7 peligros a tener en cuenta en las subastas

Estoy convencido de que en el negocio de las subastas todavía voy a tener muchos éxitos en los próximos años. Especialmente, los próximos 10 años van a ser acojonantes. Ojo, siempre que siga siendo capaz de evitar los habituales peligros de las subastas. Pero hoy ya sé que en el mundo de las redes sociales y de los medios ya he tocado techo con el inmenso privilegio de haber sido entrevistado por JOAN TUBAU en su podcast KAPITAL.

A partir de aquí, es imposible llegar más alto. Solo puedo esperar que la caída sea lenta y regular.

Si estás interesado en escuchar la súper entrevista que me ha hecho Joan, te adelanto que he desvelado un montón de cosas que hasta ahora nadie sabía de mi. Además, te animo a escribir en los comentarios algo que no sabías de mi y que has descubierto al escuchar la entrevista.

Hemos hablado de muchas cosas, pero lo que quiero tratar en este post es lo que he explicado acerca de las cosas a tener en cuenta antes de participar en cualquier subasta.

Las subastas son, sin ninguna duda, la mejor vía para comprar viviendas si lo que más nos importa es el precio de adquisición. Pero hay que ser muy iluso para creer que esa ventaja es un regalo a cambio de nada.

No cabe duda de que el descuento en el precio viene acompañado de la asunción de algunos riesgos que conviene conocer:

➡️ Falta de información veraz
➡️ Quienes subastan son funcionarios públicos, con lo que significa eso.
➡️ Desconocimiento del estado del inmueble.
➡️ Desinformación acerca de las deudas que el inmueble trae aparejadas.
➡️ Existencia de ocupantes
➡️ Ausencia de intermediarios que podrían darnos información de calidad

Lo primero es decidir si nos merece la pena la asunción de estos riesgos a cambio del descuento que queremos conseguir en el precio de compra. Lo segundo es conocer los riesgos. Y lo tercero es elaborar una estrategia para minimizarlos.

Pero, según mi opinión, no basta con minimizar los riesgos. Hay que eliminarlos al 100%. Cuando yo participo en una subasta, lo hago sin correr ningún riesgo.

Y la única estrategia posible para participar en subastas sin correr ni uno solo de los 7 riesgos de las subastas es CONSEGUIR TODA LA INFORMACIÓN NECESARIA. Es decir, no participar en ninguna subasta en la que haya una sola laguna de información.

O lo sabes todo sobre la subasta o no participes en ella.

A continuación Las 7 cosas a investigar bien en las subastas.

1er peligro de las subastas: las cargas registrales

La preferencia de inscripción de los derechos en el Registro de la Propiedad, se establece por orden cronológico según la fecha de entrada. Es decir, que si la fecha de inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta en la subasta, el derecho no se cancelará tras la subasta judicial, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo.

Y a esto es a lo que llamamos CARGAS REGISTRALES o CARGAS ANTERIORES.

Estas cargas anteriores son las que nos importan. Las cargas posteriores, que las pague Rita.

Para estudiar bien las cargas registrales es necesario familiarizarse con la documentación que expide el Registro de la Propiedad: la NOTA SIMPLE y la CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

Mi mejor consejo: No participes en ninguna subasta hasta saber interpretar perfectamente estos documentos.

2do peligro de las subastas: el estado posesorio

No cometas nunca el error de participar en una subasta sin saber quién vive en la casa subastada y en qué concepto. Es decir, con qué derecho está viviendo en la casa. Es muy importante visitar la casa antes de participar en la subasta. Al menos si quieres evitar situaciones como ésta.

Pero sin llegar al dramatismo que cuento en ese post enlazado, insisto en la importancia de saberlo todo acerca del estado posesorio de la vivienda subastada. Lo repito, esto consiste en averiguar quién vive en la casa y en qué concepto.

Hay varias variantes que te puedes encontrar. cada una de ellas con consecuencias diferentes. Pero como las he explicado muy bien en el siguiente vídeo, me voy a ahorrar volver a hacerlo.

AQUÍ EL VÍDEO DE YOUTUBE

¿Qué se subasta, una parte indivisa o el 100% de la propiedad?

Es acojonante la cantidad de pardillos que la están fastidiando por culpa de la desidia e incompetencia con la que los juzgados redactan los Edictos de Subasta. Por la negligencia inherente a su condición de funcionarios, no siempre es fácil distinguir si lo que se subasta es una vivienda entera o solo una parte indivisa.

¿Puede ocurrir que en vez de la vivienda lo que se está subastando sea solo la mitad de ella?

Desde luego que sí. Supongamos una casa de varios propietarios y que el embargo solo le afecta a uno de ellos. Entonces el juzgado solo podrá subastar la parte correspondiente a ese propietario. La mitad de la casa o la tercera parte, etc.

Es muy sencillo averiguar si se subasta el cien por cien o solo una parte. Pero para hacerlo, hay que ser muy consciente de este peligro. Si no se conoce la existencia del peligro, entonces no se estará alerta y el peligro será real.

¿Qué se subasta, el usufructo, la nuda propiedad o la plena propiedad?

Otra vez los funcionarios incompetentes dando por culo. Lo normal es que lo que sale en subasta sea la plena propiedad. Pero cuando no es así, es decir, cuando lo que se subasta es solo la nuda propiedad o el usufructo, no siempre lo dejan claro en el Edicto de Subasta.

La nuda propiedad es lo que queda de la propiedad cuando otra persona disfruta del usufructo.

El usufructo es el derecho a disfrutar de una cosa ajena sin necesidad de ser el propietario.

Plena propiedad = Nuda Propiedad + Usufructo

Estas son cosas que todos los que estamos en esto comprobamos de forma automática cuando analizamos una subasta. Es lo primero que hacemos, averiguar qué diantres se está subastando. Pero puede ocurrir que los novatos que llegan a este negocio por primera vez, caigan en alguna de estas trampas para pardillos.

Identificar el bien subastado. Más allá de toda duda

Algo que siempre llama la atención cuando lo menciono, es la posibilidad de que se estén subastando viviendas que solo existen en la realidad registral, pero que no existen en el mundo real.

¿Es realmente posible una subasta de una casa que no existe?

Aquí un ejemplo de hace años, que me dio pie a tratar el tema, casi recién estrenado mi blog de Rankia. Y con las plazas de garaje pasa muy a menudo.

Todo esto que aparentemente da mucho miedo, es IMPOSIBLE NO DETECTARLO a poco que te tomes la molestia de investigar bien la subasta. Pero es que, como acabo de comentar hace un momento, hay mucho novato que se mete en las subastas creyendo que todo lo que sale a subasta está libre de problemas. Y eso es un error. Si no hubiera cierto peligro en las subastas, no se podría comprar a tan buenos precios como estamos comprando.

Lo importante es tener todas estas cosas en cuenta y tener una buena checklist para repasarlo todo antes de la subasta.

Estas cagadas son, precisamente, las que han dado a las subastas la fama de ser tan peligrosas. Las meteduras de pata de los pardillos en asuntos que son muy simples y muy sencillos, pero que muchos novatos no tienen en cuenta.

¿Qué organismo subasta?

Respecto a esto, solo comentar que son muchos los organismos que celebran subastas:

• Los JUZGADOS
• Las NOTARÍAS
• HACIENDA
• La SEGURIDAD SOCIAL
• Las DIPUTACIONES PROVINCIALES
• ADUANAS, etc.

Cada uno de estos organismos tiene una normativa diferente para sus subastas. Y conviene tener en la cabeza las diferencias entre unos y otros. Y, además, conviene leer siempre los edictos de subasta. Porque, por ejemplo, las subastas judiciales, tampoco tienen siempre las mismas condiciones para todas sus subastas.

Deudas de IBI y de comunidad

Las deudas de IBI y las deudas de la comunidad de propietarios, son las únicas que pueden ser llamadas CARGAS PREFERENTES. Porque son las únicas que hay que pagar, sí o sí, aunque no estén reflejadas en el Registro de la Propiedad. O aunque sí lo estén, pero en una posición posterior respecto de la deuda ejecutada en la subasta.

Respecto a las deudas de IBI, Hay que pagar todos los recibos que no hayan prescrito. Y ahí me quedo. Pero ojo, que esa frase encierra mucha chicha. Incluso inversores con más de 30 años de experiencia en el negocio inmobiliario meten la pata de vez en cuando: Maldito IBI.

Y respecto a las deudas de comunidad, el nuevo propietario tiene que hacerse cargo de todos los recibos -ordinarios y de derramas- pendientes, del año en curso y de los 3 años anteriores. Excepto en Cataluña, donde tienen que hacerse cargo de los del año en curso y los 4 años anteriores.

Sí, es una putada, pero las cosas son como son.

Como ves, los peligros de las subastas están ahí, pero si los conocemos y hacemos una buena investigación de la subasta, es muy sencillo no caer en ninguno de ellos.

Y finalizo este artículo con unas palabras que no son de mi cosecha:

La riqueza, si me preguntas a mí, son otras variables. Rico es quien alarga una sobremesa con amigos. Rico es quien puede decir que no. Rico es quien tiene tiempo de jugar con su hijo. Rico es quien emprende una travesía sin fecha de regreso. Rico es quien se muda a Tokio persiguiendo la curiosidad. Rico es quien busca la realización personal en un proyecto sin beneficio. El ladrillo no necesariamente te hace mejor en estas dimensiones. Por mi experiencia, lo complica.

Estas palabras las escribió Joan Tubau en una de sus newsletter semanales. Te animo a que te suscribas y comiences a seguirle en Twitter. Pero, sobre todo, que no te pierdas sus entrevistas en el podcast Kapital. Suscribiéndote te aseguras de no perderte ninguna.

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