En este artículo voy a responder a las 18 preguntas que todo el mundo se hace antes de dar el paso hacia las subastas inmobiliarias. Siempre son las mismas. Da igual con quién hable, da igual en qué punto esté: acaban saliendo una y otra vez.
Hay un momento muy concreto en la cabeza de cualquiera que se acerca a este negocio. No cuando lo descubre, sino cuando empieza a plantearse en serio que, quizá, él también podría ganar dinero aquí. Y justo en ese instante, cuando deja de mirar desde fuera y empieza a verse dentro, aparecen las dudas.
Son las típicas dudas que frenan decisiones. Las que separan al que sigue observando del que empieza a moverse.
Por eso he decidido escribir este artículo. Para poner orden en todo ese ruido y responder, de una vez por todas, a esas preguntas que todo el mundo se hace… pero que casi nadie responde como se deberían responder.
Si tienes tiempo, en este vídeo de mi canal de Youtube te lo explico todo con mucho detalle. Disfruta del vídeo 👇👇
Y si no dispones de tiempo para ver el vídeo, este artículo lo podrás leer en 5 minutos.
1. ¿Se puede ganar dinero de verdad con las subastas?
La primera duda siempre es la misma, aunque la disfracen de mil formas: si esto funciona o es humo. Si funciona o es otro cuento más.
Y mi respuesta es ambigua.
Sí, se gana dinero con las subastas. A veces, mucho dinero.
Pero no, no es fácil. Y no es para todo el mundo. Funciona para el que entiende de qué va la cosa, para el que se forma, para el que analiza y luego ejecuta con criterio y la cabeza fría.
No funciona para el que cree que esto es una máquina de hacer dinero automático. Ese se pega la leche. Antes o después, pero se la pega.
2. ¿Cuánto dinero necesito para empezar?
Esta pregunta es la clásica: si se puede empezar con poco capital o es necesario ser medio rico para que te vaya bien en el negocio de las subastas.
Aquí la mayoría de la gente ya está mal enfocada desde el minuto uno.
Porque no es una cuestión de cuánto dinero tienes, sino de qué sabes hacer con ese dinero. He visto gente empezar con poco capital y hacerlo muy bien, y también he visto auténticos desastres con cantidades importantes.
Eso sí, tampoco te voy a vender humo: sin dinero no juegas.
Pero tampoco hace falta mucho. Con una liquidez de diez mil euros puedes comenzar a comprar plazas de garaje. Y a partir de ahí ir escalando poco a poco hasta conseguir la liquidez necesaria para comenzar a comprar viviendas.
En TOPsubastas hay varios alumnos que comenzaron con menos de quince mil euros y que en un año dieron un par de vueltas a ese capital inicial comprando plazas de garaje y trasteros.
De hecho, no hace mucho entrevisté a uno de ellos y publiqué la entrevista en YouTube.
Y si lo que compras son bienes muebles aún puedes comenzar con menos dinero inicial.
Obviamente, a mí me gusta más comprar viviendas, pero cada cual tiene que adaptarse a sus circunstancias. Seguramente, Amancio Ortega diría que yo soy un miserable por comprar viviendas y que lo suyo sería comprar edificios completos. Cada cual tiene sus circunstancias.
Por cierto, algunos de aquellos alumnos que comenzaron a invertir comprando plazas de garaje por su falta de liquidez, hoy en día la han incrementado mucho. Pero, aun así, han decidido continuar con las plazas porque dicen que es lo que más les gusta.
3. ¿Es muy arriesgado comprar en subastas?
El miedo al riesgo aparece inmediatamente después, aunque muchas veces no se diga de forma directa.
“¿Y si pierdo dinero por desconocimientos?”
Pues claro que puedes perder dinero. Esto no es un depósito bancario.
Pero hay una diferencia enorme con otros negocios: aquí TODOS los errores son evitables. Las pérdidas no suelen venir de la mala suerte, sino de no revisar lo que hay que revisar, de no entender el procedimiento o de comprar sin estrategia.
Es decir, de ir a ciegas. Y si vas a ciegas, claro que puedes perder.
4. ¿Qué pasa si la vivienda tiene ocupantes?
Esta es una de las preguntas que más bloquea a la gente. Una de sus mayores preocupaciones. Aquí es donde muchos directamente se bajan del barco.
Pues claro que las viviendas subastadas pueden estar habitadas.
Muchas veces no, pero eso suele ser porque los deudores, cuando ven que no pueden pagar su deuda, las abandonan antes de la subasta para ahorrarse el trago. Se mudan a otra casa y comienzan su nueva vida en otro lugar.
Y ahí es donde se separan los que saben de los que no.
Porque NO es lo mismo un deudor ejecutado que un inquilino con contrato. Ni tampoco es lo mismo que la casa esté vacía a que esté okupada.
Cada caso tiene un tratamiento distinto.
El problema no es que existan ocupantes, el problema es no saber qué hacer con ellos.
Y si no lo sabes, lo mejor es no acercarte a las subastas.
Por eso yo siempre digo que las subastas son sencillas, pero que hay que formarse. No es una cuestión de valentía, es una cuestión de conocimiento.
5. ¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?
Otra barrera mental muy típica es la de comprar sin ver el inmueble. La incertidumbre de comprar “a ciegas”.
Esto le choca mucho al que viene del mercado tradicional, donde todo pasa por visitar, tocar y negociar. Aquí no. Aquí compras otra cosa. Compras un expediente. Y el que sabe leer un expediente judicial tiene mucha más información que el que se limita a leer el Edicto de Subasta.
Esto cuesta entenderlo al principio, pero cuando lo entiendes, cambias completamente la forma de analizar oportunidades.
En cualquier caso, siempre hay mañas para ver por dentro los pisos subastados.
6. ¿Qué deudas asumo al comprar?
Otra pregunta clásica: ¿Qué cargas asumes cuando compras en subasta?
Pues depende. Hay cargas registrales que desaparecen con la subasta y otras que se mantienen. Esta parte es técnica, sí, pero es obligatoria si quieres jugar en esta liga.
Las cargan ANTERIORES las tiene que pagar el adjudicatario de una subasta. Las cargas POSTERIORES se cancelan tras la subasta y no tendrá que pagarlas.
Aquí se hace imprescindible aprender a leer e interpretar Notas Simples y Certificaciones de Cargas.
Y además están las deudas de la comunidad de propietarios, los recibos pendientes de IBI…
7. ¿Dónde se buscan las subastas?
Curiosamente, una de las dudas más frecuentes —dónde encontrar subastas— es de las menos importantes. Las subastas están ahí, accesibles para todo el mundo. Hay tantas que el problema no es encontrarlas, es filtrarlas.
Porque hay muchas subastas, pero pocas oportunidades reales. Pocas subastas a las que realmente pueda aspirar cualquiera.
Y el que no sabe filtrar, acaba perdiendo el tiempo.
8. ¿Hay que ser experto o cualquiera puede hacerlo?
Esta es una barrera mental importante. Es habitual pensar que esto es solo para expertos. Y no lo es, pero tampoco es para inconscientes.
Nadie nace sabiendo, pero hay una diferencia enorme entre el que entra con respeto y ganas de aprender y el que entra pensando que ya lo tiene todo controlado. Ese segundo perfil dura poco.
En realidad, el negocio de las subastas es muy sencillo, el más sencillo del mundo. Solo se necesita tener sentido común y cuatro o cinco conceptos básicos bien aprendidos.
9. ¿Cómo se financia una compra en subasta?
La financiación es otro punto crítico. Mucha gente llega pensando en los esquemas tradicionales: hipoteca, banco, tiempos cómodos… y aquí eso NO funciona así.
En general, en las subastas hay que pagar a tocateja.
Es cierto que la Ley abre la posibilidad de una financiación bancaria. Pero es MUY difícil conseguirla. Lo mejor es mentalizarte en que en las subastas hay que invertir el capital disponible.
O pedir préstamos hipotecando o pignorando parte del patrimonio previo.
Pero… ni de coña recomiendo comenzar así. Antes de hacer una compra financiada en las subastas es muy recomendable haber hecho dos o tres sin financiación. Sin tener experiencia no lo recomiendo.
10. ¿Qué impuestos se pagan?
Uf, esta pregunta me aburre muchísimo.
A ver, ¿qué impuestos se van a pagar? Pues exactamente los mismos que cuando compras un inmueble por cualquier otra vía que no sean las subastas: ITP o IVA al comprar, Plusvalía Municipal al vender, impuestos sobre el beneficio.
En fin, piénsalo dos veces antes de preguntarme semejante sandez.
11. ¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso desde que compras hasta que consigues las llaves?
Esta es otra pregunta que me aburre. Pero no es ninguna tontería de pregunta (como sí lo es la anterior). Es una pregunta importante.
Pero aquí todo depende de la peor clase de funcionarios públicos que tenemos en España: los funcionarios judiciales.
Vagos, incompetentes, negligentes… todo lo que se pueda decir de estos camastrones es poco. Y algunos, además, son malencarados.
Ya sé que no se debe generalizar. Pero a que tú tampoco le comprarías un coche de segunda mano a un gitano. Pues eso, que generalizar, generalizamos todos.
Por eso, porque el asunto de los plazos judiciales depende de esta panda de vagos, es por lo que no se puede dar respuesta a esta pregunta. Porque depende al 100% de quién te toque al otro lado de la mesa.
En el mejor de los casos, a mí me han tardado 25 días en darme el título de adjudicación y dos meses más en darme la posesión judicial de la vivienda, con la entrega de las llaves.
Pero lo normal es tardar entre 4 meses y un año en tenerlo todo, título y llaves.
Y luego también están los casos extremos, cuando te tocan funcionaros del Lado Oscuro. Pero en más de 30 años que llevo en el negocio de las subastas inmobiliarias, a mí eso solo me ha sucedido una única vez.
12. ¿Qué pasa si gano la subasta y luego no pago?
Otra pregunta de gilipollas integral.
Pero como hay gente que la hace, pues la tengo que incluir en este listado. Lo primero sería responder con la siguiente pregunta: ¿y para qué quieres participar en una subasta si existe la posibilidad de que luego no pagues el precio del remate?
Y luego ya dar la respuesta: Pues si no pagas, lo que pasa es que pierdes el dinero del depósito.
Y si la subasta es de Hacienda, ojo, porque con Hacienda no se juega.
13. ¿Es legal y seguro este tipo de inversión?
Hoy tengo tan asumida la legalidad del negocio de las subastas que esta pregunta siempre me parece que no tiene sentido.
Pero es cierto que durante muchos años yo también tuve la sensación de que esto no podía ser legal y que en cualquier momento lo podrías ilegalizar.
¿Cómo era posible que fuera legal ganar tanto dinero y tan fácilmente? Yo veía a todo mi entorno esforzándose mucho para ganar la mitad de lo que yo estaba ganando sin apenas esfuerzo, que eso me hacía plantearme esta misma cuestión.
Pero no, claro que todo esto es perfectamente legal.
Las subastas están reguladas. Y son imprescindibles para que la economía funcione. Porque si los acreedores no contaran con un sistema que les permitiera cobrar sus créditos, dejarían de prestar su dinero y no habría capital para que la economía del país siguiera funcionando.
Sin capital se acaba el capitalismo.
14. ¿Es buen momento para comenzar a invertir en el negocio de las subastas? ¿No es un poco tarde ya? ¿Hay mucha competencia?
Siempre es un buen momento para hacer dinero con las subastas. Yo comencé en otoño de 1991 en plena crisis inmobiliaria. Y luego he conocido la recuperación, la burbuja, una nueva y terrible crisis inmobiliaria y financiera y una nueva recuperación.
Y sí, claro que hay competencia. Más que hace 30 años y menos que dentro de 10 años.
Pero esto también conviene entenderlo bien: la mayoría de la competencia no sabe lo que está haciendo. Y eso, lejos de ser un problema, es una ventaja para el que sí sabe. Por eso, para ser de estos, solo hace falta tener los conocimientos necesarios y, a falta de estos, el sentido común para formarse.
Por otro lado, Siempre ha habido competencia. No es de ahora. Si no hubiera cierta competencia, podrías comprar, por ejemplo, por solo 100 mil euros un piso de 200 m2 en el Paseo de la Castellana.
Y eso NUNCA ha sido posible.
Claro que los precios de adjudicación son mucho más altos que hace 5 años, pero eso es porque las casas también han duplicado sus precios en este periodo.
Ahora todo sube, el valor de los activos sube y también, por consiguiente, el dinero que tienes que pagar para ganar una subasta y adquirirlos.
Lo que no va a suceder de ninguna manera es que nadie pueda comprar hoy activos en subasta a los mismos precios que se pagaban hace 5 años.
Los que dicen que ahora los precios están demasiado altos son el tipo de persona que todo le parece siempre demasiado caro.
Y por cierto, son los mismos que nunca consiguen aprovechar los periodos de subida.
Pero Tristán, yo he estado mirando en Alerta Subastas y en el Portal de Subastas del B.O.E. y veo algunas subastas que se adjudican por encima del precio de mercado de esa zona. Creo que las subastas ya no son una buena oportunidad
Hay subastas que no son para nosotros por varias circunstancias:
• Por ejemplo, porque la deuda con el banco sea elevada.
• O que el Valor de Subasta sea también muy alto.
Esas subastas se las adjudica siempre el banco a precios elevados. Si luego llegas tú y miras los precios de adjudicación, te va a parecer que los precios de subastas son anormalmente altos.
Pero en esos casos, hay que dejar correr las subastas y luego aplicar ciertas estrategias que sirven para que el banco nos ceda el remate a un precio inferior.
Este no es el lugar para explicar estrategias, pero el caso es que así es. El banco puede adjudicarse una subasta a un precio y luego cederte el remate a un precio inferior.
15. ¿Se necesita una empresa o puedo hacerlo como particular?
Esta es otra duda muy frecuente.
Y no, no es necesario montar una SL para comenzar a invertir en el negocio de las subastas inmobiliarias. Puedes hacerlo como particular perfectamente.
Otra cosa es que, si creces y comienzas a comprar cada año 4 o 5 activos en subasta, comience a tener sentido estructurar la inversión de otra manera.
Pero eso es una consecuencia de que te está yendo bien con las subastas, no un requisito de entrada.
Lo normal es comenzar en las subastas como persona física.
16. ¿Es compatible estar jubilado y cobrando una pensión con el negocio de invertir en subastas?
Esta pregunta, en cierta manera, está relacionada con la anterior. Y la respuesta es que SÍ es compatible estar jubilado y dedicarte a las subastas. No es necesario hacerse autónomo para dedicarte a las subastas. Cualquier persona, esté jubilada o sea autónomo o empleado o lo que sea, cualquier persona, digo, puede comprar y vender viviendas y luego declarar los beneficios en la declaración de la renta, como RENTAS DEL CAPITAL.
Igual que un jubilado puede tener ahorros y que el banco le pague una mínima rentabilidad por ellos, también puede comprar y vender (o alquilar) viviendas sin que eso suponga una actividad económica.
17. ¿Se puede vivir de esto o es solo un complemento?
Sí, se puede. Claro que se puede vivir de comprar inmuebles en las subastas. Yo llevo más de 30 años viviendo de las subastas. Y además me va MUY BIEN en este negocio.
Pero eso no significa que sea fácil ni que sea para cualquiera. No porque el negocio no funcione, sino porque no todo el mundo está dispuesto a hacer lo que hay que hacer para que funcione.
Para que te vaya bien en las subastas, hay que persistir. Los que tiran la toalla después de dos o tres intentos van a triunfar en pocas cosas en esta vida.
Por otro lado, también digo que para la inmensa mayoría, esto de las subastas es solo un complemento para redondear los ingresos que consiguen con su actividad profesional.
De hecho, esto es así para la mayoría de mis alumnos de TOPsubastas.
18. ¿No te dan pena los subastados?
Sí, claro que me dan pena.
Sin embargo, la inmensa mayoría de los ciudadanos, cuando tenemos deudas, nos vemos obligados a vender nuestras propiedades para pagar a nuestros acreedores.
Pero hay gente que se niega a esa sencilla solución (vender y volver a empezar) y se empecinan en no pagar y se aferran a sus propiedades.
Las subastas no son más que ventas judiciales forzosas, en las que un juez vende la propiedad de un deudor para que los acreedores puedan cobrar sus deudas.
Por supuesto que a todos nos dan lástima los ex propietarios cuyas casas se han subastado. Pero recuerda que están en esa situación por su mala cabeza. Cualquiera con dos dedos de frente hubiera solucionado esa situación de una manera más racional, vendiendo antes de la subasta. Así se hubieran ahorrado costas judiciales e intereses de demora.
De hecho, lo que hacen la inmensa mayoría de los deudores es precisamente eso, vender sus casas, pagar sus deudas y comenzar de nuevo con el dinero que les haya sobrado. De esa gente no sabemos nada porque sus casas no salen a subasta por haber solucionado el problema previamente. Y sí, es verdad, pierden la propiedad de su casa, pero pueden comenzar una nueva vida con el dinero que les haya sobrado, con la diferencia entre el precio que hayan conseguido con la venta y la deuda. Todo lo que les sobra tras haber pagado la deuda se lo llevan para ellos mismos.
Todo el dinero que ganamos los inversores comprando esa subasta, se lo podrían haber llevado los deudores si hubieran hecho las cosas bien y racionalmente, en lugar de haberse empecinado en no pagar y en aferrarse a su vivienda.
No pienses en el deudor, piensa en los acreedores que, si no cobran, dejarán de hacer préstamos y con ello perjudicarán a mucha gente que sí paga sus deudas y que necesitan que se les sigan dando préstamos para que la economía siga funcionando. Si los acreedores no tuvieran una vía eficaz para cobrar las deudas el resultado sería simplemente una sociedad sin créditos. Y eso nos perjudicaría a todos, también a los que sí pagamos nuestras deudas.
Por otro lado, la mejor forma de ayudar a los deudores es participando en las subastas de sus bienes, porque así evitamos que se los adjudiquen los bancos por cuatro chavos.
Y aquí acaba este artículo.
Bueno, no, todavía hay otra pregunta que algunos hacen: ¿Dónde está el truco?
Porque muchos piensan que tiene que haber truco para que te vaya bien en esto de las subastas. Pero no es cierto. No hay truco que valga.
Lo que hay es formación, trabajo, análisis y experiencia.
Y claro, eso no vende tan bien como la idea de ganar dinero fácil.
Y ahora sí que acaba el artículo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. En este artículo te he explicado cómo empezar desde cero en las subastas en 2026. Si lo has disfrutado o si crees que te va a ayudar en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
