Seguramente no sepas que todos los días hay subastas de plazas de garaje.
Ahora mismo, el día en que estoy redactando este artículo, se están subastando 819 plazas de garaje en España, según datos de subastas activas de Alerta Subastas.
Y lo cierto es que las subastas de plazas de garaje son bastante más rentables que las subastas de pisos. ¿El motivo es que hay menos competencia? ¿O quizás el motivo sea que hay tantas subastas de plazas de garaje que no hay suficientes postores para cubrirlas todas?
¿O simplemente es que hay menos interés por las subastas de plazas de garaje que por las subastas de pisos, locales u oficinas?
Es obvio que la ley de la oferta y la demanda impera en el mercado inmobiliario. Entonces, si lo que más interesa a los postores son las subastas de viviendas, pero lo que más se producen son las subastas de plazas de garaje, parece lógico deducir que la demanda sobre éstas últimas es menor que la demanda sobre las primeras.
Y este es el motivo de que las subastas de plazas de garaje sean tan rentables.
Pero ojo, que no es oro todo lo que reluce.
1. Para empezar, un caso de éxito (muy reciente)
2. Si son tan rentables, ¿por qué a Tristán no le interesan las subastas de plazas de garaje?
Es cierto, en Subastanomics no estamos interesados en comprar plazas de garaje ni trasteros.
Otros inversores que me conocen se sorprenden cuando se lo comento. El motivo de esta rareza es que su tramitación en los juzgados da casi tanto trabajo como la subasta de un piso, pero el beneficio que dejan es mucho más reducido. Por no decir ridículo, en el caso de los trasteros. Puede que la rentabilidad sea superior, pero el montante final es poco dinero.
Si mi liquidez fuera de veinte o treinta mil euros (o incluso mucho menos), desde luego que participaría en todas las subastas de plazas de garaje que se cruzaran en mi camino. Pero el dinero que tengo que colocar es mucho más y me veo obligado a maximizar la productividad de mis esfuerzos.
¿Y Tristán se ha adjudicado plazas de garaje o trasteros en alguna ocasión?
Por supuesto que sí y casi siempre con éxito. Aunque en mis artículos solo haya comentado las adjudicaciones reguleras, lo cierto es que esas no son más que la excepción. Pero a nadie le interesaría leer un artículo aburrido y plano sobre una subasta de plaza de garaje en la que todo ha ido bien.
Hay que investigar hasta identificar correctamente la plaza de garaje subastada
A continuación, un ejemplo de adjudicación de plaza de garaje problemática
Y otro ejemplo de un trastero que me cayó del cielo, pero que cuando lo vendí multipliqué por cuatro la inversión. Pero seamos sinceros, ¿alguien como yo puede celebrar cuatriplicar el capital en una inversión de solo 400 euros? Todos los trámites, incluso el de la compraventa, se hicieron por teléfono y yo no tuve que viajar ni una sola vez a Tarancón, pero los mil doscientos euros que gané con el dichoso trastero no me compensan ni de coña el tiempo empleado.
Por eso no me gustan las inversiones de cantidades tan exiguas.
3. ¿Son más sencillas de tramitar las subastas de garajes?
A ver, las plazas de garaje no son viviendas, por lo que no te vas a encontrar a nadie viviendo en la plaza de garaje que te hayas adjudicado en una subasta. Y el okupa que la pueda estar utilizando nunca es el hijoputa carcelario que nos encontramos en las okupaciones de viviendas. En la mayor parte de las ocasiones suele ser un simple vecino que le ha echado cara mientras nadie utilizaba esa plaza de garaje, pero que pone pies en polvorosa en cuanto se le dice que la plaza ya tiene dueño.
Y otra consecuencia de que las plazas de garaje no sean viviendas es que su alquiler no está amparado por la Ley de arrendamientos Urbanos, por lo que si la plaza está alquilada, la rescisión legal de ese contrato de alquiler es mucho más sencilla.
Ojo, esto no siempre es así. Antes de tirarte a la piscina consulta a tu abogado. O entra en TOPsubastas y consulta la unidad número 20.
E igualmente, al no tratarse de una vivienda, la rescisión dialogada del alquiler también es muy sencilla porque el inquilino siempre está más dispuesto y lo tiene más fácil para alquilar cualquier otra plaza de garaje que haya disponible.
En resumidas cuentas, la toma de posesión del 95% de las subastas de plazas de garaje y las de trasteros se resuelven pacíficamente sin tener que recurrir al juzgado.
4. Ideales para novatos sin liquidez.
ATENCIÓN A ESTE EJEMPLO
👇👇👇👇👇👇
Al ser más sencillas de tramitar y ser también más fácil conseguir su posesión, las subastas de plazas de garaje (y las de trasteros) son ideales para los novatos y para quien tenga poca liquidez para invertir.
Yo siempre tengo muy presente el caso de Miguel Ángel, un novato que apenas tenía unos diez mil euros para invertir y que fue de los primeros en matricularse en mi curso de subastas. Llevaba años leyendo mis artículos y en cuanto vio la oportunidad se subió al carro. Tenía poco dinero, pero muchísima afición por invertir y ganar un dinero extra.
Yo le dije que con ese capital no iba a poder comprar viviendas ni dedicarse a las subastas como forma de vida. Pero que al menos sí que podría comprar de vez en cuando alguna plaza de garaje y sacarle unos eurillos. Así, en plan hobby.
La idea era que al principio se concentrara en las subastas de plazas de aparcamiento, con la idea de pasarse a las subastas de viviendas en cuanto su capital se incrementara. Pues bien, a las 5 ó 6 semanas de matricularse compró cuatro plazas de garaje, que tenía vendidas antes de haber inscrito su compra en el Registro de la Propiedad. Así, en cuanto las tuvo inscritas se fue al notario y recuperó la inversión multiplicada.
Y antes de acabar aquel año compró otras tantas en otra ciudad.
Y lleva así desde entonces, comprando en subasta plazas de garaje y luego vendiéndolas.
Un par de años después ya podría aspirar a comprar viviendas. Pero ahora dice que prefiere seguir comprando plazas de garaje porque se le dan bien, es un negocio que entiende y no quiere cambiar algo que le está funcionando.
Ojo, el caso de Miguel Ángel es excepcional. Hay gente con tanta afición y tantas ganas que son como un cohete turbo y no hay quien los pare. Yo no podría replicar su éxito y probablemente la mayoría de los lectores de este blog tampoco. Aunque siempre podemos intentarlo.
5. ¿Dónde se celebran subastas de plazas de garaje?
Hay muchas subastas de plazas de garaje en los juzgados, muchísimas en las subastas de la Seguridad Social y supermuchísimas en Hacienda.
Ahora mismo las subastas de Hacienda, las judiciales y las de organismos públicos como diputaciones, etc. se celebran todas en el Portal de Subastas del B.O.E:
https://subastas.boe.es/
Ahí es donde hay que buscarlas, seleccionar las que nos interesan, estudiarlas y participar en ellas.
Las subastas de la Seguridad Social se anuncian en su web y se celebran en sus oficinas, aunque también se puede participar en ellas enviando un sobre cerrado con nuestra oferta.
6. Problemas de las subastas de plazas de garaje
La inmensa mayoría de los problemas derivados de las subastas de las plazas de garaje, se producen en las subastas de Hacienda o en las de la Seguridad Social. Y tienen su origen en alguno de los dos siguientes motivos:
A) Cambios realizados en el proyecto de construcción
Muchos de los bienes que se subastan en Hacienda y en la Seguridad Social son por deudas de promotores. Y por este motivo, son muy frecuentes las subastas de plazas de garaje y trasteros que en realidad solo existen en la ficción del Registro de la Propiedad, pero que no tienen una existencia real.
¿Y esto qué quiere decir?
Pues que a veces sucede que el promotor del edificio ha inscrito la división horizontal con un proyecto de edificación que al final sufre cambios que provocan que el resultado final sea diferente a lo proyectado.
De manera que puede suceder que lo que iba a ser un local, un trastero o una plaza de garaje, finalmente se construye como cuarto de calderas, o se lo come la conserjería o los viales del aparcamiento.
Entonces, estos supuestos locales no se le venden a nadie (obvio, porque no existen) y se quedan inscritos en el Registro de la Propiedad a nombre de la empresa promotora. Más tarde, la empresa entra en mora de algún crédito o se genera una deuda con Hacienda o la Seguridad Social y los acreedores embargan los activos. Pero recordemos que estos activos no existen en la realidad. Solo existen en la ficción registral.
Conclusión, la subasta se la adjudica el gilipollas de turno y cuando va a verlos, resulta que no ha comprado nada real. Y no veas la cara de toligo que se le queda. Evitar esta situación es fácil. El primer paso es conocer que la situación se puede dar.
y B) Se trata de activos embargados a un deudor que ya no es propietario
Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España. Y algunos compradores listillos que pagan al contado, sin necesidad de hipoteca, deciden no inscribir su compra.
En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor que se los vendió. Y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Esta situación provoca que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa, plaza de garaje o trastero han sido subastados, se cabree de lo lindo y se resista a perder su propiedad por una deuda que no es suya.
A veces los verdaderos propietarios (en la sombra) pueden parar a tiempo la adjudicación, si todavía no se ha expedido el certificado. Pero en otras ocasiones, cuando se enteran tarde, inician a la desesperada un procedimiento judicial de (mal llamada) tercería de dominio. Puede que no les lleve a ningún sitio, pero al adjudicatario le hacen la puñeta a base de bien.
Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores. Y muchos de los embargos que Hacienda les encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo. Esta situación sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia los trámites para conseguir la posesión del activo adjudicado.
Querido lector que me soportas con santa paciencia, que no te ocurra lo que acabo de describir. Como he dicho antes, el primer paso para evitarlo es ser muy consciente de que esta situación es posible. El segundo y el tercer paso es investigar bien la subasta.
Y yo creo que con estas más de 1.700 palabras ya he dicho todo lo que se podía decir sobre las subastas de plazas de garaje. Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
Y otra cosa, acabo de estrenar mi canal en Instagram, ¿serías tan amable de darle alguna visibilidad a mi nuevo juguete?
