He entrevistado a Roger Sánchez, uno de los alumnos de TOPsubastas que son expertos en subastas de plazas de garaje. En nuestra conversación, Roger ha contado qué le ha llevado a especializarse en un activo tan concreto y, en apariencia, modesto como son las plazas de garaje. Una decisión que, lejos de limitarle, se convirtió en su trampolín para construir un modelo de inversión sólido, escalable y MUY rentable.
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Pero ya sabemos que muchas veces, los trajines diarios no nos dejan tiempo para ver vídeos. Por eso, si eres más de leer textos que de ver vídeos, a continuación te cuento de qué tratamos en la entrevista.
1. Su Método
Cuando Roger, ingeniero industrial, se acercó por primera vez al mundo de las subastas inmobiliarias, lo hizo con prudencia. Había invertido antes en bolsa y en criptomonedas, pero entendió pronto que ese terreno exigía una tolerancia al riesgo y un horizonte de tiempo que ya no encajaban con lo que buscaba.
En cambio, el sector inmobiliario —especialmente las subastas— le ofrecía algo distinto: estabilidad, control y una rentabilidad que podía medir con claridad.
Desde el principio de su paso por TOPsubastas, me llamó la atención la forma de proceder de Roger. Su manera de estudiar sus proyectos de inversión y de dellavarlos a cabo llamaron inmediatamente mi atención. Roger avanzaba por el curso TOPsubastas con un patrón muy definido. Primero hizo el curso de un tirón, en dos o tres meses. Hizo las consultas habituales y desapareción.
Y a partir de ahí, cada equis meses volvía a la plataforma de TOPsubastas, hacía dos o tres consultas muy concretas sobre algún proyecto de subasta que tenía entre manos y, una vez resueltas, volvía a desaparecer.
Y desde entonces ha hecho lo mismo una y otra vez. Obviamente le he preguntado sobre esto en la entrevista y me ha respondido que sí, que cada vez que reunía ahorros o vendía algún activo y recuperaba la liquidez, enseguida quería reinvertir en otra plaza de garaje.
Él mismo reconoce que el curso le permite trabajar de forma autónoma, y que la sencillez inicial de las plazas de garaje le ha ayudado a ganar confianza mientras afinaba su estrategia.
2. Por qué empieza en subastas de Plazas de Garaje
Roger centra su tesis de inversión en tres pilares:
Las subastas de plazas de garaje no presentan los problemas clásicos de las subastas de viviendas —posesión, okupación, reformas, suministros— y su inspección previa es tan simple como hablar con un vecino del parking. Además, el mercado es mucho más dinámico de lo que la mayoría imagina. En ciudades como Madrid o San Sebastián hay plazas que superan los 50.000 o 60.000 €, lo que demuestra un volumen de demanda elevadísimo.
Su primera operación confirmó esta teoría. Ganó una subasta en Mataró por 5.500 €, la alquiló durante un tiempo y más tarde la vendió por 14.000 €. Esa experiencia, obtenida apenas cinco meses después de comenzar el curso, fue la chispa que —como él dice— le “metió el veneno de las subastas”.
3. La Racha de Operaciones que Consolidó su Estrategia
Tras aquella primera compra, las oportunidades comenzaron a alinearse. En poco tiempo ganó dos subastas más en Barcelona con rentabilidades que superaban el 100%. Más adelante, junto a unos amigos, adquirió una plaza cerca del Camp Nou por apenas 7.000 € y la revendieron por entre 22.000 y 23.000 €.
Pero lo más interesante es que estas operaciones no han sido fruto del azar: Roger ha aprendido a detectar fallos en la información oficial de las subastas. Esto siempre es muy interesante, porque cada vez que la Administración subasta algo con errores en la información, estos errores pueden aumentar ficticiamente el valor del activo subastado o aminorarlo.
Cuando el error aminora (falsamente) el valor del activo subastado, detectar ese error es tener media subasta ganada.
Un caso especialmente ilustrativo fue una subasta en la que la ubicación publicada era errónea. Al revisar la nota simple, descubrió que el inmueble no estaba en el municipio indicado sino en Barcelona capital. Nadie parecía haberse dado cuenta y él pudo pujar a un precio bajísimo. Resultado: un pequeño “pelotazo” a coste mínimo.
Otro ejemplo: una plaza descrita como “para moto”, tasada muy baja. Al ir físicamente, Roger vio que la plaza de garaje tenía 15 m² y estaba siendo utilizada por un coche grande. Terminó comprándola por 6.000 € y vendiéndola casi por tres veces más.
4. Saber filtrar las subastas y decir “No” a las que no están destinadas para nosotros
En la entrevista, Roger ha destacado algo que es muy interesante y que a muchos principiantes les cuesta asimilar: aprender a descartar aquellas subastas que no están destinadas a que las compremos los simples mortales.
Son subastas con tasaciones irreales, con ubicaciones imposibles o precios de salida disparatados, que pueden comerse semanas de trabajo e investigación o, peor aún, acabar en pérdidas.
Por eso él siempre marca un límite de puja y, pase lo que pase, no lo cruza.
Esto último es crucial y es lo que distingue a un subastero profesional de un simple aficionado. Los subasteros profesionales no nos calentamos con las pujas. Si estas sobrepasan nuestro límite, cerramos la sesión y a otra cosa, mariposa.
5. Riesgos Reales de las Plazas de Garaje
Aunque es cierto que las subastas de plazas de garaje son las más sencillas y la vía ideal para los que entran con miedo a este negocio de las subastas, también lo es que no están exentas de riesgos.
- Que la plaza NO exista. Es decir, que solo existiera en el proyecto inicial, pero que luego no se haya construido.
Entradas estrechas o rampas incómodas, para cualquier coche que no sea un Mini.
Giros imposibles, que hacen que aparcar en la plaza de garaje subastada sea un infierno.
Plazas que “encogen” con el tiempo por invasiones de los vecinos, que las canibalizan sin pudor.
A eso se suma una lección que Roger aprendió de forma dolorosa: en una adjudicación de la Seguridad Social compró un trozo de rampa comunitaria creyendo que era una plaza del garaje. Afortunadamente, la Seguridad Social reconoció su error y le devolvió los 3.000 € con intereses. Aun así, fue un recordatorio de que ahorrar tiempo a veces sale caro. Hay que visitar las plazas y verlas y tocarlas antes de participar en la subasta.
6. ¿Comprar para Vender o para Alquilar
La. estrategia de Roger es especulativa. Es decir, invierte en las subastas inmobiliarias para ganar dinero. Punto. Pero a pesar de su objetivo final es vender los activos adquiridos, Roger no tiene inconveniente en alquilar las plazas de garaje temporalmente si la venta se demora. De hecho, vender una plaza ya alquilada se ha convertido en un imán para pequeños inversores que buscan ingresos desde el primer día.
7. Su Método para Analizar Plazas
Se centra en dos aspectos:
Prefiere zonas céntricas dentro de núcleos con suficiente demanda y descarta cualquier cosa con una tasación desorbitada. Además, siempre recomienda llamar a inmobiliarias locales: no solo verifican el mercado, sino que a menudo terminan vendiendo la plaza por ti.
8. La Posesión en las subastas de plazas de garaje: mucho Más Sencillo de lo que Parece
Aunque legalmente hay que solicitar posesión ante el juzgado, en la práctica, Riger nunca ha tenido problemas. Normalmente basta con presentarse ante la comunidad como nuevo propietario. En una ocasión, incluso se encontró al inquilino dentro del parking. Hablaron, llegaron a un acuerdo y siguió aparcando allí pagándole directamente a él.
9. Más Allá de los Garajes
En TOPsubastas tengo varios alumnos que se han especializado en subastas de plazas de garaje y que dicen abiertamente que no tienen pensado salir de ahí. Conocen el negocio y a pesar de que ya tienen liquidez de sobra para aspirar a las subastas de viviendas, ellos prefieren quedarse donde están y no dar ese paso.
Pero Roger no piensa igual. El ya ha ampliado el abanico adjudicándose por 32.000 euros la subasta de una casa adosada en Almería, cuyo valor de mercado ronda los 110.000–115.000 €. Esto es caza mayor y lo sabe.
Y en la entrevista también hemos analizado juntos la subasta de una nave industrial con una tasación oficial de 50.000 € y una hipoteca antigua de más de 400.000 €. Lo más probable es que semejante carga anterior se deba a una tasación inflada antes de la crisis de 2008, algo muy habitual en aquella época. Si quieres saber más sobre por qué las cajas de ahorro inflaban las tasaciones, tendrás que ver el video.
10. El Futuro según Roger
Roger no pretende dejar nunca su trabajo como ingeniero —le gusta y se siente cómodo en él—, pero sí afirma que seguirá invirtiendo en subastas. La combinación de ambas cosas, dice, le funciona muy bien.
Roger no vino al negocio de las subastas para cambiar de vida ni de trabajo, sino, simplemente, porque quería aprender a sacarle rentabilidad a sus ahorros. Lo ha conseguido y, de paso, ha descubierto un hobby que le apasiona.
Las subastas le han permitido lograr operaciones que hace unos años ni se habría planteado.
Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
