En el blog que publico en Rankia le he dedicado bastante más de un post a las cargas preferentes en las subastas judiciales (y los que vendrán), de manera que ahora me propongo redactar al menos un resumen con las nociones más importantes, aquellas que un licitador novato debe tener bien aprendidas antes de pensar siquiera en estudiar un expediente judicial.
Hay que tener muy claro lo que son y no son cargas en una subasta. Y ello porque si no les dedicamos un mínimo de atención a distinguir las que son cargas preferentes de las que no lo son, nuestra fantástica inversión inmobiliaria puede devenir en desastre.
Así, las cargas en una subasta se dividen en:
- Cargas anteriores a la deuda ejecutada
- Cargas posteriores a la deuda ejecutada
- Deudas preferentes (que aunque son posteriores resultan ser preferentes)
Tabla de Contenidos
1. Cargas registrales posteriores
En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta forzosa de un bien se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.
O hablando en plata, que tras la subasta judicial el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las cargas posteriores, incluidas hipotecas o anotaciones preventivas de embargo.
2. Cargas anteriores
Pero las cargas anteriores en una subasta no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.
De hecho, en todos los Edictos de Subasta se deja muy clarito que…
(…) las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos (…)
Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.
3. Un poco de Historia
A esto se le llama el sistema de purga parcial y está vigente en España desde la reforma hipotecaria de 1909, antes de cuya fecha se aplicaba el sistema de purga total de las cargas que comportaba que el inmueble subastado se transmitiese libre de cargas, destinando el precio obtenido en la subasta a satisfacer los derechos de los acreedores preferentes o anteriores al derecho del ejecutante, por su orden de inscripción registral y con el remanente se satisfacían los derechos del acreedor ejecutante o hipotecario y, en último lugar, los derechos de los acreedores posteriores.
Este antiguo sistema tenía la ventaja de facilitar enormemente la enajenación forzosa del inmueble, pues, en teoría, resulta más atractivo para los futuros licitadores adquirir un inmueble libre de cargas que sujeto a determinados gravámenes.
Como crítica, solo decir que el cambio operado por el legislador hipotecario de principios del Siglo XX, adoptando el actual sistema de purga parcial, impide una verdadera transmisión libre de cargas de la finca subastada en un procedimiento de ejecución ordinario o hipotecario.
Que bonito y sencillo sería que todo lo que se subastara se hiciese libre de cargas. Que el juez repartiese entre los distintos acreedores el dinero recaudado en la subasta como él considerase, siempre de acuerdo a la Ley, y el piso nos lo entregasen limpio de polvo y paja.
Pero no es así.
4. Preferencia por orden cronológico
La preferencia de inscripción de los derechos se establece por orden cronológico según la fecha de entrada en el registro de la propiedad. Es decir, que si la fecha de inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta judicial, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo. Y, por el contrario, si la inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta y se extinguirá.
5. Cargas preferentes
Por otra parte existen las llamadas cargas preferentes, que para poder ser reclamadas al nuevo propietario no necesitan ser anteriores a la deuda ejecutada.
5.1 Las deudas de IBI
Como ejemplo de cargas preferentes en las subastas judiciales son las DEUDAS DEL IBI correspondientes al año en curso y al año anterior, que tienen preferencia, por su carácter de Derecho Real, a todos los acreedores, incluso aunque hayan inscrito su derecho mediante embargos, incluidos los acreedores hipotecarios y también frente a los adquirientes. Esto quiere decir que si sale a subasta un piso con varios recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, el ayuntamiento tendrá preferencia para cobrar los dos recibos mencionados incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado su hipoteca y por supuesto por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este.
Del resto de las deudas de IBI, el adjudicatario estará obligado a pagar todas las que no estén prescritas, teniendo en cuenta que prescriben a los cuatro años (como todas las de Hacienda), comenzando el cómputo desde el día siguiente a aquel en el que finalizó el plazo reglamentario para presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto o el pago en periodo voluntario.
5.2 Las deudas de la comunidad de propietarios
Otras deudas que también son cargas preferentes y que hay que pagar sí o sí, son LAS DEUDAS DE COMUNIDAD correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores (art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dichas deudas se deberán pagar tanto si hay un embargo inscrito como si no lo hay. Ojo, que en Cataluña son 4 los años anteriores cuyas deudas también hay que pagar.
5.3 Otras cargas preferentes que NO nos afectan a los inversores
Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios en la subasta judicial sino a los acreedores.
Son las siguientes:
- Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales).
- Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor, que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales.
- Deudas por cuotas a la Seguridad Social.
La preferencia de estas cargas sobre las otras ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
Es decir, que pueden personarse en el juzgado que ha subastado el bien y exigir cobrar antes que el propio ejecutante por ser su deuda considerada preferente.
6. La tercería de mejor derecho
Una Tercería de Mejor Derecho es la demanda que deben poner los acreedores titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar antes que el propio banco demandante. Bien porque sus créditos son preferentes bien porque consideran que el juzgado que les tocó en suerte fue demasiado lento en ordenar el embargo y ello provocó que otros acreedores se les colaran por delante.
Pero lo voy a repetir para que quede muy claro, los postores no tenemos que preocuparnos porque nunca seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores. Se pagarán siempre con el dinero obtenido en la propia subasta.
Y lo más importante, cuando el juez dicta el Mandamiento de Cancelación de Cargas, ordena la cancelación de todas las cargas posteriores, sin examinar el carácter preferente o no de las mismas.
Recordad, sobre todo, que un mal cálculo de las cargas en una subasta, cargas anteriores, posteriores o preferentes, puede hacer naufragar vuestra inversión.
Solo una adecuada investigación de las cargas en una subasta te puede dejar más relajado que un santo.
Y hasta aquí he llegado.
Aún podríamos profundizar mucho más, mencionando, por ejemplo, las condiciones resolutorias que pueden posponerse (o no) a las hipotecas posteriores. O mencionando las hipotecas con el mismo rango registral (letales para los novatos), la hipoteca legal tácita, qué sucede si amplían el embargo anterior, cómo pagar las cargas anteriores, etc.
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¿Alguna duda?
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Buenas tardes Tristan:
Me estoy mirando una subasta, (suelo mirar para ir aprendiendo, aparte que pueda salir algún chollo) esta es de hacienda. En la que el valor de subasta es de 100.000€ y el valor de tasación de 175.000€
En nota de cargas, dice que hay una hipoteca por 78.000€ y luego en nota simple, aparece aparte de esa hipoteca, que es algo mayor más(se contradice un poco en cantidades) intereses etc, hay dos embargos de hacienda en dos expedientes diferentes en los que uno es de 104.000€ y otro unos 43.000€
Todas esas cargas debe soportarla el adjudicatario?
Porque, si se apuesta por ejemplo por levemente mayor al 50% del valor como se puede adjudicar una subasta de hacienda, que serían 50.000 o 52.000€ que sentido tiene, si luego hay que pagar esa cantidad de hipoteca más los embargos?
Eso suma mucho más incluso, que la tasación, y ni por asomo, en la zona y población de esa vivienda subastada, vale lo que se gastaría en la adquisicion.
No entiendo cuando veo cosas así. De hecho, el 95% de subastas que veo, siempre tienen cargas importantes que en la suma de lo que puedes adjudicarte el inmueble más los gastos extras de embargos o cargas, interesa hacer esta inversión.
Si me lo aclaras, se lo agradezco.
Saludos
Me remito al post sobre las subastas de Hacienda:
https://subastanomics.com/subastas-de-hacienda-como-funcionan-y-como-pujar-en-2024/
Gracias por responder tan rápido.
Me leí y acabo de repasar por encima el artículo, y no aplica a lo que he preguntado.
Es decir, lo importante de subasta por hacienda es lo de menciona al principio sobre hacienda no podrá echar al, ocupante del inmueble entre otras cosas.
Pero sobre mi duda, no veo la aclaración.
Ah, sí, perdona, por un momento creí que estábamos en el curso de subastas, en cuya lección sobre las subastas de Hacienda explico por qué Hacienda a veces traba varios embargos sobre una misma finca y qué pasa con eso. Por aquí no lo he explicado porque hay que guardarse cosas que no son para que las conozca nuestra competencia.
Disculpa, no compito ni soy competencia, de nadie. Cualquiera puede entrar en boe y demás sitios para mirar subastas.
Realmente, si luego no da la información correcta y siempre manda a hacer el curso, mejor no hacer artículos de este tipo no cree?
Me da igual en concreto porque hacienda hace 1, 2 o 20 embargos por una misma finca, el motivo no es tan difícil. La duda veraz es, si se come el adjudicatario todos esos pagos o no. Y el porqué de ello.
Es sencillo creo responder sobre la cuestión del artículo.
Ya que desde mi punto de vista, que no debe ser el más cierto desde luego, y menos si incluso la ley lo respalda, es que aparte de ser injusto y que no le veo sentido, es que alguien, provoque una deuda de cualquier índole, sobre impago de cualquier impuesto o de hipoteca, y recaiga sobre alguien que no tienen nada que ver con esto.
Es como si una persona, comete una infracción de tráfico, y la sanción se la menten a un familiar, un primo o su padre… Quien ha cometido la infracción?
En estos casos, la propiedad/inmueble es algo físico e inmaterial. No contrae deudas. Es el propietario de eso, quien deja de pagar una hipoteca o no paga sus impuestos con hacienda. Si, esas entidades quieren recuperar su dinero y embargan la propiedad, hasta ahí, bien. Pero un tercero que sufragia de su bolsillo una parte de ese embargo mediante una subasta, que por algo se llama así, porque debería comerse una deuda que el no ha originado? Esas entidades, con la subasta y el precio que hayan puesto sobre el inmueble con esas cantidades, recuperan algo. Pero deberían seguir buscándole al deudor mediante nominas o lo que fuese, el resto de esas deudas.
Perdón, por el argumento sin venir a cuento, pero es algo que siempre me ha hecho pensar en ello.
En fin, gracias de todas formas.
Pd: no me dedico profesionalmente ni me voy a dedicar a ello, porque no tengo Cash suficiente como para hacer esto en varias o numerosas ocasiones.
Si no, haría su curso.
Te lo tomas por la tremenda, Juan Manuel. Publico estos artículos porque me gusta aportar contenidos sobre subastas. Pero algunas claves estratégicas las comparto solo en TOPsubastas. Me reservo esa libertad. Seguro que tú y muchos otros estaríais encantados de que publicase todo en abierto, pero eso no va a suceder porque no creo que mis alumnos quedasen muy contentos con esa iniciativa.
Respecto a tu argumento sobre el sistema español de depuración de cargas, solo comentarte que solo sucede así en España. En el resto del mundo se hace como propones. Somos así de originales (para mal). Pero gracias a este lío, el gran público no se atreve a interesarse por las subastas, lo que, al fin y al cabo, a mi me viene estupendamente.
Sin actritud, Tristan.. No hay problema.
No, no es cierto que espere que públicases todo en abierto. Es normal cuando alguien enfoca cosas así para al final el monto gordo de su negocio, sea la formación y no la inversión.
Pero en realidad, hay y habrá veces que respondas a una pregunta clave para despejar ciertas dudas en abierto, y esta podría haber sido una de ellas. 🤷♂️
Respecto a lo otro, me reconforta ser en este país, tan original como siempre. No me esperaba menos, viendo la clase política que tenemos, la corrupción y la de espabilados que hay.
Loscunicos en el mundo, casi, nos, deberían de avalar un título por eso.
Así nos va.
Pd: no te has planteado, comisión por consultas o por llevar por ejemplo subastas a éxito?
Me imagino que si, pero igual no darías abasto.
Desde luego que me lo planteé y por eso comencé a publicar esta wue. Si te fijas en la parte superior hay una pestaña llamada consultorías. ya no las gestiono yo, pero tengo colaboradores que lo hacen muy bien.
Buenos das Tristán, no se si podrás resolverme esta duda, en una subasta de un inmueble por procedimiento de ejecución hipotecaria, con dos cargas, una, la de la hipoteca por la que se ejecuta dicho inmueble, y otra anotación preventiva de embargo a favor de hacienda, que es posterior, de unos 18000 euros con intereses, entiendo que esta última se cancelará tras la subasta no? Gracias de antemano
Como veo que estás muy verda, te recomiendo apuntarte a esta formación, que es gratuita y te va a salvar de mucho problemas:
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Buenas tardes Tristán.
En esta subasta aparte de la carga por una hipoteca aparece después está afección.
-Afección autoliquidada de transmisiones… Del año 2022… Afecta por 5 años al pago de la liquidación que por el impuesto en su caso proceda, quedando liberada por la cantidad de 2. 360.4440, 69 € satisfechas por autoliquidación.
Esa afección nos afecta a los subasteros?
Que tipo impuesto sería?
Muchas gracias.
Es por el ITP
Si entiendo que es el ITP. Pero la carga es posterior a la de la hipoteca, que es por la que sale el inmueble en subasta. En compraventa está claro que si no se hubiese satisfecho correctamente hacienda podría reclamarlo al nuevo propietario. La duda es si al ser a través de subasta judicial esa carga al ser posterior queda cancelada.
Como puede salir una cifra de 2 millones de euros en un bien valorado en 215000?
Ni idea de cómo pudo ascender un puto ITP a semejante cantidad. quizás sea un error. En cualquier caso, si compras en subasta no te afectará.
Vale gracias la duda era si afectaba al ser un impuesto público aunque la afección este después de la ejecución hipotecaria. En principio entiendo que de todas formas está pagada pues pone que ha quedado liberada, aunque se avisa que se puede revisar por 5 años.
Revisando el documento de cargas del juzgado que por cierto es bastante extendido más adelante se informa que la hipoteca en ese año (mismo año que la afección) junto con otras del mismo banco ( la Caixa) han sido vendidas a otro banco ( entiendo en un mismo paquete) por 200 y pico millones. Entiendo que la Caixa al deshacerse de las hipotecas tubo que pagar el ITP por ese valor tan alto de más de 2 millones. Al ser el la Caixa se supone estará en regla. Aunque si de todas formas al ser subasta no me afecta me daría igual. El tema es que al ver semejante cifra uno se asusta. Es una cosa extraña al cambiar de manos la hipoteca. Si por curiosidad y no le ha pasado nunca quiere ver el documento aquí tiene el enlace. Muchas gracias y espero este caso en particular resuelva las dudas de alguien más. https://subastas.boe.es/verDocumento.php?idSub=SUB-JA-2024-237199&idDoc=2-428955c39376d7a214449f5931230784
Buenos días Tristán, necesito tu ayuda.
En una subasta, si la deuda que todavía tienen con el banco es de 120.000 euros y prácticamente esa cantidad coincide con su precio de tasación y venta en el mercado. Es decir, por qué precio tiene que salir a subasta para cubrir el pago de la carga de la hipoteca o eso da igual, ya que quien la compre asume esa carga aunque la compre por menos dinero del que se debe.
Aunque la deuda la asuma el nuevo adjudicatario, los deudores a nivel del banco seguirían siendo los titulares del préstamo hipotecario inicial?
Gracias por tu asesoramiento.
Vaya cacao tienes, María. No participes en ninguna subasta sin haber hecho mi formación gratuita #SUBASTASdesde0:
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Porque antes de participar en una subasta, como mínimo hay que conocer cómo funcionan estas cosas.
Buenas tardes. Me uno a agradecerle que ofrezca sus conocimientos a los profanos en este tema. Por favor haber si me puede ayudar y aclararme la siguiente situación. Mi hija se ha separado y le han adjudicado la vivienda junto a su hijo en uso y disfrute. Esta situación la registro en el registro de la propiedad. La vivienda la compró su marido bajo una ipoteca antes de casarse. En este momento le ha comunicado el registro de la propiedad que se está procediendo a la egecucion de la hipoteca y le ofrecen la posibilidaid de comprarla por la deuda por ser terciaria de dominio. Quisiera saber si cuando se subaste la vivienda podrá continuar en la casa con el uso y disfrute que tiene, y y si cuando se subasta le ofrecerán a ella la posibilidad de ofrecer o presentar a alguien que pueda superar la oferta por la que se haya adjudicado la vivienda. Gracias de antemano.
QUISIERA SABER SI EN UNA ACEPTACION DE UNA HERENCIA, LA PUEDES LIQUIDAR POR SUBASTA JUDICIAL PORQUE EL IMPUESTO DE SUCESIONES TE LLEVA A LA RUINA. ME REFIERO A LAS ACEPTACIONES DE INMUEBLES CAROS QUE TE EXIGEN IMPUESTO DE SUCESIONES IMPOSIBLES DE PAGAR, SI EXISTE LA ALTERNATIVA DE LA SUBASTA JUDICIAL PARAQUE EL IMPUESTO SEA EL DERIVADO DE LA VENTA.
Yo, ni idea.
Gracias Tristan
Hola Tristan, estoy pensando en hacer una puja electrónica de un piso que según pone tiene hipoteca con sareb de la constructora de casi 300000 euros, y gravada con anotación preventiva de hacienda de 1150000 euros tambien de la constructora, no ha sido habitado nunca. La puja arranca en 80.000 euros pero si se adjudica por 100000 por ejemplo que pasa con todo la carga del sareb y de hacienda ¿se anula? ,ya se que debo pagar ibis y comunidad atrasadas eso no me preocupa, pero la anotación de hacienda y la hipoteca sareb si.
GRACIAS
Las cargas de cancelarán o no dependiendo de cual de ellas sea la carga ejecutada y de su orden de preferencia.
En las subastas judiciales NO hay puja mínima, en las de Hacienda la puja mínima es el 75%, en las adjudicaciones directas de Hacienda NO hay puja mínima y en las de la Seguridad Social la puja mínima es el 25% si se puja con sobre cerrado. En cualquier caso, en este mismo blog hay post temáticos en los que eso queda perfectamente explicado. Una simple búsqueda te puede llevar a la respuesta.
Hola Tristan
Soy Juan Pascual (xeretin)
La pregunta es la siguiente:
En las subastas judiciales la puja mínima es el 70% del valor de tasacion. En las de Hacienda y seg, Soc. ¿es lo mismo? o cambia. y si cambia cuales son.
gracias
Hola, soy supernovas en esto de las subastas. He estado mirando en el portal de subastas judiciales y no he conseguido averiguar cuál es la puja mínima que se puede ofrecer en una subasta cuando no aparece en la información el dato de «puja mínima». En otra web de subastas de la Hacienda de Guipúzcoa si que aparece, en primera subasta el 70% y en la segunda el 50%.
Por otro lado, cuales son los gastos o cargas a tener en cuenta y dónde se puede conseguir la información?
Muchas gracias y saludos
Hola Ikerme. En las subastas judiciales no hay puja mínima. Cualquier puja podría ser admitida por el secretario judicial. Pero para saber a partir de cuánto aumentan las posibilidades de que tu puja sea admitida tienes que estudiar el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y no es un artículo sencillo.
Muchas gracias por tu pronta respuesta! Me lo leeré!
Buenos días, Pedro, por alusiones: lo veo negro, pero, para agotar todas las posibilidades, deberías contactarme en privado (y contratarme).
Saludos,
jotaerre, mi correo es pmp10011(arroba)yahoo(punto)es dejame tus datos y me pongo en contacto contigo. Saludos.
Ya me extrañaba a mi que alguien pujase tanto por un piso en la calle Puig-Reig de esas características. Haz bien los números que quizá te salen o no…
Hola Cristan,
Soy xeretin, quería hacerte una pregunta.
El juzgado nº 4 de Manacor me ha denegado revisar el expediente de una futura subasta de finaliza el 21/01/17.
Pertenece a una subasta Voluntaria. ¿Como puedo revisar el ADICTO si me dicen que no?
Gracias por tu colaboración.
PD. dime cosas del futuro curso, lo estoy esperando como agua de mayo.
El Edicto de Subasta lo tienen que tener colgado en el Portal de Subastas del B.O.E. con toda seguridad. El expediente judicial estaría muy bien verlo, pero si no te lo permiten tendrás que adaptarte a esa circunstancia.
Pedro no sería un piso en Barcelona por casualidad?
Pues si
Hola Tristan, tengo problema y agradecería tu ayuda.
Soy novato y ví una subasta judicial de un inmueble que me interesaba (tasación 468.000 euros). Me leí las cargas (1ª y 2ª del mismo banco). precio deuda muy bajo unos 20.000 euros e importe depósito de 23000 euros. el caso es que gané la subasta por 60.000 euros. Tras la euforia inicial, me releí la verificación registral y he visto que me he quedado el bien pero la primera hipoteca se mantiene ý hay unos 309.000 euros capital pendiente (al ser el mismo banco creía que quedaba también cancelada). Ahora creo que voy a renunciar al depósito. puedo alegar algo ante el juzgado para no tener que pagar los 23.000 euros ya que la deuda reclamada era solo de 20.000 o crees que no puedo hacer nada. Si jotaerre cree que podemos hacer algo me interesaría su ayuda. Gracias.
¡¡Jooodeeer!! Tremendo.
¿veis como es mejor invertir en un buen curso de subastas antes de tirarse a las frías aguas de la inversión en subastas?
Lo lamento, Pedro, pero me temo que le has hecho un favor de la leche a ese deudor porque has saldado su deuda. Como mucho podrás pedir que te devuelvan el sobrante una vez liquidada la deuda. Aunque seguramente ese sobrante se reducirá a cero cuando se haya practicado la liquidación de intereses y la tasación de costas.
Por favor, corre la voz entre todas tus amistades acerca de que esto de las subastas No es tan sencillo como dice radio macuto sino que sigue siendo una inversión de riesgo que requiere tener conocimientos especiales.