Subastas de Hacienda: Cómo funcionan y Como Pujar en 2024

Cada vez son más interesantes las subastas de Hacienda que estoy viendo cada semana. Por eso quiero compartir lo mucho que les debo a las subastas de Hacienda, que fueron durante años uno de mis cazaderos favoritos.

Concretamente descubrí las subastas de Hacienda a finales de los años noventa, cuando al calor de la escalada del precio de la vivienda se produjo una afluencia masiva de nuevo público a las subastas judiciales que me obligó a explorar nuevos territorios. Y mi preferencia por estas subastas duró hasta que en enero de 2006 decidí abandonar temporalmente el negocio inmobiliario ante la inminencia de un previsible pinchazo de la burbuja.

Luego, tras mi regreso al negocio de las subastas en enero de 2009,  he seguido asistiendo a muchas subastas de Hacienda que, como digo, siempre me han dado muchas alegrías.

Sin embargo, participar en estas subastas no está exento de riesgos. ¿Qué debes saber para aprovechar al máximo esta oportunidad y evitar sorpresas desagradables? Descubre las claves para una participación exitosa en las subastas de Hacienda.

1. ¿Qué son las subastas de Hacienda?

Las subastas de Hacienda, gestionadas por la Agencia Tributaria en España, son un proceso mediante el cual se venden bienes embargados a contribuyentes que no han cumplido con sus obligaciones fiscales.

Las subastas de Hacienda son las preferidas por los novatos y ello es así por varias razones:

• Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.

• Las antiguas adjudicaciones directas les permitían soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no había estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometían el error de creer que no tenían más que ofrecer el precio al que querían comprar para que su ilusión se hiciera realidad. Bien, aquellas adjudicaciones directas se acabaron, pero continúan viviendo en el subconsciente colectivo.

• Los novatos confían casi ciegamente en que Hacienda no puede cometer errores. Lo cual es casi cierto.

Pero las subastas de la AEAT tienen 4 características que deberían hacérselo pensar a los novatos de las subastas:

➡️ La AEAT no entrega la posesión de los bienes subastados.

➡️ El porcentaje de subastas de Hacienda que terminan en una tercería de dominio es abrumador.

➡️ La inferioridad del título ejecutivo (anotación de embargo) frente al hipotecario.

➡️ En estos procedimientos de apremio Hacienda es juez y parte.

1.1 Hacienda carece de facultades para entregar la posesión

Esto, que es de conocimiento general, no lo saben algunos de los que se la pegan bien pegada en estas subastas.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con facultad para entregar posesiones son los juzgados.

Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los Ayuntamientos, ni las Comunidades Autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para forzar el desahucio de nadie. Y ello aunque sí la tengan, para subastar bienes de sus deudores.

Así, el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

Ese es el marrón que hay que tener siempre en la cabeza cuando se participa en cualquier subasta que no sea estrictamente judicial. Que cualquier organismo que no sean los juzgados carece de facultades para entregar la posesión al adjudicatario. Ni las Administraciones Públicas ni nadie que no sea un juez tiene jurisdicción para quitar ni entregar la posesión de un inmueble.

Y yo alucino cada vez que un novato me escribe diciendo que ya ha pagado en Hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En fin, sin comentarios…

1.2 Las tercerías de dominio en las subastas de la Agencia Tributaria

Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra.

En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a éste le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que sale a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él, sino al listillo a quien el promotor se lo vendió pero que no quiso inscribir su título.

Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de “protección” de su propiedad que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Este procedimiento judicial no es en realidad una tercería de dominio, pues éstas solo pueden interponerse antes de la subasta, pero el efecto buscado es el mismo, suspender la subasta celebrada y levantar la anotación de embargo.

En realidad, si la subasta se ha celebrado, Hacienda ha expedido el Certificado de Adjudicación y, sobre todo, si el título ha sido inscrito, es muy difícil que el ex propietario consiga revertir lo hecho. Seguramente la resolución judicial será contraria a sus pretensiones. Pero hasta que eso llegue el adjudicatario se va a hartar de esperar una posesión que no acaba de recibir.

O sea, el marrón que siempre hay que tratar de evitar. No sirve de nada que los tribunales acaben dándote la razón tras un proceso judicial de tres años si has tenido parada la inversión durante ese tiempo. Estamos en este negocio para ganar dinero. Y el tiempo es oro.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda (de hecho, muchísimos) son constructores y promotores arruinados con la crisis y bastantes de los embargos que Hacienda les encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que no sale a la superficie hasta que el iluso adjudicatario inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior.

No solo no consigue la anhelada posesión sino que existe el peligro de que la subasta acabe suspendiéndose, a veces tras años de pleitear.

Por cierto, que otro problema de las subastas de Hacienda es la inexistencia de algunos bienes subastados. Esto sucede porque en las subastas de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad solo existían en el proyecto original y en la división horizontal que le siguió, pero que en la realidad actual son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

1.3 Inferioridad del título ejecutivo

No es ninguna novedad que el título hipotecario es mucho más fuerte que el título ejecutivo o embargo.

Aunque espero que no se entienda que yo afirmo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever.

Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las subastas de Hacienda. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes.

En los juzgados también hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero.

1.4 Hacienda es juez y parte

Es decir, que es acreedora de la deuda reclamada y simultáneamente quien juzga y lleva a cabo todos los pasos que terminan en la subasta. La capacidad de cometer un error e inclinar la balanza en favor de sus propios intereses es grande.

Y sin embargo comete menos errores que los juzgados.

Y trabaja bastante mejor y más rápido.

Y sus funcionarios tratan al usuario de forma bastante más correcta y educada que la mayoría de los empleados judiciales.

2. Cómo y donde puedo pujar en las subastas de la AEAT

El nuevo Reglamento General de Recaudación que entró en vigor el 1 de enero de 2018, y que se aplica a las subastas de Hacienda desde el 1 de septiembre de ese año, hizo desaparecer de un plumazo tanto las subastas presenciales en las salas de las delegaciones provinciales de Hacienda como las antiguas Adjudicaciones Directas.

Se acabaron aquellas subastas interminables que tenían primera y segunda convocatoria y en las que se podía pujar simultáneamente por internet, haciendo eternas las pujas.

Ahora todas las subastas de la AEAT son solo subastas online y se celebran en el Portal de Subastas del B.O.E, junto a las subastas judiciales, las subastas extrajudiciales (o notariales) y las subastas de las Administraciones Públicas (Diputaciones y Ayuntamientos).

La legislación que debemos tener en cuenta para estas subastas es el Reglamento General de Recaudación, artículos 98 a 129.

2.1 Publicación de las subastas de Hacienda en el Portal de Subastas del BOE

Uno de los requisitos esenciales es la publicación de los anuncios de subasta en el Portal de Subastas del BOE. Esta plataforma oficial garantiza que toda la información relevante sobre las subastas esté disponible para el público, incluyendo la descripción del bien, su valoración, las condiciones de venta y los plazos importantes.

¿Cómo se publican las subastas?
La Agencia Tributaria es responsable de la publicación de los anuncios, asegurándose de que todos los detalles requeridos estén disponibles. Los anuncios deben incluir:
● Descripción detallada del bien subastado.
● Valoración inicial del bien.
● Condiciones de venta y pago.
● Plazos para la puja y adjudicación.

2.2 Datos que se recogen en el Portal de Subastas

En el Portal de Subastas del B.O.E. se indicarán las características y condiciones de la subasta online:

a) Descripción de los bienes subastados, tipo de subasta, los tramos de las pujas, dónde están depositados si se trata de bienes muebles, etc.

b) Advertencia de que en el tipo de subasta no están incluidos los impuestos indirectos que graven los inmuebles.

c) Obligación de constituir un depósito del 5 por ciento del tipo de subasta cuando los bienes o lotes sean bienes inmuebles (o contengan al menos un bien inmueble) y un 10% cuando se trate exclusivamente de bienes muebles. Y advertencia de que este depósito se pierde si no se remata la subasta adjudicada. Además de que Hacienda se reserva el derecho a darte lo que te mereces por quebrar la subasta (y por gilipollas).

d) Nueva advertencia a los potenciales postores de que incluso tras haber rematado el precio de adjudicación, la subasta se suspenderá si el deudor paga su deuda antes de haber sido emitida la certificación del acta de adjudicación. Ojo, que la emisión de esta certificación suele tardar unos dos meses tras haberse rematado el precio, por lo que no hay que llevarse las manos a la cabeza si nos suspenden la subasta y nos devuelven el dinero cuando ya estábamos tocando el cielo con las manos.

e) Descripción de las cargas y de la situación jurídica de los bienes subastados que hayan de quedar subsistentes y afecten a los bienes.

f) Obligación del adjudicatario de pagar el precio del remate (diferencia entre el precio de adjudicación y el depósito de fianza) dentro de los 15 días desde que le fue notificada la adjudicación. Y OJO, MUY IMPORTANTE, también se le indica que podría demorar el pago del remate hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública (si opta por esta modalidad). Esta es una novedad interesante porque retrasa el pago hasta el momento a partir del cual el deudor ya no puede pagar su deuda y suspender la subasta, por lo que, en el caso de una suspensión de la subasta, esta modalidad nos evitaría tener el dinero enganchado hasta que Hacienda nos lo devolviera

g) Cualquier otra circunstancia, cláusula o condición que deba aplicarse en la subasta.

3. Cómo funcionan las subastas de Hacienda

Las subastas de la AEAT se celebran en el Portal de Subastas del B.O.E. y se rigen por las normas que ya conocemos los usuarios habituales de dicho portal.

• La subasta comenzará en la fecha señalada en el anuncio de la subasta y la presentación de ofertas se llevará a cabo siempre de forma telemática en el Portal de Subastas del B.O.E.

• Una vez abierta la subasta se podrán realizar pujas electrónicas durante un plazo de veinte días naturales desde su apertura.

• Que todo licitador, para ser admitido como tal, constituirá un depósito del 5 por ciento del tipo de subasta de los bienes por los que desee pujar. O del 10 por ciento si se trata de bienes muebles.

• Que al realizar la puja, el licitador debe declarar si desea que su depósito quede reservado para el caso de que el mejor postor quiebre la subasta. En ese caso el bien podrá adjudicarse en favor de los que le sigan por el orden de sus respectivas posturas y, si fueran iguales, por el orden cronológico en que hubieran sido realizadas.

• Esto es una novedad: Respecto a las reservas de postura, a diferencia de las subastas judiciales, en estas subastas de Hacienda se deja en el aire la futura adjudicación a los reservistas. Es decir, que se pueden dejar posturas en reserva, pero la Mesa de Subasta es la que decide en su caso, si se adjudica el lote a la siguiente mejor oferta con reserva de postura o si se declara la subasta desierta.

• Que cuando el licitador realice una puja inferior o igual a la que fuera la mayor oferta existente hasta ese momento, el sistema del B.O.E. le preguntará si desea que el depósito quede reservado en los términos previstos en el apartado anterior. Todo esto es exactamente igual que en las subastas judiciales celebradas en el mismo portal de subastas online del B.O.E.

• Otra novedad: Que las subastas de Hacienda tienen una puja mínima del 10% del Tipo de Subasta, salvo que los bienes o lotes tengan cargas anteriores por un valor igual o superior al 15% del importe de valoración.

• La subasta no se cerrará hasta que haya transcurrido una hora desde la realización de la última puja, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicialmente fijado, con un límite máximo de ampliación de 24 horas.

• Que finalizado el periodo de presentación de ofertas se les devolverá el depósito a aquellos que no lo hubieran dejado en reserva.

• Finalmente, una peculiaridad de estas subastas de Hacienda es que los bienes embargados que hayan quedado sin adjudicar, podrán volver a salir a subasta meses después, viendo reducido el Tipo de Subasta en los siguientes intentos, aplicándose un coeficiente corrector sobre el importe de valoración del bien.

3.1 Trámites tras la subasta de Hacienda: la Mesa de Subasta

Tras el paso por el portal de subastas online del B.O.E. la subasta vuelve a ser gestionada por lo que en las subastas de Hacienda siempre se llamó LA MESA DE SUBASTA.

Esta Mesa de subasta estará compuesta por el presidente, el secretario y uno o más vocales, designados entre funcionarios de Hacienda.

Es decir, que al igual que en las subastas judiciales el procedimiento judicial se tramita en el juzgado y el Portal de subastas online se limita a celebrar la subasta y enviar al juzgado el resultado de las pujas, en las nuevas subastas de Hacienda se hace de forma similar. El Portal de Subastas Online se limita a celebrar la subasta según sus normas y luego envía el resultado de la misma a la Mesa de Subasta de Hacienda, quien realiza el resto de trámites.

El Portal del B.O.E. se limita a celebrar las subastas online. Luego la gestión del resultado y los trámites subsiguientes vuelven a la mesa de subasta de Hacienda.

3.2 La adjudicación por parte de la Mesa de Subasta. Normas sobre la adjudicación y pago en las subastas de la AEAT

Lo primero a destacar, que al igual que sucede con las subastas judiciales, en las que el resultado de la subasta no es oficial hasta que el secretario judicial (o L.A.J.) dicta el Decreto de Aprobación del remate, en las subastas de Hacienda el resultado tampoco es oficial ni definitivo hasta que la Mesa de Subastas se reúna en un plazo máximo de 15 días y proceda a la adjudicación del bien o bienes subastados.

Lo que hará con las siguientes reglas:

1. La Mesa adjudicará el bien al postor que haya presentado la mejor puja siempre que ésta sea igual o superior al 50% del Tipo de Subasta. Es decir, que en las nuevas subastas de Hacienda la adjudicación se aprueba, sí o sí, a partir del 50% del tipo.

2. Cuando la mejor de las pujas presentadas sea inferior al 50 por ciento del Tipo de Subasta, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del bien o declarando desierta la subasta. Esto teniendo en cuenta que la puja mínima que el Portal de Subastas del B.O.E. nos va a permitir realizar es del 10% del Valor de subasta (a menos que las cargas sean iguales o superiores al 25% de dicho valor de subasta).

OJO, PORQUE ESTO ES MUY IMPORTANTE ➡️ Es cierto que el Nuevo Reglamento de Recaudación de 2018 eliminó las adjudicaciones directas de Hacienda, pero simultáneamente las incorporó por la puerta de atrás.

3. Si tras la subasta de varios bienes de un mismo deudor, se viera que no es necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir la deuda reclamada, entonces se adjudicarán solo aquellos bienes que basten para cubrir la deuda. Esto se hará de conformidad con las reglas contenidas en el artículo 99 del reglamento.

4. Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa. Como he comentado antes, esto puede suceder dentro de los 15 días tras finalizado el periodo de pujas de la subasta online.

5. Cuando existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento previo las condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. En tal caso, la adjudicación acordada por la Mesa de subastas quedará en suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de adquisición preferente.

6. Una vez la adjudicación es firme por haber transcurrido el plazo para ejercer el derecho de adquisición preferente, la adjudicación será notificada al adjudicatario, instándole para que efectúe el pago de la diferencia entre el precio total de adjudicación y el importe del depósito en los 15 días siguientes a la fecha de la notificación. Con la advertencia de que si no lo completa en dicho plazo perderá el importe del depósito que se aplicará a la cancelación de las deudas objeto del procedimiento. Todo ello, sin perjuicio de las responsabilidades en que pueda incurrir el adjudicatario por los perjuicios que origine a la Administración la falta de pago del precio de remate y a cuyo resarcimiento quedará obligado en todo caso. Y una advertencia, Hacienda es vengativa. Si se la juegas puede que no le guste y te persiga como solo ella sabe hacerlo.

7. Si el adjudicatario quiebra la subasta y existen otras posturas con reserva de depósito, entonces la Mesa de Subastas podrá acordar (o no) la adjudicación al licitador que hubiera realizado la siguiente oferta más elevada de aquellos cuyo depósito hubiera sido reservado.

8. Cuando el adjudicatario sea una de las entidades de colaboración social mencionadas en el artículo 100.5 de este Reglamento, deberá comunicar antes de 15 días la identidad de la persona a la que le van a ceder el remate, a cuyo nombre se otorgará el documento público de venta (advirtiéndole de que dicha comunicación no altera el plazo de 15 días para pagar el precio del remate).

Para que esta opción de ceder el remate sea posible, el licitador deberá haber manifestado en el momento de su acreditación que en el caso de resultar adjudicatario se reserva el derecho a ceder dicho remate a un tercero para que el documento público de venta pueda otorgarse directamente a favor del cesionario (apartado 3 del artículo 103 de este Reglamento).

9. Una vez pagado el precio del remate se le entregará al adjudicatario el Certificado del Acta de Adjudicación del bien subastado (esto tarda unos dos meses), excepto si ha optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el artículo 111.1 de este Reglamento. Antes de entregar el Certificado de Adjudicación el órgano con funciones de asesoramiento jurídico ha de emitir un informe certificando que se han observado todas las formalidades legales del procedimiento de apremio.

10. Igualmente se expedirá un Mandamiento de Cancelación de Cargas que ordenará al registrador la cancelación del embargo de Hacienda y todas las inscripciones y anotaciones posteriores al mismo.

3.3 El informe de la Asesoría Jurídica tras las subastas de Hacienda

Una característica de las subastas de Hacienda que las distinguen del infierno de las subastas judiciales es que antes de emitir el certificado de adjudicación o de otorgar la escritura notarial, la AEAT debe comprobar que se han observado todas las formalidades legales.

Para ello remite el expediente a la asesoría jurídica para que ésta emita en un plazo de 5 días el correspondiente informe jurídico acerca del proceso llevado a cabo.

Esto es así para que el órgano de recaudación pueda subsanar los defectos observados y así evitar males mayores. Esta es la enorme diferencia con el pésimo funcionamiento de los juzgados, por cuyas negligencias se ha arruinado más de uno.

Una vez que el abogado del Estado ha examinado todas las actuaciones y dictaminado que todo se ha hecho correctamente y ajustado a Derecho podemos estar medio seguros de que no vamos a encontrar apenas problemas para inscribir el título.

Finalmente, junto al certificado de adjudicación o las escrituras de compraventa, se expedirá igualmente el Mandamiento de Cancelación de las cargas posteriores.

3.4 ¿Y qué pasa si la Mesa de Subasta decide no adjudicar?

Según el artículo 109 del Reglamento de Recaudación, cuando en el procedimiento de adjudicación no se hubiera adjudicado algún bien inmueble, el órgano de recaudación podrá proponer de forma motivada al órgano competente su adjudicación a la Hacienda Pública en pago de las deudas no cubiertas.

Entonces se estudia si interesa o no adjudicarse dicho inmueble en función de su valor y de si tienen o no cargas anteriores que deba pagar el nuevo propietario y en función de las circunstancias se acordará o no la adjudicación a la Hacienda Pública.

Igualmente, según el

artículo 112 del Reglamento de Recaudación…

“(…) si finalizados los procedimientos de enajenación, y en su caso, adjudicación a la Hacienda Pública, quedaran derechos, bienes muebles o inmuebles sin adjudicar, los mismos podrán ser objeto de nuevos procedimientos de enajenación siempre que no se haya producido la prescripción de la acción de cobro (…)”.

3.5 La escritura Notarial en las subastas de la AEAT

El artículo 111 del Reglamento de Recaudación regula la posibilidad de que, una vez que le notifiquen la adjudicación al mejor postor, éste podrá solicitar el otorgamiento de escritura pública de venta del inmueble.

Para ello deberá comunicar de forma expresa esta opción en el plazo de 5 días a contar desde la notificación de la adjudicación.

En este caso, el adjudicatario, en el referido plazo de cinco días, deberá realizar un ingreso del 5 por ciento del precio del remate del bien, pudiendo efectuarse el pago de la cantidad restante el mismo día en que se produzca el otorgamiento de la escritura pública de venta.

No se trata de un 5% de coste adicional, sino de otro adelanto sobre el precio del remate, pues el precio de adjudicación es inamovible.

Lo que si que habrá que pagar es la factura del notario.

4. ¿Siguen en vigor las Adjudicaciones Directas?

La venta por adjudicación directa era la forma que tenía Hacienda de vender los bienes embargados cuando no habían encontrado postores interesados en ofrecer en la subasta las pujas mínimas que contemplaba el anterior reglamento. Entonces se señalaba un plazo para presentar ofertas (telemáticas o en sobre cerrado) y se adjudicaba a la más alta.

Su característica principal y lo que las hacía tan populares es que no tenían un precio mínimo. No obstante, si la Mesa de Subasta estimaba que el precio ofrecido en función del valor asignado por tasación era ínfimo, entonces las ofertas podían declararse inadmisibles y finalmente no se formalizada ninguna venta.

Con el actual Reglamento de Recaudación, las Adjudicaciones Directas tal como las conocíamos hasta ahora, desaparecen de las subastas de la AEAT. A partir de ahora, cuando una subasta de la Agencia Tributaria finalice sin postores, ya no podremos frotarnos las manos con la expectativa de que la vuelvan a poner en oferta un mes después. Eso se acabó.

Sin embargo, como he mencionado más arriba, el artículo 104bis punto b del nuevo reglamento las ha vuelto a incorporar por la puerta de atrás con el siguiente párrafo:

(…) cuando la mejor de las pujas presentadas sea inferior al 50 por ciento del Tipo de Subasta, la Mesa de subastas, atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del bien o declarando desierta la subasta.

Es decir, que por un lado eliminan la adjudicación directa pero por la puerta de atrás cuelan una posibilidad muchísimo mejor, que consiste en que, pujemos lo que pujemos, la Mesa de Subastas va a considerar nuestra oferta por muy miserable que sea.

O sea, lo mismo que ya teníamos antes con las adjudicaciones directas pero sin denominarlas así. Y además, garantizando la adjudicación por encima del 50%, algo que antes nadie nos garantizaba.

4.1 ¿Cuál es la oferta adecuada para ofrecer para asegurarte de que la Mesa de Subasta la aprueba?

Esa es la pregunta del millón. Y la voy a dejar sin respuesta para que mi alumnos de TOPsubastas vean que no todo lo he contado en abierto, que también dejo cositas solo para sus ojos.

5. Los derechos de tanteo y retracto en las subastas de la Agencia Tributaria

Hacienda creó hace unos años el equipo nacional de enajenaciones, que tiene su sede en Madrid, donde hay una mesa especializada en subastas, por la que pasan todas las adjudicaciones y también el otorgamiento del derecho de adquisición preferente.

Cuando la vivienda está arrendada, Hacienda suele enterarse y lo suele dejar muy claro en su anuncio de subasta. Además, los inquilinos siempre son notificados de que la vivienda va a ser subastada.

Pues bien, la política de este equipo nacional de adjudicaciones es que, una vez finalizada la subasta y antes de emitir el certificado de adjudicación, comunicar siempre el resultado de la subasta al inquilino o copropietario con derecho de adquisición preferente, para que, si lo desean, puedan ejercer su derecho de tanteo. En estos casos, como todavía no se ha emitido el certificado de adjudicación, la compraventa no se ha perfeccionado, por lo que no se trata de retracto sino de tanteo.

Así que, si el arrendatario paga el precio, se convierte automáticamente en adjudicatario, sin que el postor pueda alegar nada respecto a la validez del contrato de arrendamiento. El contrato podría ser falso, pero si Hacienda se lo traga y decide darle el tanteo al inquilino apenas hay nada que el adjudicatario pueda hacer para evitarlo.

En este caso no ha habido venta con perfección del contrato, sino que simplemente antes de formalizarse la misma se le ha comunicado al inquilino sobre el precio al que se iba a llevar a cabo (tanteo) y se le ha dado la oportunidad de sustituir al «futuro» comprador.

Si el inquilino (o copropietario) manifiesta su deseo de ejercer su derecho de adquisición preferente, Hacienda le cobrará el precio, emitirá el Certificado de Adjudicación a su nombre y al ganador de la subasta le devolverá su dinero. Y aquí paz y después gloria.

Otras veces (las menos) te dan el certificado de adjudicación y allá te las compongas tú con el inquilino y con el posible derecho de retracto

Si puedo elegir, a mí me mola más la primera opción, pues los juicios por retractos pueden alargarse y las esperanzas de ganarlos son escasas.

6. Tipos de bienes que se subastan en las subastas de la Agencia Tributaria

6.1 Subastas de bienes inmobiliarios en Hacienda

Las subastas de bienes inmuebles, como viviendas, locales comerciales, terrenos, y otros tipos de propiedades, son las más comunes y demandadas en el portal. Los inmuebles son quizás los bienes más codiciados en las subastas de Hacienda. Esta categoría incluye:

● Viviendas residenciales (pisos, casas, chalets).
● Locales comerciales y oficinas.
● Terrenos y fincas rústicas.
● Naves industriales y almacenes.

6.2 Subastas de coches en Hacienda

Las subastas de vehículos embargados son muy populares debido a la posibilidad de adquirir coches a precios reducidos. Es común encontrar desde coches de alta gama hasta vehículos utilitarios. Es esencial que los interesados verifiquen el estado del vehículo, la existencia de posibles cargas o gravámenes, y si es necesario realizar reparaciones adicionales.

Los vehículos son uno de los activos más frecuentes en las subastas de Hacienda. Esta categoría incluye:

● Coches de uso particular de diversas marcas y modelos.
● Vehículos comerciales como furgonetas y camiones.
● Automóviles de lujo y colección.

6.3 Subastas de embarcaciones en Hacienda

Las embarcaciones embargadas, como yates o barcos de recreo, también se subastan en el Portal del BOE. Estos bienes suelen atraer a un nicho específico de compradores debido a los costos adicionales asociados, como el mantenimiento, la reparación y el atraque. Es crucial revisar el estado del barco y cualquier carga asociada, como hipotecas navales, antes de considerar una puja. Además, los compradores deben tener en cuenta los costes de registro y los impuestos de matriculación, que pueden añadir un gasto significativo a la compra.

Las embarcaciones embargadas ofrecen oportunidades únicas para aficionados a la navegación:
● Pequeñas embarcaciones de recreo.
● Veleros de diferentes tamaños.
● Yates y embarcaciones de lujo.
● Buques pesqueros.
● Pequeños buques para el transporte de mercancías.

6.4 Subastas de Arte y Joyas en Hacienda

Las subastas de arte y joyas pueden incluir desde cuadros y esculturas hasta piezas de joyería de alto valor. Estos bienes suelen ser de interés tanto para coleccionistas como para inversores, ya que pueden ser adquiridos por debajo de su valor de mercado.

Es fundamental conocer la procedencia del artículo, su autenticidad, y su estado de conservación. A menudo, las piezas subastadas incluyen una descripción detallada, pero siempre es recomendable solicitar un peritaje independiente si se planea realizar una inversión considerable.

Esta categoría atrae a coleccionistas e inversores interesados en objetos de valor. Puedes encontrar:
● Obras de arte de diversos estilos y épocas.
● Joyas y piedras preciosas.
● Antigüedades y objetos de colección.
● Relojes.

Esta es la espinita que más tengo clavada en las subastas. He intentado varias veces comprar pinturas y jamás he conseguido ningún éxito. Pero lo seguiré intentando.

Y aquí finaliza el post sobre las subastas de la Hacienda. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.