Inversiones Inmobiliarias – Mega Guía Sin Pérdida

Ahora todos son expertos en inversiones inmobiliarias. Hace unos meses, mi amigo Alberto me dio el gran disgusto cuando me contó que en 2021 había vendido su chalet para cargarse de liquidez para comprar uno mejor y más grande cuando estallara la burbuja inmobiliaria en la que él estaba convencido que estábamos.

¡Maldita sea! ¿No podrías haberme preguntado?

1. Mi bola de Cristal dice que los precios de la vivienda van a subir

Mi amigo Alberto ha cometido una gran tontería, seguramente influenciado por las opiniones que los «siempre-bajistas» de Twitter están publicando todos los días. Esta gente va a volver a perderse el rally que se está preparando en el mercado inmobiliario español, que va a ser de categoría.

No prometo que vaya a ser como el que va 1996 hasta 2006, pero en algún momento del futuro próximo, los vientos van a soplar muy a favor de las inversiones inmobiliarias.

Por varios motivos:

1)  Hay una increíble demanda embalsada de gente esperando su señal para comprar casa. Cuando se ponga en movimiento, esto será de tonto el último.

2) En muchos barrios españoles hace mucho tiempo que merece mucho más la pena comprar una vivienda que alquilarla. Es decir, es que ahora mismo en todos los barrios populares de Madrid y su área metropolitana, el precio del alquiler multiplica por dos la cuota de una hipoteca a 30 años. Si eso no es una señal de compra ya no sé qué lo sería.

3) A pesar de haber pasado unos años con unos tipos de interés más elevados que el de los años anteriores y a pesar de haberse reducido el número de compraventas, los precios no se han visto afectados. Esto es una clara señal de fortaleza. En cuento los tipos de interés comiencen a bajar habrá un incentivo muy interesante para que comience el ciclo expansivo.

De hecho, me ha dicho un pajarito que las grandes constructoras ya se están hinchando a comprar suelo finalista y a contratar personal para sus proyectos. La que viene va a ser muy gorda.

Y ahora mismo, a mediados del 2024, el mercado inmobiliario muestra señales claras de crecimiento sostenido impulsado por la reducción de los tipos de interés que cada día es más segura. Escribo estas líneas cuando la bolsa se acaba de pegar una pequeña leche veraniega y han saltado todas las alarmas. Sin embargo, el precio de los pisos ha subido un 11% desde julio de 2023 a julio de 2024.

Por eso, todo el que piense que invertir en inmuebles es la mejor idea, tiene que dejar de pensar en vender e ir pensando en ponerse manos a la obra a comprar todo lo que se ponga a tiro.

2. ¿Qué es la inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria consiste en la adquisición, gestión y venta de propiedades con el propósito de obtener beneficios económicos. Este tipo de inversión abarca una amplia gama de actividades, desde la compra de viviendas residenciales hasta la adquisición de propiedades comerciales e industriales. Los inversores pueden optar por alquilar las propiedades para generar ingresos pasivos, mejorar y vender las propiedades para obtener ganancias de capital, o una combinación de ambas estrategias. La inversión inmobiliaria se destaca por su capacidad de generar ingresos estables y su potencial de apreciación a largo plazo.

3. Beneficios de invertir en inmuebles

Hay muy buenos motivos para invertir en bienes inmobiliarios  entre otros, invertir en bienes raíces ofrece varios beneficios significativos:

1. Ingresos pasivos: Las propiedades de alquiler proporcionan un flujo constante de ingresos mensuales que puede complementar otros ingresos o servir como principal fuente de ingresos para el inversor.
2. Apreciación del capital: A lo largo del tiempo, las propiedades tienden a aumentar de valor. Esta apreciación del capital puede resultar en importantes ganancias cuando la propiedad se vende.
3. Diversificación del portafolio: Invertir en bienes raíces permite diversificar una cartera de inversiones, reduciendo el riesgo general al no depender únicamente de los mercados financieros.
4. Ventajas fiscales: Los inversores inmobiliarios pueden beneficiarse de diversas deducciones fiscales, como la depreciación de la propiedad, los intereses hipotecarios y los gastos de mantenimiento.
5. Control sobre la inversión: A diferencia de otras formas de inversión, como la bolsa, en la que siempre necesitas a un «experto», los propietarios de inmuebles tienen un control significativo sobre sus propiedades, incluyendo decisiones sobre mantenimiento, mejoras y gestión de alquileres.

4. Tipos de inversión inmobiliaria

4.1 Comprar un inmueble para alquilarlo

Comprar una propiedad para alquilarla es una estrategia popular que proporciona ingresos pasivos a través del alquiler. Los inversores pueden optar por alquilar propiedades residenciales o comerciales. En este caso se compran los bienes inmobiliarios para rentabilizarlos mediante su alquiler. Es una opción más cómoda y menos estresante, que produce rentabilidades sostenidas a lo largo del tiempo, pero que no ayuda a incrementar la liquidez. Cada vez que se compra y se inmoviliza el capital, hay que esperar a volver a tener liquidez antes de hacer una nueva inversión.

Gastos al comprar la vivienda

Al adquirir una propiedad inmobiliaria para alquilar, es fundamental considerar los siguientes gastos:

• Precio de compra: El costo inicial de la propiedad, que varía según la ubicación y el tipo de inmueble.
• Impuestos y tasas: Incluyen impuestos sobre la compra, tarifas de transferencia y otras tasas gubernamentales.
• Honorarios legales: Costos asociados a la contratación de abogados y notarios para asegurar que la transacción se realice correctamente.
• Inspección y evaluación: Gastos para inspeccionar la propiedad y evaluar su estado, garantizando que no haya problemas estructurales significativos.

Gastos fijos al poner en alquiler un inmueble

Una vez adquirida la propiedad, los propietarios deben enfrentar varios gastos recurrentes:

• Mantenimiento: Incluye reparaciones regulares y mantenimiento preventivo para mantener la propiedad en buen estado.
• Administración: Si se contrata a un administrador de propiedades (por ejemplo, Alquiler Seguro), este se encargará de la gestión del inmueble a cambio de una tarifa.
• Impuestos sobre la propiedad: Impuestos anuales basados en el valor de la propiedad (IBI).
• Seguro: Pólizas de seguro para proteger la propiedad contra daños, desastres naturales y responsabilidades.

Beneficios de la compra de vivienda para alquilar

• Ingresos estables: El alquiler mensual proporciona un flujo constante de caja.
• Apreciación de la propiedad: Con el tiempo, el valor de la propiedad puede aumentar, ofreciendo una ganancia de capital al vender.
• Beneficios fiscales: Los inversores pueden deducir gastos como intereses hipotecarios, depreciación y costos de mantenimiento de sus impuestos.
• Control total: Los propietarios tienen la capacidad de tomar decisiones estratégicas sobre la gestión y el uso de la propiedad.

4.2 Comprar un bien inmueble para vender

No seamos sosos, comprar para luego vender se llama especular, una de las actividades más gratificantes de esta vida. Aunque tenga muy mala prensa por culpa de algunos tontainas para quienes ganar dinero está mal visto.  Adquirir una propiedad con la intención de venderla a un precio más alto puede generar ganancias muy significativas. Consiste en especular con las viviendas como bienes que se compran, se reforman y luego se venden. Los modernos ahora lo llaman Flipping, término que se ha puesto de moda gracias a algunos programas de la televisión americana.

Esta ha sido mi opción preferida durante la mayoría de mi vida de inversor. Y es la mejor forma para crecer.

El objetivo es comprar inmuebles que por una razón u otra (generalmente porque tengan problemas) su valor no esté reflejando en verdadero potencial de los mismos.

Por ejemplo:

• Inmuebles en subasta.
• Inmuebles okupados que se venden a precios de derribo.
• Inmuebles con problemas de inscripción.
• Inmuebles en pésimo estado, que hay que rehabilitar.
• Inmuebles de herencias complicadas, etc.

La clave esté en ser capaz de resolver esos problemas y luego devolver el inmueble al mercado a su precio natural.

4.3 Comprar un bien inmueble para reformar y vender

Comprar una propiedad que necesita renovación y luego venderla después de realizar mejoras puede ser una estrategia muy rentable.

Beneficios de invertir en inmobiliario para reformar y vender después

• Valor agregado: Renovaciones y mejoras pueden aumentar significativamente el valor de la propiedad.
• Rendimiento rápido: Proyectos de remodelación suelen completarse en menos tiempo, acelerando la venta y el retorno de la inversión.
• Flexibilidad: Los inversores pueden adaptar la propiedad según las tendencias del mercado y las preferencias de los compradores.

4.4 Consideraciones a tener en cuenta

Al invertir en bienes raíces, es esencial considerar varios factores clave:

• Ubicación: La ubicación de la propiedad es uno de los factores más importantes que determina su valor y rentabilidad. Propiedades en áreas con buenos servicios, infraestructura y crecimiento económico tienden a apreciarse más.
• Mercado local: Conocer las tendencias del mercado local, incluyendo los precios de venta y la demanda de alquiler.
• Condición de la propiedad: Evaluar el estado físico de la propiedad para identificar posibles necesidades de reparación o renovación.
• Costos ocultos: Anticipar y planificar para gastos inesperados que puedan surgir durante la propiedad y la gestión del inmueble.

4.5 Errores comunes al invertir en inmuebles

Algunos errores comunes que se deben evitar al valorar una inversión inmobiliaria incluyen:

• No realizar una inspección física completa: Pasar por alto problemas estructurales o de mantenimiento puede resultar en gastos imprevistos o incluso echar por tierra lo que parecía una buena inversión.
• Ignorar el análisis del mercado local: Cada ciudad y cada barrio es un mundo diferente. No entender las tendencias del mercado puede llevar a sobrevalorar o infravalorar la propiedad.
• No revisar los documentos legales a fondo: Problemas legales no detectados pueden complicar la adquisición y la futura venta de la propiedad. Mucho ojo en las subastas.
• Subestimar los costes ocultos: Estos costes incluyen gastos de mantenimiento, impuestos y tasas, reparaciones imprevistas, gastos de gestión y otros gastos asociados que no siempre son evidentes al principio.
• No optimizar la fiscalidad: Además de una due diligence rigurosa antes de efectuar la inversión, es igualmente importante implementar una optimización fiscal efectiva para maximizar la rentabilidad de la inversión. Consultar con un asesor fiscal especializado puede ayudar a identificar las mejores estrategias aplicables a cada situación particular.
• No tener una estrategia de salida: Una estrategia de salida bien definida permite maximizar los beneficios y minimizar las pérdidas potenciales, asegurando que se pueda vender la propiedad en el momento adecuado y al mejor precio posible.
•  Y un gran error: No tener un checklist obligatorio antes de afrontar cualquier inversión inmobiliaria.

5. Calcular la rentabilidad del alquiler

5.1 Calcular rentabilidad bruta del alquiler

La rentabilidad bruta del alquiler se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el costo total de la propiedad y multiplicando por 100 para obtener un porcentaje.

Fórmula:
Rentabilidad Bruta = (Ingresos Anuales por Alquiler / Costo Total de la Propiedad) x 100

5.2 Calcular rentabilidad neta del alquiler

La rentabilidad neta toma en cuenta los gastos recurrentes como mantenimiento, impuestos y seguros.

Fórmula:
Rentabilidad Neta = (Ingresos Anuales por Alquiler – Gastos Anuales) / Costo Total de la Propiedad x 100

5.3 Calcular rentabilidad neta del alquiler si necesitas hipoteca

Si se utiliza una hipoteca, es importante considerar los pagos mensuales de la hipoteca en el cálculo de la rentabilidad neta.

Fórmula:
Rentabilidad Neta con Hipoteca = (Ingresos Anuales por Alquiler – Gastos Anuales – Pagos Anuales de Hipoteca) / (Pago Inicial + Gastos de Adquisición) x 100

6. Errores que debes evitar si vas a invertir en bienes inmuebles

6.1 Pagar al contado

Pagar una propiedad al contado puede limitar la liquidez y el capital disponible para otras inversiones. Es más efectivo utilizar financiamiento para mantener un flujo de caja saludable y aprovechar otras oportunidades de inversión.

• Ventaja del apalancamiento: Usar financiamiento permite apalancarse, es decir, utilizar una pequeña cantidad de capital propio para controlar una inversión mayor, aumentando así el retorno sobre la inversión. Ya lo dice Robert Kiyosaki: «Hay que comprar siempre con dinero de otro».
• Diversificación: Al no inmovilizar todo el capital en una sola propiedad, es posible diversificar y reducir riesgos invirtiendo en múltiples propiedades.

6.2 Comprar mediante préstamos ineficientes (o apalancarse de forma errónea)

El uso incorrecto del apalancamiento puede llevar a problemas financieros. Es crucial entender los términos del préstamo y asegurarse de que los ingresos por alquiler cubran los pagos de la hipoteca y otros gastos. Y además, que todos los meses sobre suficiente dinero, al menos para cubrir los gastos imprevistos.

• Tasas de interés: Buscar las mejores tasas de interés y términos de préstamo.
• Relación préstamo-valor (LTV): Mantener una LTV adecuada para reducir el riesgo financiero.
• Evaluar la capacidad de pago: Asegurarse de que los ingresos por alquiler sean suficientes para cubrir los costos del préstamo.

6.3 Comprar la residencia principal antes de invertir

Comprar una residencia principal antes de invertir puede consumir capital que podría utilizarse para generar ingresos pasivos y apreciar el valor de las inversiones inmobiliarias. Los mejores inversores inmobiliarios que conozco han vivido la mayor parte de su vida alquilados.

• Oportunidad de ingresos: Invertir primero en propiedades de alquiler puede generar ingresos adicionales que pueden ayudar a financiar la compra de una residencia principal más adelante.
• Apreciación de la inversión: Propiedades de inversión pueden apreciar más rápido, proporcionando un mayor capital para futuras compras.

6.4 Hacer las obras uno mismo

En mis primeros años en el negocio inmobiliario, yo mismo hacía las adecuaciones de las casas que compraba en subasta. No hablo de hacer las reformas. Solo me metía en faena cuando se trataba de «lavar la cara». Sin embargo, tengo que decir, que intentar hacer las reformas serias personalmente puede resultar en trabajos de baja calidad y costos ocultos a largo plazo. Es mejor contratar profesionales para asegurar que las reformas se realicen correctamente. Se puede reformar muy barato a poco que se intente. Y la segunda y tercera reforma te saldrán aún más baratas.

• Calidad del trabajo: Profesionales garantizan un nivel de calidad y cumplimiento de códigos y normas.
• Eficiencia de tiempo: Contratar profesionales puede acelerar el proceso de renovación, permitiendo alquilar o vender la propiedad más rápido.

6.5 No presentar un dosier adecuado al banco (y no ser perseverante)

Presentar un dosier incompleto o inadecuado al solicitar un préstamo puede resultar en la denegación de financiamiento. Es esencial preparar un dosier detallado y completo y ser perseverante en la búsqueda de financiamiento. Si el primer banco no te escucha, persiste hasta que encuentres un banco que sí lo haga. Y cuando lo encuentres, crea una relación de amistad para poder volver una y otra vez a la misma fuente financiera.

• Documentación completa: Incluir estados financieros, historial crediticio, plan de negocios y proyecciones de ingresos.
• Perseverancia: Estar preparado para negociar y presentar alternativas si la primera solicitud no es aceptada.

6.6 Confiar ciegamente en los intermediarios

Confiar ciegamente en agentes inmobiliarios o asesores sin realizar una investigación propia puede llevar a decisiones poco informadas. Es importante verificar la información y realizar due diligence.

• Verificación independiente: Realizar investigaciones independientes sobre la propiedad y el mercado.
• Consulta múltiple: Obtener opiniones de varios expertos y compararlas para tomar decisiones informadas.

6.7 No llevar a cabo un estudio de mercado

No investigar el mercado local antes de invertir puede resultar en la compra de propiedades sobrevaloradas o en áreas con baja demanda. Realizar un estudio de mercado exhaustivo es esencial para tomar decisiones informadas.

• Análisis de demanda: Evaluar la demanda de alquiler en la zona.
• Tendencias de precios: Analizar las tendencias de precios y la apreciación histórica.
• Proyecciones de crecimiento: Considerar el crecimiento económico y demográfico de la zona.

Parece más difícil de lo que es. Entra en Idealista y estudia sus herramientas súper útiles para hacer estudios de mercado.

En resumen, la inversión inmobiliaria ofrece múltiples oportunidades para generar ingresos y aumentar el patrimonio. Al seguir una estrategia bien informada y evitar errores comunes, los inversores pueden maximizar sus rendimientos y minimizar los riesgos en este dinámico sector.

7. Y finalmente, la mejor inversión inmobiliaria es…

Según mi opinión, el verdadero beneficio del negocio inmobiliario no está en especular comprando y vendiendo casas ni tampoco en alquilarlas.

El verdadero beneficio se obtiene de comprar MUY BARATO.

¿Y cómo podemos comprar muy barato en el mercado inmobiliario?

Comprando los que yo llamo «activos pegajosos», que son aquellos que tienen problemas. Esos son los bienes inmobiliarios que a mÍ me interesan.

Y se pueden encontrar en:

• Las subastas
• Los activos de banco o fondos de inversión
• Estando muy atento a las ofertas de Idealista.

Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.