Por qué invertir en inmuebles es la mejor idea para los inversores particulares

Invertir en inmuebles es la mejor idea de inversión

¿Invertir en inmuebles es la mejor idea de inversión? Mi opinión es que SÍ es la mejor idea cuando se trata de inversores particulares que invertimos nuestros ahorros con nuestros propios medios.

Pero vayamos poco a poco, lo primero es definir qué es invertir y en qué consiste.

Invertir es emplear una cantidad de dinero en un proyecto o negocio con el objetivo de obtener un beneficio. Pero tengo que decirlo, según mi opinión, la mejor forma de definir el término INVERSIÓN, es referirnos a él como el acto de posponer el beneficio inmediato del dinero por la promesa de un beneficio futuro más o menos probable.

Toda inversión tiene cuatro variables:

RENDIMIENTO: el rendimiento es la rentabilidad que esperamos obtener de nuestra inversión.

RIESGO: el riesgo que asumimos es la incertidumbre sobre la rentabilidad y sobre la posibilidad de no recuperar el dinero invertido. El riesgo determina el perfil del inversor.

PLAZO DE LA INVERSIÓN: es el horizonte temporal de la inversión, que puede ser a corto, medio o a largo plazo.

LIQUIDEZ: la liquidez es la rapidez con la que podremos recuperar nuestra inversión y a qué coste en caso de necesitar recuperarla.

1. Diferencias entre ahorrar e invertir

Mientras que ahorrar significa reservar una parte de los ingresos para el futuro, invertir consiste en colocar nuestro dinero en un proyecto o producto financiero con el fin de obtener un beneficio.

1.1 Características del ahorro:

• El objetivo del ahorro es cubrir emergencias o necesidades a corto plazo.
• El ahorro se canaliza en cuentas de ahorro, depósitos a plazo fijo, cuentas corrientes, etc.
• No hay riesgo de perder el capital.
• Produce poco o ningún interés, o incluso un interés negativo (por ejemplo, actualmente el Bund alemán).
• Su principal ventaja es que el dinero está seguro y es muy líquido. Además, se conoce el interés que va a producir el ahorro, aunque siempre es muy pequeño.
• Su mayor inconveniente es la inflación puede devorar los ahorros en pocos años.

1.2 Características de la inversión:

• Cuando los ahorros se invierten, crecen a largo plazo.
• La inversión se canaliza a través de la Renta Fija, los mercados financieros de Renta Variable, los fondos de inversión, inmuebles, divisas, oro, Bitcoin, etc.
• El riesgo es mayor o menor en función del producto en el que se haya invertido.
• La inversión produce intereses, dividendos y también revalorización del capital.
• La principal ventaja de la inversión es que siempre suele ser muy rentable a largo plazo, ayudando al crecimiento del capital.
• Su mayor inconveniente es que el riesgo de algunas inversiones puede llevar a la pérdida del capital invertido.

 

2. Por qué es importante comenzar a invertir cuanto antes

Para muchas personas, el mundo de la inversión es un lugar extraño, distante y difícil. Pero el hecho

Invertir en bienes raíces para alcanzar la libertad financiera

es que, en el mundo actual, todos debemos aprender a invertir nuestro dinero. Durante años, la gente ha confiado en la Seguridad Social, pero, o aprendemos a invertir nuestros ahorros o el futuro pinta mal.

Cualquiera que tenga un poco de capital, puede invertirlo y tratar de obtener un mayor rendimiento de la inversión a largo plazo. Y cuanto antes empecemos, mejor nos irá a largo plazo.

2.1 Motivos para invertir cuanto antes:

• La ventaja del interés compuesto que multiplica la inversión a un ritmo más rápido.
• Si nos acostumbramos a invertir, ganamos en disciplina y constancia.
• Si ahorramos e invertimos continuamente, acumularemos mucho capital sin casi darnos cuenta.
• Cuanto antes ganemos experiencia y conocimientos, antes podremos empezar a tomar decisiones más inteligentes.

3. ¿Dónde puedo invertir mi dinero?

3.1 Invertir en Bolsa

La bolsa es la madre de todas las inversiones. Cuando compramos acciones de una empresa que cotiza en bolsa, estamos comprando una pequeña participación de esta empresa. En otras palabras: te conviertes en accionista minoritario de la empresa cotizada.

Hay dos tipos de rendimiento de la inversión en el mercado de valores:

• Cuando dichas empresas obtienen beneficios y deciden repartirlos (lo que se conoce como dividendos) entre los accionistas, nosotros también recibimos nuestra parte.
• A medida que la empresa crece y aumenta su valor, también crece el valor de nuestra participación.

3.2 Invertir en Fondos de inversión

Uno de los retos de la inversión en bolsa es conseguir una diversificación suficiente de nuestra cartera. Los fondos suplen esta carencia: los fondos de inversión no son más que “cestas” de valores, productos financieros formados por una variedad de activos más o menos amplia.

Se supone que la mayor ventaja de los fondos de inversión es que están gestionados por profesionales eficientes y exitosos. Sin embargo, en los últimos 5 años, el 8o% de los fondos de inversión de gestión activa no han logrado superar al índice S&P 500.

Está más que demostrado que invirtiendo en FONDOS DE GESTIÓN PASIVA, también llamados fondos indexados (los que simplemente replican a un índice) tienes un 80,6% de posibilidades de conseguir una mayor rentabilidad que haciéndolo en los fondos de gestión activa que las entidades financieras tanto se esfuerzan por vender a sus clientes.

3.3 Invertir en divisas

El trading de divisas, también conocido como FOREX, tiene como objetivo obtener rendimientos financieros aprovechando las fluctuaciones globales de los precios de cualquier par de divisas.

Sin embargo, aunque parezca sencillo, en realidad requiere muchos conocimientos técnicos y experiencia. Las divisas son un mercado muy difícil para el principiante. Requiere de mucho conocimiento y seguimiento de los acontecimientos geopolíticos y de la economía mundial.

3.4 Invertir en criptomonedas

Las criptomonedas se han convertido en los últimos años en el gran disruptor de la economía mundial. No hay duda de que la inversión en criptomonedas ha creado innumerables millonarios, pero también es evidente que se ha formado una burbuja con las criptomonedas.

La impresión ilimitada de dinero, como está ocurriendo ahora mismo en EEUU y Europa, llevará a la devaluación de las monedas fiduciarias y a una mayor inflación. La impresión ilimitada de dinero es una forma de robar poder adquisitivo a los ahorradores, y de diluir el valor de sus ahorros sin que el ahorrador perciba que le están robando su riqueza. Esto es gasolina para las criptomonedas.

3.5 Invertir en materias primas

Las materias primas se definen como cualquier cosa que pueda extraerse de la naturaleza, normalmente mediante pequeñas transformaciones, y convertirse en bienes de consumo. Entre ellas están el oro, el petróleo, el gas natural, el cobre, el zinc, el paladio, la madera, el cacao, el algodón y los cereales. Todos son productos básicos que se pueden comprar y vender, aprovechando las fluctuaciones de los precios, sin tener que poseerlos físicamente.

El comercio de materias primas es muy complejo y requiere un alto grado de especialización. Sin embargo, hay una materia prima en la que los inversores privados pueden invertir sin grandes riesgos: el oro.

Durante miles de años, el oro ha sido un medio para acumular riqueza y poder adquisitivo. Y actualmente el oro es el valor refugio por excelencia. El dinero invertido en oro queda protegido de los vaivenes económicos, las tensiones geopolíticas, la impresión ilimitada de dinero y, por ende, de la inflación.

Sin embargo, la inversión en oro plantea algunos problemas: ¿Cómo invertir en oro sin tener que guardar los lingotes de oro debajo de la cama o gastar dinero en costes de custodia?

Invertir en inmuebles

3.6 Mi opción preferida: invertir en inmuebles

En España siempre ha existido la tradición de invertir en ladrillos. Invertir en inmuebles es una opción sólida, con potencial de ser más rentable que la inversión en renta fija y, desde luego, más estable y segura que el mercado de valores u otros instrumentos basados en la renta variable.

En la segunda mitad de 2021, el sesgo de la inversión inmobiliaria cambió de signo, de forma que el precio medio de la vivienda en España subió un 6,1% en el tercer trimestre, respecto al año anterior, según Tinsa. Y esto solo es el principio.

El mercado inmobiliario es el marco en el que se desarrollan todas las transacciones económicas que tienen por objeto la propiedad o el disfrute de un bien inmueble.

4. Cómo rentabilizar una vivienda

Hay dos formas principales de rentabilizar las viviendas adquiridas:

• La compraventa de inmuebles:
Consiste en especular con las viviendas como bienes que se compran, se reforman y luego se venden. Los modernos ahora lo llaman Flipping, término que se ha puesto de moda gracias a algunos programas de la televisión americana.

Esta ha sido mi opción preferida durante la mayoría de mi vida de inversor. Y es la mejor forma para crecer.

• El arrendamiento de inmuebles: 
En este caso se compran los bienes inmobiliarios para rentabilizarlos mediante su alquiler. Es una opción más cómoda y menos estresante, que produce rentabilidades sostenidas a lo largo del tiempo, pero que no ayuda a incrementar la liquidez. Cada vez que se compra y se inmoviliza el capital, hay que esperar a volver a tener liquidez antes de hacer una nueva inversión.

Rentabilidad por el alquiler

5. Ventajas de invertir en inmuebles

Lo primero es dejar claro que la opinión que reflejo en este artículo está dirigida exclusivamente a los inversores particulares, aquellos que invierten sus propios ahorros y solo para sí mismos.

Así, considero que para el inversor particular, la inversión inmobiliaria tiene claras ventajas frente al resto de opciones.

5.1 Primera ventaja de invertir en inmuebles: la Ley de Pareto

Ley de Pareto 80/20Para que te vaya bien en este negocio no hace falta ser un trabajador incansable, un gran madrugador, inasequible al desaliento, ni tampoco dejarte las pestañas viendo gráficos ni haciendo sesudos estudios de mercado. Habrá quienes lo hagan, pero lo cierto es que la Ley de Pareto funciona de maravilla en el negocio inmobiliario.

Ley de Pareto: si con el 20% de mi capacidad de esfuerzo soy capaz de conseguir el 80% del mejor resultado posible, ¿para qué aumentar el esfuerzo otro 80% si solo vamos a conseguir mejorar el beneficio un 20%?

En las inversiones inmobiliarias, esto se cumple a rajatabla.

 

5.2 Segunda ventaja de invertir en inmuebles: no hacen falta estudios especiales

Para que te vaya bien en el negocio inmobiliario no hacen falta estudios. Solo hace falta saber sumar dos y dos y, sobre todo, tener sentido común.

El negocio inmobiliario se diferencia de la inversión en renta variable en que, en ésta, por mucho que hayas estudiado en la teoría y aprendido en la práctica, tarde o temprano llega el batacazo. Sin embargo, en el negocio inmobiliario hay que ser muy burro para llegar a perder dinero.

Por ello, en el mercado inmobiliario cualquiera puede hacer sus inversiones por sí mismo, mientras que en los mercados financieros es necesario invertir mediante especialistas. Los cuales, por cierto, también acaban equivocándose en algún momento de sus carreras. Es decir, que los estudios y la especialización tampoco es que sean una armadura infalible cuando inviertes en renta variable.

Invertir en inmuebles

5.3 Tercera ventaja de invertir en inmuebles: lo sencillo que es detectar burbujas

En los mercados financieros, para cuando te quieres enterar de que hay un crack en marcha, ya has perdido el 25% de tu inversión y estás atrapado entre si salir pitando para salvar el resto de tu patrimonio o amarrarte a los machos y seguir en el mercado bajista en espera de un milagro.

Sin embargo, los periodos de bajadas de precios de los inmuebles los podría predecir hasta el más despistado. Las bajadas de precios siempre van precedidas de periodos más largos de venta, aumento del stock de casas en venta, disminución de las hipotecas concedidas, etc.

Detectar burbuja inmobiliaria

Es sencillo detectar burbujas inmobiliarias al invertir en inmuebles

5.4 Cuarta ventaja de invertir en inmuebles: nosotros tenemos todo el control

Podemos controlar en qué activo invertimos y su rentabilidad al milímetro: qué inquilinos aceptaremos, el precio de alquiler, el precio de venta, etc. Es decir, que antes de invertir sabemos con exactitud todo lo que va a pasar con nuestra inversión.

5.5 Quinta ventaja de invertir en inmuebles: podemos apalancar la inversión

Es cierto que al menos tienes que aportar el 25 ó 30% de la inversión, pero es muy sencillo conseguir que el resto lo aporte el banco. De esta forma, puedes comenzar a generar ingresos con dinero que han puesto otros.

Esto lo dice mucho Kiyosaki,

“Que el dinero de tus inversiones lo paguen otros”

 

6. Invertir en inmuebles: bienes tangibles

Los bienes tangibles son aquellos que tienen forma física y que pueden ser percibidos por los sentidos, es decir, que se pueden ver y tocar. Pueden ser bienes muebles o bienes inmuebles. A mí solo me interesan los segundos, los bienes inmuebles.

Hemos dicho que los activos tangibles son los que se pueden ver y tocar. Las dos inversiones más frecuentes en bienes tangibles son el oro y los inmuebles.

Los inversores que compran deliberadamente activos tangibles lo hacen para diversificar sus inversiones y como protección contra la incertidumbre económica en momentos de crisis. Por eso el oro y los bienes inmobiliarios son considerados bienes refugio.

Y ello es así porque el valor de los bienes tangibles no sufre los mismos vaivenes de los ciclos económicos que sufren los mercados financieros. El motivo es que los bienes tangibles no están tan expuestos a los riesgos del mercado, financieros, políticos, etc.

Y MUY IMPORTANTE, los bienes tangibles, además de ofrecer la revalorización de la inversión, ofrecen algo muy diferente y que no puede ofrecer ningún otro activo, su uso y disfrute.

 

7. ¿Cuáles son mis 21 [+1] motivos para invertir en inmuebles?

Mis 22 motivos para preferir invertir en bienes inmobiliarios sobre cualquier otra vía de inversión, ya los mencioné en el post anterior a este. No te lo pierdas.

 

8. Dónde invertir en vivienda

No voy a entrar a señalar qué provincias o ciudades son las mejores para invertir. Cada cual tendrá su opinión y, por supuesto, yo también tengo la mía. Pero sí voy a comentar que las mejores zonas para invertir en la compra de vivienda son aquellas que estén creciendo en población y económicamente. Ahí es donde habrá mayor presión para comprar y alquilar viviendas en el futuro, por lo que subirán tanto los precios de venta como los de alquiler.

Y otra cosa importante: en las grandes ciudades hay que identificar dónde se ubicarán los futuros guetos para huir de invertir ahí. ¿Te imaginas teniendo que entrar para cobrar a un inquilino moroso en el gueto bruselense de Molenbeek o en el barrio de Secondigliano en Nápoles? Pues eso.

 

y 9. Finalmente, ¿cómo invertir en el mercado inmobiliario?

Según mi opinión, el verdadero beneficio del negocio inmobiliario no está en especular comprando y vendiendo casas ni tampoco en alquilarlas.

El verdadero beneficio se obtiene de comprar MUY barato.

¿Y cómo podemos comprar muy barato en el mercado inmobiliario?

Comprando los que yo llamo «activos pegajosos«, que son aquellos que tienen problemas. Esos son los bienes inmobiliarios que a mi me interesan.

Y para encontrarlos y saber aprovecharse de su situación «pegajosa» hay que ser un OPORTUNISTA, como cuento en el siguiente vídeo de mi Canal de YouTube.

Aquí acaba el artículo. Soy Héctor Arderíus pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa, acabo de estrenar mi canal en Instagram, ¿serías tan amable de darle alguna visibilidad a mi nuevo juguete?

13 comentarios en “Por qué invertir en inmuebles es la mejor idea para los inversores particulares
  1. Vilas

    O, puesto que es una cuestión de fondo (material y procesal), más que de subastas en sí, ¿me podrías facilitar el contacto de Jotaerre? No me manejo en blogs y similares, y no consigo encontrar ninguna dirección o correo donde poderme dirigirme a él. Muchas gracias por tu tiempo y atención. ¡Y a por el lunes!

      1. Ignoro por qué, pero tu comentario estaba esperando mi aprobación. Y como estoy en Canadá esquiando como si estuviera a punto de estallar la III Guerra Mundial y el esquí se fuera a acabar, pues no lo he podido aprobar hasta ahora, que acabo de llegar de las pistas. Porque hay 8 horas de diferencia.

  2. Vilas

    Buenos días, Tristán. Caso de laboratorio (o al menos a mí me parece, a lo mejor es una tontería). Inmueble con 2 anotaciones preventivas de embargo, letra A y letra B. Se realiza subasta por el embargo letra B, y por tanto se advierte de carga deducible o subsistente art. 657.2 (la anotación de embargo letra A). En la subasta electrónica gano por ser el mejor postor, además con postura por encima del 70% (art. 670.1). De la subasta hace ya tiempo, y el LAJ todavía no ha dictado ni decreto de aprobación del remate ni decreto de adjudicación.
    La subasta fue el día 1. La anotación de embargo letra A (inicialmente subsistente) caducó el día 10, sin que lo hayan renovado. Pongamos que el decreto aprobación remate (titulo) y decreto de adjudicación (entrega) se dictan el día 20. Conforme al art. 670.5, ¿consideras que me subrogo en la responsabilidad derivada de la anotación letra A que había vigente al momento de la subasta (día 1) o al haberse dictado decreto aprobación de remate y de adjudicación el día 20 (por tanto ya estaba caducada e inexistente la anotación letra A) no me subrogo ni tengo responsabilidad alguna por aquella anotación letra A?

    En definitiva, ¿cuándo consideras que es la fecha determinante para la subrogación en responsabilidades subsistentes, el día de ganar la subasta electrónica o el día del decreto de aprobación de remate y adjudicación (que la ley dice que debe ser el mismo día o al siguiente, pero de hecho estamos a día 20 y todavía no ha dicho ni Pamplona)?

    Muchas gracias y enhorabuena por el blog y el curso tan fantástico. Un saludo.

    1. Hola Villas. Es una pregunta muy interesante. Pero si estás en el curso de subastas ya sabes que las consultas me las tienes que hacer dentro de la plataforma del curso. Para que todos la lean y que todos lean también mi respuesta.

      1. Vilas

        No, no estoy en el curso 🙁. ¿Hay alguna manera de trasladar la pregunta a esa plataforma que comentas? Muchas gracias.

  3. Victor

    Pregunta de neófito. El inmueble a subastar pone cantidad reclamada 32.000 (aunque si te metes en el edicto aparecen 9.000 más de costas e intereses) valor de la subasta 64.000. Si yo pujo pongamos 45.000 (por lo del 70%). Si soy el ganador de la subasta tengo que pagar los 45.000 más los 32.000 o sólo los 45.000. Parece una tontería, pero me ayudarlas un montón. Muchas gracias x el contenido estoy buscando alternativas de inversión y estoy aprendiendo mucho.

  4. Ramon

    Muy buenas Tristan!
    Estoy interesado en un local cuya certificación de cargas expresa claramente: Se hace constar que no consta inscrita ninguna hipoteca a favor de la parte demandante BANCO XXXX, S.A.
    Sin embargo en el procedimiento judicial en la parte demandante figura este mismo banco.
    Cómo puede ser posible? Y en ese caso, si se comprara este activo, al no poder ubicar esta entrada, habría que tener en cuenta todas las cargas como anteriores? Si aún así saliera a cuenta por precio de mercado teniendo en cuenta todas las cargas existentes, te meterías en una subasta así?
    Gracias, un saludo!

    1. Claro que yo me metería en una subasta así, Ramón. Pero nunca sin haberla estudiado muy bien y haber aclarado todos los interrogantes. Y veo que en esta tú tienes muchos.

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