El subidón de adjudicarte una subasta judicial

El subidón de adjudicarte una subasta judicial

Casi siempre, la vida del ser humano es triste y tediosa. El subidón de adjudicarte una subasta judicial es lo único que la hace soportable.

La adrenalina es una hormona que secretamos en situaciones de alerta o riesgo, que provoca un estado de euforia repentino y que prepara al cuerpo para estar al cien por cien. Este subidón se produce en situaciones extremas, como por ejemplo los deportes de riesgo.

Además, cuando secretamos adrenalina estimulamos igualmente la producción de dopamina, la hormona del placer, que provoca una sensación muy agradable de bienestar y que explica que nos guste montarnos en montañas rusas o practicar deportes de riesgo.

Y mucho ojo, porque es muy adictiva.

No digo que lo que a mi me mueva a participar en todas las subastas judiciales que se ponen a mi alcance no sea la búsqueda del beneficio económico, pero de ninguna manera desdeño el placer que me produce el subidón, breve pero intenso, de los momentos que le siguen al cierre en mi favor de una subasta.

Y no creáis que las sensaciones son solo de euforia.

No, nada de eso.

Porque en muchas de las subastas en las que participo hay un fuerte ingrediente de incertidumbre no apto para cardiacos.

Me refiero a esas subastas que vistas desde fuera no parece que vayan a interesar a nadie.

Y que solo tras una investigación exhaustiva mejora el panorama y se les empieza a ver un poco de color.

Pero que aún así, incluso teniéndolo todo más que estudiado, los puntos flacos siguen siendo tantos, que hace falta mucho optimismo para depositar y pujar.

El éxito en las subastas judiciales

Cuando en la intimidad de mi vida personal y familiar he contado a los amigos alguno de mis éxitos, en seguida han surgido las peticiones de que les avise para participar en esas subastas, pero mi respuesta siempre ha sido la misma:

Ahora que sabes lo bien que acabó todo es muy fácil apuntarte al éxito, pero si esto mismo te lo hubiera ofrecido antes de la subasta hubieras salido corriendo como alma que lleva el diablo.

Y precisamente por mi afición a estudiar rarezas me he encontrado en muchas ocasiones solo en la plaza toreando morlacos astifinos y de mucha bravura y sin el apoyo de la presencia de otros subasteros con quienes intercambiar impresiones.

Y de verdad que por mucho que hayas estudiado la subasta y por mucho que hayas previsto que no iban a asistir otros subasteros, el encontrarte solo en la plaza recibiendo a porta gayola a un toro de mucho trapío hace que se te encoja hasta el alma.

Y se de alguno que a pesar de tenerlo todo más que estudiado, al encontrarse solo frente a los dos pitones ha agachado la cerviz y ha salido pies en polvorosa haciendo mutis por el foro.

Y no miro a nadie…

Y es que estamos hablando de dinero.

De ganarlo, de perderlo y hasta de tenerlo estancado en follones judiciales hasta el día del Juicio Final.

Y eso da mucho miedo.

Y por mucha seguridad que uno tenga en sí mismo, cuando ves que eres el único subastero que se ha interesado por la subasta en la que has depositado es muy lógico preguntarse cómo es posible que nadie más haya descubierto el potencial que tu sí le has visto y si no será que te has equivocado en la valoración de los riesgos.

Finalmente, a menos que tengas la seguridad mental de Rafa Nadal, es muy posible que se abra paso la sospecha de que seguramente los demás hayan visto el marrón que tu no has sido capaz de ver y…

¡Cobarde, gallina, capitán de las sardinas!

Lo que he dicho siempre, las subastas judiciales no son cosa de tontos ni de tímidos.

Cobarde gallina capitán de las sardinasY ahora con las subastas judiciales electrónicas esto da aún más miedo porque es imposible saber quién está al otro lado y ni siquiera si hay alguien o estás tú solo.

Y eso es precisamente lo que volví a experimentar hace dos semanas en la subasta, perfectamente estudiada, de un piso de Madrid en la que conocía que había algunos inconvenientes pero que nunca imaginé que éstos serían capaz de ahuyentar al resto de postores como fue el caso.

Y tanto fue así que solo hubo dos posturas, la de la parte actora (o eso creo) y la mía.

La parte actora hizo su postura dos horas antes del cierre de la subasta.

Yo le subí un euro una hora antes del cierre.

Convencido de que ese sería el comienzo de las pujas.

Porque aún me quedaban treinta mil euros en la buchaca para pujar por esa subasta.

Y ya está.

Se acabó.

No hay nada más que contar.

Salvo que cuando a las seis de la tarde el Portal de Subastas del B.O.E. me confirmó como adjudicatario me dio el subidón del que he estado hablando.

Por un lado de entusiasmo por el fácil éxito de la misión.

Y por el otro lado más que escamado por lo demasiado fácil que había resultado y un poco acojonado por si se me había pasado algo por alto.

Motivo por el cual al día siguiente a las nueve en punto entraba por las puertas del juzgado para volver a estudiar de la A a la Z todo el expediente judicial y luego, desde allí fui directo a la vivienda para hablar de nuevo con los vecinos, el portero de la finca, y con quien hiciera falta.

Todo correcto.

No he sido yo quien se ha equivocado.

Han sido el resto.

The following two tabs change content below.

Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

50 comentarios en “El subidón de adjudicarte una subasta judicial

  1. auxino

    Buenas tardes Tristan
    una vez que ya se te adjudicado provisionalmente ,porque no nos dices la subasta que ha sido para poder examinarla y ver los
    pros y contras que se veian . Solo con el fin de aprender
    Aunque se que si has pujado tu lo tenias bastante claro
    Un saludo

    1. Hola Auxino. Si la adjudicación fuera provisional obviamente no podría dar ningún dato a menos que quisiera verla asediada por una manada de tiburones hambrientos.

      La adjudicación es definitiva, a pesar de lo cual tampoco he querido saciar la natural curiosidad de los lectores porque estoy convencido de que entre ellos podría haber alguno con malas intenciones.

      ¿Sabes que en una ocasión un hijoputa le dijo al ocupante de la vivienda que acababa de adquirir que me pidiera dinero, que seguro que al menos le daría trescientas mil pesetas? Pues sí, eso sucedió.

      Y además, ciertamente le tuve que dar las trescientas mil pesetas.

      Así que mejor lo dejamos así.

  2. Jotaerre

    Si tienes a malintencionados entre tus lectores, también es un riesgo estimulante extra a la hora de escribir, ¿no?
    Con tonigs también estamos adrenalínicos, pero por un reciente caso en el que, casi sin pretenderlo, ni el LAJ ni el ejecutante han discutido que por el 670.4 puedas presentar tercero que cubra la deuda sin superar la mejor postura…
    Saludos,

    1. A ver que me aclare, ¿habéis cubierto la deuda sin superar la mejor postura?

      Es que según mi opinión, no mayoritaria, por cierto, ese es el verdadero sentido del 670.4. Aunque lo cierto es que efectivamente esto es una lotería y según te toque un secretario (LAJ) u otro te lo permitirán o no.

      Ahora bien, habéis tenido la suerte de que el adjudicatario provisional era el ejecutante, porque cualquier otro os lo hubiera peleado.

      Y otra cosa, cabritos, si alguna vez compro en Cataluña os lo diré para que dejéis en paz mi adjudicación.

      1. Jotaerre

        ;D Harás bien en avisarnos…
        Lo curioso es que en este caso del 670.4, la idea inicial era ganar tiempo recurriendo cuando lo denegaran..

        1. Por cierto, Jotaerre, una pequeña cuestión, como supongo que el ejecutado no os habrá presentado como mejores postores a cambio de nada (y mucho menos ofreciendo una puja inferior a la del anterior mejor postor) y como supongo que ese dinero “extra” no se lo pagaréis con un cheque conformado… me pregunto si lo pagasteis antes o simultáneamente a que el tipo os presentara en el juzgado como mejorantes o si tuvisteis la prudencia de esperar a que el secretario dictara el decreto de aprobación del remate y éste fuera firme.

          ¿El tipo se conformó con una promesa de pago?

          Por detallitos así se han perdido algunas buenas operaciones

          1. Jotaerre

            Hola, Tristán, en este caso no se trata de ese tipo de operación, sino de alguien a quien quizás podamos ayudar; de momento se presentó a un familiar y luego ya veremos…
            Saludos,

      1. Tonigs

        Nunca, nunca, nunca pago nada hasta que sea firme… Un contrato privado y a correr, tan válido como cualquier otra cosa. Nosotros somos buena gente y tenemos referencias de anteriores ejecutados.

  3. Juan Luis

    Buenas noches, precisamente hoy he finalizado mi primera subasta como mejor postor y me han enviado un correo donde pone:”CERTIFICACIÓN DE MEJOR POSTURA A LA CONCLUSIÓN DE SUBASTA EN EL PORTAL DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS”, pero no dice que sea el adjudicatario aunque superé el 70 %, ¿Debo esperar a que me comuniquen si soy el adjudicatario o ponerme en contacto con el juzgado? Te he leido que a veces tardan bastante tiempo.

    1. Hola Juan Luis. Los del Portal de Subastas del B.O.E. no entran a valorar si tu adjudicación es o no es firme. Ellos se limitan a enviarte el certificado de que tu puja ha sido la mejor y listo.

      El decreto de aprobación del remate es cosa del juzgado.

      Y cuanto antes lo dicte mejor para ti, así que no corras, vuela al juzgado.

      1. Juan Luis

        Ya tengo el decreto de aprobación de remate, dándome el juzgado los 40 días para el ingreso en la cuenta de consignaciones del juzgado, que por lo que sé, es la misma para todos (ES55 0049 3569 92 0005001274) añadiendo en observaciones los 16 dígitos del procedimiento.
        Una vez ingresado, ¿tengo que reclamar el decreto de adjudicación?¿Me lo envian al domicilio o tengo que desplazarme al juzgado? (me pilla a 600 km) o ¿encargarselo a un procurador?
        Gracias por tu paciencia con los novatos.

        1. Lo normal es que tengas que solicitarlo por escrito (aunque no siempre) y si te organizas bien podrían hasta enviarlo s tu casa.

          O también puedes contratar a un procurador y dejarte de líos

  4. Buenas a todos y en especial al maestro Tristán:
    La pasada semana resulte adjudicatario de una subasta en firme y hemos tomado la decisión de abonar la deuda por principal+intereses+costas a través del ejecutado para evitar los plazos y líos judiciales. Hemos alcanzado un acuerdo con el ejecutado y vamos hacer una compra venta en notaria y a continuación ingresaremos el capital pendiente en el juzgado. Sin embargo, lo veo tan facil que estoy teniendo dudas si realmente estoy haciendo lo correcto. Acostumbrado a los líos, lo fácil empieza a sorprenderme.

  5. Carlos

    A mi también me da un subidón cada vez que me adjudico una subasta, pero rápido se me baja cuando me acuerdo de todos los marrones que me he metido y pienso en cuales me voy a meter ahora.

  6. Emilio

    Buenas tardes,

    Lanzo una consulta a ver si me podéis ayudar. Agradezco de antemano el tiempo que dedicáis a despejar dudas a ‘beginners’ como yo.

    La duda es sobre una subasta (ejecución de títulos judiciales) de una vivienda en la que estoy interesado.

    Resulta que el valor por el que el bien sale a subasta es igual a la tasación del mismo menos la hipoteca que tiene pendiente, por lo que el “valor a efectos de subasta” es muy bajo. No tengo mucha experiencia en el tema, de hecho he participado en alguna subasta pero de manera muy conservadora y nunca se me ha adjudicado ningún bien, pero lo que estaba acostumbrado a ver es que el bien salía a subasta por el valor de tasación independientemente de la carga hipotecaria que tuviera.

    La pregunta es: ¿Quiere decir esto que si te adjudicas este bien lo haces por el valor por el que se te adjudique la subasta + la carga hipotecaria pendiente? ¿O se te adjudicaría “como habitualmente” simplemente por el valor por el que hayas pujado?

    Un saludo a tod@s.

    1. Hola Emilio. El bien sale a subasta por el valor de la tasación en las ejecuciones hipotecarias. En las ejecuciones ordinarias, como la que comentas, siempre se resta las deudas anteriores.

      Y, por supuesto, NO EXISTE eso que mencionas de adjudicarte la subasta “simplemente por el valor por el que hayas pujado”. Las cargas anteriores SIEMPRE hay que pagarlas además del precio que hayas pujado en la subasta.

      1. Emilio

        Muchas gracias Tristán. Imagino que la diferencia entre una ejecución hipotecaria y una ejecución ordinaria debe ser el abc del subastero… Qué verde estoy!!

      2. jesus

        hola,
        pero la carga ejecutada en el procedimiento judicial si que se cancela, no?
        la hipoteca?

        si no hay nada mas anterior si que queda todo cancelado?

        y que diferencia hay entre ejecución hipotecaria y una ejecución ordinaria??

        gracias y perdón por mi desconocimiento

        1. Jotaerre

          Hola, jesus, así es, se cancela todo.
          Y la diferencia es ésa: o se ejecuta una hipoteca previamente inscrita, o una deuda previo embargo (aunque una hipoteca también puede ejecutarse vía ordinaria).
          Saludos,

          1. jesus

            otra vez disculpa mi ignorancia

            no termino de entender:

            “una hipoteca puede ejecutarse via ordinaria”
            ??

          2. Jotaerre

            Es una cuestión jurídica un poco complicada de explicar e infrecuente, quédate simplemente con el concepto.
            Saludos,

  7. tontolava number one

    Hola. A ver si me puedes resolver éste supuesto.
    En caso de adjudicarte un inmueble con una sanción urbanística o que aún no tiene dicha sanción pero la tendrá y no consta nada en el registro de propiedad, ¿Qué ocurre?

  8. gerard

    Buenas tardes, llevo tiempo siguiendo el blog y no es mi primera subasta ya me adjudiqué un local comercial, pero hoy tengo dos pequeñas dudas que seguro me sabréis resolver.

    Estoy interesado en una casa en la playa que tiene pinta de segunda residencia aún que pone en el edicto que no consta su situación, por lo que no hay nadie dentro ( propietarios alemanes ), en caso de comprar una casa de segunda residencia como se hace para conseguir la posesión de esta? porqué no creo que sea cambiar el bombin de la puerta y listos?

    En esta misma subasta voy a pujar a cubrir deuda mas gastos ( menos del 50% ) el banco puede una vez finalizada la subasta quedarselo por un valor superior aún y cubrir la deuda? y en caso afirmativo acostumbran a hacerlo?

    1. Jotaerre

      Buenos días, gerard, pues pidiendo la posesión al Juzgado, claro, ya cambiarás el bombín en el acto del lanzamiento si se acredita que nadie ocupa la casa.
      Y el banco puede adjudicársela, dependerá de los cálculos que haga.
      Saludos,

      1. gerard

        gracias por la respuesta, a ver si tengo suerte con esta casa.

        Estoy mirando tambien un apartamento de subastas de AEAT para conseguir el lanzamiento entiendo que se tiene que abrir un procedimiento en el juzgado mediante un abogado y se demorará mucho tiempo no? aún que también sea segunda residencia.

        Gracias de antemano por vuestra ayuda!!

        1. Jotaerre

          De nada, gerard; en efecto, solo el Juzgado puede dar y quitar la posesión (en este caso, mediante un juicio verbal de desahucio por precario).
          Pero lo de los plazos es siempre relativo, y depende de cada Juzgado.
          Saludos,

          1. gerard

            Ui disculpa una ultima consulta, en la casa de la playa que estoy mirando, los propietarios son alemanes los dos demandados y los dos propietarios, no tienen abogado ni procurador, puede que me represente algún problema? me he enterado de que tienen mas de 70 años con lo que podría ser que hubieran fallecido ya que la deuda es bastante baja ( es solo una suposición mía ) .

  9. Emilio

    Bueno, pues a mí se me ha adjudicado una subasta y de momento siento lo contrario a un subidón! Y os lo explico:

    Estoy en un apuro. Ayer 7 de agosto recibí una notificación (Decreto) por la cual, al no haber consignado la diferencia el primer postor, se me aprueba el remate de una subasta de tres vehículos en la que participé con reserva de puja y quedé como segundo postor.

    El tema es que la semana pasada participé en la subasta de un vehículo en la que resulté como mejor postor, y ya he consignado la diferencia, por lo que los bienes subastados en la anterior subasta que ahora se me adjudican en realidad ya no me interesan.

    Se me da un plazo de tres días para impugnar mediante recurso de reposición.

    La pregunta es, en caso no me interese adjudicarme los bienes, ¿existe alguna posibilidad de impugnar y recuperar la reserva mediante el art 186.1 la ley de jurisdicción social o de alguna otra manera?

    Muchas gracias por vuestro tiempo!

    1. Emilio

      Creo que Tristán está de vacaciones, a buen seguro merecidas, por lo que, debido al corto plazo de tiempo con el que cuento, agradecería los comentarios de cualquiera que pudiera ayudarme.
      Un saludo!

      1. Jotaerre

        Buenos días, Emilio, te dicen que cabe recurso porque es lo legal, pero no hay motivo para ello (no hay infracción alguna en el Decreto, como exige el 187.1, ya que tu pérdida de interés no es alegable).
        No te queda más remedio que la adjudicación o perder el depósito, como el anterior mejor postor.
        Y ten en cuenta que agosto es inhábil procesalmente, no corren los plazos.
        Saludos,

      2. Me desperezo de mi sueño estival solo pista decirte que la Seguridad Social es el peor organismo posible para quebrar una subasta. En ocasiones no se limitan a quedarse con la fianza sino que te persiguen y te meten un paquete que te encienden el pelo.

        Si tienes pasta pasta rematar ni lo pienses.

        Gracias Jotaerre. El mejor retén posible.

        1. Jotaerre

          De nada, Tristán, he interpretado que era una subasta de un Jdo. de lo social.
          Saludos, y a seguir disfrutando de tus vacaciones!

          1. Emilio

            Gracias por vuestros comentarios.

            Es una subasta de un Juzgado de lo Social, no sé si eso hace alguna diferencia.

            ¿Podéis por favor confirmarme que acogerme al 186.1 de la LJS o al 454-bis de la LEC no me servirá de nada e indefectiblemente me veo obligado a consignar la diferencia o perder el depósito?

            Un saludo y buenas vacaciones!

          2. Ah, Es cierto.

            Entonces me la envaino. Los de lo social son muy incompetentes en todo lo que tiene que ver con las subastas. No le van a perseguir.

            Pero la fianza la pierde como que dos y dos son cuatro.

  10. Jotaerre

    También lo confirmo, porque veo un error de concepto: las resoluciones son recurribles si no son correctas; es decir, recurrir no significa rechazar una decisión que no nos gusta o conviene.
    Saludos,

  11. Jotaerre

    No, gerard, siempre que se respete el régimen legal de notificaciones, o no se aprecie mala fe del adjudicatario (por ejemplo, por constarle ese supuesto fallecimiento o una dirección válida, y lo oculte al Juzgado), ya que, entonces, se podría anular el proceso.
    Es más arriesgado cuando el adjudicatario es el propio ejecutante, claro, no tanto si es un tercero ajeno al proceso. Pero, aún así, mejor comprobar antes si las notificaciones han sido correctas (sólo procede el edicto si se han agotado todas las demás posibilidades).
    Saludos,

  12. Emilio

    Finalmente he decidido no consignar la diferencia y pasarle la pelota al tercer mejor postor, con la esperanza de que haya realizado una puja interesante para él y suficiente para el secretario judicial. Y si no pues ya se sabe, a palmar unos euritos…

  13. Novato

    Saludos a todos.

    Me hace gracia y desconcierta a la vez leer comentarios en el que planteáis que se presenten varios interesados en una subasta. Y por otra parte leer que el 95%-99,9% de las subastas no reciben pujas. Como uno puede comprobar en las subastas judiciales del BOE ya concluidas. ¿Tengo que entender que el 95% de los bienes en subastas no interesan y los que interesan tienen mucha demanda?

    Espero estén disfrutando el verano.

    1. Jotaerre

      Buenas, Novato, e igualmente.
      Esos datos deben ser anteriores a las subastas electrónicas (las hipotecarias presenciales eran las que más solían quedar desiertas), ahora hay mucho kamikaze suelto.
      Y podrás ver los resultados si te registras en el portal de subastas, no en el BOE.
      Saludos,

      1. Iván

        Coincido con Jotaerre. ¡Hay mucho kamikaze suelto!! Demasiados…..mucha de esa gente se va arruinar de por vida….y lo sabéis!!!

        Pero más o menos está clara la cosa . Según yo he visto y comprobado, las subastas más claras (sin problemas aparentes, sin mucho rollo) hay competencia para aburrir….casi es mejor desistir a veces y ni siquiera consignar.

        Las subastas complicadas o con problemas a la vista casi siempre quedan desiertas….lo mismo de siempre, da igual que sean presenciales o electrónicas. El negocio de las subastas no es fácil para nada aunque lo parezca desde fuera. Hay que saber moverse y buscar oportunidades “complicadas”.

        Aquí sólo sobrevivirán los mejores y los que más estudio y empeño pongan. No hay otra, milagros no hay.

      2. Novato

        En la pagina de subastas del BOE, cuando concluyen estas, podemos ver un PDF con el resultado.
        A esta pagina me refiero: https://subastas.boe.es/

        Y si, por desgracia a veces, la información que encuentro tiene ya unos años. Por lo que esta algo desfasada y es un tema a tener en cuenta.

        Gracias.

    2. Pecks

      Más o menos es así. Lo interesante está muy competido. Y lo poco apetecible casi siempre queda desierto. Es lo que hay!!! ¡Y ahora más que nunca!

      Hay que estudiar y analizar mucho para dar con algo que sea aprovechable y que pueda dar beneficio.
      Hay mucha competencia y un gran porcentaje de ella es “desleal”.

  14. gerard

    buenas tardes, una pequeña duda, subastas contra una empresa en ignorado paradero, hay algun problema ?? havia visto ignorados herederos y similares, pero esto aun no.

    1. Gerard

      Me preocupa mas que nada el tema de indefensión, ya que ignorado paradero se refiere principalmente a que no se ha notificado nada al deudor y si al dia de mañana aparece no me pongan ninguna pega.

      1. Jotaerre

        Buenas tardes, Gerard, se puede anular la subasta antes de la adjudicación firme, si se demuestra que no pudo notificarse por negligencia o mala fe.
        Una vez firme, al tercer adjudicatario ya no se le pueden poner pegas.
        Saludos,

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *