En este artículo voy a desarrollar una guía para invertir en pisos de banco completa, con todo lo que tienes que investigar para que la inversión no se te atragante. La guía consiste, sobre todo, en el relato de cómo lleve a cabo una investigación de una oferta pegajosa que me hicieron en 2023.
Muy interesante, también el artículo publicado con todo lo que tienes que saber para hacerte con un piso de banco.
Los empleados de los servicer no son hermanitas de la caridad. Creo que eso ya quedó claro. Si pueden colártela, lo van a hacer sin que les tiemble el curso. Esa gente que no cree en el castigo ni en la culpa. Solo creen en la cuenta de resultados. Te venderán un piso de imposible habitabilidad y luego se irán al club a tomarse un escocés y fumarse un puro, mientras le cuentan a la putita de turno lo listos que son.
Así que es responsabilidad nuestra comprarles solo lo chollos y dejarle los marrones a ellos para que se los encasqueten al tonto que venga detrás de ti.
Lo explico todo con mucho detalle en una masterclass que grabé siguiendo, paso a paso, toda la investigación que hicimos en Subastanomics de un piso de VPO que nos ofreció uno de los servicer más habituales del negocio inmobiliario.
No te pierdas este vídeo.
1. Lo primero, cuando recibes la oferta
Todas estas ofertas calentorras suelen comenzar con un correo como este.
Y se pone en marcha la investigación.
2. Los 5 pasos. Guía para comprar pisos de banco
- Datos del antiguo propietario, el que fue demandado cuando se subastó la vivienda.
2. Datos de la vivienda que te ofrecen: La descripción de la vivienda y cuántos metros cuadrados tiene, así como el Registro de la propiedad, el número de Finca Registral; y otros datos como el número IDUFIR, Referencia Catastral y Valor de Referencia catastral.
3. Situación Posesoria. Hay que averiguar quién vive en la vivienda y en qué concepto. ¿Es el expropietario? ¿es un okupa? ¿es un inquilino? ¿es el expropietario que ahora está de inquilino?
- Si es el expropietario quien vive en la casa, ojo, porque puede que el banco no le haya podido desalojar por estar amparado por la Ley 1/2013. Si es así tú tampoco podrás desalojarle. Fórmate para entender muy bien lo que esto significa.
- Si es un inquilino, puede que tenga derecho a permanecer en la vivienda según los términos de su contrato. O puede que no. Eso dependerá de la fecha del contrato de alquiler y de algunas cosas más que es importante tener en cuenta.
- Y si es un okupa que le ha echado cara, ningún problema. Simplemente tendrás que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario.
4. Las cargas Registrales. Esto es importantísimo. Saber distinguirlas es un conocimiento que no solo te va a servir para el negocio de las subastas, sino que, saber interpretar una nota simple del Registro de la Propiedad es algo que debería enseñarse en las escuelas, aunque solo sea para que no nos estafen al comprar nuestra primera vivienda.
5. El Valor Real Actual de la casa que te ofrecen. Que no tiene nada que ver con los precios que puedes ver en Idealista. Esto hay que hacerlo con la mayor exactitud posible. Tiene que ser exacto. ¿Por qué?
- Porque si lo tasamos por debajo, jamás podremos competir con las ofertes que el resto de inversores estarán haciendo por este mismo activo.
- Y si lo tasamos por encima, seguro que conseguimos comprarlo, pero habremos comprado creyendo que vale ciento veinte lo que solo vale noventa. Y a la hora de vender el activo nos llevaremos una desagradable sorpresa.
3. Los 3 consejos para comprar pisos de banco
No te basta con la guía para comprar pisos de banco. También necesitas tener siempre en cuenta estos 3 consejos:
UNO. Antes de comprar un piso de banco es imprescindible investigarlo como si se tratara de una subasta. Los pasos son los mismos. Si sabes investigar subastas, seguro que sabrás investigar bien las ofertas calentorras que nos hacen los fondos de inversión.
DOS. SÚPER IMPORTANTE: Si le compras pisos a los fondos de inversión, tienes que hacerlo como si te los estuviera vendiendo el tipo menos de fiar del mundo, un auténtico estafador.
Solo así estarás lo suficientemente alerta para no permitir que te la cuelen.
Y TRES. Pon en solfa absolutamente todo lo que te digan. Solo cree lo que tú mismo averigües. Ya has visto en el vídeo todo lo que son capaces de mentir.
4. La inversión en activos pegajosos es un negocio muy darwinista.
¿Qué quiero decir con esto de que el negocio de los pisos de subasta o de banco es un negocio darwinista?
Pues muy sencillo, que si la cagas, te jodes.
Como habréis visto en el vídeo, cuando finalicé la investigación de esta oferta, inmediatamente advertí a los alumnos de TOPsubastas que no se interesaran por la misma. Que si les ofrecían este piso, que lo dejaran correr. Pero eso es algo que solo hago con mis alumnos. Yo no soy nada dado a advertir a la gente de los peligros de tal o cual inversión concreta. Más que nada porque este es un negocio tremendamente darwinista y me parece bien que los descuidados la caguen y se den la hostia.
Pero, aunque yo no de alertas públicas de las trampas del mercado, lo que sí es cierto, querido lector que me soportas con santa paciencia, es que si sigues mis contenidos, tendrás las armas para reconocer la trampa cuando te la estén ofreciendo disfrazada de caramelito.
Y aquí termina este artículo.
Me llamo Héctor Arderíus, aunque en este negocio todos me conocen como Tristán el subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
