En el blog que publico en Rankia le he dedicado bastante más de un post a las cargas preferentes en las subastas judiciales (y los que vendrán), de manera que ahora me propongo redactar al menos un resumen con las nociones más importantes, aquellas que un licitador novato debe tener bien aprendidas antes de pensar siquiera en estudiar un expediente judicial.
Hay que tener muy claro lo que son y no son cargas en una subasta. Y ello porque si no les dedicamos un mínimo de atención a distinguir las que son cargas preferentes de las que no lo son, nuestra fantástica inversión inmobiliaria puede devenir en desastre.
Así, las cargas en una subasta se dividen en:
- Cargas anteriores a la deuda ejecutada
- Cargas posteriores a la deuda ejecutada
- Deudas preferentes (que aunque son posteriores resultan ser preferentes)
Tabla de Contenidos
1. Cargas registrales posteriores
En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta forzosa de un bien se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.
O hablando en plata, que tras la subasta judicial el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las cargas posteriores, incluidas hipotecas o anotaciones preventivas de embargo.
2. Cargas anteriores
Pero las cargas anteriores en una subasta no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.
De hecho, en todos los Edictos de Subasta se deja muy clarito que…
(…) las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos (…)
Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.
3. Un poco de Historia
A esto se le llama el sistema de purga parcial y está vigente en España desde la reforma hipotecaria de 1909, antes de cuya fecha se aplicaba el sistema de purga total de las cargas que comportaba que el inmueble subastado se transmitiese libre de cargas, destinando el precio obtenido en la subasta a satisfacer los derechos de los acreedores preferentes o anteriores al derecho del ejecutante, por su orden de inscripción registral y con el remanente se satisfacían los derechos del acreedor ejecutante o hipotecario y, en último lugar, los derechos de los acreedores posteriores.
Este antiguo sistema tenía la ventaja de facilitar enormemente la enajenación forzosa del inmueble, pues, en teoría, resulta más atractivo para los futuros licitadores adquirir un inmueble libre de cargas que sujeto a determinados gravámenes.
Como crítica, solo decir que el cambio operado por el legislador hipotecario de principios del Siglo XX, adoptando el actual sistema de purga parcial, impide una verdadera transmisión libre de cargas de la finca subastada en un procedimiento de ejecución ordinario o hipotecario.
Que bonito y sencillo sería que todo lo que se subastara se hiciese libre de cargas. Que el juez repartiese entre los distintos acreedores el dinero recaudado en la subasta como él considerase, siempre de acuerdo a la Ley, y el piso nos lo entregasen limpio de polvo y paja.
Pero no es así.
4. Preferencia por orden cronológico
La preferencia de inscripción de los derechos se establece por orden cronológico según la fecha de entrada en el registro de la propiedad. Es decir, que si la fecha de inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta judicial, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo. Y, por el contrario, si la inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta y se extinguirá.
5. Cargas preferentes
Por otra parte existen las llamadas cargas preferentes, que para poder ser reclamadas al nuevo propietario no necesitan ser anteriores a la deuda ejecutada.
5.1 Las deudas de IBI
Como ejemplo de cargas preferentes en las subastas judiciales son las DEUDAS DEL IBI correspondientes al año en curso y al año anterior, que tienen preferencia, por su carácter de Derecho Real, a todos los acreedores, incluso aunque hayan inscrito su derecho mediante embargos, incluidos los acreedores hipotecarios y también frente a los adquirientes. Esto quiere decir que si sale a subasta un piso con varios recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, el ayuntamiento tendrá preferencia para cobrar los dos recibos mencionados incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado su hipoteca y por supuesto por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este.
Del resto de las deudas de IBI, el adjudicatario estará obligado a pagar todas las que no estén prescritas, teniendo en cuenta que prescriben a los cuatro años (como todas las de Hacienda), comenzando el cómputo desde el día siguiente a aquel en el que finalizó el plazo reglamentario para presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto o el pago en periodo voluntario.
5.2 Las deudas de la comunidad de propietarios
Otras deudas que también son cargas preferentes y que hay que pagar sí o sí, son LAS DEUDAS DE COMUNIDAD correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores (art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dichas deudas se deberán pagar tanto si hay un embargo inscrito como si no lo hay. Ojo, que en Cataluña son 4 los años anteriores cuyas deudas también hay que pagar.
5.3 Otras cargas preferentes que NO nos afectan a los inversores
Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios en la subasta judicial sino a los acreedores.
Son las siguientes:
- Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales).
- Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor, que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales.
- Deudas por cuotas a la Seguridad Social.
La preferencia de estas cargas sobre las otras ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
Es decir, que pueden personarse en el juzgado que ha subastado el bien y exigir cobrar antes que el propio ejecutante por ser su deuda considerada preferente.
6. La tercería de mejor derecho
Una Tercería de Mejor Derecho es la demanda que deben poner los acreedores titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar antes que el propio banco demandante. Bien porque sus créditos son preferentes bien porque consideran que el juzgado que les tocó en suerte fue demasiado lento en ordenar el embargo y ello provocó que otros acreedores se les colaran por delante.
Pero lo voy a repetir para que quede muy claro, los postores no tenemos que preocuparnos porque nunca seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores. Se pagarán siempre con el dinero obtenido en la propia subasta.
Y lo más importante, cuando el juez dicta el Mandamiento de Cancelación de Cargas, ordena la cancelación de todas las cargas posteriores, sin examinar el carácter preferente o no de las mismas.
Recordad, sobre todo, que un mal cálculo de las cargas en una subasta, cargas anteriores, posteriores o preferentes, puede hacer naufragar vuestra inversión.
Solo una adecuada investigación de las cargas en una subasta te puede dejar más relajado que un santo.
Y hasta aquí he llegado.
Aún podríamos profundizar mucho más, mencionando, por ejemplo, las condiciones resolutorias que pueden posponerse (o no) a las hipotecas posteriores. O mencionando las hipotecas con el mismo rango registral (letales para los novatos), la hipoteca legal tácita, qué sucede si amplían el embargo anterior, cómo pagar las cargas anteriores, etc.
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¿Alguna duda?
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero. 
Buenos días,
Estoy interesado en un pequeño local el cual tiene una hipoteca que es el motivo de la subasta por un importe de unos 6000 € , que es la primera carga que aparece en la certificación registral, como posteriores hay embargos de la seguridad social y hacienda los cuales se que no tengo que asumir pero la ultima carga es una anotación preventiva de embargo por responsabilidad pecuniaria, ¿entiendo que de esta carga si soy adjudicatario tampoco tendría que hacerme cargo de ella?
P.D: También esperando tu curso como agua de mayo, esperemos que pueda asumirlo 😉
Un Saludo
Hola Jesús. En la práctica no existe eso que llaman las cargas «preferentes». Todo lo que sea posterior queda cancelado y el adjudicatario no tiene que pagarlo. Excepto cuotas de comunidad e IBI.
Hola Tristán
En este caso imagino que no hay problema porque no hay otra hipoteca que tuviera igual rango aunque fuera posterior, ¿no?. Además tendría que especificar lo del rango, aunque he leído unas cuantas certificaciones de carga con más de una hipoteca y en ninguna he visto nada que hable del rango. ¿alguien tiene alguna a mano de ese tipo donde se especifique el rango?
Gracias.
Si hubiera igualdad de rangos el registrador lo especificaría muy claramente.
Muchas gracias Tristán. Ya he leído unas cuantas, a ver si veo alguna que si lo especifique (ya es por curiosidad).
Estoy aprendiendo mucho con tu blog y con ganas que empiece el curso para ver si puedo hacerlo ¿comentaste algo sobre febrero para el inicio?
Hola Tristán
Te he mandado un email en respuesta a lo que me respondiste pero me sale el mensaje automático que estás muy ocupado, así que escribo aquí lo que mandé por email ya que no ha salido mi comentario anterior publicado en este post.
Buenos días Tristán
Gracias por tu respuesta. Intuyo en la misma entonces que no hay igualdad de rango registral a pesar de ser hipotecas del mismo banco sino se especifica nada en la certificación de cargas.
En esa subasta no he participado (ya ha terminado), como tu bien aconsejas, leo mucho, leo todas las certificaciones de lo que va saliendo, etc. Eso si, en mi zona (costa del sol occidental) no veas como pujan. De momento he salido con la puja más alta en un trastero pequeño (para probar) y estoy pendiente que me lo aprueben (ya que está muy por debajo del precio de subasta).
Por otro lado quería comentarte que he pinchado en el enlace de este correo pero no sale publicado mi comentario ni tu respuesta (no se si es un error u otra cuestión)
Respecto al curso estoy esperando ya a que salga para ver si está dentro de mis posibilidades hacerlo 🙂
Buenas noches Tristán
Es la primera vez que escribo en este blog y lo primero es felicitarte por él y toda la información que das y ayuda.
He leído bastantes artículos del blog, comentarios, etc, pero hay una duda que me queda respecto al rango registral:
Vivienda con dos o más hipotecas y se ejecuta por la primera, ¿como se sabe si por ejemplo una segunda y/o tercera tiene el mismo rango registral de la primera?, ¿hay algún matiz si las hipotecas son del mismo banco? ¿hay algún tipo de deuda o carga que pueda igualar a una hipoteca como deuda de Hacienda o Seguridad Social?. Respecto a esta última pregunta tengo claro lo del tema del IBI y comunidad además de los salarios que no nos afectan.
Gracias por adelantado y estoy esperando con ganas si pones en marcha tu curso.
Saludos de nuevo
No se si me respondo a mi mismo y si me lo pueden confirmar. He estado leyendo más en los comentarios y entiendo que si en la certificación de cargas (en la nota simple al parecer no es tan seguro) no pone nada que la segunda y tercera hipoteca tengan el mismo rango que la primera (sino que simplemente ponen los datos normales de cantidad, plazo, intereses, etc) se cancelarían con la ejecución de la hipoteca.
Pongo un ejemplo de una subasta que ya terminó:
Hipoteca 1ª de banco A
Hipoteca 2ª de banco A
Hipoteca 3ª de banco A
Anotación preventiva de embargo de Hacienda
En la segunda y tercera no se hacía constar nada de rango ni similar. El único dato que no me cuadra mucho es que en la primera detallaba que se expedía certificación de cargas para el procedimiento de ejecución de la hipoteca 1ª y en la anotación preventiva de embargo también, sin embargo en la hipoteca 2º y 3ª no hacía constar nada de esa expedición.
Siento haberme extendido tanto. Gracias.
Hola Rincenwin. No hay nada raro en lo que nos cuentas. El relato de esa certificación es de lo más normal. Pero si realmente no sabes interpretar una certificación de cargas así de sencilla, sinceramente no deberías participar en esa subasta. El porcentaje de novatos que se arruina en su primera adjudicación es abrumador. Primero haz el curso de subastas y luego pásalo bomba haciendo dinero, que es la mar de fácil.
Buenos días,
A ver si me podéis ayudar en alguna duda que me surge. He participado en una subasta judicial en el portal electrónico de subastas siendo el máximo pujador por un inmueble por el que he pujado por una cantidad del 50% de su valor de tasación. La subasta se celebra dentro de un concurso de acreedores voluntario y el inmueble es propiedad del sareb. Finalizada la subasta y antes de que el juzgado hay comunicado nada me consta que el administrador concursal ha solicitado la anulación de la subasta alegando problemas técnicos de la procuradora del sareb por los cuales no pudo realizar puja. ¿es legal esto? ¿creéis que el juez lo tendrá en cuenta? ¿que culpa tengo yo de los problemas técnicos de terceros? ¿Me aconsejáis presentar algún escrito en el juzgado?
Gracias.
Cierto, tú no tienes la culpa de los problemas técnicos de la procuradora. Pero ya verás como al juzgado eso le importa un comino.
Muchas gracias por tu pronta respuesta.
Me recomiendas tomar alguna acción o espero a que me comuniquen algo?
Buenos dias ,
Estoy siguiendo una subasta algo curiosa y me gustaria ver si me podeis aclarar algún concepto sobre las cargas
Expongo los datos a fin de ver un ejemplo en el que participan hasta 6 entidades diferentes , según las cargas ( me invento los datos para que se entienda mejor):
– 1999 Hipoteca Entidad 1 ( precio 1 en caso de subasta )
– 2005 Hipoteca Entidad 2 ( precio 2 en caso de subasta)
-2011 Anotacion preventiva de embargo Entidad 3
-2012 Anotacion preventiva de embargo Entidad 4
-2013 Anotacion preventiva de embargo Entidad 5
Resulta que después de todo esto , el acreedor es una Entidad 6 . con una cantidad reclamada »X».
A )En este momento con las cosas así no tenemos ni idea que carga se esta ejecutando no???
B)Si la tasación o valor de subasta que indican en el edicto es : ( precio 1 en caso de subasta ) , indicará claramente que es la 1 carga la que se ejecuta ??? (cancelándose el resto )
C) Como es posible que el acreedor no sea ninguna de las entidades que aparecen en las cargas ?? y además indique como valor de tasación el que firmó la entidad 1?
Muchas gracias por las aclaraciones si es posible.
Con una certificación de cargas de las «buenas» deberías ser capaz de autoresponderte todas tus preguntas.
Perdón, son las prisas, omití que la única carga es la hipoteca por la cual sale a subasta, no tiene anteriores ni preferentes, muchas gracias Tristán. Preguntaba simplemente por la desproporción a la baja de la subasta con respecto a la hipoteca, cosa que me llamó la atención y me creó dudas.
A ver FLAFLI. Creo que estás un poco confundido con el valor de subasta de la escritura de hipoteca, valor de tasación y la deuda.
Si te he entendido bien, la subasta de la que hablas es una ejecución hipotecaria. En ese tipo de subastas siempre el valor de subasta de la misma viene descrito en la escritura. Y si dices que el préstamo fueron 100.000, normalmente el valor de subasta suele ser un poco más todavía. Pero pongamos que son los 100.000 para redondear. Otra cosa distinta es la deuda que tenga a día de hoy la persona que pidió la hipoteca. Que parecen ser los 20.000.
Entonces esa subasta saldría con un valor de 100.000 y una deuda reclamada de 20.000 + costas e intereses. El 5% de depósito y el 70% de firmeza se calculan sobre el valor de subasta.
Y ya para saber cuánto puedes ofrecer y tener posibilidades de ganar la subasta lo mejor que puedes hacer es leer, más leer y estudiar. Sobretodo la LEC y su famoso artículo 670.
Entonces entiendo que si se alcanzara el 70% de la subasta que serían 14.000€, se adjudicaría firme y libre de cargas, gracias.
Lo de libre de cargas es de tu cosecha. Si la vivienda tienes cargas anteriores y/o preferentes, de esas no te salvas ni aunque ofrezcas cien mil euros.
Puede una subasta salir con un valor del 20% de la hipoteca que causa la subasta? Una propiedad que se hipoteca por 100.000€ y por impago, sale a subasta por 20.000€, se podría pillar por el 70% de los 20.000?
En las subastas judiciales se puede empezar a pujar desde 1 euros, pero la adjudicación NO queda firme si la puja no alcanza el 70% del tipo de subasta. la duda no tiene nada que ver para la firmeza, lo importante es el tipo de subasta.
Buenos días Tristan, estoy interesado en inmueble cuya nota simple tiene una serie de anotaciones que te pongo a continuación:
-Una hipoteca el 8/2007 que causó inscripción 3era.
-Anotación de embargo sobre la totalidad de esta finca a favor de BBVA por ejecución de un pagaré (unos 6500€ con intereses). Anotación letra A 12/12/2008.
-Prórroga embargo anotación A por cuatro años más el 11-2012.
-Afecta por cinco años, al pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la que se alega la exención/no sujeción a dicho impuesto, según así resulta de nota al margen de la anotación C.
-La hipoteca de la inscripción 3ra es cedida a la entidad Wind Luxembourg SRLA con fecha 20 febrero de 2016.
-Afecta por cinco años, contados desde el día 20 de febrero de 2016 al pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, quedando liberada esta finca por la cantidad de 786.660,95 EUROS por autoliquidación, según resulta de nota al margen de la anotación 4.
-Afecta por cinco años, contados desde el 20 de febrero de 2016 al pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, , en la que se alega la exención/no sujeción a dicho impuesto, según así resulta de nota al margen de la anotación 4.
-Asiento de presentación pendiente: prórroga de embargo. Se ordena la prórroga de las anotaciones preventivas de embargo letra A, prorrogada por letra C, y C prorrogada por letra F sobre la finca en cuestion y otra finca que es un garaje perteneciente a ese inmueble.
Preguntas:
1. Si se ejecuta la hipoteca cedida, seria preferente al embargo, de forma que una vez subastada quedaría libre de cargas o al ser la cesión posterior al embargo éste sería preferente a la hipoteca?.
2. la hipoteca inscrita tiene una responsabilidad hipotecaria, según mis cálculos, de unos 425000 €… cómo se queda la hipoteca por cesión la entidad Wind Luxembourg SRLA y la deja libre de cargas autoliquiidando 700 y pico mil euros? sería un negocio ruinoso no?, más teniendo en cuenta que en la actualidad la vivienda estaría tasada en unos 120-130 mil €….
Gracias por anticipado.
Hola Daniel. Muy atento al blog porque este martes próximo voy a dar cumplida respuesta a esta consulta y a muchísimas otras.
Buenas Tristan, no veo por ningún lado nada relacionado con lo que te consulté…..
jejeje, Daniel, pues lo he publicado ayer en el blog de Rankia y esta mañana en este de Subastanomics. Me refiero al curso de subastas que puede convertirte en el experto que no necesite que nadie le interprete las notas simples.
Buenas noches,
Quiero pujar en una subasta pero es la primera vez que lo hago y no estoy muy seguro, menos aún leyendo todos los consejos que da y lo fácil que es estrellarse en ésta aventura a un novato como yo.
La finca en sí esta tasada en una cantidad determinada, el importe de la tasación es el mismo. el 100% del pleno dominio y tiene «ninguna carga subsistente».
Podría pujar por una cantidad determinada? tengo que hacer algún tipo de depósito para hacer una oferta?
Muchas gracias.
Uy, uy, uy, qué miedo me dais los novatos en estas lides. Por favor, si de verdad ignoras lo que estás preguntando NO se te ocurra participar en esa subasta. Primero informate bien, lee mucho sobre este negocio y cuando lleves varios meses dándole vueltas, entonces comienza en subastas de coches o plazas de garaje. Así irás cogiendo práctica.
Y sobre todo, lee todo lo que puedas sobre el negocio de las subastas.
Buenas tardes,
Queremos adquirir una finca que el vendedor ha adquirido en subasta. En la nota simple aparece el siguiente texto:
CARGAS: «Pagados 1.600€, queda esta finca AFECTA durante 5 años a las liquidaciones que puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados».
¿A qué podemos enfrentarnos? ¿Es posible que liquiden esta carga antes de comprar nosotros?
No entiendo muy bien a qué se refiere. Saludos y gracias de antemano
Yo en general no suelo hacer caso de las afecciones fiscales.
Entiendo que la Administración se reserva los siguientes 5 años para revisar el valor de mercado de la finca y exigirle al propietario actual (nosotros) la diferencias de los Impuestos?
Gracias
Yo no diría tanto. Ya te digo que nunca he visto que dichas afecciones hayan perjudicado a nadie.
Buenas noches Tristán, llevo tiempo leyendo tu columna y es de agradecer toda la información que nos proporcionas. Recientemente he ganado una subasta de una vivienda. Hasta ahí todo bien. Ya he realizado el resto de remate al juzgado y según me indica el Secretario, hay restante, por lo que el administrador de fincas puede reclamar su parte ya que parece ser tiene abierto un procedimiento monitorio. He de indicar que no está personado pero por lo que me indica el Secretario, simplemente haciendo un escrito dicho administrador en el que conste el procedimiento monitorio y lo que adeuda, podría llevarse parte del restante. Ahora viene mi sorpresa ya que me indica el administrador que él no tiene que mandar ningún escrito al juzgado sino que es el Secretario quien lo tiene que hacer a ellos. Entiendo que si no está personado el administrador de fincas en el procedimiento de la ejecución hipotecaria no tenga que notificarles que la vivienda ha salido a subasta. Me enrollo… la pregunta es si te vienen a la mente razones por las que el administrador no quiera pedir al juzgado ese restante (evidentemente, sería mucho más rápido de cobrar para su comunidad de vecinos que cuando yo sea el nuevo propietario).
Muchas gracias a ti y a Jotaerre por enseñarnos tanto
El motivo es muy sencillo…
es un ignorante desconocedor del Derecho y demasiado pagado de si mismo como para aceptar que sabe muy poco.
Pero tu tienes razón y tienes que forzarle a actuar. Entre otras cosas si cobra del juzgado conseguirá intereses y costas pero si solo te cobra a ti los perderá y además seguro que se le escapan Muchas cuotas
Claramente iré de nuevo a las oficinas pero si dicha persona no «actuara» como realmente hiciera alguien que se debe a los vecinos de su comunidad, conoces a algún abogado especialista en la materia para reclamarle esta deuda a sus (todavía) propietarios? (he leído en un artículo de antaño que tú mismo le reclamaste unas deudas a un propietario porque no le daba la gana de irse hasta que no tuvieras el Decreto de Adjudicación; lo conseguiste??)
Gracias Tristán y buen fin de semana
Si acabas pagando esa deuda, efectivamente podrías reclamarla a su propietario.El problema es que en general no es fácil pillarle dinero a quien acaba de perder su casa. Aún cuando haya recibido sobrante del juzgado, en realidad, para cuando obtienes una sentencia positiva (años después) el sobrante ha volado.
En ese caso que mencionas el tipo tenía otra propiedad inmobiliaria, gracias a lo cual no pudo escapar de mi reclamación.
Hola, soy nuevo en este mundo y no tengo claro algunos conceptos.
Estaba mirando los datos sobre una subasta y vienen los siguientes datos.
valoracion: 200.000€
tipo de subasta: 90.000€
importe de las cargas: 110.000€
Las cargas preferentes quedarán subsistentes y responden al siguiente detalle:
* Hipoteca a favor de banco Santander, S.A., por un importe de 110.000€
¿en este caso en concreto las cargas las debera asumir el adjudicatario o se cubrira con el importe de la subasta?
Angelín, esas cargas son enteritas para quien gane la subasta.
Y además debo decirte que las subastas son una forma de inversión muuuuuuy muuuuuy peligrosa y que antes de invertir ni un solo euros deberías ser capaz de responder tú mismo a esas preguntas. Porque no te imaginas la ingente cantidad de novatos que se arruinan en este negocio. De verdad que no es por asustarte, pero últimamente están llegando muchos novatos kamikazes que pierden todos sus ahorros antes de lo que yo tardo en decir hola.
Muchas gracias
Era lo que suponia, sin las cargas si seria una buena opcion,
pero, con las cargas es una valoracion muy fuera de mercado.
Supongo que quedara desierta.
¿Hipotecas de procedencia?
Que bonito el palabro. Voy a ver si encuentro algún subastero que lleve más tiempo en esto que yo y que me cuente qué es eso.
Me imagino que si, pero solo por confirmar
¿Las cargas de procedencia y las cargas propias tienen el mismo rango?
Es que tengo una subasta que tiene hipoteca de procedencia e hipoteca propia, la de procedencia es anterior y sale a subasta por la carga de procedencia.
Hola, he pujado en una subasta judicial y ha resultado la puja mas alta. He leido que una vez que recibas la notificacion requiriendo consignar el remate puedes solicitar al Juzgado un documento con el fin solicitar un prestamo a un banco y eso provoca la suspension del plazo de cuarenta dias para consignar. Mi duda es saber si realmente es correcto y en caso afirmativo cuando se suspende y el plazo que te dan para consignar despues de la suspension.
Gracias, Juan Carlos
Es correcto, Juan Carlos. No te dan un plazo concreto. Simplemente que el plazo de 40 días se suspende hasta que te entregan el testimonio del decreto de aprobación del remate. Una vez entregado éste se reanuda el plazo de 40 días ahí donde se quedo.
Espero que no necesites forzosamente ese crédito para rematar la subasta y que dispongas del dinero necesario.
No necesito el prestamo, el objetivo es conseguir ralentizar el decreto y poder recogerlo en 2017 con el fin de ahorrar un año de Comunidad e IBI, al estar a final de año y ser una cantidad considerable merece la pena.. hay otra manera de ralentizarlo ?
Saludos, Juan C
Sí las hay.
Pero si es solo por eso…
Yo alucinaría si te entregaran el testimonio del decreto de adjudicación antes de 2017. Vamos, que ni de coña ni aunque el plazo para rematar hubiera comenzado hoy mismo.
Gracias por la aclaracion !
Gracias por la aclaracion !
Saludos, Juan C
Hola Tristan, sé que esto fue escrito hace tiempo ya, pero me gustaría que aclarases una duda, por favor…
Soy nuevo en este mundillo como se puedrá ver…
Sobre las cargas anteriores dices:
«Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.»
Me podrías explicar esto? Si el licitador (adjudicado) queda subrogado ¿quién debe de pagar estas deudas? o sea ¿qué se quiere decir con -el deudor sigue el mismo- ? Me parece un poco contradictorio que el adjudicatario queda subrogado, pero a la vez el deudor sigue siendo el ejecutado…
Adjunto esto que viene de la guía de subastas judiciales:
«Y si se le adjudica finalmente el inmueble, acepta colocarse en el lugar del deudor anterior, por lo que tendrá que hacer frente
al pago de esas deudas.»
— Según esto el adjudicado se convierte en deudor…
Dicha guía: https://www.administraciondejusticia.gob.es/paj/PA_WebApp_SGNTJ_NPAJ/descarga/Gu%C3%ADa%20n%C2%BA%205_subastas_judiciales.pdf?idFile=00f10b6c-c080-40ac-94bd-4001c76ffc9d
Tal cual. Y para tu total seguridad, deberías contratar la consultoría de Tristán (si él está ocupado, también estoy en el mercado); a menudo, pagando se aclaran antes y mejor las dudas.
Saludos,
No lo descarto Jotaerre, y yo creo que deberiais plantear impartir un curso especializado a toda la administración de justicia, ya que te puedo asegurar que falta nos hace
Muchísimas gracias
Necesito aclaración de los rangos registrales, y ya no molesto más (de momento…). Dónde o cómo se ve???
Hola, pilarin, en la nota simple o, mejor, en la certificación de dominio y cargas.
Saludos,
Jotaerre, yo por más que miro el certificado de cargas no pone nada de rango. Debería especificar algo concreto? O está encubierto?
Debería, es una mención que siempre es expresa, y ya se cuida el registro de que así sea.
Entonces Jotaerre, debería indicar literalmente que la hipoteca mantiene el mismo rango que la anterior o la primera?? Tal cual, o lo puede indicar de otra manera que se me pase por alto????
No sabéis lo que estoy aprendiendo por aquí!!!
Claro Tonigs, pero no me parece de recibo que anulen (o no, nadie sabe) después de que termine el plazo de la subasta. Tendrían que haber suspendido temporalmente
Pilarin tienes toda la razón del mundo pero donde hay capitán no manda marinero, así que si eso lo ha decidido el LAJ y las partes no le ponen pegas a joderse y aguantarse.
Sí fue en agosto y se trata de un súper novato que no hizo la puja con ánimo de comprar sino solo de hacer pruebas con el portal del B.O.E. para comprobar su funcionamiento. Por lo visto escogió la subasta al azar buscando un piso cuyo tipo de salida fuera muy alto para asegurarse de que su puja sería inmediatamente superada.
Y se encontró con que se adjudicó la subasta porque fue el único postor.
Creo que esto bien merece que le dedique un post entero.
Claro, en esas condiciones…
Un amigo mío le ha pasado lo mismo aunque no le supone un gran problema en retener el depósito unos meses.
Si le sale bien ha triunfado y encima la posibilidad de que le mejoren postura es ínfima.
A ver cómo acaba el caso.
Buf, resulta que el plazo acaba, y me comentan que el ejecutado pide nulidad de actuaciones porque no se le ha notificado en forma, y que el juez no resolverá antes del fin de plazo de la subasta porque no está, manda narices, con lo que como no suspenden la subasta, se va a finalizar el plazo, con las pujas correspondientes para después dentro de no se cuánto anulen todo… y qué pasa con los depósitos entonces??? Qué desastre de administración!!!
Si se anula te devuelven todo y aquí todos amigos
Cuenta cuenta….qué me gusta escuchar esas historias de los valientes y kamikazes que hay ahora pujando. Viendo como acaban algunas subastas, siempre me pregunto cual final tendrán esas locuras….
Ojalá tuviera yo la cantidad de dinero para invertir que parecen tener muchos de estos kamikazes o como se les quiera llamar. ¡Qué manera de soltar la pasta como si les sobrara!
La tasación es de 180k o así, la deuda de 100k. Mi amigo estaba en plan que hago, que hará el banco… le dije: ni que sea puja 5k a ver que dice el banco, el caso es que punto 25k y ahora está a la espera de la decisión del banco. Nosotros solemos trabajar haciendo mejores posturas o pactando previamente con el ejecutado, para poder jugar la baza de ver la propiedad antes y no ir a ciegas. Cada uno tiene sus estrategias, aunque esta quema bastante…
Tonigs, muchísimas gracias por tu comentario. Aunque en realidad me refería a que Tristan publicara ese post que dice se merece su historia. Pero te digo, que muchas gracias por contar tus experiencias. Entre todos se aprende y es bueno conocer las historias de la gente que colabora en los blogs.
Sé que esa suele ser una de tus estrategias habituales en subasta, por lo que a veces has comentado. Ojalá estuviéramos más cerca para poder conocernos y compartir conocimientos, experiencias y, quien sabe, poder hacer negocios conjuntamente. Pero una gran distancia nos separa.
Un saludo.
Tonigs, 10k qué son 100.000? Es mucho, el 70% pasa poco de 50.000….
El lanzamiento se supone que es más rápido, yo contaba máximo 6 meses, porque les dan de manera inmediata 10 días para que desalojen, y a partir de ahí lo que pueda surgir, pero tanto tiempo??????
10.000 € para ver como reacciona el banco. Si se ponen a discutir costat e intereses puede pasar 2 años o así dependiendo del juzgado
En principio hay que cubrir la deuda más gastos e intereses, sino el secretario puede optar, y más en este caso con las deudas posteriores que hay por no adjudicarlo. Yo creo que me interesa cubrir el 70%, si quieren que mejoren la puja, pero que no les den traslado.
Si tu haces una primera puja de 10.000 el banco seguro que te superará y sabrás que pasa. Dudo muchísimo que el banco no puje por encima de 10.000 €
Ojo que ese puede ser un ejercicio peligroso.
Yo también dudo muchísimo que el banco no supere esa puja con creces, pero corre el riesgo de que no lo haga durante la subasta y que, sin embargo, sí presente una mejor postura en el plazo que tiene para ello. Resultado, que la fianza se quede enganchada durante muchíííísimos meses.
De hecho recientemente tuve una consultoría referente a esto mismo, solo que la fianza era exorbitante y el juzgado, el peor del mundo. Con lo que la fianza va a estar ahí al menos doce o veinte meses
Tristan déjame adivinar la fecha de esa subasta… Fue en el mes de Agosto?? Es una época tonta y rara (para mi el mejor mes del año).
Siempre corres con ese riesgo, pero para mi es una buena manera de tantear. Siempre teniendo en cuenta que no te suponga un gran perjuicio por tener ese depósito retenido unos meses.
Suerte Pilarin
Sigo con mis investigaciones, por si la bola de cristal falla…. y no sabéis cuánto agradezco que compartáis vuestra experiencia, que esto da miedo…..
Si mi puja son 50., tengo unos gastos para asumir de unos 6. entre contribución, comunidad, agua caliente, calefacción y agua (que me dijeron que no me afectaría, cambiaría el nombre y lo pendiente es una deuda personal del otro), todo verificado, sólo me faltaría la luz (que entiendo no será mucha porque viven y si no pagas, te la cortan), la cancelación de cargas, que en el registro me lo van a calcular y la plusvalía que no sé cómo calcularla. Y otros 6. de gastos generales de impuestos y demás.
Pecks, las hipotecas posteriores dice el certificado de cargas que es por vencimiento anticipado del préstamo impago capital e intereses.
El problema (a no ser que veáis otro, que todo puede ser), es que viven alguien en el piso (no sé quién), parece que gente mayor, aunque en la terraza se ven juguetes de niños. ¿Se puede demorar mucho el que el piso quede libre?
Puede tardar entre 6 meses y 2 años. Si no hay cargas posteriores y quieres salir de dudas yo de ti haría una puja de 10k a ver que pasa y te ahorras mucho tiempo en investigaciones…
Vencimiento anticipado del préstamo es porque han dejado de pagar las cuotas. Pero debería decir si la inscripción de esa hipoteca posterior es una novacion o ampliación de la primera hipoteca. Siendo del mismo banco lo más normal sería eso. O hipotecas independientes pero con el mismo rango. Aunque también puede ser el caso de hipotecas independientes y del mismo banco, pero según lo que yo he visto no es lo más usual. ¿Te has fijado si pone en cada hipoteca lo de expedida certificación de cargas para el procedimiento XXX/YYYY y siempre es el mismo, o no??
Por otro lado, está bien que hagas las cuentas de todos los posibles gastos posteriores (que mucha gente parece que se olvida/pasa de eso) (y con tantas cargas posteriores ojo al coste de las cancelaciones en el registro), pero la plusvalía no es cosa tuya. Eso sólo le corresponde al vendedor, salvo algunas excepciones que se dan a veces.
Pecks, el resto de las hipotecas aparecen como cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta (en mayúsculas), por tanto, entiendo que no me afectaría?
Con respecto al procedimiento, no lo veo en el certificado de cargas, pero éste es la contestación al mandamiento del juzgado.
Y con respecto a que consta inscrita como causa de vencimiento anticipado del préstamo, el impago de capital e intereses, me ha dicho un LAJ que eso lo hacían para poder ejecutar en caso de impago
Parece que son hipotecas diferentes, no dice nada de novación, ampliación…. lo del rango no lo entiendo, discúlpame
Nada raro. Es la situación más frecuente, pero en esa subasta la procuradora será quien más puje.
Supongo que si es el mismo banco quién concedió todas las hipotecas, no va a permitir que alguien se adjudique la subasta y que se cancelen luego las otras inscripciones de sus hipotecas. Porque perdería el dinero que prestó. El banco tiene de margen toda la suma de sus préstamos, eso entiendo. ¿Es algo así?
Y las hipotecas, ¿son todas independientes o son novaciones o ampliaciones??
Sí, Pecks. Veo que tu y yo usamos la misma bola de cristal.
Tristan, hablé con la procuradora del banco, y aparte que casi me echa a los perros, no me dio esa impresión……
Ves algo raro en lo que expuse?
En este caso discrepo con Tristán, la única manera de ganar la subasta es pensando en realizar mejor postura y rezar para que el banco deje la subasta por debajo del 70%. El 95% de las subastas el banco va a por la deuda total o gran parte, pero en algunos casos se despista y es dónde realmente se puede hacer negocio.
Sobre el agua y la luz tendrás que valorar si te interesa más cambiar el contador (con todo lo que ello conlleva) o pagar las facturas pendientes.
Mucha suerte
Hola a todos, estoy en los últimos dias para pujar una subasta y he leído algo, os sigo, pero tengo dudas o miedos, supongo que normal. Tengo varias cuestiones:
1. IBI, comumidad, agua, electricidad son los gastos más normales que puedo encontrarme indebidos, y tendría que hacerme cargo de los 4 últimos, y cómo me entero de cantidades? Porque por protección e datos nadie quiere decir nada….
2. Mi caso ejecutan la inscripción 2°, la 1° es la que firma la promotora. Luego en la inscripción 9° hay una cesión (por fusión de bancos)
La 5°, 6° y 7° son hipotecas de a misma entidad por vto anticipado del préstamo impago capital e intereses. La 8° es una anotación preventiva de embargo.
Como todas son posteriores no me preocupo independientemente de que sean casi todas del mismo banco, no?
Y lo de la cesión que es la 9°???? Aunque parece como marginal de la 2°.
Esto es un VPO y me mosquea que la misma entidad, con una hipoteca inicial de 60 haya dado otras de 30, 70 y 120….
3. La cancelación en el registro qué me puede costar? De qué depende?
A ver si alguien puede ayudarme
Gracias anticipadas
No te molestes en pujar en esa subasta, Pilarin, porque he sacado mi bola de cristal y resulta que esa subasta se la va a quedar el banco acreedor.
Buenas tardes, yo me temo estoy en el otro lado, en el de las personas a las que el banco a ejecutado la hipoteca. En la subasta no se presento nadie y el banco se ha quedado con el piso por un valor del 50% del precio de venta. La cosa es así, no obstante me surgen dudas, dado que cuando el banco solicita la ejecución hipotecaria a un juez, es por qué ya, yo en éste caso no estoy pagando las mensualidades, entiendo que se daría por supuesto que tampoco he podido pagar los demás gastos inherentes al piso, como son el Ibi y la comunidad de propietarios, leyendo las consultas que te hace en general el personal, veo que soy completamente lega en estos temas. Al final los gastos que han quedado pendientes de abonar en el proceso en el que empieza la ejecución de la hipoteca y termina con la subasta del piso, ¿que ocurre con esas deudas?, sigo debiéndolas yo o están dentro de lo que ha pagado el banco por el piso ejecutado? ¿hasta donde hacía atrás o hacía delante en el tiempo corresponde a cada quién? Te agradecería que me contestarás. Un saludo.
Buenos días, Mercedes, ya te contestó yo: esas deudas no se pagan con la subasta (salvo que haya sobrante y lo embarguen), sigues siendo la deudora pero en última instancia responde de ellas la finca.
Saludos,
Muchas gracias, Jotaerre. Te lo agradezco. Un saludo.
Hola a tod@s,
Agradecer, antes de nada, la generosidad de Tristán y otr@s por dedicar parte de su tiempo a este blog.
Hace poco que se me ha despertado el interés por esto de las subastas. Y creo que hay que andar con cuidado y dejarse asesorar por expertos en la materia. Tristán, me gustaría saber cómo contactar con vosotros (debería ser vía telemática, ya que vivo en Barcelona) para poder contratar vuestros servicios de asesoría. Es decir, en caso de estar interesado en una subasta de un inmueble, enviaros el edicto de la misma y, si la hubiera, la certificación de cargas.
Muchas gracias y saludos desde Barcelona.
José María
Hola José María. Puedes contactarnos desde la página de contacto y también por Facebook.
Y para contratar la consultoría que mencionas, puedes hacerlo entrando en la pestaña de consultorías y seleccionando la que yo llamo «Hello Tristán», que consiste en una videoconferencia o llamada telefónica sin límite de tiempo.
Muchas gracias por su pronta respuesta! Un saludo.
Hola,
Tengo un caso particular al que de momento no encuentro respuesta y quería plantear a los lectores de este estupendo blog.
Se trata de una adjudicación directa de la AEAT de una plaza de garage. (sí, lo se: de lo más arriesgado)
El caso es que en la nota simple constan dos cargas (que resumo):
1.- Anotacion preventiva de embargo a favor de HACIENDA PUBLICA en méritos de expediente administrativo de apremio, en virtud de mandamiento expedido el 8/7/2014, que motivó la anotación letra A, de fecha 16/7/2014. Al margen aparece una nota de fecha 16/7/2014 acreditativa de haberse expedido la certificación del art.143 RH.
2.- Anotacion preventiva de embargo a favor de CONSTRUCCIONES SSS en méritos procedimiento de ejecución de títulos judiciales y en virtud de mandamiento expedido el 20/6/2014, que motivó la anotación letra B, de fecha 23/7/2014. Al margen aparece una nota de fecha 19/9/2014 acreditativa de haberse expedido la certificación del art.143 RH.
Fijense que la fecha del mandamiento de la anotación B és anterior al de la anotación A. Pero se inscribió más tarde.
Consideran ustedes que la anotación B será cancelada con el mandamiento de cancelación de cargas posteriores?
Un saludo
Sí, sin dudarlo. La anotación B es posterior y será cancelada
gracias por tu respuesta aunque no sea concluyente.
puedes comentarme como se puede calcular aunque sea algo aproximado. Mi duda es llegar a saber a cuanto ascenderia la cancelacion de la hipoteca aunque no sea exacto pues lo que no quiero es participar y que salga como adjudicado y a la hora de pagar los gastos que me asciendan tanto como la puja de la vivienda porque para eso puedo ir al mercado inmobiliario y comprar. Es por no pujar a ciegas y tener luego el susto.
Lo siento, tendría que repasarlo y luego tardaría más en explicarlo que tú en hacerlo. Lo más fácil es que vayas al registro y les preguntes directamente.
Hola muchas gracias por este tiempo y esta informacion prestada. He visto unas viviendas que van a subastar una pagina web de activos concursales estan valoradas en 119000euros y tienen un precio de estimacion de adjudicacion de 59500 euros. Tienen cargas por hipoteca tasadas para subasta por unos 131600 euros y deudas con comunidad de vecinos y liquidaciones de ejercicios por valor de 580 euros. Hable con un responsable de la web y me dicen que entregan las viviendas libres de cargas hipotecarias pero que yo me tengo que hacer cargo de abonar los gastos de cancelacion de la hipoteca y de las deudas con la comunidad. Mi duda es la de conocer a cuanto pueden ascender estos gastos. Gracias por tu tiempo
Pues vete a saber. Puede ser poco o un potosí. Tendrás que averiguarlo
podias comentarme como puedo llegar a saberlo, que pasos o tramites son los que debe realizar. Hay algun tipo de formula para poder calcularlo. Gracias por tu respuesta
Para las deudas de comunidad… pregunta en la comunidad de propietarios, al administrador o al presidente.
Y para la cancelación de la inscripción de hipoteca la cosa es un poco más complicada. Se puede hacer pero es más difícil.
Hola de nuevo, os quisiera hacer una consulta relacionada con lo anterior. La subasta se ha abierto, es una finca rustica, sale con 18.000 euros de tasación, con valor de subasta 9.323 euros, sin puja mínima, si yo hago una puja de 5.000 euros, y es la puja más alta me quedaría con la finca. Por un lado mi puja no sería el 50 % de la tasación pero si sería superior a la cantidad reclamada junto con los intereses. Me lo podeis aclarar os lo agradecería.
Hola, Fran, podrías adjudicártela, pero al no llegar al 70%, deberás antes esperar la reacción de ejecutado y ejecutante.
Saludos,
Hola jotaerre yo creo que es el 50% del valor de tasación al ser finca rustica. Tu que opinas
Pues no sé de dónde lo has sacado, sinceramente… y tampoco llegas al 50%, según dices.
Saludos,
Pero lo que se cancela es la Anotación Preventiva del Embargo en el Registro, ¿no?
¿El embargo propiamente dicho no sigue existiendo para quien participe en la subasta por haberlo visto necesariamente en la Certificación de Dominio y Cargas?
Saludos.
Si está caducado en el Registro, está caducado para todo el mundo excepto para el demandado porque su deuda persiste.
No, Fran, respondes de las cargas anteriores «subsistentes», y no será el caso.
Lo de la tasación es lo de menos, imagínate que luego se hubiera pagado la deuda A, por ejemplo.
Saludos,
Te doy nuevamente las gracias por el interes, es bueno contar con personas como vososotros, hasta pronto
Hola de nuevo, soy Fran, os agradezco vuestro interés, pero respecto a mi pregunta me queda una duda, os pediría que si podeis me lo aclaraseis. Como os dije se trata de una finca rústica, sobre ella había diferentes embargos, es el embargo letra B la que lo saca a subasta, pero cuando se inicia el procedimiento si estaba en vigor el embargo A, parece ser que se ha valorado por el banco B más alto para descontar el embargo A, el embargo B le ha dado como valor de subasta la diferencia del valor de tasación y el embargo A, la subasta aun no ha salido en el BOE, pero pedí una nota simple como os dije de hace una semana más o menos y el embargo A no aparece ya que no lo han renovado. Mi duda es si pujo y me quedo con la finca tendría que pagar el embargo A que ya no aparece en el Registro.
Gracias de antemano.
Lo que no está en el Registro no existe, Fran.
Saludos,
Perdona quería decir Registro de la Propiedad
Buenas tardes, quisiera pedir que me aclaraseis una duda. Si una finca rústica sale a subasta por una deuda de un banco que tiene el asentamiento de embargo letra b, si alguien se la queda en subasta, tendria que pagar una deuda anterior anotada con letra a, pero que actualmente se encuentra caducada ya que no ha sido renovada, y ademas es una asentamiento posterior al 2001.
Gracias.
Si el embargo A está caducado no habrá que pagarlo porque para cuando vayan a volverlo a anotar entrará en el registro con la letra C, es decir, posterior al Embargo B.
Gracias por la respuesta, entiendo que si me quedo con la finca en la subasta y voy a registrar al Registro civil no me pediran el pago del asentamiento a, he pedido una nota simple y ya no aparece ya que caduco hace unos meses.
Aún así, darte de nuevo las gracias por leernos a todos y aportarnos tus granitos de arena.
Te seguiré leyendo
Sara, meterte en subastas sin tener claro lo de las cargas: anteriores o preferentes, la subsistente y sin cancelar y que ocurre con las posteriores y otros imponderables que hay en este mundo de subastas, te puedes pegar un tortazo, que te deje arruinada y que seamos otros los que vayamos en el futuro a comprar lo tuyo, esto es en adjudicación directa en la AEAT, porque si es en la TGSS, si te adjudicaas el bien, y no rematas, te pueden pedir por daños y perjuicios más de lo que ofreciste.
Mucho cuidado, que se trata de la compra de inmuebles y fincas, que en la mayoría de las veces ni los abogados tienen idea de estos asuntos.
Saludos y ante la duda: DESISTE.
Buenas noches Tristán,
lo primero de todo gracias por este blog y por tu ayuda. Creo que está bien aquí mi pregunta, sino o siento.
Quiero comprar una terreno por gestión directa y he pedido los datos de la parcela en el registro.
Me aparece en el apartado de Cargas lo siguiente: Gravada con una anotación preventiva de embargo a favor de el estado (100/100), en garantía de un total importe XXXXX de euros. Según consta en la anotación letra A de fecha abril 2014 ordenada por dependencia regional recaudación madrid. Con fecha abril de 2014 se expidió certificación de cargas de la finca que nos ocupa para el procedimiento que se sigue para la efectividad de dicha anotación preventiva de embargo, en virtud de mandamiento de fecha marzo de 2014.
Me podrías explicar que significa?
Quiere decir que tengo que pagar el importe que ahí aparece?
Muchas gracias
En realidad más bien parece que ese es el embargo que origina la subasta. Pero sin ver la certificación o nota simple es muy aventurado opinar.
Gracias Tristán. Tengo la nota simple. Que te hace falta ver? Te la podría hacer llegar por email? Es q ando un poco perdida y agobiada. Gracias por ser tan rápido.
Lo lamento, Sara, pero mi entrega al blog no llega tan lejos. Tendrás que estudiar un poco.
Jeje, lo sé, pero a tenor de sus preguntas, creo que más le vale un buen susto ahora que aún está a tiempo…
Muchas gracias Jotaerre y Pecks, me toca seguir indagando porque no quisiera tener sustos.. a ver si lo que averiguo son buenas noticias. Agradezco la colaboración, un blog de gran ayuda Tristán.
Buenas noches
Ante todo Tristan quisiera agradecerte la orientación que aportas en estos asuntos a todos aquellos que nos iniciamos.
Me gustaría plantearte una consulta acerca de una subasta de una finca urbana (solar) y es propiedad de una SL por titulo de aportación. En la certificación de cargas consta la Hipoteca del banco (que es por la que sale a subasta reclamando 38.000 €) (en inscripción novena, no se si esto aporta algún dato) con su principal, intereses remuneratorios, intereses moratorios y costas (aprox. 58.000). Posteriormente vienen cargas de otros bancos ordenadas por fecha con letras A y B. Aparte 3 afecciones (por la hipoteca y una por cada carga) para 5 años por el ITP que siguen vigentes. Quería saber si participo y se me adjudica que no tendría que pagarle nada a la primera entidad ni a las otras dos. Por otro lado si por tu experiencia podría llegar a saber vía oficina liquidadora el importe al que ascienden las afecciones por no haber liquidado bien el titular el ITP (por lo que en entendido en comentarios del post lo asumirá el propietario, el que sea el nuevo entiendo).
Muchas gracias.
Buenos días, Jose Carlos, me permito contestar antes de que se traspapele tu consulta: al banco ejecutante le pagas sólo lo que pujes, a los posteriores, nada.
Y olvídate de esas afecciones: ni te informará Hacienda, ni es probable que se haya autoliquidado mal, ni te reclamarían primero a tí, sino al banco (lo cual es una garantía, distinto que fuera un particular).
De todas formas, si la hipoteca que se ejecuta es la inscripción 9a., ojo con las 8 anteriores.
Saludos,
Es verdad, ojo con las inscripciones anteriores a la 8ª. Aunque tampoco lo asustes tanto Jotaerre, que puede que esas inscripciones sean sólo operaciones de compraventa y cambio de titular. Suelen estar en primer lugar, aunque parecen muchas en este caso…….
Podrían haber también servidumbres de paso, alguna hipoteca anterior (ya pagada o no), una condición resolutoria, etc…..
Dudo valga lo que quede de hipoteca … y como mucho andaria por ese precio , pillo justo en el momento peor de compra y ahora de venta .La duda tenia sobre todo ,en si la hipoteca estaria libre de pagar quien pujara por esa mitad ….entiendo que asi es dificil nadie puje por la deuda y encima asuma la hipoteca .Muchas Gracias.
Buenas ;
No se si me pueden ayudar , en estos momentos por una deuda de impago de pensiones de mi ex marido ,El juez ha declarado embargar a mi favor por ese importe el piso que tenemos en aun en comun .Mi abogada me comenta que no sabe si me beneficiaria si se ejecuta esto , ya que saldria a subasta y pueden pujar por esa cantidad y que se queden con la otra mitad del piso otra persona ,la cual me puede obligar a subastar en un futuro ese piso si no se llega a un acuerdo en un momento dado. .
Ella cree que lo mas seguro seria que esa subasta no vaya acabo.. y me adjudiquen entonces esa parte a mi ….. pero ese piso tiene una hipoteca de ambos , ( aunque solo me hago cargo yo de pagarla ) que pasaria en todos los casos???
espero haberme explicado
Muchas gracias.
Buenas tardes Maria,
De que importes aproximados estamos hablando? Poca gente compra mitades indivisas y menos con una hipoteca anterior. Además supongo que tienes un derecho de uso de la vivienda registrado, no? Al entrar el embargo por detrás se tendría que respetar ese derecho de uso. En principio a no ser que sean cantidades muy ridiculas yo no me preocuparía, además sacarlo a subasta tarda y mucho, por lo que quizá te da tiempo a ahorrar y quedártelo tu enterito.
Buenas otra vez , y gracias ante todo por la rapidez de respuesta .El embargo seria sobre su parte de vivienda seria aprox de 30.000 , y queda de hipoteca aun , cerca de 190.000 e ( de ambos ). Disculpa por la parte de ahorrar para quedarmelo yo entero …( no la termino de entender) yo quisiera saber si se subasta y nadie compra su parte que pasaria ( con la hipoteca) y si la compran ( que pasaria con la hipoteca igual )
No se si deje claro anteriormente que ese embargo va a mi favor ( me debe el a mi esa cantidad )
Cuánto vale la propiedad hiy en día? Lo de ahorrar lo decía por si alguien pujaba en tu contra que tu pudieras subir de los 30k. Si te la quedas tu pagarás tu la hipoteca entera, si se lo queda otra persona lo tendréis que pagar a medias.
De pagar la hipoteca se hará cargo el nuevo propietario, sí, porque si no lo hace le subastarán la nave y perderá la propiedad. Pero debes saber que ese es un crédito del que el deudor y responsable seguirás siendo tu.
Entonces esta persona lo que ha comprado es la deuda de hacienda y ahora tendrá que hacerse cargo de la hipoteca, no?
Para hacerse cargo de la hipoteca como funciona? El banco los tratos los tiene conmigo… Si yo sigo pagando las cuotas?
Espero puedas asesorarme, gracias!!!
Me cuesta trabajo decir esto, pero lo cierto es que si yo estuviera en tu lugar hace tiempo que habría dejado de pagar las cuotas de la hipoteca. El nuevo propietario tarde o temprano te va a echar de ahí y no ganas nada pagando unas mensualidades que ya no te va a perjudicar en nada dejar de pagar.
¿No se referirá a vender la deuda (igualmente incomprensible)?
También lo he pensado, pero como dices, así se entendería aún menos. El problema es que en ocasiones estos asuntos les vienen tan grandes a los afectados que no acaban de entender el significado de los términos utilizados, de manera que tampoco los saben explicar a terceras personas. En fin, que la gente debería consultarle un poco más a los abogados y un poco menos a radio macuto.
Buenos días y muchas gracias de antemano.
Te expongo mi caso: se trata de una nave industrial con hipoteca que a día de hoy se va pagando, la nave tienes cargas tanto de Hacienda como de SS inscritas en el registro de la propiedad con posterioridad a la del banco.
Hacienda la ha sacado a subasta y han aceptado una oferta. Se que alguien ha intentado ir al banco para informarse de la situación, el banco debido al tema de la confidencialidad de datos no ha facilitado ninguna información.
Mi pregunta es como funciona esta ahora, si yo sigo pagando la hipoteca, la persona que ha comprado la deuda que se tiene que poner en contacto con nosotros, tengo la obligación de vendérsela?
Espero que me puedas ayudar y felicitarte otra vez por tu labor.
Jejeje, qué cachondo.
¿Cómo vas a vender la nave si ya la ha comprado en la subasta (o adjudicación directa) de hacienda? Esa nave ya NO es tuya sino del adjudicatario.
Siento decírtelo, Xavi, pero alguien te ha asesorado muy mal.
Buenas otra vez,
y que pasa con la hipoteca que esta a mi nombre, la que estoy pagando y que es la primera anotación que hay en el registro de la propiedad?
Tengo que seguir pagándola aunque la nave no sea mía?
La información que me habían dado tanto en el banco como en hacienda es que la persona que ha licitado por la deuda de hacienda también se tendrá que hacer cargo de la hipoteca, no?
Un dato más, si en el auto que aprueba el plan de liquidación, en la parte dispositiva dice, todas las enajenaciones que se realicen en ejecución del presente plan supondrán necesariamente la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso (incluido la propia declaración del concurso).
Entiendo que esa hipoteca, quedaría cancelada, y por tanto, si pujo dentro de los márgenes establecidos, la vivienda quedaría libre de cargas, no es así?
Saludos
Si la cosa es como dices, sí.
Pero…
¿Por qué uso el condicional? Porque para opinar sobre estos asuntos tan delicados es imprescindible disponer de acceso directo a la documentación. Tus ojos no son los míos y si eres tu quien me dice lo que pone en el edicto sin darte cuenta ya estás filtrando la información.
Como más vale prevenir que curar yo te diría que contrataras a un abogado o que te dirigieras al juzgado y le preguntaras al amable funcionario que si estás de suerte te querrá responder. también puedes preguntarle al administrador del concurso o, si le echas huevos, al secretario judicial.
Todo menos arriesgarte a perder dinero.
Muchas gracias, tanto por la aclaración como por la recomendación.
Saludos