Te voy a contar una historia real. De esas que, cuando las cuentas, la gente te mira raro porque no se las cree. Porque suenan a película. No porque sean difíciles de entender, sino porque desmontan completamente cómo funcionan las subastas inmobiliarias y, en concreto, cómo se puede quebrar una subasta delante de todo el mundo sin que nadie haga nada.
Y eso incomoda. Prefieren pensar que todo es limpio, lógico, ordenado. Pero no siempre lo es. Y lo que te voy a contar hoy es un buen ejemplo de ello, porque es una historia real en la que yo vi lo que iba a pasar desde el primer momento… y aun así nadie me creyó.
Ni el propietario.
Ni el juzgado.
Nadie.
Si tienes tiempo, en este vídeo de mi canal de Youtube te lo cuento todo con mucho detalle. Disfruta del vídeo 👇👇
Y si no dispones de tiempo para ver el vídeo, este artículo lo podrás leer en 5 minutos.
1. Una subasta con marrón, aparentemente…
Estamos en 2020. Sale a subasta un piso en el centro de Madrid. Un piso normal, de unos 90 metros, exterior, con tres dormitorios, en un barrio muy céntrico y muy demandado.
Aquel piso ya entonces rondaba los 300.000 euros de valor de mercado y se podría alquilar en unos 1400 euros mensuales, más o menos. Hoy, seis años después, tanto su valor como su alquiler serán un 50 ó 60 por ciento superiores.
A simple vista tenía un problema importante: un contrato de renta antigua con un inquilino de unos 85 años.
Es decir, invertir en adquirir esta vivienda era, en todo caso, una operación a medio plazo, de esas que requieren paciencia (y estómago) porque no sabes si el desenlace llegará en meses… o en diez años.
A mí, personalmente, este tipo de subastas no me entusiasman. Y no me gustan por un motivo muy claro: porque estás invirtiendo en una operación en la que, en el fondo, el resultado depende de que una persona fallezca. Y eso, sinceramente, no me encaja. Ahora bien, eso no significa que no sean rentables. De hecho, en la mayoría de los casos sí lo son.
Pero en esta ocasión sí me vi medio obligado a participar en la subasta porque me contactó el propietario, muy interesado en que fuera yo quien me adjudicara la subasta.
Que me la adjudicara en un precio pactado de antemano, claro.
Y el propietario tenía la llave para convencerme, un detalle clave.
Un detalle que lo cambiaba todo.
2. La información que nadie tenía (y que la convertía en un chollo)
Pero en esta subasta había algo más. Algo que lo cambiaba todo y que prácticamente nadie sabía: el propietario había llegado a un acuerdo con el inquilino para que dejara la vivienda libre a cambio de una compensación económica, y ese acuerdo estaba firmado ante notario.
Es decir, sobre el papel seguía existiendo un alquiler de renta antigua, pero en la práctica ese problema ya estaba resuelto porque el inquilino había renunciado ante notario a cambio de un precio. En el mismo momento en que se le pagase el precio, el arrendamiento dejaría de existir.
Y esto solo lo sabíamos tres personas: el propietario, el inquilino y yo.
Por eso el planteamiento era claro: Mi compromiso era adjudicarme la vivienda en 200.000 euros. Un margen más que suficiente. Un negocio muy limpio.
3. Cuando algo no cuadra… casi nunca es casualidad
El último día de la subasta, por la mañana, veo que ya hay una puja de 60.000 euros. Y eso me llamó la atención. No porque fuera alta, sino porque era pronto. Este tipo de subastas no atraen a curiosos, solo a inversores con experiencia, y esa gente no puja a primera hora. Esa gente espera. Y entra al final, en las últimas dos horas.
Pero como yo tenía claro que tenía que pujar por los 200.000 euros pactados, pues eso es lo que hice, en el convencimiento de que nadie superaría esa cifra por un piso afectado por una renta antigua. Así que pujé, y me olvidé del asunto hasta la tarde.
Y entonces llegó la sorpresa. Cuando vuelvo a mirar el resultado, veo que la subasta se ha adjudicado por 400.000 euros.
Cuatrocientos mil euros.
Un disparate.
Una cifra completamente absurda para una subasta con ese supuesto problema. Una puja que superaba el valor de la vivienda, aun suponiendo que no acarrease la carga de un alquiler de renta antigua.
No tenía ningún sentido. Y cuando algo no tiene sentido en una subasta, no es casualidad. Es estrategia.
No necesité ni un minuto para entender lo que había pasado y, lo más importante, lo que iba a pasar después.
4. Una quiebra de subasta perfectamente planificada
Lo que había ocurrido era bastante evidente para cualquiera que lleve tiempo en este negocio.
Lo vemos una y otra vez.
Una peste que apenas se producía cuando las subastas eran presenciales pero que desde que en 2015 comenzaron las subastas electrónicas se ha extendido muchísimo.
Porque siempre habrá gente que se incline más por el mal que por ganar dinero honradamente.
La estrategia de quebrar subastas es la siguiente:
Un licitador hace una puja completamente desproporcionada para ganar una subasta. Pero su intención no es pagar el precio ofrecido en su puja. Su verdadera intención es quebrar la subasta. Es decir, dejarla sin efecto no consignando el precio del remate.
¿Y qué ocurre entonces? Que la adjudicación pasa al siguiente postor, normalmente alguien que ha dejado su postura en reserva.
Y ahí está el truco: ese siguiente postor no es alguien cualquiera. Es su compinche. Alguien que probablemente había dejado aquella primera puja de 60.000 euros que yo había visto por la mañana.
El mecanismo es sencillo y perverso a la vez: uno sube la puja a un nivel que expulsa a todos los demás, genera la sensación de que ya no hay negocio y limpia la subasta de competencia. Y luego no paga. Y el activo acaba en manos del cómplice por un precio muy inferior.
El ganador de la subasta, al quebrarla pierde el depósito que ingresó del 5%… y listo. No le sucede nada más.
Por eso en 2020 me animé a publicar estos dos artículos sobre las quiebras de subastas, con la esperanza de que mi queja llegara a los oídos de alguien importante que tomara cartas en el asunto.
Cómo quebrar una subasta online (16 de octubre de 2020)
Ejemplos sangrantes de quiebra de subastas (20 de octubre de 2020)
A ver, llevo más de 30 años en este negocio. No necesité ni un minuto para deducir lo que había pasado y en predecir que el adjudicatario iba a quebrar esa subasta y que seguramente su compinche habría dejado en reserva aquella primera puja de 60 mil euros que yo había visto por la mañana.
Me costó un minuto adivinar exactamente lo que había pasado. Y más importante aún, saber lo que iba a suceder a continuación.
Y eso fue exactamente lo que le dije al propietario que iba a ocurrir.
5. Nadie me creyó cuando conté lo que había pasado en la subasta
Llamé al propietario inmediatamente y se lo expliqué con todo detalle.
Le dije lo que había pasado y lo que iba a pasar.
Pero no me creyó.
Estaba encantado con el resultado de la subasta. Veía 400.000 euros y pensaba que había tenido suerte. Pensó que lo que yo le decía no era más que un intento de liarle.
A la semana siguiente visité el juzgado para contarle mis sospechas a la secretaria judicial. Conseguí hablar con ella y le trasladé la misma explicación, pero me despachó con un adiós muy buenas.
Ella tampoco me creyó. Para ella todo era normal. Casual. Sin más.
Y esto es algo que hay que entender bien: muchas veces el problema no es que el fraude sea difícil de detectar. Es que quien tiene que detectarlo no quiere verlo.
Y dos meses después…
6. El tiempo puso las cosas en su sitio
Dos meses después, la cosa sucedió exactamente como yo había previsto: el adjudicatario quebró la subasta. No pagó.
El deudor, que era quien realmente estaba siendo perjudicado, se indignó. Y con razón.
Porque mientras yo estaba dispuesto a pagar 200.000 euros, la operación iba a acabar cerrándose por una cantidad ridícula de 60.000 euros.
Así que le propuse actuar.
Primero intentando que el juzgado que tuviese la amplitud de miras necesaria para leer la jugada completa.
Yo mismo volví a hablar con la secretaria judicial y le recordé que en nuestra primera reunión yo le había avisado de lo que iba a pasar. Pero ella siguió sin creer que la cosa hubiera sido como yo la contaba. Su tesis era que las cosas habían salido así por casualidad.
Como volvió a no hacernos caso, al final el deudor se personó con abogado y procurador —pagados por mí— para intentar frenar la jugada.
Le pedimos al juzgado que le diese al deudor la posibilidad de presentar a un mejor postor.
Pero eso no salió porque no era el momento procesal oportuno, dado que el remate ya se había aprobado porque la puja ganadora de la subasta había sido superior al 70% del Tipo de Subasta.
Luego recurrimos. Nada.
Finalmente apelamos a la Audiencia Provincial. Nada.
Seis largos años en los que quienes tienen que proteger la limpieza del sistema no quieren ver algo que yo vi en apenas un minuto.
7. Seis años después: la realidad
El resultado final ha sido el que te puedes imaginar.
El inquilino de renta antigua falleció, por lo que el piso ha acabado en manos del reservista. Y la vivienda hoy vale mucho más que en 2020.
Los estafadores que hicieron la jugada han ganado. El deudor ha perdido. Y el sistema, una vez más, ha mirado hacia otro lado.
¿A mí me ha afectado?
Sinceramente, no demasiado.
Yo nunca confié mucho en la estrategia de exigir que se le permitiera al deudor ejercer el derecho a presentar a un mejor postor. Una vez que no fuimos capaces de conseguir que la secretaria judicial creyera en nuestra tesis de que había habido una conspiración para alterar el precio de las cosas, poco más podíamos hacer.
Yo participo cada año en decenas de subastas. Pierdo la mayoría y gano solo unas pocas. Esto es así. Estoy muy acostumbrado a olvidarme de todas las subastas que pierdo un minuto después de su cierre.
Pero eso no quita la sensación de injusticia. Porque aquí no se perdió una subasta. Aquí se manipuló.
Y el deudor está hecho polvo, claro está.
8. Qué significa quebrar una subasta inmobiliaria
Quebrar una subasta es simplemente no pagar el precio del remate en el plazo legal establecido.
Pero en realidad, quebrar una subasta NO es un delito si hay motivos fundados para hacerlo. Por ejemplo, porque no tienes dinero para pagar el precio del remate. Si la quiebra no ha sido intencionada y el adjudicatario puede argumentar su buena fe, entonces la única consecuencia negativa será la pérdida del depósito que pagó para participar en la subasta.
Pero quebrar una subasta sí es delito si se hace dentro de una conspiración para alterar el precio de las cosas. Si se puede demostrar mala fe y connivencia para alterar el precio de las cosas, en beneficio de otra persona, entonces estamos hablando del delito mencionado en el artículo 262 del Código Penal:
1. Los que solicitaren dádivas o promesas para no tomar parte en un concurso o subasta pública; los que intentaren alejar de ella a los postores por medio de amenazas, dádivas, promesas o cualquier otro artificio; los que se concertaren entre sí con el fin de alterar el precio del remate, o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años. Si se tratare de un concurso o subasta convocados por las Administraciones o entes públicos, se impondrá además al agente y a la persona o empresa por él representada la pena de inhabilitación especial que comprenderá, en todo caso, el derecho a contratar con las Administraciones públicas por un período de tres a cinco años.
2. El juez o tribunal podrá imponer alguna o algunas de las consecuencias previstas en el artículo 129 si el culpable perteneciere a alguna sociedad, organización o asociación, incluso de carácter transitorio, que se dedicare a la realización de tales actividades.
9. Cómo quebrar una subasta
Lo explico paso a paso para que no haya dudas. Y luego que cada cual juzgue según su criterio si esto es (o no) lo que ha ocurrido.
• Un cómplice deja una puja en reserva (en este caso, 60.000 €).
• Otro entra y mete una puja muy alta (400.000 €).
• Esa puja espanta a todo el mundo.
• Ya no hay nuevas pujas
• La puja más alta gana la subasta… pero no paga y se quiebra la subasta.
• La adjudicación pasa (por 60.000€) al que dejó la puja en reserva.
Y se queda el piso por una cantidad ridícula.
Si alguien cree que la cosa no ha sucedido así, por favor, que explique su tesis en los comentarios de ahí abajo 👇👇
10. Por qué esto pasa más ahora que antes
Estas quiebras fraudulentas apenas se producían hasta otoño de 2015, cuando las subastas eran presenciales. Pero a partir de que llegaron las subastas electrónicas, el fraude de quebrar subastas sucede un día sí y otro también.
Antes, cuando las subastas eran presenciales, había algo fundamental: testigos. En cada subasta estábamos un montón de subasteros que no permitíamos que algo así pudiera suceder. Había tensión en la sala. Si alguien hacía algo raro, los demás lo veíamos y reaccionábamos de inmediato.
Ahora no. Ahora todo es online. Silencioso. Individual. Y eso elimina el principal mecanismo de control: la mirada de los demás.
Y lo que no se ve, no existe.
Y los que tienen la obligación de verlo, son tontos del culo.
Por eso hoy en día este tipo de situaciones son hoy más fáciles que nunca.
11. El gran perjudicado: siempre el deudor
Y hay que dejar algo muy claro.
A nosotros, los inversores, esta anomalía nos perjudica mucho, porque nos roban en nuestras narices subastas a las que hemos dedicado mucho tiempo de investigación.
Pero el gran perjudicado en todo esto no somos nosotros. Ni siquiera el sistema. El gran perjudicado es el deudor. Porque su vivienda, que podría haberse vendido por una cantidad razonable, acaba adjudicándose por una cifra muy inferior. Se queda sin casa… y sin margen económico. Y eso es lo verdaderamente grave.
12. ¿Se ha hecho algo para evitarlo?
¿Se ha hecho algo para evitar las quiebras de subastas? Algo se ha hecho, sí.
Cuando publiqué en 2020 los dos artículos que he enlazado más arriba, lo hice porque tenía un cabreo tremendo. Pero también lo hice con la esperanza de que su contenido llegara a alguien de arriba que decidiera tomar cartas en el asunto.
Y por lo visto, eso ya ha sucedido.
El legislador ha subido el depósito del 5% al 20%.
Esto hace que quebrar una subasta sea más caro. Pero no lo impide del todo. Para conseguir erradicar completamente esta lacra, habría que eliminar de una santa vez las “reservas de postura”. Muerto el perro, se acabó la rabia.
Aquí acaba este artículo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. En este artículo te he explicado cómo empezar desde cero en las subastas en 2026. Si lo has disfrutado o si crees que te va a ayudar en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.
