

4- Subasta judicial con alquiler de VIVIENDA y POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995

En este caso el art. 13.1 dispone que, pese a la enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendamiento no inscrito

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo.

5- Subasta judicial con alquiler para USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA y POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995

Este supuesto ha generado alguna dudas, pero hay que advertir que el Art. 29 de la L.A.U. que establece que “el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria” se refiere exclusivamente a los supuestos de enajenación voluntaria de la finca. No al supuesto de subastas del que tratamos ahora.

Por ello, en este supuesto, ante el silencio de la LAU de 1994, se impone una aplicación supletoria del Código Civil invocada expresamente por el art. 4.3 de la L.A.U., que impone la extinción del arrendamiento.

Hasta aquí la norma, pero como ya sabemos que en España cada juez va por su lado, puede ocurrir que nos topemos con algún listillo que nos aplique lo que he mencionado al principio si no podemos demostrar que ignorábamos el arrendamiento, cosa harto difícil si se trata, por ejemplo, de un local comercial abierto al público o si el arrendamiento está inscrito en el registro o si el inquilino se ha personado en el procedimiento judicial.

En realidad existen dos corrientes doctrinales respecto a este punto:

La primera considera que sería de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que los arrendamientos de inmuebles no inscritos (o los inscritos con posterioridad a la hipoteca) carecen de preferencia frente al acreedor hipotecario y se extinguen tras la subasta, pues la transmisión de dicho bien inmueble provoca la extinción del derecho.

La segunda corriente doctrinal se basa en el artículo 29 de la L.A.U. (mencionado más arriba), entendiendo que el mismo no se refiere solo a los supuestos de venta voluntaria sino también a este supuesto de venta judicial forzosa. Por tanto, según esta interpretación el arrendamiento seguiría vigente, incluso en los contratos de  arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad o inscritos con posterioridad a la hipoteca, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cosa bastante difícil tratándose de locales comerciales, pues estos arrendamientos suelen resultar obvios.

Aunque ciertamente nadie podrá demostrar que no hayamos comprado el local a ciegas sin haberlo visitado y habíendo simplemente leído el edicto de subasta y la certificación de cargas. ¿Sería creíble, no lo sería?

No obstante, la interpretación mayoritaria es la primera.

6- Subasta judicial con alquiler de bienes NO SUJETOS a legislación especial

Definidos expresamente en el art. 5 de la LAU, comprenden las viviendas universitarias, las de porteros, guardas, empleados o militares y se rigen por los acuerdos entre las partes y, por lo tanto, por el Código Civil.

Estos arrendamientos deben considerarse extinguidos tras la subasta.

7- Subasta judicial de PLAZAS DE GARAJE ALQUILADAS posteriormente a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995

El arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de vivienda. Es decir, que si ese arrendamiento está incluido al arrendamiento de una vivienda, entonces se aplica la LAU y el inquilino tiene los mismos derechos respecto del garaje que los que tenga respecto de la vivienda. Pero de no ser así, la venta en publica subasta y la adjudicación de la finca hipotecada extingue estos arrendamientos por estar sujetos al Código Civil y a lo dispuesto en el ya citado art. 1.571 del Código Civil.

8- Subasta judicial de FINCA RÚSTICA alquilada

En este caso la ejecución de la hipoteca no lleva consigo la extinción del arrendamiento, sino que el mismo subsiste por el plazo que reste de la duración mínima (5 años) del contrato prevista en el art. 12 de la Ley 49/2.003 de Arrendamientos Rústicos o de la prórroga tácita que esté en curso (otros 5 años).

9- Subasta judicial con alquiler tras la Ley 4/2013 de 4 de junio

Y, finalmente, por fin un gobierno de España vio la luz y decidió poner un poco de orden en esta injusticia que supone que el adjudicatario de una subasta judicial tenga que soportar como carga preferente los contratos suscritos por terceras personas.

Subasta judicial con inquilino

En ese sentido en su momento ya di la bienvenida a la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas en la que entre otras interesantes cosas se dispone que:

  • En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  • El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que ignore la existencia del arrendamiento), no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
  • El inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador.
  • El inquilino podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Y sobre todo, lo que más nos interesa a los subasteros: El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el derecho de una opción a compra.

Naturalmente, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. Es decir, que si el arrendamiento está inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca ejecutada o al embargo, en este caso dicho arrendamiento continuará por la duración pactada.

Subasta judicial con inquilino

Y esto es todo, amigos. Solo queda añadir que, en cualquier caso, la inseguridad jurídica en este terreno sigue siendo grande debido a la complejidad del mismo y a las distintas interpretaciones que puede hacer cada juez. No olvidemos que este es el país de las taifas y de las guerras civiles eternas.

No hay más que escuchar a los subasteros relatar sus experiencias al respecto para comprobarlo.

Y otra cosa, ¿me habéis oído mencionar el derecho de retracto que tienen todos estos inquilinos? Mejor lo dejamos para otra ocasión, porque por ahora este post ya tiene más de 2.400 palabras y eso es más que suficiente.

Y ahora solo añadiré que si el post no te ha parecido interesante o no le has sacado partido, lo lamento y solo puedo decir en mi defensa que se trata de una publicación muy especializada para inversores inmobiliarios y centrada en un problema muy específico. Por el contrario, si has llegado hasta aquí y consideras que has aprendido algo y que incluso lo publicado puede servirte de guía en el futuro, entonces se generoso y ayúdame a extenderlo por las redes sociales.

Ya sabes, para ello solo tienes que pinchar en uno o varios de los botones inferiores.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

45 comentarios en “Subasta judicial con inquilino. Los 9 supuestos

  1. Tonigs

    Buenas Tristan,

    en el apartado 2: “por lo que hay manera de echarle.” debería de ser “por lo que hay no manera de echarle.”, no?

  2. Jotaerre

    Pues yo soy más picajoso: no es “Ley Boyer”, sino ” Decreto Boyer” como se lo conoce, igual que no existió nunca la “Ley Bosman”, sino una Sentencia con sus consecuencias legales posteriores.
    Saludos,

  3. Manuel

    Te estaba escribiendo 4 casos de inquilinos, cada uno con sus peculiaridades y cuando lo tenía terminado, lo estaba repasando para darle un aspecto más presentable y al darle al tabulador, se me ha borrado, así que volveré a empezar, pero no ahora…..
    Saludos.

  4. JOTAPE

    Tristan. Soy un reciente suscriptor a tu post, pero de lo poco que he visto, me parece genial. Hace escasos tres meses me he visto inmerso en una subasta de un inmueble con contrato de arrendamiento inscrito en el registro, y me tuve que pegar el currazo de estudiar este tema, que es bastante complicado. Así que, al menos en este tema, puedo hablar con propiedad, por lo que estoy en condiciones de asegurar que el post es completo y da en el centro de la Diana, eso sí, y como dicen los juristas, “salvo opinion de tercero fundada en mejor derecho”. Te animo a seguir publicando post tan sumamente interesantes. Un cordial saludo.

  5. José María

    Hola Tristán te admiro por la buena Imagen que dejas de los mal llamados subasteros ( Su nombre real licitadores)
    y que tu con el trabajo que realizas en buena medida limpias LA MALA IMAGEN QUE TENEMOS.

    Un saludo cordial

    1. Gracias Jose María.

      Sin embargo te diré que según mi opinión ambos términos son igualmente válidos y que yo nunca me he avergonzado de responder que soy subastero cuando me han preguntado a qué me dedico. Otros titubean y responden que son inversores o asesores inmobiliarios, pero yo nunca he estado acomplejado en este sentido.

      Es cierto que ha habido (y hay) subasteros que han llenado de mierda este negocio, pero yo no me identifico con ellos y, muy al contrario, procuro desarrollar mi negocio honestamente.

  6. Pepe

    La honestidad de una persona no depende de la actividad a la que se dedique, sino de cómo la ejerza. Honestidad, honradez, infamia, corruptibilidad, etc. etc. son atributos personales, no de las profesiones o actividades que los individuos desempeñen.
    Es decir, que aunque parezca imposible, puede haber banqueros honrados, médicos sinvergüenzas, políticos honestos… ¿Políticos honestos? Sí, sí, puede haberlos. Putas honorables y duques de Palma.

    En cuanto a la docencia especializada y desinteresada que en este sitio se prodiga, me gustaría saber, para mí y algún otro viejo torpe que yo sé que lo hay, si existe método sencillo o no tan sencillo pero método, de, antes de lanzar una pregunta, consulta, consejo, comentario… buscar en el historial y ver si ya se trató, que casi seguro sí, a fin de, al menos, evitar reiteraciones y pérdidas de tiempo a los amables enseñantes. Que ya bastante tienen.

    Gracias y feliz domingo a todos.

    1. Lo siento Pepe, pero es cierto, todavía no se me ha ocurrido la manera de categorizar bien las consultas. Quizá baste con hacer buenas búsquedas en el buscador que hay en la parte superior de la columna lateral

  7. Tonigs

    Después de leerme y releerme el post a ver si lo he entendido bien.

    Un piso alquilado inscrito en el registro por un periodo eterno en el año 2005 y que pagan menos de la mitad de lo que deberían debido a un tipo de pago de una vivienda que tenían. La hipoteca es anterior al piso por lo que entiendo que entra en el grupo del 4 y al llevar más de 5 años en la vivienda se tienen que ir de ella?

    Eso es así? Es que me parece una buena inversión pero ese alquiler… Por contra me parece una injusticia por los inquilinos.

    Que te parece?

    1. Hola Tonigs. Habrá que ver cómo se refleja en el contrato ese detallito que mencionas acerca de que ahí hay algo más que un arrendamiento pues se hizo así como parte del pago por no se qué concepto. Pero básicamente, si es un arrendamiento normal y llevan más de cinco años, se van a la calle.

      1. tonigs

        Sabes que pasa? Que los listos del juzgado tienen sólo las caras impares del contrato, aunque lo peor que ni lo sabían hasta que inspeccioné el expediente… el trabajo bien hecho brilla por su ausencia. Como lo harías tu para conseguirlo? Yo creo que tiraré por el abogado del banco a ver que me puede contar…

        1. Si se trata de una adjudicación tuya puedes contactar con el inquilino y pedirle una copia del contrato. Incluso requerirle notarialmente para que lo haga.

          Y si se trata de una subasta próxima yo también contactaría con el inquilino y le preguntaría directamente. Y sí, igualmente el letrado te puede informar si es que sabe algo y quiere hacerlo.

  8. Juan Leiva

    Buenas tardes Tristán. El Art. 29 de la L.A.U. establece que “el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo…
    Si no se cumple el “salvo” y, y a raíz de lo que te comentaba ayer de la cesión de un alquiler por explotación de subarriendo realizado en 2012 (anterior al embargo) con duración 15 años y está en el Registro, ¿Existe por tanto la posibilidad de tener que continuar 12 años más con el alquiler? No me queda claro que sea 100 % seguro que a los 5 años se anule el contrato. El embargado cedió el alquiler a una empresa.
    Gracias de nuevo por tu tiempo
    Un saludo

    1. Lo que está en el Registro de la Propiedad va a misa porque cualquier potencial comprador lo conoce y acepta. Si ese subarriendo está inscrito y además por delante del embargo… ¿dónde está la duda?

      1. Juan Leiva

        La duda está en que se pueda alegar que es un contrato realizado para imposibilitar la ocupación de un bien que se preveía ser embargado y que las condiciones del alquiler son irreales para el mercado (precio y duración).
        Si se hiciese esta práctica siempre sería una cobertura infalible a desahucios…
        En ese sentido, el adjudicatario está vendido

  9. Juan Leiva

    Rectifico. El contrato no está en el Registro de la Propiedad pero es anterior a la modificación de LAU de 2013. En ese caso, me comentan que debería cumplir la duración por ser de explotación mercantil distinto de vivienda

  10. fran

    Como se puede actual cuando al ir a recoger el bien adjudicado(vehiculo) t dicen que tardaran un a hora pues l estába haciendo un viaje.Resultando que no solo lo estaban usando después de haber sido adjudicado sino que mas de un año lo tenia su disposición un cuñado del depositario judicial, con el consentimiento de este. Al recoger en el lugar indicado el vehiculo.comprobamos que acababan de abollarle con signos evidentes e voluntariedad. Me di cuenta del error al no haber solicitado a un policía municipal que estuviese presente en la entrega y porque me meti en propiedad ajena al ver que lo estaban manipulando.
    Pero lo que yo pregunto es: ¿Qué responsabilidades se pueden pedir al depositario? ¿El vehiculo si se indica un lugar de deposito,tiene que estar parado y fura de l circulación? ¿Quién respondería de un daño causado por el vehiculo una vez adjudicado pero que no ha sido recibido por el adjudicatario?
    gracias anticipadas tristan.
    Un saludo:

  11. Fran

    Recuedas Tristán lo que te pregunte del depositario?!que grande es internet!pito pito clic aquí y allá y eso que soy un torpon llego a indagar que el depositario es el presidente de los empresarios de una ciudad grande y que había dejado el vehículo depositado a su cuñado (quien fue el único postor por internet)y el que estuvo usando dos años el bien. No me duele haber sido tan ingenuo pero me ha picado el gusanillo y voy a intentar devolverle con creces su “generosidad”.poniendo en conocimiento de la Aeat su actuación y de paso pagar una miseria por otros bienes que sospecho pueden ser propiedad suya o de so edades muy afines.ya te iré contando el desenlace.

  12. ANGEL

    HOLA DE NUEVO
    Los arrendamientos gravosos y perjudiciales para el bien hipotecado pueden ser paralizados en vía judicial?
    muchas gracias.

  13. kimet

    hola buenos dias,tengo una situación de indole similar a la que se habla en esta pagina y quería saber si me podeis ayudar o esclarecerme un poco.Vivo en un piso de alquiler hace 13 años,tengo un contrato de alquiler con la propietaria no registrado en INCASOL,He recibido una carta(mi esposa también)de hacienda donde me pide información sobre el derecho que me ampara para residir en este piso.La informarcion consiste en contrato de alquiler si lo hay,cantidad que se paga,la cuenta donde se paga,titular de esta.Se ve que hay una providencia de embargo por deuda del propietario(ya fallecido hace 7 años),supongo que la persona con la cual hice el contrato es el hijo y no ha hecho el cambio de nombre aun ni ha pagado los impuestos correspondientes de dichos tramites.Existe también una deuda en la comunidad.Mi pregunta consiste en cuales son mis deberes y derechos ante esta situación.Muchisimas gracias de antemano.Que tenga un buen día.

  14. kimet

    Hola otra vez,gracias por tu respuesta y la rapidez de la misma.Me queda una duda y si fueras tan amable de responderme.¿Como inquilino tengo algun derecho adquirido para participar por estos 13 años vividos aquí en caso que el piso lo lleven a subasta?.Muchas gracias nuevamente.Mis saludos.

  15. María

    Hola. Me encuentro en esta situación:
    Han subastado el usufructo del piso en el que estoy alquilada desde septiembre de 2013, hacienda me requirió información sobre el contrato de alquiler ya que la usufructaria del piso tiene una deuda con hacienda y la nueva noticia es que ha sido adquirido por un subastero. Me ha comentado la adquisición y que no realice ningún pago hasta que hable con él. La antigua usufructuaria ( que es la madre de los tres niños propietarios de la vivienda), me ha dicho que le pague a ella ya que tiene dos meses para recomprarlo y van a ver si se ponen de acuerdo y que si no llegan al acuerdo vendrá a sacar sus muebles ya que son de su propiedad, pero entran dentro del contrato de alquiler. El subastero me ha comentado que quiere seguir con el alquiler, que ha cogido el usufructo por eso. ¿Puede llevarse los muebles?, ¿ es normal que quiera continuar con el alquiler el subastero o también luego me darán la patada?, ¿a quién pago?. Había pensado depositar el dinero por vía judicial en una cuenta e informar a ambos de que cuando se decida a quién debo pagar se lo doy al que corresponda.

    Muchas gracias y un saludo

    1. Situación endiablada. Es cierto que el subastero NO ha comprado los muebles, que siguen siendo de la anterior usufructuaria. Y lo cierto es que tampoco es todavía el propietario ni lo será hasta que él mismo te enseñe el llamado Decreto de Adjudicación, lo cual todavía no tiene dado que la usufructuaria aún tiene posibilidades de defender su propiedad.

      Yo creo que lo justo es que le sigas pagando a la actual arrendadora hasta que realmente el usufructuario sea el otro.

      Y después, que ella se lleve sus muebles y el nuevo te compre otros.

  16. Rafael

    Buenos días.
    El mes pasado fuí el mejor postor por un inmueble destinado a gasolinera.
    El valor de subasta era 500.000 euros y la deuda no llegaba a 120.000 euros, por lo que me posicioné después de varias pujas ( entiendo que con el acreedor ) en 201.500 euros y ahora estoy a la espera del Decreto de Adjudicación.
    Quiere decir que a priori he adquirido la gasolinera en ese dinero ? o tendría que haber llegado al 50% del valor de subasta ?
    La gasolinera en la actualidad tiene bandera CEPSA, por lo que no me importaría seguir teniendo al inquilino en su interior y recibir las rentas.

    1. Hola Rafael. Por supuesto que no te importaría tenerles de inquilino. Ni a ti ni a nadie que hubiera comprado tan barato una gasolinera. Y posiblemente al inquilino tampoco le importe ejercer el derecho de retracto si tiene la oportunidad de hacerlo.

      Pero eso será más tarde. Ahora toca esperar a ver si pasas el filtro de la aprobación del remate, ya sabes, el artículo 670.4 de la L.E.C.

  17. pilar

    Buenas, tengo una pregunta. Un familiar ha alquilado recientemente una vivienda con opción a compra. Al ir al registro por ver si tenía alguna carga, ha visto que es propiedad del juzgado con subasta pendiente. Lo pueden echar? Puede comprar la vivienda en la subasta? El contrato de alquiler con opción a compra es posterior al embargo (que es de hace un año).

    1. Hola Pilar. Dile a tu familiar que vaya haciendo las maletas a menos que el precio del alquiler sea tal que al nuevo propietario le pueda interesar mantener el arrendamiento.

  18. ivan

    Hola he comprado una vivienda al banco sin posesion ,no nos han informado de nada hasta que la casa no ha estado registrada a nuestro nombre y asi podemos subrogarnos al proceso judicial mediante un abogado y procurador una vez registrada podemos ir al juzgado y nos informan que la vivienda es de una pareja cuyo usufructo, al parecer, pertenece a la exmujer, yo como tercero no tenia conocimiento de dicho hecho y al firmar la compra venta del piso ante notario aperece libre de cargas, que puede ocurrir

    1. Pues menudo follón. Si ella te presenta batalla te va a costar echarla de allí. Aunque sí, seguramente al final lo conseguirás. Supongo.

      Busca entre los otros post porque publiqué uno expresamente dedicado a esa situación.

        1. Tristán

          Pues no has buscado mucho. Se llama “El derecho de uso de la vivienda familiar como carga registral”.

          Escribe eso en el buscador que hay en la columna de la derecha y lo encontrarás. Basta que escribas “derecho de uso”

  19. Cain

    Hola a todos
    Llevo tiempo leyendo a Tristan en Rankia y aquí. Como licitador solo tengo dos experiencias muy positivas, pero también compré hace tiempo un paquete de 50 inmuebles con problemas a un banco, casi todos con soluciones, Como ejemplo un local cedido por el promotor a la compañía eléctrica y luego embargado con transformador de alta tensión dentro, el cual acabó siendo comprado a precio de mercado.
    Cuando leo en este post los derechos y obligaciones de los inquilinos, entiendo que es lo mismo para los demás tipos de subastas.
    Muchas gracias

  20. Alisios

    Buenas tardes Tristan, he vuelto a reeler el artículo y me parece muy interesante.
    Me gustaría hacerte un par de preguntas en relación a ejecuciones de la Agencia Tributaria y de la Seguridad Social, normalmente ambas organizaciones suelen intentar embargar cualquier otro ingreso que posea el deudor antes de subastar los inmuebles, y casi siempre notifican a los posibles inquilinos que presenten sus títulos de alquiler y donde hacen los ingresos para embargarlos. Lo normal es que el propieatrio ( deudor ) conocedor de todo esto los alquila bajo cuerda y nunca los inscrible en el registro ( algo obvio para un deudor que no quiere pagar ).
    – Y ahora las preguntas:
    – Puesto que no estaran inscritos los alquileres , ni habrán comunicado a la Agencia Tributaria ni a la SS su título, supongo que no les ampararía el Derecho de Retracto ni el seguir con el alquiler ( posteriores al 2013 ).
    ¿ Que opinas ?.
    Un saludo y gracias.

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