Seguramente no sepas que todos los días hay subastas de plazas de garaje.
Ahora mismo, el día en que estoy redactando este artículo, se están subastando 819 plazas de garaje en España, según datos de subastas activas de Alerta Subastas.
Y lo cierto es que las subastas de plazas de garaje son bastante más rentables que las subastas de pisos. ¿El motivo es que hay menos competencia? ¿O quizás el motivo sea que hay tantas subastas de plazas de garaje que no hay suficientes postores para cubrirlas todas?
¿O simplemente es que hay menos interés por las subastas de plazas de garaje que por las subastas de pisos, locales u oficinas?
Es obvio que la ley de la oferta y la demanda impera en el mercado inmobiliario. Entonces, si lo que más interesa a los postores son las subastas de viviendas, pero lo que más se producen son las subastas de plazas de garaje, parece lógico deducir que la demanda sobre éstas últimas es menor que la demanda sobre las primeras.
Y este es el motivo de que las subastas de plazas de garaje sean tan rentables.
Pero ojo, que no es oro todo lo que reluce.
Tabla de Contenidos
- 1. Para empezar, un caso de éxito (muy reciente)
- 2. Si son tan rentables, ¿por qué a Tristán no le interesan las subastas de plazas de garaje?
- 3. ¿Son más sencillas de tramitar las subastas de garajes?
- 4. Ideales para novatos sin liquidez. ATENCIÓN A ESTE EJEMPLO 👇👇👇👇👇👇
- 5. ¿Dónde se celebran subastas de plazas de garaje?
- 6. Problemas de las subastas de plazas de garaje
1. Para empezar, un caso de éxito (muy reciente)
2. Si son tan rentables, ¿por qué a Tristán no le interesan las subastas de plazas de garaje?
Es cierto, en Subastanomics no estamos interesados en comprar plazas de garaje ni trasteros.
Otros inversores que me conocen se sorprenden cuando se lo comento. El motivo de esta rareza es que su tramitación en los juzgados da casi tanto trabajo como la subasta de un piso, pero el beneficio que dejan es mucho más reducido. Por no decir ridículo, en el caso de los trasteros. Puede que la rentabilidad sea superior, pero el montante final es poco dinero.
Si mi liquidez fuera de veinte o treinta mil euros (o incluso mucho menos), desde luego que participaría en todas las subastas de plazas de garaje que se cruzaran en mi camino. Pero el dinero que tengo que colocar es mucho más y me veo obligado a maximizar la productividad de mis esfuerzos.
¿Y Tristán se ha adjudicado plazas de garaje o trasteros en alguna ocasión?
Por supuesto que sí y casi siempre con éxito. Aunque en mis artículos solo haya comentado las adjudicaciones reguleras, lo cierto es que esas no son más que la excepción. Pero a nadie le interesaría leer un artículo aburrido y plano sobre una subasta de plaza de garaje en la que todo ha ido bien.
Hay que investigar hasta identificar correctamente la plaza de garaje subastada
A continuación, un ejemplo de adjudicación de plaza de garaje problemática
Y otro ejemplo de un trastero que me cayó del cielo, pero que cuando lo vendí multipliqué por cuatro la inversión. Pero seamos sinceros, ¿alguien como yo puede celebrar cuatriplicar el capital en una inversión de solo 400 euros? Todos los trámites, incluso el de la compraventa, se hicieron por teléfono y yo no tuve que viajar ni una sola vez a Tarancón, pero los mil doscientos euros que gané con el dichoso trastero no me compensan ni de coña el tiempo empleado.
Por eso no me gustan las inversiones de cantidades tan exiguas.
3. ¿Son más sencillas de tramitar las subastas de garajes?
A ver, las plazas de garaje no son viviendas, por lo que no te vas a encontrar a nadie viviendo en la plaza de garaje que te hayas adjudicado en una subasta. Y el okupa que la pueda estar utilizando nunca es el hijoputa carcelario que nos encontramos en las okupaciones de viviendas. En la mayor parte de las ocasiones suele ser un simple vecino que le ha echado cara mientras nadie utilizaba esa plaza de garaje, pero que pone pies en polvorosa en cuanto se le dice que la plaza ya tiene dueño.
Y otra consecuencia de que las plazas de garaje no sean viviendas es que su alquiler no está amparado por la Ley de arrendamientos Urbanos, por lo que si la plaza está alquilada, la rescisión legal de ese contrato de alquiler es mucho más sencilla.
Ojo, esto no siempre es así. Antes de tirarte a la piscina consulta a tu abogado. O entra en TOPsubastas y consulta la unidad número 20.
E igualmente, al no tratarse de una vivienda, la rescisión dialogada del alquiler también es muy sencilla porque el inquilino siempre está más dispuesto y lo tiene más fácil para alquilar cualquier otra plaza de garaje que haya disponible.
En resumidas cuentas, la toma de posesión del 95% de las subastas de plazas de garaje y las de trasteros se resuelven pacíficamente sin tener que recurrir al juzgado.
4. Ideales para novatos sin liquidez.
ATENCIÓN A ESTE EJEMPLO
👇👇👇👇👇👇
Al ser más sencillas de tramitar y ser también más fácil conseguir su posesión, las subastas de plazas de garaje (y las de trasteros) son ideales para los novatos y para quien tenga poca liquidez para invertir.
Yo siempre tengo muy presente el caso de Miguel Ángel, un novato que apenas tenía unos diez mil euros para invertir y que fue de los primeros en matricularse en mi curso de subastas. Llevaba años leyendo mis artículos y en cuanto vio la oportunidad se subió al carro. Tenía poco dinero, pero muchísima afición por invertir y ganar un dinero extra.
Yo le dije que con ese capital no iba a poder comprar viviendas ni dedicarse a las subastas como forma de vida. Pero que al menos sí que podría comprar de vez en cuando alguna plaza de garaje y sacarle unos eurillos. Así, en plan hobby.
La idea era que al principio se concentrara en las subastas de plazas de aparcamiento, con la idea de pasarse a las subastas de viviendas en cuanto su capital se incrementara. Pues bien, a las 5 ó 6 semanas de matricularse compró cuatro plazas de garaje, que tenía vendidas antes de haber inscrito su compra en el Registro de la Propiedad. Así, en cuanto las tuvo inscritas se fue al notario y recuperó la inversión multiplicada.
Y antes de acabar aquel año compró otras tantas en otra ciudad.
Y lleva así desde entonces, comprando en subasta plazas de garaje y luego vendiéndolas.
Un par de años después ya podría aspirar a comprar viviendas. Pero ahora dice que prefiere seguir comprando plazas de garaje porque se le dan bien, es un negocio que entiende y no quiere cambiar algo que le está funcionando.
Ojo, el caso de Miguel Ángel es excepcional. Hay gente con tanta afición y tantas ganas que son como un cohete turbo y no hay quien los pare. Yo no podría replicar su éxito y probablemente la mayoría de los lectores de este blog tampoco. Aunque siempre podemos intentarlo.
5. ¿Dónde se celebran subastas de plazas de garaje?
Hay muchas subastas de plazas de garaje en los juzgados, muchísimas en las subastas de la Seguridad Social y supermuchísimas en Hacienda.
Ahora mismo las subastas de Hacienda, las judiciales y las de organismos públicos como diputaciones, etc. se celebran todas en el Portal de Subastas del B.O.E:
https://subastas.boe.es/
Ahí es donde hay que buscarlas, seleccionar las que nos interesan, estudiarlas y participar en ellas.
Las subastas de la Seguridad Social se anuncian en su web y se celebran en sus oficinas, aunque también se puede participar en ellas enviando un sobre cerrado con nuestra oferta.
6. Problemas de las subastas de plazas de garaje
La inmensa mayoría de los problemas derivados de las subastas de las plazas de garaje, se producen en las subastas de Hacienda o en las de la Seguridad Social. Y tienen su origen en alguno de los dos siguientes motivos:
A) Cambios realizados en el proyecto de construcción
Muchos de los bienes que se subastan en Hacienda y en la Seguridad Social son por deudas de promotores. Y por este motivo, son muy frecuentes las subastas de plazas de garaje y trasteros que en realidad solo existen en la ficción del Registro de la Propiedad, pero que no tienen una existencia real.
¿Y esto qué quiere decir?
Pues que a veces sucede que el promotor del edificio ha inscrito la división horizontal con un proyecto de edificación que al final sufre cambios que provocan que el resultado final sea diferente a lo proyectado.
De manera que puede suceder que lo que iba a ser un local, un trastero o una plaza de garaje, finalmente se construye como cuarto de calderas, o se lo come la conserjería o los viales del aparcamiento.
Entonces, estos supuestos locales no se le venden a nadie (obvio, porque no existen) y se quedan inscritos en el Registro de la Propiedad a nombre de la empresa promotora. Más tarde, la empresa entra en mora de algún crédito o se genera una deuda con Hacienda o la Seguridad Social y los acreedores embargan los activos. Pero recordemos que estos activos no existen en la realidad. Solo existen en la ficción registral.
Conclusión, la subasta se la adjudica el gilipollas de turno y cuando va a verlos, resulta que no ha comprado nada real. Y no veas la cara de toligo que se le queda. Evitar esta situación es fácil. El primer paso es conocer que la situación se puede dar.
y B) Se trata de activos embargados a un deudor que ya no es propietario
Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España. Y algunos compradores listillos que pagan al contado, sin necesidad de hipoteca, deciden no inscribir su compra.
En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor que se los vendió. Y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Esta situación provoca que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa, plaza de garaje o trastero han sido subastados, se cabree de lo lindo y se resista a perder su propiedad por una deuda que no es suya.
A veces los verdaderos propietarios (en la sombra) pueden parar a tiempo la adjudicación, si todavía no se ha expedido el certificado. Pero en otras ocasiones, cuando se enteran tarde, inician a la desesperada un procedimiento judicial de (mal llamada) tercería de dominio. Puede que no les lleve a ningún sitio, pero al adjudicatario le hacen la puñeta a base de bien.
Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores. Y muchos de los embargos que Hacienda les encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo. Esta situación sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia los trámites para conseguir la posesión del activo adjudicado.
Querido lector que me soportas con santa paciencia, que no te ocurra lo que acabo de describir. Como he dicho antes, el primer paso para evitarlo es ser muy consciente de que esta situación es posible. El segundo y el tercer paso es investigar bien la subasta.
Y yo creo que con estas más de 1.700 palabras ya he dicho todo lo que se podía decir sobre las subastas de plazas de garaje. Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
Y otra cosa, acabo de estrenar mi canal en Instagram, ¿serías tan amable de darle alguna visibilidad a mi nuevo juguete?
Estoy investigando una subasta de una plaza de garaje y hay un par de cosas que me hacen sospechar.
1. En primer lugar, en la nota simple se especifica el Notario, Población Tomo/Libro/Folio, hasta aquí todo bien. Pero a efectos de Título pone que es Retroventa.
Entendemos que retroventa es el derecho de readquisición por parte del vendedor si se cumple el supuesto caso pactado. Si este inmueble sale a subasta, ¿me podría encontrar con que el propietario original quiera recuperar esa plaza de garaje? ¿Podría éste recuperarla incluso si hay remate a mi favor?
2. En segundo lugar, en la descripción no se hace referencia al número de la plaza. La «Descripción» de la nota simple habla de la planta -1, la -2, las rampas etc. Y dentro de la sección «Linda» se describe que «al frente Norte en su proyección vertical negativa con calle XXXX y el chaflán formado can calle YYYY…» pero sin especificar la plaza. De hecho la descripción parece de toda la planta no de una plaza en concreto en esa planta.
Sin embargo después de hablar con el administrador, éste sí que me confirma el número de plaza que está a nombre de esta empresa. Pero el hecho de que en el registro no sea tan claro me hace de que estemos hablando de lo mismo
¿Qué otras medidas tomaríais para aseguraros del inmueble que se está subastando?
Saludos!
Una cosa que tienen los garajes es que son relativamente simples. Los subasteros no necesitan aprender mucho de edificación para valorarlas. Sobretodo si existen otras plazas cercanas para hacernos una idea.
No obstante, la reglamentación y normas urbanísticas han evolucionado mucho. Para todos los inmuebles. Y te puedes comer un marrón en un tris-tras. Y teniendo en cuenta que estas normas varían con cada Plan General Municipal (PGM) hay no un mundo sino un universo ahí fuera. Es muy muy muy fácil meter la pata.
Un ejemplo en el que estoy metido ahora pero que no trata de garajes, así que si quieres, Tristán, lo puedes cambiar de sitio.
En los tiempos de Paquito la construcción fue a lo loco, y muchos promotores y arquitectos se arriesgaron a excederse en muchos de sus proyectos.
En uno de éstos el promotor edificó una planta de viviendas más de las concedidas. Hubo denuncia, pero la comisión municipal no obligó al promotor a derribarla, sino a cambiar su uso a trasteros y cuartos tecnicos para la comunidad: Cuartos de limpieza, antenas de tv, etc…sin CÉDULA DE HABITABILIDAD. Sin embargo os recuerdo que todos estaban edificados como viviendas. Paramentos exteriores, de separación entre ellos, instalaciónes electricas, bajantes…
Con el transcurso de los años el ayuntamiento urbanizó los alrededores de este edificio – manzana y le asignó una planta más. En vez de B+4 pues B+5.
Sin conocer el dato ni acudir a profesionales, -arquitectos o abogados- , los vecinos siguieron solicitando el cambio de uso de sus trasteros durante los últimos 30 años (a vivienda) y el ayuntamiento negándoselo con la respuesta de que sólo estaba permitido B+4.
Y me llega el turno a mí. Me hago con uno de esos trasteros. De banco, no subasta, pero para el ejemplo da igual. Lo solicito y me responden lo mismo…autorizado B+4. Vamos al visor del PGM (GRACIAS SAN GOOGLE E INTERNET) y lo que pone es B+5. Me cambian la respuesta, y me dicen que no es posible legalizar vivienda BAJO CUBIERTA. Mal dicho, deberían haber especificado ENTRECUBIERTA o FALDONES de CUBIERTA. Les respondo que el techo es un FORJADO HORIZONTAL y se puede legalizar lo que esté permitido en la ALTURA MÁXIMA de CORNISA. En la definición general.
Y ahí estamos. Los trasteros se van a legalizar previo proyecto de arquitecto para adecuar instalaciones a la actualidad. Que costará una pasta, unos 5-10.000E por vivienda. Pero su valor se incrementará 40.000 mínimo por trastero-vivienda. Y hay unos cuantos.
Perdonad por el tocho y que no sea estríctamente subastas, pero creo que puede ser ilustrativo como búsqueda de información y conocimiento técnico en construcción.
Como veis, hay que currárselo.
Un saludo
Tristan. Tengo muchas ganas de comprar algo y he visto algo de garajes en mi ciudad pero tengo mas miedo.
Hay conceptos que me han quedado claros. INVESTIGAR EL BIEN.(PERFECTO), pero el problema viene cuando le reclaman una
cantidad de 76000 por un préstamo hipotecario. Yo esas plazas para que sean rentables habría que comprarlas a un precio de unos
3000 cuando las valora a 47000 y 71000. Y luego viene muchas dudas que tengo respecto a la documentación y pasos a seguir desde
que haces el deposito hasta que el bien te lo dan.
Comprendo que será pronto y todas estas dudas las iré resolviendo.
Un saludo.
Muy interesante, a mi me pasa lo mismo, incluso cuando son varios lotes y hay una carga o deuda común para todos ellos, Por ejemplo una vivienda y 2 garajes que se adjudican de manera independiente.
¿Cómo afectan ahí las cargas o deudas? ¿De manera proporcional a la tasación?
Si se trata de varios activos afectados por el mismo embargo, la realidad es que todos ellos tienen esa carga por delante. Luego tienen que pagarla. Más les vale ponerse de acuerdo.
Buenas tardes.
Soy un novato y para empezar considero que es una forma de quitarte los miedos. Y para los que tenemos poco dinero.
Me surgen varias preguntas pueden tener los garajes cargas que tengamos que asumir.
¿El no pagar los gastos de comunidad funciona igual que con los pisos.?.
Un saludo y muchas gracias.
Claro, si la finca registral tiene una anotación de embargo por la cual la plaza de garaje sale a subasta, es obvio que también podrá tener anotaciones o inscripciones anteriores a la misma. Y las deudas con la comunidad de propietarios también lo mismo que con cualquier bien inmobiliario.
lo del CT (centro de transformación) es lo mas grave, no solo son los gastos de por vida sin ningún ingreso, sino que el edificio estaba por hacer, y aunque solo tenia 0.1 % del edificio, el ayuntamiento vino con una obligación de hacer unos trabajos de casi 100.000 euros para asegurar el entorno, la solución pasa por venderlo a una de esas personas que nunca va a volver a España.
Hay otras amenazas como cargas posteriores del constructor de varios millones de euros, y que el registrador cobrará un arancel, hay un RD que dice que el valor máximo de arancel es el de adjudicación pero hay registradores que no lo admiten.
En cuanto a las plazas, a veces no existen, tienen columnas o grupos de agua, pero otras veces son un gran negocio como encontrarte el aire acondicionado de un supermercado o un tienda de un equipo de futbol, y acaban comprándolo por 10 veces su valor.
Cuando AEAT no pedía fianza, me he llegado a quedar 15 o 30 garajes o trasteros y he podido descremarlos y quedarme lo que me interesaba, en el caso garajes, deseché garajes en rampa (abres la puerta y cae la puerta como una losa) y garajes que solo servían para moto pero pagaba comunidad de garaje de coche de por vida, y en el caso de trasteros deseché trasteros con humedades y accesos con escalones y me quedé los de buen acceso. Siempre las rentabilidades son altísimas pero nos hacemos trampas, pues no contamos con el tiempo invertido, en cuanto mueves volumen, no sale a cuenta y a mi ahora me da por culo, pelearme con un inquilino porque no paga los putos 40 euros de trastero.
Interesante y real el artículo.
Voy participando en pequeñas subastas y en compras de inmuebles a bancos. Hace poco me encontré con un local pequeño de 20-25m2 subastado por Hacienda. Vale…pues al registro a ver dónde &%$/ está.
En la nota del registro un montón de datos habían cambiado. Números de los portales, nombre de la calle, además de confusión de los bajos porque correspondían a más de un portal.
Encontré que una oficina en entreplanta que no aparecía por ningún lado y oye, estaría bien, podía ser un chollito. Pero en el registro la descripción del local era «industrial», y mosqueaba.
Gracias a mi profesión me dió por empezar a buscar un CT (centro de transformación) y…allí estaba. Tururú Manuel….
Debéis saber que cuando se promueve un inmueble la empresa suministradora te puede obligar a proyectar uno de estos y, aunque este local debiera ser propiedad de esta empresa, en realidad no lo es. Es decir, el promotor está «obligado» a «ceder» ese local. Y los pagos de comunidad, IBI, o su $%&¡$ madre se los come siempre otro. Esto es Hispañistan señores!!!
Tristán os dirá que no solo CTs, sino Grupos de presión para el agua, cuartos de calderas etc pueden tener casos así.
Yo, de momento, voy salvando los trastos. Casuística a raudales, como qué hacer con el %&$ coche aparcado desde 1989 en la plaza de garaje subastada cuyo propietario, de las dos cosas, era un difunto. A lidiar con Tráfico…
Eso sí, desesperaíto me tienen con las esperas de los judgados. Me muerooooo.
Exacto, Trevanian, muy bien investigada esa subasta. Nunca insistiré bastante sobre la necesidad de asegurarse de la existencia real de los activos subastados.
Muy bueno el artículo, Tristán, cómo siempre.