Comprar pisos de bancos en 2019. Todas las claves

No te pierdas mi guía para comprar pisos de banco en 2024. Con todas las claves para que no te la claven. Y un vídeo en el que le pongo la cara colorada a más de un gestor de pisos de banco y de fondos de inversión.

A pesar de que al artículo de hoy va de comprar pisos de bancos, quiero comenzar confesando que las inversiones inmobiliarias que más disfruto siguen siendo y siempre serán las subastas de pisos, tanto si se trata de subastas judiciales como de subastas de la Seguridad Social o subastas de la AEAT o del tipo que sean.

Las prefiero no solo porque los precios que se consiguen siguen siendo imbatibles, sino porque el proceso de investigación, participación en la subasta y adjudicación es una actividad que me motiva mucho para seguir en este negocio.

No hay nada como el subidón de adjudicarte una subasta judicial.

No obstante lo cual, tengo que decir que desde 2012 más o menos, he seguido una segunda línea de negocio que también me ha dado muchas alegrías: comprar pisos de bancos.

Porque todo buen inversor es un oportunista y nadie que esté bien posicionado en el mercado inmobiliario español puede dejar pasar las estupendas oportunidades que se nos ofrecen en el mercado de los pisos de bancos.

ATENCIÓN, MUY IMPORTANTE. Acabo de publicar este artículo con la guía para comprar pisos de banco. Todo explicado paso a paso y con un vídeo en el que detallo un caso real.

1. Orígenes del mercado de los pisos de bancos

La duración y profundidad de la crisis ha obligado a los bancos españoles a adjudicarse cientos de miles de viviendas subastadas.  El mecanismo por el que esto ha sido así es que, debido a que las deudas reclamadas eran exorbitantes, la inmensa mayoría de las subastas celebradas no encontraban inversores interesados en ellas y, por lo tanto, era el banco acreedor quien se veía obligado a adquirirlas.

El problema es que la que se suponía que era la mejor banca del mundo, resulta que no solo no lo era, sino que como gestores de activos inmobiliarios se han mostrado aún más incompetentes que como banqueros.

Además toda la antipatía y pésima gestión que los bancos han tenido desde siempre en su negocio tradicional los han trasladado a sus inmobiliarias.

Es obvio que no es lo mismo gestionar una doce de viviendas que decenas de miles de ellas, por lo que la adquisición de tanto ladrillo se les indigestó a las entidades financieras.

1.1 Su primer error, no proteger las viviendas adquiridas

Lo primero que yo hago cuando consigo la posesión de una vivienda son dos cosas:

1. Sustituir la puerta por una PUERTA ACORAZADA protegida con cerraduras antibumping.
2. Instalar una alarma

Las entidades financieras, no solo no han tomado estas precauciones sino que tanto ellas como sus agentes intermediarios han estado anunciando por internet los pisos de bancos que tenían a la venta. Imposible ser más tonto. A los clanes de okupas les bastaba ver en las web de Haya, Altamira o Aktua los pisos de bancos que estaban disponibles y listos para ser okupados.

1.2 Segundo error, que los pisos de bancos no tuvieran un responsable directo

Cuando los vecinos llaman a la policía porque unos extraños están intentando okupar una vivienda vacía, lo primero que hace ésta al llegar al lugar es preguntar por el propietario. Si el propietario se persona en la vivienda y pone de manifiesto su propiedad es muy posible que el gitano de turno no pueda demostrar que lleva allí más de 48 horas y que ya está instalado.

Pero si no acude nadie en nombre de la propiedad, entonces la policía no tiene motivos para echar a los okupas a patadas y éstos se quedan allí sin mayor problema.

El responsable último de proteger mis propiedades soy yo mismo. De manera que cuando me llaman los de Prosegur porque ha habido una intrusión o los vecinos porque los okupas están intentando entrar, quien llama a la policía y se persona en el lugar de los hechos soy yo mismo. Y por este motivo nunca nadie ha conseguido okupar una vivienda de mi propiedad.

Pero cuando se trata de un piso de banco, no hay nadie a quien llamar y la okupación del piso se consigue siempre. No hay nada tan sencillo como okupar los pisos de bancos.

1.2 Tienen tantos activos inmobiliarios
que no saben ni lo que tienen

No debe ser sencillo gestionar docenas de miles de activos inmobiliarios.

Yo les he comprado pisos de bancos cuyo propietario creía que estaban okupados pero que en realidad ya habían sido abandonados hacía años.

Y también, en un par de ocasiones he comprado pisos comercializados como cuarta o quinta planta sin ascensor, cuando en realidad hace tiempo que tenían uno instalado.

Para evitar estas situaciones, los fondos buitre (bastante mejores profesionales que los bancos españoles) están contratando empresas para que visiten las viviendas y elaboren un informe actualizado, pero la profesionalidad de aquellos que hacen este trabajo deja mucho que desear y yo creo que a veces algunos de ellos hasta se ahorran de hacer la visita y se inventan el informa. De lo contrario serían imposibles las discrepancias con la realidad que me estoy encontrando en ocasiones.

Lo repito, no debe ser sencillo gestionar tanta riqueza.

1.4 Tres cuartos de lo mismo con las hipotecas impagadas, tienen tantas  que no saben ni lo que tienen

Parece ser que los grandes fondos buitre internacionales que le estaban comprando a los bancos españoles carteras con miles de hipotecas fallidas se encontraban con que los bancos que les habían vendido esas hipotecas eran incapaces de encontrar las escrituras originales, de manera que dichos fondos estaban sufriendo demoras de hasta dos o tres años en la ejecución judicial de las hipotecas.

¿Os lo podéis creer?

El problema llegó a alcanzar tal magnitud que el mercado español de créditos fallidos perdió competitividad en los mercados y, para compensar este hecho, los bancos nacionales se habían visto obligados a vender a precio de derribo cuando en el lote había activos cuyas escrituras originales de hipoteca se habían perdido.

Por lo visto ésta situación se debió a las fusiones bancarias y a las transmisiones de créditos entre las distintas entidades durante los últimos años.

Finalmente la situación se solucionó cuando la Dirección General de Registros y del Notariado confirmó que los notarios pueden expedir sin ningún problema una nueva copia con efectos ejecutivos a favor del fondo adquiriente de la cartera de créditos fallidos garantizados con una hipoteca, si antes ese inversor no obtuvo otra del banco vendedor.

¿Y esta era la banca más eficiente del mundo?

De hecho, tantas fusiones de bancos han provocado que los departamentos de «recuperaciones» hayan incluso perdido la pista de los procedimientos judiciales, de forma que actualmente ni siquiera conocen en qué estado están. Lo cual llega al paroxismo cuando tras varias fusiones el banco o caja resultante lo ha vendido todo en un súper mega lote de miles de millones de euros y ya nadie sabe nada de algunos de los activos. Esto me consta y, de hecho, ya he comprado varias viviendas de las que lo único que saben es que se las adjudicaron en la subasta, pero de las que desconocen en qué punto de la tramitación se encuentran los procedimientos. De hecho a veces no saben ni como averiguarlo. Ellos no lo saben, pero yo sí.

2. El producto estrella: los pisos de bancos

En los párrafos previos he explicado la vía por la que los bancos han llegado a ser propietarios de cientos de miles de viviendas y cómo, por su pésima gestión de las mismas, una gran parte de las mismas han sido okupadas.

Lo que me lleva a una primera reflexión:

«Los únicos pisos de bancos que nos interesa
son los que tienen okupa»

Los pisos de bancos que no están okupados se comercializan a su precio real y no nos van a permitir especular con esperanzas de obtener los rendimientos a los que estamos acostumbrados.

Es decir, que cuando yo hablo de comprar pisos de bancos me estoy refiriendo siempre a comprar pisos de bancos con okupa o al menos con algún tipo de problema jurídico.

El resto de pisos de bancos no me interesa ni tengo nada que decir sobre ellos.

2.1 Pisos de bancos con okupa

Hace casi quince años se cambió la legislación penal y el antiguo delito de usurpar viviendas dejó de ser un delito y pasó a ser una simple falta castigada solo con una multa. Unos años después, unos gitanos bien asesorados por algún leguleyo hijoputa pusieron en marcha su laboratorio de ideas criminales de la división de i+d y desarrollaron esta nueva línea de negocio.

En paralelo España se vio sumida en la mayor crisis financiera e inmobiliaria de los últimos 60 años y miles de ciudadanos vieron como sus viviendas fueron subastadas y adjudicadas o entregadas en dación a los bancos acreedores.

Ambos hechos unidos han sido capitales para que ahora mismo existan miles y miles de pisos de bancos okupados por gentuza.

2.2 La comercialización de pisos de bancos

No se puede tratar sobre el negocio de comprar pisos de bancos sin mencionar que toda la antipatía y pésima gestión que los bancos han tenido tradicionalmente con sus clientes habituales de banca los han trasladado a su negocio inmobiliario. Creo que ya lo dije al principio, pero conviene recordarlo.

Tienen un sistema endiablado de comercializar sus pisos, de forma que parece como si no estuvieran interesados en venderlos sino que fueras tú el único interesado en comprarlos. Sobre su precio a particulares hay que hacerles una oferta de inversor. Oferta que por supuesto será rechazada. Momento en el que el comercializador te sugerirá subir la oferta hasta una cifra equis, que también te rechazarán.

Y así hasta el infinito o hasta que les mandas a tomar por culo.

El caso es que fue Haya Real Estate quien inició esta senda de gitanos, pero finalmente todos los bancos, de una forma u otra, han acabado siguiendo el ejemplo. Ahora todos ellos son la misma panda de informales que no saben vender pisos sin gitanear a sus clientes.

Actualmente, además, han añadido la novedad de que ni siquiera habiendo cerrado un acuerdo con ellos puedes cantar victoria. No, desde luego, antes de haber firmado un contrato de arras. Antes de eso, cualquiera de estos sinvergüenzas puede echarse atrás en la venta o pedirte un nuevo precio siete u ocho mil euros superior al ya acordado. En esto Haya es campeona del mundo.

Resumiendo, que si el lado antipático de invertir en las subastas judiciales es la prepotencia y franca antipatía de algunos funcionarios judiciales, la parte desagradable de comprar pisos de bancos es el gitaneo y poca profesionalidad de éstos.

2.3 El mayor peligro de comprar pisos de bancos,
que el okupa no sea un okupa real

Hay que tener mucho cuidado con algunos de los pisos de bancos de los que nos dicen que están okupados pero que en realidad quienes viven allí no son okupas sino los expropietarios que en su momento dejaron de pagar sus hipotecas y cuya casa se subastó. A esta gente, el banco acreedor no ha tenido forma de desalojarles judicialmente porque por tratarse de familias en riesgo de exclusión social el juzgado subastador les ha aplicado la moratoria del artículo primero de la Ley 1/2013, retrasando el desalojo al menos hasta mayo de 2020.

Y digo al menos porque al principio la moratoria iba a ser hasta mayo de 2017, pero el gobierno socialdemócrata del Partido Popular la extendió por tres años más. Mi teoría es que en este país de políticos cobardones no va a haber un gobierno que se atreva a no renovarles ese privilegio cada tres años.

Así, esta gente protegida por la Ley 1/2013 se va a convertir en una nueva casta privilegiada como la de los inquilinos de renta antigua, con la diferencia de que no van a tener que pagar nada por habitar las casas, ni siquiera un exiguo alquiler. Y quienes hayan invertido en semejantes activos habrán tirado su dinero.

Pues bien, junto al resto de activos inmobiliarios, en lotes de docenas de miles de pisos «problemáticos», los bancos han vendido a los fondos de inversión miles de estos pisos a precios de derribo. Y ahora los fondos los están vendiendo a precios de «piso okupado» a los pringados particulares, quienes se los van a tener que comer con patatas porque no hay manera de desalojar a sus ocupantes. Comprar uno de estos pisos es tirar el dinero.

Hay que tener muchísimo cuidado porque los fondos de inversión no han venido para quedarse en España sino para hacer su negocio y luego largarse a invertir a otros países. No son como nuestros bancos, que a pesar de su incompetencia secular, como van a seguir haciendo negocios en España, no pueden permitirse el lujo de engañar a moles de inversores.

Los fondos no tienen ese problema y si pueden colarnos uno de estos pisos indesalojables haciéndolo pasar por un piso okupado por okupas, sin duda lo van a hacer. Ya advierto que esta gente no tiene escrúpulos.

Ya he comentado en el vídeo de YouTube que yo he hecho el experimento de comprar a precio de risa uno de estos pisos para ver si era capaz de desalojar al expropietario amparado en esta Ley 1/2013 y que el resultado ha sido una catástrofe. Me temo que voy a tener que pasar al plan B.

3. Los fondos de inversión han comprado
la mayoría de los pisos de bancos

En el punto anterior he comentado que la inmensa mayoría de los activos inmobiliarios que los bancos han tenido que adjudicarse en los años de la crisis (y también ahora) los han vendido a los fondos de inversión internacionales.

Prácticamente les han vendido todo:

1. Pisos de bancos okupados
2. Pisos de bancos vacíos
3. Pisos adjudicados pero todavía en trámites judiciales (algunos de ellos muy liados)
4. Solares
5. Edificios terminados
6. Obra parada (a veces completamente terminados pero sin LPO)
7. Hipotecas impagadas
8. Otros créditos fallidos
9. Créditos perfectamente vivos que van pagándose mes a mes

Es decir, que no solo les han vendido los bienes que se tuvieron que adjudicar porque ningún inversor se postulaba para comprarlos, sino que también les han vendido cualquier otro tipo de activos, tanto los problemáticos como los regulares.

Ahora el negocio de comprar pisos de bancos consiste en comprarles pisos a los fondos de inversión.

4. ¿Se ha acabado el negocio de los pisos de bancos?

Este negocio no se ha acabado, pero actualmente estamos ya muy lejos de los niveles de 2014 y 2015, años en los que yo compré bastantes pisos muy baratos.

Las instituciones siguen siendo propietarias de cientos de miles de pisos okupados. Lo que sucede es, sencillamente, que ha cambiado la percepción respecto a estos activos. Los anteriores propietarios, los bancos, los veían como un marrón del que había que deshacerse a toda costa. En cambio, los nuevos propietarios, los fondos de inversión internacionales los ven como una estupenda inversión que han hecho y de la que tienen la intención de exprimir hasta la última gota de rentabilidad.

Así que han decidido que se acabó lo de vender los activos problemáticos a precio de derribo. De manera que se van a encargar ellos mismos de conseguir la posesión judicial (algo que se les da realmente mal) y luego los van a vender o a rentabilizar por alquiler.

Por ese motivo muchos de esos fondos de inversión se han convertido en SOCIMI´s con la idea de administrar miles de alquileres con rentabilidades brutales (dado que dichos fondos sí compraron sus lotes de miles de viviendas a unos precios de derribo al cubo) y así conseguir sus objetivos por la vía de las cotizaciones bursátiles.

O sea, que yo sigo comprando los llamados pisos de bancos (aunque ahora sean más bien pisos de fondos buitre) pero esta segunda línea de negocio, ahora es un simple goteo.

5. ¿Qué tipo de activos de los que venden
los fondos son los más interesantes?

Yo estoy estudiando tres tipos de activos:

5.1 Los pisos okupados

El negocio de comprar pisos okupados es muy sencillo. Consiste básicamente en comprar la casa, desalojar a los okupas mediante la negociación, las demandas judiciales o a hostias y luego vender o alquilar la vivienda.

Y respecto a la investigación de los bienes que nos ofrezcan, yo la hago como si de una subasta se tratase:

1. Investigo las cargas registrales
2. Investigo las deudas de comunidad y de IBI
3. Compruebo el estado posesorio
4. Valoro el bien
5. Lanzo la oferta

5.2 La cesión de hipotecas ejecutadas judicialmente

Este es un negocio mucho más profesional y de verdad que estoy alucinando con el tipo de gente no inversora que se está metiendo en semejante aventura.

Solo decir que la clave de este negocio es obtener el beneficio por el descuento que el banco acreedor nos haga respecto a la deuda principal más la suma de los intereses de demora.

Los intereses de demora son claves en este negocio.

Y lo que se ve por ahí son bancos que hacen unos descuentos muy exiguos e intereses de demora súper recortados por las tijeras judiciales. Tengo en mente un futuro post sobre el problema que se viene encima cuando el juzgado ha recortado o anulado los intereses de demora.

5.3 Otro activo del que no voy a dar ninguna pista

Aunque cuando deje de haber existencias de este producto seguro que desvelaré el secreto y nos echaremos unas risas contando batallitas.

6. ¿En qué ciudades españolas hay más negocio?

Hay okupas en todas partes y los fondos de inversión venden pisos de bancos en todo el territorio nacional, pero tres son las ciudades que destacan notoriamente frente al resto:

6.1 Pisos de bancos en Barcelona

Barcelona, es la capital de los pisos de bancos okupados. No en vano su alcaldesa es una notoria política anti-desahucios y pro-okupas. Los pisos de bancos en Barcelona son mucho más que una simple moda, son una forma de vida para la gentuza de la peor especie.

Debido a esto es la Audiencia Provincial de Barcelona en la que se fijan el resto de audiencias provinciales cuando de resolver sobre desahucios se trata.

También fue Barcelona la cuna de una empresa privada que ha creado escuela: Desokupa.

Para mi, unos héroes, cuya existencia hace más seguro poder comprar pisos de bancos en Barcelona.

6.2 Pisos de bancos en Madrid

Qué puedo decir del negocio inmobiliario en Madrid, salvo que avanza a toda máquina y que comprar pisos de bancos en Madrid es garantía de inversión segura y subidas de precios.

Puede que los fondos de inversión te medio regalen pisos okupados de otras regiones a precios de descojone, pero te aseguro que conseguirlos en Madrid es harina de otro costal. Aquí nadie nos va a regalar nada. Los fondos de inversión han hecho valoraciones de todos los activos y, como siempre que interviene una empresa de tasaciones inmobiliarias, les han inflado los precios.

De forma que en Madrid te puedes encontrar con que un piso cuyo precio real sea de cien mil euros, por poner un ejemplo, y que el fondo de inversión crea que vale ciento treinta kil porque la tasadora así se lo ha hecho creer.

Por lo tanto será muy difícil conseguir los precios que nosotros estamos buscando.

Además, está el hecho de que inversores de toda España coinciden en querer comprar activos en la capital, por lo que es muy habitual que éstos desaparezcan de las carteras de los fondos mientras los estamos investigando y valorando.

6.3 Pisos de bancos en Valencia

Esta es, o al menos lo era hasta hace poco, una de las mejores ciudades en las que invertir, porque los pisos de bancos en Valencia se han estado vendiendo con mayores descuentos que los de Madrid o Barcelona y, simultáneamente, es una de las primeras ciudades del resto de españa en la que los precios han comenzado a subir.

Es decir, que hasta hace poco comprar pisos de bancos en Valencia era muy barato y rentable.

Pero lo cierto es que si yo estoy diciendo esto en público es porque seguramente las cosas hayan comenzado a cambiar y ya no sea tan sencillo encontrar ese chollo que todos queremos.

7. Precauciones al comprar pisos de bancos

Como he comentado más arriba, yo afronto estas inversiones exactamente igual que si se tratara de subastas. Estudio las cargas y otras deudas no registrales, compruebo la situación posesoria y hago una valoración del bien teniendo en cuenta su especial problemática.

Este no es un negocio para novatos.

El peligro de meternos en un lio es muy real. No hay más que ver algunas de las cosas que he contado en el vídeo para saber que este negocio no es para todos.

No te pierdas mi masterclass con la guía para comprar pisos de banco. En ella explico, paso a paso la estrategia para hacerlo bien y sin meter la pata. Además, con explicaciones sobre un caso real.

Pero… ¿sabes que en mi curso de subastas estamos al día de todas las novedades que afectan al negocio inmobiliario?

En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas y, actualmente, TOPsubastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y una red social inmejorable de intercambio de experiencias entre inversores inmobiliarios en la que decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban siguen entrando regularmente para refrescar conocimientos y mantenerse al día con los últimos cambios legislativos.

Si tienes interés en conocer más sobre nuestra forma de vivir y generar ingresos pasivos a través de las inversiones inmobiliarias, te invito a que visites la escuela de subastas (siguiendo el enlace de más arriba) y te apuntes al único curso que te enseñará a invertir y a conseguir la mayor rentabilidad en tus negocios.

Además de la academia propiamente dicha, en la plataforma del curso tratamos sobre sobre todas las novedades que afectan al negocio inmobiliario, en general, y particularmente sobre cualquier cosa que afecte a las subastas.

En el siguiente enlace hay una descripción completa de TOPsubastas.

Créeme, formarte conmigo es la única vía seria y razonable de asegurarte que vas a triunfar en el negocio de las subastas.

¿Quieres info del curso de subastas judiciales?

Entonces haz clic en el siguiente botón, deja tu correo y la info te llegará de inmediato. Cuanto antes pases a la acción, antes podrás disfrutar del tipo de vida con la que sueñas.

Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.

Y esto es todo amigo lector.

Si has disfrutado de esta lectura o si crees que el post te ha sido de utilidad o le puede servir a otros, entonces, por favor, ayúdame a difundirlo por las redes sociales. ¿Cómo puedes hacerlo? Muy sencillo, simplemente pincha en los iconos sociales de ahí abajo.