Las cargas preferentes en las subastas judiciales

Este no sería un blog de subastas judiciales digno de ese nombre si no le dedicara al menos un artículo a las cargas registrales, especialmente a las cargas preferentes.

En el blog que publico en Rankia le he dedicado al asunto bastante más de un post a las cargas preferentes (y los que vendrán), de manera que ahora me propongo redactar al menos un resumen con las nociones más importantes, aquellas que un licitador novato debe tener bien aprendidas antes de pensar siquiera en estudiar un expediente judicial.

Y ello porque si no les dedicamos un mínimo de atención a distinguir las que son cargas preferentes de las que no lo son, nuestra fantástica inversión inmobiliaria puede devenir en desastre.

Las cargas preferentes en las subastas judiciales

1. Cargas registrales posteriores

En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta forzosa de un bien se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

O hablando en plata, que tras la subasta judicial el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las cargas posteriores.

2. Cargas anteriores

Pero las cargas anteriores no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.

De hecho, en todos los Edictos de Subasta se deja muy clarito que…

(…) las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos (…)

Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.

3. Un poco de Historia

A esto se le llama el sistema de purga parcial y está vigente en España desde la reforma hipotecaria de 1909, antes de cuya fecha se aplicaba el sistema de purga total de las cargas que comportaba que el inmueble subastado se transmitiese libre de cargas, destinando el precio obtenido en la subasta a satisfacer los derechos de los acreedores preferentes o anteriores al derecho del ejecutante, por su orden de inscripción registral y con el remanente se satisfacían los derechos del acreedor ejecutante o hipotecario y, en último lugar, los derechos de los acreedores posteriores. El sistema antiguo tenía la ventaja de facilitar enormemente la enajenación forzosa del inmueble, pues, en teoría, resulta más atractivo para los futuros licitadores adquirir un inmueble libre de cargas que sujeto a determinados gravámenes. Como crítica, solo decir que el cambio operado por el legislador hipotecario de principios del Siglo XX, adoptando el actual sistema de purga parcial, impide una verdadera transmisión libre de cargas de la finca subastada en un procedimiento de ejecución ordinario o hipotecario. Que bonito y sencillo sería que todo lo que se subastara se hiciese libre de cargas. Que el juez repartiese entre los distintos acreedores el dinero recaudado en la subasta como él considerase, siempre de acuerdo a la Ley, y el piso nos lo entregasen limpio de polvo y paja. Pero no es así.

4. Preferencia por orden cronológico

La preferencia de inscripción de los derechos se establece por orden cronológico según la fecha de entrada en el registro de la propiedad. Es decir, que si la fecha de inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta judicial, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo. Y, por el contrario, si la inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta y se extinguirá.

5. Cargas preferentes

Por otra parte existen las llamadas cargas preferentes.

5.1 Las deudas de IBI

Como ejemplo de cargas preferentes las DEUDAS DEL IBI correspondientes al año en curso y al año anterior tienen preferencia, por su carácter de Derecho Real, a todos los acreedores, incluso aunque hayan inscrito su derecho mediante embargos, incluidos los acreedores hipotecarios y también frente a los adquirientes. Esto quiere decir que si sale a subasta un piso con varios recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, el ayuntamiento tendrá preferencia para cobrar los dos recibos mencionados incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado su hipoteca y por supuesto por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este.

Del resto de las deudas de IBI, el adjudicatario estará obligado a pagar todas las que no estén prescritas, teniendo en cuenta que prescriben a los cuatro años (como todas las de Hacienda), comenzando el cómputo desde el día siguiente a aquel en el que finalizó el plazo reglamentario para presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto o el pago en periodo voluntario.

5.2 Las deudas de la comunidad de propietarios

Otras deudas que también son cargas preferentes y que hay que pagar sí o sí, son LAS DEUDAS DE COMUNIDAD correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores (art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dichas deudas se deberán pagar tanto si hay un embargo inscrito como si no lo hay.

5.3 Otras cargas preferentes que NO nos afectan

Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios en la subasta judicial sino a los acreedores.

Son las siguientes:

  • Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales).
  • Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor, que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales.
  • Deudas por cuotas a la Seguridad Social.

La preferencia de estas cargas sobre las otras ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.

Es decir, que pueden personarse en el juzgado que ha subastado el bien y exigir cobrar antes que el propio ejecutante por ser su deuda considerada preferente.

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo.

6. La tercería de mejor derecho

Una Tercería de Mejor Derecho es la demanda que deben poner los acreedores titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar antes que el propio banco demandante. Bien porque sus créditos son preferentes bien porque consideran que el juzgado que les tocó en suerte fue demasiado lento en ordenar el embargo y ello provocó que otros acreedores se les colaran por delante.

Pero lo voy a repetir para que quede muy claro, los postores no tenemos que preocuparnos porque nunca seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores. Se pagarán siempre con el dinero obtenido en la propia subasta.

Y lo más importante, cuando el juez dicta el Mandamiento de Cancelación de Cargas, ordena la cancelación de todas las cargas posteriores, sin examinar el carácter preferente o no de las mismas.

Recordad, sobre todo, que un mal cálculo de las cargas anteriores, posteriores o preferentes puede hacer naufragar vuestra inversión.

Cargas registrales preferentes pueden hacerte naufragar

Solo una adecuada investigación de las mismas te puede dejar más relajado que un santo.

Adecuada investigación de las cargas registrales te aporta paz

Y hasta aquí he llegado.

Aún podríamos profundizar mucho más, mencionando, por ejemplo, las condiciones resolutorias que pueden posponerse (o no) a las hipotecas posteriores. O mencionando las hipotecas con el mismo rango registral (letales para los novatos),  la hipoteca legal tácita, qué sucede si amplían el embargo anterior, cómo pagar las cargas anteriores, etc.

Pero eso será en futuros artículos. Seguid atentos.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

417 comentarios en “Las cargas preferentes en las subastas judiciales

  1. Kyrie Lomthe

    ¿Con las deudas de las que no deben hacerse cargo el adjudicatario te estás refiriendo a las del art. 91 de la Ley Concursal o a las del 1924 del Código Civil?

  2. Creo que te refieres a las deudas llamadas preferentes pero cuya preferencia no afecta al adjudicatario (quien no tiene que pagarlas) sino que solo afecta al ejecutante pues pueden cobrar sus créditos antes de que lo haga él.

    1. JULIO HERRERO CASALEIZ

      Debe ser raro que el Ayuntamiento y las Comunidades reclamen su derecho preferente en los juzgados para que le hagan efectivas esas 2 anualidades. Dado que buena parte de las ejecuciones por impago de hipotecas arrastran las deudas de ambas, había que instarles a reclamar, ya que te ahorras dos anualidades de las cuatro, que posiblemente acarree.
      En cualquier caso, la información del valor catastral (que tanta trascendencia tiene en los gastos de trasmisión) no siempre se consigue, ni tampoco la información sobre la deuda; la de la Comunidad, a veces. Así que de entrada, creo yo, que lo mejor es imaginarte a cuanto ascenderán las 4 anualidades, la plusvalia , etc…a efectos de estudiar la inversión.
      El articulo me parece estupendo.

      1. Y tan raro, Julio. Coincido contigo en que lo mejor es ponerse en lo peor y contar con que esas deudas nos las encaloman a nosotros. Y luego, si resultamos ser los adjudicatarios y si la cuantía resultara insoportable podríamos intentar que el ayuntamiento las reclamara al juzgado que ha celebrado la subasta.

        Las de IBI nunca he visto que fueran reclamadas, aunque bien podría haber ocurrido que lo hubieran sido en alguna de mis adjudicaciones y yo no me hubiera enterado. Al fin y al cabo los adjudicatarios no tenemos por qué enterarnos de las tercerías de mejor derecho que afectan a las ejecuciones. Pero sí he visto muchas veces cómo los juzgados han rechazado las pretensiones de cobrar de las comunidades de vecinos. Ahora mismo le ha pasado a un cliente mío que tenía la esperanza de que el juzgado aceptara pagarle 8.000 euros su comunidad y que va a tener que pagarlos él.

  3. Pablo

    ¿… plusvalía? Esto, vaya, ejem, ¿quién paga plusvalía? Yo creía que el adquirente pagaría ITP, pero no IIVTNU. No sé si estoy equivocado.

    1. Yo no he mencionado ni se me hubiera ocurrido mencionar que el adquiriente tenga que pagar el impuesto de plusvalía. Nunca ha sido así. Hasta ahora

      1. Pablo

        En realidad, la mención es de JULIO HERRERO (“….lo mejor es imaginarte a cuanto ascenderán las 4 anualidades, la plusvalia , etc…a efectos de estudiar la inversión”). No sé si ha sido un lapsus, pero al hacer esa mención me ha entrado la duda…

        Ya puestos, hago una re-consulta: ¿El deudor ejecutado debe pagar siempre y en todo caso la plusvalía?

        1. Ahhh, es verdad. Supongo que Julio se refiere, más bien, a la plusvalía que va a tener cuando venda el piso.

          Respecto a tu consulta, es lo que le toca, pero lo cierto es que no me imagino a los ayuntamientos persiguiendo al ex propietario para que les pague.

          Sin embargo algo dijeron los políticos acerca de cambiar las leyes para ahorrar esa deuda a algunos.

        2. Olga

          Hola Tristan, como motivo de no llegar a ningún acuerdo para la venta de un piso del que son copropietarios 8 personas se presentó demanda judicial solicitando la disolución del proindiviso.
          El piso no tiene cargas hipotecarias, pero si IBI y recibos comunidad propietarios.
          Pues bien, se celebró subasta el 3 de septiembre 2015 y se lo adjudicaron 2 de los 8 copropietarios, haciendo una cesión de remate en favor de una tercera persona. El secretario judicial dio como fecha máxima el 4 de diciembre para que depositaran el importe de la puja, llegada la fecha han presentado escrito al juzgado indicando que por “circunstancias sobrevenidas” no iban a depositar el dinero , lo que a mi entender ha realizado una “quiebra de subasta”. Dichas “circunstancias sobrevenidas” es que con fecha del 27/10/2015(posterior a la fecha de la subasta) han recibido un embargo de hacienda y por dicho motivo se han echado atrás.
          Mi duda es la siguiente: yo soy una de los restantes copropietarios ,¿podría solicitar que me lo adjudicaran a mí, ya que yo fuí la segunda “postora” en la subasta, aunque en su momento no hice reserva de postura?y si fuera posible, de que manera me podría afectar el embargo que recae sobre 1/8 parte (ya que el deudor es uno de los copropietarios), me subrogaría en esa carga aunque en la fecha que se realizó la subasta (3 de septiembre) no existía aún dicha carga ? ( fue notificada por hacienda el 27 de octubre).muchas gracias de antemano por tu ayuda

    2. JULIO HERRERO CASALEIZ

      http://www.foro-ciudad.com/plusvalia-municipal.php
      Adjunto por su interes este enlace. En principio no veo porque no considerarla tan preferente como el IBI o las deudas de la comunidad, que al igual que la plusvalia de los terrenos debería haber pagado el ejecutado (que no tiene un duro que reclamarle, generalmente), pero que… finalmente acaba pagando el adjudicatario. Grava exclusivamente el “supuesto” incremento del valor de los terrenos urbanos, pero !ojo! aqui no hay plazo de prescripción de la deuda a los 4 años. Calcula en el enlace la plusvalia de cualquier valor de suelo en la que no haya habido trasmisión de la misma en mas de 30 años (máximo nº de cálculo).
      De todas formas, como tengo dudas, me gustaria que opinara gente mas experta.

      1. No, Julio, no es cierto que si no lo paga el transmitente (o ejecutado) tenga que hacerlo el adjudicatario. A mi nunca me han reclamado nada parecido.

  4. Jorge

    Si el ejecutado está en situación concursal y la subasta se celebra dentro (o fuera) del concurso, la afección al pago del IBI y gastos de Comunidad (y, en principio, cobro por parte de Ayto y la comunidad de propietarios -aunque sea parcial- de sus créditos frente al concursado) altera el sacrosanto principio de sometimiento de todos los acreedores al concurso y sus efectos (par conditio creditorum) y, por tanto, no poder cobrar sino cuando les toque. No está bien resuelta legalmente esta cuestión. También hay otra afección superpreferente típica en PAI que son los gastos de urbanización.
    En cuanto a la plusvalía, el sujeto pasivo es el transmitente, por tanto el adjudicatario nunca se hace cargo de él, aunque bien es verdad que en una reforma de la LH establece que si no se acredita que se ha autoliquidado la plusvalía, se produce el cierre registral. Desconozco qué ocurre cuando la transmisión es forzosa como consecuencia de una ejecución.
    ¿El crédito de los trabajadores al que te refieres el crédito refaccionario?

  5. PONSIA

    Llevo siguiendote desde hace tiempo en Rankia y ahora me he registrado aquí, te agradecería me contestaras la siguiente pregunta referente a una hipoteca bancaria anterior a la mía, dado que si me quedo ela vivienda tendre que subrogarme en esta hipoteca como puedo saber con certeza a cuanto asciende el importe en el que debere subrogarme?, me puedo fiar de lo que me diga el banco?
    gracias anticipadas por tu amable contestación

    1. Hola Ponsia. En general te podrías fiar de lo que te dijera el banco si es que el banco llegara a decírtelo, lo que es poco o nada frecuente. También le puedes preguntar al demandado, quien, si le sabes entrar, puede darte buena info. Pero vamos, que para curarte en salud lo mejor es echar la cuenta de la vieja poniéndote en lo peor.

      1. tonigs

        En teoría en el expediente debería de haber una actualización de la deuda, n? Yo suelo encontrarlo

  6. Jesús

    Hola Tristán , te he seguido en rankia y hoy me he inscrito aquí. Te doy las gracias por todo lo que nos ayudas con tus “doctos artículos”.
    Me han adjudicado el remate de una vivienda en subasta y me consta que hay más de siete recibos de IBI pendientes de pagar por el ejecutado, pero el Ayuntamiento no se ha presentado ni creo se presente en el Juzgado para cobrarlos antes de que le paguen al banco lo recaudado en la subasta; con la postdata que añades ayer 6-10-2014 a tu antiguo blog , no me queda claro sí prepararme para pagar dos o cuatro recibos de IBI . Te solicito aclaración al respecto , ya que se trata de subasta y no de compra de vivienda , y de antemano te doy las gracias.

    1. Hola Jesús. Si lo que quieres es vender la vivienda yo trataría de pagar solo el último recibo y probaría a ver si el notario acepta formalizar la escritura de compraventa solo con un único recibo. hasta antes de ayer eso era lo más usual. Solo ahora están empezando a pedir los cuatro últimos, pero todavía no lo hacen todos los notarios.

      Y si lo que pretendes es quedarte con la vivienda para rentabilizarla por alquiler o para disfrutarla tú mismo, en tal caso no hagas nada. Que sean ellos los que te reclamen los recibos atrasados. Según vaya pasando el tiempo cada vez podrán reclamarte menos años.

      Eso sabiendo que siempre te pueden reclamar todos los recibos que no hayan prescrito.

  7. Jesús

    Hola Tristán : Quiero participar en una subasta de un inmueble y veo, en la nota simple del registro de la propiedad que tiene varias cargas; la primera anotacion es la hipoteca del banco que es quien ejecuta , y la segunda y cuarta corresponden a embargos a favor del Estado y en ambas al final figura el siguiente literal: AFECCIÓN: Afección no sujeta a transmisiones por el plazo de 4 años a partir del 23-05-2009 y a partir del 09-12-2009 respectivamente. La tercera anotación es embargo a favor de TGSSocial y también con el literal al final de AFECCIÓN.
    La pregunta que hago es si estas cargas de ESTADO y TGSSOCIAL son preferentes o se cancelarían si me adjudico el bien al ser “posteriores” . Muchas gracias de antemano.

  8. Ojo Jesús, que estás comprando mucho y veo que flojeas un poco respecto a los conocimientos teóricos. Si esos embargos son posteriores no tienes de que preocuparte.

    1. Jesús

      Tristán lo que me mosquea son las anotaciones marginales de AFECCION que figuran al final de cada anotación de embargo y que ,como el IBI y las cuotas a la comunidad , tengo entendido que no se cancelan .
      ¿ No hay que darles importancia a las mencionadas anotaciones marginales de AFECCIÓN ? ¿ no sirve para nada el que estén ahí ? ¿ ESTADO Y TGSSOCIAL sólo pueden actuar en tercería de mejor derecho por ser anotaciones posteriores ? Gracias de nuevo por tus respuestas .

        1. Jesús

          Tristán el enlace es para muy expertos y lo que concluyo es que la cancelación o no dependerá del criterio del Registrador de la Propiedad , por lo que estoy al 50% en la decisión de ir o no a la subasta . Solicito tu experto consejo si no es mucho pedir .Gracias de nuevo.

          1. La verdad es que en general yo nunca he hecho ni caso de las afecciones fiscales. Además esas afecciones que mencionas parecen estar caducadas.

  9. Jesús

    Hola Tristán , en relación con los comentarios que nos hemos intercambiado anteayer , y en caso de que me adjudicase el inmueble , te preguntó lo,siguiente : si por el Juzgado se mandase cancelar todas las anotaciones posteriores a la hipoteca y el Registro de la Propiedad así lo hiciese ¿ podría Hacienda(Estado) iniciarme un procedimiento de derivación de responsabilidad tributaria, subsidiaria en este caso, en base al art. 79.1 de la LGT, al considerar que la suya es una carga preferente y que subsiste tras la adjudicación del bien en la subasta ? ¿ o al contrario me quedo tranquilo de que ni Hacienda ni TGSSOCIAL no van a llevar a cabo ninguna actuación contra mi cuando el Registro de la Propiedad les comunique que sus embargos se ha cancelado ? ¿ se dirigirán de nuevo contra el anterior deudor ? No creo posible que Hacienda o la TGSSOCIAL se queden sin intentar cobrar esa deuda a alguien y me preocupa que sea a mi. Gracias por responderme cuando puedas .

    1. A los titulares de anotaciones de embargo nunca les hace ni pizca de gracia que sus derechos sean cancelados por orden judicial. Pero es lo que hay. No pueden hacer nada. Cuando sus anotaciones sean canceladas tendrán que buscar bienes alternativos que sean propiedad del verdadero deudor.

      1. Jesús

        Buenos días Tristán , conozco a los verdaderos deudores ( en los pueblos nos conocemos todos ) y según les va no creo que tengan más bienes que este a su nombre y los embargos de Hacienda y TGSSOCIAL en esta subasta, según la nota simple del Registro de la Propiedad ascienden a más de 150.000 euros.
        ESTE INMUEBLE que me tiene tan “mosqueado” es una MUY BUENA OPCIÓN si tengo certeza de que Hacienda y TGSSOCIAL no me pueden endosar ni ahora ni dentro de unos años esas cantidades por los embargos del verdadero deudor . Creo que el remate podría estar sobre los 90.000 euros , pero los 150.000 de los embargos mencionados son los nubarrones negros de la foto de este post tuyo y no se me quitan de encima como habrás sospechado. ¿ Esta respuesta que me das – ” no pueden hacer nada ” – sería aplicable a titulares de anotaciones de embargo de cualquier naturaleza ( Hacienda y TGSSOCIAL incluidos ) ?
        Muy agradecido por la ayuda que me estas prestando y espero me respondas cuando puedas . Muchas gracias .

        1. Jesús, da igual lo que yo te diga porque ciento cincuenta mil euros es mucho dinero y cuando no estás acostumbrado a estas lides te acongoja hasta la sobra de un conejo y no hay nada que yo pueda hacer para que vayas a esa subasta tranquilo.

          Lo se por experiencia porque incluso alguno de mis clientes, a pesar de asistir a las subastas conmigo de la mano, no hay quien les quite la tembladera y si por ellos fuera tendría que estar todo el santo día repitiéndoles lo mismo.

          Contigo no voy a hacer lo mismo, pero si te voy a sugerir que vuelvas a leer la entrada, esta vez más despacio y, sobre todo poniendo especial atención a partir del párrafo que empieza así: “Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios sino a…”

  10. Jesús

    Tristán , he vuelto a releer la entrada y contemplas tres puntos, pero no dices nada de las deudas con Hacienda(Estado en mi nota simple) , que es la parte más importante de esos 150.000 euros de marras .
    ¿ También tendría que operar la tercería de mejor derecho en los embargos a favor de Hacienda y no es de aplicación para este caso el art.79.1 de la Ley general tributaria ( los adquirientes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos por derivación de la acción tributaria , si la deuda no se paga ) ?. ¿ A qué se refiere entonces el art.79.1 cuando dice deuda tributaria ?.
    Se qué te estoy dando mucha guerra,….pero esta duda me machaca y Hacienda es Hacienda.
    Gracias por tu ayuda y comprensión al contestar todo lo que te planteo . Espero me contestes a este comentario y ya no te ” molesto ” más. Muchas gracias .

    1. Nada de lo que yo te pueda decir te va a tranquilizar. Mejor dicho, nada de lo que nadie te pueda decir te va a tranquilizar ¿No crees que si no menciono a los embargos de Hacienda entre las cargas preferentes quizá podría ser porque no lo son sino que son como una carga más? ¿Te has parado a pensar que a lo mejor tienen el mismo rango que las deudas en la carnicería del barrio o las de las facturas del móvil?

      Las preferentes son las que he mencionado en el post y alguna otra cosilla que no menciono por su rareza y las afecciones reales son el IBI y la los recibos de comunidad. Punto.

      El resto no son más que comidas de olla.

      Es muy bueno que se pase miedo al comprar en subastas pues de lo contrario seríamos un montón y todos compraríamos más caro. Te diría que te gastases la pasta en contratar a un subastero local, pero no lo hago porque estoy convencido de que ni aún así te quedarías tranquilo.

      Este negocio es así.

      1. CRUZ

        Hola , te olvidas de las afecciones reales por cuotas de urbanización pendientes de ingreso a las juntas de Compensación, estas son preferentes frente a todos con independencia de la fecha de su anotación en el Registro. Pueden anotarse con posterioridad a la expedición de certificación de cargas de un acreedor hipotecario y aún así el que compre en la subasta judicial la finca se la tiene que comer, hay autores que la califican como una auténtica hipoteca legal tácita . Nunca se puede estar tranquilo en estos supuestos. Cuando a las entidades bancarias cuando se les notifica una diligencia de embargo popr afección de cuotas se quedan tan panchos y desconocen el alcance de la figura y no te digo ya los juzgados que se creen que subastar es hacer churros.

        1. Hola Cruz. Tienes razón, no las he mencionado como tampoco a las afecciones fiscales, porque cuando escribí este post tampoco quise profundizar tanto. Aunque hoy en día lo hubiera hecho porque ahora prefiero completar los temas hasta el fondo. En cualquier caso, yo creía que caducaban a los 7 años. Tampoco me consta lo que dices de que incluso pueden entrar después de la nota de expedidión.

  11. Arturo

    Hola a todos, mi pregunta es si en el caso de que el bien salg a subasta por un proceso de concurso de una sociedad en la que el administrador concursal trata de sacar todo el dinero posible vendiendo bienes hay que tener alguna especial precaución respecto de las cargas o el resto de acreedores.

    En concreto se trata de una sociedad en concurso ya en fase de liquidación y se subastan varios objetos muebles y varios inmuebles. En el caso de uno de los inmuebles que es el que me interesa, el bien tiene una hipoteca de una caja de ahorros por 71k€ aunque sumados intereses costas y demas se llega a 132k€. El tipo de la subasta es de 70k€ y según el registro de la Propiedad no hay cargas anteriores a la citada hipoteca.

    ¿Al tratarse de un Concurso pueden venir el resto de acreedores y decir que su derecho de cobro es anterior a la hipoteca porque por ejemplo no se les pagaron unas facturas, o incluso la Seguridad Social o los empleados por impago de cuotas o salarios? Gracias

    1. Ojo con los concursos, que los carga el diablo.

      Esa hipoteca puede estar dentro del concurso o no. Si la subasta se celebra en el concurso de acreedores y la hipoteca está dentro del concurso, entonces compras libre de cargas pero si la hipoteca no está dentro del concurso, entonces esa hipoteca es una carga.

      Y termino diciendo que ojo con los concursos, que los carga el diablo.

  12. JOSE ANTONIO GÓMEZ NIETO

    Hola Tristan
    Lo primero darte las gracias por compartir parte de tus conocimientos con todos nosotros.
    Resumiendo: el adjudicatario está obligado por ley al pago de las deudas de comunidad del inmueble del ejercicio en curso y los 3 anteriores, y referente al IBI a todos los pendientes que no hayan prescrito.
    Siendo esto así, en una adjudicación de un local en una subasta de la seguridad social:
    -¿Cuál es la fecha que se toma como referencia para que el adjudicatario se le considere propietario y por tanto responsable de las cargas preferentes, la fecha de adjudicación o la de escriturar?
    – Si la adjudicación se ha producido, por ejemplo, a mediados de Noviembre, ¿interesa esperar a escriturar en Enero para ahorrarse un ejercicio de la comunidad?¿Sería posible por plazos?
    Gracias

    1. Se toma la fecha del decreto de Adjudicación o, en su caso, la de las escrituras notariales. Por supuesto que si estás a finales de año interesa mucho retrasar un poco la cosa para ahorrarte un año de comunidad e IBI.

  13. Alberto

    Hola Tristan. En primer lugar felicitarte por el blog que has escrito porque sirve para guiarnos mucho a los novatos por estas lindes.

    He sido adjudicatario de una vivienda que salio a subasta y leyendo el plan de liquidación no tengo claro si las cargas de comunidad e IBI deben recaer en mi o bien deben ser reclamadas dentro del concurso.

    En el plan de liquidación del Administrador Concursal se especifica lo siguiente:

    “Los inmuebles en régimen de propiedad horizontal se encuentran, hasta el día de
    hoy, al corriente de los Gastos de Comunidad devengados con posterioridad a la declaración
    de concurso y, por tanto, que han tenido la consideración de créditos contra la masa.
    Igualmente dichos inmuebles están al corriente de los Impuestos de Bienes Inmuebles
    devengados con posterioridad a la declaración de concurso y, por tanto, que han tenido la
    consideración de créditos contra la masa.”

    Sin embargo, los responsables de la subasta me informaron verbalmente que la vivienda tenía cargas de comunidad y de IBI que me serían reclamadas.

    ¿Podrías poner un poco de luz en mi camino?

    Muchas gracias

  14. Rafael

    Buenas tardes Tristán
    Enhorabuena por tu blog. Me parece muy interesante, y lo que es más importante, ayuda a profanos en la materia.
    Te rogaría que me aclarases una duda que tengo.
    Quiero acudir a una subasta de una cochera que ya tiene fijada fecha. En el Juzgado me han dicho que el banco ha certificado una deuda de 8.913,84 euros. ¿Ese es el importe en que me subrogo o puedo encontrarme luego con algo diferente? Es decir, ¿esa cantidad incluye todos los conceptos adeudados al banco por principal, intereses, intereses de demora, etc?
    Muchas gracias

    1. Hola Rafael. Si la deuda de 8.914 euros es por la que el banco saca la plaza de garaje a subasta, entonces será pagada con lo que se recaude en la subasta y el adjudicatario no tendrá que pagar nada más.

      Si embargo, por la forma en que has redactado la frase se podría colegir que te refieres a que el banco de la carga anterior ha certificado que la misma asciende a 8.914 euros. Si es así, entonces independientemente del dinero que se pague en la subasta el adjudicatario luego tendrá que pagar esa cantidad al banco titular de la carga anterior.

      Así que solo tú sabes lo que has querido decir en realidad.

      1. Rafael

        Gracias Tristán
        He querido ser tan escueto que no te he dicho que la subasta se realiza por la ejecución de títulos judiciales (el promotor debía dinero al arquitecto). Me interesa la plaza porque vivo en el bloque
        El valor de subasta es 12.062,16 € y el valor de tasación 20.976,00 €
        La puja sería del 50%

  15. Jotaerre

    Buenas; entonces, Rafael, Tristán lo ha deducido bien: el tipo es de 12.000 porque hay una carga anterior de 8.000 que deberá asumir el adjudicatario (20.000 tasada – 8.000 anterior = tipo).
    Lo que no dices es la deuda por la que se ejecuta.
    Saludos,

  16. Rafael

    Gracias por tu respuesta. La deuda por la que se ejecuta son 20.000. Salen 3 cocheras a subasta. Pero mi duda es si la deuda que me ha indicado el Juzgado es el importe en el que me subrogo si me adjudico el bien. Es decir, ¿los 8900 euros incluyen todos los conceptos que se deben al banco (principal. Intereses. Int.demora…)? No quiere hacerme una cuenta equivocada.

    1. Jotaerre

      Buenos días, Rafael, el banco tiene que haber certificado si la deuda está vigente y los 8.900 son entonces el principal pendiente, o ya vencida, detallando intereses y costas.
      Entiendo que es lo primero, pero según las fechas el banco ya habrá dado por vencida la deuda (pues dudo que se siga pagando), y, si no, lo hará cuando quieras subrogarte y no te dejen sino que te pidan ese principal más intereses devengados, e incluso costas si han iniciado ya su ejecución.
      Saludos,

  17. Jotaerre

    Es importante también saber si el ejecutante ha registrado esa minoración de la carga y cómo.

    1. Rafael

      Buenos días Jotaerre
      Me consta que la deuda no se paga desde hace años. El promotor llegó a un acuerdo con Liberbank, aunque desconozco los términos exactos (le daban tiempo para intentar vender las casas y cocheras que le quedaban; supongo que el banco tampoco quería registrar el fallido). Luego la deuda pasó a la Sareb.
      Lo que me quieres transmitir es que tendré que pagar los 8900 euros ya que el banco dará por vencida la deuda y no podré subrogarme en ella. Si no ha iniciado ejecución, no habrá costas, ¿es así?
      Jotaerre, lo que no entiendo es lo del registro de minoración de la carga y como; ¿a qué te refieres?
      En la nota simple consta una anotación de embargo preventivo
      Gracias

      1. Jotaerre

        Buenas de nuevo, Rafael, ¿es una anotación de embargo o una deuda hipotecaria?
        Si es un embargo, significa que ya existen costas y una previsión de intereses.
        Lo de registrar la minoración de cargas es una facultad que tiene el ejecutado: si consta una hipoteca de 100, por ejemplo, pero el banco certifica que actualmente adeuda 800, entonces puede pedirse al Juzgado un mandamiento al registro para que actualice la información, así es de dominio público a efectos de saber el importe real de la carga anterior.
        Saludos,

        1. Rafael

          Hola,
          La subasta tiene lugar por el embargo y consta como única carga preferente la hipoteca
          El embargo tiene un principal de 20.534 € y unos intereses de 6.200 €
          Un saludo

          1. Jotaerre

            Vale, es lo que había entendido al principio, entonces. Pues no te fíes del banco: difícilmente te va a dejar subrogarte en la hipoteca, sino que te exigirá el pago del total, y si ésos 8.900 son el principal (mírate bien lo que dice el certificado), probablemente la dará por vencida (si no lo ha hecho ya) y te reclamará además los intereses (y costas, si ya ha iniciado la ejecución pero no consta aún la expedición de la certificación de cargas en el registro).
            Piensa que, si te adjudicas la cochera y no contactas con el banco, acabará ejecutando la hipoteca contra la finca, con intereses y costas, no tiene porqué perdonarlo ni ahora ni luego.
            Saludos,

  18. Raul

    buenas tardes Tristan,
    Queria consultarte, estoy interesado en una dubasta en el que el valor de tasacion es muy inferior a la hipoteca que soporta, 47000€, frente a 100000€ de hipoteca a traves de una novacion de la misma.
    El precio de salida es interesante,mi duda es ¿el juzgado no aceptara puja ya que esta no cubrira el importe de la deuda? O por contra, podemos cerrar un precio de puja interesante?

    Muchas gracias por cada conocimiento, que nos aportais

    1. Cualquier puja que cubra el 70% del tipo de subasta será firme. Otra cosa es que el banco se contente con eso y no vaya a pujar más para intentar cobrar lo máximo

      1. raul

        Gracias por la informacion Tristan, verias factible que el banco subiera su puja por encima del valor de tasacion? lo que es seguro es que el precio de adjudicacion sera inferior a la deuda contraida por el antiguo propietario

        1. Jotaerre

          Hola, raul, por mi parte no acabo de entender las cifras, porque no me queda claro si es una ejecución ordinaria (y por qué deuda) o hipotecaria.
          Saludos,

  19. Raul

    te explico un poco mejor Tristan, se trata de una ejecucion hipotecaria, cuando la vivienda se compro en el 93, se firmo una hipoteca por el valor de tasacion, años posteriores se ha cargado con otras dos hipotecas. De la primera hipoteca aparece una novacion con fecha 2010, por valor de 100.000€ a pagar hasta 2030, que es pir la que se realiza la ejecucion.
    El valor de tasacion corresponde a 47.000, la deuda contraida muy superior a este valor.
    El banco subira su puja por encima de esos 47000€? El valor del inmueble ahora en venta puede rondar los 85000€.
    Mi ideaes pujar por unos 50.000 maximo sin saber el estado de la vivienda, lo permitira el banco al no cubrir la deuda contraida por el anterior propietario?

    Gracias

    1. Vete a saber. Lo normal sería que el banco pujara para intentar recuperar lo máximo posible. No obstante hace poco asistí a una subasta de Bankia en la que el tipo de subasta era muy inferior a la deuda (un caso como el tuyo) y se conformaron con subir hasta el 70% del tipo. Al llegar ahí se pararon.

      Ahora bien, que eso que hizo Bankia ni de coña puedes esperar que lo haga La Caixa o el Banco de Santander, que son los que más suben de los bancos españoles.

  20. Raul

    Muchas gracias por tu ayuda!, el banco es el Popular, veremos como responde, ya os contare

  21. raul

    Disculpame que te vuelva a molestat Tristan, hoy estudiando la vivienda veo que esta habitada y por el nombre del buzon veo que por el propietario. Cuanto tardare en poder entrar a la casa hasta que se produzca el desaucio?
    Gracias

  22. Ángel Francisco González Baena

    Me gustaría saber algo más sobre la subrogación forzosa del adjudicatario como deudor en una hipoteca preferente.

    Es que estoy pensando acudir a una subasta de un piso de la SS que tiene la carga preferente de una hipoteca

    1. ¿Subrogación forzosa? Eso no existe. Hoy en día lo más probable es que el banco no admita la subrogación, de la hipoteca por vencida y te exija que le pagues la deuda a toca teja. Y si te aceptase como deudor sería incrementando los intereses y obligándote a aportar nuevas garantías, como avales, etc.

    1. Ángel Francisco González Baena

      Intentaré, si soy el adjudicatario, no pagar la hipoteca pendiente a tocateja y ya les contaré.

      Muchas gracias

  23. RAUL

    Buenos dias Tristán! Agradecerte tu labor por este Blog tan importante para los novatos, que creo que somos muchos y con muchas dudas, en mi caso me he adjudicado una vivienda en una famosa pagina de activos concursales, esta vivienda tiene como cargas una hipoteca con Bankia. Lo del IBI y los gastos de comunidad de vecinos me ha quedado mas o menos claro. Pero, ¿Quien debe pagar la cancelación registral de la hipoteca? por que en el plan de liquidación viene el siguiente apartado:
    “10.- La Administración Concursal declarará aprobado el remate de la subasta a favor del mejor postor, quien deberá satisfacer el precio íntegro de la venta de contado en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, a cuyo acto deberá concurrir el acreedor con privilegio especial afecto para recibir el precio y otorgar los documentos precisos para la cancelación de las cargas en registros públicos.”

    Ojala me pudieras aclarar si yo como comprador me debo hacer cargo de los gastos de la cancelación registral.

    Muchas gracias de antemano, y sigue asi, para que alguien nos ilumine el camino.

    1. Sí Raúl, los gastos registrales son de la exclusiva cuenta del adjudicatario. Perdona el retraso en responderte, pero es que estoy pasando unos días fuera de España y no visito el blog todo lo que debería.

  24. JOSE

    gracias, por ese torrente de sabiduría con el que nos regaláis a los principiantes. Como tal quisiera hacer una consulta, en mi ciudad hay una parcela industrial que saca a subasta la SSocial , esta tiene una hipoteca registrada pero con cuotas vencidas si me hago con ella debo hacerme cargo de esas cuotas o tendría que responder solo desde el dia en el que el bien se me adjudicara gracias de antemano

  25. Jotaerre

    Buenas tardes, JOSE, es la finca la que responde de la hipoteca, así que te tendrías que hacer cargo de todo. Es más, lo usual es que el banco la dé por vencida, no que te permita subrogarte tal cual.
    Saludos,

  26. David

    Hola, Tristán:

    Quería plantearte una duda al hilo de las deudas con la Comunidad.

    ¿Te consta si, además de responder por el año en curso más los tres anteriores, la Comunidad puede exigir al nuevo propietario recargos en concepto de penalización por la demora?

    Se me ha planteado un caso por primera vez y, aunque el importe es pequeño, la pretensión de cobrar un 20% adicional me choca.

    Muchas gracias

  27. Trini

    Buenas tardes Tristán. Tengo una duda, pero antes quiero agradecer tu generosidad por compartir tus conocimientos con nosotros.
    El caso es el siguiente: Mi tío ha adquirido en adjudicación libre de tipo un inmueble. Se lo han adjudicado por 70.000€. El inmueble tenía una carga hipotecaria de 52.000€, de la cual también se ha tenido que hacer cargo. Después de pagar los impuestos correspondientes, incluido el de Transmisiones Patrimoniales (por la cantidad que le dijeron de 4.000 y pico euros), le llega una carta del Registro de la Propiedad, en concepto de liquidación provisional, que dice que debe abonar una demasía de 3.000 y pico euros por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ya que el valor del inmueble es superior al precio pagado para su adjudicación. Se entregó una carta de disconformidad al Registro alegando que no correspondía dicho pago ya que la adquisición había sido en adjudicación directa y volvieron a enviar otra notificación (del Registro) diciendo que si no abonaba en plazo voluntario lo que pedían tendría que pagar un recargo del 10% de dicha cantidad. Mi tío lo pagó.
    ¿Es correcto ese pago o es un pago indebido?. En caso que sea un pago indebido ¿dónde se debe reclamar y en qué plazo? (la adjudicación fue en junio de 2012, la notificación de liquidación provisional está fechada en noviembre del 2012 y la 2ª notificación en febrero de 2013, el pago se realizó en junio de 2013).

    Por otro lado ¿a quién le corresponde el pago de la carga hipotecaria?, lo digo porque la sigue pagando el anterior deudor, y no se ha cambiado la titularidad en el banco ¿quién es el obligado al pago de dicha carga?

    Muchas gracias por tu atención y tu tiempo.
    Saludos cordiales,
    Trini

    1. Hola Trini, ¿debo suponer que cuando dices que el Registro de la Propiedad le cobró un recargo de 3.000 euros te refieres a que Hacienda le pasó una paralela por la que tuvo que pagar esa cantidad? Lo menciono porque una cosa es una paralela de Hacienda y otra cosa diferente es que sea el Registro quien la haga.

      En las subastas hay o no hay paralelas de Hacienda en función de la comunidad autónoma. En Madrid no suele haberlas y cuando las hay se recurre y listo.

      Respecto a la hipoteca anterior, en realidad es una deuda del anterior propietario, que se conoce que es medio tonto (o está mal asesorado) y la sigue pagando. mejor para vosotros.

      1. Trini

        Gracias Tristán por responderme. Te comento.
        No, no es una paralela de Hacienda, y en caso de ser así sería la propia Agencia Triburaria quién lo reclamara, pero es un segundo cargo en concepto de Impuesto de Transmisiones de Patrimoniales solicitado por el Registro de la Propiedad, alegando que el inmueble tiene un valor superior al de la adquisición directa. Y aunque ya se pagó el Impuesto (ITP) siguiendo las instrucciones de Hacienda, el Registro es quien dijo que había que pagar más y con recargo si no se abonaba en plazo (esto fue lo que dijeron en contestación a la carta de “no conforme con el pago solicitado” que les entregamos la primera vez). Mi tío, que es un hombre mayor, lo pagó porque no quiere meterse en líos con los Entes Oficiales y le da miedo que por reclamar le hagan pagar más.
        Yo creo que este segundo pago no corresponde, pero desconozco los plazos procedimentales para ejecutar acciones. Sé que en Hacienda las acciones se prescriben a los 4 años, pero no sé cuál es el plazo para ejecutar acciones contra el Registro de la Propiedad. (En Hacienda nos dijeron que ya estaba pagado el Impuesto correspondiente a las Transmisiones Patrimoniales).
        Cuando fui al Registro me dijeron que no había nada que hacer, que ellos no se inventan los pagos y que no cobran de más a nadie. Y no hubo manera de que me informaran o contestaran a lo que les estaba preguntando. Se iban por “los cerros de Ubeda” , supongo que para dar largas y que se prescriban todas las acciones.
        Muchas gracias Tristán. No sé si he sabido explicarme. Mi duda sigue siendo si se debe reclamar en Hacienda (que es dónde se hizo el pago) o en el Registro (que es quien obligó al pago).
        Saludos cordiales.

        1. Estoy alucinando en colores y todavía no me explico que está pasando aquí. A mi mismo me han hecho alguna que otra paralela de Hacienda y jamás ha intervenido el registro de la propiedad.

          Si te parece podemos hacer lo siguiente: Escríbeme la sección de contacto y cuéntame todo con pelos y señales, dándome todos los datos que sea posible. Con ello yo escribiré un post en el blog (sin dar datos identificativos, claro) y a ver si alguno de los lectores tiene experiencia con lo que cuentas.

          1. Trini

            Gracias Tristán. Me parece bien. Le pediré a mi tío que me deje los documentos para poder especificar con más detalles el asunto. En cuanto los tenga te lo paso. Sería estupendo que alguien pudiera aclararnos esta duda.
            Agradezco mucho tu interés.

          2. Cristina

            Hola Tristán, si os sirve para aclarar, hay zonas que tiene poblaciones más pequeñitas y en El Registro de la Propiedad, también se encuentra la oficina liquidadora.
            Por eso en la carta que se les adjunta al ciudadano viene la misma dirección y emplazamiento, Pero…. aunque es una mismo lugar físico son estamentos independientes.
            Dentro de la Oficina del Registro de la Propiedad se encuentra también la oficina liquidadora Ejemplo: Registro de Arenas de San Pedro .

          3. Sí, Cristina, gracias, puede que Trini se haya equivocado y cuando dice el “Registro” se esté refiriendo a la oficina liquidadora que hay dentro de algunos registros.

  28. Trini

    Perdón Tristán. Se me olvidaba preguntarte: ¿El deudor anterior puede reclamarle a mi tío lo que haya pagado de la hipoteca?… digo… cuando se entere que no debe pagarla él.
    Muchas gracias por tu atención y tu tiempo.

    1. No os puede reclamar nada porque el deudor sigue siendo él y, efectivamente, es a él a quien le corresponde pagar esa deuda. Lo que pasa es que no lo hace nadie.

      1. Trini

        Muchas gracias Tristán. Quedo muy aliviada con tu respuesta. Se lo comentaré a mi tío para que deje de preocuparse.

  29. Jordi

    Buenos días Tristán,

    Estoy examinando una subasta y en el certificado de cargas indica:

    – Nota fiscal, 5 años, Impuesto TP/AJD, fecha 11/03/2013, al margen de la anotación letra A, de la finca 2… , que caduca 11/03/2018.- La finca de que se trata no tiene más cargas.

    ¿El ganador de la subasta deberá de pagar dicho impuesto, o es posible alegar algo?

    Saludos y felicidades por éste magnifico blog.

    1. Esa afección no es para que el nuevo propietario pague ese impuesto sino simplemente para prevenir que el titular del embargo no haya tributado correctamente, lo cual es bastante difícil.

      1. Jordi

        Muchas gracias por contestar tan pronto, además me has dado una alegría.

        Saludos.

  30. Lidia

    Hola buenas tardes,
    Hemos sido adjudicados en subasta pública de una Nave.
    Al ir a inscribir el inmueble en el registro de la propiedad nos piden la liquidación de la plusvalía municipal.
    Esta debo reclamársela al adjudicatario no es así?
    Que ocurre en este caso en el que el adjudicatario está en concurso de acreedores?
    Muchísimas gracias

    1. Efectivamente, Lidia, esta es una nueva moda en los los registros de la propiedad, el exigir ese documento, aunque por ahora todavía no lo hacen todos.
      Lo que tienes que hacer es acudir al ayuntamiento y comunicar que eres la nueva propietaria. Nadie te va a exigir que seas tú quien pague el impuesto de plusvalía municipal, limítate a comunicar tu propiedad.

      1. Lidia

        Muchísimas gracias!!!!
        Lo q no me queda claro es cómo tengo q notificar al ayuntamiento la propiedad?
        De nuevo gracias

    2. el capitan 44

      Hola un saludo todos/a comentarte que como el. Tramitente sea extrangero no residente lo tiene que abonar el adquiriente,
      Estoy en ese caso desde hace dos dias. Estoy realizando gestiones para ver si. Puedo mitigar el problema alegando en el catastro que tome como referencia el valor de adjudicacion no el valor catastrar que se seguro que ademas esta desfasado al alza,
      Es mi unica salvacion ya que el ingles no eta ni sele esper
      Tristan que me pudes decir con respecto a reclamar el valor atastrar,,

        1. el capitan 44

          Hola tristan me reclama el AYuntamiento el plus valia por no localizar al extranjero, Pero me gustaria que me dijeras si ?tengo posibilidad de reclamar en el catastro el valor asignado a la vivienda? Ya que veo en esta posibilidad la unica manera de reducir el importe del plus valia.
          El importe de adjudicacion 70.000 euros y el valor catastrar 170.000. Haber si me podeis orientar. Un salud, espero vuestros consejos

          1. Con ese argumento no llegarás a ningún sitio. Esa deuda es del ex propietario, sea español o extranjero, blanco o negro y esté o no disponible.

  31. Chloe

    Hola, me gustaría saber si de un bien comprado en subhasta, el nuevo propietario, está obligado a pagar el recargo del impago de la comunidad, o si simplemente se paga la deuda sin el recargo? y para confirmar, el nuevo propietario tiene que pagar el año en curso y los 3 anteriores a la compra es así?

    Gracias.

    1. Hola Chloe, precisamente hace poco he tenido un caso en el que me reclamaban las deuda legal (año en curso + 3 años anteriores) y los intereses de demora como propina. Naturalmente les he pagado solo lo estrictamente legal por mandato del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto a los intereses de demora y a los recargos dicha ley no menciona nada, de manera que se quedan sin cobrar.

      1. chloe

        Muchas Gracias por su rápida respuesta!
        Entonces no tienen nada donde agarrarse para poder reclamar estos intereses de demora, ni que se multipliquen más adelante al no pagarlos, verdad?

        Muchas Gracias.

  32. Edu

    Buenos días y gracias por tu labor ,

    Soy muy novato en el asunto y me gustaría aclararme en algo supongo que muy básico pero no acabo de entenderlo del todo. Pongamos que una subasta judicial se produce por el impago de una hipoteca firmada en 300mil euros de la que quedan por pagar 250mil , y por impago de las cuotas a partir de tal dia sale a subasta.
    Los 250 mil euros que quedan de hipoteca , los asume el ganador de la subasta ??? Es decir , si el precio de la subasta eran 150 mil , el ganador tiene que asumir los 150 mil + 250mil de la hipoteca pendiente ???
    Muchas gracias

    1. Jotaerre

      Hola, edu, no soy Tristán, pero así le quito trabajo: correcto, pero no porque se trate de una carga “preferente”, que es el tema de esta entrada del blog, sino simplemente de una carga anterior.

      1. Edu

        Muchas gracias.
        Entonces no acabo de entender el párrafo de este articulo de cargas anteriores en el que se indica :

        Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.

        Creo que lleva a confusión , al menos a mi .

        1. Jotaerre

          De nada, Edu, me gusta que hagas esta pregunta 😉

          Hemos de partir de la base de que, mayoritariamente, una hipoteca es un préstamo PERSONAL, que no necesariamente tiene que ir destinado a la compra de la finca, y cuya devolución garantiza quien lo recibe (deudor) con esa finca, pero del que en realidad responde con todos sus bienes.
          De ahí que el adjudicatario deba asumir sólo la parte que garantiza la finca, pero no responde por el posible resto porque no es el deudor; de hecho, si el banco pudiera recuperar el préstamo embargando una cuenta corriente, por ejemplo, podría hacerlo mediante una ejecución ordinaria y no hipotecaria, y la finca quedaría liberada.
          De la misma forma, aunque éso es soñar demasiado, si pagas la hipoteca, como lo haces es nombre del verdadero deudor que recibió el dinero, podrías luego reclamarle lo pagado.
          Saludos,

          1. Pero cuidado, Jotaerre, que Edu ha mencionado en su primera consulta que la única hipoteca que grava la finca es la hipoteca ejecutada, por lo que no estamos hablando de una carga anterior y en este caso el adjudicatario no tendría que pagar los 150k ofrecidos más los 250k pendientes, sino solo lo que ofrezca en la subasta.

    2. malagaga

      Yo creo que si de verdad estás pensando acudir a una subasta, la mejor respuesta a todas tus dudas las tienes en esta misma web pero en otro apartado, consultoría.

  33. Jotaerre

    Muy cierto, disculpas por el despiste, veo que te he despertado de la siesta…

    1. Ojalá estuviera de siesta. Ha sido algo bastante peor pues me he enterado de que unos gitanos habían intentado okuparme un piso.

      Perdón, ¿he dicho gitanos?

      1. Edu

        Ufffff con la respuesta de Jotaerre pensaba que estaba equivocado con lo que yo pensaba al principio y me habia convencido pero con la ultima respuesta de Tristán vuelvo al punto de inicio jejej.
        Se supone pues , que cualquier inmueble que sale a subasta por impago de la hipoteca que en su dia firmaron los propietarios (y no aparece con mas cargas) esa hipoteca no sería una carga anterior y por lo tanto el adjudicatario no se hace cargo de ella, ¿es así?

    1. Jotaerre

      Lo siento, Edu, cuando he entrado de Jotaerretén tenía tan claras las respuestas que al contestarte me he olvidado de cuál era la pregunta…

  34. Edu

    Supongo que el verdadero problema es saber interpretar cuando una carga es anterior o no . ¿ Hay alguna entrada o ”manual” para torpes para saber en cada caso que tipo ce carga se considera?

    1. Jotaerre

      Buenos días, Edu, a ver si hoy estoy más centrado: la carga que se ejecuta deberá llevar como coletilla en la nota simple “expedida certificación de dominio y cargas…”, lo que indica que se está ejecutando, y es esa certificación la que delimita las cargas entre anteriores a ella y posteriores.
      Nada que ver con las cargas preferentes, insisto (ya lo explica la entrada de Tristán).
      Saludos,

      1. Edu

        Buenos días ,

        Esta semana es la primera vez que he ojeado algunas notas simples sobre inmuebles que salen a subasta.
        En las cargas siempre sale 1º la hipoteca constituida por el deudor + intereses costas etc… y en el caso mas sencillo es que después aparezca por ultimo la anotación de embargo preventivo …. ( En este caso sencillo hemos quedado que la deuda hipotecaria no se hace cargo el adjudicatario)
        He visto otras cargas mas complejas donde despues de la 1 carga de hipoteca constituida vienen mas hipotecas en el mismo u otro banco , novaciones … etc . ¿En esos casos funciona igual ? O el adjudicatario si debería hacerse cargo de algunas de esas cargas ?

  35. Jotaerre

    Hola de nuevo, Edu, si se ejecuta la hipoteca no aparecerá una anotación de embargo (es sólo para ejecuciones ordinarias, en general), sino la nota de expedición de la certificación.
    En los otros casos que comentas, dependerá de cuál de las cargas se ejecute, de si las hipotecas del mismo banco conservan el rango (orden) de la anterior, etc… dependerá de cada supuesto.
    Saludos,

  36. Chloe

    Hola, en relación a la cuestión que plantee sobre los intereses de demora, me siguen exigiendo el pago, porque está aprobado en junta de vecinos y aparece en las acatas, que todo el que no efectúe el pago cuando toca, deberá pagar el recargo del 15%.
    En este caso estoy obligada?

    Muchas Gracias.

  37. Chloe

    Ya, si yo les dije lo que me comentó, pero me insisten de que si en junta se aprueba y lo dicen los estatutos se tiene que cumplir, y por eso quería asegurarme.

    Muchas Gracias.

    1. Págales solo las cuotas que te correspondan al año en curso y a los 3 años anteriores. Que te digan el número de cuenta y se lo ingresas ahí. Si no te lo quieren cobrar te vas a un notario y le explicas la situación y le dejas el dinero en depósito.

      Y diles tranquilamente que si te quieren demandar por la parte correspondiente a los intereses de demora que lo hagan y verán la leche que se dan en los tribunales.

      Tranquila que eso no te lo van a poder cobrar nunca. Ningún juzgado les daría nunca la razón en esas pretensiones. Te lo repito, tu no eres la deudora. Eso solo se lo podrían reclamar al deudor original y también lo perderían.

  38. Pablo

    Tengo una duda que quizás sea una tontería, pero no termino de aclararme. Veo una nota simple en la que como cargas vigentes aparece lo siguiente:

    “queda afecta por 4 años a la posible revisión por la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones”

    Y también

    “queda afecta por 4 años a la posible revisión por la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.

    ¿Qué significan exactamente estas “cargas”? GRACIAS.

    1. Hola Pablo. Eso significa que si quien hizo aquellas autoliquidaciones de impuestos se equivocó en los cálculos el propietario del inmueble tendrá que pagar la diferencia.

      1. Pablo

        Ya, pues el tema es importante. Porque la derivación tributaria que comentas del IBI puede ser una faena, pero más o menos puedes ponerte en lo peor. Igualmente pasa con las deudas de la Comunidad de Propietarios. Pero cómo voy a saber yo de qué cantidad podemos estar hablando en el caso de esos impuestos…. Conceptualmente, ¿es también un supuesto de derivación tributaria como el IBI? ¿Ambos son casos de afección fiscal?

          1. Pablo

            Algo en común sí tienen: si el anterior propietario no pagó alguna anualidad no prescrita de IBI, lo paga el adjudicatario; y si el anterior propietario no pagó bien el impuesto de sucesiones, lo paga el adjudicatario también….

  39. lidia

    hola buenos días,
    contacté contigo hace unos días y me resolviste mis dudas perfectamente.
    recurro a tí de nuevo. En este caso me dicen en el juzgado tras una adjudicación de inmueble en subasta en un concurso en liquidación, que no es posible acceder a la renuncia a la exención de IVA , la cual habíamos solicitado mediante escrito al juzgado.
    Esto es así? podemos hacer algo al respecto?
    gracias anticipadas por todo
    Lidia

    1. Pues esta vez no te voy a poder ayudar, Lidia, porque no tengo ni idea. Nunca me he enfrentado a algo así.

      Aunque sí, me suena de haber oído hablar sobre ello, pero no recuerdo si a favor o en contra.

      Y yo me pregunto… ¿es realmente necesaria la concurrencia del juzgado en algo así? ¿no podrías simplemente tratar en Hacienda sobre cómo tributar por IVA?

      Pero ya te digo, ni idea.

  40. David M

    Hola amigos, he adquirido una plaza de aparcamiento por adjudiación directa de la AEAT, todo se ha resuelto perfectamente, y ahora queda el tema de quedarse en paz con la comunidad. Me dicen que tiene una deuda con la comunidad de 400€ en cuotas mensuales, lo que serían unos ocho años atrasados… Según lo que he leído en este post ¿Sólo tendría que pagar lo que va de este año y los tres anteriores? Es decir, 42 meses a 3.87€, serían 162.50€. La direferencia es notable… No tendría problema en pagar los 400€ pues voy muy bien de margen pero no es plan de hacer el tonto…

    ¿Pero qué pasa con los cinco años anteriores? ¿Quién paga eso ahora? ¿Pagando el curso actual y los tres anteriores podría vender?

    Gracias a todos

    David M

  41. David

    Buenos días.
    A ver si me pueden ayudar.
    Estoy pendiente del resultado de una subasta judicial de Acciones de empresa.

    Todo viene porque una empresa dejo de pagar a sus empleados, estos demandaron y tras años y vistas… embargaron las acciones de esa empresa.

    Pues bien, esta empresa vendio gran parte de esas acciones a un tercero con fecha posterior a la fecha de embargo.
    esto a salido ahora en la subasta y los empleados de la empresa que demandaron no saben que pasara ahora….

    Habra juicio para ver que pasa con esas acciones, podrias aclararme bajo tu punto de vista que podría pasar???

    Gracias y Saludos.,

    1. Supongo… y digo supongo, que no pasará nada. Siempre, claro está que el embargo estuviera hecho en condiciones.

      Alguien asistirá a la subasta y se adjudicará esas acciones y a partir del Decreto de Adjudicación las acciones serán suyas.

      Y el tercero a su casa con el rabo entre las piernas.

      1. David

        Gracias por tu respuesta.
        La subasta ya se produjo y fue donde se descubrió que habían vendido acciones a un tercero con fecha posterior al embargo. Por lo que habrá un juicio para ver que ocurre con las acciones y ese tercero.

        Entiendo por tu respuesta que el juez anulara esa venta de acciones y habrá nueva subasta ???

        Gracias por la aclaracion.

        1. Si por nuevo juicio te refieres a que va a haber un nuevo procedimiento judicial, lo cierto es que no lo creo. Ahora, probablemente sí haya una vista oral en la que el tercero (hombre de paja) intente acreditar su compra de acciones.

          Y no lo se… aunque el asunto apesta, ya es sabido que a veces los jueces se dejan engañar.

          En cuanto a que haya una nueva subasta, me extraña porque si ya hubo una subasta de esas acciones y las mismas se adjudicaron, no veo por qué van los adjudicatarios a renunciar a su derecho.

          Pero bueno, cada procedimiento es un mundo aparte y tampoco quiero profundizar mucho.

          1. David

            Perdona mi torpeza, no entiendo casi nada de esto y no me he explicado bien.

            Intento, a ver si me explico.

            Después de que los empleados denunciaran y tras años de vistas y juicios, el juez embargo bienes a la empresa y se levanto acta notarial de subasta. (no se si es ese el termino exactamente)

            No hay adjudicatarios de esas acciones en subasta, porque en la subasta fue donde se vio que las acciones habían sido vendidas a un tercero con fecha posterior al embargo. Por lo que No se adjudicaron y todo fue aplazado a nueva vista oral o juicio (no se muy bien).

            Ahora bien, mi duda es, el juez podria otorgar las acciones a ese tercero, alegando ese que desconocia del embargo???

            Podría pasar que los empleados de la empresa que no fueron pagados y que están reclamando y esperando cobrar lo debido, se quedaran sin nada??? ( me afecta porque soy uno de los empleados que esta reclamando)

            Gracias nuevamente ….

  42. LEO LOMANTO

    Hola, tengo una duda que no he logrado resolver por mas que he leído y buscado información.
    Estoy a punto de comprar un chalet, quien me lo vende es una empresa que lo ha comprado a Bankia (quien lo tiene en propiedad desde 2011) en julio de 2015 y ahora yo estoy interesado en comprarlo a esta empresa. He solicitado una nota simple hace una semana y dice que no tiene cargas, sin embargo, he ido al ayuntamiento y al parecer si tiene deuda con el ayuntamiento muy alta que puede ser por el PAI realizado en años anteriores, ibi y no se que cosas mas, no lo puedo saber porque por la LOPD no me pueden especificar nada sin autorización del propietario, y para el ayto. el propietario sigue siendo el original (no el nuevo y nunca ha sido bankia) porque Bankia no ha cambiado la titularidad en catastro. Le he solicitado al nuevo propietario un certificado de deuda del ayuntamiento, pero me ha dicho que eso era solo para comunidades de vecinos, sin embargo se lo he exigido porque allí me han dicho que si existe, estoy a la espera que me lo entregue. He leído que las viviendas o terrenos en estas situaciones son “garantía responsable” y no el propietario. Ahora las dudas:

    ¿si esto es un carga que tiene la vivienda con el ayuntamiento, estoy obligado a pagar dicha deuda aun cuando a la hora de la venta y pesar que la deuda puede ser superior 5 años no aparece en el registro o en la nota simple?

    ¿El actual propietario se podría lavar las manos diciendo que la deuda es de Bankia y Bankia hacer lo mismo diciendo que la deuda es del anterior propietario y si este no tuviese dinero tendría que pagarlo yo por haberme quedado con el inmueble?
    ¿si la deuda del PAI no es un carga quien debe pagarla El propietario desahuciado, Bankia, el actual propietario o el que se lo quede, osea yo?

    ¿es posible que se subaste una vivienda y quede registrada a nombre del antiguo propietario y no del banco durante 5 años y que luego el banco la venda tal cual sin pagar ningún recibo o carga pendiente con el ayuntamiento como los del IBI o cuotas de urbanización por ejemplo?

    ¿que me aconsejáis en esta situación?

    De antemano, mil gracias por vuestra ayuda.

    1. Sí, Leo, todo lo que nos cuentas no solo es posible sino que, además, es muy habitual.

      ¿Mi consejo? Que si a pesar de las deudas (que no son cargas porque no están registradas) el precio te resulta interesante, que compres. Y si te resulta caro, que no compres. Perdón por la obviedad.

      1. LEO LOMANTO

        Hola Tristan, muchas gracias por responder tan pronto, en realidad las cargas son muy altas, me resultan muy caras, pienso pedirle al propietario actual que resuelva esas deudas o no podría continuar con la compra. El problema es que he hecho un contrato arras con el comprador y si me quiero echar para atrás por esto, espero que no se niegue a devolverme el dinero de la señal argumentado que no es una carga si no una deuda o algo por el estilo.
        En serio no entiendo las figuras que participan en estos procesos, cuando uno va a hacer algo siempre esta el notario o registrador o juez o funcionario poniendo mil trabas para hacer cosas simples y luego te encuentras sorpresas como estas.
        A ver que resuelvo.

        Mil gracias nuevamente Tristán!

      2. Victor

        Cuando te refieres a deudas que no son cargas, que quieres decir que no estén inscritas y no consten en la nota simple?

  43. Javier

    Buenas Tristan, a ver si me aconsejas sobre esto por favor.
    Estoy interesado en adquirir un inmueble que sale a subasta por deudas varias, entre ellas la de la Comunidad de Vecinos ( que es la principal). El piso tiene una hipoteca (pero el impago de esta hipoteca no es la causa del embargo/subasta). Si me lo adjudico, ¿el Banco que tiene esa hipoteca me puede obligar a pagarle el importe íntegro de la deuda, unos 100.000 euros? o por el contrario puedo seguir pagando las cuotas de esa hipoteca -que continuará teniendo como titular al antiguo dueño del piso-.
    No se si me habré explicado bien, en cualquier caso muchas gracias y recibe un cordial saludo.

    1. Efectivamente, Javier, al cambiar el titular el banco puede dar el crédito por vencido y exigir la devolución inmediata del préstamo. O no, según le interese. También puede pedirte que te subrogues en el crédito, pero seguramente le cambiará las condiciones. para peor, claro.

      1. Javier

        Muchas gracias por la pronta respuesta Tristan, y perdoname si te pido una aclaración.
        Comentas que el Banco me puede pedir el importe total al cambiar el titular pero… el titular del crédito hipotecario no cambia, no? Lo único que cambiará será el titular de la vivienda. Si yo sigo haciendo frente a los pagos de los recibos de la hipoteca, el banco no me podría exigir nada, o si?
        Agardezco tus consejos, recibe de nuevo un saludo.

        1. Efectivamente, Javier, si el banco no se entera de que ha habido un cambio de titular y si el anterior propietario no se lo comunica… podrás seguir pagando los recibos sin que nada cambie.

          1. Jomes

            Bueno, y si se entera tampoco pasaría nada, ¿no?

            La clave estará en si ese préstamo garantizado por la hipoteca se está pagando o no. Porque mientras el préstamo se pague religiosamente (bien por el deudor, bien por un tercero) el banco no puede imponer el vencimiento anticipado.

            ¿O se me escapa algo….? Saludos.

  44. Se te escapa que solo por haber habido cambio de propietario del piso el banco ya tiene derecho de dar el crédito por vencido. Solo si quiere.

        1. Jomes

          Si no estoy equivocado, ese tipo de cláusula puede considerarse abusiva por aplicación de la jurisprudencia del TJUE. Por tanto, es posible que sea nula de pleno derecho.

          1. Jotaerre

            A mí no me consta que ésa sea de las cláusulas abusivas (quién sea el propietario es básico para conceder una hipoteca).

  45. xeretin

    una vez adjudicada una subasta por “adjudicación directa” ¿cual es el plazo para pago del resto?
    Entiendo que el deposito entregado ya hace pago?

    Gracias

  46. Roberto

    Hola Tristan, llevo meses leyengo tu blog, que x cierto me parece buenisimo y me asalta una duda y/o oportunidad.
    Se vende plaza garaje, el ejecutante acreedor de una deuda (el hijo fue avalado por el padre en un alquiler y el propietario del local quiere cobrar) cede el remate a un tercero por importe de 11000 euros, en la diligencia de ordenacion se tiene solicitada la adjudicacion por el 50% valor tasacion que asciende a 9.125 euros y que tiene 20 dias para ceder el remate a un tercero aportando justificante pago del remate.

    En la nota simple aparce como cargas propias un embargo sobre la totalidad de esta finca a favor del ejecutante, persona fisica, para responder de 14.825 euros de principal y 3800 de intereses. La finca esta en ganaciales participacion 100% en pleno dominio
    La AFECCION del impuesto sobre trasnmisiones patrimoniales y actos juridicos deriva de auqoñiquidacion
    Mi pregunta es, al aceptar el remate, como el importe del remate no cubre la deuda, esa parte de la deuda no pagada seria abonada por el deduor? o seria una carga que llevaria la finca y debria pagar quien finalmente se hace cargo del remate. El motivo del embargo y posterior subasta es la esa deuda 18.625 euros.
    Gracias de antemano por la atencion recibida.
    Salud2.

    1. Hola Roberto. El adjudicatario paga lo que haya ofrecido en la subasta y nada más. La parte de deuda que se quede sin cobrar es cosa entre el deudor y el acreedor. El adjudicatario no tiene nada que ver con eso.

  47. lola

    Buenas tardes , mi nombre es Lola y me gustaría ver si me podéis solucionar una duda , quiero comprar parte de una cochera que esta justamente debajo de mi vivienda , esta cochera se subastara y dice en el anunciado , La propuesta de subasta se realiza al 50% , se hace constar que el importe de la carga corresponde al 50% y que si se adjudica puede quedar subsistente en su totalidad , me gustaría a ver si me podéis aclarar esa palabra de subsistente , y de antemano os doy las gracias por vuestra información

    1. Hola Lola. No estoy muy seguro respecto al enunciado de tu pregunta, pero respecto a la palabra subsistente, quiere decir que permanecerá vigente, es decir, que el adjudicatario deberá pagarla en el futuro.

  48. lola

    Perdóneme Sr Tristán , no lo tengo muy claro , ¿que quiere decir que tengo que pagar la totalidad de la carga del 50% ?pues el resto le pertenece a otra persona

    1. Ni idea, Lola, no he entendido tu pregunta. Me he limitado a decirte que la palabra subsistente, en este entorno, significa que permanece vigente. Carga subsistente quiere decir carga que permanece, que no se borra, que subsiste.

      De tu primera pregunta, o la reformulas de manera que incluso un campesino como yo pueda entenderla o no podré responderla.

  49. Ekeba

    Me surge una duda sobre un caso real que tengo. Existe una hipoteca sobre una vivienda y su plaza de garaje (dos fincas registrales diferentes) y otra hipoteca posterior solo sobre la vivienda. Se impagan ambos y el banco presentó demanda por impago respecto de esa segunda hipoteca (que no incluía la plaza de garaje) y se adjudicó en subasta el remate de la vivienda que cedió a un tercero. Mi pregunta es: Qué pasa con esa primera hipoteca? El tercero dice que al haberse subrogado en ella y que como dicha hipoteca comprendía la plaza de garaje, ahora pretende que se le pague por ella, porque entiende que ha realizado un pago por tercero del 1893CC. ¿Es esto posible?

    1. Sí, claro que es posible, pero tu puedes y debes pelear. No te voy a decir cómo, pero te sugiero que busques un buen abogado. ¿Te podría sugerir a Jotaerre, que se mueve por este blog y por el de Rankia y que es un As en estas lides?

  50. Civis

    En caso de que haya posterior a la hipoteca que se ejecuta una ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA, ¿también esta última se considera que es carga posterior y se cancela? Saludos.

    1. Esa es una anotación preventiva que hay que leer con mucha atención y, quizás, incluso ir al juzgado a estudiar el expediente al que se refiere.

      No hay que desestimarla así como así

  51. ANGEL

    He adquirido un local en subasta y lo he inscrito en el Registro de la propiedad. A los dos meses recibí una llamada de una persona que aseguraba ser la propietaria del local. He investigado y resulta que el local no pertenecía a la persona que se le había embargado, que por error aparecía erróneamente inscrito a su favor. Quisiera saber si puedo perder el local si el verdadero propietario la reclama.
    gracias

    1. Estás en un lío muy gordo y sí, puedes perder el local si a partir de ahora no haces las cosas bien.

      Y un consuelo, el otro, el expropietario a quien le han embargado y subastado la propiedad sin comerlo ni beberlo, ese está en mucha peor situación que tu.

      1. ANGEL

        Gracias por su respuesta.
        Me podría decir que podría alegar para no perder el local y que ley o artículo tengo que mirar para profundizar más en el tema.
        MUCHAS GRACIAS

  52. ANGEL

    Hola de nuevo, a que se refiere cuando dice que el expropietario está en peor situación que yo.
    Gracias de nuevo

    1. Ufff, lo lamento de verdad, pero tendría que buscarlo y lo cierto es que no dispongo de tiempo más que para responder las cuestiones para las que no necesito buscar info. Lo que si te digo es que te lo tomes en serio o lo máximo que conseguirás es que te devuelvan el dinero dentro de tres o cuatro años.

      Y por tomártelo en serio me refiero a contratar a un buen abogado especialista en estas lides.

      Mi recomendación: Jotaerre

  53. Jotaerre

    Buenos días por alusiones, necesitaría conocer más detalles y posiblemente estudiar documentación.
    Saludos,

  54. Sandra

    Hola mi consulta es si cuando te adjudicar un bien en subasta a buen precio si haciendo luego puede hacerte pagar más impuestos.pq consideran que el valor es mayor de por lo que te la has adjudicado. Yo vivo en catalunya

    Gracias

    1. No, Sandra el ITP se paga sobre el precio de adjudicación, excepto si hay cargas preferentes, en cuyo caso en algunas comunidades autónomas obligan a sumarles a ese precio.

  55. Sandra

    Perdona mi ignorancia, pero que sería una carga preferente? En mi caso solo hay una hipoteca de banco y otra posterior del mismo banco que es una refinanciacion. Muchas gracias. Decirte que me parece muy interesante tu blog

  56. Jotaerre

    Buenos días, Sandra, si lo que se ejecuta es precisamente esa hipoteca, no es una carga preferente, solo lo sería si la subasta fuera por una carga (hipoteca, embargo) posterior.
    En este segundo caso, al menos en Barcelona, la Audiencia tiene claro que se suma la carga anterior a efectos del ITP.
    Saludos,

  57. Sandra

    Una duda, puede ser que haya leído que si el propietario de la finca debe al ayuntamiento pero este no ha puesto carga en la finca iguakmente puede reclamar al juzgado lo que le deben y ser el primero en Cobrar?

  58. Alguien

    Entonces les voy a avisar para que cobren lo quise debe y no me.lo reclamen a mi. O esto me perjudica a mi de alguna manera que soy la que me lo he adjudicado

  59. Alguien

    Me dicen en el juzgado que si no hay sobrante no se puede… Me la quede por menos del 70% es así? Gracias por adelantado

  60. Pablo

    Una duda sobre el reparto del sobrante entre los acreedores posteriores:

    Si una carga posterior es una hipoteca que se está pagando regularmente, ¿el sobrante se entrega al deudor? ¿Esa hipoteca se cancela y el banco no tiene derecho a quedarse con el sobrante?

      1. Pablo

        Vale. Pero a ver si explico lo que quiero decir:

        Se impaga la hipoteca A y se subasta un inmueble que tiene, además, una hipoteca B que se está pagando religiosamente. Es decir, se ejecuta la hipoteca A pero no la B.

        Imaginemos que la deuda por la hipoteca A es de 100.000 euros y se obtienen 150.000 euros. ¿El sobrante de 50.000 euros se entrega al banco de la hipoteca B aunque esta se esté pagando sin incidencias?

        No saco nada. Simplemente, preguntaba si reciben el mismo tratamiento los acreedores posteriores estuviese impagado su crédito o no.

  61. Alguien

    Perdona esta respuesta es para mi? Dobde puedo encontrar algo oficial que diga que el ayuntamiento pueda reclamar aunque jo haya sobrante? Alguna ley o normativa? Es para llevarla al juzgadi porque a veces no están por colaborar mucho… Gracias

  62. wallace

    Buenos dias Tristan, estoy detras de una subasta de un inmueble con 2 hipotecas de la misma entidad (no tiene mas cargas).
    Se va a subastar por la 1ª hipoteca (del año 2000, aunque posteriormente ha sido novada, ampliada y cancelada parcialmente en distintas fechas) con un valor de subasta de 120.000 €.
    La 2ª hipoteca fue constituida en el 2.007 y tambien ha sido novada, ampliada y cancelada parcialmente en distintas fechas. El valor de subasta de esta 2ª hipoteca es de 200.000 €.
    La duda que tengo es que las 2 tienen certificaciones de cargas expedidas, aunque la de la 2ª hipoteca es anterior (10/09/2014) a la certificacion de cargas de la 1ª (31/10/2014) que es la que se va a ejecutar.
    ¿Influye esto en algo si me adjudico la vivienda?, es decir, ¿por ser la certificacion de cargas de la 2ª hipoteca anterior a la de la 1ª me tengo que hacer cargo tambien de la 2ª hipoteca? ¿o lo unico que se tiene en cuenta es la fecha de inscripcion de la carga, por lo que en este caso al adjudicarmela el registro cancelaria la 2ª hipoteca, independientemente de cuando hubieran expedido la certificacion de cargas?
    Espero haberme explicado con suficiente claridad
    Muchas gracias por tu tiempo y un saludo

  63. Javier

    Hola de nuevo Tristan;
    Tengo otra duda que me suge tras leer en un artículo de subastas lo siguiente sobre la forma de pago y el plazo para abonar la cantidad total del dinero al ganar una subasta: Que en algunas subastas judiciales “se autoriza la constitución de hipoteca para pagar el resto del precio”.

    ¿Esto es cierto? Yo pensaba que se tenia que pagar todo en efectivo en un plazo de unos 20 días…

    Muchas gracias como siempre por tu trabajo y ayuda.

    1. No pierdas ni un minuto en valorar esa posibilidad porque te aseguro que no es posible, ningún banco la contempla en serio hoy en día.

  64. Alguien

    Hola Tristan. Tengo.una duda. Que pasa si la casa está ocupada? Tengo muchas dudas respecto a las subastas. Hay alguna manera de ponerme en contacto contigo para hablar tranquilamente, aunque sea pagando?

    Gracias

  65. Olga

    Gracias Tristan, entonces si la nueva carga de hacienda es de 25.000,00€ y me adjudico la vivienda tendría que pagarlo entero? Aunque la valoración de su octava parte sólo valga 8.000,00€?gracias por tu rápida contestación,

      1. Olga

        Gracias por tu ayuda.!!
        Veo que es complicado deshacernos del piso sin pagar la deuda del “señor” …

        1. Civis

          Si 1/8 parte del inmueble vale unos 8.000 € y sobre esa 1/8 parte, y solo sobre esa parte, recae un embargo de 25.000 € de la AEAT, yo no pagaría tan rápidamente esa deuda.

          Contrata uno de los servicios de pago de Tristán, porque probablemente te pueda sugerir estrategias interesantes.

  66. xavier

    Hola Tristán, he estado leyendo atentamente y me he quedado con alguna duda. Según entiendo el ibi debe pagarlo el adjudicatario del año en curso y los cuatro anteriores, aun así te cuento mi caso:

    -soy propietario de un apartamento que sale a subasta en setiembre de 2014, subasta que gana caixabank.
    -decreto de aprobación de remate y adjudicación con fecha de febrero de 2015 a favor de buildingcenter( supongo que pertenece a caixabank).
    -el ayuntamiento me reclama a mi el ibi de 2015 y no quiere atender a razones porque, según ellos, la adjudicación se formalizo en 2015 y yo era el propietario según el registro de la propiedad el 1 de enero de 2015.

    De verdad puede el ayuntamiento embargarme el importe del ibi aun cuando el piso ya estaba subastado a favor de caixabank?

    gracias

    1. Por lo que veo, el piso era tuyo y el ayuntamiento te reclama a ti el IBI aunque ya se haya subastado y adjudicado a nombre de CaixaBank, o de quien sea, que para este caso da lo mismo. El caso es que a todos los efectos legales, la única fecha que importa es la del decreto de adjudicación, que en este caso es de febrero de 2015.

      Por otro lado el ayuntamiento tiene razón porque el obligado al pago del IBI es quien sea el titular registral el 1 de enero, que n este caso eres tu.

      Y, dependiendo de la agilidad del juzgado y del registro de la propiedad, si el próximo 1 de enero todavía sigues siendo tu el titular registral, vete preparando para que también en 2016 te cobren el IBI.

  67. DIANA

    Buenos días, Tristán. Te agradecería que me aclarases una cuestión que no logro que en ningún ayuntamiento me dejen del todo claro. Si ejecuto una hipoteca sobre un bien inmueble con recibos pendientes de IBI, como ejecutante, ¿he de responder de las deudas al Ayuntamiento del presente año y del anterior o de los IBI de los 4 años no prescritos con carácter subsidirario?. Te agradecería que , si te es posible, indicases la reseña legal en la que se recoge la respuesta pues he llamado a varios ayuntamientos para realizar la consulta y no ha habido respuesta unánime. Muchas gracias por compartir tus conocimientos que, por lo que he visto, son muy amplios. Un saludo.

    1. Diana, ejecutar una hipoteca no te convierte en propietaria ni, por tanto, en responsable de pagar los tributos de la propiedad. Eso nacerá si finalmente te adjudicas el bien en la subasta y no antes. Pero no puedo indicar ninguna reseña legal porque tendría que buscarla y no tengo tiempo. Pero vamos, que me parece bastante evidente.

      Esos ayuntamientos a los que has consultado no te han sabido responder, sencillamente porque jamás se les habría pasado por la cabeza semejante ocurrencia.

      1. DIANA

        Buenas tardes Tristan. Antes de nada agradecerte tu pronta respuesta. Por otro lado, en el caso de que siendo ejecutante se me adjudicase el bien, y por tanto, la propiedad me fuese otorgada, la obligación de pago del IBI sería por el año en curso y el anterior o los 4 años no prescritos? La duda me surge porque me habían comentado que en caso de ser ejecutante-adjudicatario sólo te podrían reclamar el año en curso y el inmediatamente anterior, pero no me habían hablado de la posibilidad de exigir la administración los 4 años anteriores por subrogación. Quedo a la espera de tus comentarios. Muchas gracias.

        1. Tonigs

          Si eres de Cataluña anteriormente era como dices (en curso + 1) pero hace unos meses pasó a ser año en curso más cuatro si no recuerdo mal

          1. DIANA

            Buenos días Tristan. El bien al que me refiero está en la Comunidad de Madrid. ¿Me puedes confirmar que es sólo un 1 año más el anterior? Gracias.

          2. Al contrario, Diana, te confirmo lo que ya has leído en el contenido del post. Te pueden reclamar todos los recibos de IBI que no estén prescritos.

  68. Civis

    Una aclaración, por favor, sobre tu comentario de que “te pueden reclamar todos los recibos de IBI que no estén prescritos”.

    Tendemos a asociar la deuda con los últimos 4 años, pero imagino que la prescripción puede haberse interrumpido y estaríamos hablando de mucho más tiempo.

    ¿Es así? Gracias.

  69. mfmelo

    Veo por los comentarios y consultas que la gente está muy preocupada por el tema de los IBI. Cada año compro un promedio de unas 15 fincas, casi todas en subastas públicas, por lo que son muchas las compradas en un montón de años y nunca he pagado los IBIS que no han estado a mi nombre o el de mis sociedades; ni de un año, ni de dos y mucho menos de 4 años atrasados; es imple si el impuesto de la índole que sea, consumo de cualquier tipo(electricidad, agua, gas, teléfono, etc) no lo he generado yo y por tanto ha estado facturándosele al antiguo propietario, mi inquilino, etc, no los pago, ya que nunca, como bien dice Tristán, me los han reclamado. Si compro el inmueble sin que su procedencia sea de subasta pública, pues también se tiene que hacer responsable el que vende en las escrituras notarial.
    Respecto a los IBIS y el llamado IVTM o sellito que hay que pagar por los vehículos, según la ley los ha de pagar el que sea propietario el día uno de enero hasta el día 31 de diciembre. A veces he vendido algo el día 10 de enero, pero el contrato de arras lo habíamos hecho el 20 de noviembre, pues he tenido que pagar yo el Impuesto del año en que se ha vendido. Otras veces me han aprobado decreto de adjudicación el día 20 de diciembre y la reclamación de la CP. han sido todo el año en curso y los 3 años anteriores.
    Suele ocurrir que cuando el inmueble sale a subasta pública, tiene una carga posterior inscrita a favor del ayuntamiento por concepto de los IBIS atrasados y como es preceptivo esta carga desaparece al presentar el mandamiento de cancelación y al ayuntamiento no se le debe nada.
    RECIBO QUE NO ESTÉ PUESTO A MI NOMBRE NO LO PAGO, y el inmueble que compro y vendó tampoco.
    Saludos cordiales.

    1. Juan Carlos II

      Hola Civis, como lo haces para vender..? Al vender en notaria tendras que presentar el Certificado de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de pago y el ultimo recibo de IBI..

      Gracias de antemano !

      1. tonigs

        Siempre que el comprador lo acepte, se puede vender sin ese certificado y el recibo del IBI. Al menos yo he comprado en el último año 3 fincas así y ningún notario me ha puesto pegas.

        1. Juan Carlos II

          Hola Tonigs, dices que has “comprado o vendido” ? El notario advierte al comprador y puede asustar al comprador.. Si el comprador consiente no hay problema, pero no es lo normal si va asesorado. A veces los notarios son muy reiterativos con este asunto.

  70. Yolanda

    Una pregunta a vosotros expertos; en una subasta es posible que uno de los propietarios del imbueble subastado (25%) el cual no tenia cargas haya hipotecado su parte entre la fecha del certificado de Cargas y la fecha de la subasta? Que pasa en estos casos.

    Muchas Gracias
    Yolanda

    1. Lo que tu ya sabes, que os la han metido pero bien…

      Esa subasta está muerta. Si seguís adelante comprará ese listillo por dos euros porque es el único que sabe que la hipoteca es falsa, que la deuda no existe.

  71. Yolanda

    La subasta ya se cerró hace 4 años yo me adjudique el remate pq nadia sabia de eTa hipoteca. No contaba en el certificado. Desde entonces todo ha estado tranquilo hasta ahora q la he puesto en manos de una inmolaría para venderla y ha salido a la luz esta hipoteca. Q puedo hacer, q me aconsejas?

    1. jooodeeer, que canallada.

      Te voy a decir lo que yo haría inmediatamente: contratar a un buen abogado y presentar batalla inmediatamente. Por aquí se mueve Jotaerre que es un lince y está muy especializado en estos mismos asuntos.

      Que sepas que esa es una hipoteca fraudulenta. Es decir, que no representa un verdadero préstamo de dinero entre el acreedor y el deudor sino que se hizo antes de la subasta para asustar a los postores y para que si aún así llegaba uno y se llevaba la subasta, luego reclamarle la cantidad y arruinarle.

      Además seguro que los intereses de demora son usurarios y las costas judiciales abusivas.

      Con lo que tienes puedes meterle al tipo en un buen lío.

      No te digo que lo puedas o sepas demostrar fehacientemente, pero a lo mejor sí lo suficiente para acojonarle y que no te reclame la cantidad.

      Pero tienes que golpear ya y hacerlo por lo penal, que le va a acojonar de verdad.

    2. Pablo

      Hola, Yolanda.

      Tienes que solicitar urgentemente opinión a un profesional especializado en estos temas. Lógicamente, pasándole toda la documentación para que te pueda hacer una valoración de cuál es tu situación. No es suficiente con plantear el tema de forma genérica en el foro.

      Como visitante habitual de esta web (con algún pequeño conocimiento teórico, porque soy licenciado en Derecho), me permito hacerte la misma recomendación. No se me ocurre mejor opción que la de que contactes con Jotaerre en privado y le plantees tu caso con todo detalle, a fin de que te diga qué opciones tienes y cuál puede ser la mejor estrategia.

      Estoy seguro de que sus honorarios por esa consulta serán la mejor inversión en la defensa de tus intereses.

      Mucha suerte.

      1. Jotaerre

        Gracias por vuestras amables palabras, y por mencionar que las consultas específicas fuera del foro (donde son más generales) devengan honorarios, porque a mí también me salpica el problema de los que se extrañan de que sea así.
        Saludos,

        1. Yolanda

          Hola Jotaerre,

          En realidad tenemos ya un abogado q se esta poniendo manos a la obra pero quizas una segunda opinion podria ayudar. Cuanto cuesta una consulta de sete tipo?

          Gracias

          1. Jotaerre

            Gracias, Yolanda, confía en el compañero si aún lo está estudiando.
            Si insistes, en Rankia me puedes enviar un privado, o pedirle a Tristán mi correo.
            Saludos,

  72. Marta

    Hola en una subasta me adjudique una finca por debajo del 70 %, total que el popietario podía hacer mejora; no la hizo, luego el Banco podía pujar por encima del 70 que tampoco lo hizo, ahora parecía que se acababa ya todo y sería firme mi adjudicación y resulta que ahora tienen que mirar si había cláusulas abusivas, y en el juzgado me han dicho que si el juez dictamina que si la subasta puede declararse nula. Esto es así?

    1. Pues en realidad no, Marta, pero en la súper realidad el juzgado puede hacer lo que le salga de ahí.

      Aunque lo que yo creo es que esto que comentas es simplemente un último intento (de fogueo) por parte de los demandados. Así que no te preocupes. O sí.

  73. Marta

    Que quieres decir con lo de fogueo? Según me han dicho lo miran pq hay jurisprudencia y se van a revisar a partir de ahora todas las subastas…

  74. Robert

    Buenas tardes Tristán,

    Muchas gracias por tu generosidad.
    Y esto no lo apreciaba yo, hasta que un día haciendo una entrevista de trabajo, y siendo yo el entrevistador, el candidato me dijo: “Lo que más aprecio por encima del sueldo, es la formación que me va a dar, siendo una referencia en el sector. Porque hoy en día nadie enseña nada gratis”
    Trabajo conmigo dos años, y ahora trabaja por su cuenta.
    Aprendí más que nunca a dar valor, a las personas que nos enseñan tanto, y por tan poco a cambio.

    Dicho lo cual,
    Soy neofito en estos temas, y mis preguntas serán de Perogrullo, pero ahí van:
    – 1.De una subasta de una administración concursal, donde el bien tiene una hipoteca de 300.000 €, se subasta por 200.000 €, y pujo y remato en 150.000 € (por hacer números redondos)
    Cuando se refieren a que me hago cargo de los gastos del registro de cancelación, estos gastos son tal y cómo los conocemos en el sector bancario (por ejemplo el 1% de comisión sobre el capital restante), o del resto de hipoteca pendiente (otros 150.000 €)?
    -2.Por otro lado, si en la nota simple actualizada, no figura ninguna hipoteca, o ya está amortizada. Hay posibilidad de que exista igualmente alguna hipoteca?
    (Todos sabemos lo de los dos meses que tarda el registro en inscribir…)

    Mil gracias de nuevo por tu generosidad

    1. Hola Robert. Muchas gracias por tus amables palabras, que siempre son muy de agradecer.

      Por los gastos de registro de cancelación se refieren a lo que te va a cobrar el registro de la propiedad por cancelar la carga por la que la propiedad salió a subasta y todas las cargas posteriores. Puede ser un pico gordo, pero nadie te va a hacer pagar el resto de la deuda, la cual se quedará sin cobrar.

      Y no, a la segunda pregunta. Aunque tardaran dois años y entraran nuevos embargos e hipotecas, al final todo lo que entrase quedaría cancelado.

  75. Marta

    Pues hoy he estado en el juzgado y sobre lo que comente ayer de las cláusulas.abusivas, se van a revisar todas las que no estén ya finalizadas,incluso con retroactividad en las que estén en marcha. No es el.propietario que lo ha pedido…una dificultad más en las subastas…

    1. Jotaerre

      Hola, Marta, pues no te extrañe; probablemente, es consecuencia de las últimas decisiones del TJCE: primero obligaron a cambiar la LEC para que pudiera alegarse la abusividad, luego para que el ejecutado pudiera recurrir la desestimación (el PP, voz de su amo, sólo lo permitía al ejecutante), pero en el plazo de 1 mes desde que salió en el BOE, y recientemente considerando que no podía otorgarse ese plazo así, sin la notificación personal… otro primor de reforma legislativa, vaya.
      Así que, ante las nulidades que puedan plantearse en tropel, el Juez puede (de hecho, debe, en los procesos nuevos) revisar de oficio esas cláusulas.
      Pero la mayoría no conducirán al sobreseimiento de la ejecución, sino a adaptar los cálculos de intereses, costas, etc… como hasta ahora.
      Saludos,

  76. Marta

    Pues jotaerre han salido que hay cláusulas.abusivqs, y desde el juzgado nos dicen que tiene que ir a la audiencia provincial y que esto será muy largo, incluso años. Es así? Porque nadan la opción de poder pedir la devolución del deposito..

    1. Jotaerre

      Hola, Marta, si lo dice el Juzgado, es así, pero lo de largo depende de cada Audiencia.
      Sólo te queda esperar, o desistir y pedir la devolución.
      Saludos,

  77. Marta

    Pues ahora es así tengo ya el auto con la resolución por clausula abusiva, y el juez pide el sobreseimiento del procedimiento. El propietario no ha tenido nada que ver. Ahora serán así las subastas, a no ser que lo analicen antes de que se celebre la subasta que sería lo lógico para no perder el tiempo

  78. Jotaerre

    Hola, Marta, supongo que el Juez lo acuerda, no lo pide.
    ¿Entonces, quién recurre a la AP?
    Nos siguen faltando datos, en efecto.
    Saludos,

  79. Marta

    El juez lo pide y lo va a recurrir el banco. He hablado con los abogados del banco y están tan extrañados como estamos todos…

  80. Civis

    A efectos de su cancelación o subsistencia, ¿los embargos administrativos de Hacienda tienen el mismo tratamiento que los embargos judiciales? Gracias.

    1. En términos generales sí, pero lo cierto es que las deudas con las haciendas locales pueden llegar a lo que se llama la “hipoteca legal tácita” de la que he tratado en el blog de Rankia. Busca en los enlaces del post y allí encontrarás materia sobre este particular.

      1. Civis

        Sí, he leído todo lo que has publicado sobre la “hipoteca legal tácita”.

        Entiendo que no es el caso aquí: se trata de un embargo administrativo de la Hacienda Estatal (AEAT) por varios cientos de miles de euros. Si este embargo es posterior a la hipoteca que se ejecuta, entonces sí se cancela como señalas, ¿verdad?

          1. Civis

            Gracias por la aclaración. Me atrevo a molestarte con otra cuestión, que aunque parece evidente prefiero contar con tu refrendo:

            Si no me equivoco, la prórroga de un embargo a los cuatro años no afecta a su preferencia.

            Es decir, la fecha original en la que se anotó en el Registro cuatro años antes sigue siendo la que hay que tener en cuenta para saber qué cargas son preferentes (las anteriores a esa fecha primera) y qué cargas se cancelarían (las posteriores a esa fecha original).

            ¿Estoy en lo cierto?

  81. Jotaerre

    Me temo que no, Tristán: si el transmitente es no residente, el adquirente es sujeto pasivo sustituto (art. 106.2 RDL 2/2004 de Haciendas Locales).
    Pero no puede discutirse el VCatastral alegando el precio de adjudicación, como sí en el ITP, porque la PValia no tiene nunca en cuenta el precio, sino que se calcula sobre la diferencia del VC del Suelo (no del total) actual respecto al de la anterior transmisión.
    Saludos,

    1. Si, eso es lo q dice, pero yo he comprado en subasta varias casas de extranjeros y hasta hoy nadie me ha molestado con eso. En fin…

  82. Manuel

    Buenas tardes Tristán. Estoy interesado en una vivienda que se ejecuta por la primera hipoteca. Esta después tiene una modificación y ampliación por la que también se ejecuta. Posterior a esto hay una segunda hipoteca de la misma entidad bancaria. El banco solo reclama la deuda que corresponde a la primera hipoteca, por la que se ejecuta la vivienda, mi pregunta es, la segunda hipoteca se cancelaría? Yo entiendo que todo lo posterior se cancela pero quería asegurarme porque al leer el final de tu post me he asustado un poco, donde dices “las condiciones resolutorias que pueden posponerse (o no) a las hipotecas posteriores, o mencionando las hipotecas con el mismo rango registral”.

    Agradezco tu contestación. Un saludo

    1. Si es posterior se cancelará.

      A menos que ambas hipotecas tengan el mismo rango, en cuyo caso la de detrás permanecerá inscrita sin cancelarse y habrá que pagarla.

      1. Manuel

        Disculpa mi ignorancia Tristán, pero como sé si tienen el mismo rango registral? Dispongo de 25 hojas de “nota simple”. Por la que se ejecuta es del año 1997 (la primera), ampliada y modificada en el 2004, y la segunda hipoteca del año 2011.
        El banco sólo reclama deuda de la primera.

        Gracias de nuevo.

        1. Manuel

          Me respondo a mi mismo. Pues viendo la nota simple veo que la ampliación del préstamo de 2004 tiene un vencimiento superior (2014) a la segunda hipoteca (constituida en 2011), por lo tanto esta primera hipoteca perdería el rango registral, así que me comería con patatas las segunda hipoteca. Creo que no me equivoco, me corrijan los expertos si no es así.

  83. Jotaerre

    No lo acabo de entender, pero, si dices que ejecuta la primera, se cancela la segunda, no se pierde rango por el hecho de ampliarla.

    1. Civis

      Hola. ¿Y qué ocurre cuando solo hay una hipoteca (inscripción 1ª), que es novada (por la inscripción 2ª)?

      Si la subasta sale por el tipo que aparece en la inscripción 2ª, ¿quiere decir que es como si existiesen 2 hipotecas y te trasgas la primera? ¿O solo hay una hipoteca, que queda cancelada?

      Gracias.

      1. Jotaerre

        Buenos días, Civis; lo que planteas es insólito, porque una hipoteca novada sigue siendo la misma hipoteca.
        Saludos,

        1. Civis

          Buenos días y gracias, Jotaerre.

          Quizás no entendí bien un comentario tuyo anterior, pero creí entenderlo en el sentido de que el banco podía optar por sacar a subasta la hipoteca original o la ampliación/modificación en el supuesto de que se hubiese ampliado/modificado.

          Debo seguir bastante liado con los rangos…..

          1. Jotaerre

            Hola de nuevo, Civis, en aquel caso había 2 hipotecas, estando la 1a ampliada tras la 2a.
            Si solo hay una, no hay problema de rangos ni de qué anotación se ejecuta.
            Saludos,

  84. Jotaerre

    Ya,lo he leído, y confirma lo que quería decir: lo que “pierde” rango es la modificación, no la hipoteca original.
    Además, en tu caso, es todo del mismo banco, así que se entiende que ha auto-consentido las modificaciones.
    Si lo que te extraña es que no ejecute la última y arriesgue su cancelación, es otra cuestión, y con gusto estudiaría el caso en privado (pero ya cobraría por ello).
    Saludos,

  85. Civis

    Buenas tardes.

    Viendo una subasta publicada me surge una duda:

    Se ejecuta la 2ª hipoteca, por lo que la 1ª hipoteca no se cancelaría tras la subasta. Ahora bien, ¿cómo puedo saber antes de la subasta qué cantidad queda pendiente de pago de esa primera hipoteca? Lo pregunto porque puede quedar pendiente 1 euro o puede estar pendiente toda la deuda, ¿no?

    En la certificación de cargas lo que aparece es la responsabilidad hipotecaria, es decir, la cantidad máxima por la que responde la finca, pero para valorar una operación sería fundamental saber cuál es la deuda real y actual de esa 1ª hipoteca.

    Y esa es la duda: ¿hay forma de saber eso?

      1. Civis

        Ja,ja,ja…. No sé si quieres decir que sí hay forma, pero la respuesta vale un millón, o que no hay forma fácil.

        Se me ocurre que yendo al banco de la primera hipoteca te pueden informar… o no.

        1. Tonigs

          En principio no hay forma, lo que puedes intentar, es hablar con el procurador del banco aunque dudo que te lo digan. Lo que se suele hacer es una regla de 3, si es una hipoteca a 30 años y el expediente empieza a los 10 años pues quedan por pagar más menos 2 terceras partes (siempre es a ojo).

          1. Civis

            Es un buen truco para una primera aproximación, pero imagino que debe haber otros más precisos para los avezados.

            Para los novatos como yo rige el 5º Mandamiento de la Ley de Tristán: “Si tienes cualquier duda, NO participes”.

  86. Jotaerre

    También es una aproximación útil pensar que la tasación de la 2a ya resta (o debería) la 1a, de forma que si el tipo de la 2a es 200.000 y la hipoteca 1a es 100.000, el valor era entonces de 300.000. Si lo tienes en cuenta al pujar por la 2a, todo lo que quede pendiente de la 1a inferior a 100.000 será bienvenido.
    PD: Si la tasación es de la burbuja, olvídate de lo que he dicho.
    Por otra parte, el LAJ debe haber preguntado el saldo de la 1a, y algunos lo restan al liquidar cargas aunque no conste registrada la minoración.
    Saludos,

    1. Civis

      En el caso que leía y me ha provocado la duda la subasta sale por el tipo de la hipoteca 2ª. Salvo que el préstamo de la hipoteca 1ª estuviese totalmente pagado, entiendo que el LAJ no ha hecho ninguna minoración ni averiguación.

      En fin, una vez más demasiadas cosas sin certeza…

      1. Jotaerre

        La averiguación tiene que haberla hecho, o intentado, pero luego puedes ver de todo: desde reflejar el saldo en la liquidación de cargas pero no restarlo por no constar inscrita la aminoración, a ni mencionarlo, o a restarlo porque así le consta al LAJ.
        Saludos,

    2. mfmelo

      Si es un hipotecario el LAJ no lo hace, simplemente pone el tipo tasado para subasta en escrituras.
      Si es un EJ TT JUD o NO JUD. lo piden, si no contestan lo descuentan todo.
      Siempre hay formas de saber, pero estar seguros al 100%, no es de subastas.
      Aqui en este mundo hay que basarse en la intuición y confiar en la “fuerza” sino no eres un Jeday y para serlo a veces tienes que actuar a ciegas, lo que en la práctica se traduce: jugártela, e invertir a ver si tienes suerte.
      Saludos.

      1. Jotaerre

        Hola de nuevo, mfmelo, lo cierto es que la aplicación o no del 657 LEC a las EJH no es un tema pacífico, depende de cada zona (véase Murcia, por ejemplo).
        Y tampoco qué descontará cada LAJ si le contestan: lo que le certifiquen o lo que conste en el RP como dice la LEC, si no se aminora allí.
        Saludos,

        1. mfmelo

          En la práctica diaria siempre vi lo siguiente: hipotecario, tiene el tipo para subasta ya prefijado cuando se firmó la escrituras (hace unos años, no siempre fue así, unos hipotecarios lo tenían puesto en las escrituras y otros había que hacer tasación) y lo que he visto siempre es que se pone esta cifra, que suele ser el doble de la cantidad dada y los LAJ no piden nunca como se encuentran estas hipotecas anteriores. Sin embargo en los EJTTJ y EJTNJ, están obligados por el artículo 666 de la LECiv., pero cuando he visto (en muchas ocasiones, pero muchas) que no las han descontado, como no puede ser de otra forma, se lo he comunicado al funcionario pertinente y se me ha puesto “muy impertinente” (siempre), al final lo que suelen hacer es suspender la subasta a la hora de celebrarse, en la práctica las entidades con cargas anteriores o preferentes lo que suelen hacer es no contestar al requerimiento judicial, que se repite varias veces, aunque parece que de un tiempo a esta parte se están cumpliendo estas comunicaciones.
          En la práctica diaria de la subasta los LAJ y el estado por ende, se lavan las manos con el artículo 668 de la LECiv.
          Tampoco se deberían sacar a subastas como se está haciendo actualmente, fincas con inscripciones muy diferentes, con números registrales propios e incluso en distintos RP, pero lo están haciendo y esto vulnera un montón de derechos que puedo enumerar, ya que me he dado con estos casos.
          Pero si la vulneración más palpable es dar derechos “positivos” a una de las partes, si das el derecho positivo, a otro le daras el negativo o el hacer leyes que tendrán carácter retroactivo, y es que se están metiendo a pilotos los que no tienen ni idea de lo que es un avión.
          Yo soy leguleyo, no soy jurista, pero en la práctica, estoy todos los días examinando leyes y veo continuamente como se vulneran las mismas por quienes tienen que aplicarlas y como he dicho muchas veces: si veo que no voy a conseguir nada, sólo quebraderos de cabeza y perdidas de tiempo, pues a otra cosa mariposa.
          Saludos.

          1. mfmelo

            Jotaerre, cuando digo, que se están sacando a subasta varias fincas, quiero decir en el mismo lote y poniendo un tipo para todas ellas, como si fueran fincas únicas, esto para los acreedores posteriores es un problemón, ya que en una finca puede haber un acreedor y en otra otro, con cantidades muy diversas y cuando hay un sobrante en la subasta, ¿como lo repartes?, si has hecho una subasta por todas en conjunto.
            Saludos.

  87. Andrés

    Buenas noches Tristán, estoy interesado en una subasta de un juzgado de lo mercantil de un concurso de acreedores, donde la vivienda tiene una hipoteca. La duda que me surge es que, independientemente de lo que puje, esa hipoteca me quedará como carga, ya que el banco no aparece como ejecutante.

    Saludos

  88. Andrés

    Un dato más, si en el auto que aprueba el plan de liquidación, en la parte dispositiva dice, todas las enajenaciones que se realicen en ejecución del presente plan supondrán necesariamente la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso (incluido la propia declaración del concurso).

    Entiendo que esa hipoteca, quedaría cancelada, y por tanto, si pujo dentro de los márgenes establecidos, la vivienda quedaría libre de cargas, no es así?

    Saludos

    1. Si la cosa es como dices, sí.

      Pero…

      ¿Por qué uso el condicional? Porque para opinar sobre estos asuntos tan delicados es imprescindible disponer de acceso directo a la documentación. Tus ojos no son los míos y si eres tu quien me dice lo que pone en el edicto sin darte cuenta ya estás filtrando la información.

      Como más vale prevenir que curar yo te diría que contrataras a un abogado o que te dirigieras al juzgado y le preguntaras al amable funcionario que si estás de suerte te querrá responder. también puedes preguntarle al administrador del concurso o, si le echas huevos, al secretario judicial.

      Todo menos arriesgarte a perder dinero.

      1. Andrés

        Muchas gracias, tanto por la aclaración como por la recomendación.

        Saludos

  89. Xavi

    Buenos días y muchas gracias de antemano.

    Te expongo mi caso: se trata de una nave industrial con hipoteca que a día de hoy se va pagando, la nave tienes cargas tanto de Hacienda como de SS inscritas en el registro de la propiedad con posterioridad a la del banco.
    Hacienda la ha sacado a subasta y han aceptado una oferta. Se que alguien ha intentado ir al banco para informarse de la situación, el banco debido al tema de la confidencialidad de datos no ha facilitado ninguna información.
    Mi pregunta es como funciona esta ahora, si yo sigo pagando la hipoteca, la persona que ha comprado la deuda que se tiene que poner en contacto con nosotros, tengo la obligación de vendérsela?

    Espero que me puedas ayudar y felicitarte otra vez por tu labor.

    1. Jejeje, qué cachondo.

      ¿Cómo vas a vender la nave si ya la ha comprado en la subasta (o adjudicación directa) de hacienda? Esa nave ya NO es tuya sino del adjudicatario.

      Siento decírtelo, Xavi, pero alguien te ha asesorado muy mal.

      1. Xavi

        Buenas otra vez,

        y que pasa con la hipoteca que esta a mi nombre, la que estoy pagando y que es la primera anotación que hay en el registro de la propiedad?
        Tengo que seguir pagándola aunque la nave no sea mía?
        La información que me habían dado tanto en el banco como en hacienda es que la persona que ha licitado por la deuda de hacienda también se tendrá que hacer cargo de la hipoteca, no?

    1. También lo he pensado, pero como dices, así se entendería aún menos. El problema es que en ocasiones estos asuntos les vienen tan grandes a los afectados que no acaban de entender el significado de los términos utilizados, de manera que tampoco los saben explicar a terceras personas. En fin, que la gente debería consultarle un poco más a los abogados y un poco menos a radio macuto.

  90. De pagar la hipoteca se hará cargo el nuevo propietario, sí, porque si no lo hace le subastarán la nave y perderá la propiedad. Pero debes saber que ese es un crédito del que el deudor y responsable seguirás siendo tu.

    1. Xavi

      Entonces esta persona lo que ha comprado es la deuda de hacienda y ahora tendrá que hacerse cargo de la hipoteca, no?
      Para hacerse cargo de la hipoteca como funciona? El banco los tratos los tiene conmigo… Si yo sigo pagando las cuotas?

      Espero puedas asesorarme, gracias!!!

      1. Me cuesta trabajo decir esto, pero lo cierto es que si yo estuviera en tu lugar hace tiempo que habría dejado de pagar las cuotas de la hipoteca. El nuevo propietario tarde o temprano te va a echar de ahí y no ganas nada pagando unas mensualidades que ya no te va a perjudicar en nada dejar de pagar.

  91. Maria

    Buenas ;
    No se si me pueden ayudar , en estos momentos por una deuda de impago de pensiones de mi ex marido ,El juez ha declarado embargar a mi favor por ese importe el piso que tenemos en aun en comun .Mi abogada me comenta que no sabe si me beneficiaria si se ejecuta esto , ya que saldria a subasta y pueden pujar por esa cantidad y que se queden con la otra mitad del piso otra persona ,la cual me puede obligar a subastar en un futuro ese piso si no se llega a un acuerdo en un momento dado. .
    Ella cree que lo mas seguro seria que esa subasta no vaya acabo.. y me adjudiquen entonces esa parte a mi ….. pero ese piso tiene una hipoteca de ambos , ( aunque solo me hago cargo yo de pagarla ) que pasaria en todos los casos???
    espero haberme explicado
    Muchas gracias.

    1. Tonigs

      Buenas tardes Maria,

      De que importes aproximados estamos hablando? Poca gente compra mitades indivisas y menos con una hipoteca anterior. Además supongo que tienes un derecho de uso de la vivienda registrado, no? Al entrar el embargo por detrás se tendría que respetar ese derecho de uso. En principio a no ser que sean cantidades muy ridiculas yo no me preocuparía, además sacarlo a subasta tarda y mucho, por lo que quizá te da tiempo a ahorrar y quedártelo tu enterito.

      1. Maria

        Buenas otra vez , y gracias ante todo por la rapidez de respuesta .El embargo seria sobre su parte de vivienda seria aprox de 30.000 , y queda de hipoteca aun , cerca de 190.000 e ( de ambos ). Disculpa por la parte de ahorrar para quedarmelo yo entero …( no la termino de entender) yo quisiera saber si se subasta y nadie compra su parte que pasaria ( con la hipoteca) y si la compran ( que pasaria con la hipoteca igual )

        1. Maria

          No se si deje claro anteriormente que ese embargo va a mi favor ( me debe el a mi esa cantidad )

          1. Tonigs

            Cuánto vale la propiedad hiy en día? Lo de ahorrar lo decía por si alguien pujaba en tu contra que tu pudieras subir de los 30k. Si te la quedas tu pagarás tu la hipoteca entera, si se lo queda otra persona lo tendréis que pagar a medias.

  92. Maria

    Dudo valga lo que quede de hipoteca … y como mucho andaria por ese precio , pillo justo en el momento peor de compra y ahora de venta .La duda tenia sobre todo ,en si la hipoteca estaria libre de pagar quien pujara por esa mitad ….entiendo que asi es dificil nadie puje por la deuda y encima asuma la hipoteca .Muchas Gracias.

  93. Jose Carlos

    Buenas noches

    Ante todo Tristan quisiera agradecerte la orientación que aportas en estos asuntos a todos aquellos que nos iniciamos.

    Me gustaría plantearte una consulta acerca de una subasta de una finca urbana (solar) y es propiedad de una SL por titulo de aportación. En la certificación de cargas consta la Hipoteca del banco (que es por la que sale a subasta reclamando 38.000 €) (en inscripción novena, no se si esto aporta algún dato) con su principal, intereses remuneratorios, intereses moratorios y costas (aprox. 58.000). Posteriormente vienen cargas de otros bancos ordenadas por fecha con letras A y B. Aparte 3 afecciones (por la hipoteca y una por cada carga) para 5 años por el ITP que siguen vigentes. Quería saber si participo y se me adjudica que no tendría que pagarle nada a la primera entidad ni a las otras dos. Por otro lado si por tu experiencia podría llegar a saber vía oficina liquidadora el importe al que ascienden las afecciones por no haber liquidado bien el titular el ITP (por lo que en entendido en comentarios del post lo asumirá el propietario, el que sea el nuevo entiendo).

    Muchas gracias.

    1. Jotaerre

      Buenos días, Jose Carlos, me permito contestar antes de que se traspapele tu consulta: al banco ejecutante le pagas sólo lo que pujes, a los posteriores, nada.
      Y olvídate de esas afecciones: ni te informará Hacienda, ni es probable que se haya autoliquidado mal, ni te reclamarían primero a tí, sino al banco (lo cual es una garantía, distinto que fuera un particular).
      De todas formas, si la hipoteca que se ejecuta es la inscripción 9a., ojo con las 8 anteriores.
      Saludos,

      1. Pecks

        Es verdad, ojo con las inscripciones anteriores a la 8ª. Aunque tampoco lo asustes tanto Jotaerre, que puede que esas inscripciones sean sólo operaciones de compraventa y cambio de titular. Suelen estar en primer lugar, aunque parecen muchas en este caso…….
        Podrían haber también servidumbres de paso, alguna hipoteca anterior (ya pagada o no), una condición resolutoria, etc…..

  94. Jotaerre

    Jeje, lo sé, pero a tenor de sus preguntas, creo que más le vale un buen susto ahora que aún está a tiempo…

    1. Jose Carlos

      Muchas gracias Jotaerre y Pecks, me toca seguir indagando porque no quisiera tener sustos.. a ver si lo que averiguo son buenas noticias. Agradezco la colaboración, un blog de gran ayuda Tristán.

  95. Sara

    Buenas noches Tristán,
    lo primero de todo gracias por este blog y por tu ayuda. Creo que está bien aquí mi pregunta, sino o siento.
    Quiero comprar una terreno por gestión directa y he pedido los datos de la parcela en el registro.
    Me aparece en el apartado de Cargas lo siguiente: Gravada con una anotación preventiva de embargo a favor de el estado (100/100), en garantía de un total importe XXXXX de euros. Según consta en la anotación letra A de fecha abril 2014 ordenada por dependencia regional recaudación madrid. Con fecha abril de 2014 se expidió certificación de cargas de la finca que nos ocupa para el procedimiento que se sigue para la efectividad de dicha anotación preventiva de embargo, en virtud de mandamiento de fecha marzo de 2014.
    Me podrías explicar que significa?
    Quiere decir que tengo que pagar el importe que ahí aparece?
    Muchas gracias

    1. En realidad más bien parece que ese es el embargo que origina la subasta. Pero sin ver la certificación o nota simple es muy aventurado opinar.

      1. Sara

        Gracias Tristán. Tengo la nota simple. Que te hace falta ver? Te la podría hacer llegar por email? Es q ando un poco perdida y agobiada. Gracias por ser tan rápido.

  96. Sara

    Aún así, darte de nuevo las gracias por leernos a todos y aportarnos tus granitos de arena.
    Te seguiré leyendo

    1. mfmelo

      Sara, meterte en subastas sin tener claro lo de las cargas: anteriores o preferentes, la subsistente y sin cancelar y que ocurre con las posteriores y otros imponderables que hay en este mundo de subastas, te puedes pegar un tortazo, que te deje arruinada y que seamos otros los que vayamos en el futuro a comprar lo tuyo, esto es en adjudicación directa en la AEAT, porque si es en la TGSS, si te adjudicaas el bien, y no rematas, te pueden pedir por daños y perjuicios más de lo que ofreciste.
      Mucho cuidado, que se trata de la compra de inmuebles y fincas, que en la mayoría de las veces ni los abogados tienen idea de estos asuntos.
      Saludos y ante la duda: DESISTE.

  97. Fran

    Buenas tardes, quisiera pedir que me aclaraseis una duda. Si una finca rústica sale a subasta por una deuda de un banco que tiene el asentamiento de embargo letra b, si alguien se la queda en subasta, tendria que pagar una deuda anterior anotada con letra a, pero que actualmente se encuentra caducada ya que no ha sido renovada, y ademas es una asentamiento posterior al 2001.
    Gracias.

    1. Si el embargo A está caducado no habrá que pagarlo porque para cuando vayan a volverlo a anotar entrará en el registro con la letra C, es decir, posterior al Embargo B.

      1. Fran

        Gracias por la respuesta, entiendo que si me quedo con la finca en la subasta y voy a registrar al Registro civil no me pediran el pago del asentamiento a, he pedido una nota simple y ya no aparece ya que caduco hace unos meses.

  98. Fran

    Hola de nuevo, soy Fran, os agradezco vuestro interés, pero respecto a mi pregunta me queda una duda, os pediría que si podeis me lo aclaraseis. Como os dije se trata de una finca rústica, sobre ella había diferentes embargos, es el embargo letra B la que lo saca a subasta, pero cuando se inicia el procedimiento si estaba en vigor el embargo A, parece ser que se ha valorado por el banco B más alto para descontar el embargo A, el embargo B le ha dado como valor de subasta la diferencia del valor de tasación y el embargo A, la subasta aun no ha salido en el BOE, pero pedí una nota simple como os dije de hace una semana más o menos y el embargo A no aparece ya que no lo han renovado. Mi duda es si pujo y me quedo con la finca tendría que pagar el embargo A que ya no aparece en el Registro.
    Gracias de antemano.

  99. Jotaerre

    No, Fran, respondes de las cargas anteriores “subsistentes”, y no será el caso.
    Lo de la tasación es lo de menos, imagínate que luego se hubiera pagado la deuda A, por ejemplo.
    Saludos,

    1. Fran

      Te doy nuevamente las gracias por el interes, es bueno contar con personas como vososotros, hasta pronto

  100. Civis

    Pero lo que se cancela es la Anotación Preventiva del Embargo en el Registro, ¿no?

    ¿El embargo propiamente dicho no sigue existiendo para quien participe en la subasta por haberlo visto necesariamente en la Certificación de Dominio y Cargas?

    Saludos.

    1. Si está caducado en el Registro, está caducado para todo el mundo excepto para el demandado porque su deuda persiste.

  101. Fran

    Hola de nuevo, os quisiera hacer una consulta relacionada con lo anterior. La subasta se ha abierto, es una finca rustica, sale con 18.000 euros de tasación, con valor de subasta 9.323 euros, sin puja mínima, si yo hago una puja de 5.000 euros, y es la puja más alta me quedaría con la finca. Por un lado mi puja no sería el 50 % de la tasación pero si sería superior a la cantidad reclamada junto con los intereses. Me lo podeis aclarar os lo agradecería.

    1. Jotaerre

      Hola, Fran, podrías adjudicártela, pero al no llegar al 70%, deberás antes esperar la reacción de ejecutado y ejecutante.
      Saludos,

      1. Fran

        Hola jotaerre yo creo que es el 50% del valor de tasación al ser finca rustica. Tu que opinas

        1. Jotaerre

          Pues no sé de dónde lo has sacado, sinceramente… y tampoco llegas al 50%, según dices.
          Saludos,

  102. miguel

    Hola muchas gracias por este tiempo y esta informacion prestada. He visto unas viviendas que van a subastar una pagina web de activos concursales estan valoradas en 119000euros y tienen un precio de estimacion de adjudicacion de 59500 euros. Tienen cargas por hipoteca tasadas para subasta por unos 131600 euros y deudas con comunidad de vecinos y liquidaciones de ejercicios por valor de 580 euros. Hable con un responsable de la web y me dicen que entregan las viviendas libres de cargas hipotecarias pero que yo me tengo que hacer cargo de abonar los gastos de cancelacion de la hipoteca y de las deudas con la comunidad. Mi duda es la de conocer a cuanto pueden ascender estos gastos. Gracias por tu tiempo

      1. miguel

        podias comentarme como puedo llegar a saberlo, que pasos o tramites son los que debe realizar. Hay algun tipo de formula para poder calcularlo. Gracias por tu respuesta

        1. Para las deudas de comunidad… pregunta en la comunidad de propietarios, al administrador o al presidente.

          Y para la cancelación de la inscripción de hipoteca la cosa es un poco más complicada. Se puede hacer pero es más difícil.

  103. miguel

    puedes comentarme como se puede calcular aunque sea algo aproximado. Mi duda es llegar a saber a cuanto ascenderia la cancelacion de la hipoteca aunque no sea exacto pues lo que no quiero es participar y que salga como adjudicado y a la hora de pagar los gastos que me asciendan tanto como la puja de la vivienda porque para eso puedo ir al mercado inmobiliario y comprar. Es por no pujar a ciegas y tener luego el susto.

    1. Lo siento, tendría que repasarlo y luego tardaría más en explicarlo que tú en hacerlo. Lo más fácil es que vayas al registro y les preguntes directamente.

  104. Torino

    Hola,
    Tengo un caso particular al que de momento no encuentro respuesta y quería plantear a los lectores de este estupendo blog.
    Se trata de una adjudicación directa de la AEAT de una plaza de garage. (sí, lo se: de lo más arriesgado)

    El caso es que en la nota simple constan dos cargas (que resumo):
    1.- Anotacion preventiva de embargo a favor de HACIENDA PUBLICA en méritos de expediente administrativo de apremio, en virtud de mandamiento expedido el 8/7/2014, que motivó la anotación letra A, de fecha 16/7/2014. Al margen aparece una nota de fecha 16/7/2014 acreditativa de haberse expedido la certificación del art.143 RH.
    2.- Anotacion preventiva de embargo a favor de CONSTRUCCIONES SSS en méritos procedimiento de ejecución de títulos judiciales y en virtud de mandamiento expedido el 20/6/2014, que motivó la anotación letra B, de fecha 23/7/2014. Al margen aparece una nota de fecha 19/9/2014 acreditativa de haberse expedido la certificación del art.143 RH.

    Fijense que la fecha del mandamiento de la anotación B és anterior al de la anotación A. Pero se inscribió más tarde.

    Consideran ustedes que la anotación B será cancelada con el mandamiento de cancelación de cargas posteriores?

    Un saludo

  105. José María

    Hola a tod@s,

    Agradecer, antes de nada, la generosidad de Tristán y otr@s por dedicar parte de su tiempo a este blog.

    Hace poco que se me ha despertado el interés por esto de las subastas. Y creo que hay que andar con cuidado y dejarse asesorar por expertos en la materia. Tristán, me gustaría saber cómo contactar con vosotros (debería ser vía telemática, ya que vivo en Barcelona) para poder contratar vuestros servicios de asesoría. Es decir, en caso de estar interesado en una subasta de un inmueble, enviaros el edicto de la misma y, si la hubiera, la certificación de cargas.

    Muchas gracias y saludos desde Barcelona.

    José María

    1. Hola José María. Puedes contactarnos desde la página de contacto y también por Facebook.

      Y para contratar la consultoría que mencionas, puedes hacerlo entrando en la pestaña de consultorías y seleccionando la que yo llamo “Hello Tristán”, que consiste en una videoconferencia o llamada telefónica sin límite de tiempo.

  106. Mercedes

    Buenas tardes, yo me temo estoy en el otro lado, en el de las personas a las que el banco a ejecutado la hipoteca. En la subasta no se presento nadie y el banco se ha quedado con el piso por un valor del 50% del precio de venta. La cosa es así, no obstante me surgen dudas, dado que cuando el banco solicita la ejecución hipotecaria a un juez, es por qué ya, yo en éste caso no estoy pagando las mensualidades, entiendo que se daría por supuesto que tampoco he podido pagar los demás gastos inherentes al piso, como son el Ibi y la comunidad de propietarios, leyendo las consultas que te hace en general el personal, veo que soy completamente lega en estos temas. Al final los gastos que han quedado pendientes de abonar en el proceso en el que empieza la ejecución de la hipoteca y termina con la subasta del piso, ¿que ocurre con esas deudas?, sigo debiéndolas yo o están dentro de lo que ha pagado el banco por el piso ejecutado? ¿hasta donde hacía atrás o hacía delante en el tiempo corresponde a cada quién? Te agradecería que me contestarás. Un saludo.

    1. Jotaerre

      Buenos días, Mercedes, ya te contestó yo: esas deudas no se pagan con la subasta (salvo que haya sobrante y lo embarguen), sigues siendo la deudora pero en última instancia responde de ellas la finca.
      Saludos,

  107. pilarin

    Hola a todos, estoy en los últimos dias para pujar una subasta y he leído algo, os sigo, pero tengo dudas o miedos, supongo que normal. Tengo varias cuestiones:
    1. IBI, comumidad, agua, electricidad son los gastos más normales que puedo encontrarme indebidos, y tendría que hacerme cargo de los 4 últimos, y cómo me entero de cantidades? Porque por protección e datos nadie quiere decir nada….
    2. Mi caso ejecutan la inscripción 2°, la 1° es la que firma la promotora. Luego en la inscripción 9° hay una cesión (por fusión de bancos)
    La 5°, 6° y 7° son hipotecas de a misma entidad por vto anticipado del préstamo impago capital e intereses. La 8° es una anotación preventiva de embargo.
    Como todas son posteriores no me preocupo independientemente de que sean casi todas del mismo banco, no?
    Y lo de la cesión que es la 9°???? Aunque parece como marginal de la 2°.
    Esto es un VPO y me mosquea que la misma entidad, con una hipoteca inicial de 60 haya dado otras de 30, 70 y 120….
    3. La cancelación en el registro qué me puede costar? De qué depende?
    A ver si alguien puede ayudarme
    Gracias anticipadas

    1. No te molestes en pujar en esa subasta, Pilarin, porque he sacado mi bola de cristal y resulta que esa subasta se la va a quedar el banco acreedor.

  108. pilarin

    Tristan, hablé con la procuradora del banco, y aparte que casi me echa a los perros, no me dio esa impresión……
    Ves algo raro en lo que expuse?

    1. Tonigs

      En este caso discrepo con Tristán, la única manera de ganar la subasta es pensando en realizar mejor postura y rezar para que el banco deje la subasta por debajo del 70%. El 95% de las subastas el banco va a por la deuda total o gran parte, pero en algunos casos se despista y es dónde realmente se puede hacer negocio.

      Sobre el agua y la luz tendrás que valorar si te interesa más cambiar el contador (con todo lo que ello conlleva) o pagar las facturas pendientes.

      Mucha suerte

  109. Tristán

    Nada raro. Es la situación más frecuente, pero en esa subasta la procuradora será quien más puje.

    1. Pecks

      Supongo que si es el mismo banco quién concedió todas las hipotecas, no va a permitir que alguien se adjudique la subasta y que se cancelen luego las otras inscripciones de sus hipotecas. Porque perdería el dinero que prestó. El banco tiene de margen toda la suma de sus préstamos, eso entiendo. ¿Es algo así?

      Y las hipotecas, ¿son todas independientes o son novaciones o ampliaciones??

  110. pilarin

    Sigo con mis investigaciones, por si la bola de cristal falla…. y no sabéis cuánto agradezco que compartáis vuestra experiencia, que esto da miedo…..
    Si mi puja son 50., tengo unos gastos para asumir de unos 6. entre contribución, comunidad, agua caliente, calefacción y agua (que me dijeron que no me afectaría, cambiaría el nombre y lo pendiente es una deuda personal del otro), todo verificado, sólo me faltaría la luz (que entiendo no será mucha porque viven y si no pagas, te la cortan), la cancelación de cargas, que en el registro me lo van a calcular y la plusvalía que no sé cómo calcularla. Y otros 6. de gastos generales de impuestos y demás.
    Pecks, las hipotecas posteriores dice el certificado de cargas que es por vencimiento anticipado del préstamo impago capital e intereses.
    El problema (a no ser que veáis otro, que todo puede ser), es que viven alguien en el piso (no sé quién), parece que gente mayor, aunque en la terraza se ven juguetes de niños. ¿Se puede demorar mucho el que el piso quede libre?

    1. Tonigs

      Puede tardar entre 6 meses y 2 años. Si no hay cargas posteriores y quieres salir de dudas yo de ti haría una puja de 10k a ver que pasa y te ahorras mucho tiempo en investigaciones…

    2. Pecks

      Vencimiento anticipado del préstamo es porque han dejado de pagar las cuotas. Pero debería decir si la inscripción de esa hipoteca posterior es una novacion o ampliación de la primera hipoteca. Siendo del mismo banco lo más normal sería eso. O hipotecas independientes pero con el mismo rango. Aunque también puede ser el caso de hipotecas independientes y del mismo banco, pero según lo que yo he visto no es lo más usual. ¿Te has fijado si pone en cada hipoteca lo de expedida certificación de cargas para el procedimiento XXX/YYYY y siempre es el mismo, o no??

      Por otro lado, está bien que hagas las cuentas de todos los posibles gastos posteriores (que mucha gente parece que se olvida/pasa de eso) (y con tantas cargas posteriores ojo al coste de las cancelaciones en el registro), pero la plusvalía no es cosa tuya. Eso sólo le corresponde al vendedor, salvo algunas excepciones que se dan a veces.

      1. pilarin

        Pecks, el resto de las hipotecas aparecen como cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta (en mayúsculas), por tanto, entiendo que no me afectaría?
        Con respecto al procedimiento, no lo veo en el certificado de cargas, pero éste es la contestación al mandamiento del juzgado.
        Y con respecto a que consta inscrita como causa de vencimiento anticipado del préstamo, el impago de capital e intereses, me ha dicho un LAJ que eso lo hacían para poder ejecutar en caso de impago

      2. pilarin

        Parece que son hipotecas diferentes, no dice nada de novación, ampliación…. lo del rango no lo entiendo, discúlpame

  111. pilarin

    Tonigs, 10k qué son 100.000? Es mucho, el 70% pasa poco de 50.000….
    El lanzamiento se supone que es más rápido, yo contaba máximo 6 meses, porque les dan de manera inmediata 10 días para que desalojen, y a partir de ahí lo que pueda surgir, pero tanto tiempo??????

    1. Tonigs

      10.000 € para ver como reacciona el banco. Si se ponen a discutir costat e intereses puede pasar 2 años o así dependiendo del juzgado

      1. pilarin

        En principio hay que cubrir la deuda más gastos e intereses, sino el secretario puede optar, y más en este caso con las deudas posteriores que hay por no adjudicarlo. Yo creo que me interesa cubrir el 70%, si quieren que mejoren la puja, pero que no les den traslado.

        1. Tonigs

          Si tu haces una primera puja de 10.000 el banco seguro que te superará y sabrás que pasa. Dudo muchísimo que el banco no puje por encima de 10.000 €

          1. Ojo que ese puede ser un ejercicio peligroso.

            Yo también dudo muchísimo que el banco no supere esa puja con creces, pero corre el riesgo de que no lo haga durante la subasta y que, sin embargo, sí presente una mejor postura en el plazo que tiene para ello. Resultado, que la fianza se quede enganchada durante muchíííísimos meses.

            De hecho recientemente tuve una consultoría referente a esto mismo, solo que la fianza era exorbitante y el juzgado, el peor del mundo. Con lo que la fianza va a estar ahí al menos doce o veinte meses

          2. tonigs

            Tristan déjame adivinar la fecha de esa subasta… Fue en el mes de Agosto?? Es una época tonta y rara (para mi el mejor mes del año).

            Siempre corres con ese riesgo, pero para mi es una buena manera de tantear. Siempre teniendo en cuenta que no te suponga un gran perjuicio por tener ese depósito retenido unos meses.

            Suerte Pilarin

  112. Sí fue en agosto y se trata de un súper novato que no hizo la puja con ánimo de comprar sino solo de hacer pruebas con el portal del B.O.E. para comprobar su funcionamiento. Por lo visto escogió la subasta al azar buscando un piso cuyo tipo de salida fuera muy alto para asegurarse de que su puja sería inmediatamente superada.

    Y se encontró con que se adjudicó la subasta porque fue el único postor.

    Creo que esto bien merece que le dedique un post entero.

    1. tonigs

      Claro, en esas condiciones…

      Un amigo mío le ha pasado lo mismo aunque no le supone un gran problema en retener el depósito unos meses.

      Si le sale bien ha triunfado y encima la posibilidad de que le mejoren postura es ínfima.

      A ver cómo acaba el caso.

    2. pilarin

      Buf, resulta que el plazo acaba, y me comentan que el ejecutado pide nulidad de actuaciones porque no se le ha notificado en forma, y que el juez no resolverá antes del fin de plazo de la subasta porque no está, manda narices, con lo que como no suspenden la subasta, se va a finalizar el plazo, con las pujas correspondientes para después dentro de no se cuánto anulen todo… y qué pasa con los depósitos entonces??? Qué desastre de administración!!!

    3. Pecks

      Cuenta cuenta….qué me gusta escuchar esas historias de los valientes y kamikazes que hay ahora pujando. Viendo como acaban algunas subastas, siempre me pregunto cual final tendrán esas locuras….

      Ojalá tuviera yo la cantidad de dinero para invertir que parecen tener muchos de estos kamikazes o como se les quiera llamar. ¡Qué manera de soltar la pasta como si les sobrara!

      1. Tonigs

        La tasación es de 180k o así, la deuda de 100k. Mi amigo estaba en plan que hago, que hará el banco… le dije: ni que sea puja 5k a ver que dice el banco, el caso es que punto 25k y ahora está a la espera de la decisión del banco. Nosotros solemos trabajar haciendo mejores posturas o pactando previamente con el ejecutado, para poder jugar la baza de ver la propiedad antes y no ir a ciegas. Cada uno tiene sus estrategias, aunque esta quema bastante…

        1. Pecks

          Tonigs, muchísimas gracias por tu comentario. Aunque en realidad me refería a que Tristan publicara ese post que dice se merece su historia. Pero te digo, que muchas gracias por contar tus experiencias. Entre todos se aprende y es bueno conocer las historias de la gente que colabora en los blogs.

          Sé que esa suele ser una de tus estrategias habituales en subasta, por lo que a veces has comentado. Ojalá estuviéramos más cerca para poder conocernos y compartir conocimientos, experiencias y, quien sabe, poder hacer negocios conjuntamente. Pero una gran distancia nos separa.
          Un saludo.

  113. pilarin

    Claro Tonigs, pero no me parece de recibo que anulen (o no, nadie sabe) después de que termine el plazo de la subasta. Tendrían que haber suspendido temporalmente

    1. Tonigs

      Pilarin tienes toda la razón del mundo pero donde hay capitán no manda marinero, así que si eso lo ha decidido el LAJ y las partes no le ponen pegas a joderse y aguantarse.

  114. pilarin

    Necesito aclaración de los rangos registrales, y ya no molesto más (de momento…). Dónde o cómo se ve???

      1. pilarin

        Jotaerre, yo por más que miro el certificado de cargas no pone nada de rango. Debería especificar algo concreto? O está encubierto?

          1. pilarin

            Entonces Jotaerre, debería indicar literalmente que la hipoteca mantiene el mismo rango que la anterior o la primera?? Tal cual, o lo puede indicar de otra manera que se me pase por alto????
            No sabéis lo que estoy aprendiendo por aquí!!!

  115. Jotaerre

    Tal cual. Y para tu total seguridad, deberías contratar la consultoría de Tristán (si él está ocupado, también estoy en el mercado); a menudo, pagando se aclaran antes y mejor las dudas.
    Saludos,

    1. pilarin

      No lo descarto Jotaerre, y yo creo que deberiais plantear impartir un curso especializado a toda la administración de justicia, ya que te puedo asegurar que falta nos hace
      Muchísimas gracias

  116. Luka

    Hola Tristan, sé que esto fue escrito hace tiempo ya, pero me gustaría que aclarases una duda, por favor…

    Soy nuevo en este mundillo como se puedrá ver…

    Sobre las cargas anteriores dices:

    “Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.”

    Me podrías explicar esto? Si el licitador (adjudicado) queda subrogado ¿quién debe de pagar estas deudas? o sea ¿qué se quiere decir con -el deudor sigue el mismo- ? Me parece un poco contradictorio que el adjudicatario queda subrogado, pero a la vez el deudor sigue siendo el ejecutado…

  117. Juan Carlos II

    Hola, he pujado en una subasta judicial y ha resultado la puja mas alta. He leido que una vez que recibas la notificacion requiriendo consignar el remate puedes solicitar al Juzgado un documento con el fin solicitar un prestamo a un banco y eso provoca la suspension del plazo de cuarenta dias para consignar. Mi duda es saber si realmente es correcto y en caso afirmativo cuando se suspende y el plazo que te dan para consignar despues de la suspension.

    Gracias, Juan Carlos

    1. Es correcto, Juan Carlos. No te dan un plazo concreto. Simplemente que el plazo de 40 días se suspende hasta que te entregan el testimonio del decreto de aprobación del remate. Una vez entregado éste se reanuda el plazo de 40 días ahí donde se quedo.

      Espero que no necesites forzosamente ese crédito para rematar la subasta y que dispongas del dinero necesario.

      1. Juan Carlos II

        No necesito el prestamo, el objetivo es conseguir ralentizar el decreto y poder recogerlo en 2017 con el fin de ahorrar un año de Comunidad e IBI, al estar a final de año y ser una cantidad considerable merece la pena.. hay otra manera de ralentizarlo ?

        Saludos, Juan C

        1. Tristán

          Sí las hay.

          Pero si es solo por eso…

          Yo alucinaría si te entregaran el testimonio del decreto de adjudicación antes de 2017. Vamos, que ni de coña ni aunque el plazo para rematar hubiera comenzado hoy mismo.

  118. Me imagino que si, pero solo por confirmar
    ¿Las cargas de procedencia y las cargas propias tienen el mismo rango?
    Es que tengo una subasta que tiene hipoteca de procedencia e hipoteca propia, la de procedencia es anterior y sale a subasta por la carga de procedencia.

  119. ¿Hipotecas de procedencia?

    Que bonito el palabro. Voy a ver si encuentro algún subastero que lleve más tiempo en esto que yo y que me cuente qué es eso.

  120. angelin

    Hola, soy nuevo en este mundo y no tengo claro algunos conceptos.
    Estaba mirando los datos sobre una subasta y vienen los siguientes datos.
    valoracion: 200.000€
    tipo de subasta: 90.000€
    importe de las cargas: 110.000€
    Las cargas preferentes quedarán subsistentes y responden al siguiente detalle:
    * Hipoteca a favor de banco Santander, S.A., por un importe de 110.000€
    ¿en este caso en concreto las cargas las debera asumir el adjudicatario o se cubrira con el importe de la subasta?

    1. Angelín, esas cargas son enteritas para quien gane la subasta.

      Y además debo decirte que las subastas son una forma de inversión muuuuuuy muuuuuy peligrosa y que antes de invertir ni un solo euros deberías ser capaz de responder tú mismo a esas preguntas. Porque no te imaginas la ingente cantidad de novatos que se arruinan en este negocio. De verdad que no es por asustarte, pero últimamente están llegando muchos novatos kamikazes que pierden todos sus ahorros antes de lo que yo tardo en decir hola.

      1. angelin

        Muchas gracias

        Era lo que suponia, sin las cargas si seria una buena opcion,
        pero, con las cargas es una valoracion muy fuera de mercado.
        Supongo que quedara desierta.

  121. Alber

    Buenas noches Tristán, llevo tiempo leyendo tu columna y es de agradecer toda la información que nos proporcionas. Recientemente he ganado una subasta de una vivienda. Hasta ahí todo bien. Ya he realizado el resto de remate al juzgado y según me indica el Secretario, hay restante, por lo que el administrador de fincas puede reclamar su parte ya que parece ser tiene abierto un procedimiento monitorio. He de indicar que no está personado pero por lo que me indica el Secretario, simplemente haciendo un escrito dicho administrador en el que conste el procedimiento monitorio y lo que adeuda, podría llevarse parte del restante. Ahora viene mi sorpresa ya que me indica el administrador que él no tiene que mandar ningún escrito al juzgado sino que es el Secretario quien lo tiene que hacer a ellos. Entiendo que si no está personado el administrador de fincas en el procedimiento de la ejecución hipotecaria no tenga que notificarles que la vivienda ha salido a subasta. Me enrollo… la pregunta es si te vienen a la mente razones por las que el administrador no quiera pedir al juzgado ese restante (evidentemente, sería mucho más rápido de cobrar para su comunidad de vecinos que cuando yo sea el nuevo propietario).

    Muchas gracias a ti y a Jotaerre por enseñarnos tanto

    1. El motivo es muy sencillo…
      es un ignorante desconocedor del Derecho y demasiado pagado de si mismo como para aceptar que sabe muy poco.

      Pero tu tienes razón y tienes que forzarle a actuar. Entre otras cosas si cobra del juzgado conseguirá intereses y costas pero si solo te cobra a ti los perderá y además seguro que se le escapan Muchas cuotas

      1. Alber

        Claramente iré de nuevo a las oficinas pero si dicha persona no “actuara” como realmente hiciera alguien que se debe a los vecinos de su comunidad, conoces a algún abogado especialista en la materia para reclamarle esta deuda a sus (todavía) propietarios? (he leído en un artículo de antaño que tú mismo le reclamaste unas deudas a un propietario porque no le daba la gana de irse hasta que no tuvieras el Decreto de Adjudicación; lo conseguiste??)

        Gracias Tristán y buen fin de semana

        1. Si acabas pagando esa deuda, efectivamente podrías reclamarla a su propietario.El problema es que en general no es fácil pillarle dinero a quien acaba de perder su casa. Aún cuando haya recibido sobrante del juzgado, en realidad, para cuando obtienes una sentencia positiva (años después) el sobrante ha volado.

          En ese caso que mencionas el tipo tenía otra propiedad inmobiliaria, gracias a lo cual no pudo escapar de mi reclamación.

  122. Ana

    Buenas tardes,

    Queremos adquirir una finca que el vendedor ha adquirido en subasta. En la nota simple aparece el siguiente texto:
    CARGAS: “Pagados 1.600€, queda esta finca AFECTA durante 5 años a las liquidaciones que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.
    ¿A qué podemos enfrentarnos? ¿Es posible que liquiden esta carga antes de comprar nosotros?

    No entiendo muy bien a qué se refiere. Saludos y gracias de antemano

      1. Ana

        Entiendo que la Administración se reserva los siguientes 5 años para revisar el valor de mercado de la finca y exigirle al propietario actual (nosotros) la diferencias de los Impuestos?

        Gracias

  123. Francisco

    Buenas noches,

    Quiero pujar en una subasta pero es la primera vez que lo hago y no estoy muy seguro, menos aún leyendo todos los consejos que da y lo fácil que es estrellarse en ésta aventura a un novato como yo.
    La finca en sí esta tasada en una cantidad determinada, el importe de la tasación es el mismo. el 100% del pleno dominio y tiene “ninguna carga subsistente”.
    Podría pujar por una cantidad determinada? tengo que hacer algún tipo de depósito para hacer una oferta?
    Muchas gracias.

    1. Uy, uy, uy, qué miedo me dais los novatos en estas lides. Por favor, si de verdad ignoras lo que estás preguntando NO se te ocurra participar en esa subasta. Primero informate bien, lee mucho sobre este negocio y cuando lleves varios meses dándole vueltas, entonces comienza en subastas de coches o plazas de garaje. Así irás cogiendo práctica.

      Y sobre todo, lee todo lo que puedas sobre el negocio de las subastas.

  124. Daniel

    Buenos días Tristan, estoy interesado en inmueble cuya nota simple tiene una serie de anotaciones que te pongo a continuación:
    -Una hipoteca el 8/2007 que causó inscripción 3era.
    -Anotación de embargo sobre la totalidad de esta finca a favor de BBVA por ejecución de un pagaré (unos 6500€ con intereses). Anotación letra A 12/12/2008.
    -Prórroga embargo anotación A por cuatro años más el 11-2012.
    -Afecta por cinco años, al pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la que se alega la exención/no sujeción a dicho impuesto, según así resulta de nota al margen de la anotación C.
    -La hipoteca de la inscripción 3ra es cedida a la entidad Wind Luxembourg SRLA con fecha 20 febrero de 2016.
    -Afecta por cinco años, contados desde el día 20 de febrero de 2016 al pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, quedando liberada esta finca por la cantidad de 786.660,95 EUROS por autoliquidación, según resulta de nota al margen de la anotación 4.
    -Afecta por cinco años, contados desde el 20 de febrero de 2016 al pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, , en la que se alega la exención/no sujeción a dicho impuesto, según así resulta de nota al margen de la anotación 4.
    -Asiento de presentación pendiente: prórroga de embargo. Se ordena la prórroga de las anotaciones preventivas de embargo letra A, prorrogada por letra C, y C prorrogada por letra F sobre la finca en cuestion y otra finca que es un garaje perteneciente a ese inmueble.

    Preguntas:
    1. Si se ejecuta la hipoteca cedida, seria preferente al embargo, de forma que una vez subastada quedaría libre de cargas o al ser la cesión posterior al embargo éste sería preferente a la hipoteca?.
    2. la hipoteca inscrita tiene una responsabilidad hipotecaria, según mis cálculos, de unos 425000 €… cómo se queda la hipoteca por cesión la entidad Wind Luxembourg SRLA y la deja libre de cargas autoliquiidando 700 y pico mil euros? sería un negocio ruinoso no?, más teniendo en cuenta que en la actualidad la vivienda estaría tasada en unos 120-130 mil €….
    Gracias por anticipado.

        1. jejeje, Daniel, pues lo he publicado ayer en el blog de Rankia y esta mañana en este de Subastanomics. Me refiero al curso de subastas que puede convertirte en el experto que no necesite que nadie le interprete las notas simples.

  125. FLAFLI

    Puede una subasta salir con un valor del 20% de la hipoteca que causa la subasta? Una propiedad que se hipoteca por 100.000€ y por impago, sale a subasta por 20.000€, se podría pillar por el 70% de los 20.000?

    1. En las subastas judiciales se puede empezar a pujar desde 1 euros, pero la adjudicación NO queda firme si la puja no alcanza el 70% del tipo de subasta. la duda no tiene nada que ver para la firmeza, lo importante es el tipo de subasta.

  126. FLAFLI

    Entonces entiendo que si se alcanzara el 70% de la subasta que serían 14.000€, se adjudicaría firme y libre de cargas, gracias.

    1. Lo de libre de cargas es de tu cosecha. Si la vivienda tienes cargas anteriores y/o preferentes, de esas no te salvas ni aunque ofrezcas cien mil euros.

  127. FLAFLI

    Perdón, son las prisas, omití que la única carga es la hipoteca por la cual sale a subasta, no tiene anteriores ni preferentes, muchas gracias Tristán. Preguntaba simplemente por la desproporción a la baja de la subasta con respecto a la hipoteca, cosa que me llamó la atención y me creó dudas.

    1. Pecks

      A ver FLAFLI. Creo que estás un poco confundido con el valor de subasta de la escritura de hipoteca, valor de tasación y la deuda.
      Si te he entendido bien, la subasta de la que hablas es una ejecución hipotecaria. En ese tipo de subastas siempre el valor de subasta de la misma viene descrito en la escritura. Y si dices que el préstamo fueron 100.000, normalmente el valor de subasta suele ser un poco más todavía. Pero pongamos que son los 100.000 para redondear. Otra cosa distinta es la deuda que tenga a día de hoy la persona que pidió la hipoteca. Que parecen ser los 20.000.
      Entonces esa subasta saldría con un valor de 100.000 y una deuda reclamada de 20.000 + costas e intereses. El 5% de depósito y el 70% de firmeza se calculan sobre el valor de subasta.
      Y ya para saber cuánto puedes ofrecer y tener posibilidades de ganar la subasta lo mejor que puedes hacer es leer, más leer y estudiar. Sobretodo la LEC y su famoso artículo 670.

  128. edu

    Buenos dias ,

    Estoy siguiendo una subasta algo curiosa y me gustaria ver si me podeis aclarar algún concepto sobre las cargas
    Expongo los datos a fin de ver un ejemplo en el que participan hasta 6 entidades diferentes , según las cargas ( me invento los datos para que se entienda mejor):

    – 1999 Hipoteca Entidad 1 ( precio 1 en caso de subasta )
    – 2005 Hipoteca Entidad 2 ( precio 2 en caso de subasta)
    -2011 Anotacion preventiva de embargo Entidad 3
    -2012 Anotacion preventiva de embargo Entidad 4
    -2013 Anotacion preventiva de embargo Entidad 5

    Resulta que después de todo esto , el acreedor es una Entidad 6 . con una cantidad reclamada ”X”.

    A )En este momento con las cosas así no tenemos ni idea que carga se esta ejecutando no???

    B)Si la tasación o valor de subasta que indican en el edicto es : ( precio 1 en caso de subasta ) , indicará claramente que es la 1 carga la que se ejecuta ??? (cancelándose el resto )

    C) Como es posible que el acreedor no sea ninguna de las entidades que aparecen en las cargas ?? y además indique como valor de tasación el que firmó la entidad 1?

    Muchas gracias por las aclaraciones si es posible.

    1. Pecks

      Con una certificación de cargas de las “buenas” deberías ser capaz de autoresponderte todas tus preguntas.

  129. rys5

    Buenos días,
    A ver si me podéis ayudar en alguna duda que me surge. He participado en una subasta judicial en el portal electrónico de subastas siendo el máximo pujador por un inmueble por el que he pujado por una cantidad del 50% de su valor de tasación. La subasta se celebra dentro de un concurso de acreedores voluntario y el inmueble es propiedad del sareb. Finalizada la subasta y antes de que el juzgado hay comunicado nada me consta que el administrador concursal ha solicitado la anulación de la subasta alegando problemas técnicos de la procuradora del sareb por los cuales no pudo realizar puja. ¿es legal esto? ¿creéis que el juez lo tendrá en cuenta? ¿que culpa tengo yo de los problemas técnicos de terceros? ¿Me aconsejáis presentar algún escrito en el juzgado?
    Gracias.

    1. Cierto, tú no tienes la culpa de los problemas técnicos de la procuradora. Pero ya verás como al juzgado eso le importa un comino.

      1. rys5

        Muchas gracias por tu pronta respuesta.
        Me recomiendas tomar alguna acción o espero a que me comuniquen algo?

  130. rincenwin

    Buenas noches Tristán

    Es la primera vez que escribo en este blog y lo primero es felicitarte por él y toda la información que das y ayuda.

    He leído bastantes artículos del blog, comentarios, etc, pero hay una duda que me queda respecto al rango registral:

    Vivienda con dos o más hipotecas y se ejecuta por la primera, ¿como se sabe si por ejemplo una segunda y/o tercera tiene el mismo rango registral de la primera?, ¿hay algún matiz si las hipotecas son del mismo banco? ¿hay algún tipo de deuda o carga que pueda igualar a una hipoteca como deuda de Hacienda o Seguridad Social?. Respecto a esta última pregunta tengo claro lo del tema del IBI y comunidad además de los salarios que no nos afectan.

    Gracias por adelantado y estoy esperando con ganas si pones en marcha tu curso.

    1. rincenwin

      Saludos de nuevo

      No se si me respondo a mi mismo y si me lo pueden confirmar. He estado leyendo más en los comentarios y entiendo que si en la certificación de cargas (en la nota simple al parecer no es tan seguro) no pone nada que la segunda y tercera hipoteca tengan el mismo rango que la primera (sino que simplemente ponen los datos normales de cantidad, plazo, intereses, etc) se cancelarían con la ejecución de la hipoteca.

      Pongo un ejemplo de una subasta que ya terminó:
      Hipoteca 1ª de banco A
      Hipoteca 2ª de banco A
      Hipoteca 3ª de banco A
      Anotación preventiva de embargo de Hacienda
      En la segunda y tercera no se hacía constar nada de rango ni similar. El único dato que no me cuadra mucho es que en la primera detallaba que se expedía certificación de cargas para el procedimiento de ejecución de la hipoteca 1ª y en la anotación preventiva de embargo también, sin embargo en la hipoteca 2º y 3ª no hacía constar nada de esa expedición.

      Siento haberme extendido tanto. Gracias.

      1. Hola Rincenwin. No hay nada raro en lo que nos cuentas. El relato de esa certificación es de lo más normal. Pero si realmente no sabes interpretar una certificación de cargas así de sencilla, sinceramente no deberías participar en esa subasta. El porcentaje de novatos que se arruina en su primera adjudicación es abrumador. Primero haz el curso de subastas y luego pásalo bomba haciendo dinero, que es la mar de fácil.

  131. rincenwin

    Hola Tristán

    Te he mandado un email en respuesta a lo que me respondiste pero me sale el mensaje automático que estás muy ocupado, así que escribo aquí lo que mandé por email ya que no ha salido mi comentario anterior publicado en este post.
    Buenos días Tristán

    Gracias por tu respuesta. Intuyo en la misma entonces que no hay igualdad de rango registral a pesar de ser hipotecas del mismo banco sino se especifica nada en la certificación de cargas.
    En esa subasta no he participado (ya ha terminado), como tu bien aconsejas, leo mucho, leo todas las certificaciones de lo que va saliendo, etc. Eso si, en mi zona (costa del sol occidental) no veas como pujan. De momento he salido con la puja más alta en un trastero pequeño (para probar) y estoy pendiente que me lo aprueben (ya que está muy por debajo del precio de subasta).

    Por otro lado quería comentarte que he pinchado en el enlace de este correo pero no sale publicado mi comentario ni tu respuesta (no se si es un error u otra cuestión)
    Respecto al curso estoy esperando ya a que salga para ver si está dentro de mis posibilidades hacerlo 🙂

  132. Jesus

    Buenos días,
    Estoy interesado en un pequeño local el cual tiene una hipoteca que es el motivo de la subasta por un importe de unos 6000 € , que es la primera carga que aparece en la certificación registral, como posteriores hay embargos de la seguridad social y hacienda los cuales se que no tengo que asumir pero la ultima carga es una anotación preventiva de embargo por responsabilidad pecuniaria, ¿entiendo que de esta carga si soy adjudicatario tampoco tendría que hacerme cargo de ella?
    P.D: También esperando tu curso como agua de mayo, esperemos que pueda asumirlo 😉
    Un Saludo

    1. Hola Jesús. En la práctica no existe eso que llaman las cargas “preferentes”. Todo lo que sea posterior queda cancelado y el adjudicatario no tiene que pagarlo. Excepto cuotas de comunidad e IBI.

      1. rincenwin

        Hola Tristán
        En este caso imagino que no hay problema porque no hay otra hipoteca que tuviera igual rango aunque fuera posterior, ¿no?. Además tendría que especificar lo del rango, aunque he leído unas cuantas certificaciones de carga con más de una hipoteca y en ninguna he visto nada que hable del rango. ¿alguien tiene alguna a mano de ese tipo donde se especifique el rango?

        Gracias.

          1. rincenwin

            Muchas gracias Tristán. Ya he leído unas cuantas, a ver si veo alguna que si lo especifique (ya es por curiosidad).
            Estoy aprendiendo mucho con tu blog y con ganas que empiece el curso para ver si puedo hacerlo ¿comentaste algo sobre febrero para el inicio?

  133. pedro

    Hola Tristan, tengo problema y agradecería tu ayuda.
    Soy novato y ví una subasta judicial de un inmueble que me interesaba (tasación 468.000 euros). Me leí las cargas (1ª y 2ª del mismo banco). precio deuda muy bajo unos 20.000 euros e importe depósito de 23000 euros. el caso es que gané la subasta por 60.000 euros. Tras la euforia inicial, me releí la verificación registral y he visto que me he quedado el bien pero la primera hipoteca se mantiene ý hay unos 309.000 euros capital pendiente (al ser el mismo banco creía que quedaba también cancelada). Ahora creo que voy a renunciar al depósito. puedo alegar algo ante el juzgado para no tener que pagar los 23.000 euros ya que la deuda reclamada era solo de 20.000 o crees que no puedo hacer nada. Si jotaerre cree que podemos hacer algo me interesaría su ayuda. Gracias.

    1. ¡¡Jooodeeer!! Tremendo.
      ¿veis como es mejor invertir en un buen curso de subastas antes de tirarse a las frías aguas de la inversión en subastas?
      Lo lamento, Pedro, pero me temo que le has hecho un favor de la leche a ese deudor porque has saldado su deuda. Como mucho podrás pedir que te devuelvan el sobrante una vez liquidada la deuda. Aunque seguramente ese sobrante se reducirá a cero cuando se haya practicado la liquidación de intereses y la tasación de costas.
      Por favor, corre la voz entre todas tus amistades acerca de que esto de las subastas No es tan sencillo como dice radio macuto sino que sigue siendo una inversión de riesgo que requiere tener conocimientos especiales.

  134. xeritin

    Hola Cristan,
    Soy xeretin, quería hacerte una pregunta.
    El juzgado nº 4 de Manacor me ha denegado revisar el expediente de una futura subasta de finaliza el 21/01/17.
    Pertenece a una subasta Voluntaria. ¿Como puedo revisar el ADICTO si me dicen que no?
    Gracias por tu colaboración.

    PD. dime cosas del futuro curso, lo estoy esperando como agua de mayo.

    1. El Edicto de Subasta lo tienen que tener colgado en el Portal de Subastas del B.O.E. con toda seguridad. El expediente judicial estaría muy bien verlo, pero si no te lo permiten tendrás que adaptarte a esa circunstancia.

  135. Tonigs

    Ya me extrañaba a mi que alguien pujase tanto por un piso en la calle Puig-Reig de esas características. Haz bien los números que quizá te salen o no…

  136. Jotaerre

    Buenos días, Pedro, por alusiones: lo veo negro, pero, para agotar todas las posibilidades, deberías contactarme en privado (y contratarme).
    Saludos,

    1. pedro

      jotaerre, mi correo es pmp10011(arroba)yahoo(punto)es dejame tus datos y me pongo en contacto contigo. Saludos.

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