Pisos de banco. Todo lo que tienes que saber para hacerte con uno

En los últimos años, la adquisición de pisos de banco se ha convertido en una opción atractiva para aquellos que buscan invertir en el mercado inmobiliario español. Estos inmuebles embargados por los bancos, siempre disponibles a precios reducidos, representan una oportunidad única. Pero también conllevan ciertos desafíos y requisitos específicos que voy a explicarte en este artículo. A continuación, te ofrezco una guía exhaustiva para que puedas navegar este proceso con éxito y maximizar las ventajas de adquirir una casa de banco.

Si te quieres ahorrar los 3 ó 4 minutos de leer este artículo, te lo voy a resumir:

El chollo de comprar pisos de banco a muy buenos precios y con poco riesgo no es tan sencillo como parece. Lo que ahora están ofreciendo son pisos con problemas contundentes y a precios mediocres. ¿Se han acabado las grandes oportunidades?

¿Quieres esto decir que tengas que olvidarte de los pisos de banco?

De ninguna manera.

De hecho, aunque yo sigo prefiriendo mil veces comprar en subasta, tengo que decir que esta segunda línea de negocio me ha dado muchas alegrías.

Me molan las subastas. Las prefiero no solo porque los precios que se consiguen siguen siendo imbatibles en comparación con los precios que nos ofrecen los fondos de inversión, sino porque no hay nada comparable al subidón de adjudicarte una subastas judicial.

Lo que pasa es que hasta hace un par de años el único problema que presentaban los pisos de banco era que estaban okupados por chusma y actualmente, los problemas son bastante más serios. Y por ende, hay que dedicarle mucha más atención al estudiar estas ofertas.

En una masterclass que voy a publicar la semana que viene en Youtube, voy a mostrar la estrategia para investigar las ofertas pegajosas que nos que nos están haciendo estos días los servicers (en nombre de los fondos de inversión).

Pero comencemos por el principio…

1. ¿Qué son los pisos de banco?

Lo primero decir que los PISOS DE BANCO ya no son pisos de banco.

Pero podemos decir que llamamos así a los pisos que los bancos se vieron obligados a adjudicarse en las subastas celebradas entre 2009 y 2018 en docenas de miles de ejecuciones hipotecarias. Y también por el procedimiento de la dación en pago.

Es obvio que no es lo mismo gestionar una docena de viviendas que decenas de miles de ellas, por lo que la adquisición de tanto ladrillo se les indigestó a las entidades financieras. Y entonces, la que algún gilipollas había llamado la «mejor banca del mundo» demostró su incompetencia e incapacidad para proteger y comercializar estos activos inmobiliarios.

1.1  Su primer error: no proteger las viviendas recién adquiridas.

Lo primero que yo hago cuando consigo la posesión de una vivienda son dos cosas:

• Sustituir la puerta por una PUERTA ACORAZADA protegida con cerraduras antibumping.
• Instalar una alarma

Las entidades financieras, no solo no tomaron esas precauciones, sino que tanto ellas como sus agentes intermediarios se dedicaron a anunciar por internet los pisos de bancos que tenían a la venta. Imposible ser más tonto. A los clanes de okupas les bastaba ver en las web de Serbihábitat, Haya o Altamira los pisos de bancos que estaban disponibles y esperando a ser okupados.

1.2 Su segundo error: que estos activos no tuvieran un responsable directo

Cuando los vecinos llaman a la policía porque unos extraños están intentando okupar una vivienda vacía, lo primero que hace ésta al llegar al lugar es preguntar por el propietario. Si el propietario se persona en la vivienda y pone de manifiesto su propiedad es muy posible que el gitano de turno no pueda demostrar que lleva allí más de 48 horas y que ya está instalado.

Pero si no acude nadie en nombre de la propiedad, entonces la policía no tiene motivos para echar a los okupas y éstos se quedan allí sin mayor problema.

El responsable último de proteger mis propiedades soy yo mismo. De manera que cuando me llaman los de Prosegur porque ha habido una intrusión o los vecinos porque los okupas están intentando entrar, quien llama a la policía y se persona en el lugar de los hechos soy yo mismo. Y por este motivo nunca nadie ha conseguido okupar una vivienda de mi propiedad.

Pero cuando se trata de un piso de banco, no hay nadie a quien llamar y la okupación del piso se consigue siempre. No hay nada tan sencillo como okupar los pisos de bancos.

Y entonces, lo que hicieron los bancos fue venderle casi toda su cartera de activos a los fondos de inversión extranjeros a precios de derribo. De paso, también les vendieron miles de hipotecas fallidas, de forma que ahora los bancos han conseguido salirse de este problema.

Conclusión, que ahora los llamados pisos de banco pertenecen a docenas de fondos extranjeros que los gestionan y comercializan a través de los servicer.

2. ¿Quiénes son los servicer?

Los servicers son las gestoras que crearon los bancos para gestionar sus carteras inmobiliarias. Cuando se lo vendieron todo a los fondos, éstos incluyeron en los contratos la obligación de que la gestora del banco siguiera haciéndose cargo de la gestión de estos activos, hipotecas incluidas.

Así, actualmente, los servicer se encargan de todo el proceso, desde la ejecución hipotecaria en el juzgado hasta la venta final.

Esta situación lleva dándose durante los últimos cuatro años, cuando la gestión de las hipotecas residenciales y activos adjudicados entraron en el mercado español. Fue entonces cuando se vendieron los “servicers” a los fondos internacionales que a día de hoy son éstos los que tienen el control de los mismos.

Su actividad es doble:

1. Gestionan los pisos que siguen perteneciendo a sus bancos.
2. Gestionan los activos (hipotecas y pisos) que los fondos le compraron a los bancos.

Los principales servicers que funcionan en España son:

• Servihábitat
• Aliseda
• Haya
• Solvia
• Hipogest
• e Intrum.

3. ¿Por qué comprar pisos embargados por los bancos?

No nos engañemos, solo hay un posible motivo para comprar pisos de banco: su precio de derribo.

Los bancos, al recuperar estos inmuebles tras la ejecución hipotecaria, tienen como objetivo venderlos rápidamente para recuperar parte o la totalidad del dinero prestado. Esto suele traducirse en descuentos que pueden ser considerables en comparación con el valor de mercado de propiedades similares.

No obstante, es importante tener en cuenta que el precio reducido puede estar relacionado con el estado del inmueble o con las complicaciones que voy a explicar más adelante.

Además del precio, en ocasiones, existe otra ventaja de comprar pisos de banco, la posibilidad de acceder a condiciones de financiación más favorables que las que se ofrecen en el mercado tradicional. Los bancos están dispuestos a facilitar la venta de estas propiedades, lo que se traduce en tasas de interés competitivas, plazos de amortización más largos y mayor flexibilidad en los requisitos de crédito. Esto se debe a que los bancos están interesados en deshacerse rápidamente de estas propiedades.

4. ¿Cuáles son los requisitos para comprar un piso del banco?

Comprar una propiedad embargada implica cumplir con ciertos requisitos específicos que pueden variar según la entidad bancaria. En términos generales, lo más importante es demostrar el origen lícito de tu dinero.

Para ello someten a los compradores a lo que se llama el PBC, o Prevención del Blanqueo de Capitales, lo que incluye la presentación de un montón de documentos.

Mi consejo, tener infinita paciencia y enviarles todo lo que nos pidan, que no será poco.

5. Activos pegajosos, cómo de pegajosos

Ya lo he comentado más arriba, los activos pegajosos son aquellos que jamás compraría un comprador finalista. O dicho de otra manera, los pisos pegajosos son aquellos en los que firmas la compraventa y entregas el dinero, pero que para conseguir las llaves vas a tener que negociar con el okupa o pleitear con él. Y quien dice okupa, también dice inquilino, falso inquilino, o quien sea. Y también aquellos activos en los que quizás vas a tener que tramitar las cosas muy bien para aspirar a inscribir tu título en el registro de la Propiedad.

6. Problemas más frecuentes de los pisos de banco

Pisos de banco con grandes descuentos

Los problemas más frecuentes de las ofertas pegajosas son:

• Que el piso esté okupado.
• Que el piso tenga problemas de inscripción.
• Que quien viva en la vivienda no sea un extraño sino el expropietario de la misma, a quien el banco no le pudo desalojar porque el juzgado le dio la condición de «familia vulnerable» y le aplicó la moratoria de desahucios de la Ley 1/2013.
• Pisos con el alquiler social finalizado.
• Pisos alquilados con inquilino que no paga su renta.
• Pisos alquilados con inquilino que sí está pagando su alquiler.
• Pisos que realmente NO existen.
• Pisos que sí existen, pero cuya ubicación es desconocida y con especial dificultad averiguarla.
• Pisos imposibles que, por su tamaño o lo que sea, es imposible conseguir la cédula de habitabilidad.
• Pisos, una parte de cuya superficie se la ha apropiado el vecino.
• etc.

Sobre todo esto acabo de subir a mi canal de Youtube un vídeo con ejemplos y detalles que me gustaría que vieras.

7. Una opinión muy personal sobre los servicers

No se puede tratar sobre el negocio de comprar pisos de bancos a los servicers sin mencionar que toda la antipatía y pésima gestión que los bancos han tenido tradicionalmente con sus clientes de banca tradicional, los trasladaron a sus filiares inmobiliarias.

Los bancos han sido siempre las empresas más antipáticas y menos amistosas de cuantas existen y estoy convencido de que en cuanto las grandes empresas tecnológicas como Apple, Google o Amazon entren a competir en el negocio bancario los clientes de los bancos tradicionales vamos a huir de éstos como del diablo. Y yo seré el primero.

Pues los servicers han heredado lo peor de la banca. Un sistema endiablado de comercializar los pisos, de forma que parece como si no estuvieran interesados en venderlos, sino que fueras tú el único interesado en comprarlos. Sobre su precio a particulares hay que hacerles una oferta de inversor. Oferta que por supuesto será rechazada. Momento en el que el comercializador te sugerirá subir la oferta hasta una cifra equis, que también te rechazarán.

Y así hasta el infinito o hasta que les mandas a tomar por culo.

Ni siquiera habiendo cerrado un acuerdo con ellos puedes cantar victoria. No, sin antes haber firmado un contrato de arras. Estos sinvergüenzas pueden echarse atrás o pedirte un nuevo precio sin sonrojarse siquiera.

Resumiendo, que si el lado antipático de invertir en las subastas judiciales es la prepotencia y franca antipatía de algunos funcionarios judiciales, la parte desagradable de comprar pisos de bancos es el gitaneo y poca profesionalidad de los gestores de los servicers.

Ya está dicho.

Y si pueden estafarte lo hacen sin pudor.

Mira cómo los de la SAREB intentaron colarme un adosado imposible.

8. Proceso para comprar pisos de bancos

8.1 Cómo investigar la oferta pegajosa. Visitar el piso de banco

Mi conclusión, y lo que yo siempre recomiendo a mis alumnos de TOPsubastas, es que las ofertas pegajosas hay que investigarlas exactamente igual que si se tratara de subastas:

• Estudiar las cargas
• Estudiar la situación posesoria
• Estudiar las deudas no registrales: IBI y comunidad
• Estudiar la situación jurídica
• Valorar el bien al céntimo de euro.
• etc.

Este no es un negocio para novatos. Es MUY IMPORTANTE visitar los pisos de banco para descubrir qué es lo que el servicer nos está ocultando. Ellos no te lo van a decir por las buenas. Lo tenemos que descubrir nosotros.

El peligro de meternos en un lio es muy real. No hay más que ver algunas de las cosas que he contado en el vídeo para saber que este negocio no es para cualquiera.

 Por cierto, la mejor vía para acceder a las PEORES ofertas de pisos de banco es Idealista. Este es casi el mejor consejo que vas a obtener hoy: no le hagas ni puto caso a las ofertas calentorras de Idealista. Me encanta esa plataforma y la uso mucho, pero no como vía de comprar pisos de banco.

8.2 Hacer una oferta para comprar el piso embargado por el banco

Una vez que hayas evaluado la propiedad y decidido que es una buena inversión, el siguiente paso es hacer una oferta. Es importante basar la oferta en un análisis exhaustivo del valor real de la propiedad.

Los fondos de inversión están dispuestos a negociar, pero también buscan maximizar su inversión, por lo que es crucial encontrar un equilibrio entre un precio competitivo y una oferta razonable. Hay que valorar muy bien la aportación de valor que vamos a tener que hacerle al piso antes de devolverlo al mercado.

Los servicer están constantemente recibiendo ofertas, por lo que presentar una oferta bien fundamentada y atractiva puede ser clave para asegurar la propiedad.

9. Los 3 consejos para comprar pisos de banco

No te basta con la guía para comprar pisos de banco. También necesitas tener siempre en cuenta estos 3 consejos:

UNO. Antes de comprar un piso de banco es imprescindible investigarlo como si se tratara de una subasta. Los pasos son los mismos. Si sabes investigar subastas, seguro que sabrás investigar bien las ofertas calentorras que nos hacen los fondos de inversión.

DOS. SÚPER IMPORTANTE: Si le compras pisos a los fondos de inversión, tienes que hacerlo como si te los estuviera vendiendo el tipo menos de fiar del mundo, un auténtico estafador.

Solo así estarás lo suficientemente alerta para no permitir que te la cuelen.

Y TRES. Pon en solfa absolutamente todo lo que te digan. Solo cree lo que tú mismo averigües. Ya has visto en el vídeo todo lo que son capaces de mentir.

10. ¿Dónde podemos encontrar pisos de bancos?

La inmensa mayoría de las viviendas propiedad de los fondos de inversión las comercializan inmobiliarias homologadas por los servicers.

La característica común de los servicers es que es MUY DIFÍCIL conseguir contactar con ellos. De hecho, otra característica común de todos ellos es que parece como si no tuvieran ningún interés en vender sus activos.

No obstante, hay que conseguirlo. Por estas vías:

➡️ Visitando su web, pero no siempre responden cuando les escribes.

Los principales servicers son la SAREB, Altamira, Haya, Hipoges, Aliseda, Servihabitat, Solvia-Aktua, Finksolutia, Intrum y Copernicus.

➡️ Visitando sus anuncios en los portales inmobiliarios, en donde sí suele haber el teléfono de contacto del comercial que está ofreciendo cada activo publicitado

➡️ A través de las inmobiliarias homologadas del servicer, que son mucho más accesibles que estos. Algunas de estas inmobiliarias están súper especializadas y solo comercializan producto bancario. Otras en cambio son mixtas, comercializan sobre todo producto de propietarios individuales y también algo de producto bancario.

Recuerda que las mejores ofertas no siempre están públicamente anunciadas, por lo que establecer una relación directa con los gestores de estas entidades puede ser beneficioso.

En conclusión, comprar un piso de banco en 2024 puede ser una excelente oportunidad si se aborda con la debida diligencia y precaución. Aunque los «chollos» de años anteriores son menos frecuentes, todavía existen oportunidades atractivas para quienes estén dispuestos a investigar, negociar y ser pacientes. Con la información y estrategias adecuadas, puedes hacerte con una propiedad a un precio competitivo y en condiciones favorables.

Y aquí me quedo hoy. Pero no sin decirte que no te pierdas mi guía para comprar pisos de banco en 2024, en la que cuento el relato de cómo lleve a cabo una investigación de una oferta pegajosa que me hicieron en 2023. Es súper interesante.

Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.