¿Qué es una subasta judicial?

 

Llevo publicando sobre las subastas desde el 12 de enero de 2009 (sí, ya diez años) y todavía no me he parado a explicar qué es una subasta judicial.

La efeméride me va a pillar deslizándome por las nevadas laderas austriacas. No obstante voy a hacer coincidir la publicación automática de este post con el décimo aniversario de aquel día en que a este subastero se le pasó por la cabeza comenzar a publicar sus ocurrencias de inversor inmobiliario.

Aquí, mi penoso primer post en Rankia: Subastas, subastas, subastas

Y a continuación, mi explicación de lo que es una subasta judicial.

1. Orígenes de la subasta judicial

Orígenes de la subasta judicialLa palabra subasta procede del latín “subhasta”, donde “sub” significa debajo y “hasta” hace referencia a la lanza que los romanos colocaban en los lugares en los que se celebraba alguna venta pública.

Así pues, el término «subasta» no es una creación moderna sino que es una supervivencia del derecho romano antiguo conforme al cual la venta de bienes propiedad del Estado era llamada subhastatio por estar presente en ella la lanza.

Al principio estas subhastatio eran enajenaciones de propiedades del Estado Romano. Posteriormente, a comienzos del siglo VII, fueron introducidas por el pretor Rutilio las subastas llevadas a cabo en el procedimiento de apremio, como medio de conversión en dinero de los bienes embargados del deudor cuando éste había fallecido.

A partir de entonces, los acreedores que disponían de una sentencia favorable, acudían al pretor solicitando la puesta en posesión de los bienes del deudor. Esta venta de bienes la realizaba uno de los acreedores concursados a través de subasta pública y el adjudicatario era el encargado de pagar todas las deudas del expropietario hasta donde alcanzara la cantidad fijada como precio de adjudicación.

En el derecho histórico español se hace referencia a las subastas desde el Fuero Juzgo.

2. Concepto español de subasta judicial

Según se deduce de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, la subasta judicial, en sentido estricto, es sólo la fase del procedimiento de apremio encaminada a determinar, mediante licitación pública, el precio al que los bienes que van a ser vendidos, e individualizar la persona que los adquiere.

Por tanto cabe afirmar que:

1) Es una fase del procedimiento de apremio integrada a su vez por una serie de actos procesales.

2) Trata de alcanzar la mayor difusión para así conseguir el mejor precio.

3) La finalidad de la subasta judicial es fijar un precio de venta y encontrar comprador.

Por otra parte, adoptando una definición más amplia de subasta judicial, la subasta de bienes inmuebles comprendería, además del acto propio de subasta, todos los actos anteriores que son imprescindibles para su celebración (por ejemplo la certificación de cargas, el avalúo, la publicidad en el B.O.E., etc.), y también los actos los posteriores que son consecuencia de la misma (por ejemplo la aprobación del remate, el decreto de adjudicación, entrega de la posesión y la distribución del precio entre los acreedores, etc.).

Pero la definición de subasta que yo prefiero es de mi propia cosecha: La subasta judicial no es más que una venta judicial forzosa. Es decir, que se produce cuando a alguien que no quiere pagar voluntariamente a su acreedor le fuerzan judicialmente a vender su propiedad para pagar a sus acreedores con el dinero recaudado con la venta.

3. El procedimiento de apremio

La subasta judicial es una fase del procedimiento de apremioEl procedimiento de apremio es la fase final de una ejecución judicial en la que se pretende la satisfacción del derecho del ejecutante.

Por lo tanto, el apremio significa que finalmente tenemos una parte del procedimiento judicial, el deudor, que ha sido condenado a pagar a su acreedor una cantidad cierta y determinada de dinero y que no lo ha hecho voluntariamente, debiéndose proceder contra sus bienes para convertirlos en dinero.

Todo comienza con la sujeción de bienes del deudor llamada “embargo”, acto judicial cuya finalidad es sustraer (o separar) bienes del deudor para convertirlos más tarde en dinero (mediante su subasta) para que el acreedor cobre su deuda.

4. La conversión de los bienes embargados en dinero

La subasta judicial no es la única forma de convertir los bienes embargados al deudor en dinero. La Ley de Enjuiciamiento Civil ofrece varias posibilidades:

1. El convenio de colaboración, por el que el acreedor y el deudor pactan la forma de realizar la convertibilidad de los bienes embargados en dinero. Es la forma más inteligente de proceder por parte del deudor, pues así puede obtener las mejores ofertas por su propiedad.

Por eso no se lleva a cabo casi nunca, porque requiere que el deudor sea alguien razonable.

2. Venta por medio de persona especializada, que brinda la posibilidad de que la venta se lleve a cabo por inmobiliarias. Obviamente los deudores poco razonables tampoco optan por esta opción sino que siguen la táctica del avestruz, como si no pasara nada y al final todo se fuera a solucionar.

3. Y así llegamos a la subasta judicial, definida como el acto judicial que tiene por objeto la venta de los bienes sujetos a un procedimiento judicial, para con su conversión en dinero hacer el pago a quien resulte acreedor de dicha cantidad.

5. Tipos de subasta

Hay tres tipos de subastas:

Subastas judiciales: En sentido estricto, las que se celebran en los juzgados, aunque en este grupo también podríamos incluir las subastas notariales o extrajudiciales.

Subastas administrativas: Aquellas reguladas por la Ley y otras normas jurídicas que celebra la Administración. Por ejemplo las subastas de la Seguridad Social, las subastas de la AEAT, las subastas del Plan Nacional sobre drogas y las subastas de ayuntamientos o diputaciones.

Subastas privadas: Las realizadas por cualquier persona o entidad privada y que solo están sujetas a las condiciones que aquél disponga. Actualmente apenas se celebran, pero a finales de los noventa estuvieron muy de moda.

6. Requisitos para participar en una subasta

Los requisitos que siempre debemos cumplir para participar en una subasta judicial son:

1. Haber ingresado la fianza

2. Identificarnos debidamente con nombre y NIF

3. Manifestar que se aceptan las condiciones estipuladas en el edicto de subasta

Estas tres condiciones son comunes a cualquier tipo de subasta.

subasta judicial

7. ¿Qué bienes son susceptibles de ser subastados?

Las subastas que más que molan y las que más me hacen disfrutar son las subastas de bienes inmobiliarios, pero en realidad cualquier bien es susceptible de ser subastado. Y que nadie ponga en duda que en España hay docenas de inversores ganando un montón de dinero por haberse especializado en las subastas de los siguientes bienes:

7.1 Propiedades inmobiliarias:

  • Viviendas
  • Garajes
  • Trasteros
  • Locales comerciales
  • Oficinas
  • Naves
  • Edificios
  • Hotel
  • Solares
  • Fincas rústicas
  • Derecho de traspaso
  • Derechos sobre alguna propiedad inmobiliaria

7.2 Vehículos:

  • coches
  • motos
  • camiones
  • Tractores
  • Buques
  • Veleros
  • Lanchas motoras
  • Motos de agua

7.3 Joyas, Arte y Antigüedades

7.4 Maquinaria industrial

7.5 Mercaderías y materias primas

7.6 Mobiliario

7.7 Utensilios y herramientas

7.8 Derechos de propiedad industrial

7.9 Derechos de propiedad intelectual

Y tantas otras propiedades de las que en este momento no me acuerdo, pero con las que, como ya he mencionado, seguro que hay inversores especializados ganando mucho dinero.

 

Ventajas de la subasta judicial electrónica

Ventajas de la subasta judicial electrónica

8. La subasta judicial electrónica

En octubre de 2015 se implantó la subasta judicial electrónica.

Durante un par de meses siguieron celebrándose las subastas presenciales que habían sido señaladas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, pero enseguida éstas desaparecieron y actualmente solo es posible participar en las subastas judiciales de forma telemática desde el Portal de Subastas del B.O.E.

Increíblemente esto ha dado un nuevo impulso a las subastas judiciales, que han dejado de ser el coto cerrado (solo para profesionales) que eran hace años.

Ahora, cualquiera con acceso a wifi y un smartphone puede investigar subastas de la otra punta de España y participar en ellas mientras se toma un daiquiri junto a su piscina.

Y desde el pasado otoño las subastas de la AEAT y de algunos organismos se han sumado a las subastas judiciales y ya solo se ofrecen desde el mismo portal del B.O.E.

Y pronto seguirán el mismo camino las subastas de la Seguridad Social.

9. Teoría del enriquecimiento injusto

La subasta judicial no produce en enriquecimiento injustoLa pregunta es la siguiente: ¿Puede el adjudicatario de una subasta ser demandado judicialmente por el antiguo propietario si tras la subasta vende el bien subastado por un precio manifiestamente superior obteniendo grandes plusvalías en poco tiempo?

Jejeje, esto le encantaría a los de Podemos.

Pero…

Los inversores en subastas podemos estar tranquilos en este sentido porque los demandados nunca podrán ejercer contra nosotros la acción de enriquecimiento injusto, sea cual sea el precio al que vendamos ni el tiempo transcurrido.

Y esto es así porque para aplicar el enriquecimiento injusto se precisa de ausencia de “justa causa”, lo que no se produce cuando “concurre una sentencia u otra resolución judicial, suficientemente motivada y definitoria de los derechos de los litigantes”.

Es decir, que en el negocio de las subastas judiciales la “causa justa” es obvia dado que ha habido un procedimiento judicial tras el que un juez ha resuelto acerca de los derechos del acreedor y del deudor. Y resulta que lo que el juez ha resuelto es que para que el acreedor pueda cobrar lo que el deudor le debe, debe forzarse la venta de los bienes de éste hasta alcanzar la cantidad adeudada.

Y como señala el Tribunal Supremo, “(…) el que compra un bien en subasta, puede venderlo después a precio de marcado sin que se le pueda aplicar la figura jurídica del enriquecimiento injusto”.

Y aquí lo dejo, amigo lector.

Me he puesto a escribir para celebrar mis diez años de bloguero y he acabado haciendo este pequeño resumen de lo que es una subasta judicial. Si el resultado te ha agradado, te agradeceré mucho que me ayudes a difundirlo en tus redes sociales.

20 comentarios en “¿Qué es una subasta judicial?

  1. Mari Carmen

    Un juez puede anteponer un embargo sobre otros embargos
    Un ejemplo: el no cumplimiento de La manutención de los hijos, si acaba en embargo sobre la mitad indivisa del denunciado

  2. Bruno

    Hola tengo una duda si un inmueble sale a subasta por la comunidad de propietarios al deber una derrama de 2000 euros y luego el administrador nos comenta que la cifra a día de hoy es de 9000 esa carga se cancelaría o al tener que pagar los 4 últimos años entraría como una carga preferente y habría que asumirla un saludo Tristán

  3. jota jota

    Hola, estimado Tristán. Estoy con un acojone de mucho cuidado y todo por hacerlo mal y fiarme de una persona que se ha convertido en una serpiente. La madre de mi hijo sigue viviendo en la casa común que tenemos y no se va ni con agua hirviendo, y eso que en la sentencia de divorcio y repartición de bienes por escrito, decía: que nada nos reclamábamos ambos por tener economías independientes. Quedamos de común acuerdo en dicha sentencia que en junio del año 2010, que fue la sentencia de divorcio, que la pondría en venta a través de una inmobiliaria en el 2013. Llegó esa fecha y me dijo que verde las han “segao”. Le puse una demanda cuando mi hijo aún estudiaba pero era mayor de edad y el Sr. juez falló en mi contra. Ahora le he puesto otra demanda que todavía va para largo según mi letrada y también porque he ido al juzgado a preguntar y está admitida a trámite y tengo miedo de que, o bien se la lleve ella porque puje más alto que yo, o si entra subasta judicial se la lleve algún listillo de turno por cuatro euros. Le pregunto a mi abogada y me dice que cuando vayamos a juicio ya no hay más que rascar, que el juez me preguntará a mí que soy el demandante, qué quiero hacer, si comprar su parte u obligar a la parte contraria que la ponga en venta a través de una inmobiliaria. No tengo ni idea de como va este tema, y además tengo muchas dudas al respecto de cómo funciona esto, y eso que me he leído todo lo que has escrito de las subastas y de cómo hay que proceder al respecto. Por último decirte que mi hijo tiene 25 años, terminó la carrera de ingeniería y el TFC en septiembre del 2017, y ahora está preparándose unas oposiciones, pero no trabaja, y la madre que lo parió tampoco. El piso está libre de cargas. No sé qué hacer, te lo juro por Snoopy.

    1. Jajaja, pues viendo lo mal que lo estás llevando vete preparando para que tu hijo se jubile en esa casa y al final a quien tengas que desalojar sea a tus nietos.

      1. jota jota

        Me acabas de rematar, estimado amigo. Qué imbécil fui en salir del piso, y… todo lo hice por mi hijo, de verdad. Qué puedo hacer? Dame alguna pista, porque según mi abogada ya no hay más. El juicio se celebrará cuando sea, pero insiste, que ese es el último paso y que el juez dará por terminado el entuerto este, es decir, ahí se acaba todo? Te pregunto. Solo dime eso. Muchas gracias por tu atención y consejos.

        1. Procedimiento judicial de disolución del proindiviso y subasta sin importarte un comino quién compra ni a qué precio. Solo debe importarte que si la casa la compras tú lo hagas al menos precio posible y si la compra un tercero 8o tu ex), que lo haga al mayor precio posible. Y a seguir con tu vida.

          1. jota jota

            Ojalá y sea así tan simple, en cualquier caso, como siempre, salud y gracias por tus comentarios. Un saludo afectuoso

  4. Omiug

    Hola a todos. Ante todo, agradecerle a Tristán sus blogs y sus correos-e de aviso.
    Veréis, una buena amiga está pasando una mala racha y sus hermanos se le han puesto en contra.
    Han conseguido la sentencia de disolución del proindiviso con una subasta privada entre copropietarios previa a la pública.
    Ella vio el edicto de la sentencia por Internet porque no estaba localizable y decidió solicitar asistencia jurídica gratuita que le han concedido.
    La cuestión sería si, a pesar de su actual situación de insolvencia acreditada con la concesión de la asistencia jurídica gratuita y de no poder pujar, el LAJ podría seguir adelante con las subastas y que sus hermanos se quedasen con su parte de la casa familiar ¿Conocéis algún conjuro mágico para evitar esto y que los LAJ opten siempre (en estos casos) por la venta tutelada por el juzgado?

    1. ¿Que sus hermanos se quedasen con su parte de la casa familiar? Amigo lo que das a entender no tiene nada que ver con lo que es una disolución del proindiviso. Dile a tu amiga que se tranquilice y les permita seguir adelante con el procedimiento, al final del cual ella habrá dejado de tener una parte indivisa equis y, a cambio, obtendrá el valor de esa parte indivisa en dinero líquido. Yo creo que ya es hora de que la gente cambie su mentalidad. No es lógico que la testarudez y el empeño de solo una pequeña parte de la propiedad frene las aspiraciones del resto de copropietarios.

  5. Omiug

    Buenos días Tristán,
    Entiendo tu punto de vista siendo el apasionado experto en subastas que eres.
    Yo también coincido contigo en que eso, de entrada, sería lo mejor.
    El problema, seguramente, es que nosotros dos no vemos nada más que lo poco que asoma del iceberg y ella lo puede ver entero.
    Por eso y porque se lo merece (la conozco bien), si alguien sabe cuál podría ser el “conjuro mágico” que funcionaría mejor para lo que busca mi amiga y quiere compartirlo, será bienvenido.
    Gracias por tu opinión. Un abrazo.

    1. ¿Conjuro mágico para que quien lo compre lo haga lo más caro posible, para comprarlo ella lo más barato posible o para que se detenga el curso del tiempo y las cosas sigan como están sine die? ¿O para que lo compre cualquiera exceptuando sus hermanos? Te lo pregunto porque mi experiencia con la gente que está metida en estos procedimientos es que no siempre son razonables ni quieren lo mejor para todos.

  6. Omiug

    Pues, según me contó, lo que ha pretendido es (en beneficio de todos los hermanos y de la madre viuda):
    1. Retrasar la venta todo lo posible porque en 2014 los precios estaban por los suelos.
    2. Que lo obtenido por la casa no pudiese ser manipulado por ninguno de los hermanos, es decir, que la venta se realizase de la manera más legal y transparente posible (sin “negros”, “barcelonas”,…).
    3. Que las serias discrepancias y el reparto los resolviera el juzgado con arreglo a las leyes para minimizar las posibles consecuencias.
    4. Que todos ganaran el máximo posible con estas seguridades y conforme a sus porcentajes de propiedad.
    5. Y que ninguno se vea obligado a quedarse con menos de lo podría obtener en este mercado (lo que podría ocurrir en la subasta).
    Pero ya sabes que con los LAJs (como bien decís en tus blogs) es difícil prever lo que puede pasar; por eso lo del “conjuro mágico”.
    Y tampoco te olvides de tener cuidado con los aludes y las escaladas, que por aquí se te aprecia y no te queremos perder porque sabemos lo que hay debajo de esa piel de tipo duro; y porque aún nos quedan algunas subastas por delante.
    Y es que, aunque está claro que la vida es lucha, de vez en cuando conviene rescatar algún naufrago, no vaya a ser que nos pase lo de Tom Hanks y se olviden de nosotros (y te lo digo sabiendo que de la Mar entiendes).
    ¡Ánimo que lo sabes hacer muy bien! Y, además, sin perder el “Norte”.

    1. Tonigs

      Hola Omiug,

      Lo que relatas me recuerda a un par de ejecuciones en las que he participado en las que una parte siempre malpiensa de la otra. Creo que tu amiga se hace paranoias y se escudaba en que el mercado estaba bajo. Este año pasado y el presente están siendo fabulosos, por lo que la excusa de que el precio sería bajo ya no le vale. Por casualidad no será tu amiga la que más usa la vivienda o la que no colabora nunca con los gastos?

      Me sabe mal decir esto pero a la larga será mejor para todos aunque a tu amiga le parezca que le están tomando el pelo.

      Yo si fuese ella buscaría comprador a toda hostia y hablaría con el LAJ para que se haga una venda en mercado o para que almenos esa subasta sea abierta y no sólo de comuneros.

  7. Tonigs

    Perdona Tristan que me he enfocado en responder y se me ha olvidado decir que como siempre un placer leer tus entradas.

    No pares nunca que esto es mi gobierno favorito (participar en las subastas el primer y leerte El Segundo) jajaja

    1. jota jota

      Hola, Tonigs. Ya que nuestro maestro no está localizable. Te voy a hacer una pregunta que por favor quisiera que me contestaras. Tengo una vivienda al 50% con la madre de mi hijo, mi ex, sin cargas y que no se va ni a tiros. Le he puesto una2ª demanda para la división de la cosa común, ya que la primera el juez falló en mi contra y quisiera saber si entra en subasta, si tengo que pujar por el total del valor, o por la mitad del precio cuando puje yo, o puje ella, sin terceros. Gracias.

  8. Omiug

    Muchas gracias por tu idea Tonigs. Se lo diré de tu parte.
    Aunque eso de que hablando se entiende la gente…
    No obstante, desde luego, si le quita trabajo al LAJ, a lo mejor la hace caso.
    De todas formas, ya sabes que los LAJs tienen que cumplir las sentencias de los que mandan más. Y en la ejecución de ésta parece que lo de la subasta privada primero está bastante claro; no sé si el LAJ aceptaría pararla.
    Quizás, si quedase desierta o la anularan sería mejor.
    De todas formas, pase lo que pase, no le ha venido mal el retraso del juzgado porque, como bien dices, los precios ya no son lo mismo que en 2014.

  9. jota jota

    Discúlpame Tristán. ¿Dónde hay que ir para darse de alta para acceder en las pujas judiciales, o en su defecto, se puede hacer por internet? Gracias.

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