El derecho de retracto en las subastas judiciales

El derecho de retracto en las subastas judiciales

Decíamos ayer que el derecho de retracto es una limitación inaceptable que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por esta circunstancia resultan favorecidas.

El retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica, añadiendo un plus de inseguridad a la ya de por si incertidumbre habitual de las subastas.

Y además… ¿Qué tal un video que nos refresque los conceptos?

Y ahora el post:

1. Lo primero, el derecho de retracto en las subastas judiciales es un fraude

Ostraas, que lenguaraz eres, Tristán, ¿un fraude?

Efectivamente, el precio de adjudicación va en relación directa con el número de postores y con la competencia que haya entre ellos, de manera que si son pocos los que concurren, que es lo más normal habiendo riesgo de que haya un retracto, es indudable el fraude pues la mera amenaza produce el efecto de que haya poca o ninguna competencia y que, por tanto, el precio de adjudicación sea mínimo, lo que hace que finalmente el retrayente se lleve la propiedad por una mínima parte de lo que se podría haber pagado por ella de celebrarse una subasta justa.

Para evitarlo, según mi opinión, bastaría con que se legislara en el sentido de que el juez pudiera convocar a subasta a los que ostentaran derechos de tanteo y retracto, con la amenaza de que, de no compadecer en la misma y de adjudicarse a un tercero la cosa subastada, verían desaparecer su derecho de retracto.

Es decir, haciéndoles saber que de estar interesados en la adquisición del bien que se subasta el único camino es comparecer en la subasta y pujar en competencia con el resto de los postores.

Por otra parte entiendo que si el derecho de Tanteo excluye el de Retracto, la subasta igualmente debería excluirlo pues al ser la subasta una oportunidad de comprar, en igualdad de términos para todos los postores, nadie puede verla como un obstáculo para la compra del retrayente. Por ello permitir el ejercicio del derecho de retracto en el caso de subastas judiciales es, al fin y al cabo, degradar la venta en subasta pública o despojarla de aquello que la caracteriza.

Y el fraude de que el inquilino tenga derecho de retracto tras la venta judicial forzosa se pone aún más de manifiesto sabiendo que ni siquiera habiendo participado y pujado en la subasta pierde el retrayente su derecho a retractar y a birlarle la adjudicación al mejor postor.

Por lo visto, mientras no se acredite que con su participación en la subasta alteró maliciosamente el precio de la misma, mientras no se acredite la mala fe, habrá que presumir que la participación del arrendatario en la subasta fue de buena fe.

En este sentido, se ha pronunciado la doctrina del Tribunal Supremo, por ejemplo en la Sentencia nº 663/1994, de 30 de junio o en la más reciente Sentencia nº 790/2011, de 4 de abril.

El derecho de retracto es un fraude

2. ¿Cuándo comienza el plazo para ejercer el retracto en una subasta judicial?

Sabemos que el plazo del que dispone el inquilino para ejercer el retracto es de treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debería haberle hecho el adquirente al arrendatario.

Pero eso es así en el caso de una compraventa usual ante un notario, pero…

¿Esto es igualmente así en el caso de las subastas?

Menudo lío, hay quien opina que el plazo comienza desde el mismo momento en que el arrendatario tiene conocimiento de que se va a celebrar la subasta, algo que ni siquiera siempre se puede demostrar. Otros dicen que desde el momento de la subasta, o desde la aprobación del remate, etc.

2.1 Actualmente la jurisprudencia más reciente dice que:

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo.

6. ¿Puede el arrendatario ejercer el retracto directamente ante el juzgado que ha subastado la propiedad?

Lamentablemente, si se produce la demanda de retracto, aunque el adjudicatario se allane a las pretensiones del arrendatario, lo más probable es que la sentencia se retrase mucho, a veces hasta lo increíble y no digamos ya la entrega del dinero invertido.

(Ya he comentado en muchas ocasiones el lamentable y vergonzoso estado de la in-Justicia española)

No solo eso, sino que lo más probable es que hasta la presentación de la demanda hayan transcurrido muchos meses, dependiendo de lo que se haya demorado el órgano jurisdiccional en dictar el Decreto de Adjudicación.

Por ello lo mejor que nos puede ocurrir es que tras haberse dictado el Decreto de Aprobación del Remate -no el de adjudicación sino, lo repito, el de aprobación de remate- el arrendatario se persone en el procedimiento con abogado y procurador y, tras aportar su contrato de alquiler, solicite formalmente que quede en suspenso la aprobación del remate y se le permita ejercer su derecho de retracto, ahorrándonos a todos un buen montón de tiempo y de dinero.

El juzgado le da a él la adjudicación y santas pascuas.

Hasta tal punto es buena esta solución que en cuanto me confirman la intención del inquilino de ejercer su derecho de adquisición preferente, lo primero que hago es emplearme a fondo en explicarle a él o a su abogado las ventajas de hacerlo así, o al menos intentarlo.

Me dicen que hay muchos juzgados que no admiten este procedimiento, pero desde que una vez me lo hicieron así, hace muchos años, es el camino que yo siempre he empleado y siempre me ha salido bien.

A este respecto es muy interesante la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 1 de octubre de 1999.

He perdido la adjudicación -que putada- pero ni siquiera me he visto obligado a rematar y he recuperado la fianza a los pocos días.

Ni que decir tiene que en la AEAT y en la Seguridad Social, ambos organismos mil veces más eficaces que los juzgados, emplean siempre esta misma vía para los retractos. Ellos mismos le notifican al arrendatario (si el arrendamiento es público) y le dan plazo para ejercer su derecho. De no hacerlo te expiden el certificado de adjudicación a tu nombre y… al Registro.

7. Resistirse a que nos hagan el retracto

La estupidez de resistirse al retracto

Lo que es una increíble estupidez es oponerse al retracto.

A menos, claro, que el derecho no se sostenga por el motivo que sea.

Y que el precio de adjudicación haya sido tan atractivo que merezca la pena pelear por él.

En cualquier caso, algunos ilusos que intentan evitar que el inquilino ejerza el retracto contra ellos exponen los argumentos más peregrinos. Que quede claro, para que nadie pierda ni su tiempo ni su dinero, que no hace ninguna falta que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública (siendo suficiente un contrato privado), o que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (ahora esto último ha cambiado sensiblemente) ni en ningún registro público ni que se hayan liquidado los impuestos que lo gravan (dada la naturaleza sanable del incumplimiento fiscal). Ninguno de estos defectillos puede condicionar el ejercicio del derecho de retracto.

Que nadie se deje embaucar por ciertos abogados avispados que os dirán que estos argumentos pueden servir de base para oponerse a la demanda. No es verdad.

Perderéis vuestro tiempo, gastaréis vuestro dinero y solo obtendréis frustración.

NOTA IMPORTANTE: ya lo mencioné en el post anterior, pero no me importa repetirlo porque es importante, los trasteros y las plazas de garaje no tienen derecho de retracto a menos que formen parte inherente como anejos de la propiedad enajenada.

Que una cosa es pasarse de listos y otra que nos tomen por tontos.

8. Y los retractos de copropietarios o los de colindantes

Solo faltan 9 díasEn estos retractos la cosa es bien diferente porque el plazo legal para ejercerlo es de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta (art. 1524 del Código Civil).

Salvo lo que determinen los derechos forales de algunas comunidades autónomas. En Cataluña, por ejemplo, el plazo es de 3 meses.

En estos casos ni la Ley nos obliga a notificarles nuestra adjudicación ni el registro nos impedirá la inscripción registral ni nada parecido. Quien tiene que estar atento es el copropietario o el colindante interesados en ejercer su derecho y lo pierden cuando se haya pasado su plazo.

Excepto que he oído de algún juzgado al que le ha parecido corto el plazo de nueve días y se ha pasado el texto de la Ley por el arco de triunfo otorgando el retracto fuera de plazo. ¡Cabritos!

El plazo de nueve días comenzará a correr como muy tarde desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, que es cuando es evidente que la venta se ha hecho pública, pero podría ocurrir que el interesado hubiera tenido conocimiento previo de que la subasta se iba a celebrar y eso puede llevarnos a pensar que desde ese momento ya no puede alegar falta de conocimiento de la misma o bien que por haber asistido a la subasta ha tenido conocimiento de las condiciones en que se ha hecho la venta.

Sin embargo el Tribunal Supremo ha dejado claro en varias sentencias ( 198/2009 de 18 de marzo) que para que comience el cómputo de nueve días ha de exigirse que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal, que no solo abarque el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, entendiendo por tanto que el plazo comienza cuando la venta está consumada (Decreto de Adjudicación) y no meramente perfeccionada (acto de subasta y Decreto de Aprobación de Remate) pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir si ejercerlo o no.

Por tanto, en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el Decreto de Adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca la existencia de la subasta, en cuyo caso el cómputo comenzaría a partir del día siguiente a su notificación o, como máximo, a partir del día de la inscripción registral.

9. Derecho de retracto en las subastas de VPO

¿También las viviendas de protección oficial sufren el derecho de retracto?

VPOSí, como cualquier propiedad, las VPO también sufren los derechos de retracto legal habituales (comuneros, colindantes, arrendatarios, etc.) pero además éstas lo sufren por partida doble por el derecho de retracto del que disfrutan las comunidades autónomas y los ayuntamientos promotores de las citadas viviendas.

El plazo es de treinta días y lo malo es que los juzgados más mantas y atroces pueden demorarse hasta más de un año en aprobar el remate si deciden ser ellos quienes se encarguen de notificarle ellos mismos al titular del derecho.

Mejor si nos dictan directamente el decreto de adjudicación y nos dejan a nosotros el deber de hacer la debida notificación.

Lo bueno es que si la Administración decide ejercer el derecho de retracto lo suele hacer (al menos en Madrid y en el País Vasco) al precio oficial actualizado de manera que si lo hemos comprado por debajo de ese precio el retracto podría incluso venirnos muy bien.

Ahora bien, que como las administraciones públicas están caninas es muy raro que eso suceda.

10. ¿Y qué pasa con los retractos en los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013?

Con estos arrendamientos el panorama cambia drásticamente pero…

Queridos lectores y amigos, supongo que a estás alturas, tras más de 2.800 palabras, estaréis tan agotados de leer como yo de escribir, de manera que lo mejor es que lo dejemos aquí y que demos paso a la publicidad, dejando el resto para la semana próxima.

¿Y en qué consiste la publicidad?

Pues en pediros, como siempre, que me ayudéis a difundir este post lo mejor posible.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

34 comentarios en “El derecho de retracto en las subastas judiciales

  1. Jaime

    Hola Tristrán! Enhorabuena por el post. Llevo años leyéndote pero es la primera vez que te escribo. Este artículo me ha interesado mucho justamente porque ayer me llegó notificación del juzgado por un derecho de retracto de un copropietario de una finca que me adjudiqué por Hacienda.

    Me ha hecho una putada porque podía haber avisado a Hacienda y le habrían hecho la adjudicación (me llegó un día antes!) y él esto lo presentó en julio en el juzgado

    Bueno en resumen mi duda a ver si tu lo sabes es que a mi me pone en la notificación del juzgado que debo ir acompañado de abogado y procurador. He preguntado a mi abogado y dice que sí, que así es por el tipo de demanda, etc (son menos de 5 mil euros) pero claro él querrá ganarse algo sin mucho trabajo y no me fio.

    ¿No hay forma de hacer esto sin gastarme dinero en abogados, etc? Él dice que luego ese gasto me lo pagará el que me hizo el retracto pero ¿y si no le da la gana pagarlo? No me gusta perder mi parte de la propiedad y encima tener yo que cargar con ese tipo de gastos (que sí me pagarán la adjudicación, itp, etc o más vale!) y no sé si podré rascar algo por otro lado porque perdí bastante tiempo y gasoil 😛

    Muchas gracias y perdona por las molestias!

      1. Jaime

        Gracias Tristán! No quiero ser pesado ni ignorante pero … ¿a qué te refieres con allanarme? En el juzgado me han dicho que sí o sí tengo que ir con abogado y procurador. ¿No hay otra forma más sencilla no? Gracias y perdona las molestias!

  2. Jotaerre

    Hola, Jaime: sí, contactas con el actor (su abogado, vaya), le ofreces ir a firmar ante Notario ya si él retira la demanda (que habría que estudiar: cuanto peor hecha esté, mejor para tí), y a cambio de x si puede ser, ya que así se evita el riesgo, gastos y riesgos del pleito.
    Yo lo he aceptado, pese a tener una demanda intachable, en beneficio de mi cliente, que se quitaba así el problema de encima en pocos días.
    Saludos,
    Saludos,

  3. Jotaerre

    Me gusta que me hagas esa pregunta 😉
    Por supuesto, y precisamente por el retracto de una amiga llegué a tu primer blog (y, como diría Piqué, “empezó todo”), solucionándolo como he dicho, bien documentado ante el Notario: adjudicación, demanda, acuerdo, etc…

  4. Jotaerre

    Es que es muy sencillo: consiste en adelantarse a la sentencia (si la demanda es incontestable, claro), que acabaría igual, condenando al adjudicatario a otorgar escritura, o suplirla el Juez si incumple.

  5. caldelas

    Buenos días,

    Ante todo deciros que es un placer leeros a todos.

    Soy profesional de las subastasen Galicia hace más de 20 años y , como tu Tristan, me acabo de enterar de como atajar un retracto en una notaria.Bien cierto es el dicho, nunca te acostarás sin…… Muchas gracias por tan valiosa información.

    Un saludo.

  6. CARLOS ALBA

    Tenía entendido que en una subasta judicial de una finca pro indiviso ( que no hay acuerdo de division judicial) los copropietarios no pueden ejercer el derecho de retracto. Me podrías aclarar si es cierto y en que circunstancias.

    1. Manuel

      Carlos y Tristán, a mi me han ejercido el derecho de retracto en un proindiviso y unos de los propietarios (el que actuaba como demandante), aunque los dos tienen los mismo derechos y deberes, me ejerció su derecho y se quedó con la propiedad, ya que la otra parte estaba de acuerdo con mi propuesta, que era inferior a la ofertada por el copropietario, pero estuvo más de acuerdo con la de su copropietario ya que cogía más dinero. A los tres meses me devolvieron mi consigna y listo.
      Saludos.

      1. No, Manuel, no es eso lo que te pasó porque en las subastas para la disolución de los proindivisos ninguno de los copropietarios tiene derecho de retracto. Solo podría tenerlo un inquilino, de haberlo.

        Lo que te ocurrió es que te aplicaron el art. 670 de la L.E.C, lo cual se parece al retracto y tiene efectos muy parecidos, pero como sabes es otra cosa.

        1. Manuel

          Tristán, no quiero discutir este tema, pero lo que ocurrió fue:
          matrimonio que se separó en su día; él se queda a vivir en piso; ella se va a vivir fuera; él quiere que el piso se ponga a su nombre e insta una disolución de proindiviso; valor de tasación +- 80.000 €; no comparecen en subasta ninguno de los dos; yo ofrezco 20.000 €; se me atrasa un montón la resolución de juzgado; él ofrece 40.000 €, pero como le corresponden 20.000 € pues sólo tiene que ingresar esos 20.000 €, que supuestamente irán a su ex. menos los gastos ocasionados. Una vez que me devuelven mi consigna, siempre me supongo que el juzgado ha hecho lo mejor y si no estoy interesado demasiado, pues como digo en otras ocasiones: a otra cosa mariposa.
          Sin embargo, en otra ocasión, me presentaron una mejora de postura (también lo he comentado alguna que otra vez) dando más que yo 100 €, pero era un súper monasterio de 40 habitaciones con 40 baños, un lujaso, y hay si que no lo deje pasar e interpusimos su correspondiente recurso de reposición y se nos dio la razón, pero es que la pasta que valía podía permitirme poner incluso a Don Elpidio y a Don Baltazar, juntos los dos.
          Conclusión: voy a lo práctico, si lo que se juega es mucho: a muerte, si lo que se juega es perder tiempo: déjalo pasar.
          Perdonad por tanta retahíla y saludos a todos.

  7. DONCRONOPIO

    Este es un caso curioso. Contrato de 2011. Pero calificado como arrendamiento de industria (se trata de un bar). Dos años después firman contrato por el que acuerdan que, dado que una entidad bancaria va a promover ejecución, para el caso de adjudicación al banco o a tercero, ejercitará derecho de retracto a gastos pagados, y una vez adquirida la propiedad, transmitiría al titular originario.
    – ¿Fraude de ley, algún tipo de delito en perjuicio de tercero adquirente o de acreedor?
    – ¿influye en el plazo del retracto en tanto que se deduce que el arrendatario va a estar ya está advertido de que viene subasta?

    1. Jotaerre

      Buenas tardes, DONCRONOPIO, a la segunda, no, porque conoce la posible futura enajenación pero no sus circunstancias (precio, básicamente) como exige la ley.
      A la primera, ése contrato tiene una causa ilícita, como es que el propietario eludiría así pagar toda la deuda, así que, si viera la luz y puede demostrarse que paga él mismo, sería anulable.
      Saludos,

  8. Luz

    Gracias por tu blog. Mi caso es de chiste pues ejerce el derecho de retracto de comuneros uno de los propietarios al que le han embargado su parte del piso por una deuda con Hacienda. Tiene pendiente de pagar 120.000 euros de multa pero se acoge a que tiene todavia participación en el piso. ¿cual es el truco para que Hacienda no haya cazado al pieza?… No se ha escriturado todavia la herencia en el Registro, desde hace 10años!!!!
    ¿puede esta persona ejercer el derecho de retracto?.¿Hacienda le embarga y el ejerce el retracto de lo embargado? A ver si me iluminas porque yo no se por donde tirar

    Gracias

  9. Hola tristán, mi duda es la siguiente, en una subasta de hacienda, de piso con inquilino, se me adjudica, pago el total, y le ofrecen retracto al arrendatario que se lo queda. Se acuerda expresamente devolverme el dinero .
    Mi duda es: ¿Cuanto tiempo máximo puedo esperar a que me devuelvan el dinero del remate? y qué interés le puedo aplicar a esa cantidad desde el día que oficialmente han acordado dármelo.
    gracias y creo que haces una labor que debería estar subveniona…¡¡¡ por la utilidad pública y la trasparencia que da al tema de las subastas.

    1. Hola Emilio. Lamento decirte que no debes esperar recibir intereses por el tiempo transcurrido. Y respecto al plazo, se supone que Hacienda ya tiene el dinero que le habrá entregado el retrayente, de manera que no entiendo a qué están esperando para devolvértelo.

  10. jr

    hola tristan, tengo una duda a la hora de presentar en el registro el certificado de adjudicación de una nave industrial adquirida en adjudicación directa celebrada por el organismo de recaudación de un a provincia de castilla la mancha.
    El deudor (una mercantil) lleva desaparecida desde 2011, no le han notificado nada directamente excepto por boletín, la nave lleva vacía desde 2008 y asi sigue, sin nada dentro, ni contador de la luz tan siquiera, a la hora de registrarla a mi nombre el registro me pide la instancia en la que manifieste que se encuentra libre de arrendatarios, me pide que sea con firma legitimada ante notario pero no mediante documento publico (la jurisprudencia lo recoge asi), yo creo que al 99,9% no hay inquilino pero a ciencia cierta nunca lo puedo saber puesto que no es una venta al uso y el dueño anterior no ha aparecido en ningún momento del procedimiento.
    que ocurre si al cabo de 3 meses de registrar el inmueble aparece un supuesto inquilino?
    debo hacer una accion real de derechos incritos para obtener la posesion o simplemente ocupo la nave industrial a los ojos de los vecinos que manifiestan no haber visto nunca a nadie ni en esa ni en las naves colindantes?
    muchas gracias y perdon por el “tocho”

    1. No te líes con tanto trámite. Según tu leal saber y entender esa nave está vacía y libre de arrendamientos. Haces el escrito y que te legitime la firma el notario.

      Y a dormir con Pikolin.

  11. iván

    Hola Tristán, mi duda surge en relación a un local comercial en venta de gestión directa sobre el cual pesa un contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro, según tu artículo este dato no puede tomarse como algo que impida el ejercicio, por parte del arrendatario, de su derecho de adquisición preferente, pero en este caso el local está deshabitado y no se usa regularmente, como mucho esporádicamente y por el propio ejecutado, lo cual da lugar a pensar que el arrendamiento es “ficticio”, en este sentido en mi opinión el propio contrato sería nulo y celebrado en fraude de ley, si bien lo importante sería demostrarlo, no sé como lo ves tú, gracias de antemano.

  12. Isabel

    Hola,soy copropieraria con mi exmarido de un piso del cual tengo el uso registrado,ahora el pude la disolucion del condominio y yo tengo una duda,si llegamos a subasta yel se lo adjudica yo puedo ejercer el derecho de retracto o tanteo?. Es decir,si yo no voy a la subasta,una vez que el se lo adjudique yo puedo ofrecer el mismo valor?

      1. Caldelas

        bueno. Podemos abundar que su derecho de retracto consiste en poder acudir a la subasta.
        El chollo para el marido seria que le embargaran el piso por una multa de trafico. Entonces ella tendria el derecho de retracto y no el de uso.

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