El checklist inmobiliario a realizar antes de cualquier inversión

Checklist inmobiliario

Estos días he tenido el ejemplo perfecto de por qué es necesario tener un checklist inmobiliario con lo imprescindible antes de acometer cualquier inversión. Y mi experiencia me dice que nunca hay que invertir en inmuebles sin haber respondido a todas las preguntas.

Lo he visto muchas veces, basta que alguien se deje un interrogante sin resolver, para que al final, sea la respuesta a ese interrogante la que le tumbe la inversión. Por eso es necesario contar con un checklist inmobiliario para tenerlo siempre presente y asegurarnos de que no queda nada en el aire.

Mi checklist inmobiliario es este:

  • ¿Existe más allá de la simple realidad registral?
  • ¿Tiene cargas registrales?
  • ¿Está okupado?
  • ¿Quién vive y en concepto de qué?
  • ¿Cuánto vale?

Se podrían añadir más preguntas, como si me lo está vendiendo en legítimo propietario, si tiene deudas de comunidad, deudas de IBI, etc. Obviamente mi investigación de cada inversión va mucho más allá de las preguntas de mi checklist inmobiliario. Pero al final, son estas 5 preguntas las que más te pueden amargar la existencia.

Y mucho ojo, porque se está poniendo muy de moda comprar pisos de banco a los servicers y fondos de inversión y con semejantes vendedores no podemos permitirnos distracciones.

Vamos a explicarlas un poco más:

1. Primera pregunta del checklist inmobiliario: ¿existe más allá de la simple realidad registral?

Estoy convencido de que muy poca gente sabe que hay muchas propiedades inmobiliarias cuya existencia es exclusivamente virtual. Es decir, que solo existen en el Registro de la Propiedad.

Tienen un número de finca registral y una descripción, pero no existen realmente.

¿Cómo puede ocurrir algo así?

Por ejemplo, el promotor incluyó un local en el proyecto original con el que hizo la división horizontal, pero luego la realidad le llevó por otros senderos y al final ese espacio se lo comieron otras fincas quedando reducido a solo 10 m2 que actualmente se dedican a cuarto de calderas.

O una gran parcela sobre la que se ha urbanizado y que, tras el proyecto, los tiras y aflojas y los pasteleos con la administración de turno, tal o cual parcela es en realidad uno de los viales de la urbanización.

Finalmente, el ejemplo más escalofriante es el del promotor que inscribe en el Registro de la Propiedad la división horizontal, pero que finalmente, por cualquier motivo, no pudo construir el edificio. Están inscritas y descritas todas las fincas registrales que lo componen, pero si lo visitas resulta que solo encuentras un solar vacío.

Una variante de este punto seria que la propiedad inmobiliaria exista pero que no sea admisible para el fin para el que se construyó.

1.1 Sí existe, pero no se puede habitar.

Por ejemplo, un hotel que por su ubicación en un paraje protegido o a una distancia ilegal de la playa, el ayuntamiento o la comunidad autónoma han propuesto una orden de derribo y ya hay una sentencia firme al respecto.

O una vivienda que no cumple con la normativa y que tiene vetada por el ayuntamiento la licencia de primera ocupación.

Se trata de inmuebles que existen pero que, por no poderse utilizar, a la postre no son más que un montón de ladrillos.

El check kist es imprescindible porque el problema NO siempre se ve a simple vista

2. ¿Tiene cargas registrales?

Examinar una Certificación de Cargas es muy sencillo, pero también muy delicado.

Hay que transcribir por orden cronológico todas las inscripciones y anotaciones registrales, su descripción y su fecha.

Si se trata de una subasta judicial hay que ubicar la carga ejecutada en el procedimiento judicial, sabiendo que la misma y las cargas posteriores quedarán canceladas tras la subasta y que las cargas anteriores deberá pagarlas el adjudicatario si desea evitar que le subasten el inmueble recién adquirido.

No son cargas registrales, pero también son deudas inherentes al inmueble los recibos impagados y no prescritos del IBI y las cuotas atrasadas de comunidad, cada uno con sus respectivos límites temporales.

3. ¿Está okupado?

Con los okupas hemos topado, gentuza de la peor calaña que en una sociedad más justa que esta deberían estar dejándose la salud en galeras en lugar de estar tocando los huevos al propietario y a sus vecinos.

He dicho muchas veces que los okupas no son de temer. Hay que poner el desahucio en manos de un buen abogado y dejarlo todo en sus manos. O, si tienes estómago para ello, negociar con ellos su salida del inmueble.

Pero conviene conocer su existencia antes de acometer la inversión, porque no tiene nada que ver cómo dejan las viviendas los okupas y cómo las dejan los ciudadanos normales. Si se trata de okupas, entonces debemos dar la vivienda por destruida y contar con vernos obligados a hacerle una profunda reforma cuando consigamos el desalojo.

4. ¿Quién vive en el inmueble y en concepto de qué?

Ya se trate de una subasta judicial o administrativa, o de un inmueble de banco, es muy importante saber quién está viviendo en él y en concepto de qué. Es decir, conocer cuál es su título para estar utilizando la casa que estamos a punto de comprar.

Alguien poco formado en este tipo de activos «pegajosos» pensará que solo hay dos situaciones que a él le importen, que la casa esté vacía o que esté habitada. Y que estando habitada ya no le interesa.

Pero en realidad se pueden dar muchas situaciones posibles:

  • Que la casa esté vacía
  • Que esté okupada por gentuza
  • Que la casa sea la vivienda familiar del demandado, en el caso de tratarse de una subasta.
  • Lo peor, que la casa esté arrendada
  • O, aún peor, que exista un usufructuario, un inquilino de renta antigua, un expropietario a quien el banco no pudo desalojar tras la subasta judicial de la casa, etc.

Y creedme, no es lo mismo una situación que otra. Cada una requiere una valoración muy diferente.

5. Finalmente, ¿cuánto vale?

No importa que todo lo anterior lo hayamos hecho correctamente si al final cometemos el error de valorar el inmueble subastado por encima de su Valor Real Actual.

Porque si valoramos en 125.000 euros un activo que realmente solo vale 100.000 euros, la estaremos fastidiando a base de bien.

Equivocarnos por debajo solo tiene la consecuencia de que nuestra oferta será barrida por nuestra competencia. Pero equivocarnos por exceso puede tener consecuencias fatales.

6. La SAREB ha intentado ESTAFARME, pero me ha salvado mi checklist inmobiliario

Y como aplicación práctica de lo dicho más arriba, recientemente he tenido el un ejemplo de que nunca hay que bajar la guardia porque a las primeras de cambio te la cuelan. Y luego vienen los llantos y el crujir de dientes.

Lo cuento en el siguiente vídeo.

Y aquí acaba el artículo sobre mi checklist inmobiliario. Soy Héctor Arderíus pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. Por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.

https://www.linkedin.com/in/tristan-subastero/

12 comentarios en “El checklist inmobiliario a realizar antes de cualquier inversión
  1. José Fernández

    Tristán el Subastero, imprescindible para quien quiera entender algo del mundo de las inversiones inmobiliarias. Serio, práctico, honesto y permanentemente actualizado.

  2. Manuel Lorite

    Muchas gracias Tristán, todas estos consejos ayudan y vamos familiarizando con todos los términos de las subastas, pero cada veo que lo primero es formarse bien (ejem. Tu curso.) Ahorraré un poco.

  3. María

    Buenas tardes!!Soy inquilina de una vivienda que ha salido a subasta, el dueños de la casa quedó viudo y según tengo entendido los hijos no han aceptado herencia para no quedarse con la deuda. Tras leer tu post me han entrado dudas sobre si pujar o no, ya que no tengo ni idea si estos herederos podrían reclamar la casa o el usufructo una vez se me adjudicase

  4. María

    Hola de nuevo Tristán!!Acabo de leer con detenimiento el edicto, y de hecho pone que se «tramita procedimiendo de ejecución hipotecaria número….. , seguido a instancias de Banco…., contra herencia yacente de …..el nombre de la difunta, nombre del marido, y nombre de los dos hijos. En este caso,¿ habría algún problema con la adjudicación??

    1. Lo que puedo decirte sin perjudicar al resto de lectores que también podrían estar interesados en esa subasta es que no hay que jugar con armas porque las carga el diablo.

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