¿Qué es la anotación preventiva de embargo y cómo afecta a tu propiedad?

Una anotación preventiva de embargo es un asiento registral que refleja que un bien está afecto a un procedimiento de apremio en el que se ha ordenado el embargo de los bienes del deudor con el fin de que dicha afección sea pública y oponible frente a terceros. Es decir, con el fin de que, si el deudor vende sus bienes con el embargo, los compradores no puedan argumentar que ignoraban su existencia.

1. ¿Qué es la anotación preventiva de embargo y cómo afecta a la propiedad?

En el laberinto legal de los embargos, la anotación preventiva de embargo se erige como un baluarte esencial para proteger los derechos de los acreedores.

Esta medida cautelar, inscrita en el Registro de la Propiedad, no solo limita la capacidad del deudor para disponer de sus bienes, sino que también garantiza que estos permanezcan disponibles para satisfacer la deuda. En un contexto donde la seguridad jurídica y la transparencia son vitales, la anotación preventiva se convierte en una herramienta indispensable para mantener el equilibrio entre las partes involucradas.

Esta anotación no implica el embargo definitivo de un bien inmueble, sino que actúa solo como una advertencia de que el bien podría ser embargado en el futuro si el deudor no cumple con sus obligaciones.

El objetivo principal de las anotaciones preventivas de embargo es impedir que el deudor disponga de sus bienes de manera que pueda irse de rositas y eludir el pago de su deuda. Así, se garantiza que existan activos suficientes para hacer frente a la deuda, protegiendo de esta forma el interés del acreedor.

El deudor, una vez está anotado el embargo en los bienes de su deudor, ya puede estar tranquilo, sabiendo que o el deudor, o quien le compre a éste la casa, si la vende, le van a pagar la deuda.

2. Diferencia entre embargo y anotación preventiva de embargo

 Aunque ambos conceptos están relacionados con la protección del derecho del acreedor a recuperar el importe de la deuda, el embargo y la anotación preventiva de embargo son dos figuras jurídicas distintas.

EMBARGO
Es la medida ejecutiva, ordenada por un juez, que implica la retención o venta forzosa de los bienes del deudor para satisfacer la deuda que éste tiene con el acreedor. Es el resultado de un proceso judicial en el que el acreedor ha probado la existencia de la deuda y la necesidad de recurrir a la venta del bien del deudor para recuperarla. El embargo implica la expropiación del bien para convertirlo en dinero para que el acreedor cobre su deuda.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
la anotación preventiva de embargo solo es una medida cautelar, no definitiva, que se utiliza para garantizar la efectividad de un futuro embargo. Esta anotación tiene como objetivo asegurar que los bienes del deudor permanezcan disponibles para un posible embargo, evitando que el deudor los venda o los hipoteque sin conocimiento de los acreedores.

Bueno, en realidad la anotación preventiva de embargo no evita que el deudor venda sus bienes. Éste los puede vender sin problema porque por ahora nadie le ha expropiado su propiedad. Pero la anotación preventiva de embargo sirve para darle publicidad al hecho de que quien compre esos bienes gravados, tiene muchas papeletas para verse obligado en el futuro a tener que pagar la deuda reflejada en la anotación.

Por tanto, la anotación preventiva de embargo es una advertencia registrada para proteger los intereses del acreedor, mientras que el embargo es una acción definitiva que puede culminar en la venta del bien embargado.

2.1 Ejemplo de una Anotación Preventiva de Embargo

Vamos a poner un ejemplo para ilustrar mejor cómo funciona una anotación preventiva de embargo.

Un propietario de una vivienda le debe dinero a una entidad financiera. Tras varios meses de impago, el banco decide demandar para proteger su derecho de cobro. Entonces, presenta una demanda ante el juez competente, solicitando una anotación preventiva de embargo sobre la vivienda del deudor, para evitar que la venda para esquivar el pago de la deuda. El juez, tras evaluar la solicitud y verificar la existencia de la deuda y el incumplimiento por parte del deudor, emite una orden de anotación preventiva de embargo. Esta orden se inscribe en el Registro de la Propiedad, indicando que el bien está sujeto a una posible acción de embargo.

Desde el momento en que la anotación preventiva de embargo se inscribe en el Registro, cualquier persona que desee comprar la vivienda o que esté considerando prestar dinero usando la vivienda como garantía, será consciente de la situación de riesgo que pesa sobre el inmueble.

Este mecanismo no solo protege al banco acreedor sino también a cualquier tercero que pueda verse involucrado en una futura transacción.

3. ¿Se puede comprar una casa con una anotación de embargo?

Desde luego que SÍ se pueden comprar casas embargadas. Nada más sencillo.

Pero hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar una casa embargada:

1. Investigación del Registro de la Propiedad. Antes de proceder con la compra, es esencial revisar el Registro de la Propiedad para entender la naturaleza y el motivo de la anotación preventiva. La investigación debe incluir la verificación del monto de la deuda, la identidad del acreedor y el estado del procedimiento judicial.
2. Negociación con el Acreedor. Es obvio que el hecho de que la casa esté embargada tiene que estar sobre la mesa en el momento de negociar el precio con el vendedor.
3. Hay que visitar el juzgado que ha emitido el embargo para conocer el estado de la deuda.
4. Hay que tratar con el acreedor para que emita un certificado sobre el estado de la deuda a la fecha en que se vaya a firmar la compraventa. También se puede decidir que el propio acreedor acuda a la notaría para cobrar su cheque. Así el vendedor podrá comprar libre d ecargas.
5. El importe de la deuda se descontará del precio de compra. Es decir, al vendedor hay que pagarle el precio de la vivienda menos lo que vaya a costar liquidar la deuda.

4. Caducidad de la anotación preventiva de embargo

La Caducidad de las anotaciones de embargo

La anotación preventiva de embargo tiene una duración limitada de cuatro años desde su anotación en el Registro de la Propiedad. Este período es fundamental para que el acreedor pueda tomar las medidas necesarias para ejecutar la deuda. Si al finalizar los cuatro años la deuda no ha sido satisfecha ni se ha solicitado una prórroga, la anotación caduca automáticamente.

Implicaciones de la caducidad:

➡️ Liberación del Bien: Una vez que la anotación caduca, el bien queda libre de la carga. Esto implica que la propiedad puede ser vendida, hipotecada o transferida sin ninguna restricción adicional.

➡️ Posibilidad de Nuevas Anotaciones: Aunque una anotación preventiva caduque, esto no impide que el acreedor pueda solicitar una nueva anotación si persiste la deuda. Ocurre muchas veces que las anotaciones de embargo caducan porque que letrado o el procurador del acreedor se han distraído. O por la habitual incompetencia judicial.

Si eso sucede y no hay cargas posteriores, no pasa nada. basta con que el juzgado ordene una nueva anotación y santas pascuas. Si embargo, si había cargas posteriores, al anotarse de nuevo el embargo, está perderá rango respecto a su posición inicial y se convertirá en una carga posterior, teniendo por delante el resto de anotaciones de embargos que antes eran posteriores. Gajes de ser un negligente.

5. Prórroga de la anotación preventiva de embargo

En casos en los que la deuda no se ha satisfecho dentro del período inicial de cuatro años, el acreedor puede solicitar una prórroga de la anotación preventiva de embargo. La prórroga no es automática y debe ser solicitada antes de que caduque la anotación original.

Para ello el acreedor debe solicitarlo al juez y éste emitirá un mandamiento judicial de prórroga de la anotación preventiva. Esta orden producirá una nueva anotación en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos legales.

Esto está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, disposición final novena, apartado 2, que da una nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria:

«Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.»

6. Qué pasa si después de la subasta caduca la anotación de embargo que la originó

Si no hay cargas posteriores al embargo caducado, el juzgado puede ordenar a toda leche una nueva anotación del embargo y asunto concluido. Se ha corrido un riesgo enorme pero no ha habido consecuencias.

¿Pero qué pasa si hay cargas posteriores?

Obviamente al caducar la anotación del embargo antes de que nuestro título haya accedido al Registro de la Propiedad, esas cargas posteriores se convertirán en anteriores y el resultado será que lo que comenzó siendo una adjudicación de una subasta sin cargas, ahora se ha convertido en una adjudicación de una subasta con cargas.

La caducidad de la anotación de embargo es uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, porque cuando caduca el embargo por el que nos hemos adjudicado un bien las cargas posteriores pueden quedar sin cancelar y pasar a convertirse en cargas anteriores.

Marronazo.

El problema para los adjudicatarios es que por una parte el procurador y el letrado de la parte ejecutante suele interesarse bastante poco en el procedimiento tras la celebración de la subasta, a partir de cuyo momento solo les interesa cobrar lo suyo y olvidarse, y por la otra parte los juzgados solo actúan a instancia de parte, por lo que tampoco moverán ni un dedo por su cuenta si no se lo pide el procurador.

O sea, que seremos nosotros, los adjudicatarios quienes deberemos estar más que atentos porque si vemos la caducidad de la anotación embargo cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el decreto de adjudicación, deberemos solicitar por escrito al juzgado que ordene la renovación de la anotación de embargo.

Y si el embargo ha caducado antes haber inscrito nuestro título, ¿tiene solución?

Sí y la explico perfectamente a los alumnos de mi curso TOPsubastas. Pero no voy a hacerlo ahora porque algo tengo que dejar «solo para sus ojos».

También lo he explicado, aunque con menor detalle, en el post «Caducidad de la anotación de embargo«, en este mismo blog.

Y aquí finaliza este artículo sobre las anotaciones preventivas de embargo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido algunas cosas que te han ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.