Guía para comprar pisos de banco.

Guía para comprar pisos de banco

Si a pesar de lo que expliqué en el post anterior, aún quieres invertir en comprar activos pegajosos, en este artículo voy a desarrollar una guía para invertir en pisos de banco completa, con todo lo que tienes que investigar para que la inversión no se te atragante.

Los empleados de los servicer no son hermanitas de la caridad. Creo que eso ya quedó claro. Si pueden colártela, lo van a hacer sin que les tiemble el curso. Esa gente que no cree en el castigo ni en la culpa. Solo creen en la cuenta de resultados. Te venderán un piso de imposible habitabilidad y luego se irán al club a tomarse un escocés y fumarse un puro, mientras le cuentan a la putita de turno lo listos que son.

Así que es responsabilidad nuestra comprarles solo lo chollos y dejarle los marrones a ellos para que se los encasqueten al tonto que venga detrás de ti.

Lo explico todo con mucho detalle en una masterclass que grabé siguiendo, paso a paso, toda la investigación que hicimos en Subastanomics de un piso de VPO que nos ofreció uno de los servicer más habituales del negocio inmobiliario.

No te pierdas este vídeo.

1. Lo primero, cuando recibes la oferta

Todas estas ofertas calentorras suelen comenzar con un correo como este.

Ofertas pegajosas de pisos de banco

Y se pone en marcha la investigación.

5 pasos para investigar pisos de banco

2. Los 5 pasos. Guía para comprar pisos de banco

  1. Datos del antiguo propietario, el que fue demandado cuando se subastó la vivienda.

2. Datos de la vivienda que te ofrecen: La descripción de la vivienda y cuántos metros cuadrados tiene, así como el Registro de la propiedad, el número de Finca Registral; y otros datos como el número IDUFIR, Referencia Catastral y Valor de Referencia catastral.

3. Situación Posesoria. Hay que averiguar quién vive en la vivienda y en qué concepto. ¿Es el expropietario? ¿es un okupa? ¿es un inquilino? ¿es el expropietario que ahora está de inquilino?

  • Si es el expropietario quien vive en la casa, ojo, porque puede que el banco no le haya podido desalojar por estar amparado por la Ley 1/2013. Si es así tú tampoco podrás desalojarle. Fórmate para entender muy bien lo que esto significa.
  • Si es un inquilino, puede que tenga derecho a permanecer en la vivienda según los términos de su contrato. O puede que no. Eso dependerá de la fecha del contrato de alquiler y de algunas cosas más que es importante tener en cuenta.
  • Y si es un okupa que le ha echado cara, ningún problema. Simplemente tendrás que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario.

4. Las cargas Registrales. Esto es importantísimo. Saber distinguirlas es un conocimiento que no solo te va a servir para el negocio de las subastas, sino que, saber interpretar una nota simple del Registro de la Propiedad es algo que debería enseñarse en las escuelas, aunque solo sea para que no nos estafen al comprar nuestra primera vivienda.

5. El Valor Real Actual de la casa que te ofrecen. Que no tiene nada que ver con los precios que puedes ver en Idealista. Esto hay que hacerlo con la mayor exactitud posible. Tiene que ser exacto. ¿Por qué?

  • Porque si lo tasamos por debajo, jamás podremos competir con las ofertes que el resto de inversores estarán haciendo por este mismo activo.
  • Y si lo tasamos por encima, seguro que conseguimos comprarlo, pero habremos comprado creyendo que vale ciento veinte lo que solo vale noventa. Y a la hora de vender el activo nos llevaremos una desagradable sorpresa.

3. Los 3 consejos para comprar pisos de banco

Consejos para comprar pisos de bancoNo te basta con la guía para comprar pisos de banco. También necesitas tener siempre en cuenta estos 3 consejos:

UNO. Antes de comprar un piso de banco es imprescindible investigarlo como si se tratara de una subasta. Los pasos son los mismos. Si sabes investigar subastas, seguro que sabrás investigar bien las ofertas calentorras que nos hacen los fondos de inversión.

DOS. SÚPER IMPORTANTE: Si le compras pisos a los fondos de inversión, tienes que hacerlo como si te los estuviera vendiendo el tipo menos de fiar del mundo, un auténtico estafador.

Solo así estarás lo suficientemente alerta para no permitir que te la cuelen.

Y TRES. Pon en solfa absolutamente todo lo que te digan. Solo cree lo que tú mismo averigües. Ya has visto en el vídeo todo lo que son capaces de mentir.

4. La inversión en activos pegajosos es un negocio muy darwinista.

¿Qué quiero decir con esto de que el negocio de los pisos de subasta o de banco es un negocio darwinista?

Pues muy sencillo, que si la cagas, te jodes.

Como habréis visto en el vídeo, cuando finalicé la investigación de esta oferta, inmediatamente advertí a los alumnos de TOPsubastas que no se interesaran por la misma. Que si les ofrecían este piso, que lo dejaran correr. Pero eso es algo que solo hago con mis alumnos. Yo no soy nada dado a advertir a la gente de los peligros de tal o cual inversión concreta. Más que nada porque este es un negocio tremendamente darwinista y me parece bien que los descuidados la caguen y se den la hostia.

Pero, aunque yo no de alertas públicas de las trampas del mercado, lo que sí es cierto, querido lector que me soportas con santa paciencia, es que si sigues mis contenidos, tendrás las armas para reconocer la trampa cuando te la estén ofreciendo disfrazada de caramelito.

Y aquí termina este artículo.

Me llamo Héctor Arderíus, aunque en este negocio todos me conocen como Tristán el subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

10 comentarios en “Guía para comprar pisos de banco.
  1. Leonor

    Buenas tardes,

    He visto un inmueble con una anotación preventiva de embargo a favor de Hacienda, con prórroga por otros 4 años más ( desde febrero de 2023).
    El caso es que la deuda es muy superior al valor del inmueble, pero no aparece ninguna otra carga más en la nota simple.
    El inmueble es vivienda habitual,( caso aparte el desahucio si procede..) .
    La cuestión es, si el deudor no paga la deuda el bien adjudicado en subasta podría responder en un futuro por esa deuda?
    O una vez adjudicado en subasta y con la posesión se puede inscribir en el Registro ?
    Gracias.

    1. Si te lo adjudicas en subasta solo tendrás que pagar (tarde o temprano) el importe de las cargas anteriores. La carga que origina la subasta y las cargas posteriores quedan canceladas tras la subasta.

  2. Leonor

    Buenos días,

    Estoy pensando en ofertar por un inmueble, os cuento la situación que se presenta cuyo propietario actual es un servicers ( Solvia).

    Solvia ( Promontoria Coliseum ) obtiene la propiedad por ejecución hipotecaria y el deudor pone el piso en alquiler turístico ( antes de q ellos tengan la posesión), demandan y obtienen sentencia estimatoria con fecha 24/11/2023 a la espera de ejecución . No hay interpuesto recurso de apelación.

    Cómo lo veis? , si no llego a un acuerdo con el deudor podrían pasar hasta 5 años para la ejecución de la sentencia? (Doy por hecho q no tengo q volver a demandarlo)

    Gracias .

  3. Si la sentencia es de noviembre de 2023 no sé por qué te sacas de la chistera eso de que la ejecución de la sentencia vaya a durar 5 años.

    1. Álvaro

      Hola, Tristán. Gracias por responder. Me refería a un inquilino vulnerable económico «en general». A veces te interesa un piso y tiene un inquilino (puede ser de banco o puede ser una ejecución judicial). A veces, dicho inquilino te cuenta todo y te enseña hasta el contrato. Sin embargo, muchas veces el inquilino se cierra en banda o no consigues que nunca te abra la puerta o nunca está. Según entiendo yo el Real Decreto vigente que ha prorrogado la moratoria de lanzamientos, en conjunción con la LAU, si me quedo un inmueble con un inquilino y este inquilino es un vulnerable económico y ha obtenido la mora, paso a tener que tolerar esa situación: tendré derecho a una supuesta compensación, pero no podré lanzarlo hasta que acabe el plazo (y siempre que nuestro queridísimo Gobierno no siga y siga y siga prorrogando esta medida). ¿Estoy en lo cierto?

      1. Es un piso turístico, por lo que no se trata de un inquilino de vivienda. Es un tipo que te ha alquilado la casa para dos semanas de agosto y se ha quedado a vivir. Ni vulnerable ni gaitas.

  4. Leonor

    Tristán lo de los 5 años lo he puesto porque creo que es el plazo máximo de ejecución de una sentencia, y dada la situación tan rocambolesca…

    1. No es nada rocambolesca. Es un simple contrato de alquiler turístico. Eso no debería demorarse más de unos pocos meses.

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