Adjudicaciones Directas de la AEAT

La Adjudicación Directa de la AEAT. MEGATUTORIAL de Tristán el SubasteroEn este post voy a explicar qué es una Adjudicación Directa de la AEAT y cómo presentar ofertas en las mismas por internet o en sobre cerrado.

Hace un año publiqué un post en Rankia poniendo a parir las adjudicaciones directas de Hacienda, pero lo cierto es que solo son arriesgadas para los inversores novatos que las prefieren solo porque ir a un juzgado y enfrentarse a la competencia de los subasteros les da un miedo casi ancestral.

Aunque que yo sepa los subasteros todavía no nos hemos comido a nadie.

En cualquier caso, lo dije y lo mantengo, las Adjudicaciones Directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en el negocio de las subastas por las razones que ya expuse y que ahora repito brevemente:

  1. Hacienda no entrega la posesión de los bienes subastados
  2. El porcentaje de subastas de Hacienda que terminan en una tercería de dominio es abrumador
  3. Inferioridad del título ejecutivo (anotación de embargo) frente al hipotecario

Y ahora añadiría una cuarta razón que es que Hacienda, en estos procedimientos, es juez y parte. Es decir, que es acreedora de la deuda reclamada y simultáneamente quien juzga y lleva a cabo todos los pasos que terminan en la subasta. La capacidad de cometer un error e inclinar la balanza en favor de sus propios intereses es grande.

Y sin embargo comete menos errores que los juzgados.

Y trabaja bastante mejor y más rápido.

Y sus funcionarios tratan al usuario de forma bastante más correcta y educada que la mayoría de los empleados judiciales. Y no doy nombres, aunque podría…

La inmensa mayoría de lo que se subasta en la AEAT son trasteros, plazas de garaje, rústicas perdidas de la mano de Dios y solares en el culo del mundo. Como la mayoría de esas subastas quedan desiertas, los bienes pasan a Adjudicación Directa. Es decir, bienes que no son interesantes, aunque los buenos buscadores saben como encontrar sus pepitas de oro.

Pero si os soy sincero, hace mucho que yo perdí mi lupa. O quizá es que me he vuelto perezoso.

Ahora solo me interesan las viviendas o locales comerciales que estén vacíos o alquilados, que me evitan el tedioso desahucio por precario. Si el bien está vacío lo pongo a la venta y si está alquilado cobro el alquiler.

Sencillo, ¿no?

Pues siendo tan sencillo me resulta incomprensible como se las ingenian los novatos para meterse en tantos líos como se meten en las adjudicaciones directas. El último que me consultó resulta que había comprado una plaza de garaje en el sótano de un edificio cuyos otros propietarios habían borrado y repintado las líneas blancas sin contar con esta última plaza que le quedaba al promotor.

O sea, que su plaza se había volatilizado y ahora tenía que ponerse a negociar con todos los propietarios de plazas, quienes no tenían ningún motivo para escucharle.

Aprovecho para repetir que nunca hay que pujar por un bien que no se haya visto y tocado.

Procedimientos para participar
en una Adjudicación Directa

 ADJUDICACIONES DIRECTAS POR INTERNET

 

Pujar en la adjudicación directa por internet

Se hacen en la web de la Agencia Tributaria y es imprescindible tener instalada en el navegador nuestra firma electrónica. El procedimiento es de lo más que sencillo.

Una vez en la página del bien en el que estamos interesados, pinchamos en “Presentar Oferta”, arriba a la izquierda y en letras azules:

Presentación de ofertas en Adjudicación Directa

Entonces se abre la ventana de las pujas y en ella lo primero que tenemos que hacer es pinchar en el enlace habilitado para ingresar la fianza, entrando en la aplicación para ingresar la fianza desde nuestra cuenta bancaria, al final de cuyo proceso se nos facilitará un código NCR.

En alguna adjudicación directa no hay fianzas, en cuyo caso lo anterior no será necesario

Luego escribimos la oferta que hacemos, con cuidado de los decimales para que no resulte que hacemos una oferta 10 o 100 veces mayor que la que realmente deseamos realmente (no sería la primera vez que sucede).

Y también ponemos nuestros datos de contacto, email y teléfono.

Y si actuamos en representación de terceros, pinchamos en “Otros Licitadores/Representados”, abajo a la izquierda, apareciendo otra pantalla en la que deberemos marcar la opción de “representado” y consignar el NIF de la persona a la que se representa.

Ofertas para Adjudicación Directa

Una vez comprobado mil veces que hemos hecho todo correctamente pinchamos en “Validar” y el sistema nos volverá a pedir la firma electrónica, pinchamos en aceptar y listo. Oferta realizada.

Pasados unos diez días la unidad de subastas responsable ya conocerá el resultado y les podremos llamar para que nos lo comuniquen. También pueden hacerlo ellos espontáneamente, pero son un poco pesaditos y lo cierto es que se hacen esperar mucho.

Si resultamos ser los adjudicatarios de la adjudicación direcat la Agencia Tributaria nos enviará un documento de ingreso, dándonos un plazo de quince días para que lo llevemos a cabo, bien por internet bien en una oficina bancaria.

Y en el caso de que hayamos hecho la oferta en representación de un tercero, cuando seamos los adjudicatarios tendremos que acreditar dicha representación presentando el poder notarial.

Si ninguna de las ofertas es considerada suficiente, la Agencia Tributaria puede acordar la apertura de un nuevo plazo para que se continúen haciendo ofertas, teniendo en cuenta que existe un límite legal de seis meses desde que se celebró la subasta pública.

.

ADJUDICACIÓN DIRECTA EN SOBRE CERRADO

Ofertas en sobre cerrado para Adjudicación Directa

Este procedimiento es igualmente sencillo. Simplemente hay que introducir en un sobre lo siguiente:

  • Un escrito con la oferta que hacemos en el que figuren todos nuestros datos, nombre, NIF, dirección, teléfonos de contacto, etc. y el número de adjudicación directa en la que estamos pujando, junto con la descripción exacta del bien.
  • Un cheque bancario o talón conformado a favor del Tesoro Público.
  • Fotocopia del DNI
  • Si se actúa en representación de otra persona o empresa, el poder notarial y la escritura de constitución de la sociedad, aunque esto último la mayoría de las oficinas de subastas lo obvian hasta saber si somos o no los adjudicatarios.

El sobre debe llevar claramente escrito el nombre y la dirección del receptor al que lo dirigimos, que es la oficina regional de subastas de que se trate, junto con el número de adjudicación directa por el que estamos pujando.

Dicho sobre se puede entregar en cualquier delegación de Hacienda, pero si se hace en una delegación distinta de la que organiza la adjudicación directa es necesario acompañar el sobre con un escrito en el que se explique el contenido del sobre y el número de adjudicación directa.

En el mostrador de Registro de la delegación de Hacienda nos sellarán ese escrito y luego lo tendremos que enviar por fax o por correo electrónico a la atención del responsable de la adjudicación directa, para que nos tenga en cuenta y no vayan a abrir los sobres antes de que haya llegado el nuestro.

Ojo, porque hay alguna oficina de subastas que no acepta sobres que no estén allí el día de la fecha tope, de manera que hay que enviarles el sobre con mucha antelación.

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo y no sabrás cómo participar con sobre cerrado en las adjudicaciones directas de la AEAT.

Para terminar

Solo decir que dejéis de preguntarme cuál es la oferta adecuada para tal o cual adjudicación directa. No existen reglas y la Agencia Tributaria puede aceptar cualquier cantidad.

A veces el 60% del valor de tasación les parece una oferta insultante y no la tienen en cuenta y otras veces aceptan ofertas por debajo del 15-20%. Depende de muchos factores, desde la cuantía de la deuda que se tenga con ellos hasta que el deudor tenga o no otras propiedades además de la subastada. .

Por cierto, que en ocasiones me han reconocido que la tasación la han hecho los mismos funcionarios de Hacienda, así a ojímetro, por lo que tampoco entiendo que luego le den tanto valor, sabiendo el poco nivel profesional de la misma.

Solo añadir que en ocasiones esta tasación resulta ser hasta el triple del valor real del inmueble, que ya es falta de tino. Es algo que he comentado muchas veces en el blog de Rankia.

En general la Agencia Tributaria es mucho más responsable socialmente con el ciudadano deudor que las entidades financieras en las subastas judiciales y trata por todos los medios de aminorar todo lo posible el drama de perder el patrimonio.

Por eso no aceptan cualquier cifra que ofrezcamos.

Y esto es todo, salud y buenos negocios para todos.

¿Se me ha olvidado algo? Si es así, decidlo.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

183 comentarios en “Adjudicaciones Directas de la AEAT

  1. david

    Buenos dias tristan, no entiendo muy bien los de “Inferioridad del título ejecutivo (anotación de embargo) frente al hipotecario” eso es que tiene menos validez?

    1. Hola David. El título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda y las pocas que pueden llevar a cabo siempre se materializan antes de la subasta, de manera que tras la subasta no queda nada que hacer salvo dictar el decreto y dar la posesión al adjudicatario.

      Al menos en teoría.

      1. Por supuesto, que lo que pido es la nulidad de la ejecución hipotecaria.
        Y están ganadas todas.
        Y los abogados y las asesorías jurídicas de los bancos se quedan de piedra.

        ¿Por qué será???

  2. Bueno, siempre queda el incidente por nulidad de actuaciones y te puedo asegurar que hay argumentos sólidos para ello.
    Yo puedo tumbar la mayoría de las ejecuciones hipotecarias de este país; antes de la subasta y después de la subasta, pero claro, el precio que pido para conseguir eso no es ninguna bicoca.

    No esperéis que diga cómo………..porque eso me lo guardo para mí………….

    Saludos

    Francisco Calvo
    administrador http://www.subastasunicas.es

  3. david

    El tema de las terciarias es un poco jodido, pero pienso que si haces un buen trabajo de investigacion antes de la subasta bajan muchos las probabilidades de que te encuentres una despues de la subasta. He leiodo muchos post de tus foros y se que has dao con algunas terciarias y nadie duda de que eres muy meticuloso, pero siempre ay excepciones.

  4. ARAMIS

    Que sucede con los activos de la AEAT y S.S, cuando los bienes no han sido adjudicados. ¿ Se pueden comprar antes de seis meses, Y trancurridos ese tiempo?

    1. Aramis, transcurrido ese tiempo la propiedad sale de adjudicación directa. Simplemente eso. Ni desaparece la deuda y regalan el bien ni se lo queda Hacienda.

        1. Claro, la deuda no desaparece y la vivienda sigue embargada porque las subastas de la aeat no tienen nada que ver con la Ley de Enjuiciamiento Civil.

          Y pertenecer sigue perteneciendo al propietario.

          1. Riderman

            Y si en Adjudicación Directa nadie se lo adjudica, vuelve a salir el bien en la siguiente subasta?

  5. Pepe

    Hace unos días dije en este sitio que aunque lo leo con asiduidad escribo poco. No lo hago, y así lo dije, porque me siento descontento conmigo cuando después de haber dicho algo veo que ya estaba dicho o que no ha servido para aportar algo que valga la pena.
    Hoy tengo que hacer un esfuerzo y escribir, quizás demasiado, aunque se den las dos situaciones que intento evitar. Correré el riesgo. Me siento obligado.
    Por alusiones. Soy el panoli que se adjudicó una plaza de garaje inexistente, con las líneas repintadas y las numeraciones corregidas por algunos copropietarios listos.
    ¡ Joder Tristán, tampoco era exactamente así ! Aunque algo hay y está muy bien que lo cites como pedagogía para advenedizos. Se ha hecho esa maniobra de ilustradas reses españolas en, al menos, una plaza de este garaje, pero en aquélla, viendo el dibujo, hablé con los funcionarios de Hacienda y ellos mismos me invitaron a desistir de la puja. Al final cancelaron la subasta. Abundo aquí en tu comentario favorable para los funcionarios de la A.E.A.T. y en concreto para los de Valladolid que siempre me han atendido con una cortesía digna de mención.
    En este caso la plaza parece que está. Se identifica la 11 y la 9 y a partir de ahí la 7, que es la del lío. Por eso licité. Pero al ir por ella y seguir allí el vehículo que la ocupaba busqué al titular y resulta ser del propietario de la plaza 6. He pedido el plano al administrador y me lo da, menos de la plaza 1. Pido ésta y se hace el remolón. Así mi plaza estaría, si no es la 7 sería la 8. Y quiero saberlo antes de entablar batalla para pelear sólo contra uno y saber con quién.
    Muchísimas gracias por tus consejos sobre el caso. De no ser por ti, seguramente me hubiera metido en un buen “fregao” pues mi plan de acción era:
    1º Quemar el coche que ocupa la plaza.
    2º Arrancarle la cabeza al atrevido propietario.
    3º Repetir una y otra vez las acciones anteriores.

    Y ahora hablemos de los novatos, sin los que no se diferenciarían los expertos. ¿Por qué se meten donde no deben? Yo no me metí en líos por novato sino por tonto. Tonto natural, congénito. Lo llevo en el cerebro y moriré con ello. Otros entrarán en esto por ambición, quienes por curiosidad, aquéllos acuciados por el hambre… Tantas personas, tantos motivos.
    ¿ Cómo saber, antes de experimentarlo en tu cuenta de resultados, que el sistema jurídico español es un absoluto caos, interpretable, incoherente, manipulable, comercializable, corruptible… Y en manos de personas muchas veces del calado intelectual del que escribe y aún en ocasiones aderezado con muy mala leche ?
    Véase ese juez de hace unos días que no sabía o no quería saber que el artículo 1 de la ley 1/2013 sólo es aplicable cuando el adjudicatario es el propio banco ejecutante. Y el cúmulo de tropelías posteriores que ya no pueden ser atribuíbles a ignorancia. Y contaría yo aquí que hace poco más de un mes, un registrador y un oficial de notaría de Madrid, no sé si juntos o cada uno por su pie, en una compraventa obligaron por sus… a un vendedor a aportar un consentimiento del cónyuge. Consentimiento que la ley foral vasca obliga a quien ESTANDO AFORADO, ESTE ADEMAS, CASADO EN REGIMEN DE COMUNICACION FORAL DE BIENES. Este individuo, siendo de vecindad vizcaína NO ESTABA AFORADO y además estaba casado en separación de bienes.
    ¿ Por qué no es obligatorio registrar un bien inmueble cuando puede tener tan malas consecuencias no registrarlo ? ¿ Y por qué un notario no me escritura una compraventa de un bien no registrado si no estoy obligado a hacerlo ? ¿Y por qué se registra un bien que no existe ?
    ¿ Y POR QUE UN JUZGADO, HACIENDA, LA SEGURIDAD SOCIAL O MARIA SANTISIMA, SUBASTAN UN BIEN QUE NO EXISTE Y NO HAY MAS TONTO Y MAS CULPABLE QUE EL QUE SE FIA DE LAS ADMINISTRACIONES Y DE LA JURISPRUDENCIA ESPAÑOLAS Y SE LO ADJUDICA ? Y llegado el caso y detectada la estafa ¿ por qué no se devuelve el dinero a su legítimo dueño con los correspondientes intereses y daños ?

    Termino aquí, porque aún me queda casi otro tanto y veo que ya no es de razón.

    Una vez más gracias a Tristán, a Jotaerre y a todos los que desinteresadamente intentais contribuir al desembobecimiento de novatos, incautos, ambiciosos, necesitados, emprendedores de buena y mala fé y otros que tal bailamos.
    Anque haigamos casos imposibles.

    1. ¡¡Cooooño, Pepe!! deberías escribir más a menudo porque lo haces mejor que bien.

      Tú lo has dicho, he abusado de tu amabilidad mencionando tu caso solo por afán pedagógico y, si acaso, también para ilustrar algo que sucede mucho en las adjudicaciones directas, que es que muchos novatos se atreven con ellas por verlas más accesibles cuando en realidad son todo lo contrario.

      Por lo demás, estoy completamente de acuerdo con todo lo que mencionas y me alegro de que al final Hacienda haya aceptado suspender la subasta. En un caso como este jamás hubiera pensado que lo conseguirías, pero ya he dejado escrito en el post que los funcionarios de Hacienda no tienen nada que ver con los judiciales. En favor de los primeros, por supuesto. Tienen mucho más claro claro que trabajan en beneficio del ciudadano.

      1. David

        Los bienes que salen a subasta en Haciendo en Adjudicación Directa, que son inmuebles que antes han salido a subasta y al no existir pujas luego salen en adjudicación directa? o como funciona el tema para que salgan inmuebles a subasta y otros a adjudicación directa? Gracias.

  6. Laija

    Jejeje….. ¡¡ Cómo me ha hecho reír el comentario de Pepe !! :
    “Yo no me metí en líos por novato sino por tonto. Tonto natural, congénito. Lo llevo en el cerebro y moriré con ello.””
    Tienes razón Tristán, debería escribir más a menudo… sabe comunicar y trasmitir sensaciones…. jejeje, aún sigo riéndome…..

    Bueno, al lío, me decido a participar por primera vez en éste tu blog, aunque lo sigo desde el inicio y sobretodo en Rankia te leo desde hace muuuuchos años.

    Y escribo para ampliar y concretar, aún más, algunos datos que das:

    1.- Si resultamos ser los adjudicatarios, la Agencia Tributaria nos enviará un documento, dándonos un plazo de quince días HABILES para el ingreso, recalco HABILES.
    Con lo cual, en la práctica, se convierten en más dias, unas tres semanas o más, sobretodo si tenemos en cuenta lo que me dijo la funcionaria que me entregó el escrito de la última adjudicación, que puntualizó que tenía quince dias HABILES desde ESE DIA que me lo entregaba y no desde la fecha de adjudicación que figura en el escrito que me insta al pago, aunque en él conste que es “en el plazo de los quince dias hábiles siguientes a la fecha de adjudicación”.
    Este “plazo extra” no puedo asegurar que sea así, ya que mi proceder, cuando veo que me han adjudicado, es ir inmediatamente con el ingreso realizado, pero hablaríamos de UN MES o más, si te interesa, el tiempo que puedes alargar sin ingresar, una vez que has sido adjudicatario.
    2.- Respecto a lo que comentas : “Si ninguna de las ofertas es considerada suficiente, la Agencia Tributaria puede acordar la apertura de un nuevo plazo para que se continúen haciendo ofertas, teniendo en cuenta que existe un límite legal de seis meses desde que se celebró la subasta pública”….. decir que en los últimos meses han cambiado un poco éste proceder, por lo menos en la Delegación donde presento mis ofertas, y si en los primeros cuatro meses no se han presentado ofertas que hayan alcanzado al menos el 40% de la valoración, los bienes aparecen como “Informe Departamento” y consultan con Central (Madrid) si autorizan la adjudicación a la mejor oferta presentada hasta el momento.
    Ésto me lo han confirmado varios funcionarios, incluido el responsable del departamento, ante mi queja de no poder pujar en bienes en situación de “Informe Departamento”, intentando superar la mejor oferta presentada pero sin llegar a ese 40%, cuando era el quinto mes en adjudicación directa de esos bienes (cosa incomprensible desde mi punto de vista).
    La explicación que me dieron fue que lo hacían así, “para agilizar las subastas” (sic).
    3.- Aunque no lo comentas, decir que la elaboración del “Certificado de Adjudicación”, documentación necesaria para que puedas ir al Registro de la Propiedad a inscribir tu bien, puede tardar tranquilamente 30 o 40 días desde que has ingresado la adjudicación y aportado todos los documentos necesarios.
    4.- No estoy del todo de acuerdo con tu apreciación sobre las Adjudicaciones Directas de la AEAT y tu predilección por los juzgados.
    En ésto, yo matizaría que según los bienes que estés buscando, y como bien dices, hay que buscar esas “pepitas de oro” estudiando la situación particular de cada bien……
    Apuntas algunos en tu artículo, pero hay otros bienes donde no necesariamente necesitas obtener la posesión……. y hasta ahí puedo leer…..
    Si buscas esos bienes, se agradece que cometan menos errores que los juzgados….. que trabajen bastante mejor y más rápido….. y que sus funcionarios traten de forma bastante más correcta y educada que la mayoría de los empleados judiciales……

    Veo que finalmente me ha salido un “tocho” y no he sido tan gracioso como Pepe, espero sepais perdonármelo.

    Y a tí Tristán, aprovecho a agradecerte toda tu dedicación durante éstos años, sabiendo trasmitir de forma amena tus conocimientos.
    Gracias.

    1. Efectivamente Laija, el plazo para pagar comienza cuando te lo comunican.

      Y sí, tras haber pagado se toman un par de meses para entregarte el “Certificado de Adjudicación”, pero no porque sean unos vaguetes como sus compañeros judiciales sino porque antes de firmar nada el abogado del estado se estudia el expediente de la A a la Z para asegurarse de que todo se ha hecho correctamente de acuerdo a la normativa. Así ganamos todos en seguridad.

  7. pepe

    Está bien, Tristán y Laija. Gracias por vuestros halagos. Participaría más a menudo. Lo malo para mí, es que esas gracietas, sólo me salen cuando estoy de muy mala leche. Es decir, cuando un espabilado me ocupa la plaza de garaje o cuando yo solito reclamo la adjudicación de una ilusión. Vaya, que me sale por unos miles de euros el jolgorio. Por eso he procurado siempre ser parco en alegrías.
    Pero ya que me animais, buscaré otro evento escabroso donde meter la pata y nos echamos unas risas.
    Esta tarde estaba mirando un proindiviso en Valladolid…

  8. pepe

    No es nada. Una peleílla entre herederos. Estoy intentando hablar con los letrados de las partes. Si los dos están interesados en que haya licitadores, acudo, en otro caso no. A veces se da el caso. En Madrid hay unos que me han enseñado el piso y el propio abogado dice que va a avisar cuando sea la subasta. Todo ello son cositas de a 30.000€ creo que tú no andas en esas. Pero vamos, si fuera así te paso la información. Y no pienso volver a meterme en más charcos. Ya te dije en una ocasión, que en adelante bajo tu tutela.

    1. Ahh, entonces se trata de una disolución de proindiviso y no de la compra de una parte indivisa, que es lo que yo había creído. Las subastas por disoluciones de proindiviso tienen sus peculiaridades, una de las cuales es que te puede caer un embargo desde que la compras hasta que la inscribes. Pero no es frecuente.

  9. pepe

    Joder, ya me empieza a entrar otra vez la risa. Si sólo ocurre en una de cada mil, a mí me cae. Si hay alguna forma de evitarlo ya utilizaré la consultaría adecuada y si no la hay… También.

  10. Jesús

    Hola Tristán, gracias por compartir tus conocimientos.
    A colación del tema sobre las adjudicaciones directas de la Aeat quería preguntarte sobre la información de cargas que proporciona la Administración. ¿Por qué? porque, tras pedir una nota simple del inmueble en el que estoy interesado, he visto que hay más cargas vivas en la nota simple que las que aparecen en la relación que justifica el importe de cargas que publicita la Aeat en la web de subastas.
    ¿Puede ser porque no están teniendo en cuenta anotaciones posteriores a aquella que originó la subasta que quedó desierta? ¿Tiene que hacerse cargo el adjudicatario de todas las deudas recogidas en el Regostro de la Propiedad o sólo de las anteriores a la fecha de subasta? Si así fuese y tratándose de un bien que ya está en adjudicación directa ¿qué fecha sería al de subasta? ¿la de la primera subasta? ¿la de la segunda? ¿cómo se podrían conocer?
    Muchas gracias, un saludo y feliz año a todos.

  11. Jesús

    Hola Tristán, gracias por responder. Ya sabía por tus enseñanzas que las cargas anteriores no importaban en las subastas pero… ¿en las adjudicaciones directas tampoco, aunque no sean ya subastas? ¿Hay alguna forma de saber la fecha de la subasta que determina el límite temporal de las cargas a las que habrá de hacer frente el adjudicatario? ¿expide la Aeat, como ocurre con las subastas judiciales, una orden al Registro para que anule las cargas posteriores al entregar el decreto de adjudicación (pensaba que eso sólo lo podía hacer un juez)? ¿Puede uno arrogarse la posesión tras ser adjudicatario de la propiedad en el caso de que sea un local deshabitado o ha de hacerse algún trámite adicional antes de forzar la cerradura?
    Muchas gracias de nuevo por tu ayuda y un saludo.

  12. Jesús

    Me respondo yo mismo a la primera cuestión: el Art. 107.8 del Reglamento General de Recaudación dice, respecto a la enajenación mediante adjudicación directa: “en lo no previsto expresamente, se estará a lo establecido para la enajenación por subasta en lo que resulte aplicable”.
    Parece que, con respecto a la segunda cuestión, también la Aeat puede instar la cancelación de las cargas posteriores (¿Art. 193 del Reglamento Hipotecario?).
    Sigo intentando averiguar cómo determinar la fecha a partir de la cual se cancelarían las cargas posteriores en caso de adjudicación porque no aparece la fecha de la primera subasta en ningún sitio (¿o la orden judicial de ejecución?)…

    1. Hola Jesús. Mencionas un límite temporal a partir del cual las cargas dejan de ser anteriores y pasan a ser posteriores y… ¡¡no tenía ni idea de a lo que te estabas refiriendo!!

      Es que no hay límite temporal, ignoro de dónde habrás sacado semejante concepto, pero lo cierto es que la prelación de cargas registrales no responde más que al orden de llegada en el sentido en que el embargo H es posterior al embargo G y ambos son posteriores al embargo C, de la misma manera que la inscrición 2ª de hipoteca es Posterior a la inscripción 1ª y que ambas son anteriores a la inscripción 8ª.

      ¿La fecha de la subasta? Tampoco tiene nada que ver con que las cargas sean anteriores o posteriores.

      En este blog y en el de Rankia he escrito varios post sobre las cargas registrales. Te sugiero una lectura de los mismos porque desde luego que no puedes tener una idea más equivocada respecto a este asunto.

    2. En cuanto a la posesión, sobre la que también me has preguntado. Si no consigues que el ex propietario te la de voluntariamente tendrás que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario.

  13. Jesús

    Hola Tristán, gracias por responder.
    Con la fecha que determina el momento a partir del que se podrían cancelar las cargas me refería -expresado incorrectamente- a la de la carga ejecutada. Ésta, si no me equivoco, determinaría la cancelación de las posteriores si no hubiese ninguna de rango superior, ¿no es asi? Me refiero a que, aunque sea una adjudicación directa sólo me interesa si tiene viva únicamente la primera de las cargas que figuran en la nota simple (no en la relación de cargas de la Aeat, que contiene sólo ésta).
    En ese caso me pregunto:
    – ¿Por qué subasta y luego saca a adjudicación directa la Aeat una propiedad que, a priori, en la información de cargas que ellos proporcionan, sólo tiene una carga con un particular (condición resolutoria) y no tiene deuda alguna con la Administración?
    – Si fuese la segunda carga (la que tiene con la Aeat) la ejecutada ¿por qué no aparece en la propia relación de cargas que publica la Aeat en los datos de la adjudicación directa? (En ese caso no me interesaría ofertar ya que tendría dos cargas por las que responder: la de la Aeat y la condición resolutoria con el particular.)

    – ¿Hay forma de saber qué carga es la ejecutiva en el procedimiento cuando uno mira los datos que publica la Aeat?

    Gracias por la aclaración en cuanto al desahucio por precario. Pensaba que, quizás, el hecho de que fuese un local en vez de una vivienda lo hiciese más fácil.

    ¡Un saludo y gracias de nuevo por tu paciencia!

    1. Jotaerre

      Hola, Jesús, como Tristán no aparece, y veo que tienes unas dudas elementales, me permito interferir: claro, la carga/embargo de la AEAT no sale en la relación de cargas porque es la que se ejecuta, precisamente.
      Y, con lo que cobre en adjudicación directa, obviamente se cancelará así como las posteriores.
      Ojo con la condición resolutoria, aunque sería razonable pensar que ya no tiene sentido.
      Saludos,

      1. Jesús

        Hola Jotaerre, gracias por unirte. Tiene sentido lo que dices ya que me resultaba muy extraño que la Aeat subastase un bien por una deuda ajena. Una vez sabido esto… Supongo que la Aeat estará deseosa de adjudicar el bien a cualquier ofertante ¡aunque sea por 1€! ya que el adjudicatario tendrá que hacerse cargo de la deuda completamente, ¿no?

  14. Jotaerre

    Buenos días, Jesús, y de nada. Es al contrario: la AEAT cobrará de lo que obtenga en la subasta (en éso consiste, veo que estás bastante pez… sin ánimo de ofender), así que le interesa que sea el máximo posible. Y el resto de la deuda seguirá siendo del ejecutado, no del adjudicatario, y la AEAT deberá intentar cobrársela de otra forma.
    Saludos,

    1. Jotaerre

      Y donde digo “subasta” quiero decir adjudicación directa a la mejor oferta, que puede rechazarla si no le interesa.

  15. Jesús

    Efectivamente, Jotaerre: soy novato.
    He llamado a la Aeat y me confirman que el adjudicatario sólo se hace cargo de las cargas anteriores, pero no de las posteriores ni de la que se está ejecutando (esa era mi duda).
    Los artículos que me han mencionado son los que yo relacioné en mis primeros mensajes (111 RGR y 175 LH) pero que generaron mi duda porque hablan de cancelación de los créditos “posteriores” al ejecutado. Dado que el ejecutado es el de mayor importe quería estar seguro de que no quedaba vivo tras la adjudicación. Supongo que, al ser el ejecutado, es la propia mecánica de la subasta la que determina que se cancela con el acuerdo de adjudicación siendo cubierta la parte que la Aeat acepte. El resumen parece ser:
    – Cargas anteriores: se hace cargo el adjudicatario.
    – Carga ejecutada: se hace cargo “la subasta”, quedando liberado el importe no cubierto por lo aceptado como importe de adjudicación.
    – Cargas posteriores: Se liberan en virtud de los artículos anteriormente expuestos y los acreedores habrán de ir contra otros bienes del deudor.

    1. Jotaerre

      Efectivamente, Jesús, aprendes rápido, buena señal.
      La deuda queda liberada respecto al bien embargado y al adjudicatario, claro, no respecto al deudor por lo que faltara por cubrir.
      Saludos,

  16. vic

    Hola, yo soy novato
    la verdad es que a mi no me interesa los bienes inmuebles, me interesan mas lo bienes muebles como los coches o buques
    veo que de esto no hablais por que seguramente no os interesen pero me gustaria que, si podeis, me digais que os parecen estas adjudicaciones directas, en muchos casos veo que el bien mueble lo tiene o bien un depositario o bien directamente la aeat, aqui no hay problema una vez te lo adjudiquen, de tomar posesion del bien no? quiero decir, no voy a tener que discutir con el antiguo dueño y como dice pepe mas arriba, tener que esperar en la puerta de su casa para quitarselo no? xD
    otra cosa que no entiendo es que , cuando ya a pasado la fecha limite de adjudicacion, te deja hacer ofertas, estas ofertas valen? o es que aun mantienen la adjudicacion, aunque haya pasado la fecha limite por dejadez?
    se nota que soy muy novato no? jajaja, me interesa mucho vuestras opiniones
    gracias

    1. José

      Hola Tristán, otro novato con la misma duda respecto a los bienes muebles. En la ficha del coche en el que estoy interesado indica como lugar de depósito: Domicilio del depositario y se puede ver en los almacenes de la AEAT. Tendría problemas con el antiguo dueño o a la hora de ir a recoger el vehículo?

      Muchas gracias de antemano

          1. No, claro, si el coche está en los almacenes, ¿cómo va a perjudicarte el expropietario? ¿Y cómo puede estar en su domicilio y en los almacenes simultáneamente?

          2. José

            Las fotos del coche no son de los almacenes, pero hoy mismo he llamado a la oficina de la AEAT y me han dicho que puedo ir a los almacenes cualquier día a verlo. Pero como dices, Tristán, la información es algo confusa.
            Por lo que decís, entiendo que cualquier bien, si está en los almacenes, se puede ser el adjudicatario y directamente ir a por el bien.

  17. Juan Leiva

    Buenos días Tristán,

    Me surge una duda en adjudicación directa. Supongamos que termina el plazo para ofertas y solamente se reciben 2, otra más y la mía. La otra oferta es superior por un importe considerable y le adjudican el bien, pero esta persona no cubre la oferta en el plazo de 15 días que le proporcionan.
    Me comentan, no sé si es cierto al 100 %, que mi oferta al no estar en el tramo inmediatamente inferior (2.000 € menos) no se considera, y se abre otro nuevo plazo de un mes de adjudicación directa. ¿Esto es así? Mi oferta, a pesar de ser inferior, podría considerarse razonable para ser aceptada no siendo necesario reactivar el procedimiento de adjudicación.
    Gracias anticipadas, y enhorabuena por la utilidad que proporcionan estos foros.
    Un saludo

    1. Juan, tu oferta podría ser perfectamente considerada, o no, dependiendo de la oficina regional que sea, porque las adjudicaciones directas no se rigen por normas escritas sino que están al albur de las manías de los que las organizan.

      1. Juan Leiva

        Gracias Tristán. Ya me han transmitido que no aceptarían la ssegunda oferta y abrirían un segundo plazo.

        Al margen de esta cuestión y posiblemente perteneciente a otro foro, está el tema de adjudicaciones de propiedades que tienen un contrato de alquiler de explotación por subarriendo anterior al embargo (evidentemente para aferrarse de forma chanchullera a la propiedad). Es de hace 3 años y según contrato tiene duración de 15 años por un importe irrisorio. ¿Este contrato es cancelable por el nuevo adjudicatario? (Según la LAU si no tengo constancia de dicho contrato se deberían ir en 3 meses pero no sé si sería demostrable . De no ser así, entiendo que el plazo máximo es de 5 años desde la firma del contrato con la nueva Ley, y no de 15 como reza en el contrato. Tengo mis dudas al respecto, a pesar de haber leído tu artículo sobre los arredamientos. Es un artificio contractual pero tengo el temor que lo ganen por vía judicial y se deba cumplir el contrato original.
        Muchas gracias por tus comentarios. Un saludo

        1. Si el contrato es de hace tres años, entonces se rige por la anterior ley, por lo que les podrás echar cuando hayan disfrutado 5 años del contrato, es decir dentro de dos

  18. Cesar

    Hola buenas, lo primero es agradecer a todos por las aportaciones, valen oro, y mas a mi por ser novato jejejejje.
    Os comento una investigación que me da mala espina pero no logro dar con ella.
    Es una adjudicación directa de un terreno en suelo urbano, en este caso urbanizacion, fui a por la nota simple en la cual una sociedad debía mas de 100.000€, solo aparecía esa carga, después contacte con la comunidad de propietarios para saber que debía de comunidad y a que nombre estaba el terreno por si hubiese tercería de dominio, no debía comunidad y el nombre era el mismo que el de la nota simple, acto seguido llame al ayuntamiento para saber si debía ibi, tampoco, nada, todo estaba al corriente, presiento que algo oculta o es mi preocupación de no meter la pata, también me informe de los costes de mantenimiento de ese terreno y no es alarmante, ya no se donde buscar e investigar jjjjj, de nuevo gracias a todos.

    1. Tonigs

      Tendrías que informarte del tema urbanístico que no sea que vayan a asfaltar y les claven una salvajada. Piensa que pagarás la deuda de 100.000 € o lo que se deba a día de hoy. No se que más problemas puede haber. Mira que no este ocupado o alguna cosa rara

  19. Cesar

    Gracias por responder, se me olvido aclarar que esa adjudicación es sin cargas, lo ponía en el anuncio.

    1. Tonigs

      Puedes acercarte a la AEAT en persona? Yo me aseguraría de que esa carga edtá totalmente pagada… De que año es la hipoteca? En fin no parece haber mucho más misterio

  20. Lajin

    Bonito hilo.
    Mi experiencia con las adjudicaciones directas.
    he tenido unas 13, trasteros, plaza, fincas urbanas y botellas de bebidas alcohólicas, que de echo ahora me las estoy tomando, las conseguí muy baratas y la verdad muy buenas jejjej 1500 euros tirado….. Los trasteros vendí uno y con ese recupere casi toda la inversión, los demás colgados.

    Mi consejo… tomárselo con mucha calma cuando somos principiantes hay dos maneras de aprender,,,, o siendo muy listos… o a base de errores con cifras, pagando.

    He vivido las dos, ahora soy mas cauto… solo busco verdaderas pepitas de oro, ya sea en subastas o adjudicaciones, sobre miedo a subasteros…. no lo veo tan asi… mas bien tengo un concepto que en parte concuerda con un escrito del maestro Tristan, las nuevas tecnologías has desplazado a muchos subasteros a la triste condena de solo los juzgados.
    Fíjese tengo un subastero que se me acerco y me ofreció llevarme a las subastas y que el me cobraba un 10 de lo adjudicado, claro si me interesaba el producto, entonces le pregunte que que tenia de especial el yo ir con el o no… Me dijo que el estudiaba el producto y investigaba la subasta, cuando seria y demás… hoooolle que no hay que ser un genio para buscar una nota simple, hacer un estudio de factibilidad sobre la inversión y precios de la zona, hacer el deposito y participar con tus ideas claras… otra cosa es que solo hagas una inversión, si es asi claro…. hermano mejor busca asesoría porque son muchos temas que debes de dominar, pero si eres un inversor regular no es nada del otro mundo hacer tus investigaciones para depurar el producto,… entonces si yo tendré que depurar mi inversión de todos modos para que debo pagarte el 10, solo para decirme cuando es? entonces me contesto que si.. que no todo el mundo sabe cuando son ni donde se celebran, ojo… me habla uno de los viejos de la cosa del sol en estos temas…. entonces le hablo de varias web que por poco dinero al mes te dicen casi el expediente completo de todas las subastas o casi en su totalidad, se quedo mudo…

    Por motivos como estos muchos de los viejos que no se actualizaron las tecnologías y creo que no acuden a subastas de la agencia en su mayorías, porque no me explico he estado en dos subastas, de pisos idénticos, en circunstancias idénticas, los dos con alquileres idénticos, uno judicial y otro en la tributaria, casi en la misma fecha, en el del juzgado un millón de licitadores, el la agencia solo tres y uno no pujo….. los tres no presenciales…. y asi muuucho… por lo que creo,,… quizás estoy equivocado, sigo siendo un gran novatazo…. pero creo que aunque no te den la posesión y aunque tenga algunas trabas…. no son mala idea las subastas o adjudicaciones de la agencia tributaria y demas celebradas por web. De echo el no sabe bien que es un certificado digital.

    Respecto a mi también aprendí algo rápido en todas las operaciones mientras mas barato es el producto mas licitadores se meten y mas fácil lo sacan del precio reglado para poder ser provechoso como inversión, sin embargo las que debes de poner 100.000 o por ai solo de deposito, y son cosas importantes van poco licitadores y por lo general los precios nadie los infla… al menos lo poco que he visto… tanto en las judiciales como en las de la agencia…

    Yo he optado por cosas grandes, a menos que encuentre un buen chance en una pequeña… podría tener una gran cagada…. si no hago bien las depuraciones del producto, y aun asi nunca es tan fácil… perooooooo podrías tambien fácil pegar un buen goooool… ya me ha pasado… aun espero la gran cagada, que por mi inexperiencia me podría pasar… jejjee cuando me llegue Tristan o algunos de los padres en materia que tenemos aqui me ayudara seguro jejeje

    Gracias a todos,.. Al maestro Tristan….. GRACIAS….. Usted fue el guiá que pusieron las energías en mi camino para dedicarme a invertir en subastas…… he leído muchísimo de sus escritos, también de muchos mas, pero con usted inicie, dándole seguimiento, espero ser un alumno a la altura algún dia, porque soy un poco ambicioso… bueno muy ambicioso… y este tema empieza a divertirme y apasionarme…

    Disculpen… me pase de escribir… jejejej

    1. Tonigs

      Buenos días Laijin,

      muy entretenido tu relato y a parte formativo. Me gustaría un poco de bibliografia de las páginas que comentas y de los demás escritores de la materia.

      Gracias

  21. Enrique

    Hola buenos dias,

    Yo, he comprado por adjudicacion directa de AEAT un local. Ahora estoy interesado en una vivienda, pero claro…. No tenia en cuenta que el propietario o el inquilino, pueda estar viviendo alli y no quiera irse o tenga un contrato de alquiler.

    Me interesa bien los pasos de esto y que es lo que pueda pasar.

    Cuando compre el local, fue registrarlo en el registro y ya pude traer al cerrajero y para dentro. La vivienda parece ser que es otro mundo….

    1. Enrique

      Otra consulta que tengo…. La anterior pregunta es una casa unifamiliar.

      Pero si me adjudico un piso o un garaje, antes tendria que hablar con el administrador, por si tiene deudas de comunidad? O es como dar el chivatazo al administrador y puede que tambien se interese por el?

    2. Siento la tardanza en responderte, Enrique, pero he comprobado que tu consulta se fue a la papelera de spam y ni siquiera pude verla y aprobarla hasta que hoy me lo has recordado. Efectivamente, si la casa que compres en la AEAT está habitada no podrás entrar sin más sino que tendrás que iniciar un procedimiento judicial y pedirle al juez que te de la posesión.

      1. Enrique

        A parte de la comunidad. No hace falta de informarse de nada mas, no?

        El ibi y otros gastos del ayuntamiento, creo que no estoy obligado a pagar los del deudor. Y los de comunidad si.

        1. Ufff, vaya tela. Date una vuelta por este blog y también por el que publico en Rankia, llamado “Subastas Judiciales” y luego consulta las dudas que te queden.

          Las pocas que te queden tras haberte dado el voltio que te recomiendo.

          Te lo comento porque veo que estás muy muy verde y tendría que dedicar miles de comentarios para explicarte lo mismo que ya he publicado en cientos de post.

  22. Jose Miguel

    Buenos días compañeros, llevo algún tiempo leyendoos con atención, tambien he participado en alguna adjudicación directa de cochera por internet debido a su “facilidad” y comodidad desde el sofa.
    La verdad que acojo… un poco cuando hablais de las adjudicaciones directas y sus problemas posteriores y se le quitan a uno las ganas, ¿tan complicadas son? Por otro lado, también hay días que uno se “calienta” y ya sabéis…
    Ahora estoy detrás de un local, entiendo que el tema de la posesión es menos complicado, no? Además, he podido ver fotografías del interior, lo cual es un indicio que me indica que puede estar desocupado, verdad?
    Como lo véis? Un saludo

  23. Hugo

    Hola estoy interesado en un solar de adjudicación directa, sobre cerrado. y he visto en el encabezado das a entender que el precio de adjudicación puede variar como la cuantía de la deuda que tenga, que eso no se si es posible averiguar pero si que se que el mismo dueño tiene tres lotes… esto quiere decir que el precio se puede acercar mas al 40% que al 50% o 60%?
    He hablado con los de subastas porque es mi primera vez, si soy virgen, jaja. Ellos me han dicho que muchas veces sale x el 50 % del valor. Tu me puedes recomendar algo.. Realmente me interesaría adjudicármelo.
    mil Gracias
    Hugo

      1. Hugo

        Gracias Tristan, Pero a que te refieres con “que el deudor tenga o no otras propiedades además de la subastada”. Entiendo que si tiene mas de una es mas probable a que lo adjudiquen mas barato que caro…
        Por ultimo para verificar el solar, ya he ido a buscar la nota simple, no tiene cargas. Fui al ayuntamiento a verificar que fuera urbano. Tengo que hacer algo mas para no pillarme los dedos.
        Me falta ver el IBI, verdad?
        Gracias de nuevo.
        Hugo

  24. Mavis

    Holaa Hugo.
    Yo estoy como tu.
    Siguiendo un solar urbano sin cargas en adjudicacion directa. No hay precio minimo. He visto el solar. La tasacion es correcta y confimedo que no tiene cargas. Arriesgare a presentar el 15 o 20 % A ver si hay suerte.

  25. jose

    Buenas noches con un precio de 70000€ del valor del bien en adjudicación directa, sin cargas, vivienda titularidad 100% privada y al ser en la costa creo que es segunda residencia de la vivienda ya que fue también adquirida por herencia que precio seria bueno para optar a ella . Voy a ir a visitarla para ver si hay alguien viviendo, ya que la ne han dicho que el día que se le notificó o fue a visitar no había nadie . Se cree que al ser residencia vacacional seria más fácil acceder una vez adjudicada? Por otro laso, con la adjudicación hay que escriturar posteriormente? Cuales son los costes si los hubiera que hay que incurrir . Gracias de antemano

  26. Raul

    Primero de todo gracias por anticipado. Te comento un caso a ver como lo ves, en 2008 vendo solar a cambio de un dinero y un piso en permuta que se entregara una vez la obra este realizada, en el mismo acto pago iva de la permuta. Pasa el tiempo empieza la obra y con ello la crisis, se termina el piso en 2012 cuando estamos para escriturarlo a nombre mio entra un embargo de hacienda al promotor, yo para que no entren mas embargos pongo piso a mi nombre y empieza el peripolo para sacar embaego, presento terceria primo la estiman y despues la acaban desestimando.
    Ahora me encuentro q hacienda esta esrudiando subastar la finca, puedo hacer algo por no perder la finca ? Muchas gracias

    1. Si hay algo que puedes hacer: pagar el embargo.

      Lo que te ha ocurrido es un riesgo frecuente en las permutas como la que mencionas. Probablemente lo habrías podido evitar suscribiendo un buen seguro.

      1. Raul

        El problema es que el embargo es muy elevado! Mas del doble del valoe del piso
        A esperar a que precio sale subpapsta y haver puja.
        Una ultima pregunta., sino hay nadie intersado en la subasra ni adjudicacion directa hicienda se pondra el piso a nombre suyo?

  27. Mavis

    A ver si alguien me puede ayudar.
    El solar que sigo, es urbano, pero me han dicho en el ayuntamiento que es equipamiento y no se puede construir. He pedido información sobre coste de ibi pero no me lo han querido dar. En teoría es equipamiento municipal pero está en manos privadas. Esto me echa para atrás.

  28. Jotaerre

    Hola, Mavis, lo de que “en teoría” es equipamiento y no edificable, será en la práctica si así lo dice el Ayto., así que ya me dirás para qué quieres ese solar…
    Aparte de que podría y debería constar en la tasación de Hacienda.
    Saludos, y feliz año,

  29. Lajin

    Hoy se cumple un mes de la adjudicación provisional de una larga historia de una adjudicación compleja.

    Feliz año nuevo familia de negocios.

  30. RIMICA

    Buenos días a todos y feliz año.
    Quisiera hacer una consulta. Pidiendo perdón previamente al ser un profano en este sector:
    -Quisiera sin prisa adquirir un vehiculo en una adjudicación directa:
    1.- cuando consta en la licitación que no existen cargas.- puede tener ese vehículo algún embargo y tener que hacerme cargo de a esa deuda?,… el cambio de nombre se realiza de la forma habitual?
    2.- Que consejo o recomendaciones me dais.-
    Gracias por este ratito tan interesante leyendo vuestros comentarios…

    1. La única recomendación posible, así a nivel general, es que actúes siempre con mucho sentido común, que es menos común de lo que su nombre indica.

      Y respecto a las cargas… sí, en general te puedes fiar de lo que se manifiesta en el edicto. Aunque un error lo puede cometer cualquiera.

  31. José

    En una adjudicación directa, si sales adjudicatario, se te escritura ese bien o inmueble a tu nombre, que gastos conlleva que te adjudiquen un bien. Y por consiguiente, una vez adjudicado el bien, cuál es el proceder para entrar al interior del inmueble. Gracia.

  32. RIMICA

    Realizadas gestiones sobre un vehículo que me puede llegar a interesar, en la pagina de la Agencia tributaria pone que no le constan cargas, sin embargo en trafico le constan 6 reservas de dominio. Por consiguiente no tengo ni idea si ese vehículo tiene deudas de las que me deba de hacer cargo o no. Puede darse el caso de que la Agencia me lo adjudique y un Juzgado me lo reclame después… vaya lio… gracias.-

  33. diegor

    Hola, tengo una duda sobre una adjudicación directa de un vehículo.

    He pedido un informe del vehículo para comprobar las cargas y el propietario, así como los embargos que recaen sobre el vehículo. Mi pregunta es si es necesario que vaya al registro de bienes muebles para verificar si en él existe anotada alguna carga más, o si en el informe de Tráfico ya deberían aparecer todas. (en el informe solo aparece el embargo de Hacienda y señala que a fecha de expedición no hay anotada ninguna limitación de disposición).

    Este vehículo en concreto tiene llaves y documentación, por lo que entiendo que si resulto adjudicado y puesto que tiene ITV en regla, podré recogerle y circular con el después de haber cambiado la titularidad del mismo. ¿Me equivoco?

    Por último, en cuanto al ITP, ¿Debo pagar el mismo por el valor que pague en la adjudicación o según el valor que se indica que tiene el vehículo por el tasador online de la Junta de Castilla y León? (Soy de esa comunidad, por lo que entiendo que tendré que pagar el impuesto en esta).

    Gracias.

    1. Si tiene la ITV recién pasada, no tendrás ni que cambiar la titularidad, tan solo hacerle un seguro y a correr. Para la última pregunta, relee el texto y los demás comentarios y se responderá sola.

      1. diegor

        Pero, ¿Es necesario que vaya al registro de bienes muebles o en el informe de de tráfico ya deberían aparecer todas las cargas que pudiera tener el vehículo?

        No entiendo muy bien lo de que no hace falte que cambie la titularidad del vehículo. Si me para la policía, ¿Cómo demuestro que el vehículo es mio, si no está puesto a mi nombre? Y si me ponen una multa ¿No le llegaría al anterior propietario del vehículo?

        He leído que la Administración tarda más de 40 días en darte el Certificado de Adjudicación. Entonces, ¿No podré poner el vehículo a mi nombre hasta que no reciba este?

        Por último, me surge la duda de qué plazo tengo para retirar el vehículo del depósito en el que se encuentra desde que he resultado adjudicado.

        Muchas gracias Tristán

  34. José

    Hola Tristán, soy José. He escrito varias veces y ninguna vez se me ha contestado respecto a la adjudicación directa de un inmueble. Vuelvo a lanzar la pregunta ya que me he informado del
    Todo. Trata de una adjudicación directa de un inmueble. En la nota simple pone que se adquirió por herencia en el 1990. Y en cargas, constar 3 servidumbres de paso, una hipoteca que supuestamente está cancelada en el banco aunque consta en la
    Nota simple y también comentar que en la información de la subasta me han informado que no constan cargas, pero por cerciorarme y asegurarme hice las oportunas búsquedas de información. He estado en las inmediaciones del inmueble. Es una segunda residencia vacacional de unos propietarios que la usan para unos fines de semana. En la actualidad no vive nadie, mi pregunta es:

    1.- si salgo adjudicatario, podría acceder al inmueble de inmediato, o cuales seria los pasos a seguir para acceder a dicho inmueble, sabiendo que ni está alquilado a nadie, ni ocupado, lo único frecuentado esporádicamente para uso vacacional de fin de semana.

    2.- una vez adjudicado, con el papel de esa adjudicación sería necesario escriturar o basta con ese justificante de posesiones?

    Sin otro particular, agradecer de antemano vuestra respuesta. Muchísimas gracias.

    1. Hola Jose, yo te voy a responder. Si te adjudicas el inmueble no debes entrar por tu cuenta bajo ningún concepto. Sería ilegal y además, en este caso, utilizando los expropietarios la casa de vez en cuando, si lo hicieras te meterías en un buen lío con toda seguridad. El único que te puede dar acceso a la posesión sería un juzgado y para ello tendrías que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario. Con abogado, por supuesto.

      Y respecto a la segunda pregunta, sobre si es necesario o no inscribir tu título en el registro de la propiedad, NO es obligatorio, pero si no lo haces no podrás iniciar el procedimiento judicial que te acabo de mencionar.

      1. Enrique

        Pero si fuera un garaje o local. Si que podria hacerlo y no pedir la posesion. No?

  35. Fernando

    Como puedo saber a que precio se adjudicó finalmente la adjudicación directa en la que participaba? Como puedo saber si esa oferta ganadora realmente se presentó en tiempo y forma? Mi oferta fue bastante elevada, similar al tipo en segunda licitación y me parece raro que otro se la haya adjudicado. Incluso pasada la fecha y hora límites para presentar ofertas (varios días incluso) el link permitía realizar ofertas y variar o cancelar la oferta presentada. Por eso quisiera saber si hay manera de confirmar todo estos datos por algún medio o si está información debe ser anunciada en BOE por ejemplo. Supongo que me tocará llamar a hacienda y cruzar los dedos para que me confirmen esos datos. Me es indiferente quien se lo ha adjudicado sólo quiero saber cantidad y si cumplió el tiempo de ofertas. Saludos

  36. Fernando

    Buenos días, finalmente me puse en contacto con hacienda y el señor que me atendió, previo aviso de que no tenía que darme la información solicitada ( en que precio se realizó la adjudicación directa finalmente), me confirma que la oferta ganadora a superado en 1000€ el tipo en segunda licitación. Ósea un sin sentido total. En segunda licitación no lo quizo nadie y ahora en adjudicación directa viene un tío y paga 1000€ más que el tipo en segunda licitación!?!?! Me quedo a cuadros. Me da hasta por empezar a pensar mal ya. En fin… raro raro raro que diría el doctor.

  37. Lajin

    He visto cosas peores… y no pienses tan mal…. mucho peores y extrañas cosas pasan….. fui a una que pagaron mas que el precio de primera…
    …. pero hay que seguir intentando…

  38. Novato Temblando

    Buenas noches, que tal!

    Escribo bastante asustado porque soy totalmente novato en el subasteo y me he metido en mi primera subasta online de la Agencia Tributaria, por un local comercial en “Adjudicación directa”. Algunos detalles:

    – Sé que en la web pone “sin cargas”, el local está valorado (según la agencia tributaria) en 150000€ y he ofrecido 72000€.
    – Tipo de bien:Local comercial. Título Jurídico:Pleno dominio
    – El local está vacío, en buen estado (por lo que se ve por las ventanas) y perteneció a una empresa que nacio en 2008 y quebró en 2014

    En caso de que mi puja saliese ganadora (fue hace 2 días el fin de fecha) ¿Que riesgos tengo? ¿Qué es esto de la terciaria? ¿Podría ser yo el nuevo propietario, pero nunca recibir las llaves y tener que ir a juicio?

    Un poco de ayuda por favor 🙁

    1. Jotaerre

      Buenas tardes; por lo que cuentas, pocos riesgos, pero Hacienda no entrega la posesión, así que tendrás que estudiar si puedes obtenerla sin recurrir al Juzgado (para un trámite simple).
      Y olvídate de las tercerías (acción de quien es el verdadero propietario pero no inscrito), porque hay que plantearlas antes de la adjudicación, y ya parece muy tarde.
      Saludos,

  39. Novato Temblando

    Buenas, que tal están. Lo primero agradecer sus respuestas y pedirles de nuevo sus comentarios:

    Finalmente he sido ganador por adjudicación directa del local comercial por subasta de hacienda y debo realizar el pago en los siguientes 5 días, pero tengo varias dudas:

    – ¿Pueden intentar venderlo o realizar alguna maniobra en estos 5 dias de pago? ¿Debería de pedir de nuevo una nota simple justo horas antes de hacer el pago?

    – ¿Entiendo que siguen teniendo acceso al local y pueden realizar daños con mala fé por ejemplo? Había unas matas por fuera del local que han sido podadas (no sé si por los deudores, o por la comunidad de vecinos.)

    – ¿Deberé hacerme cargo obligatoriamente de las deudas de IBI de años atrás? ¿Y de comunidad de vecinos? (Entiendo que sí los últimos 4 años, cierto??)

    – Una vez sea propietario del local en el registro mercantil ¿Podría ir automáticamente con un cerrajero y un notario a tomar posesión del local?

    Gracias!!

  40. Jotaerre

    Hola de nuevo, veamos:
    -no, porque el embargo no se cancelará hasta que incribas, sería absurdo.
    -pueden, pero causar daños es más propio en viviendas.
    -sí, pero con matices y en última instancia, pues el deudor sigue siendo el propietario.
    -no es recomendable, por el riesgo de que te denuncien por cometer delito… Y tampoco es tan difícil obtener la posesión judicialmente.
    Saludos,

    1. Novato Temblando

      Gracias Jotaerre!

      >>> sí, pero con matices y en última instancia, pues el deudor sigue siendo el propietario.
      ¿Puedes detallar esos matices? ¿El propietario y por lo tanto deudor pasaré a ser yo, cierto?

      >>> no es recomendable, por el riesgo de que te denuncien por cometer delito… Y tampoco es tan difícil obtener la posesión judicialmente.

      Aquí el problema es que tengo algo de prisa, porque se termina el contrato en el local actual y tendría que renovar por años, perdiendo una buena suma en fianza. El 1 de marzo debería de abandonar la oficina.
      ¿Alguna idea de cuanto puede tardar el proceso de posesión judicial?

      1. Un desahucio por precario no debería demorarse más de un año, pero todo depende de cada juzgado. Hay algunos que hay que echarles de comer aparte.

        1. Novato Temblando

          Buenas noches,

          Madre de dios… ¿Hasta 1 año? 🙁

          La inversión era para ahorrarme el alquiler del negocio que estoy pagando, y un año de retraso subiría los costes de la operación 12000€ más…

          ¿No merece la pena el riesgo? ¿¿Cual sería mi delito por entrar con un notario a un local que tengo inscrito en el Registro de la propiedad??

          1. Yo de vez en cuando corro ese riesgo y también a veces me pillan, me demandan por lo penal y me toca apechugar con lo que venga. Con un par.

          2. Todo depende de lo bien asesorado que esté el expropietario y el cabreo que lleve… Yo de ti miraria de conseguir la posesión por las buenas con el expropietario, si es que puedes.

          3. Novato Temblando

            Perdonen que insista pero no me entra en el coco…

            ¿Cual sería el objeto de la demanda penal por abrir la puerta con un cerrajero?
            ¿Allanamiento de morada en una propiedad que ya figura cómo tuya en el registro mercantil?

  41. Jotaerre

    Hola de nuevo, matizo: tanto la Cdad como el Ayto deben intentar antes cobrar del propietario/deudor anterior, igual que tú podrás reclamarle lo pagado.
    Saludos,

    1. Aunque el 99% de las veces es una persona insolvente y no cobrarás ni un duro después de pagarlo, por lo que gastar dinero en reclamar una cosa, que de antemano sabes que no vas a cobrar, no vale la pena. Aunque a ese 1% que si que vale la pena reclamárselo hazlo sin dudarlo, que eso es lo que está haciendo mi abogado (Jotaerre) a un moroso que encima de moroso tiene pocas luces.

  42. Jotaerre

    ¿Que te estoy llevando qué? Todavía no, que yo sepa, y menos luces (con respeto) tiene su “famoso” abogado, que le está haciendo perder aún más…

  43. Lajin

    bueeeeeeeno….. mi recomendación…. gastarse el dinerito en los que saben… esto es un negocio y esa parte hay que sacarla.. jotaerre lo recomiendo… es una persona consecuente y la verdad si pides ayuda te la dara… pero mejor si llegas a un acuerdo con el o alguien que domine el tema para llevarte el caso.
    Pasen buen dia terricolas.

  44. Civis

    Hola.

    ¿Se pueden hacer ofertas por debajo del tipo cuando se trata de Subastas de la AEAT (no de Adjudicaciones Directas, sino subastas)?

    Gracias.

      1. Civis

        Gracias.

        Lo preguntaba porque he visto publicada una tercera subasta de un bien. Mientras que en las dos primeras se habla de subasta “en sobre cerrado con pujas al alza”, en la tercera se dice simplemente que la subasta se celebrará “mediante el procedimiento de presentación de ofertas en sobre cerrado”.

        Al omitirse la expresión “al alza” me había entrado la duda de si ahora se podía hacer una oferta por debajo del nuevo tipo (que ha ido bajando un 15% tras cada subasta anterior).

  45. Lajin

    Me gustan los problemas, los líos.. Las apuestas horribles… La que la gente te dice maldito novato por que te metiste en ese endiablado lío??
    Pues si… Son los que me molan… Me dan morbo… Como las mujeres sin maquillaje… Que son las que de verdad me encantan… Como mi abuela… Bella.. Doña Lajin… Que les parece si les digo que compre coches de lujo que no se sabe donde están en una subasta??? Jajajajaj Sisi decirme que estoy loco…
    Un abrazo a todos, en especial al cascarrabias Tristán y mi buen consejero Jotaerre.

    1. Encinas

      Hola Lajin, buenas madrugadas!
      Por echarte una mano, ¿has mirado que no estén tus coches aparcados en mi parcela (también desaparecida)??? jajajajajaja

      ¿Alguien más adquirió algo en subasta y no aparece?????

      1. Lajin

        Me acaban de dar la adjudicación…. Por lo que pague y el valor de los coches….. Honestamente me gusta la lotería…. Y si los encuentro?????

  46. Hugo

    Hola por fin he sido adjudicatario de una vivienda… He aqui que el anterior dueño me hizo llegarsu telefono y me dio a entender que el esta bastante enfermo y que me llamaría su abogado…
    A que me tengo que atener? me busco un abogado, que especialidad? que tengo que hacer para tomar pocesion juridicamente…
    gracias por compartir vuestra sabiduria.

  47. Jotaerre

    Buenos días, Hugo, espera a ver qué te propone el abogado y nos lo cuentas, pero fijándote un plazo de espera máximo para que te llame.
    Saludos,

  48. Jotaerre

    Y, si pasa ése plazo, lo que procede es un desahucio por precario.
    Más saludos,

  49. Hugo

    Hola Jotaerre tengo novedades me llamo el abogado y practicamente me chantajeo, me dijo que podiamos arreglar economicamente la salida o pleitear, sin antes decirme que su cliente esta muy enfermo y que el juez velará por sus intereses.
    Osea me tengo que buscar un abogado….
    Algún voluntario en la sala….
    que dicen los expertos?
    Gracias

    1. Jotaerre

      El Juez no va a velar nada, y puedes escribirme en privado, si quieres.
      Saludos,

  50. Maria

    Estaba interesado en un piso pero finalmente fue embargado y ahora sale a subasta…llevo un día leyendo los trámites y demás, hasta llegar a este blog.
    El piso se subasta en mayo de 2016 y sale por una cifra muy superior a mercado…luego cuando, supuestamente, baje el 25% estará mas cerca de su valor real…pero mi intención era bajar de esa cifra y por lo tanto iría a la adjudicación directa.
    El abogado del embargado se ha ofrecido para “ayudarme” en el proceso ofreciéndome el mobiliario y sus honorarios por una cifra que considero elevada…
    Me indico que también me entregaría las llaves en el acto, caso de ser adjudicatario y así evitaria lo del desahucio …estamos hablando de una cifra superior a los 500000 en segunda licitación.
    No tengo ni idea de estos procesos y leer su blog me ha dejado de pasta de boniato…sin duda lo de Zapatero a tus zapatos encaja perfectamente en el tema…tiene tela el abogado

  51. antonio

    hola,soy un novato y estaba pensando en pujar por un vehiculo en adjudicacion directa,me pone que no constan cargas,pero cuando he pedido un informe resulta que tiene cuatro embargos .mi pregunta seria si me lo adjudicaran que problemas podria encontrarme,agradeceria me aconsejarais

  52. Antonio

    Gracias Tristán,lo que me preocupa es saber si yo tendría que pagar esos embargos o si me quitarían el vehículo

    1. Desde luego, Antonio. Si esos embargos son cargas anteriores -que es algo que está por ver y sobre lo que no tengo información veráz- el adjudicatario tendrá que pagarlas o el vehículo podrá salir de nuevo a subasta.

  53. antonio

    buenas de nuevo Tristan, acabo de mirar los informes que tengo y quien subasta es el que embargo el vehiculo en primer lugar,quiere eso decir que si me lo adjudican no podran reclamarme nada,gracias y perdona por ser tan pesado

  54. Rafael

    Hola Tristan, soy uno de esos novatos que sin tener apenas conocimientos de las subastas, tanto judiciales como de hacienda, me atreví a realizar una oferta sobre una vivienda en las subastas on-line de hacienda sin precio mínimo de adjudicación, previamente pase a preguntar a los vecinos sobre el propietario de esta, diciéndome que solo la habitaban un par de meses en verano, también pedí una nota simple en el registro de la propiedad donde únicamente constaban las cargas de hacienda, por lo que con bastante dudas realice una oferta; unos días después comprobé que no se había adjudicado volviendo a salir a subasta, en esos mismo días pase por la puerta de la vivienda y comprobé que estaba habitada, me comentaron los vecinos que tenía la familia del propietario la intención de quedarse a vivir para evitar el desahucio, por lo que no volví a ofertar par evitarme el proceso judicial y la perdida de tiempo y dinero . Cual fue mi sorpresa que un par de días después de celebración de la última subasta me llega un correo de los juzgados requiriéndome para el pago en un plazo de 15 días ya que me adjudicado la vivienda. Por lo visto si no retiras el deposito de la subasta la oferta sigue vigente, cosa que desconocía, por lo que ahora tengo que decidir si retirarme y perder el deposito ( 6.000 € ), o pagar y arriesgarme a estar pleiteando hasta el final de los tiempos gastándome lo que me podía ahorrar en la compra o mucho mas en abogados. Por lo que te agradecería si pudieras dar algún consejo, aparte de me lea detenidamente las instrucciones de las subastas antes de que me vuelva de meterme en otro lío. Gracias

    1. Rafael, si hiciste una buena oferta y el precio al que has comprado es interesante, no veo por qué has de quebrar la subasta. No hay ninguna diferencia entre que los expropietarios utilicen la vivienda solo un par de meses al año o que vivan en ella. Yo te animo a continuar adelante. Dentro de dieciocho meses estarás disfrutando plenamente de tu nueva propiedad y por el camino habrás hecho un máster en subastas. ¿Qué más se puede pedir?

  55. DARIO

    Consulta básica
    finca rústica adjudicación directa
    tasación 12800 eur
    no constan cargas
    -SG WEB AEAT SUBASTAS-

    Si se adjudica y tiene embargos en el registro de AEAT y en segundo lugas de la TESORERIAS SEG.SOCIAL…., ¿estos embargos no afecta al adjudicatario, no?
    Gracias

  56. Torino

    Buenas tardes,
    Les quería plantear una consulta a la que no acabo de encontrar respuesta y seguro que más de uno se la habrá planteado.

    De resultar adjudicatario en una subasta o adjudicación directa de la AEAT, se puede solicitar escritura. Si no se pide, se expide Certificado de Adjudicación.

    Que ventajas y desventajas ofrece cada uno?

    – se tarda más en obtener la escritura?
    – es más robusta la escritura que el certificado de adjudicación?
    – tiene costes la escritura?
    – algun consejo?

    En mi caso particular me interesaría para una plaza de garage, por si el importe hace inclinar la balanza en favor de un método o otro.

    Muchísimas gracias.
    Un saludo.

  57. Enrique

    Buenos días y gracias de antemano a todos.

    Soy nuevo en este blog y el sábado pasado dirigí una consulta a Tristán, sin saber si el modo en que se la envié era el adecuado, por eso la repito aquí, pidiendo disculpas si lo hice de manera equivocada.

    La cuestión es que Hacienda me ha asignado por adjudicación directa un local en un pueblo de la provincia de Valencia en el cuál hay un inquilino que me interesa conservar (por cobrar el alquiler, claro) pero en la misma Hacienda me han dicho que hasta que no lo tenga registrado a mi nombre no me ponga en contacto con el inquilino, y esto será a principio de agosto o septiembre, ya que tienen que pedir algunos informes antes de expedir el certificado oportuno, y a mi me da miedo de perder el inquilino. ¿QUÉ HAGO ME ESPERO O HABLO CON ÉL?
    Según constaba en la agencia, el inquilino tiene un contrato no registrago por 10 años, habiendo empezado hace 2.

    Por otra parte si está persona se quiere marchar, y dado que en su día hizo unas obras de mejora del local y puso aire acondicionado, techo desmontable, luces, escaparates etc. pero el local a mi me lo adjudican tal cual está ¿QUE ES REALMENTE LO QUE ES SUYO Y MÍO? ¿QUÉ PUEDE LLEVARSE Y QUÉ NO? En caso de ser todo mío ¿CONVIENE HACER UN ACTA NOTARIAL CON FOTOS PARA DEJAR CONSTANCIA DE COMO ESTÁ?

    Al ser yo el nuevo propietario ¿DEBO DE RESPETAR EL CONTRATO EXISTENTE O PUEDO REALIZAR UNO NUEVO?

    Desde ya os doy las gracias de todo corazón, y espero con ansiedad vuestras respuestas. Un cordial saludo.

    1. Lo que yo haría es coger el toro por lo cuernos, hablar con el inquilino y convencerle de que el cambio de titularidad no tiene por qué significar que se tenga que ir.

      Ahora bien, si se va te puede dejar el local tal como lo encontró, llevándose todas las mejoras que haya hecho. Y esto, ponga lo que ponga en el contrato de arrendamiento. Te interesa que se quede y como quien no quiere la cosa hacerle fotos al local en su estado actual.

      Y ojo, que puede que tenga derecho de retracto y al final resulte que no has comprado nada.

  58. Enrique

    Muchas gracias por tu respuesta. No me queda claro y voy a decirte lo que he entendido.

    Las mejoras que ha realizado son de mi propiedad, pero se lo puede llevar todo por las malas y luego el problema es mío para recuperarlas y por eso me aconsejas hacer fotos por si llegado el momento las necesito de prueba. ¿Es esto correcto?

    Decirte que ya tengo varias, porque las he hecho desde los escaparates y en el expediente también había. Pero por este motivo te preguntaba si no sería mejor levantar acta notarial.

    ¿En cuanto al hecho del contrato qué me dices? Estoy obligado a respetar el existente o puedo realizar uno nuevo?

    Gracias otra vez por la ayuda.

    1. ¿Que las mejoras que el inquilino ha realizado a su costa don de tu propiedad?

      Je je je, que optimista.

      La sartén la tiene el inquilino. Si soy yo y me vienes con un notario a levantar acta… imagínate a donde os envío a ambos.

      Solo puedes soñar con haber un nuevo contrato si el inquilino es rematadamente tonto. No te bastaría con que fuera tonto, tiene que ser un tonto de remate.

  59. Carlos

    Perdonad mi ignorancia, pero ¿Cuándo la AEAT adjudica un local como es el caso anterior, no ha comunicado antes de la subasta-adjudicación directa al inquilino que se iba a producir la misma ? Y después de la adjudicación ¿no lo vuelve a comunicar con las condiciones en que se ha adjudicado?

    En dicho caso el inquilino no podría ejercer el derecho de tanteo y retracto. Y entiendo que tampoco podría negarse a la redacción de un nuevo contrato con el adquiriente, no entiendo por qué dices Tristán que tendría que ser muy tonto, porque si ha hecho unas reformas importantes y la duración del contrato era de 10 años lo más normal es que le interese quedarse y por tanto negociar con el nuevo propietario.

    1. Hola Carlos. Cuando un nuevo propietario dice que quiere redactar un nuevo contrato es porque pretende mejorar su posición respecto al arrendatario. O aumentarle la renta o joderle de alguna manera. Por lo tanto, el inquilino que disfruta de un contrato de diez o quince años y que ha hecho una inversión importante en el local, sería muy tonto si aceptase esos cambios, cuando puede perfectamente decir que no dado que está blindado durante muuuuuucho tiempo.

      La Ley de Arrendamientos Urbanos está ahí para impedir que a una de las partes le de la ventolera y decida unilateralmente cambiar a su antojo los términos del contrato.

  60. Enrique

    Buenos días. Si eres tan amable Tristan, 2 preguntas.

    1. Entonces según lo publicado antes por Carlos ¿AL INQUILINO SE LE NOTIFICÓ ANTES DE LA ADJUDICACIÓN Y DESPUÉS DE LA MISMA?

    2. Yo no pretendo joder al inquilino, porque como ya dije quiero que se quede, incluso pagando lo mismo. Lo que si que me preocupa es que si un día se va, me destroce el local bajo el argumento de la mejoras que hizo él. ¿QUÉ ARTÍCULOS REGULAN EL PODER, O NO, REDACTAR UN NUEVO CONTRATO? ¿DE ESTAR EN MI CASO QUÉ HARÍAS?

    Gracias por adelantado por tus respuestas.

  61. Hola, Enrique. El inquilino ya tiene un contrato de obligado cumplimiento y NO va a cambiarlo por ningún otro a menos que le ofrezcas una reducción de la renta o algo que le interese. Es tan obvio que insistir en ello es una pérdida de tiempo.

    Aclarado eso, aunque en el contrato existente haya una cláusula que especifique que las mejoras realizadas en el local se quedan a beneficio del mismo, eso no incluye el aparato de aire acondicionado, ni la iluminación ni nada que sea transportable.

    El día que se vaya, sea mañana o dentro de diez años, se lo llevará todo porque es suyo y porque NO está incluido entre lo que has adquirido en la subasta. Tu has comprado cuatro paredes.

    ¿Destrozarte el local? Ignoro qué puede llevarte a pensar que ese hombre va a volverse loco y que cogerá el pico y la pala y se pondrá a reventar la cosa.

    Yo te voy a decir lo que ocurre, que has comprado y estás acojonado como todos los que compran por primera vez. Pero si eres limpio de corazón y no tienes pensado hacerle ninguna putada al inquilino ni menoscabarle en sus derechos, no tienes ningún motivo para temer comportamientos nada razonables como los que apuntas.

    Ahora bien, que sepas que tu has comprado 4 paredes y que cuando ese señor se vaya se podrá llevar lo que desee.

  62. Enrique

    Gracias por contestar. Te cuento.

    Tengo otro local unos 15 años alquilado y con el que va han sido 7 inquilinos y sin problema con ninguno, pero a pesar de ello una vez montaron un negocio de compra venta de oro, el cuál tenia unas 40 oficinas y era una persona muy normal pero al quebrar y marcharse los pillé cogiendo todo lo que podían, incluso el cartel anunciador grande que yo compré para ceder a los inquilinos, llegandose a enfrentar verbalmente con la Policía local. Además he visto locales en los cuales han roto el techo de escayola para quitar unos focos de 5 €, incluso instalaciones eléctricas arrasadas para llevarse el cobre. Eso es lo que me preocupa, no el aire acondicionado, ni las luces, ni nada de eso.

    Es cierto lo que dices de que hay que ser muy cafre para hacer todo eso, pero joder no me digas que no estamos cansados de todas las burradas que cada día vemos y nos parecían impensables. Asi que además de ser puro de corazón hay que ser precavido, porque en este mundo hay de todo.

    Un saludo.

    1. Esas cosas pasan, Enrique, pero yo siempre me he negado a ponerme en lo peor, porque de lo contrario no viviría.

      Ahora bien, también te digo que es una buena cosa seleccionar muy bien al inquilino ideal y también contratar un seguro. Ahora son baratos y ellos te hacen todo el trabajo de selección. Un inquilino que el seguro no quiere asegurar, mejor dejarlo correr y esperar a que venga otro mejor.

      Aunque entiendo que todo esto no sea aplicación en tu caso pues al inquilino te lo has encontrado.

      Pero ve a conocerle y verás como os entendéis.

  63. Manu

    Hola Tristán!!

    Permite me una consulta que no tengo aún muy claro, que pasa cuando en una adjudicación directa no hay una oferta que llegue o supere el precio mínimo de adjudicación según la AEAT (según sus manuales para los bienes inmuebles no puede ser inferior al 50% y para los bienes muebles el mínimo sería el 30%). El bien lo vuelven a publicar nuevamente pasado un tiempo, bajan el valor o tasación, destruyen el bien…etc., Me he quedado asombrado al leer que las tasaciones no siempre las realizan peritos…así nos va..marca España, gracias un saludo

    1. Jotaerre

      Hola, Manu, dejemos descansar a Tristán: ya no bajan el tipo, seguirán subastando hasta cobrar lo que puedan, por norma general.
      Saludos,

  64. CARLOS

    Buenos días,
    Me he iniciado en el mundo de las subastas directas de hacienda. Me han adjudicado una nave industrial. La nave ya esta inscrita en el registro de la propiedad a mi nombre, pero en ella los antiguos propietarios siguen ejerciendo la actividad…
    Ahí va mi pregunta, puedo entrar y cambiar la cerradura o tengo que intentar negociar con ellos por las buenas que se vayan…
    Si no se van? Que se supone que tengo que, poner una demanda judicial, con lo que eso supone en dinero y tiempo?
    Muchas gracias.

    1. Si consigues que se vayan por las buenas, bien. De lo contrario tendrás que desahuciarles judicialmente.

      Y sí, ya lo se, mucho tiempo y mucho dinero.

      ¿Y no has pensado en la posibilidad de que haya por en medio un contrato de arrendamiento? Suele ocurrir en estos casos

    2. andres

      Carlos…. por pasos….
      1- preséntate formalmente.
      2- Ojala no tengan contrato de alquiler…. (no se como la inscribiste en el registro sin notificar el estado,,, normalmente tienes que comunicar el estado, alquilado, con ocupas o libre…) Si tiene contrato y son por culeros pueden ejercer su derecho de tanteo…
      3- Quizas desean pagar y te viene bien.
      4- Si no es el caso trata de negociar dandole dinero para que salgan.
      5- por ultimitooooooo buscate un abogado y preparate a durar muchos meces sin cobrar y sin local…..

  65. lajin

    Recuerdan aquella subasta de coches que nadie sabia donde estaba que era una locura que mejor era irme de p…. y tapeo y tirarlo???
    Tengo en casa un Q7 y me pagaron el a4 en efectivo…. otra historia que termina bien.

    q7 y a4 por 4200.

    1. Enhorabuena, Lajin, esa es muy buena noticia. Si es que no hay nada como echarle huevos.

      Ahora que reconozco que ese no es mi camino…

      1. lajin

        Estudiar con mucha paciencia los editos….. investigar…. sospechar de todo…. y al final…. pensar que es una loteria… tampoco matarse si se pierde…
        Como ven soy nuevo en esto…. tengo solo unas 20 adjudicaciones de inmuebles y de coches una 15… pero siempre recuerdo la que me ayudo nuestro amigo Jataerre en Benalmádena… 370.000 en juego… pero antes lo estudiamos a no porder mas… el resultado fue una guerra sin tregua contra el estafador y al final ganamos… una casa valorada en 1.200.000-

        Cada subasta que parece de locos… me gusta mirarla… ya he visto muchos romperse el trasero en esa via… pero… también se que es ganar bastante en ellas… cuestión de análisis y frialdad para nosotros los novatos ambiciosos.

        Sin duda…. Tristan y Jotaerre marcaron mi camino en la vida… antes me dedicaba a otra cosa… ahora solo a esto.

        Y no me va mal.

        Gracias… sigo aprendiendo.

        1. Pecks

          Jo macho, tengo envidia sana de ti. Y de la no sana también.

          Dices que eres novato, pero la cantidad de adjudicaciones que llevas no es moco de pavo. Es decir, ya me gustaría a mi. Vas bien encaminado. Ahora, también es verdad, y sin ánimo de ofender, parece que tienes un sustento económico bastante importante. No es lo mismo empezar con liquidez mínima, que permitirte jugar en ligas mayores y poder hacer apuestas muy arriesgadas….sabiendo que si pierdes puedes permitirtelo y sobreponerse sin problemas….

          Aun así, te mereces mis respetos. Muchas felicidades por tus beneficios subasteros y que sigan sucediéndose!! Ojalá pronto acaricie yo también el sabor de la victoria.
          Saludos.

          1. Lajin

            Gracias, aparte de una cuenta con dinero… al lado de esta gente estan los cimientos para comenzar en este mundillo.

    2. Cambioasap

      Qué bien! Y no estaban en mi parcela??? :-:-[ 5 años y la audiencia Nacional me dice que la busque yo!!!! :O

  66. Enrique

    Buenas tardes. El mes de julio fui adjudicatario de un local comercial por adjudicanción directa de la Agencia Tributaria. Dicho local tenía un inquilino que no ha ejercido ningún derecho sobre local y el cual está pagando un alquiler,  imagino que a la Agencia Tributaria. La Semana próxima tendré ya el acta de adjudicación. La la pregunta es la siguiente: ¿Tengo derecho a reclamar a la Agencia Tributaria los meses de alquiler desde que se realizó la adjudicación?  ¿O por el contrario sólo podré cobrar el alquiler a partir de que lo tenga inscrito en el registro de la propiedad, en este caso al inquilino?  Gracias por anticipado.

  67. Jotaerre

    Hola, Enrique, si está pagando a Hacienda será porque las rentas también están embargadas a cuenta del total adeudado, y hasta que no te den la adjudicación definitiva no puedes recibirlas tú.
    Saludos,

  68. carlos

    Buenas tardes maestros.

    He hecho una oferta en una adjudicación directa de la aeat por una plaza de garaje de una finca, en la cual no pone nada respecto a que está alquilado.

    Si me adjudican dicho garaje en la aeat y el anterior propietario, o alguien que le paga un alquier en negro, me mete su coche, tendré que solicitar al juzgado un desahucio? o por el contrario puedo ir y con un par de narices meter el mío?

    muchas gracias.

    1. No puedes hacer las cosas por las bravas o te la estarás jugando. Piensa que la plaza podría realmente estar alquilada y haber un señor pagando una mensualidad por ella.

  69. carlos

    Pero hacer un desahucio via juzgado de una cochera es algo absurdo, no? es posible hacerlo?

    En la información de la aeat no consta alquiler alguno, si fuera el coche del propietario también habría que hacer un desahucio?

    Gracias.

  70. HOLA BUENOS DIAS . alguien sabe que ocurre con los bienes que quedan desiertos despues de pasar varias veces por adjudicacion directa y expirar con los plazos de tiempo establecidos que tiene la eat ( 6 meses ) para subastar un bien ??
    muchas gracias de antemano

    1. Los bienes que tras las gestiones de adjudicación directa no se hayan adjudicado podrán adjudicarse a Hacienda por el importe de la deuda hasta un máximo del 75% del primer tipo de subasta.

      1. Yuta

        Hola Tristan ! Que merito tiene el dedicar tu tiempo a nuevos discipulos.
        Despues de pasados los 6 meses de adjudicacion directa “PODRAN ADJUDICARSELO HACIENDA”. Y que ocurre si no se lo adjudica y no tienen mas bienes para embargar ??? Y si se lo adjudica de que depende el % ( maximo 75%)
        ¡ no hay manera de colocarte un acento!

  71. Su

    Buenas noches!!!
    Gracias X existir, jajajajaj. … k haríamos los novatos sin vosotros…..
    Bueno dicho esto… estamos interesados en una casta k esta alquilada con renta antigua y el tipo en segunda licitación era de 112000 euros. Esta al lado de mis padres y nos interesa. Si hacemos una oferta de 40.000 hay alguna posibilidad de que cuele?? Creo que quedará desierta por la renta antigua y el propietario tenia más propiedades embargadas y la deuda de hacienda esta cobrada en un 90%.

    Mañana es fecha límite para oferta!!! Como lo veis???

    Gracias de nuevo!!!

  72. José María

    Hola Tristán,

    Soy novato en este asunto y me ha surgido una duda. En los bienes subastados por la AEAT (en este caso, en adjudicación directa), ¿la información de las cargas es feaciente? ¿O conviene solicitar certificado de dominio y cargas al Registro?

    Muchas gracias.

    Saludos.

  73. Su

    Hola Tristan!

    Soy Su, al final hicimos la oferta de 40.000 euros, crees que tenemos alguna posibilidad de que nos la adjudiquen?? y… que significa insuficiencia de ofertas?? Que solo hay una oferta y es muy baja???

    Muchas gracias!

    Saludos!

  74. Su

    Buenas tardes Tristan!

    Como puedo calcular el mínimo establecido?? Porque leo todo lo que publicáis y hay de todo. Hay quien dice que por el 25% le han adjudicado algún inmueble y hay quien dice que por menos del 50% no adjudican nada, si sumas eso a mi total inexperiencia… el resultado es ir super perdida…..

    Te agradezco mucho tu tiempo y sobretodo el poder contar contigo y con la información que nos proporcionas.

    Un saludo!

      1. lajin

        Saludos soy Lajin, he tenido desde un 25 adjudicaciones… sin embargo según he hablado con ellos por menos del 40 necesitan autorizaciones de Madrid para cosas importantes.

        Lógicamente Tristan sabe mas de esto que yo.

        Por tal motivo prefiero hacerle caso a el que a los amigos de las oficinas… que quien sabe por que me dicen eso…..

        Un saludo a todos.
        Lajin.

        1. Tristán

          En la oficina de Alicante dicen que ese mínimo que mencionas es el 50%. Yo creo que depende del jefecillo local.

  75. Ferrero

    Buenos días:
    Suelo moverme en compra ventas de activos concursales y nunca lo he hecho en subastas. Un colaborador me pide que investigue sobre una adjudicación directa de AEAT. Descripción:

    – La subasta es de un único lote que lo conforman las instalaciones (eléctricas, etc.) y maquinaria (activa y pasiva ) de todo tipo, alguna instalada en el lugar donde está sita. La empresa que fue la propietaria está en liquidación o liquidada.
    – La subasta concluyó hace unas semanas y han ampliado la presentación de ofertas. Supongo que será porque ha quedado desierta o porque las ofertas han sido muy bajas (la valoración está hinchadísima, todos los bienes están abandonados y con pocas posibilidades de recuperación).

    Me surgen varias dudas:
    – En el anuncio de la subasta aparece el dato del número de registro de los bienes muebles (instalaciones). He pedido información.
    – Si saliésemos adjudicatarios, ¿podría haber un derecho sobre el uso de la instalación? ¿Y sobre la maquinaria? ¿Y de retracto? ¿Cómo puedo saberlo?
    – ¿Se puede pujar por un valor inferior al depósito? Supongo que me diréis que sí pero es que la valoración es desorbitada.

    Muchas gracias.

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