En este artículo te voy a contar cómo pasé de ser Piloto de la Marina Mercante a vivir de las subastas inmobiliarias.
Durante muchos años, mi vida profesional estuvo vinculada al mar. Era piloto de la Marina Mercante y trabajaba para la naviera sueca Maersk, encadenando contratos de seis meses navegando y otros seis meses de vacaciones, que, sobre el papel, ofrecían estabilidad económica y una trayectoria profesional sólida.
Sin embargo, esa estabilidad tenía un coste elevado que no aparece en ninguna nómina: una vida personal profundamente condicionada por la ausencia.
Si tienes tiempo, te lo cuento todo en este vídeo…
Y si no dispones de tiempo para ver el vídeo, este artículo lo podrás leer en 5 minutos.
Una vida profesional que no encajaba con mi vida personal
Mi mujer tenía entonces 26 años, teníamos dos hijos pequeños y otro en camino. Mientras tanto, yo pasaba la mitad del año embarcado. No era el trabajo en sí lo que me resultaba insoportable —navegar me gustaba—, sino todo lo que dejaba atrás cada vez que zarpaba.
Con tiempo, esa contradicción se hizo insostenible. No quería seguir construyendo una vida basada en la distancia. Tenía que quedarme en tierra como fuera.
Ahora bien, abandonar la marina mercante no era una decisión sencilla. No estaba dispuesto a sustituir un buen sueldo por otro mediocre ni a cambiar una forma de vida exigente por una situación de precariedad.
Necesitaba una alternativa real. Algo que no solo me permitiera quedarme en tierra, sino que también me ofreciera un margen de crecimiento económico y personal.
El momento en el que descubrí cómo vivir de las subastas inmobiliarias
Ese punto de inflexión llegó de manera inesperada, en mitad de una travesía atlántica. Durante una guardia nocturna, recordé una experiencia que había vivido años antes: la compra de mi primera vivienda familiar en una subasta judicial.
Aquella operación la conseguí, a pesar de mi impericia, gracias a la intervención de un subastero que, en cuestión de poco tiempo, obtuvo un beneficio considerable.
Ese recuerdo me llevó 5 años después a formular una pregunta aparentemente simple, pero determinante: ¿por qué no hacerlo yo mismo? ¿Por qué no dedicarme a las subastas inmobiliarias?
Esa pregunta, tan simple, cambió completamente mi vida.
Ahí empezó todo.
Sin darme cuenta, acababa de abrir la puerta a algo que, años después, se convertiría en mi forma de vida.
La primera subasta que me abrió los ojos
Para entender el origen de todo, es necesario retroceder a 1986. Yo tenía entonces 24 años y una experiencia 100% nula en el ámbito inmobiliario. Sin embargo, contaba con algunos ahorros y con la información de que se iban a subastar varios inmuebles en una urbanización de Madrid especialmente atractiva.
La escena en el juzgado fue reveladora. Profesionales, particulares, inversores… todos compitiendo por las mismas oportunidades. Y todos con pinta de tener mucho dinero.
Y además, la fastidié.
Mi error fue claro: Se subastaban unos 30 lotes, pero yo había depositado fianza únicamente para uno de ellos. Si hubiera depositado 30 fianzas, habría podido intentar ganar cualquiera de los 30 lotes. En realidad yo solo necesitaba ganar una de las treinta subastas para conseguir mi objetivo. Pero habiendo depositado solo una fianza para un lote concreto, me lo jugaba todo en un único intento.
Eso me dejaba prácticamente fuera de juego.
Es verdad que los novatos, a veces parecemos tontos. Pero el que no sabe es como el que no ve. Lo que a los veteranos nos parece obvio, para un novato (y yo lo era en grado superlativo) es casi imposible de adivinar.
Fue entonces cuando un subastero se acercó a mí y me explicó lo evidente. Y me ofreció una alternativa: él pujaría y luego me cedería el remate. A cambio, me pidió un millón de pesetas como honorarios. Seis mil euros de 1986.
En aquellos años, esa era una cifra MUY considerable.
Otro cualquiera se hubiera indignado por tener que pagar tanto dinero por media hora de gestiones, pero mis muchos defectos van acompañados de algunas cualidades. Y una de ellas es que sé leer de inmediato las circunstancias e identifico rápido a quien tiene la sartén por el mango.
Y además, también soy generoso pagando comisiones. No lo quiero todo para mí.
Así que acepté de inmediato.
Y esa decisión marcó la diferencia.
El resultado fue contundente: ningún particular consiguió comprar nada. Todos los lotes acabaron en manos de subasteros profesionales. Y uno de ellos, el que parecía mandar sobre el resto -el que me me había ofrecido su ayuda- cumplió su palabra.
Compré por 3,1 millones + 1 millón = 4,1 millones de pesetas (24.644€ ) algo que poco después se vendía por 7,5 millones (también de pesetas).
Quiero resaltar dos hechos importantes:
- El subastero había comprado por 3,100.000 ptas lo que luego vendió por 7.500.000 ptas
- El subastero ganó unos honorarios de 1.000.000 ptas, casi un 33% sobre el precio de compra.
Ahí entendí, aunque aún de forma incompleta, el potencial de este negocio.
Y también entendí el principal secreto de las subastas: Gana el que sabe cómo funciona el sistema.
El momento en el que decidí dedicarme a las subastas inmobiliarias
Años después, en medio del Atlántico, ese recuerdo volvió con fuerza. Y esta vez sí lo interpreté correctamente. Si otros podían ganar dinero con las subastas inmobiliarias, yo también podría hacerlo.
No era cuestión de talento especial. Era cuestión de aprendizaje, estrategia y ejecución.
Cuando desembarqué en 1991, decidí que iba a aprender cómo vivir de las subastas inmobiliarias. Y lo hice como se hacían las cosas antes: sin atajos.
Cómo aprendí desde cero el negocio de las subastas inmobiliarias
Ese periodo seguramente debió ser agotador, pero yo lo viví con tanta ilusión y fe en lo que podía conseguir, que lo recuerdo como un periodo acojonante, lleno de experiencias y aprendizajes.
Durante meses hice lo siguiente:
- Cada mañana leía los BOEs cada buscando subastas inmobiliarias interesantes
- Luego estudiaba los expedientes judiciales en los juzgados
- Por las tardes visitaba los inmuebles que se iban a subastar
- Y todas las semanas asistía a muchas subastas, pero sin pujar, solo para observar y entender el proceso
No tenía método.
No tenía mentor ni nadie que me enseñara.
No tenía referencias.
Pero tenía algo más importante: necesidad.
Y eso cambia completamente la forma en la que aprendes. Porque cuando hay necesidad real, el aprendizaje se acelera.
Ahí entendí algo clave: esto no era fácil. Y desde luego, no era un negocio de “comprar a mitad de precio”, como había ocurrido en mi primera subasta en 1986.
Pero también entendí otra cosa: quien domina el proceso, gana.
Mi primera operación profesional en el negocio de las subastas
Así, tras dos meses de aprendizaje y otros dos meses de intentos reales, finalmente, en otoño de 1991 realicé mi primera operación profesional en la subastas inmobiliarias.
Tras conseguir financiación, compré en subasta un piso de 192 metros cuadrados en la calle Desengaño, en Madrid, a un paso de la Gran Vía.
Aquella operación no solo salió bien. Salió muy bien. Fue un éxito decisivo.
Pero lo importante no fue el dinero que conseguí, lo verdaderamente importante es que, tras aquel periodo de aprendizaje de unos pocos meses, que se extendió desde el día en que desembarqué, hasta el día en que gané mi primera subasta profesional, yo había conseguido convertirme en un experto. Y había llegado a la comprensión profunda del funcionamiento de las subastas.
En pocos meses había pasado de no entender nada… a comprender cómo funcionaba realmente este mercado. Y supe que podría vivir de las subastas inmobiliarias.
Ahí fue cuando tomé la decisión definitiva: no volvería a embarcarme nunca más.
Por qué no fue suerte (y esto es importante)
Mucha gente, desde fuera, lo llama suerte. Pero eso es una forma muy cómoda de explicarlo.
La realidad es otra.
Durante meses estuve aprendiendo sin resultados. Pero ese aprendizaje acumulado acabó generando resultados.
Siempre ocurre lo mismo. Cuando te enfocas al 100% en algo durante el tiempo suficiente, acabas entendiendo lo que otros no ven.
Cuando te obsesionas con algo durante semanas o meses, empiezas a ver cosas que antes no veías. Detectas patrones. Evitas errores. Tomas mejores decisiones.
Es imposible que las cosas no te salgan bien cuando estás un tiempo enfocado al 100% en un proyecto.
Eso no es suerte. Eso es foco. Y repetición.
Porque una operación no te convierte en profesional. Lo que te convierte en profesional es repetir. Una y otra vez.
Y al año siguiente tuve varias adjudicaciones muy exitosas. Y comenzaron a llegar los clientes. Y con ellos, cada vez acumulé más experiencia. Fui afinando mi forma de analizar subastas. Aprendí a detectar riesgos. A filtrar oportunidades. A no enamorarme de los inmuebles.
Y, sobre todo, a no cometer los errores típicos que arruinan a los principiantes. Porque yo no podía permitirme ni un solo error. Al primer error que cometiera, la primera vez que yo metiera la pata, podía enviarme de nuevo directamente a los barcos. Esto lo tenía muy claro, solo una vez que ganara la subasta incorrecta, podía inmovilizar mis escasos recursos y eso obligarme a tener que embarcarme de nuevo.
Porque este negocio no perdona. Si te equivocas, lo pagas.
Por eso desarrollé mi propio método. No porque fuera más listo. Sino porque necesitaba sobrevivir en el mercado.
La decisión más difícil: vender mi casa para invertir
Hubo una decisión especialmente dura: vender mi casa para conseguir capital
No es algo que recomiende. Pero en aquel momento era la única forma de avanzar.
Fue una decisión arriesgada. Y también definitiva. Porque a partir de ahí ya no había marcha atrás. Cuando decides cambiar de vida de verdad, llega un momento en el que tienes que apostar. Y apostar de verdad.
Mis padres no lo entendieron. Es muy difícil que unos padres comprendan y acepten algo así: que tu hijo eche por tierra su carrera profesional y, además, venda su casa familiar para embarcarse en un proyecto de futuro incierto. Y es normal. Nos educan para trabajar por cuenta ajena, no para construir algo propio. Pero esa creencia es una de las mayores mentiras que existen.
Cómo vivir de las subastas inmobiliarias hoy
Como he comentado, tras las primeras operaciones, empezaron a llegar clientes. Primero amigos y familiares. Después, más gente.
Durante años combiné la inversión con mi propio dinero con operaciones para terceros. Esto fue imprescindible para poder seguir participando en subastas cuando a mí se me acababa el dinero. Hasta que en 2015 decidí centrarme únicamente en invertir para mí. Ya no necesitaba capital de terceros.
A lo largo de más de 30 años:
- He participado en cientos de subastas inmobiliarias
- He comprado más de 10 activos cada año
- He operado incluso en momentos de crisis, que es cuando creces de verdad, como profesional (y en patrimonio)
Y todo ello habiendo partido desde cero en 1991.
Hoy, si escribes el término “subastero” en el buscador, lo primero que sale es lo siguiente 👇👇👇
No está mal para alguien que hizo su última singladura en junio de 1991 sin tener ni idea de subastas, pero que tenía la cabeza llena de ideas y de proyectos.
Hoy, aprender cómo vivir de las subastas inmobiliarias es infinitamente más fácil que en los años 90. Las subastas se celebran de forma telemática. Puedes participar en ellas sin salir de casa, en pijama y zapatillas. Tienes información por todas partes: YouTube, blogs, artículos de prensa, etc.
Y, sobre todo, ahí tienes mi propia formación llamada TOPsubastas, cuyos alumnos opinan que más que un simple curso online, es un verdadero post-grado, por la cantidad de contenido que tiene y el valor que aporta.
Incluso mi formación 100% gratuita sobre subastas e inversión inmobiliaria te puede ayudar a arrancar.
Toda esta ayuda disponible ha reducido enormemente la barrera de entrada. Pero no elimina la barrera de aprendizaje. No te va a costar lo que me costó a mí, pero si quieres triunfar en las subastas, te vas a tener que formar, sí o sí.
El futuro de las subastas inmobiliarias
Las subastas inmobiliarias no van a desaparecer. Nunca.
Siempre habrá impagos. Siempre habrá ejecuciones. Siempre habrá activos que cambien de manos a través de las subastas, porque éstas son una pieza esencial del sistema económico.
Sin subastas, los acreedores no podrían cobrar sus deudas y entonces dejarían de prestar su dinero para inversiones productivas.
Y eso significa una cosa muy clara: las oportunidades seguirán existiendo en el negocio de las subastas inmobiliarias.
Las subastas inmobiliarias cambiaron mi vida
Las subastas no solo me dieron dinero. Me dieron algo mucho más valioso: tiempo, libertad y control.
Poder decidir dónde estoy. Con quién. Y qué hago con mi vida.
El dinero es solo una herramienta. Lo importante es lo que construyes con él.
Y en mi caso, las subastas inmobiliarias fueron el vehículo.
Y aquí acaba este artículo sobre la historia de mis inicios. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si te ha inspirado y crees que te va a ayudar de alguna manera, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
