Subasta judicial e inquilinos es un binomio que conjuga mal. En general los inversores inmobiliarios preferimos invertir en bienes sin cargas y qué es un arrendamiento sino una carga preferente. La subasta con inquilino puede ser mal negocio.
Los subasteros con más experiencia y más recursos financieros ven los arrendamientos en las subastas judiciales con menos preocupación y, quién sabe, incluso en ocasiones, como una oportunidad de obtener una buena rentabilidad recurrente en tiempos revueltos.
Sin embargo no hay peor pesadilla para un licitador novel que la existencia de un arrendamiento donde se suponía que no había ninguno. Cuando tienes poco dinero se hace imprescindible que la inversión sea lo más líquida posible para vender a toda leche y recuperar la liquidez lo más rápidamente posible, junto con el merecido beneficio.
O sea, que éste es otro motivo más por el que recomiendo no asistir a ninguna subasta sin antes haber hablado con la persona que habita el inmueble subastado y sin haber determinado con exactitud en concepto de qué lo habita. Mucha atención si se trata de una subasta con inquilino.
El post de hoy va de eso, de subastas de pisos alquilados.
Colisión de derechos entre el adjudicatario y el inquilino
¿Qué ocurre tras la frontal colisión de derechos entre el adjudicatario y los terceros ocupantes de la finca, no interpelados en la ejecución, que aducen ser titulares de derechos arrendaticios?
Para resolver esta situación los artículos 661 y 675 de la L.E.C. acogen un incidente específico en el que, tras una vista oral, el Juez resuelve por auto, contra el que no cabe recurso, sobre si el derecho del ocupante es preferente o subsistente a la hipoteca, derecho que corresponde acreditar al ocupante que lo opone atendiendo a los más elementales criterios sobre carga de la prueba que acoge el art. 217 de la L.E.C. y siempre en condiciones que permitan suponer que el contrato de arrendamiento es verdadero y que no tiene mala fe ni afán fraudulento puesto que «la subsistencia del derecho personal arrendaticio sobre la finca hipotecada, entra en crisis en supuestos de mala fe y afán fraudulento» (SSTS 31 octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988, 17 de noviembre de 1989, 23 de febrero de 1991 y 22 de noviembre de 1994).
Respecto a los arrendamientos fraudulentos escribiré en otra ocasión, pero mucho ojo con la responsabilidad penal del artículo 257 del Código Penal, que castiga con pena de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses al que en perjuicio de sus acreedores realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.
Hoy me quiero concentrar en las subastas de pisos alquilados, concretamente en las subastas judiciales de pisos realmente alquilados. Es decir, en las subastas con inquilino. Solo mencionaré que según el art. 661 de la L.E.C. únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas «distintas del ejecutado» y también que el art. 704 de la L.E.C. identifica la situación del ejecutado con la de las personas “de quienes de él dependan” o “compartan la utilización de aquél”. En estos casos el ocupante, estará privado de utilizar el incidente específico previsto en los apartados 3 y 4 del art. 675 de la L.E.C. para que se decida sobre su derecho.
Es decir, que no se puede dar por válido un contrato de alquiler suscrito entre el demandado y un familiar suyo o alguien que dependa del demandado o viva con él.
En función de la Ley de Arrendamientos que estuviera vigente en el momento de firmarse el arrendamiento podemos distinguir varias situaciones.
En el resto de supuestos que no mencione más abajo se entiende que la subasta judicial conlleva la
automática extinción del derecho arrendaticio conforme al criterio de «venta quita renta» que expresa el artículo 1.571 del Código Civil, al disponer que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta.
Art. 1.571: El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Ahora los 9 supuestos:
1- Subasta con inquilino estando el alquiler INSCRITO en el REGISTRO con ANTERIORIDAD a la HIPOTECA
Estos alquileres continuarán plenamente vigentes en todos sus términos durante el plazo de vigencia de los mismos. Da exactamente igual cuándo hayan sido suscritos.
La vivienda adjudicada está más allá de nuestro alcance.
Y no hay más que decir.
2- Subasta con inquilino de VIVIENDA o LOCAL ANTERIORES a la LEY BOYER
La otra peor situación que se puede producir. Estos arrendamientos subsisten a la adjudicación en subasta, y además están sujetos a la citada «prórroga forzosa», derecho del inquilino de prorrogar su contrato de alquiler indefinidamente, por lo que NO hay manera de echarle.
Da igual que el arrendamiento no esté inscrito o sea posterior a la hipoteca ejecutada.
3- Subasta con inquilino de VIVIENDA o LOCAL POSTERIORES a la entrada en vigor de la LEY BOYER
Gracias al ministro Boyer llegó el pacto libre entre las partes y, por lo tanto, respecto a los contratos de arrendamiento del periodo Boyer, si la subasta se produce antes del vencimiento pactado en el contrato, éste continuará subsistente hasta que llegue dicho término y ni un minuto menos.
Da igual que el arrendamiento no esté inscrito o sea posterior a la hipoteca ejecutada.
4- Subasta con inquilino de VIVIENDA y alquiler POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995
En este caso el art. 13.1 dispone que, pese a la enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendamiento no inscrito continuará hasta que cumpla cinco años. Si en el momento de la subasta ya han transcurrido los cinco años el arrendamiento se extinguirá.
Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (…) el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 (…)
Además, el art. 14 de la misma ley dispone que:
El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Es decir, que aunque ignore el arrendamiento por no estar inscrito o por no haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta, el adjudicatario deberá respetar el alquiler los cinco años mencionados.
Y mucho ojo, porque el apartado 3 del art.13 también expresa que igualmente «durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario«. O sea, que por ahí nos la pueden jugar a los inversores.
¿Y qué sucede en el caso de contratos en los que se haya pactado una duración superior a esos cinco años?
Respecto a eso el art. 13 dispone que:
(…) En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior (subasta), quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (es decir, con anterioridad a la hipoteca). En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Y además, el art. 14 añade:
(…) Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (o sea, que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta). En este caso, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
En estas lides la buena fe del adjudicatario es primordial y consiste básicamente en ignorar que la vivienda estaba arrendada (art. 34 de la Ley Hipotecaria).
Y aquí copio y pego el resumen que hice respecto a esto mismo en mi blog de Rankia:
Resumiendo, que el arrendamiento de viviendas suscrito mediante la L.A.U. de 1994 subsiste a la hipoteca durante los 5 años de duración del contrato, aunque no esté inscrito en el registro de la Propiedad e incluso aunque haya sido celebrado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Y si la duración pactada en el alquiler es superior a los cinco años, el derecho de arrendamiento quedará resuelto como consecuencia de la subasta transcurridos los cinco primeros años, a menos que hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca, en cuyo caso continuará por la duración pactada.
En el caso de que el arrendamiento quede extinguido a los cinco años el inquilino podrá reclamar al adjudicatario ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir.
5- Subasta judicial con alquiler para USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA y POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995
Este supuesto ha generado alguna dudas, pero hay que advertir que el Art. 29 de la L.A.U. que establece que «el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria» se refiere exclusivamente a los supuestos de enajenación voluntaria de la finca. No al supuesto de subastas del que tratamos ahora.
Por ello, en este supuesto, ante el silencio de la LAU de 1994, se impone una aplicación supletoria del Código Civil invocada expresamente por el art. 4.3 de la L.A.U., que impone la extinción del arrendamiento.
Hasta aquí la norma, pero como ya sabemos que en España cada juez va por su lado, puede ocurrir que nos topemos con algún listillo que nos aplique lo que he mencionado al principio si no podemos demostrar que ignorábamos el arrendamiento, cosa harto difícil si se trata, por ejemplo, de un local comercial abierto al público o si el arrendamiento está inscrito en el registro o si el inquilino se ha personado en el procedimiento judicial.
En realidad existen dos corrientes doctrinales respecto a este punto:
La primera considera que sería de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que los arrendamientos de inmuebles no inscritos (o los inscritos con posterioridad a la hipoteca) carecen de preferencia frente al acreedor hipotecario y se extinguen tras la subasta, pues la transmisión de dicho bien inmueble provoca la extinción del derecho.
La segunda corriente doctrinal se basa en el artículo 29 de la L.A.U. (mencionado más arriba), entendiendo que el mismo no se refiere solo a los supuestos de venta voluntaria sino también a este supuesto de venta judicial forzosa. Por tanto, según esta interpretación el arrendamiento seguiría vigente, incluso en los contratos de arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad o inscritos con posterioridad a la hipoteca, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cosa bastante difícil tratándose de locales comerciales, pues estos arrendamientos suelen resultar obvios.
Aunque ciertamente nadie podrá demostrar que no hayamos comprado el local a ciegas sin haberlo visitado y habiendo simplemente leído el edicto de subasta y la certificación de cargas. ¿Sería creíble, no lo sería?
No obstante, la interpretación mayoritaria es la primera.
6- Subasta judicial con alquiler de bienes
NO SUJETOS a legislación especial
Definidos expresamente en el art. 5 de la LAU, comprenden las viviendas universitarias, las de porteros, guardas, empleados o militares y se rigen por los acuerdos entre las partes y, por lo tanto, por el Código Civil.
Estos arrendamientos deben considerarse extinguidos tras la subasta.
7- Subasta de PLAZAS DE GARAJE ALQUILADAS posteriormente a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995
El arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de vivienda. Es decir, que si ese arrendamiento está incluido al arrendamiento de una vivienda, entonces se aplica la LAU y el inquilino tiene los mismos derechos respecto del garaje que los que tenga respecto de la vivienda. Pero de no ser así, la venta en publica subasta y la adjudicación de la finca hipotecada extingue estos arrendamientos por estar sujetos al Código Civil y a lo dispuesto en el ya citado art. 1.571 del Código Civil.
8- Subasta judicial de FINCA RÚSTICA alquilada
En este caso la ejecución de la hipoteca no lleva consigo la extinción del arrendamiento, sino que el mismo subsiste por el plazo que reste de la duración mínima (5 años) del contrato prevista en el art. 12 de la Ley 49/2.003 de Arrendamientos Rústicos o de la prórroga tácita que esté en curso (otros 5 años).
9- Subasta con inquilino tras la Ley 4/2013 de 4 de junio
Y, finalmente, por fin un gobierno de España vio la luz y decidió poner un poco de orden en esta injusticia que supone que el adjudicatario de una subasta judicial tenga que soportar como carga preferente los contratos suscritos por terceras personas.
En ese sentido en su momento ya di la bienvenida a la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas en la que entre otras interesantes cosas se dispone que:
- En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que ignore la existencia del arrendamiento), no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
- El inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador.
- El inquilino podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Y sobre todo, lo que más nos interesa a los subasteros: El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el derecho de una opción a compra.
Naturalmente, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. Es decir, que si el arrendamiento está inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca ejecutada o al embargo, en este caso dicho arrendamiento continuará por la duración pactada.
Y esto es todo, amigos. Solo queda añadir que, en cualquier caso, la inseguridad jurídica en este terreno sigue siendo grande debido a la complejidad del mismo y a las distintas interpretaciones que puede hacer cada juez. No olvidemos que este es el país de las taifas y de las guerras civiles eternas.
No hay más que escuchar a los subasteros relatar sus experiencias al respecto para comprobarlo.
Y otra cosa, ¿me habéis oído mencionar el derecho de retracto que tienen todos estos inquilinos? Mejor lo dejamos para otra ocasión…
10. ACTUALIZACIÓN de ABRIL de 2019: Nuevos supuestos para la subasta con inquilino tras la irrupción de Pedro Sánchez y sus decretos
Los inversores inmobiliarios llevábamos casi 6 años disfrutando de inversiones más seguras por la ausencia del peligro de las subastas con inquilino, cuando en marzo llega el gobierno socialista y publica el llamado Decreto del alquiler, que le da la vuelta a la situación llevándola a lo mismo que teníamos hasta junio de 2013.
Solo que ahora es mucho peor porque crea dos nuevos supuestos de subasta con inquilino:
- Viviendas alquiladas a partir de marzo de 2019 cuyos arrendadores sean personas físicas, en las que el adjudicatario estará obligado a respetar el arrendamiento por un plazo de 5 años desde la fecha del contrato de alquiler.
- y viviendas alquiladas a partir de marzo de 2019 cuyos arrendadores sean empresas, en las que el adjudicatario estará obligado a respetar el arrendamiento por un plazo de 7 años desde la fecha del contrato de alquiler.
Un drama que analizaré a la mayor brevedad para los alumnos del curso de subastas.
Por cierto, hablando del curso de subastas…
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Y ahora solo añadiré que si el post no te ha parecido interesante o no le has sacado partido, lo lamento y solo puedo decir en mi defensa que se trata de una publicación muy especializada para inversores inmobiliarios y centrada en un problema muy específico. Por el contrario, si has llegado hasta aquí y consideras que has aprendido algo y que incluso lo publicado puede servirte de guía en el futuro, entonces se generoso y ayúdame a extenderlo por las redes sociales.
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