En el blog que publico en Rankia le he dedicado bastante más de un post a las cargas preferentes en las subastas judiciales (y los que vendrán), de manera que ahora me propongo redactar al menos un resumen con las nociones más importantes, aquellas que un licitador novato debe tener bien aprendidas antes de pensar siquiera en estudiar un expediente judicial.
Hay que tener muy claro lo que son y no son cargas en una subasta. Y ello porque si no les dedicamos un mínimo de atención a distinguir las que son cargas preferentes de las que no lo son, nuestra fantástica inversión inmobiliaria puede devenir en desastre.
Así, las cargas en una subasta se dividen en:
- Cargas anteriores a la deuda ejecutada
- Cargas posteriores a la deuda ejecutada
- Deudas preferentes (que aunque son posteriores resultan ser preferentes)
1. Cargas registrales posteriores
En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta forzosa de un bien se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.
O hablando en plata, que tras la subasta judicial el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las cargas posteriores, incluidas hipotecas o anotaciones preventivas de embargo.
2. Cargas anteriores
Pero las cargas anteriores en una subasta no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.
De hecho, en todos los Edictos de Subasta se deja muy clarito que…
(…) las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos (…)
Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.
3. Un poco de Historia
A esto se le llama el sistema de purga parcial y está vigente en España desde la reforma hipotecaria de 1909, antes de cuya fecha se aplicaba el sistema de purga total de las cargas que comportaba que el inmueble subastado se transmitiese libre de cargas, destinando el precio obtenido en la subasta a satisfacer los derechos de los acreedores preferentes o anteriores al derecho del ejecutante, por su orden de inscripción registral y con el remanente se satisfacían los derechos del acreedor ejecutante o hipotecario y, en último lugar, los derechos de los acreedores posteriores.
Este antiguo sistema tenía la ventaja de facilitar enormemente la enajenación forzosa del inmueble, pues, en teoría, resulta más atractivo para los futuros licitadores adquirir un inmueble libre de cargas que sujeto a determinados gravámenes.
Como crítica, solo decir que el cambio operado por el legislador hipotecario de principios del Siglo XX, adoptando el actual sistema de purga parcial, impide una verdadera transmisión libre de cargas de la finca subastada en un procedimiento de ejecución ordinario o hipotecario.
Que bonito y sencillo sería que todo lo que se subastara se hiciese libre de cargas. Que el juez repartiese entre los distintos acreedores el dinero recaudado en la subasta como él considerase, siempre de acuerdo a la Ley, y el piso nos lo entregasen limpio de polvo y paja.
Pero no es así.
4. Preferencia por orden cronológico
La preferencia de inscripción de los derechos se establece por orden cronológico según la fecha de entrada en el registro de la propiedad. Es decir, que si la fecha de inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta judicial, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo. Y, por el contrario, si la inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta y se extinguirá.
5. Cargas preferentes
Por otra parte existen las llamadas cargas preferentes, que para poder ser reclamadas al nuevo propietario no necesitan ser anteriores a la deuda ejecutada.
5.1 Las deudas de IBI
Como ejemplo de cargas preferentes en las subastas judiciales son las DEUDAS DEL IBI correspondientes al año en curso y al año anterior, que tienen preferencia, por su carácter de Derecho Real, a todos los acreedores, incluso aunque hayan inscrito su derecho mediante embargos, incluidos los acreedores hipotecarios y también frente a los adquirientes. Esto quiere decir que si sale a subasta un piso con varios recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, el ayuntamiento tendrá preferencia para cobrar los dos recibos mencionados incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado su hipoteca y por supuesto por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este.
Del resto de las deudas de IBI, el adjudicatario estará obligado a pagar todas las que no estén prescritas, teniendo en cuenta que prescriben a los cuatro años (como todas las de Hacienda), comenzando el cómputo desde el día siguiente a aquel en el que finalizó el plazo reglamentario para presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto o el pago en periodo voluntario.
5.2 Las deudas de la comunidad de propietarios
Otras deudas que también son cargas preferentes y que hay que pagar sí o sí, son LAS DEUDAS DE COMUNIDAD correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores (art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dichas deudas se deberán pagar tanto si hay un embargo inscrito como si no lo hay. Ojo, que en Cataluña son 4 los años anteriores cuyas deudas también hay que pagar.
5.3 Otras cargas preferentes que NO nos afectan a los inversores
Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios en la subasta judicial sino a los acreedores.
Son las siguientes:
- Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales).
- Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor, que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales.
- Deudas por cuotas a la Seguridad Social.
La preferencia de estas cargas sobre las otras ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
Es decir, que pueden personarse en el juzgado que ha subastado el bien y exigir cobrar antes que el propio ejecutante por ser su deuda considerada preferente.
6. La tercería de mejor derecho
Una Tercería de Mejor Derecho es la demanda que deben poner los acreedores titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar antes que el propio banco demandante. Bien porque sus créditos son preferentes bien porque consideran que el juzgado que les tocó en suerte fue demasiado lento en ordenar el embargo y ello provocó que otros acreedores se les colaran por delante.
Pero lo voy a repetir para que quede muy claro, los postores no tenemos que preocuparnos porque nunca seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores. Se pagarán siempre con el dinero obtenido en la propia subasta.
Y lo más importante, cuando el juez dicta el Mandamiento de Cancelación de Cargas, ordena la cancelación de todas las cargas posteriores, sin examinar el carácter preferente o no de las mismas.
Recordad, sobre todo, que un mal cálculo de las cargas en una subasta, cargas anteriores, posteriores o preferentes, puede hacer naufragar vuestra inversión.
Solo una adecuada investigación de las cargas en una subasta te puede dejar más relajado que un santo.
Y hasta aquí he llegado.
Aún podríamos profundizar mucho más, mencionando, por ejemplo, las condiciones resolutorias que pueden posponerse (o no) a las hipotecas posteriores. O mencionando las hipotecas con el mismo rango registral (letales para los novatos), la hipoteca legal tácita, qué sucede si amplían el embargo anterior, cómo pagar las cargas anteriores, etc.
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero. 
