34 nociones básicas y 5 consejos para las subastas judiciales

34 nociones básicas y 5 consejos para las subastas judiciales

La reforma que entró en vigor el pasado 15 de octubre de 2015 y que ha introducido las subastas judiciales electrónicas o telemáticas, está produciendo un maremoto en cuanto a que ha despertado un gran interés entre ciudadanos que hasta ahora eran completamente indiferentes a esta forma de inversión.

¿Que cómo lo se?

Muy sencillo. Yo publico los dos únicos blogs cuya temática se centra exclusivamente en las subastas judiciales y al final, después de varias vueltas, todos los nuevos interesados en ellas acaban recalando aquí y enviándome correos para que les asesore sobre esto o aquello o sobre la mejor vía para aprender el negocio.

Apenas les puedo decir nada, primero porque mi tiempo no lo dedico a apadrinar novatos sino que lo focalizo en mis propios asuntos y segundo porque el único curso que se llama a sí mismo “Curso de Experto en Subastas Judiciales” es una basura rellena de paja y de tonterías que no sirven para nada y sobre el cual he recibido multitud de críticas.

Un amable lector me lo ha hecho llegar y todavía estoy alucinando de que hayan sido capaces de cobrar 1.500 euros por semejante nadería.

Una estafa de la que algún día contaré como se pergeñó y de qué fuentes bebieron para informarse acerca del funcionamiento de las subastas judiciales, porque lo cierto es que los creadores del curso saben tanto de subastas como yo de biología.

Añadir, además, que todos los cursos que se pueden encontrar en internet sobre esto en realidad son el mismo pero presentado de diferentes maneras y por distintas empresas para que parezcan diferentes y así no verse perjudicados por la mala prensa del original.

Así que los novatos en este negocio lo tienen muy crudo para sobrevivir en él.

A menos que sea yo quien emprenda la tarea de realizar un verdadero curso de subastas, algo que no me apetece nada porque soy demasiado meticuloso y se que si me pongo a ello no voy a parar hasta hacer el mejor curso posible, naturalmente online y naturalmente lleno de lecciones grabadas en video y de videos de situaciones reales.

O sea, un peñazo que me quitaría demasiado tiempo del que necesito para mis propias inversiones. Porque esa es otra, Tristán el Subastero no sabe delegar.

Llevo varias semanas dándole vueltas al asunto y creo que por ahora me voy a conformar con publicar este post con algunas nociones básicas que los novatos deben tener en cuenta al acercarse a este negocio.

Por ahora tendréis que conformaros con esto.

34 nociones básicas para las subastas judiciales

NOCIONES BÁSICAS PARA
LAS SUBASTAS JUDICIALES

Desde que publiqué en Rankia, hace nada menos que 7 años, el post titulado “Subastas judiciales, nociones básicas“, este negocio ha cambiado tanto que no queda más remedio que reescribirlo entero desde el principio.

De forma muy resumida, para principiantes, hay que saber que:

1. Los juzgados

1- Los plazos: Toda la inversión en las subastas judiciales pasa necesariamente por un juzgado y, creedme, eso es una muy mala noticia porque los juzgados NO son, precisamente, campeones del mundo de la productividad. El novato deberá, por tanto, hacerse a la idea de que el transcurso del tiempo es muy diferente dentro de un juzgado que fuera de el.

2- Las personas: También hay que contar con los funcionarios que llevan los asuntos judiciales, es decir, nuestras inversiones. Hay que conocer muy bien la psicología de los funcionarios judiciales y procurar no enfrentarse nunca a ellos. Su privilegiada posición respecto a nuestras inversiones les permite hacernos mucho daño. Además, en general hacen lo que pueden teniendo en cuenta que los juzgados están cada vez más atascados.

3- El sheriff: El mandamás del juzgado es el letrado de la Administración de justicia, antes llamado secretario judicial. No es que haya que llevarse bien con el, es que es el amo del tinglado, en encargado por ley de llevar a cabo las ejecuciones. El toma todas las decisiones y sus caprichosEl mandamás del juzgado es el letrado de la Administración de justicia y excentricidades nos van a torturar con toda seguridad.

Ahora bien, cuando sintamos que sus decisiones no son acordes con la Ley o cuando estemos ante un auténtico desconocedor del Derecho, no hay que dudar en plantarle cara, personarse en el procedimiento con abogado y procurador y recurrir sus decisiones para que finalmente el juez del juzgado tenga la última palabra. O la penúltima, porque si el daño es grande siempre podremos apelar y que sea la Audiencia Provincial quien decida. Pero esto último aumenta los costes y habrá que estudiar muy bien si esa solución merece la pena.

2. Legislación sobre las subastas judiciales

4- En la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el capítulo VI es el que trata del Procedimiento de Apremio y dentro de ese capítulo, la sección 5 trata de la subasta de bienes muebles (y además es supletoria para todo lo que se incluya en la de bienes inmuebles) y la sección 6 versa sobre la subasta de bienes inmuebles.

3. Fianza para participar en la subasta

5- Para participar en la subasta judicial es necesario haber depositado una fianza del 5 por ciento del Tipo de Subasta (artículo 647.1 de la L.E.C.). Ese depósito se efectúa por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, mediante retención de saldo de cuenta corriente, utilizando los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pone a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras (artículo 647.1.3 de LEC).

En las subastas telemáticas ya no está permitida la participación mediante aval bancario.

4. Las cargas registrales anteriores o preferentes

6- Las cargas o gravámenes anteriores al crédito del actor (si los hubiere) continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642 de la L.E.C.).

Además, se entiende que los licitadores aceptan como bastante la titulación existente o que no existan títulos

O sea, que nada de hacerse los listos y pretender que el precio pagado en la subasta se utilice para liquidar las deudas o cargas anteriores. Lo que se paga en la subasta se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores.

7- la Certificación Registral podrá consultarse a través del Portal de Subastas del BOE, quedando el Registro de la Propiedad correspondiente como responsable de facilitarla a través del portal, así como la información registral actualizada a la que se refiere al artículo 667 de la L.E.C. y la referencia catastral, si está incorporada a la finca.

8- Si esto es así, es decir, si finalmente es cierto (por ahora no lo es) que cada Registro de laLas-cargas-registrales-pueden-hacer-naufragar-tu-subasta-judicial Propiedad se responsabiliza de facilitar al Portal de Subastas la información actualizada de cada finca subastada, en ese caso, el juzgado NO facilitará a los interesados el acceso a la Certificación Registral, salvo a las partes personadas en autos. Se acabó ir a los juzgados a que te enseñen el expediente judicial. Ya veremos.

5. La situación posesoria

9- Todo lo que se menciona en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. acerca de informar a los postores sobre la situación posesoria es una engañifa que no sirve apenas para nada. La inmensa mayoría de los juzgados suelen introducir en el edicto de subasta la fórmula de que desconocen la situación posesoria.

Los licitadores deberán hacer las averiguaciones pertinentes respecto al estado posesorio del inmueble subastado si es que saben lo que les conviene.

Las-subastas-judiciales-electrónicas-llegan-a-España

6. Las subastas electrónicas

Las subastas electrónicas se regulan con arreglo a los artículos 648, 649, 652 y 653 de la L.E.C., de los que se pueden extraer las siguientes reglas:

10- La subastas tienen lugar en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta está dotada con un número de identificación único asignado al expediente en que se ha acordado, cualquiera que sea el número de lotes de los que esté compuesta.

11- La subasta se abre a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio contiene exclusivamente la fecha del mismo, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, así como la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. Aquí un ejemplo de anuncio en el BOE.

12- Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deben estar dados de alta como usuarios del sistema, para lo que es imprescindible tener instalado en el navegador un certificado de firma electrónica, aunque más adelante puede bastar con el usuario y contraseña.

13- La Ley menciona toda la información que el juzgado, el ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor pueden colgar en el Portal de Subastas, pero que nadie espera que tal cosa se produzca pues en Hispanistán las leyes no se cumplen y nunca pasa nada.

De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas y no se les cae la cara de vergüenza.

14- Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas, que devuelve un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electrónicamente la puja.

15- El postor debe también indicar si consiente o no la reserva de postura a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 de la L.E.C. y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero.

16- Son admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que se consiente desde ese momento la reserva de postura mencionada en el punto anterior, que será tenida en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición y quiebre la subasta.

Aprendizaje de las subastas judiciales17- La subasta dura veinte días naturales, durante los que se podrán enviar las pujas. Sin embargo, a las 24:00 horas del último día, la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura publicada, siempre que ésta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por hasta un máximo de 24 horas.

O sea, novatos, que tendréis que prepararos para largas noches en vela si pretendéis comprar.

18- Suspensión temporal de la subasta: En el caso de que el letrado de la Administración de justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque ésta ya se hubiera iniciado.

La suspensión por un periodo superior a quince días lleva consigo la devolución de las fianzas.

19- Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de la misma, expresando el nombre del mejor postor (o eso dice la Ley) y la postura que formuló. En ese momento se devolverán las fianzas consignadas por los postores excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta. Igualmente se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.

20- La devolución de dichas consignaciones (fianzas) corresponde en todo caso al Portal de Subastas electrónicas del Boletín Oficial del Estado y en ningún caso al juzgado.

21- Las devoluciones siempre se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro.

22- En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor pagar íntegramente lo que debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados o hipotecados. También el tercer poseedor puede liberar el bien satisfaciendo lo que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a la que esté sujeto el bien.

Cómo-leer-e-interpretar-el-art-670-de-la-LEC

7. Aprobación del remate (el temido artículo 670 de la L.E.C.)

23- Aprobación del remate: Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del Tipo de Subasta, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días desde la notificación del decreto, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate

24- Traslado para mejora de postura: Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del Tipo de subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días hábiles, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor del bien a efectos de subasta o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte al menos suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Querido novato, que esto significa que solo con ofrecer una cifra que sirva para cubrir completamente la deuda, el mejorante te puede birlar esa adjudicación que te había hecho tan feliz.

Que sí, novato, que esto es válido incluso aunque esa cifra sea inferior a la puja que habías hecho tu.

25- Y si transcurren los 10 días hábiles que tiene el demandado para presentar a un mejor postor sin haberlo hecho, el demandante podrá adjudicarse la vivienda en el plazo de 5 días con las siguientes condiciones:

  • Si la propiedad subastada es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del Tipo de Subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.
  • Si la propiedad subastada NO es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (esta vez sin otras limitaciones), siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

26- Pero cuando ni el demandado haya presentado a un mejor postor ni el demandante haya pedido la adjudicación a su nombre, entonces la pelota volverá al tejado del mejor postor provisional, a cuyo favor se aprobará el remate siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del Tipo de Subasta o que, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

27- Si la mejor postura ofrecida en la subasta ni cubre el 50% del Tipo de Subasta ni es suficiente para cubrir al menos la cantidad por la que se hubiera despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas, en tal caso el letrado para la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a favor o en contra de la adjudicación en función de las circunstancias.

28- Si finalmente se denegara la adjudicación, en tal caso se considerará que la subasta ha quedado desierta y entrará en juego el artículo 671 de la L.E.C. el cual no les debería interesar a los novatos en las subastas judiciales pues solo le interesa al acreedor y los novatos ya tienen bastante con entender lo que a ellos atañe.

8. Cesión de remate

29- Solo el ejecutante o los acreedores posteriores pueden hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente (artículo 647.3 de la L.E.C.)

30- Es muy importante saber de antemano a qué nombre se quiere poner la vivienda pues es absolutamente imposible cambiar el titular después de celebrada la subasta.

9. Adjudicación

31- Decreto de adjudicación: Aprobado el remate y consignada la diferencia entre la fianza y el precio de adjudicación (antes de que transcurran los 40 días naturales de plazo) en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado, se dictará el Decreto de Adjudicación que es a todos los efectos el título de propiedad de la finca subastada.

Y por favor, dejad de preguntarme por el plazo que hay para que el juzgado dicte el Decreto de Adjudicación. Eso depende de cada juzgado, de su situación particular, de lo atascado que esté, de la motivación del secretario o de los funcionarios. Los hay que tardan un mes y también hay juzgados que tardan más de un año.

10. Entrega del inmueble

desahucio (1)32- Si el inmueble estuviera ocupado y el adjudicatario lo solicita antes de transcurrido un año, el letrado de la Administración de justicia acordará de inmediato el lanzamiento del ocupante cuando el Tribunal haya resuelto que dicho ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

33- Y aquí es donde entra en juego la investigación que en el punto seis recomendé a los licitadores hacer por su cuenta y riesgo. Si el piso está legalmente arrendado, problemas que habrá que solucionar.

34- Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.

11. Cinco consejos finales

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo, que son mis consejos personales para que todo te vaya como la seda en tus inversiones en las subastas.

Y aquí terminan estas nociones esenciales para comenzar la andadura en el negocio de las subastas judiciales.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

78 comentarios en “34 nociones básicas y 5 consejos para las subastas judiciales

  1. Primero de todo felicitarte como siempre por tu gran entrada, siempre va bien releerlo todo.

    Yo añadiría unas cositas:

    En el apartado 4 añadiría pedir la certificación por correo electrónico, ya que a veces pesa demasiado para colgarla en el portal, o eso dicen.

    Apartado 6-17 novatos y no tan novatos a pasar noches sin dormir.

    Apartado 6- 24 eso de la mejor postura siendo peor postura, depende y mucho del juzgado… Jotaerre algún día explicará nuestra encrucijada (si le apetece).

    Gracias como siempre

    1. Jotaerre

      Buenos días, me apetecerá si acaba bien ;), porque es un tema ya tratado: el de la interpretación del “mejore” por tercero del 670.4, sobre el que no hay jurisprudencia del TS, ni puede haberla en teoría porque al legislador se le “olvidó” prever que los Autos de las APs pudieran ser objeto de casación precisamente en su variante “para unificación de la doctrina”.
      Saludos,

    2. Pecks

      ¿Y eso?
      Te refieres a que en algunas subastas (más de las deseables) del portal del BOE sólo aparece el edicto y nada más. Cuando debería estar todo: edicto, certificación de cargas, informe de tasación si lo hay, certificado catastral, etc……
      Si te encuentras con una subastas de estas, llamas al juzgado y ellos te dicen que pesa demasiado la certificación para subirla al portal. ¿Y te la envian por email? ¿O te refieres a lo mismo pero con el registro de la propiedad correspondiente?

        1. Pecks

          Pues gracias por el dato, lo desconocía.
          Pero me estoy imaginando que si en algun juzgado de los que suelo pasar, les llamo y les pido que me envien por email un certificado…..estoy casi seguro que me dirian ¡¡tururú!!

          Además, poner de excusa que los certificados ocupan mucho para subirlos al portal…….vaya excusa más mala cuando hay juzgados que los suben y muchas veces son certificados de varias páginas, incluso algunos contienen las fotocopias directas de los libros del registro.

          1. Pues aquí en Madrid esa excusa está muy de actualidad. Y tampoco les veo a los del juzgado nº31 enviando certificaciones de cargas por email.

    3. Desgraciadamente todo depende del juzgado, concretamente del secretario judicial y, en última instancia del juez. Crucemos los dedos para que al menos este último sea conocedor del Derecho.

  2. Pecks

    Pues una cosa u otra.
    O ponen TODA la información disponible en el portal o deben seguir permitiendo ir al juzgado y consultar el expediente.
    Lo contrario sería ir para atrás y cada vez a peor. En vez de avanzar se hace todo más complicado.
    Ya se irá viendo con el tiempo como se van desarrollando estas subastas electrónicas.

  3. Arlauckas

    Muy bueno el post Tristán, y especialmente buenos los últimos 5 consejos.
    Como sugerencia, si me lo permites, me gustaría saber si algún día nos podrías ilustrar algo más acerca de quién y cómo se hacen las tasaciones de los inmuebles a subastar.
    Tengo la leve sospecha de que en muchos casos el valor de la deuda con intereses y gastos coincide con el 50% del valor de tasación.
    Gracias.

  4. Lajin

    bueno… he terminado de leerme este post del ticher Tristan….. YA SOY UN SUBASTERO PROFESIONAL!!! jejejjeje

    Muy bueno mister, siempre me sorprendes.

    Si termina bien una historia que tengo por alli…. pienso ir a visitarte a ti y Jotaerre.

    jejejej saludos.

  5. Charly

    Buenas,
    Pero, en resúmen, hablando de inmuebles, y en experiencia recientes, ¿alguien puede contar a qué porcentaje de un tipo de subasta judicial le han adjudicado un bien, lo más bajo conseguido?.
    Porque yo sé de adjudicaciones en otros organismos ejecutantes al 25%. Incluso yo me he adjudicado de Hacienda al 15% del tipo. Pero en sede judicial, ¿ alguien se ha adjudicado algún inmueble al 5%, digamos?.
    Me parece que dado el traslado al deudor y al acreedor, que marca el art. 670, estas “gangas”, aquí, en el juzgado, no son posibles, ni siendo único postor. Me corrige alguien por favor?.

    1. El tipo de subasta no tiene nada que ver con el verdadero valor de los bienes subastados. A veces comprando al 10% del tipo de subasta puedes estar comprando caro y otras veces comprando al 200% del tipo puedes estar comprando a mitad de precio respecto al valor verdadero.

  6. Charly

    Ya, Tristán. Lo sé. Pero, asumiendo eso, ¿ conoces alguna adjudicación judicial reciente en el portal al 5 ó al 10% del tipo?.

  7. Fran

    Gran post Tristán. Tengo una duda con respecto al Art. 670. ¿Cuando empiezan a contar los 10 días del ejecutado?. He participado recientemente en una subasta de una finca, presencial, en la que yo era el único pujador. Ofrecimos solo el 25 % del tipo, pero suficiente para cubrir deuda e intereses. El Juzgado notifica al deudor en la dirección que hay en autos y aparece por el despacho del Letrado del Estado y dice que es otra dirección y lo vuelven a notificar. Al final presento un tercero, según el Juzgado el último día hábil, unos dos meses después de celebrarse la subasta.
    Con respecto a las nuevas subastas electrónicas me esta pasando algo curioso. En aquellas en las que hago el deposito siempre participa alguien que puja hasta limites increíbles, fuera de mercado, mientras que en las que no participo quedan casi siempre desiertas. O bien escogo mal o bien aquí esta pasando algo raro. Teoria de la conspiración

    1. Jajaja, Fran, es justamente al revés. Te pasa eso porque escoges para participar únicamente las mejores subastas y dejas de lado las malas, que siempre quedan desiertas.

      En cuanto a los diez días del deudor, empiezan a contar desde que le notifican.

      Y otra cosa, el secretario judicial siempre le beneficiará al deudor en todo lo que pueda y se pasará los plazos judiciales por el arco de triunfo y hará lo que haga falta para dejarte con dos palmos de narices y que tu adjudicación se la lleve cualquier otro.

      Solo por el hecho de participar en una subasta eres un apestado para ellos.

  8. daniel

    Hola! soy un ciudadano de apie y desconosco la legislación. En un caso de herencia de bienes gananciales en el que no ahi testamento por parte del difunto y su esposa vive. Habiendo tres hijos del matrimonio y la herencia componiendose de terreno rustico una vivienda urbana una maquinaria agricola con poco valor y una pequeña herencia del difunto (terreno rustico) que no llega al minimo para escriturar. En algún sitio he leido que algo indivisible debe de quedarse de forma que no vuelva a dar problemas. Que solo se quede una persona (supongo). No se si era art.401 art403. Sin acuerdo terminando en una subasta y siendo ya electronicamente ¿Pueden pujar conjuntamente la madre y dos hijos? y si fuese posible. ¿Podria recurrirlo el tercer hijo? ¿Tiene posivilidad? Perdone por las molestias y gracias por su tiempo.

  9. Maria

    Que significa “Con la adjudicación de los bienes por subasta quedarán canceladas todas las cargas existentes, salvo los derechos limitativos del dominio”?

    ¿Quiere decir que puedes adjudicarlo por un valor muy inferior a su valor de tasación?

    En este caso no hay puja mínimo, pero si un saldo deudor de un préstamo hipotecario

  10. Rodri

    Hola, he entrado por primera vez en tu blog y me parece muy interesante, y quisiera añadir un comentario que a mi juicio puede ser un FRAUDE DE LEY . Me explico , cuando un postor ofrece una cantidad que cubre la deuda y además hay un sobrante importante para los acreedores posteriores pero no alcanza el 70% de la tasación para subasta . Si no he leído mal se le da al ejecutado la opción de ‘ MEJORA ‘ presentando un tercero, que cubra la deuda, aunque sea inferior a la cantidad ofrecida por el mejor postor. PERJUDICANDO , a los acreedores posteriores que se quedan sin poder cobrar EL SOBRANTE . BORRANDOLOS de un plumazo con el mandamiento de cancelación , dejando la finca LIMPIA a nombre de un AMIGUETE O PARIENTE … Por lo cual creo que lo JUSTO seria que el ‘ TERCERO ‘ ofreciera lo MISMO o superara la cantidad mas alta , con lo cual no se perjudicaría a terceros. Gracias.

    1. Tienes razón Rodri, yo también creo que no es un sistema justo. Sin embargo hay que tener en cuenta que hasta ese mismo momento el ejecutado (deudor) tiene la posibilidad de, en vez de presentar a un mejor postor, simplemente pagar la deuda y cancelar la subasta. Es decir, que mientras la subasta no esté definitivamente adjudicada, el deudor puede suspenderla simplemente pagando la deuda.

      De esta manera, la opción de presentar a un mejor postor que simplemente ofrezca una cantidad suficiente para pagar la deuda no es más que una variante de lo anterior.

      No obstante, en realidad tampoco está claro que esto último sea posible porque las opiniones entre los jueces están muy divididas y algunos exigen que no solo se cubra la deuda sino que también se mejore la postura del adjudicatario provisional. Las espadas están todavía en alto en esta cuestión.

  11. José María

    Que plazo hay para pagar el precio de la subasta?? 40 días naturales o habiles?? He encontrado sitios donde dice una cosa y otra. Depende del secretario??

    Gracias cracks!!

  12. Nieves

    Hola. Me llamo Nieves esta mañana he sido la única postora en una subasta y me la he adjudicado y el secrettario (Dios), finalizada la misma nos ha dicho que tienen 10 dias los ejecutados para por 1 euro mas presentar a otro postor en cuyo caso yo nada tengo que hacer y nosotros como no somos parte interesada no nos dan traslado de nada ni de plazos ni nada de nada.??

  13. Paco Ruiz

    Buenos días quisiera comentaros un caso en el que estoy perdido, os comento, por desavenencias en la pareja unilateralmente una de las partes ha solicitado la división de la cosa común y la subasta judicial el caso es que el peritaje que aporta el que solicita la división es muy inferior al valor de la hipoteca pendiente , ¿ qué pasa en estos casos con la deuda pendiente una vez hecha la adjudicación en subasta? , ¿puede oponerse el banco a la subasta judicial?. ¿Sería más razonable solicitar al banco la dacion en pago en estos casos.?
    Muchas gracias

  14. Pablo

    Hola! Si no lo he entendido mal: Parcelita rústica de 1.600 m2 con una casita de 50m2 y valorada(por mí) en 50.000 – 60.000€.
    Está gravada con una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta de crédito. La sacan subasta y el tipo es de unos 168.000€.
    No podría adjudicármela por menos del 70% ó en el mejor de los casos por el 50%. ¿Es correcto? De ser así que putadón.

    He leído en algún comentario de Fcalvo que él se adjudicó algunos inmuebles por menos de esos porcentajes pero leyendo otros tantos mensajes tuyos creo que es menos posible que ver a Pablo Iglesias portando una bandera de España.

      1. jaguar

        ¡Hola Tristán! Y por tu experiencia, ¿crees que posible comprar por debajo del 50% cuando el acreedor es una entidad bancaria en un procedimento de ejecución hipotecaria? Es decir, ¿los bancos se dejarán perder sus dineros garantizados por su hipoteca por debajo de dicho porcentaje?

        1. Hola jaguar. Los bancos no suelen admitir pérdidas.

          De manera que si admiten que compres por debajo del 50% del tipo de subasta será solo porque con esa cifra cubren completamente su deuda o la mayor parte de ella.

  15. Mario de la Cruz

    Buenas. Querría consultarle una cuestión, si no es molestia.

    – La anotaciones preventivas de embargo del registro propiedad que están caducadas se cancelan solicitando una certificación registral ¿Afirmativo? (supongo que también sus prórrogas de estar éstas también caducadas).

    **Te pongo en situación:

    -Tengo vista una pequeña parcela rústica que vale 4 duros pero tiene valor emocional, y la vende el banco santander.
    La cuestión es que pido una nota simple e indica que éste inmueble responde de una hipoteca de 900 y pico euros, inscrita en el año ochenta y tantos. Además, tiene unas anotaciones de embargo ejecutivo de embargo (que por cierto no se cual es la diferencia entre preventivo de embargo y embargo ejecutivo) del banco santander y Banesto, del año ochenta y pico y luego prorrogados una vez cada una.

    -Por añadirle más emoción aún sigue constando a nombre de los deudores .

    Mi pregunta son dos:

    1º Todas anotaciones caducadas las eliminaría el registrador al pedir el certificado , que supongo que sería lo mejor , pues, de adquirir el inmueble , seguramente el registrador me facturaría la eliminación de cada una de las anotaciones,supongo. (¿Afirmativo?)
    2º Entiendo que el banco me dará algún documento para cancelar esa hipoteca y cambiarlo a mi nombre, porque aún sigue a nombre de los deudores (que me consta que hace bastantes años perdieron la parcelita)
    3º Que raro que siga a nombre de los deudores ,¿no?

    Gracias

    1. Hola Mario. Efectivamente, al pedir una certificación de cargas o al inscribir tu título el registrador cancelará todas las anotaciones de embargo y las prórrogas y te cobrará por ello.

      Pero no cuentes con que el banco que te vende la parcela se ocupe de hacerte una escritura de cancelación de la hipoteca. Eso tendrás que tratarlo con el banco hipotecante. A menos que ambos sean el mismo banco.

      ¿Sigue a nombre de los deudores? lagarto, lagarto.

      1. Mario de la Cruz

        Muchas gracias. En cuanto a la eliminación de las anotaciones de embargo:

        Yo tenia en mente solicitar el certificado antes de registrar nada y así el registrador tendría que eliminar las anotaciones de oficio “gratis”, porque como decía , si solicito el cambio de titular registral , supongo, que el registrador me cargará en mi factura esas eliminaciones que tendría que hacer de oficio si solicitara dicho certificado. No sé si me estoy pasando de listo, jeje.

        Que pases un buen y prospero finde semana , Tristán.

        1. Jejeje, pues lamento decirte que en este caso sí que te has pasado de listo.

          Porque eso lo tienen más que previsto y la cancelación te la cargarán al pedir la certificación, aunque aún no seas el propietario.

  16. Maria

    Tristán o cualquier alma caricativa que me lea:
    Si pasa una subasta judicial en via de apremio y nadie puja ¿que viene después? Creo que el deudor y el acredor puede quedarse la vivienda por el 50% de su valor, y ¿si no quieren o no lo reclaman? me gusatría saber si hay algo que pudo hacer llegados a este punto. O sencillamente si ya pasó lo perdí y debo resignarme.

  17. daniel

    Hola. Si los bienes d una herencia se subastan por falta d acuerdo. Y la subasta se burbujea por malicia. Resultando que la última puja es del que la intenta burbujear. Si pasado los días d plazo para depositar la totalidad del dinero. Si no lo deposita ¿pierde el depósito de poder pujar?¿ Y pasa la adjudicación a la segunda puja? Espero me podais explicar sobre este caso en concreto. Gracias!

    1. Tristán

      En este tipo de subastas las condiciones son diferentes a otras subastas. Y eso que preguntas depende de las condiciones. Si los herederos tienen que ingresar un depósito para participar en la subasta lo normal sería que lo perdieran si la quiebran. Pero vete a saber.

  18. Maria

    Gracias, Tristán, eres un sol. Que pena que estés tan liado y no leas los emails directamente 🙂
    Si necesitas colaboración, información o ayuda de algún tipo con inmuebles en las Canarias, sólo dame un toque.

  19. Alma

    Hola Tristán, espero puedas orientarme: En una extinción del condominio mediante subasta judicial ¿qué condiciones se deberían pedir al Juzgado si uno de los comuneros persigue adjudicárselo? Entiendo que la primera sería el que sólo puedan participar en la subasta los comuneros, pero supongo que hay otras igual o más importantes. ¿Cuáles?

    1. Hola Alma. Si te lo dijera luego tendría que matarte porque ese secreto un potosí.

      Pero sí puedo decirte que esa condición que propones es muy fifícil de conseguir que el juez la acepte e imposible si no consigues el acuerdo de la otra parte.

  20. Dani

    Hola Tristán.

    Lo primero felicidades por tu blog. Espectacular.

    Te hago una consulta por si puedes echar un poco de luz. El caso es que tenemos un piso a nombre de 3 hermanos con mis padres de usufructuarios vitalicios. La exmujer de mi hermano le ha demandado por una deduda de 10 mil euros y al no tener nada más que su tercio del piso, se va a subastar en breve para que pueda cobrar esa deuda (ya está el edicto). La tasación de su parte es de 30 mil y en el edicto se considera su residencia habitual.

    Mi idea es adquirir ese tercio del piso contando que para la familia sería la mejor de las opciones. Hasta leer tu post tenía en mente que iba a necesitar el 70% sí o sí para adjudicarme su parte.

    Pero leo y releo el punto 24 (Traslado para mejora de postura)

    Entonces, me conviene no pujar durante la subasta, y que mi hermano me presente posteriormente como ese tercero? En ese caso valdría con 10.001 euros independientemente de si hay otras pujas?

    Es así siempre o sujeto a interpretación del secretario que puede rechazarlo y dárselo a la exmujer a cambio de la deuda? Puede la exmujer impedirlo de alguna manera?

    Teniendo en cuenta las condiciones del piso me sorprendería mucho que alguien ajeno hiciera alguna puja.

    Pues eso, cualquier ayuda será más que bienvenida!!!

      1. Dani

        Gracias Tristán.

        Veo que ofreces consultoría más personalizada. Quizás sea lo que necesito para asegurar el tiro.

        La cosa es saber si se te ocurre una mejor estrategia que no tenga puntos débiles y nos permita quedarnos con esa parte al menor precio (rondando los 10 mil). Dos detalles a tener en cuenta: No puedo asegurar las pujas que pueda hacer la exmujer con el ánimo de fastidiar. No veo lógico que puje el 70% máxime cuando el dinero sobrante de la deuda iría a llenar los bolsillos de su ex pero quien sabe.

        El otro detalle es que el edicto sale de un juzgado que está a 500km de nuestro domicilio, por lo que de cara a hacer gestiones que obliguen a personarse físicamente habría cierta complicación. Lo digo por si el traslado de mejora se puede hacer igualmente o es mal negocio.

        Con todo esto, crees que es posible la solución perfecta? De cara a la familia sería desastroso perder ese tercio del piso en manos de la ex.

        Gracias y hasta pronto

        1. Sí. De hecho en lo que estoy pensando no hay errores posibles y sin embargo lo que tu habías pensado podría salirte mal si el secretario judicial decide que tu hermano no puede presentar a un mejor postor que simplemente suba un euro sobre la mejor postura sino que os obligue a subir hasta el 100% de lo adeudado.

  21. Loren

    Hola tristan. Gracias por el blog. Se agradecen aclaraciones dentro de este puzzle de las subastas. Es cierto que los bancos no suelen aceptar ofertas por menos del 40-50% del valor de subasta, a pesar que por ejemplo con un 10% cubran la deuda? Suelen ir estos solo a cubrir toda la deuda o si ven que el valor de mercado es superior van directamente a quedarselo? De los bancos me fío….

  22. Marno

    Hola Tristán.
    Eres de los pocos que quedan, a los que sin meter moneda, contestan. Te aplaudo por ello.
    Entiendo, por alguna respuesta anterior, que si el deudor presenta un tercero con una oferta inferior a la puja más alta (menor del 70%) pero que “resulta suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante”, puede o no, quedarse con el bien en función del Juzgado en el que esté el asunto.
    Por el contrario, ¿si el deudor no presenta postor, o no hay postores, el acreedor se puede quedar con el inmueble por el importe de la deuda saltándose todos los “por cientos” que contempla la normativa? Ej.- Valor de tasación: 1.000.000 euros. Deuda con costas: 100.000 euros. ¿Se lo puede adjudicar el acreedor por 100.000 euros?
    Muchas gracias. Un saludo.

      1. Marno

        Gracias Tristán.
        Entiendo que tu respuesta se refiere a la adjudicación por el acreedor.
        Qué me dices respecto a la cuestión que te planteo en el primer párrafo referente al tercero presentado por el deudor.
        Saludos.

        1. Pues que opino lo mismo que tu, que basta con cubrir la deuda aunque no mejore la postura del adjudicatario provisional. Pero no todos los jueces piensan lo mismo. Es una cuestión controvertida.

    1. Marno

      Pues sí. De esa mayoría que dices, encontré a una en la Audiencia Provincial de Zamora, que no duda en indicar que la interpretación del texto no necesita ir más allá de su literalidad. Lo que no entiendo es lo que entienden los que no lo entienden así.

  23. María

    Buenos días Tristán .
    Me surge una duda ante la subasta de un lote de 4 inmuebles de adjudicAción conjunta, siendo uno de ellos la vivienda habitual y otro una parte indivisa de un local . Mi duda es : debería pujar sobre el 70% ‘ por ser la vivienda habitual o el 50%
    Para tener la posibilidad de wue mr lo afjudicasen a mi,siempre claro que no haya quien superase mi puja . 70 % o 50%. Y otra pregunta. Si quisiera mejorar mi postura siendo yo el único postor , puedo hacerlo ? O quebraria la la subasta.
    Espero me puedas contestar . Un saludo y gracias.

      1. María

        Gracias Tristán, otra duda .
        Podría el acreedor adjudicarse el bien aunque el mejor postor haya superado o igualado el 70%..o por el contrario se adjudica directamente al mejor postor.
        Gracias y perdón por las molestias

          1. María

            Y por último : los hijos de la persona a quien subastan los bienes pueden participar en la subasta directamente o no tienen derecho
            Un saludo

  24. Loren

    Hola tristan. Tenía un par de dudas a ver si me las podrías comentar.

    La primera es referente a saber lo que serían las costas judiciales. Muchas veces no lo ponen y te refieren a un cálculo burdo de 5% vivienda habitual o 30%!! Si no lo es (la diferencia es enorme. Si es una ejecución hipotecaria coincide habitualmente con estos baremos? Hay alguna manera de conocerlos de manera exacta antes de participar y evitar sorpresas?

    La segunda es referente a que dices que hace tiempo que has desistido que un banco te ceda el remate. Me podrías contar brevemente tu experiencia?

    Muchas gracias y muy agradecido por los diversos blogs. Me han evitado caer en torpezas que podían haber sido….graves digamos.

    1. Jotaerre

      Buenos días, Loren, para que no se traspapele tu consulta, te contesto a lo primero: las costas en una ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual están limitadas por Ley al 5%, pero cuando instas una ejecución ordinaria siempre las estimas prudencialmente en lo máximo posible (por la LEC, intereses y costas no pueden superar el 30% de lo reclamado) y en una hipotecaria vienen limitadas en su máximo por la propia hipoteca.
      Saludos,

  25. Elena

    Mi primera subasta y me he dado de bruces contra el suelo sin llegar a entender qué, cómo, cuándo. A día de hoy sigo sin entender nada.
    Sí, he pujado por primera vez en una subasta. Se trataba de una plaza de garaje.
    Lo que ocurrió se me hizo raro raro raro, y sobre todo, sospechoso. Me gustaría saber si es una “treta” que se usa con cierta regularidad o no.
    Lo que ocurrió es lo siguiente:
    Comienza la subasta. La plaza de garaje había sido valorada en 5500 euros por el perito judicial. Las pujas se van haciendo dentro de lo normal. Pasadas unas cinco horas, las cantidades van subiendo de poquito en poquito y con esperas de una hora entre pujas. Cuando alguien hacía una puja, el siguiente eleva el precio en aprox 100 euros. Estamos en 8300. Hago mi última puja: 8500, esperando a ver qué pasa. Os recuerdo que soy totalmente novata. A los pocos minutos de mi puja, entra la siguiente. Me quedo de piedra cuando veo que la puja es de 78180 euros !! A partir de ahí, el portal ya solo te enseña la puja más alta, es decir, la puja ridícula de 78680, por una plaza de garaja cuyo valor máximo es de 10,000 euros (tengo un piso en la urbanización donde está la plaza, así que hablo con conocimiento de causa). A partir de ese momento, ¿qué se hace? Obviamente, hubo pujas superiores a la mía, puesto que no me la han adjudicado. Sin embargo, no hay manera de saber cuál fue la última puja “real”. La persona que hizo la puja “fantasma” imagino que renunció a la compra, perdió su depósito de 300 euros, y habrá sido un socio el comprador real con una puja “invisible” para el resto de los que estábamos pujando. Quizá la persona de la “puja fantasma” contactó al juzgado al día siguiente al cierre para decir que fue un error real y que le devuelvan el depósito. No tengo idea que ocurre en estos casos. Solamente me huele mal todo ésto. El certificado de fin de subasta a día de hoy pone que la puja más alta ha sido de 78180 (al igual que el que me llegó a mi confirmando mi puja y el fin de la subasta), por lo tanto, no refleja cuál ha sido el precio real al que se ha adjudicado la plaza. ¿ Estoy en mi derecho de solicitar el juzgado la información verídica? ¿Os ha ocurrido ésto alguna vez? Os agradecería muchísimo cualquier información que me podáis dar. Un saludo.

      1. Elena

        Muchas gracias por responderme tan rápido. Entiendo que entonces no es algo que ocurra con frecuencia, lo cual me alivia. Si es una estrategia, es una manera astuta de quitar la visibilidad al resto de pujadores sobre lo que está pasando. Sin embargo, no me parece ético y pienso que la admon debería mirar con lupa estos casos. Finalmente, pienso que en aras de la transparencia, el certificado de cierre de subasta debería reflejar la última puja “real” y no la “puja errónea”, que es lo que a día de hoy, aparece en el portal de subastas del BOE. Lamentable.

      2. Elena

        Acabo de descubrir algo curiosísimo. Otra plaza de garaje cercana, a unos 100m de la que os he comentado en mi caso. Se subastó en octubre. Valor de tasación 13.645,59 €, algo alto, puesto que precios en la zona están entre 9-10k, pero bueno. ¿ Puja más alta a cierre? 357.316,00 euros según el certificado de cierre de subasta. ¿No es una interesante coincidencia ?

        1. Tristán

          No existen las coincidencias. Se conoce que has pillado a algún truhán haciendo dos veces seguidas la misma trampa. Eso es porque le salió bien en la primera ocasión.

  26. Loren

    Gracias jotaerre!! Se agradece la respuesta. Vaya o sea en una hipotecaria pongamos por caso se limita a 50.000 pero el 30% de lo que debe son 30.000, el máximo que pueden reclamar son 50.000….pff…pues en muchos casos puede hacer que deje de ser atractiva la subasta, supongo estos máximos rara vez se cumplen, i no…

    Me faltaría saber que pasa con lo de las cesiones, porque aunque parece lógico parece que nunca las dan.

    Muchas gracias por vuestro tiempo que nos dedicáis.

  27. Jotaerre

    De nada Loren, pero no sé si lo has entendido bien: el 5% es el máximo, así que si las costas reales son 30.000, en tu ejemplo, se tasarán en 30.000 y punto. Y no son tan difíciles de calcular de forma aproximada para los entendidos.
    Saludos,

  28. Loren

    Buenas jotaerre. En mi ejemplo ponía por caso un terreno donde no es vivienda habitual. En este caso entendía que en vez de un 5% reservaban un 30% para costas y demás. En mi ejemplo sobre la deuda de edicto suponía por cálculo directo 30.000. La otra cifra es lo que firman cuando hacen la hipoteca y reservan esa cantidad. Pero ya me aclaraste eso ahora. Ya podían poner las cargas totales exactas al hacer la subasta, porque lo otro son sólo máximos…y no se si tan solo se aproximan a lo que realmente suelen ser demostrados.

    Pero bueno….muchas gracias jotaerre!!! Una vez más se agradece mucho

    1. Jotaerre

      De nada, Loren, pero, sencillamente, no puede ponerse porque los intereses corren hasta el cobro, y las costas aumentan a medida que avanza un proceso, así que solo pueden estimarse, lo que no obsta para que uno pueda hacer su cálculo.
      Saludos,

  29. Yimi

    Hola, lo primero felicidades por tu blog.
    Comentar que hace una semana, ocurrio lo mismo que comenta el amigo de la plaza de garaje. Un pluf con un apartamento en la costa. Esto debería dar que pensar a los técnicos de la administración, e incorporar multar ejemplares para los que hacen estas troperias.

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