Antes de nada, comentarte que LAS SUBASTAS DE ADJUDICACIÓN DIRECTA DE HACIENDA YA NO EXISTEN desde enero de 2018.
Ahora hay algo muy parecido (incluso mejor) que te explico en mi artículo sobre las Subastas de Hacienda en el Portal de Subastas del B.O.E.
Así que en este post que te dispones a leer, lo que explico es cómo eran las Adjudicaciones Directas de la AEAT antes de la reforma de 2018.
Hace tiempo publiqué un post en Rankia poniendo a parir las adjudicaciones directas de Hacienda, pero lo cierto es que la crítica puede extenderse a todas las subastas de la Agencia Tributaria. Las adjudicaciones directas de la AEAT solo son arriesgadas para los inversores novatos que antes las preferían porque ir a un juzgado y enfrentarse a la competencia de los subasteros les daba un miedo casi ancestral. Ahora las subastas judiciales ya no son presenciales desde octubre de 2015, de manera que todos los inversores, novatos y veteranos, pueden competir sin verse las caras.
Aunque que yo sepa los subasteros todavía no nos hemos comido a nadie.
Tabla de Contenidos
- 1. Qué es una adjudicación directa
- 2. ¿Qué problemas puede haber en las adjudicaciones directas de Hacienda?
- 2. Procedimientos para participar en una Adjudicación Directa de Hacienda
- 3. Para terminar… mis conclusiones sobre las adjudicaciones directas de Hacienda
- 4. Novedades en las subastas de Hacienda a partir del 1 de enero de 2018
- 5. Y si tú no quieres tener problemas: apúntate a mi curso de subastas
1. Qué es una adjudicación directa
La venta por adjudicación directa es una manera de vender los bienes embargados cuando no han sido adjudicados en la subasta de Hacienda celebrada previamente. Se señala un plazo para presentar ofertas en sobre cerrado y se adjudica a la más alta. No hay pujas a viva voz.
No hay condición de un precio mínimo. Y esta peculiaridad es la que nos ha hecho soñar a docenas de inversores con la posibilidad de comprar a precios de derribo. Y puedo asegurar que en su momento, cuando las adjudicaciones directas estaban a la orden del día, muchos conseguimos dar grandes pelotazos.
Aunque tampoco era para tanto. si la Mesa de Subasta estimaba que el precio ofrecido en función del valor asignado por tasación era ínfimo, podía declararse inadmisible y que la venta finalmente no fuera formalizada.
Y entonces volvía a salir en adjudicación directa unos meses después.
2. ¿Qué problemas puede haber en las adjudicaciones directas de Hacienda?
En cualquier caso, lo dije y lo mantengo, las Adjudicaciones Directas de la Agencia Tributaria son el peor camino para iniciarse en el negocio de las subastas por las razones que ya expuse y que ahora repito brevemente:
- Hacienda no entrega la posesión de los bienes subastados
- El porcentaje de subastas de Hacienda que terminan en una tercería de dominio es abrumador
- Inferioridad del título ejecutivo (anotación de embargo) frente al hipotecario
Y ahora añadiría una cuarta razón que es que Hacienda, en estos procedimientos, es juez y parte. Es decir, que es acreedora de la deuda reclamada y simultáneamente quien juzga y lleva a cabo todos los pasos que terminan en la subasta. La capacidad de cometer un error e inclinar la balanza en favor de sus propios intereses es grande.
Y sin embargo comete menos errores que los juzgados.
Y trabaja bastante mejor y más rápido.
Y sus funcionarios tratan al usuario de forma bastante más correcta y educada que la mayoría de los empleados judiciales. Y no doy nombres, aunque podría…
En las subastas de la Agencia Tributaria la inmensa mayoría de lo que se subasta son trasteros, plazas de garaje, rústicas perdidas de la mano de Dios y solares en el culo del mundo. Como la mayoría de esas subastas quedan desiertas, los bienes pasan a Adjudicación Directa. Es decir, bienes que no son interesantes, aunque los buenos buscadores saben como encontrar sus pepitas de oro.
Pero si os soy sincero, hace mucho que yo perdí mi lupa. O quizá es que me he vuelto perezoso.
Ahora (publicado en diciembre de 2014, mis intereses han cambiado mucho) solo me interesan las viviendas o locales comerciales que estén vacíos o alquilados, que me evitan el tedioso desahucio por precario. Si el bien está vacío lo pongo a la venta y si está alquilado cobro el alquiler.
Sencillo, ¿no?
Pues siendo tan sencillo me resulta incomprensible como se las ingenian los novatos para meterse en tantos líos como se meten en las adjudicaciones directas de la AEAT. El último que me consultó resulta que había comprado una plaza de garaje en el sótano de un edificio cuyos otros propietarios habían borrado y repintado las líneas blancas sin contar con esta última plaza que le quedaba al promotor. O sea, que su plaza se había volatilizado y ahora tenía que ponerse a negociar con todos los propietarios de plazas, quienes no tenían ningún motivo para escucharle.
Aprovecho para repetir que nunca hay que pujar por un bien que no se haya visto y tocado.
2. Procedimientos para participar
en una Adjudicación Directa de Hacienda
A) Adjudicación Directa de Hacienda por internet. Subastas online de la Agencia Tributaria
Las subastas online de la Agencia Tributaria se celebran en la web de la Agencia Tributaria y es imprescindible tener instalada en el navegador nuestra firma electrónica. El procedimiento es de lo más sencillo.
Una vez en la página del bien en el que estamos interesados, pinchamos en «Presentar Oferta», arriba a la izquierda y en letras azules:
Entonces se abre la ventana de las pujas y en ella lo primero que tenemos que hacer es pinchar en el enlace habilitado para ingresar la fianza, entrando en la aplicación para ingresar la fianza desde nuestra cuenta bancaria, al final de cuyo proceso se nos facilitará un código NCR.
En alguna adjudicación directa no hay fianzas, en cuyo caso lo anterior no será necesario
Luego escribimos la oferta que hacemos, con cuidado de los decimales para que no resulte que hacemos una oferta 10 o 100 veces mayor que la que realmente deseamos realmente (no sería la primera vez que sucede).
Y también ponemos nuestros datos de contacto, email y teléfono.
Y si actuamos en representación de terceros, pinchamos en «Otros Licitadores/Representados», abajo a la izquierda, apareciendo otra pantalla en la que deberemos marcar la opción de «representado» y consignar el NIF de la persona a la que se representa.
Una vez comprobado mil veces que hemos hecho todo correctamente pinchamos en «Validar» y el sistema nos volverá a pedir la firma electrónica, pinchamos en aceptar y listo. Oferta realizada.
Pasados unos diez días la unidad de subastas de Hacienda (la oficina responsable) ya conocerá el resultado y les podremos llamar para que nos lo comuniquen. También pueden hacerlo ellos espontáneamente, pero son un poco pesaditos y lo cierto es que se hacen esperar mucho.
Si resultamos ser los adjudicatarios de la adjudicación directa la Agencia Tributaria nos enviará un documento de ingreso, dándonos un plazo de quince días para que lo llevemos a cabo, bien por internet bien en una oficina bancaria.
Y en el caso de que hayamos hecho la oferta en representación de un tercero, cuando seamos los adjudicatarios tendremos que acreditar dicha representación presentando el poder notarial.
Si ninguna de las ofertas es considerada suficiente, la Agencia Tributaria puede acordar la apertura de un nuevo plazo para que se continúen haciendo ofertas, teniendo en cuenta que existe un límite legal de seis meses desde que se celebró la subasta pública.
.
B) Adjudicación Directa de Hacienda en sobre cerrado
Este procedimiento es igualmente sencillo. Simplemente hay que introducir en un sobre lo siguiente:
- Un escrito con la oferta que hacemos en el que figuren todos nuestros datos, nombre, NIF, dirección, teléfonos de contacto, etc. y el número de adjudicación directa en la que estamos pujando, junto con la descripción exacta del bien.
- Un cheque bancario o talón conformado a favor del Tesoro Público.
- Fotocopia del DNI
- Si se actúa en representación de otra persona o empresa, el poder notarial y la escritura de constitución de la sociedad, aunque esto último la mayoría de las oficinas de subastas lo obvian hasta saber si somos o no los adjudicatarios.
El sobre debe llevar claramente escrito el nombre y la dirección del receptor al que lo dirigimos, que es la oficina regional de subastas de que se trate, junto con el número de adjudicación directa por el que estamos pujando.
Dicho sobre se puede entregar en cualquier delegación de Hacienda, pero si se hace en una delegación distinta de la que organiza la adjudicación directa es necesario acompañar el sobre con un escrito en el que se explique el contenido del sobre y el número de adjudicación directa.
En el mostrador de Registro de la delegación de Hacienda nos sellarán ese escrito y luego lo tendremos que enviar por fax o por correo electrónico a la atención del responsable de la adjudicación directa, para que nos tenga en cuenta y no vayan a abrir los sobres antes de que haya llegado el nuestro.
Ojo, porque hay alguna oficina de subastas que no acepta sobres que no estén allí el día de la fecha tope, de manera que hay que enviarles el sobre con mucha antelación.
Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo y no sabrás cómo participar con sobre cerrado en las adjudicaciones directas de la AEAT.
3. Para terminar… mis conclusiones sobre las adjudicaciones directas de Hacienda
Solo decir que dejéis de preguntarme cuál es la oferta adecuada para tal o cual adjudicación directa de Hacienda. No existen reglas y la Agencia Tributaria puede aceptar cualquier cantidad.
A veces el 60% del valor de tasación les parece una oferta insultante y no la tienen en cuenta y otras veces aceptan ofertas por debajo del 15-20%. Depende de muchos factores, desde la cuantía de la deuda que se tenga con ellos hasta que el deudor tenga o no otras propiedades además de la subastada. .
Por cierto, que en ocasiones me han reconocido que la tasación la han hecho los mismos funcionarios de Hacienda, así a ojímetro, por lo que tampoco entiendo que luego le den tanto valor, sabiendo el poco nivel profesional de la misma.
Solo añadir que en ocasiones esta tasación resulta ser hasta el triple del valor real del inmueble, que ya es falta de tino. Es algo que he comentado muchas veces en el blog de Rankia.
En general la Agencia Tributaria es mucho más responsable socialmente con el ciudadano deudor que las entidades financieras en las subastas judiciales y trata por todos los medios de aminorar todo lo posible el drama de perder el patrimonio.
Por eso no aceptan cualquier cifra que ofrezcamos.
4. Novedades en las subastas de Hacienda a partir del 1 de enero de 2018
Como he comentado al principio del artículo, en esa fecha entró en vigor una reforma del Reglamento General de Recaudación que, entre muchas novedades, incluye una principal que es la celebración a través del Portal de Subastas del B.O.E. de todas las subastas cuyos expedientes hayan comenzado a partir del 1 de septiembre de 2018.
Todo esto lo explico en el post sobre las nuevas subastas de Hacienda en 2019
Es decir, que las subastas originadas por expedientes anteriores seguirán celebrándose como hasta ahora, bien de forma presencial en las oficinas de Hacienda, bien vía las subastas online de la Agencia Tributaria.
Pero las subastas originadas en expedientes abiertos después del 1 de septiembre de 2018 ya no se celebrarán ni de forma presencial ni desde la web de subastas online de la Agencia Tributaria sino que se celebrarán en la plataforma del B.O.E. y con las mismas condiciones que las subastas judiciales.
4.1 Y qué pasa ahora con las adjudicaciones directas de Hacienda
Pues que van a desaparecer. De hecho ya está habiendo problemas muy serios para inscribir los títulos de propiedad originados en adjudicaciones directas de la AEAT que se celebraron después del 1 de enero de 2018.
¿El motivo de dichos problemas? Que los registradores de la propiedad argumentan que desde esa fecha las adjudicaciones directas de Hacienda son ilegales y que aunque deriven de expedientes anteriores a la entrada en vigor de esa reforma, al ser ilegales no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de propiedad de esas subastas.
Tela marinera. Ya veremos cómo se soluciona el conflicto. Por ahora hay varios inversores enganchados en por ese problema.
5. Y si tú no quieres tener problemas: apúntate a mi curso de subastas
En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, TOPsubastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.
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Y esto es todo, salud y buenos negocios para todos.
¿Se me ha olvidado algo? Si es así, decidlo.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Una vez que adquieres la propiedad por adjudicación directa…¿Cómo puedes acudir a ese bien (finca rústica) y decirle al antiguo propietario que deje de ir allí y entregue las llaves? ¿Cómo se hace ese procedimiento? Gracias.
Entiendo que debes pedir la posesión de la finca, una vez obtenida vas y cambias la cerradura, y si existen enseres en su interior, notificar de forma fehaciente un plazo para su retirada, y pasado ese plazo lo tiras todo…… si quien saco el bien a subasta no te puede hacer entrega de la posesión de la finca, vas y hablas con la persona que esté allí, si la finca no tiene vivienda, es más fácil llegar a un acuerdo o pedir al juzgado la posesión de la finca, si tiene vivienda y está ocupada, o le das un dinero para que se marche y te entregue por escrito la posesión de la finca o al juzgado. Saludos, ya nos comenta como te va el asunto.
Gracias por la aclaracion. Al funcionari se le escapo o no, que este inmueble ya tenia una oferta por x cantidad bastante correcta y la verdad que ese licitador tiene muchos numero de que se la adjudique y me parece que se encontrara con el posible marron.
Hola a tod@s.
Si es posible os agradeceria un poco de luz a la duda que tengo.
Resulta que despues de investigar un inmueble el propietario real (pero no inscrito en el registro de la propiedad ni en el catastro) es un tercero ya fallecido y justamente ayer me llamo un hijo de este para preguntar que quien era yo para ir pidiendo informacion al presidete de la comunidad por las cuotas de escalera sin pagar.
Total que me hice un poco el tonto y el tipo se relajo un poco y me comento que no tenia ni idea que el piso de su padre estaba en adjudicacion derecta y sobre el deudor que resulta ser familiar de este.
He hablado con un funcionario de la aeat y me comenta que si algun hijo del fallecido presenta una terceria, la estudiaran y puede que suspendan la adjudicacion directa pero si la presenta despues de que la aeat adjudique el inmueble, estos ya no tendran derecho a presentarla y este inmueble se lo adjudicaran al mayor postor.
Es correcto lo que me dice el funcionario de la aeat????
Tristan si este año tenemos rally de navidad en los indices (estoy comprado) me apunto al curso en enero.
Saludos y gracias.
Tiene razón el funcionario al decirte que pueden suspender la subasta antes de su celebración si ven que hay líos con la titularidad del bien, pero lo que no te ha contado es que si la subasta se celebra ésta es una situación que luego puede traer verdaderos problemas al adjudicatario.
Buenos días:
Suelo moverme en compra ventas de activos concursales y nunca lo he hecho en subastas. Un colaborador me pide que investigue sobre una adjudicación directa de AEAT. Descripción:
– La subasta es de un único lote que lo conforman las instalaciones (eléctricas, etc.) y maquinaria (activa y pasiva ) de todo tipo, alguna instalada en el lugar donde está sita. La empresa que fue la propietaria está en liquidación o liquidada.
– La subasta concluyó hace unas semanas y han ampliado la presentación de ofertas. Supongo que será porque ha quedado desierta o porque las ofertas han sido muy bajas (la valoración está hinchadísima, todos los bienes están abandonados y con pocas posibilidades de recuperación).
Me surgen varias dudas:
– En el anuncio de la subasta aparece el dato del número de registro de los bienes muebles (instalaciones). He pedido información.
– Si saliésemos adjudicatarios, ¿podría haber un derecho sobre el uso de la instalación? ¿Y sobre la maquinaria? ¿Y de retracto? ¿Cómo puedo saberlo?
– ¿Se puede pujar por un valor inferior al depósito? Supongo que me diréis que sí pero es que la valoración es desorbitada.
Muchas gracias.
En el registro me dicen que no tienen cargas.
Tenéis algún va remo de barcelona???
Buenas noches!!
Muchas gracias a los dos!!
Un saludo!
Buenas tardes Tristan!
Como puedo calcular el mínimo establecido?? Porque leo todo lo que publicáis y hay de todo. Hay quien dice que por el 25% le han adjudicado algún inmueble y hay quien dice que por menos del 50% no adjudican nada, si sumas eso a mi total inexperiencia… el resultado es ir super perdida…..
Te agradezco mucho tu tiempo y sobretodo el poder contar contigo y con la información que nos proporcionas.
Un saludo!
No hay establecido ningún mínimo oficial. Cada oficina actúa a su gusto
Saludos soy Lajin, he tenido desde un 25 adjudicaciones… sin embargo según he hablado con ellos por menos del 40 necesitan autorizaciones de Madrid para cosas importantes.
Lógicamente Tristan sabe mas de esto que yo.
Por tal motivo prefiero hacerle caso a el que a los amigos de las oficinas… que quien sabe por que me dicen eso…..
Un saludo a todos.
Lajin.
En la oficina de Alicante dicen que ese mínimo que mencionas es el 50%. Yo creo que depende del jefecillo local.
Hola Tristan!
Soy Su, al final hicimos la oferta de 40.000 euros, crees que tenemos alguna posibilidad de que nos la adjudiquen?? y… que significa insuficiencia de ofertas?? Que solo hay una oferta y es muy baja???
Muchas gracias!
Saludos!
Insuficiencia de ofertas significa que no ha habido ninguna que haya llegado al mínimo que hayan establecido.
Hola Tristán,
Soy novato en este asunto y me ha surgido una duda. En los bienes subastados por la AEAT (en este caso, en adjudicación directa), ¿la información de las cargas es feaciente? ¿O conviene solicitar certificado de dominio y cargas al Registro?
Muchas gracias.
Saludos.
Yo siempre pido nota simple. Pero considero que respecto a las cargas te puedes fiar.
Buenas noches!!!
Gracias X existir, jajajajaj. … k haríamos los novatos sin vosotros…..
Bueno dicho esto… estamos interesados en una casta k esta alquilada con renta antigua y el tipo en segunda licitación era de 112000 euros. Esta al lado de mis padres y nos interesa. Si hacemos una oferta de 40.000 hay alguna posibilidad de que cuele?? Creo que quedará desierta por la renta antigua y el propietario tenia más propiedades embargadas y la deuda de hacienda esta cobrada en un 90%.
Mañana es fecha límite para oferta!!! Como lo veis???
Gracias de nuevo!!!
HOLA BUENOS DIAS . alguien sabe que ocurre con los bienes que quedan desiertos despues de pasar varias veces por adjudicacion directa y expirar con los plazos de tiempo establecidos que tiene la eat ( 6 meses ) para subastar un bien ??
muchas gracias de antemano
Los bienes que tras las gestiones de adjudicación directa no se hayan adjudicado podrán adjudicarse a Hacienda por el importe de la deuda hasta un máximo del 75% del primer tipo de subasta.
Hola Tristan ! Que merito tiene el dedicar tu tiempo a nuevos discipulos.
Despues de pasados los 6 meses de adjudicacion directa «PODRAN ADJUDICARSELO HACIENDA». Y que ocurre si no se lo adjudica y no tienen mas bienes para embargar ??? Y si se lo adjudica de que depende el % ( maximo 75%)
¡ no hay manera de colocarte un acento!
Misterios de Hacienda
Pero hacer un desahucio via juzgado de una cochera es algo absurdo, no? es posible hacerlo?
En la información de la aeat no consta alquiler alguno, si fuera el coche del propietario también habría que hacer un desahucio?
Gracias.
Sí, siempre
Buenas tardes maestros.
He hecho una oferta en una adjudicación directa de la aeat por una plaza de garaje de una finca, en la cual no pone nada respecto a que está alquilado.
Si me adjudican dicho garaje en la aeat y el anterior propietario, o alguien que le paga un alquier en negro, me mete su coche, tendré que solicitar al juzgado un desahucio? o por el contrario puedo ir y con un par de narices meter el mío?
muchas gracias.
No puedes hacer las cosas por las bravas o te la estarás jugando. Piensa que la plaza podría realmente estar alquilada y haber un señor pagando una mensualidad por ella.
Hola, Enrique, si está pagando a Hacienda será porque las rentas también están embargadas a cuenta del total adeudado, y hasta que no te den la adjudicación definitiva no puedes recibirlas tú.
Saludos,
Buenas tardes. El mes de julio fui adjudicatario de un local comercial por adjudicanción directa de la Agencia Tributaria. Dicho local tenía un inquilino que no ha ejercido ningún derecho sobre local y el cual está pagando un alquiler, imagino que a la Agencia Tributaria. La Semana próxima tendré ya el acta de adjudicación. La la pregunta es la siguiente: ¿Tengo derecho a reclamar a la Agencia Tributaria los meses de alquiler desde que se realizó la adjudicación? ¿O por el contrario sólo podré cobrar el alquiler a partir de que lo tenga inscrito en el registro de la propiedad, en este caso al inquilino? Gracias por anticipado.
Recuerdan aquella subasta de coches que nadie sabia donde estaba que era una locura que mejor era irme de p…. y tapeo y tirarlo???
Tengo en casa un Q7 y me pagaron el a4 en efectivo…. otra historia que termina bien.
q7 y a4 por 4200.
Enhorabuena, Lajin, esa es muy buena noticia. Si es que no hay nada como echarle huevos.
Ahora que reconozco que ese no es mi camino…
Estudiar con mucha paciencia los editos….. investigar…. sospechar de todo…. y al final…. pensar que es una loteria… tampoco matarse si se pierde…
Como ven soy nuevo en esto…. tengo solo unas 20 adjudicaciones de inmuebles y de coches una 15… pero siempre recuerdo la que me ayudo nuestro amigo Jataerre en Benalmádena… 370.000 en juego… pero antes lo estudiamos a no porder mas… el resultado fue una guerra sin tregua contra el estafador y al final ganamos… una casa valorada en 1.200.000-
Cada subasta que parece de locos… me gusta mirarla… ya he visto muchos romperse el trasero en esa via… pero… también se que es ganar bastante en ellas… cuestión de análisis y frialdad para nosotros los novatos ambiciosos.
Sin duda…. Tristan y Jotaerre marcaron mi camino en la vida… antes me dedicaba a otra cosa… ahora solo a esto.
Y no me va mal.
Gracias… sigo aprendiendo.
Nunca pensé que leería éso de mí…
Jo macho, tengo envidia sana de ti. Y de la no sana también.
Dices que eres novato, pero la cantidad de adjudicaciones que llevas no es moco de pavo. Es decir, ya me gustaría a mi. Vas bien encaminado. Ahora, también es verdad, y sin ánimo de ofender, parece que tienes un sustento económico bastante importante. No es lo mismo empezar con liquidez mínima, que permitirte jugar en ligas mayores y poder hacer apuestas muy arriesgadas….sabiendo que si pierdes puedes permitirtelo y sobreponerse sin problemas….
Aun así, te mereces mis respetos. Muchas felicidades por tus beneficios subasteros y que sigan sucediéndose!! Ojalá pronto acaricie yo también el sabor de la victoria.
Saludos.
Gracias, aparte de una cuenta con dinero… al lado de esta gente estan los cimientos para comenzar en este mundillo.
Qué bien! Y no estaban en mi parcela??? :-:-[ 5 años y la audiencia Nacional me dice que la busque yo!!!! :O
Buenos días,
Me he iniciado en el mundo de las subastas directas de hacienda. Me han adjudicado una nave industrial. La nave ya esta inscrita en el registro de la propiedad a mi nombre, pero en ella los antiguos propietarios siguen ejerciendo la actividad…
Ahí va mi pregunta, puedo entrar y cambiar la cerradura o tengo que intentar negociar con ellos por las buenas que se vayan…
Si no se van? Que se supone que tengo que, poner una demanda judicial, con lo que eso supone en dinero y tiempo?
Muchas gracias.
Si consigues que se vayan por las buenas, bien. De lo contrario tendrás que desahuciarles judicialmente.
Y sí, ya lo se, mucho tiempo y mucho dinero.
¿Y no has pensado en la posibilidad de que haya por en medio un contrato de arrendamiento? Suele ocurrir en estos casos
Gracias por tu respuesta…
Con lo del arrendamiento, veo que la cosa se me complica, no?
Carlos…. por pasos….
1- preséntate formalmente.
2- Ojala no tengan contrato de alquiler…. (no se como la inscribiste en el registro sin notificar el estado,,, normalmente tienes que comunicar el estado, alquilado, con ocupas o libre…) Si tiene contrato y son por culeros pueden ejercer su derecho de tanteo…
3- Quizas desean pagar y te viene bien.
4- Si no es el caso trata de negociar dandole dinero para que salgan.
5- por ultimitooooooo buscate un abogado y preparate a durar muchos meces sin cobrar y sin local…..
Hola Tristán!!
Permite me una consulta que no tengo aún muy claro, que pasa cuando en una adjudicación directa no hay una oferta que llegue o supere el precio mínimo de adjudicación según la AEAT (según sus manuales para los bienes inmuebles no puede ser inferior al 50% y para los bienes muebles el mínimo sería el 30%). El bien lo vuelven a publicar nuevamente pasado un tiempo, bajan el valor o tasación, destruyen el bien…etc., Me he quedado asombrado al leer que las tasaciones no siempre las realizan peritos…así nos va..marca España, gracias un saludo
Hola, Manu, dejemos descansar a Tristán: ya no bajan el tipo, seguirán subastando hasta cobrar lo que puedan, por norma general.
Saludos,
Gracias por contestar. Te cuento.
Tengo otro local unos 15 años alquilado y con el que va han sido 7 inquilinos y sin problema con ninguno, pero a pesar de ello una vez montaron un negocio de compra venta de oro, el cuál tenia unas 40 oficinas y era una persona muy normal pero al quebrar y marcharse los pillé cogiendo todo lo que podían, incluso el cartel anunciador grande que yo compré para ceder a los inquilinos, llegandose a enfrentar verbalmente con la Policía local. Además he visto locales en los cuales han roto el techo de escayola para quitar unos focos de 5 €, incluso instalaciones eléctricas arrasadas para llevarse el cobre. Eso es lo que me preocupa, no el aire acondicionado, ni las luces, ni nada de eso.
Es cierto lo que dices de que hay que ser muy cafre para hacer todo eso, pero joder no me digas que no estamos cansados de todas las burradas que cada día vemos y nos parecían impensables. Asi que además de ser puro de corazón hay que ser precavido, porque en este mundo hay de todo.
Un saludo.
Esas cosas pasan, Enrique, pero yo siempre me he negado a ponerme en lo peor, porque de lo contrario no viviría.
Ahora bien, también te digo que es una buena cosa seleccionar muy bien al inquilino ideal y también contratar un seguro. Ahora son baratos y ellos te hacen todo el trabajo de selección. Un inquilino que el seguro no quiere asegurar, mejor dejarlo correr y esperar a que venga otro mejor.
Aunque entiendo que todo esto no sea aplicación en tu caso pues al inquilino te lo has encontrado.
Pero ve a conocerle y verás como os entendéis.
Hola, Enrique. El inquilino ya tiene un contrato de obligado cumplimiento y NO va a cambiarlo por ningún otro a menos que le ofrezcas una reducción de la renta o algo que le interese. Es tan obvio que insistir en ello es una pérdida de tiempo.
Aclarado eso, aunque en el contrato existente haya una cláusula que especifique que las mejoras realizadas en el local se quedan a beneficio del mismo, eso no incluye el aparato de aire acondicionado, ni la iluminación ni nada que sea transportable.
El día que se vaya, sea mañana o dentro de diez años, se lo llevará todo porque es suyo y porque NO está incluido entre lo que has adquirido en la subasta. Tu has comprado cuatro paredes.
¿Destrozarte el local? Ignoro qué puede llevarte a pensar que ese hombre va a volverse loco y que cogerá el pico y la pala y se pondrá a reventar la cosa.
Yo te voy a decir lo que ocurre, que has comprado y estás acojonado como todos los que compran por primera vez. Pero si eres limpio de corazón y no tienes pensado hacerle ninguna putada al inquilino ni menoscabarle en sus derechos, no tienes ningún motivo para temer comportamientos nada razonables como los que apuntas.
Ahora bien, que sepas que tu has comprado 4 paredes y que cuando ese señor se vaya se podrá llevar lo que desee.
Buenos días. Si eres tan amable Tristan, 2 preguntas.
1. Entonces según lo publicado antes por Carlos ¿AL INQUILINO SE LE NOTIFICÓ ANTES DE LA ADJUDICACIÓN Y DESPUÉS DE LA MISMA?
2. Yo no pretendo joder al inquilino, porque como ya dije quiero que se quede, incluso pagando lo mismo. Lo que si que me preocupa es que si un día se va, me destroce el local bajo el argumento de la mejoras que hizo él. ¿QUÉ ARTÍCULOS REGULAN EL PODER, O NO, REDACTAR UN NUEVO CONTRATO? ¿DE ESTAR EN MI CASO QUÉ HARÍAS?
Gracias por adelantado por tus respuestas.
Perdonad mi ignorancia, pero ¿Cuándo la AEAT adjudica un local como es el caso anterior, no ha comunicado antes de la subasta-adjudicación directa al inquilino que se iba a producir la misma ? Y después de la adjudicación ¿no lo vuelve a comunicar con las condiciones en que se ha adjudicado?
En dicho caso el inquilino no podría ejercer el derecho de tanteo y retracto. Y entiendo que tampoco podría negarse a la redacción de un nuevo contrato con el adquiriente, no entiendo por qué dices Tristán que tendría que ser muy tonto, porque si ha hecho unas reformas importantes y la duración del contrato era de 10 años lo más normal es que le interese quedarse y por tanto negociar con el nuevo propietario.
Hola Carlos. Cuando un nuevo propietario dice que quiere redactar un nuevo contrato es porque pretende mejorar su posición respecto al arrendatario. O aumentarle la renta o joderle de alguna manera. Por lo tanto, el inquilino que disfruta de un contrato de diez o quince años y que ha hecho una inversión importante en el local, sería muy tonto si aceptase esos cambios, cuando puede perfectamente decir que no dado que está blindado durante muuuuuucho tiempo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos está ahí para impedir que a una de las partes le de la ventolera y decida unilateralmente cambiar a su antojo los términos del contrato.
Muchas gracias por tu respuesta. No me queda claro y voy a decirte lo que he entendido.
Las mejoras que ha realizado son de mi propiedad, pero se lo puede llevar todo por las malas y luego el problema es mío para recuperarlas y por eso me aconsejas hacer fotos por si llegado el momento las necesito de prueba. ¿Es esto correcto?
Decirte que ya tengo varias, porque las he hecho desde los escaparates y en el expediente también había. Pero por este motivo te preguntaba si no sería mejor levantar acta notarial.
¿En cuanto al hecho del contrato qué me dices? Estoy obligado a respetar el existente o puedo realizar uno nuevo?
Gracias otra vez por la ayuda.
¿Que las mejoras que el inquilino ha realizado a su costa don de tu propiedad?
Je je je, que optimista.
La sartén la tiene el inquilino. Si soy yo y me vienes con un notario a levantar acta… imagínate a donde os envío a ambos.
Solo puedes soñar con haber un nuevo contrato si el inquilino es rematadamente tonto. No te bastaría con que fuera tonto, tiene que ser un tonto de remate.
Buenos días y gracias de antemano a todos.
Soy nuevo en este blog y el sábado pasado dirigí una consulta a Tristán, sin saber si el modo en que se la envié era el adecuado, por eso la repito aquí, pidiendo disculpas si lo hice de manera equivocada.
La cuestión es que Hacienda me ha asignado por adjudicación directa un local en un pueblo de la provincia de Valencia en el cuál hay un inquilino que me interesa conservar (por cobrar el alquiler, claro) pero en la misma Hacienda me han dicho que hasta que no lo tenga registrado a mi nombre no me ponga en contacto con el inquilino, y esto será a principio de agosto o septiembre, ya que tienen que pedir algunos informes antes de expedir el certificado oportuno, y a mi me da miedo de perder el inquilino. ¿QUÉ HAGO ME ESPERO O HABLO CON ÉL?
Según constaba en la agencia, el inquilino tiene un contrato no registrago por 10 años, habiendo empezado hace 2.
Por otra parte si está persona se quiere marchar, y dado que en su día hizo unas obras de mejora del local y puso aire acondicionado, techo desmontable, luces, escaparates etc. pero el local a mi me lo adjudican tal cual está ¿QUE ES REALMENTE LO QUE ES SUYO Y MÍO? ¿QUÉ PUEDE LLEVARSE Y QUÉ NO? En caso de ser todo mío ¿CONVIENE HACER UN ACTA NOTARIAL CON FOTOS PARA DEJAR CONSTANCIA DE COMO ESTÁ?
Al ser yo el nuevo propietario ¿DEBO DE RESPETAR EL CONTRATO EXISTENTE O PUEDO REALIZAR UNO NUEVO?
Desde ya os doy las gracias de todo corazón, y espero con ansiedad vuestras respuestas. Un cordial saludo.
Lo que yo haría es coger el toro por lo cuernos, hablar con el inquilino y convencerle de que el cambio de titularidad no tiene por qué significar que se tenga que ir.
Ahora bien, si se va te puede dejar el local tal como lo encontró, llevándose todas las mejoras que haya hecho. Y esto, ponga lo que ponga en el contrato de arrendamiento. Te interesa que se quede y como quien no quiere la cosa hacerle fotos al local en su estado actual.
Y ojo, que puede que tenga derecho de retracto y al final resulte que no has comprado nada.
Buenas tardes,
Les quería plantear una consulta a la que no acabo de encontrar respuesta y seguro que más de uno se la habrá planteado.
De resultar adjudicatario en una subasta o adjudicación directa de la AEAT, se puede solicitar escritura. Si no se pide, se expide Certificado de Adjudicación.
Que ventajas y desventajas ofrece cada uno?
– se tarda más en obtener la escritura?
– es más robusta la escritura que el certificado de adjudicación?
– tiene costes la escritura?
– algun consejo?
En mi caso particular me interesaría para una plaza de garage, por si el importe hace inclinar la balanza en favor de un método o otro.
Muchísimas gracias.
Un saludo.
Hola Torino ¿Te sirve si te digo que yo nunca he encontrado argumentos para pedir la escritura notarial?
Consulta básica
finca rústica adjudicación directa
tasación 12800 eur
no constan cargas
-SG WEB AEAT SUBASTAS-
Si se adjudica y tiene embargos en el registro de AEAT y en segundo lugas de la TESORERIAS SEG.SOCIAL…., ¿estos embargos no afecta al adjudicatario, no?
Gracias
Hola Tristan, soy uno de esos novatos que sin tener apenas conocimientos de las subastas, tanto judiciales como de hacienda, me atreví a realizar una oferta sobre una vivienda en las subastas on-line de hacienda sin precio mínimo de adjudicación, previamente pase a preguntar a los vecinos sobre el propietario de esta, diciéndome que solo la habitaban un par de meses en verano, también pedí una nota simple en el registro de la propiedad donde únicamente constaban las cargas de hacienda, por lo que con bastante dudas realice una oferta; unos días después comprobé que no se había adjudicado volviendo a salir a subasta, en esos mismo días pase por la puerta de la vivienda y comprobé que estaba habitada, me comentaron los vecinos que tenía la familia del propietario la intención de quedarse a vivir para evitar el desahucio, por lo que no volví a ofertar par evitarme el proceso judicial y la perdida de tiempo y dinero . Cual fue mi sorpresa que un par de días después de celebración de la última subasta me llega un correo de los juzgados requiriéndome para el pago en un plazo de 15 días ya que me adjudicado la vivienda. Por lo visto si no retiras el deposito de la subasta la oferta sigue vigente, cosa que desconocía, por lo que ahora tengo que decidir si retirarme y perder el deposito ( 6.000 € ), o pagar y arriesgarme a estar pleiteando hasta el final de los tiempos gastándome lo que me podía ahorrar en la compra o mucho mas en abogados. Por lo que te agradecería si pudieras dar algún consejo, aparte de me lea detenidamente las instrucciones de las subastas antes de que me vuelva de meterme en otro lío. Gracias
Rafael, si hiciste una buena oferta y el precio al que has comprado es interesante, no veo por qué has de quebrar la subasta. No hay ninguna diferencia entre que los expropietarios utilicen la vivienda solo un par de meses al año o que vivan en ella. Yo te animo a continuar adelante. Dentro de dieciocho meses estarás disfrutando plenamente de tu nueva propiedad y por el camino habrás hecho un máster en subastas. ¿Qué más se puede pedir?
buenas de nuevo Tristan, acabo de mirar los informes que tengo y quien subasta es el que embargo el vehiculo en primer lugar,quiere eso decir que si me lo adjudican no podran reclamarme nada,gracias y perdona por ser tan pesado
Podría ser pero, lo lamento, Antonio, pero me es imposible decirte nada serio sin haber visto la documentación.
gracias
Gracias Tristán,lo que me preocupa es saber si yo tendría que pagar esos embargos o si me quitarían el vehículo
Desde luego, Antonio. Si esos embargos son cargas anteriores -que es algo que está por ver y sobre lo que no tengo información veráz- el adjudicatario tendrá que pagarlas o el vehículo podrá salir de nuevo a subasta.
hola,soy un novato y estaba pensando en pujar por un vehiculo en adjudicacion directa,me pone que no constan cargas,pero cuando he pedido un informe resulta que tiene cuatro embargos .mi pregunta seria si me lo adjudicaran que problemas podria encontrarme,agradeceria me aconsejarais
No se que decirte, Antonio. Puede haber tantas explicaciones. Eso sí, no comprar haya haber averiguado.
Estaba interesado en un piso pero finalmente fue embargado y ahora sale a subasta…llevo un día leyendo los trámites y demás, hasta llegar a este blog.
El piso se subasta en mayo de 2016 y sale por una cifra muy superior a mercado…luego cuando, supuestamente, baje el 25% estará mas cerca de su valor real…pero mi intención era bajar de esa cifra y por lo tanto iría a la adjudicación directa.
El abogado del embargado se ha ofrecido para «ayudarme» en el proceso ofreciéndome el mobiliario y sus honorarios por una cifra que considero elevada…
Me indico que también me entregaría las llaves en el acto, caso de ser adjudicatario y así evitaria lo del desahucio …estamos hablando de una cifra superior a los 500000 en segunda licitación.
No tengo ni idea de estos procesos y leer su blog me ha dejado de pasta de boniato…sin duda lo de Zapatero a tus zapatos encaja perfectamente en el tema…tiene tela el abogado
Búscame en Rankia subastas (no será dificil;) y desde mi perfil.
Hola Jotaerre tengo novedades me llamo el abogado y practicamente me chantajeo, me dijo que podiamos arreglar economicamente la salida o pleitear, sin antes decirme que su cliente esta muy enfermo y que el juez velará por sus intereses.
Osea me tengo que buscar un abogado….
Algún voluntario en la sala….
que dicen los expertos?
Gracias
El Juez no va a velar nada, y puedes escribirme en privado, si quieres.
Saludos,
como se hace para privado?
Y, si pasa ése plazo, lo que procede es un desahucio por precario.
Más saludos,