Unidad 1. Presentación del módulo del alquiler
Una de las cosas que primero se aprende en el negocio del alquiler es que los peores activos siempre dan mucha más rentabilidad que los mejores activos, debido a que éstos últimos tienen menos riesgo. En esta unidad te quiero hablar de la clasificación que hago de las viviendas según la zona o barrio en el que están ubicadas, de mejor a peor.
Y casi sin darnos cuenta, el paso de los años y la reinversión constante en el negocio inmobiliario, van a darnos un patrimonio muy considerable por el efecto “Bola de Nieve”. Este es el plan. Ahora hay que ponerse manos a la obra.
En este negocio es imprescindible manejar algunos números para valorar los inmuebles y su rentabilidad (o falta de ella). Los números son importantes porque son los que nos van a decir si una inversión es o no interesante.
Hay diferentes formas de medir la Rentabilidad de un alquiler: Rentabilidad Bruta, rentabilidad Neta, el famoso ROCE, del que tanto hablan aquellos que quieren que todo el mundo sepa que han estudiado Finanzas, etc. Y luego, también está el Cash Flow, que es lo que nos queda tras pagar la cuota de la hipoteca. De todo esto tratamos en esta unidad.
En el negocio del alquiler, la forma de valorar una vivienda que queremos alquilar es calculando el precio estimado de su alquiler y cuál es la rentabilidad bruta que nosotros le pedimos a la inversión. A partir de este enfoque, lo que realmente nos interesa es entender de forma sencilla cómo estos números nos ayudan a medir el potencial de nuestra inversión. En esta unidad te explico cómo usar estos cálculos para valorar una vivienda.
En esta unidad vamos a aprender a identificar las viviendas que nos interesa comprar y cuáles son los mejores barrios para invertir, teniendo en cuenta que no se trata de elegir el barrio en el que queremos instalarnos a vivir nosotros, sino el barrio en el que la rentabilidad de nuestros alquileres va a ser mayor.
Hay muchos tipos de vivienda. Pero, ¿cuál de todos estos tipos de vivienda es el mejor para el negocio del alquiler? En realidad según la opinión de todos los expertos inmobiliarios que se dedican al alquiler de viviendas, el activo más rentable suele ser siempre el piso con tres o más dormitorios. Sobre todo, si inviertes en barrios populares.
De la misma forma que para que un general gane una batalla necesita tener delante un buen mapa sobre el que tomar decisiones acerca de cómo desplegar sus tropas, estudiar sus puntos débiles, etc. Tú también necesitas tener un buen mapa de todo lo relativo al piso que estás estudiando con el ánimo de comprarlo.
La clave del negocio inmobiliario, tanto si tu intención es hacer un flipping como si lo que quieres es alquilar, o lo que sea, reside en COMPRAR BIEN. Si compras el inmueble ideal y lo compras barato, el negocio ya está hecho. Aunque no consigas la hipoteca perfecta ni la más barata, aunque la reforma deje mucho que desear, aunque vendas o alquiles demasiado barato. Si has comprado un activo adecuado y lo has comprado bien, el resto es coser y cantar.
En esta unidad te voy a explicar cómo buscar las viviendas que nos interesa comprar para esta vía de invertir con la idea de alquilar. Ahora NO estamos buscando ofertas para comprar y vender sino para comprar y ALQUILAR, por lo que el tipo de piso que buscamos es diferente.
La forma de buscar oportunidades de inversión para alquilar en Idealista es similar a cuando lo hacíamos para buscar oportunidades de flipping, pero siempre teniendo en cuenta que ahora no vamos a vender sino que vamos a alquilar.
En esta unidad te voy a explicar los primeros números sencillos con los que puedes analizar una oferta que hayas encontrado. Para que dejes de utilizar las herramientas de Excel habituales que circulan por internet y comiences a utilizar esta sencilla fórmula para valorar si una oportunidad de compra es buena.
Llevamos muchas unidades hablando sobre el alquiler de viviendas, pero por ahora no hemos dicho nada sobre el alquiler de locales comerciales. Bien, pues esta unidad va de eso, porque el alquiler de locales también tiene muchas ventajas. E inconvenientes.
Me vais a perdonar, pero la única ventaja que yo le veo a comprar garajes es que requieren poca inversión y son una vía de poner a trabajar tu dinero cuando tienes poco. Y en el negocio de las subastas inmobiliarias, otra ventaja es que puedes iniciarte comprando plazas de garaje sin demasiados riesgos.
El inquilino perfecto es el que paga. Punto. Y luego, además, si cuida la casa y NO nos da problemas con la comunidad de propietarios, entonces, como arrendadores, estaremos tocando el cielo. Encontrarle no es cuestión de suerte, sino de detectar desde el primer vistazo al que cumple tres requisitos claros: paga puntual, cuida la propiedad y se integra sin problemas en la comunidad. En este artículo vamos a desmenuzar, sin rodeos, qué características identificar en esos candidatos ideales y cuáles son los detalles concretos que no deben faltar en el contrato para evitar futuros quebraderos de cabeza. En esta unidad vamos a ver qué inquilinos son buenos, de cuáles hay que huir como de la peste y de cómo debemos atornillar el contrato de alquiler para no tener problemas.
Comprar para alquilar puede parecer pan comido, pero muchos caen en trampas comunes que pueden costarte caro a la larga. En esta unidad, vamos a entrar en detalle sobre esos errores típicos que suelen cometer los novatos, desde descuidar la formación hasta no planificar correctamente la inversión. Aquí no se trata de teorizar sin rumbo: te daré consejos concretos y prácticos para que saques ventaja competitiva y evites tropiezos innecesarios.
Nos guste o no, hay que pagar impuestos por cada euro que entra en nuestro bolsillo. O los pagamos desde el principio, de forma correcta y voluntariamente, o lo pagamos al final, por las malas y con recargo. Pero pagar, hay que pagar. La fiscalidad del alquiler de viviendas no es ningún juego: si ingresas dinero por tus pisos o casas, Hacienda querrá su parte tarde o temprano. Lo más práctico es hacerlo bien desde el principio para ahorrarte sustos y pagar lo justo. Lo que te voy a mostrar aquí es la forma de hacerlo bien y por las buenas. Y al menor coste posible.