Las subastas judiciales, en 2025 van a vivir una pequeña revolución. Pero no te asustes, porque va a ser para bien. Y además, todavía falta mucho para que veamos los cambios.
El Congreso de los Diputados aprobó un Proyecto de Ley Orgánica que, entre otras muchas cosas que no nos afectan, introduce unos cambios muy notables en la forma de tramitar las subastas judiciales: La conocida como Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia.
La Ley aún no se ha publicado en el BOE y, cuando lo haga, eso no significa que todas las subastas en curso vayan a aplicar los cambios de inmediato. Solo se aplicarán las nuevas normas a las subastas originadas en procedimientos judiciales iniciados a partir 3 meses desde la publicación de la Ley en el BOE. Y al ritmo al que avanzan los juzgados, eso no será pasado mañana.
Disposición transitoria novena. Régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales.
1. Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor.Disposición final vigésima tercera. Entrada en vigor.
1. La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado.
Así que la Ley será de 2025 pero no comenzaremos a notar sus efectos hasta mediados de 2026, más o menos.
La idea es agilizar los trámites. Y visto desde fuera parece bastante obvio que lo van a conseguir, al menos en lo que toca a las subastas.
Aunque hace tiempo, un abogado muy sabio me dijo que no importaba los esfuerzos que se hicieran desde el Poder Legislativo para agilizar los trámites judiciales, porque al final los jueces siempre se las arreglaban para que los plazos siguieran siendo eternos.
Pero antes de que los malditos jueces vuelvan a acreditar con sus actos que aquel abogado tenía razón, lo cierto es que pronto vamos a estrenar la ley y que por ahora, tiene todo el potencial para mejorar las cosas en nuestro negocio.
A continuación te explico los cambios que habrá en las subastas judiciales en 2025:
Tabla de Contenidos
- 1. Lo primero, el vídeo con las subastas judiciales en 2025
- 2. El depósito para participar en las subastas pasa a ser del 20%
- 3. Las pujas pasan a ser secretas
- 4. Fin de la prórroga de 24 horas
- 5. Fechas de celebración de la subasta
- 6. El ejecutante puede pujar sin esperar a que haya una primera puja externa
- 7. El plazo para pagar el precio del remate pasa a ser 20 días hábiles.
- 8. El plazo para pagar el precio del remate comienza de inmediato.
- 9. Los 10 días de plazo para que el deudor presente a un mejor postor también comienzan de inmediato
- 10. Cantidad ofrecida por el mejor postor que presenta el deudor
- 11. Si el deudor no presenta a un mejor postor, el ejecutante ya no tiene opción
- 12. Cambian los porcentajes mínimos de adjudicación
- 13. Se acabó el pago aplazado
- 14. Reservas de postura
- 15. El ejecutante también puede quebrar la subasta
- 16. Suspensión de la subasta
- 17. Nueva Cesión de Remate sin que sea necesaria la comparecencia
- 18. Otros cambios interesantes.
1. Lo primero, el vídeo con las subastas judiciales en 2025
2. El depósito para participar en las subastas pasa a ser del 20%
Actualmente, el depósito para participar en una subasta judicial suele ser del 5%. Aunque no siempre es así, dado que en las Subastas Voluntarias, ese importe lo pueden negociar las partes implicadas, pudiendo ser inferior, superior o incluso no existir.
Pero lo normal hasta ahora es que tanto en las subastas de bienes muebles como en las de inmuebles, el importe del depósito sea del 5% del Valor de Subasta.
Pues bien, la nueva ley va a distinguir entre las subastas de bienes muebles:
- Subastas de bienes muebles: el depósito pasa a ser del 10%, con un mínimo de 1.000€.
- Subastas de bienes inmuebles: el depósito pasa a ser del 20% del Valor de Subasta. También con un mínimo de 1.000€.
Y ojo, que aquí el Letrado para la Administración de Justicia va a tener manga ancha para aumentar o disminuir el importe de los depósitos.
2.1 Primera consecuencia del incremento del depósito: menos competencia
Yo siempre he dicho que las subastas son para quienes tenemos el dinero. Por lo tanto, si tenemos el cien por cien del dinero por el que queremos comprar, ¿qué problema hay con que suban al 20% el depósito necesario para participar en una subasta.
A mi esta medida me encanta. Mayor depósito, menos postores.
2.2 Segunda consecuencia del incremento del depósito: fin de las quiebras fraudulentas
Y este es el verdadero motivo de este incremento del depósito. A ver quién es el guapo que, a partir de ahora, se va a arriesgar a perder el depósito por quebrar una subasta.
Esta es una de las medidas que yo siempre he recomendado para evitar las quiebras fraudulentas de subastas.
3. Las pujas pasan a ser secretas
Esto no lo entiendo muy bien, porque, en realidad, las pujas ya eran secretas. Al menos lo eran en el sentido de que se protegía el anonimato. Al contrario que cuando las subastas eran presenciales, cuando todos podíamos ver al que pujaba a viva voz, en el Portal de Subastas del B.O.E. las pujas siempre han sido anónimas.
Lo que pasa que es que, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, además de ser anónimas, las pujas van a ser secretas. Es decir que “durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto.”
Signifique esto lo que signifique.
Supongo que el secretismo será solo para los que no estén participando en la subasta, porque los que sí estemos participando necesitamos conocer la cuantía de la última puja para saber si la queremos subir o no.
4. Fin de la prórroga de 24 horas
La duración de la subasta sigue siendo de 20 días desde su comienzo, pero se acabó la prórroga de 24 horas que había hasta ahora.
Cuando se dice que se cierra, se cierra. Y sanseacabó.
5. Fechas de celebración de la subasta
Las subastas tendrán que iniciarse de tal manera que nunca puedan finalizar en:
- Sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional.
- Tampoco entre el 24 de diciembre (Noche Buena) y el 6 de enero (Reyes)
- Tampoco durante el mes de agosto.
6. El ejecutante puede pujar sin esperar a que haya una primera puja externa
Hasta ahora el ejecutante no podía hacer la primera puja. Antes de pujar, debía esperar a que un tercero hiciera la primera puja. Y si nadie pujaba, entonces la subasta era declarada desierta.
Ahora ya no va a ser así. A partir de ahora, el ejecutante puede abrir la subasta con su primera puja.
7. El plazo para pagar el precio del remate pasa a ser 20 días hábiles.
Los plazos para pagar el precio del remate se reducen a la mitad:
- En las subastas de bienes muebles pasan de 20 a 10 días.
- En las subastas de bienes inmuebles pasan de 40 a 20 días.
O tienes el dinero o no lo tienes.
8. El plazo para pagar el precio del remate comienza de inmediato.
Hasta ahora, el plazo para pagar el precio del remate no comenzaba hasta que el Secretario judicial (o LAJ) dictaba el Decreto de Aprobación del Remate. Y lo normal es que, aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que ese decreto se debe dictar de inmediato (el mismo día del cierre o el día siguiente), lo cierto es que muchos juzgados se demoran lo indecible en dictarlo.
Y no solo eso, es que algunos LAJ canallas ni siquiera lo dictan, generando la inseguridad de no saber si lo que pasa es que se están retrasando en hacerlo o que no lo van a hacer nunca.
A partir de ahora ese plazo comienza en cuando finaliza la subasta y ya no desde la notificación del decreto de aprobación del remate.
9. Los 10 días de plazo para que el deudor presente a un mejor postor también comienzan de inmediato
Según el artículo 670.4 de la LEC, «(…) cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al valor mínimo que marque la ley, el deudor tendrá un plazo de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura, ofreciendo una cantidad superior a esos porcentajes mínimos o que, “aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante”.
El problema de esto es que actualmente, el plazo no comienza hasta que el juzgado le notifica al deudor el resultado de la subasta y su derecho a presentar a un tercero que lo mejore. Esto pueden ser unos días, unas semanas o incluso varios meses. Tiempo durante el cual nuestro depósito está en las cuentas del juzgado en lugar de estar en nuestro bolsillo.
Y esto trae varios problemas:
- El deudor tiene más tiempo para buscar alguien a quien ofrecer como mejor postor
- Los «avispados» tienen más tiempo para localizar al deudor para ofrecerse como mejores postores.
- Mientras el dinero del depósito del ganador de la subasta está retenido en el juzgado, no podrá participar en otras subastas por si su adjudicación provisional se convierte en definitiva.
Pues bien, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el plazo de 10 días del deudor para presentar a un mejor postor comienza desde el día del cierre de la subasta. Se acabó lo de buscarle por tierra, mar y aire.
Como resumen, a partir del mismo cierre de la subasta…
- Si la subasta NO es firme, comienza el plazo de 10 días para que el deudor presente a un mejor postor.
- Si la subasta SÍ es firme, comienza el plazo de 20 días para que el adjudicatario pague el precio del remate.
10. Cantidad ofrecida por el mejor postor que presenta el deudor
Hasta ahora el texto del artículo 670.4 respecto al mejor postor decía lo siguiente que el deudor podía…
(…) presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Pues bien, ahora ese porcentaje mínimo que debe cubrir el mejorante es del 60%.
Y además, si el precio ofrecido en la subasta, aunque sea inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser de un solo céntimo.
La nueva ley también indicará la forma y los requisitos con que debe realizarse esta mejora de postura, algo que hasta ahora no se mencionaba.
11. Si el deudor no presenta a un mejor postor, el ejecutante ya no tiene opción
Antes, tras una subasta cuyo importe no llegara al 70% del Valor de Subasta, se abría un plazo de 10 días para que el deudor presentara a un mejor postor. ya hemos visto que esto continúa siendo así, salvo que ahora el plazo va a comenzar desde el mismo cierre de la subasta.
Pero antes, tras el derecho del deudor a presentar a un mejor postor sin que este lo hiciera, se abría otro plazo de 5 días para que el ejecutante manifestara si quería la adjudicación para sí, bajo ciertos parámetros.
Pues bien, ahora esto ya no va a ser posible.
A partir de ahora, en caso de que el ejecutante desee obtener el bien, deberá participar en la subasta como un licitador más, con las mismas condiciones que los demás. Esto implica que podrá realizar pujas aunque no haya otros postores, pero no podrá aumentar su propuesta una vez concluido el proceso de subasta.
12. Cambian los porcentajes mínimos de adjudicación
El artículo 670 de la LEC es probablemente uno de los más confusos de la legislación española. Es tan ladrillo que 24 años después de su puesta en marcha, yo todavía lo tengo que releer de vez en cuando.
Pues lo han vuelto a cambiar. Y también con una explicación bien confusa. De hecho, lo he leído varias veces y no acabo de aclararme.
Lo único que me ha quedado claro es que pretenden que en los casos de VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR, la subasta no se pueda adjudicar por debajo del 70% del Valor de Subasta, excepto cuando la adjudicación sea por la cantidad adeudada al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 % de ese valor de subasta.
Y si la casa subastada NO ES VIVIENDA HABITUAL del deudor, entonces se establece como valor mínimo de adjudicación el 50 % del Valor de Subasta, excepto cuando la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior a ese 50%, en cuyo caso se aprobaría siempre que cubriera al menos el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior al 40% del valor de subasta, también se podría aprobar la adjudicación por debajo de ese 40%, pero siempre con la aprobación del LAJ, previa audiencia de las partes.
O eso me ha parecido entender.
13. Se acabó el pago aplazado
Este era otro lío del artículo 670 de la LEC que los Letrados para la Administración de Justicia nunca sabían cómo aplicar correctamente. Unos lo hacen de una forma y otros de otra. Y los más, nunca lo aplican para ahorrarse trabajo y líos (sí, así son los funcionarios judiciales).
Pues bien, muerto el perro se acabó la rabia. A partir de ahora no va a ser posible pagar a plazos el remate de una subasta.
14. Reservas de postura
Veo que no hay tecla que el legislador no haya cambiado.
Con la ley actual, el problema de las reservas de postura es que los plazos se eternizan. Porque la adjudicación va pasando de un reservista al siguiente según van quebrando la subasta. Y entre uno y el siguiente a veces pasan meses, en los juzgados más atascados.
Ahora, si el adjudicatario quiebra la subasta, el Portal de Subastas del B.O.E. comunica al juzgado la identidad del primer reservista y les devuelve los depósitos a todos los demás reservistas, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Y si el primer reservista también quiebra la subasta, entonces se procede a celebrar una nueva subasta.
Como crítica, solo mencionar que no entiendo muy bien porque esperan a que se produzca la quiebra para devolver el dinero al segundo y siguientes reservistas. ¿No sería mejor aceptar solo al mejor reservista y devolver el dinero del depósito a todos los demás reservistas?
15. El ejecutante también puede quebrar la subasta
Cuando es el ejecutante quien se adjudica una subasta, tiene que pagar la diferencia entre en precio de adjudicación y lo que el deudor le debe. Esa diferencia es para los acredores posteriores o para el deudor, en última instancia.
Pues bien, la nueva ley establece que si el ejecutante (acreedor) no ingresa en el juzgado esa diferencia, la subasta se dará por quebrada y se le va a descontar de la cuantía que se le debe la misma cantidad que hubieran tenido que depositar los demás postores (recuerda, el 20%).
Y luego, se celebrará una nueva subasta, si fuera necesaria.
Ya te adelanto que en el caso de deudas pequeñas, si el actor quiebra y pierde lo que habría sido el depósito, a veces va a ocurrir que con ese descuento, la deuda se va a quedar en cero, con lo que no habrá nueva subasta.
16. Suspensión de la subasta
Cuando una subasta que se está celebrando se suspende durante un periodo inferior a 15 días, la situación queda congelada temporalmente y no se devuelve ningún depósito. Días más tarde, cuando se reanuda la subasta, lo hace desde su situación previa. Y solo por el tiempo que restaba para su conclusión.
Ojo, con esto porque es una oportunidad para los que estén atentos.
Si la suspensión de la subasta es por más de 15 días, la misma se cancela definitivamente y se devuelven todos los depósitos. Siendo necesaria una nueva publicación del anuncio para volver a subastar.
17. Nueva Cesión de Remate sin que sea necesaria la comparecencia
La Cesión de Remate es el acto por el que el ejecutante le cede sus derechos de adjudicación a un tercero.
Pues bien, la reforma va a dejar muy claro la forma en que debe hacerse.
Además confirma algo que ya sabíamos pero que algunos LAJ tarugos se negaban a aceptar, que el precio de la cesión de remate «podrá ser inferior al del remate o adjudicación».
Y aclara que aunque el ejecutante ceda el remate por un precio inferior al de ejecución, la minoración de deuda para el ejecutado será la del importe total del precio de adjudicación. Como no podía ser de otra manera.
Además, si hubiera sobre precio, es decir, si el precio de la cesión fuera superior al precio de adjudicación, ese sobreprecio deberá aplicarse «a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación.”
Y si, como consecuencia de ese sobreprecio, existiera una cantidad sobrante respecto de la deuda total reclamada, el ejecutante tendrá que ingresar ese dinero en la cuenta del juzgado en el plazo de 10 días.
18. Otros cambios interesantes.
Si la petición de subasta se retrasa más de 6 meses desde la fecha de la expedición de la Certificación de Cargas, el LAJ podrá:
- Solicitar de oficio, es decir, sin que el ejecutante se lo pida, una Nota Simple actualizada para comprobar que todo sigue igual. Esto es un brindis al sol y legislarlo es no conocer ni tener en cuenta la incompetencia y negligencia de esta gente. Solo un LAJ que sea un héroe hará nada de oficio.
- Comprobar el estado de las deudas correspondientes a las cargas anteriores, para ver si es necesario realizar una nueva liquidación de cargas. Otro brindis al sol. Que no, señores, que ningún funcionario judicial va a hacer nada que le implique más trabajo.
Además se menciona que esta Nota Simple «nueva» se pondrá a disposición de los interesados, subiéndola a la documentación a publicar en el Portal de Subastas del B.O.E. Otro brindis al sol. No siempre suben el Certificado de Cargas, como para subir la Nota Simple.
Finalmente, también se menciona entre los cambios que vienen, la obligación del LAJ de incorporar el Código registral Único a la información que suba al Portal de Subastas del B.O.E. Otro brindis al sol, pero esta vez le dejan la puerta de escapatoria para que el LAJ pueda hacer dejación de sus obligaciones, pues el texto de la Ley va a decir «si se dispone de él». O sea, que tampoco lo va a hacer.
Y aquí finaliza este artículo sobre las novedades que nos va a traer el año 2025 al negocio de las subastas judiciales.
Como he mencionado antes, yo creo que los cambios van a ser muy positivos en muchas cosas y neutros en otras.
En cualquier caso, lo que yo voy a hacer y lo que aconsejo a mis alumnos de TOPsubastas, es no hacer nada al respecto hasta que lleguen estas nuevas subastas. Y eso no va a ocurrir hasta que los procedimientos que se inicien tras la publicación de la Ley en el BOE lleguen a subasta. Eso será en 2026.
Y aquí finaliza este artículo de más de tres mil palabras. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido algunas cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
Buen negocio . En colaboración con la Banca se trata de desahuciar de su vivienda habitual , a quienes como yo , hemos pagado religiosamente la hipoteca durante 24 años de 30 , y ahora , si no entra en los más humildes miserables , y pertenece a la clase media ,se le despoja del esfuerzo de toda su vida , para que negociantes , entidades bancarias , agiotistas y especuladores se enriquezcan a costa de las desgracias ajenas .
Y luego dicen que existe Justicia , cuando se premia la especulación pura y dura , antes que el trabajo .
De alguna manera tendrán que cobrar los acreedores, ¿no te parece? De lo contrario, ¿qué propones? Si los bancos acreedores no pudieran cobrar íntegramente las deudas generadas por sus créditos, cortarían el grifo de los créditos y eso hundiría a la economía y nos devolvería al siglo XIX, cuando solo podían comprar viviendas los ricachones.
Los intereses creados del caballero de la Triste Figura y sus acólitos , contra quienes han pagado religiosamente , y nunca tuvieron in mente el concepto de abandonar sus responsasbilidades …
Pero no se explica que la Banca domina a los políticos de izquierda y derecha , que somete a sus legisladores , que si ceden algo para evitar los abusos del Gran Capital y sus cipayos subasteros , es porque no tienen más remedio , al igual que los usureros , agiotistas y especuladores de la Antigua Roma , no tuvieron más remedio que ir haciendo supresioines de intereses , quitas y hasta eliminación de la deuda , dado que el pueblo acabó sublevándose .
Se subasta por porcentajes del 60 % , sobre tasaciones obsoletas , muy por debajo del presente valor real , y quedan muchos desgraciados — que solo trabajan y no viven de la especulación y de aprovechar se del prójimo — condenados a ser PERSEGUIDOS DE POR VIDA , por una Banca insaciable y que nunca tiene bastantes beneficios , ayudada por los subasteros de profesión .
Todo eso con la anu7encia del Gobierno de turno , sea de izquierdas o derechas , todos venales , todos sujetos A LA TIRANÍA DEL INTERÉS Y AL SISTEMA FRANCÉS , que hace que quien ya ha pagado más intereses que el capital prestado , deba aun gran parte del capital .
El Gobierno actual , ya le ha visto mlas orejas al lobo , y solo por eso va evitando LOS DESAHUCIOS de personas en carencias …..por lo pronto hasta el 2.028 . Y ya veremos con los abusivos alquileres , que si bien se debe actuar con severidad con los inquilinos que no cuidan la vivienda , tampoco se puede permitir , que los propietarios aprovechen cualquier resquicio para subir abusivamente el precio .
Mientras sus abuelos tuvieron una LAU QUE CONGELÓ LOS ALQUILERES…..y pagaban sus pisos en unos 10-15 años , los nietos siguen con sus padres , aun con más de 30 años , por mor de la avaricia y falta de todo sentido social de la GRAN BANCA y los PROFESIONALES DE LA SUBASTA .
La gente lista y responsable cuyas casas van a ser subastadas, las ponen en venta, liquidan sus deudas y con el dinero sobrante comienzan de nuevo en otra vivienda. Solo los perdedores sin remedio, esconden sus cabezas, cual avestruces y se enrocan en una vivienda que no pueden pagar. Hasta que no pagas la hipoteca no puedes decir que esa casa es tuya.
Y deja de darme el puto coñazo por correo porque no tengo ningún interés es leer las memeces de un perdedor como tú.
» Ganador » , sinónimo de un esdpeculador sinb entrañas y por añadiso , indigente mental . No te dá para más .
Y como no tienes recursos apoyados en los hechos ciertos , te dedicass a insultar , que es lo propio de los » ganadores » sin escrúpulos , vergüenza, ética ni moral .
AGUR!
Hay personas honorables , y muchos como tú orinables .
Auf wiedersehen .
Otras Jose Ramon….creo que estas meando fuera del tiesto. No voy a crear aún más debate….solo decirte que creo que estás fuera de lugar tanto con los comentarios como en el propio grupo. Puedes estar en desacuerdo con muchas cosas….pero eso no va a cambiar nada….solo discusiones con gente que simplemente no ve la vida como tú….y eso que ambas son respetables.
Podríamos hablar y debatir hasta la extenuación….pero no le veo un final donde se puedan aproximar posturas. Lo más sensato es opinar….sin molestar al de al lado…por mucho que nos distancie.
Os voy leyendo todos los mensajes que llegan sobre el tema a mi correo. Todos son interesantes.Solo espero que no me lleguen más en esta linea.
Saludos y suerte.
J.L.
Aparte de un pedante, eres un ignorante
– En las ejecuciones hipotecarias los porcentajes no son sobre tasaciones obsoletas, sino sobre tasaciones acordadas, firmadas por ambas partes en eso que se llama hipoteca, podrían haberlo leído cuando firmaban la hipoteca y decir que era incorrecto
– A parte la mayor parte de veces ese valor no está por debajo del valor real, sino al revés, muy por encima, perjudicando los intereses de la banca que, si tiene que respetar los contratos firmados, y haciendo que muchísimas subastas queden desiertas
– No están condenados a ser PERSEGUIDOS DE POR VIDA, aparte de la ley de segunda oportunidad, hay un montón de moratorias que permiten hacer dación en pago a los pobrecitos.
– Si llevan toda la vida pagando, y se subasta por una deuda pequeña, quedará mucho sobrante que va a parar a las manos del moroso
– Si la venta se realiza por debajo del valor de mercado, cabría preguntarse cual es la causa verdadera, y la verdadera razón es porque el estado hace mal su trabajo de obtener el máximo posible de las ventas forzosas, para que a los deudores les quede el mayor sobrante posible, yo estaría encantado de pujar mucho más, si los juzgados me dieran todas la información y garantías que poseen, y trabajen con unos plazos razonables, ahí está la razón de que en subasta queden algunos inmuebles más barato, que no todos
En primer lugar, la vivienda la tienes porque UN BANCO o entidad crediticia decidió en su día confiar en que podrías devolverle el dinero. Sin ese DINERO no hubieras accedido a una vivienda, seguramente estarías toda la vida de alquiler como muchos hijos de vecino. Si ahora no pùedes pagar, no es culpa del banco, ni del sistema. si has pagado 24/30 años, tienes solución fácil. Vende el inmueble, paga al banco lo poco que te queda de hipoteca, negocia alguna quita, y buscate un sitio de alquiler alternativo. Y precisamente la nueva ley te protege enormemente, pues para la entidad bancaria, si quiere ejecutar la hipoteca deberá desembolasar el 60 % del valor de tasación, y si te queda tan poca hipoteca seguramente sea una cifra proporcionalmente elevada en comparación de lo que puede recobrar la entidad.
¡Maldita sea! Ojalá yo hubiera sabido expresarme tan bien.
Un familiar mío, y hablo de hace 25 años, no pudo pagar la hipoteca al quedarse viuda. Negocio con la entonces caja de ahorros que seguiría viviendo allí por el resto de lo que le quedaba de vida y a su muerte el bien pasaría a la caja (digamos que una hipoteca inversa a favor del banco).
Incluso creo que cuando murió el hijo tubo posibilidad de adquirir el inmueble
Los Bancos no son hermanitas de la calidad, pero no son tan tontos para preferir un acuerdo a un pleito.
Eso , abandona tu hogar , sometido a la tiranía del interés y de la permisividad hacia la Banca , que negocia si le da la gana , y que aplica TASACIONES MUY POR DEBAJO DEL VALOR ACTUAL , porque así se lo permiten , para aplicar luego el 60% para bien de banqueros y especuladores subasteros . Muy bien . » Viva de alquiler » . LAU en la » oprobiosa » dictadura que CONGELA ALQUILERES y construye 4.100.000 viviendas de protección oficial en 15 años .
¿Te queda hipoteca , afirma alegremente ? Dígaselo a los engañados del IRPH por ejemplo . El Gobierno , este y el que sea —mal que les pese a los usureros y agiotistas — tendrá que ir mejorando las condiciones de los hipotecados de por vida . Y si no al tiempo . Es Usted de los que ni sienten ni padecen el que gran parte de los jóvenes , continúen viviendo con sus padres , superada la treintena , y de que ni quieran ni puedan formar familia y hogar .
l derecho a la vivienda no significa que otros deban pagártela. Como cualquier otro derecho, conlleva responsabilidades, y una de ellas es asumir el coste de la propia vivienda, sea en propiedad o en alquiler. Que haya situaciones desafortunadas de impago hipotecario y ejecuciones es lamentable, pero eso no implica que el resto de la sociedad tenga la obligación de regalar casas.
Las regulaciones que mencionas, lejos de solucionar el problema, lo agravan. Cada vez que se aprueba una norma que protege al que no paga en perjuicio del propietario, lo único que se consigue es que menos gente quiera alquilar. No es casualidad que en España haya tantas viviendas vacías y que cada vez más propietarios opten por vender en lugar de arriesgarse a alquilar. Cuando se castiga al que cumple y se premia al que no lo hace, el mercado se resiente.
Pero claro, seguro que la solución es simple: un decreto mágico que diga ‘Vivienda Gratis Para Todos’ y asunto resuelto. Lástima que la economía y el mercado inmobiliario no funcionen con eslóganes. Si realmente se quiere facilitar el acceso a la vivienda, la solución no es más intervención ni más cargas sobre los propietarios, sino incentivar la oferta con seguridad jurídica, menos trabas burocráticas y un marco normativo que favorezca acuerdos equilibrados entre inquilinos y arrendadores. Si seguimos con medidas que hacen inviable el alquiler, lo único que conseguiremos es menos oferta y precios más altos.
Lo de que acorta los plazos ya veremos, porque luego los juzgados hacen lo que le da la gana.
Hace tres semanas que me adjudique un inmueble por el 70% de valor del tipo de subasta, y a dia de hoy ni siquiera me han aprobado el remate. Ya me he presentado en el juzgado 3 veces y la ultima. me dice la funcionaria que aun no le ha pasado la documentacion a la LAJ. No se que hacer ya, si mandarle unos matones o que, esto no deveria ser normal,
La agilidad en los plazos estupendo, pero lo de la puja secreta yo no lo acabo de ver para los que tenemos poco capital.
Yo seria mas partidario de luz y taquigrafos. Que se mostrase la lista de todas las pujas para la subasta actual(como se sabria en una subasta presencial).
Asi se puede intuir la quiebra de subasta (si pasa de 20 a 400 en 5 minutos para un bien de 200 es sospechoso).
La ley lo que debería hacer es proteger al deudor y facilitar que se capte el máximo dinero posible de la subasta. Ello sería posible si permitieran visitas al inmueble y se hiciera entrega del mismo en días tras el remate y decreto de adjudicación.
Igualmente, mostrando las pujas es una forma adicional de permitir que la gente se caliente y puje algo más o incluso voluntariamente hagan pujas con el motivo de inflar el precio y descapitalizar un competidor (lo he visto en vivo).
El hecho de que las pujas sean secretas, a mi criterio, precisamente beneficia a quienes menos medios tienen para participar, pues nadie va querer pasarse de puja sin saber que han puesto los demás, por lo que es probable que todo el mundo ajuste los precios de puja entre el 50 % (no vivienda habitual ) y el 60 % (en vivienda habitual), los que suban más de ahí seguramente sean particulares o caprichosos con interés distinto al del negocio sobre el inmueble
Los que suban mas de ahí seran profesionales con mucho capital, que pueden (y saben) que subir un 5 o 10% extra se compensa con la cantidad de adjudicaciones que conseguiran. Porque ellos tienen capital para tener los depositos del 20% que hagan falta. Y pagar las adjudicaciones que hagan falta.
Un mindundi como yo, si entra a mas de una subasta el mismo dia, tiene que asegurarse de que no va ganando ambas a la vez. No vaya a ser que me las adjudique y no pueda pagarlas.
con todos los respetos, opino distinto, si corres el riesgo de adjudicarte 2 inmuebles y no puedes pagarlo, quizás deberías participar solo en uno. y por otro lado, yo creo que tener más capital no te vuelve más derrochador, ya hay subastas a sobre cerrado (SS) y la gente que paga más es por capricho no por la razón que esgrimes compañero.-
Claro, son todo opiniones respetuosas. El tiempo nos mostrara que ocurre en realidad.
Me gustan las novedades, me gusta el sector. Cada vez que aprendo algo nuevo, tengo ganas de seguir aprendiendo. Muchas gracias Héctor.
Buenas noches Tristán.
Felicitarte por tu didáctica labor sobre la materia.
Soy abogado de Murcia y me dedico a ésto también, tanto personalmente como para clientes.
En relación a la puja secreta entiendo que serán como las clásicas de sobre cerrado. Por poner un ejemplo, las subastas concursales aquí en Murcia se hacen así: se estipula lo que llaman puja de cobertura cuyo importe siempre es 8.888.888 € al objeto de que no puedas ver las que se realicen
Sí, prevé probable que vaya a ser así.
Buenas noches Tristán.
Felicitarte por tu didáctica labor sobre la materia.
Soy abogado de Murcia y me dedico a ésto también, tanto personalmente como para clientes.
En relación a la puja secreta entiendo que serán como las clásicas de sobre cerrado. Por poner un ejemplo, las subastas concursales aquí en Murcia se hacen así: se estipula lo que llaman puja de cobertura cuyo importe siempre es 8.888.888 € al objeto de que no puedas ver las que se realicen
Yo lo entiendo como Luis, y por eso ya no tienen sentido las 24h adicionales de pujas. Como nadie va a saber qué puja ha sido la más alta en ningún momento, tampoco van a tener la información necesaria para subir esa puja. Están legislando que pujemos todos a ciegas (en «sobre cerrado»), al finalizar el tiempo de la subasta se abren los sobres y se adjudica al que pujó más fuerte a ciegas. Es un cambio bastante radical sobre lo que estamos acostumbrados, pero a mi me parece que el texto es lo que expone.
Todo todos los cambios empezarqn aproximadamente a mediados de 2026 o alguno ya en 2025???
Eso sería un milagro
Magistral.
Muchas gracias Tristán!
Consulta tonta, estas modificaciones, afectarán a los nuevos procedimientos de ejecución solamente? O también afectarán a ejecuciones ya en marcha?
Lee el artículo.
Buenas noches.
Lo he leído, pero TMB me he leído el dictamen y sus artículos, y no dicen nada al respecto de que afecte o no nuevos procedimientos o antiguos. De hecho dice:
Disposición final vigésima tercera. Entrada en vigor.
1. La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín
oficial del Estado.
En ningún lugar se dice si es para nuevos o antiguos procedimientos. Por eso pregunto, no entiendo a que procesos aplica.
Feliz año!
En el cuarto párrafo del artículo menciono la Disposición Transitoria Novena.
No entiendo eso del «dictamen y sus artículos». La Disposición Transitoria Novena es clarísima, y además, Tristán la ha puesto bien grande al principio de su post:
Disposición transitoria novena. Régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales.
1. Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor.
Desconozco la interpretación que se puede hacer de esta disposición tan clarita.
Por desgracia, el legislador no nos tiene acostumbrados a tanta claridad.
Hola Tristán, me han surgido unas cuantas dudas (supongo que como a todos) pero por destacar una…
Cuando dices al final del punto 15 El ejecutante también puede quebrar la subasta «en el caso de deudas pequeñas, si el actor quiebra y pierde lo que habría sido el depósito, a veces va a ocurrir que con ese descuento, la deuda se va a quedar en cero, con lo que no habrá nueva subasta.»
Entonces, ¿que pasa con el bien ejecutado? Se lo vuelve a quedar el demandado y aquí no ha pasado nada?
Saludos y gracias por compartir tanto conocimiento!
Exacto, así es. Sin deuda, el embargo y la subasta carecen de sentido.
Respecto al secreto de las pujas, creo que van a tener que seguir como hasta ahora publicando la última puja máxima, pues sino ?significa que al hacer una puja a ciegas puedo estar haciéndolo por un valor inferior al mayor que se haya realizado y por consiguiente estoy realizando mi puja con reserva de postura,por obligación, sin ser esta mi voluntad?
Excelente Héctor.
Gracias por la información que hace algún tiempo se va marcando.
No se en qué fase está, pero esperaremos a la redacción final….ya que podría sufrir alguna modificacion todavia si esta en plazos.
De todas formas….cada cual que intérprete lo que crea conveniente. Aquí vemos que cada uno somos de una forma de ver o trabajar las cosas. Entiendo que en sobre cerrado se pueda comprar barato…a mi tambien me ha pasado…..pero será la suerte la que decida….como una lotería….y si tienes suerte bien….si no….pues no tendrás oportunidad de rectificar, y yo eso lo veo injusto…y se perdera la esencia de la decisión final de cada uno…pero serán las reglas para todos.
Sin más….os mando un fuerte abrazo a todos y feliz 25.
gracias por el análisis, sobre las pujas secretas yo creo que volvemos a las adjudicaciones directas en sobre cerrado, lo cual es cojonudo para evitar los piques de precios que se venían dando.
Si es así, si las pujas van a ser secretas hasta ese punto, entonces estamos de suerte.
Que se oculten las posturas, creo que incide en el trabajo de valoración individual y en lo que se desee el bien…. para unos casos el inmueble saldrá más barato y para otros saldrá más caro.
Lo que no se si será mejor o peor para la administración (supuestamente la administración debería estar interesada en conseguir el máximo precio… aunque muchas veces dudo de ello)
Con esto creo que las subastas perderán por arriba… pero probablemente también ganaran por abajo, ya que nunca sabrás si eres el único postor, por tanto eso de dar una postura minima muy baja.
Muchas subastas hoy se suelen disparar por que da la sensación que 2 postores se pican para fastidiar al otro, o por que realmente desean ese bien a casi cualquier precio (a veces por encima de mercado) y esto probablemente ya no sucederá
Para mi las subastas a sobre cerrado benefician a aquellos que realmente quieren el inmueble frente a los meros especuladores ya que estos no tendrán problema en aproximarse al precio real, mientras que el mero especulador, dado que busca un mayor margen de ganancia intentara maximizar ese margen, aunque siempre tendrán la posibilidad de acceder a pujas en las que no haya alguien realmente interesado.
P.D: Mi impresión es que las pujas serán totalmente secretas, puesto que si no no tiene lógica acaben a la hora señalada, aunque de ser totalmente secretas, la ley debería especificar que sucediera en caso de empate, imagino primera postura emitida.
P.D.2: Había escuchado que pretendían que al participar subscribieras un mínimo obligatorio. No se en que quedaría eso. Pero desde luego eso si favorecería a aquellos que se trabajen el tema. Desde luego habrá que leerse bien la ley.
Hola Tristan, soy Luis , alumno del curso Topsubastas,
De verdad que las pujas van a ser secretas y no vamos a poder saber cual es la puja actual?
No lo entiendo la verdad, y me parece muy preocupante al menos para un novato como yo.
Yo en las subastas a sobre cerrado no he tenido suerte nunca.
Con las pujas en sobre cerrado se conseguía comprar con grandes descuentos. Si me lo preguntas en la plataforma de TOPsubastas te contaré la estrategia para conseguirlo.
Buenas Héctor.
Si….pero se pierde la esencia del poder controlar tu objetivo….y eso no es positivo bajo mi punto de vista.
Mi objetivo es comprar barato, no se el tuyo, pero los que se enamoran de los bienes no suelen ganar mucho
Esto se parece mucho a las pujas en sobre cerrado.
Tiene muy buena pinta espero que lo hagan cuanto antes. espero que todo se acompañe de mas datos para localizar lo que se subasta y para saber bien las cargas.
Fernando esobseguro que no lo mejoran, bienes con Referencias Catastrales inexistentes, numeraciones antiguas y o incompletas. La banca siempre gana q nos obliga a tener en cuenta grandes cantidades de dinero sin ser retribuidas o invertidas en fondos de inversión.
Este gobierno que presume de no beneficiar a la banca rescatada y a la que aumenta impuestos que siempre pagamos los usuarios y los particulares 😡
Hola Hector soy Fausto (aspirante a subastero). Compre tu curso y espero ir haciendolo a lo largo de 2025.
Si las pujas son secretas (creo que es una practica que existe en el mundo de las subastas) y lo son de verdad. Pues es un incordio, yo no lo veo.
El problema que yo veo, es que si hay gente que puede acceder al montante de las pujas (y los habra) pues tienen una ventaja tremenda, ya que la trampa esta servida. Si el maximo pujador esta por debajo del precio que el que tiene la informacion privilegiada estaria dispuesto a pagar. Este ultimo puede llevarse el immueble por menos del maximo valor que pudo alcanzar en la subasta. Es decir los «informados» se llevaran las buenas oportunidades y los montantes bajaran.
No hay que ser un genio para ver lo que se esta cocinando (¿hara Indra el SW?).
Si las pujas son secretas, puede que sea un sistema parecido al de los sobres cerrados. Y eso es muy bueno si lo sabes aprovechar. Yo nunca he comprado más barato que en las adjudicaciopnes directas de Hacienda cuando eran en sobre cerrado.
Buenas Tristán,
cuando lo leí, al menos yo interpreté lo de «Las pujas pasan a ser secretas» como que nadie sabrá cual es la puja actual más alta, es decir tendremos que pujar a ciegas sin saber si ya hay pujas más altas que la nuestra o si la subasta se encuentra sin pujas.
De ser como comento, si que cambiarán drásticamente las reglas del juego ya que si suponemos sale un inmueble con valor de mercado de 200k y yo estoy dispuesto a subir hasta 170k. Pierdo al oportunidad de sacar ese inmueble por el método tradicional subiendo las pujas, por ejemplo por 140-150k, lo cual era una operación muy interesante.
Ahora puede pasar que puje 160k y lo pierda porque alguien pujó 161k y yo lógicamente no lo sabía o bien, que para asegurarlo, pujo 170k y luego resulta que no había más pujas o que la inmediatamente inferior era de 120k y he pagado mucho más…
Dicho de otro modo, los chollos si ya eran difíciles, así se complican más. Y habrá que ver como están los subasteros por zonas para ver un indice de a que precios nos movemos para poder llevarnos la subasta sin sobrepujar más de la cuenta.
Ojalá me equivoque y sea como tu lo has interpretado…
Te repito lo que le he respondido a otro comentario. Yo nunca he comprado más barato que en las adjudicaciones directas de Hacienda cuando eran en sobre cerrado.
Hola Tristán, yo estoy con una oferta de un piso que tiene un embargo del Ayuntamiento de 50.000 eur, una hipoteca de unos 37000 eur y una deuda con la comunidad de 5000 euros. Estás cargas recaen sobre otros inmuebles de la promotora. Su abogado está intentando que el Ayuntamiento fraccione la deuda de 50.000 eur de forma que sobre el piso solo recaiga 6000 eur. Me ha propuesto que al comprarlo liquide la deuda de la hipoteca directamente con el Fondo acreedor y las otras deudas pagándolas en el Ayuntamiento y a la Comunidad de forma que quede libre de cargas y lo que sobre para la propietaria. Hay otra forma de hacerlo mejor? Tal vez que el Notario retenga esas contidades o algo así? Que te parece 😃? Soy alumno tuyo
Es complicado y tienes que negociar muy bien. Pero no sueltes un euro hasta estar seguro de que lo que pagues servirá para liberar tu activo de sus embargos.
Buenas tardes, muy buen artículo. Lo de las pujas secretas ya se viene haciendo en Murcia, principalmente en las que derivan de los procesos concursales. El método es muy sencillo, directamente el portal pone una puja de 8.888.888 €, de tal forma que todas las pujas que se hacen quedan por debajo y uno no sabe cuál es la puja más alta que se ha hecho de las normales, de esa forma se garantiza que nadie sepa la puja más alta.
Un saludo