Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Llevo publicando sobre las subastas desde el 12 de enero de 2009 (sí, ya diez años) y todavía no me he parado a explicar qué es una subasta judicial.
La efeméride me va a pillar deslizándome por las nevadas laderas austriacas. No obstante voy a hacer coincidir la publicación automática de este post con el décimo aniversario de aquel día en que a este subastero se le pasó por la cabeza comenzar a publicar sus ocurrencias sobre las subastas judiciales.
Aquí, mi penoso primer post en Rankia: Subastas, subastas, subastas
Y a continuación, mi definición de subasta, la explicación de lo que es una subasta judicial.
1. Orígenes de la subasta judicial
La palabra subasta procede del latín «subhasta», donde «sub» significa debajo y «hasta» hace referencia a la lanza que los romanos colocaban en los lugares en los que se celebraba alguna venta pública.
Así pues, el término «subasta» no es una creación moderna sino que es una supervivencia del derecho romano antiguo conforme al cual la venta de bienes propiedad del Estado era llamada subhastatio por estar presente en ella la lanza.
Al principio estas subhastatio eran enajenaciones de propiedades del Estado Romano. Posteriormente, a comienzos del siglo VII, fueron introducidas por el pretor Rutilio las subastas llevadas a cabo en el procedimiento de apremio, como medio de conversión en dinero de los bienes embargados del deudor cuando éste había fallecido.
A partir de entonces, los acreedores que disponían de una sentencia favorable, acudían al pretor solicitando la puesta en posesión de los bienes del deudor. Esta venta de bienes la realizaba uno de los acreedores concursados a través de subasta pública y el adjudicatario era el encargado de pagar todas las deudas del expropietario hasta donde alcanzara la cantidad fijada como precio de adjudicación.
En el derecho histórico español se hace referencia a las subastas desde el Fuero Juzgo.
2. Qué es una subasta judicial
¿Qué es una subasta judicial? Según se deduce de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, la subasta judicial, en sentido estricto, es sólo la fase del procedimiento de apremio encaminada a determinar, mediante licitación pública, el precio al que los bienes que van a ser vendidos, e individualizar la persona que los adquiere.
Por tanto cabe afirmar que:
1) La subasta judicial es una fase del procedimiento de apremio integrada a su vez por una serie de actos procesales.
2) El objetivo de la subasta judicial es tratar de alcanzar la mayor difusión para así conseguir el mejor precio.
3) La finalidad de la subasta judicial es fijar un precio de venta y encontrar comprador.
Ya sabemos qué es una subasta judicial según la L.E.C., pero, por otra parte, adoptando una definición más amplia de subasta judicial, la subasta de bienes inmuebles comprendería, además del acto propio de subasta, todos los actos anteriores que son imprescindibles para su celebración (por ejemplo la certificación de cargas, el avalúo, la publicidad en el B.O.E., etc.), y también los actos los posteriores que son consecuencia de la misma (por ejemplo la aprobación del remate, el decreto de adjudicación, entrega de la posesión y la distribución del precio entre los acreedores, etc.).
Pero la definición de qué es una subasta judicial que yo prefiero es de mi propia cosecha: La subasta judicial no es más que una venta judicial forzosa. Es decir, que se produce cuando a alguien que no quiere pagar voluntariamente a su acreedor le fuerzan judicialmente a vender su propiedad para pagar a sus acreedores con el dinero recaudado con la venta.
3. El procedimiento de apremio, origen de la subasta judicial
El procedimiento de apremio está muy unido a la definición de subasta. El apremio es la fase final de una ejecución judicial en la que se pretende la satisfacción del derecho del ejecutante.
Por lo tanto, el apremio significa que finalmente tenemos una parte del procedimiento judicial, el deudor, que ha sido condenado a pagar a su acreedor una cantidad cierta y determinada de dinero y que no lo ha hecho voluntariamente, debiéndose proceder contra sus bienes para convertirlos en dinero.
Todo comienza con la sujeción de bienes del deudor llamada “embargo”, acto judicial cuya finalidad es sustraer (o separar) bienes del deudor para convertirlos más tarde en dinero (mediante su subasta) para que el acreedor cobre su deuda.
4. La conversión de los bienes embargados en dinero
De la definición de subasta se deduce que la subasta judicial no es la única forma de convertir los bienes embargados al deudor en dinero. La Ley de Enjuiciamiento Civil ofrece varias posibilidades:
1. El convenio de colaboración, por el que el acreedor y el deudor pactan la forma de realizar la convertibilidad de los bienes embargados en dinero. Es la forma más inteligente de proceder por parte del deudor, pues así puede obtener las mejores ofertas por su propiedad.
Por eso no se lleva a cabo casi nunca, porque requiere que el deudor sea alguien razonable.
2. Venta por medio de persona especializada, que brinda la posibilidad de que la venta se lleve a cabo por inmobiliarias. Obviamente los deudores poco razonables tampoco optan por esta opción sino que siguen la táctica del avestruz, como si no pasara nada y al final todo se fuera a solucionar.
3. Y así llegamos a la subasta judicial, definida como el acto judicial que tiene por objeto la venta de los bienes sujetos a un procedimiento judicial, para con su conversión en dinero hacer el pago a quien resulte acreedor de dicha cantidad.
5. Tipos de subasta
Hay cuatro tipos de subastas:
La Subasta judicial
En sentido estricto, las subastas judiciales son las que se celebran en los juzgados, aunque en este grupo también podríamos incluir las subastas notariales o extrajudiciales.
Las subastas Notariales
También llamadas subastas extrajudiciales. Se tramitan en las notarías, pero también se celebran en el Portal de Subastas del BOE, junto a las judiciales, las de Hacienda y ls de las diputaciones.
Subastas administrativas
Aquellas reguladas por la Ley y otras normas jurídicas que celebra la Administración. Por ejemplo las subastas de la Seguridad Social, las subastas de Hacienda, las subastas del Plan Nacional sobre drogas y las subastas de ayuntamientos o diputaciones.
Subastas privadas
Las realizadas por cualquier persona o entidad privada y que solo están sujetas a las condiciones que aquél disponga. Actualmente apenas se celebran, pero a finales de los noventa estuvieron muy de moda.
6. Requisitos para participar en una subasta judicial
Todos los tipos de subasta, desde las subastas judiciales hasta las subastas AEAT, coinciden con unos requisitos que siempre debemos cumplir para participar y que son:
1. Haber ingresado el depósito para que sirva como fianza para el caso de ganar la subasta.
2. Identificarnos debidamente con nombre y NIF
3. Manifestar que se aceptan las condiciones estipuladas en el edicto de subasta
4. No estar inhabilitado por resolución judicial
5. No incurrir en las incompatibilidades que determina el Código Civil.
Estas 5 condiciones son comunes a cualquier tipo de subasta.
Y otro requisito del que nadie habla pero que es imprescindible: DISPONER DE LIQUIDEZ PROPIA PARA PAGAR EL PRECIO DEL REMATE CON NUESTRO PROPIO DINERO.
Para que nos nos suceda como a tantos inconscientes que participan en las subastas sin tener dinero con la errónea creencia de que alguien se lo prestará cuando se hayan adjudicado la subasta.
Lo explico en el siguiente vídeo de YouTube:
7. ¿Qué bienes son susceptibles de ser subastados?
Las subastas que más me molan y las que más me hacen disfrutar son las subastas judiciales de bienes inmobiliarios, pero en realidad cualquier bien es susceptible de ser subastado. Y que nadie ponga en duda que en España hay docenas de inversores ganando un montón de dinero por haberse especializado en las subastas de los siguientes bienes:
7.1 Propiedades inmobiliarias:
- Viviendas
- Garajes
- Trasteros
- Locales comerciales
- Oficinas
- Naves
- Edificios
- Hotel
- Solares
- Fincas rústicas
- Derecho de traspaso
- Derechos sobre alguna propiedad inmobiliaria
7.2 Vehículos:
- coches
- motos
- camiones
- Tractores
- Buques
- Veleros
- Lanchas motoras
- Motos de agua
7.3 Joyas, Arte y Antigüedades
7.4 Maquinaria industrial
7.5 Mercaderías y materias primas
7.6 Mobiliario
7.7 Utensilios y herramientas
7.8 Derechos de propiedad industrial
7.9 Derechos de propiedad intelectual
Y tantas otras propiedades de las que en este momento no me acuerdo, pero con las que, como ya he mencionado, seguro que hay inversores especializados ganando mucho dinero.
Ventajas de la subasta judicial electrónica
8. La subasta judicial electrónica
En octubre de 2015 se implantó la subasta judicial electrónica.
Durante un par de meses siguieron celebrándose las subastas judiciales presenciales que habían sido señaladas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, pero enseguida éstas desaparecieron y actualmente solo es posible participar en las subastas judiciales de forma telemática desde el Portal de Subastas del B.O.E.
Increíblemente esto ha dado un nuevo impulso a las subastas judiciales, que han dejado de ser el coto cerrado (solo para profesionales) que eran hace años.
Ahora, cualquiera con acceso a wifi y un smartphone puede investigar subastas de la otra punta de España y participar en ellas mientras se toma un daiquiri junto a su piscina.
Y desde el pasado otoño las subastas de la AEAT y de algunos organismos se han sumado a las subastas judiciales y ya solo se ofrecen desde el mismo portal del B.O.E.
Y pronto seguirán el mismo camino las subastas de la Seguridad Social.
9. Teoría del enriquecimiento injusto
La pregunta es la siguiente: ¿Puede el adjudicatario de una subasta judicial ser demandado judicialmente por el antiguo propietario si tras la subasta vende el bien subastado por un precio manifiestamente superior obteniendo grandes plusvalías en poco tiempo?
Jejeje, esto le encantaría a los de Podemos.
Pero…
Los inversores en subastas judiciales podemos estar tranquilos en este sentido porque los demandados nunca podrán ejercer contra nosotros la acción de enriquecimiento injusto, sea cual sea el precio al que vendamos ni el tiempo transcurrido.
Y esto es así porque para aplicar el enriquecimiento injusto se precisa de ausencia de “justa causa”, lo que no se produce cuando…
“concurre una sentencia u otra resolución judicial, suficientemente motivada y definitoria de los derechos de los litigantes”.
Es decir, que en el negocio de las subastas judiciales la «causa justa» es obvia dado que ha habido un procedimiento judicial tras el que un juez ha resuelto acerca de los derechos del acreedor y del deudor. Y resulta que lo que el juez ha resuelto es que para que el acreedor pueda cobrar lo que el deudor le debe, debe forzarse la venta de los bienes de éste hasta alcanzar la cantidad adeudada.
Y como señala el Tribunal Supremo,
“(…) el que compra un bien en subasta, puede venderlo después a precio de mercado sin que se le pueda aplicar la figura jurídica del enriquecimiento injusto”.
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Y aquí lo dejo, amigo lector.
Me he puesto a escribir para celebrar mis diez años de bloguero y he acabado haciendo este pequeño resumen de lo que es una subasta judicial. me llamo Héctor Arderíus, aunque en el negocio de las inversiones inmobiliarias, todos me conocen como Tristán el Subastero. Si el resultado te ha agradado, te agradeceré mucho que me ayudes a difundirlo en tus redes sociales.
