Durante los últimos años, si hablabas de Cesiones de Remate o de la venta de NPLs en España, había un nombre que salía siempre: Auctree. Para muchos inversores, Auctree fue la puerta de entrada a un tipo de activos «pegajosos» que hasta entonces estaban reservados a perfiles muy concretos, con experiencia real en subastas y con estómago para gestionar operaciones complejas.
Pero el mercado cambia, las empresas nacen, crecen… y algunas desaparecen.
Auctree quebró y cerró en 2025, dejando a muchos inversores con una gran sensación de orfandad.
Y justo ahí es donde empieza esta historia: porque el hueco que ha dejado Auctree no solo se ha cubierto, sino que se ha hecho con una propuesta más ambiciosa, pues esta vez no solo incluye Cesiones de Remate, sino todos los activos pegajosos que tanto nos gustan.
Más abajo, en este mismo artículo, te diré cuál es esa empresa que ha sustituido a Auctree y el enlace para que vayas a visitarla. Ten un poco de paciencia y disfruta del artículo. No vayas directamente a cotillear por ahí abajo. Que Google solo me da puntos si la gente pasa un buen rato leyendo mis artículos.
Este artículo es una guía completa y divulgativa para entender qué son las NPLs, que son las Cesiones de Remate y los llamados activos pegajosos, por qué ahora vuelven a estar en el punto de mira y qué está cambiando en el mercado español tras la desaparición de Auctree.
En este contexto, según mi opinión, la venta de NPLs en España se ha convertido en una de las grandes oportunidades —y a la vez uno de los mayores retos— para el inversor inmobiliario que quiere ir un paso más allá de la compraventa tradicional.
Ya veréis como en 2026 van a dar mucho que hablar.
1. Los activos pegajosos en la inversión inmobiliaria
Dentro del negocio inmobiliario hay activos fáciles, que son aquellos en los que el vendedor te entrega las llaves en la notaría a la vez que firmas la escritura de compraventa y le pagas el precio, y luego están los activos pegajosos. Estos últimos no son para todo el mundo. Requieren conocimiento, experiencia y, sobre todo, saber exactamente dónde te estás metiendo.
Pues bien, estos últimos son los únicos que a mí me interesan porque yo nunca compro nada que no represente al menos un 25% de descuento respecto de su Valor Real Indubitable. Y para conseguir ese descuento, o inviertes en activos problemáticos o lo tienes muy crudo.
En España, podemos hablar de tres grandes categorías de activos pegajosos:
1.1 Subastas y cesiones de remate
Aunque muchas veces se presentan como cosas distintas, en la práctica una cesión de remate es una subasta. La diferencia es el momento y la forma en la que accedes a ella, pero la lógica jurídica y el riesgo son los mismos.
Y hay que tratarlas de la misma manera.
Una cesión de remate exige saber investigar expedientes judiciales, entender cargas, investigar el estado posesorio y asumir que, si no sabes lo que haces, puedes meterte en un lío considerable. Si no dominas las subastas, más vale aprender antes de invertir o mantenerse alejado.
1.2 Pisos okupados
Paradójicamente, los pisos okupados son más sencillos de gestionar de lo que muchos creen. La operativa suele ser clara: negociación directa con el oKupa para un desalojo voluntario y, si no hay acuerdo, intervención del abogado.
No es agradable, pero es un proceso bastante estándar.
1.3 NPLs (Non Performing Loans)
Aquí entramos en Champions Ligue. Las NPLs son, sin duda, el activo más sofisticado y delicado del negocio inmobiliario. No es casualidad que muchos inversores con años de experiencia hayan evitado este tipo de operaciones durante largo tiempo.
Yo mismo dejé de invertir en ellas cuando entendí que el retorno ya no compensaba las potenciales dificultades de este tipo de inversión súper pegajosa.
Invertir en NPLs no es comprar ladrillo. Es comprar deuda. Y entender eso lo cambia todo.
2. Qué es realmente y cómo funciona la venta de NPLs en España
Una NPL no es más que una cesión de crédito. Toda la vida se han llamado así. Lo que pasa es que, desde hace unos años, se ha puesto de moda utilizar las siglas inglesas «Non Performing Loans» para referirse a hipotecas impagadas o fallidas.
Desde el punto de vista jurídico, la cesión de crédito es el negocio por el cual un acreedor transmite a un tercero los derechos de cobro frente a un deudor. El deudor no desaparece, la deuda sigue existiendo, pero cambia el acreedor.
Entender cómo funciona la venta de NPLs en España es fundamental, porque aquí no se está comprando ladrillo, sino deuda. Y confundir estos conceptos es el error más habitual entre los inversores novatos. De hecho, los intermediarios que las comercializan, tratan de engatusar a los novatos.
Esto es clave: cuando compras una NPL, no estás comprando una vivienda. Solo compras los derechos (y obligaciones) del acreedor.
3. ¿Por qué los bancos impulsan la venta de NPLs en España con grandes descuentos?
A primera vista, parece absurdo: ¿por qué un banco vendería una hipoteca con un descuento del 80 o 90%?
La respuesta es sencilla: porque el negocio del banco no es gestionar impagos, ni perseguir deudores, ni adjudicarse viviendas en subasta. Ni tampoco vender casas. El negocio del banco es cobrar cuotas e intereses todos los meses.
Tras la crisis financiera, los bancos se vieron obligados a adjudicarse miles de inmuebles que no querían. Esto les genera problemas contables, mala imagen y costes de gestión enormes. Por eso prefieren limpiar balances, aunque sea asumiendo pérdidas aparentes.
4. La estrategia de las grandes gestoras de fondos
Esta forma de operar explica por qué la venta de NPLs en España no ha dejado de crecer en los últimos años y por qué seguirá aumentando en el corto y medio plazo. Y más ahora, que los van a servir bien mascaditos.
Aquí entran en juego las grandes gestoras internacionales, tipo Blackstone, Intrum, etc. Compraron a los bancos carteras enteras de hipotecas fallidas a precios irrisorios, muchas veces entre el 10% y el 15% del nominal.
Ese precio de entrada les da margen para todo:
- Vender la deuda antes de iniciar la ejecución.
- Venderla durante el proceso judicial.
- Evitar adjudicarse subastas siempre que sea posible.
- Y si no hay más remedio que adjudicarse la subasta, ceder el remate siempre que sea posible.
De ahí nace tanto el boom de las Cesiones de Remate como el de las NPLs.
5. El auge y caída de Auctree
Y ya llegamos a Auctree, la empresa que democratizó el acceso a las cesiones de remate en España. Su gran mérito fue actuar como intermediario profesional entre las gestoras de fondos y pequeños inversores que, sin esa ayuda, jamás se habrían atrevido a entrar en estos activos.
Durante 4 años han colocado cientos de cesiones de remate. El modelo funcionó tan bien que acabaron muriendo de éxito. En primavera de 2025, Auctree quebró.
Su desaparición dejó un vacío enorme, sobre todo para inversores sin experiencia directa en subastas.
6. El nuevo actor que lidera la venta de NPLs en España tras la caída de Auctree 👇👇👇
Y ahora viene lo bueno.
Lo que has venido a buscar a este artículo.
Hoy ese vacío que dejó Auctree ya no existe. Ha aparecido una nueva plataforma que no solo comercializa cesiones de remate, sino también NPLs y activos REO, y lo hace trabajando con múltiples gestoras, no con una sola.
👉 Pincha aquí si quieres conocer al nuevo Rey de los activos pegajosos
Porque Auctree solo comercializaba Cesiones de Remate. Y la inmensa mayoría de ellas eran de ServiCaixa. La nueva plataforma comercializa los 3 tipos de activos pegajosos:
- Principalmente comercializa NPLs
- También Cesiones de Remate
- Y también pisos okupados.
Y no solo de ServiCaixa sino de todos los gigantes, medianos y pequeños gestores financieros de España.
La clave diferencial es el origen de sus fundadores: ambos proceden de la gestión directa de carteras de NPLs en uno de los mayores fondos del mundo, Blackstone. Conocen el mercado desde dentro, desde la compra masiva hasta la venta minorista.
Eso se nota en la información que ofrecen, en cómo estructuran las operaciones y en la variedad de activos disponibles.
7. Por qué la venta de NPLs en España será uno de los grandes negocios inmobiliarios a partir de 2026
Durante años, las NPLs dejaron de ser atractivas por dos motivos claros:
- La limitación de intereses de demora a partir de 2013
- y los escasos descuentos sobre el principal que aplicaban los fondos que las comercializaban.
Ahora el escenario empieza a cambiar. Las grandes gestoras quieren reducir exposición en España y se están viendo ofertas más interesantes.
Además, para quien sabe moverse en subastas, una NPL sigue siendo una herramienta potentísima para competir con ventaja.
8. Muy importante: comprar una hipoteca impagada no es comprar una vivienda
Este es uno de los errores más peligrosos. Cuando compras una NPL no compras el inmueble. Compras una posición jurídica. Este matiz es especialmente crítico en la venta de NPLs en España, donde muchos intermediarios venden la operación como si fuera una compraventa encubierta.
Y muchos tontainas están comprando NPLs (hipotecas fallidas), creyendo que están comprando el inmueble que está asignado como colateral.
NO es así. NO es cierto. Recuerda el vídeo que publiqué hace 3 años
9. Dónde está el verdadero negocio de las NPLs
El negocio puede ser financiero o inmobiliario.
Y para entenderlo, voy a poner como ejemplo, una NPL que nos ofrecieron hace unos años y que yo colgué en TOPsubastas:
Deuda actual (con intereses y costas): 94.000 euros
Tipo de subasta: 128.000 euros
Tasación actual del bien: 75.000 euros
Precio de la cesión: 33.150 euros
9.1 Enfoque financiero
Compras la deuda barata y dejas que el mercado haga su trabajo. Asistes a la subasta como mero observador. O mejor dicho, como un buen pastor que apacienta el rebaño. Si ves que los postores están perezosos, quizás tengas que atizarles un poco para que suban sus pujas hasta donde a tí te interese. Siempre con estrategia. Y sabiendo que todo lo que supere tu precio de compra es beneficio.
En el ejemplo propuesto, todo lo que superase en la subasta la cifra de 33.150€ sería nuestro beneficio. Con el tope de 94.000€, porque a partir de ahí, el sobrante iría para los acreedores posteriores o a ex propietario.
9.2 Enfoque inmobiliario
Aquí es donde muchos inversores encuentran el mayor valor. Comprar la deuda te permite pujar con ventaja y, en ciertos casos, acabar adquiriendo el inmueble a un coste muy inferior al de mercado.
Ya he comentado que este es el único motivo por el que yo podría interesarme por una cesión de créditos: como estrategia para conseguir más power que el resto de postores y así lograr ganar la subasta y quedarme con el colateral de la hipoteca.
Si vas por libre, es decir, si no has comprado la hipoteca fallida a través de nadie que te asesore, deberás tener muy estudiada la estrategia. Y siempre mirando con el rabillo del ojo al artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el ejemplo propuesto seríamos imbatibles pues como postores no tendríamos que ingresar ni un euro a menos que nuestra puja superase la cifra adeudada. Es decir, que no tendríamos que pagar nada, aunque pujásemos 94.000 euros, algo que no haremos porque no estamos locos.
¿Y esto por qué? Pues porque el acreedor solo tiene que ingresar la diferencia entre lo que ha pujado y lo que se le debe y en esta subasta a nosotros se nos deberían 94.000 (por ahora, el día de la subasta seguramente será más).
Es decir, que al final del ciclo de la inversión, el resultado final sería que habríamos adquirido la propiedad a cambio de los 33.150 euros desembolsados al comprar el crédito.
9.3 La negociación con el deudor
Negociar no es debilidad, es inteligencia. Hacerte el machote no te va a llevar a ningún sitio.
Lo primero que tienes que hacer tras adquirir una hipoteca impagada (nunca antes de haber dejado cerrada la cesión del crédito) es visitar al deudor. Para conocerle y conocer sus circunstancias. Daciones en pago, acuerdos extrajudiciales, condonaciones parciales… Las posibilidades son muchas y dependen de la flexibilidad e inteligencia de ambas partes.
10. Mi bola de cristal: el futuro de la venta de NPLs en España
He mirado en mi bola de cristal y he visto que 2026 va a ser el año del despegue de la venta de NPLs.
Siempre ha sucedido lo mismo en todos los ciclos expansivos como el actual. Al principio hay producto para todos. Pero cuando el producto barato comienza a escasear, los inversores empiezan a comprar productos cada vez más arriesgados.
Y no es que las NPLs sean arriesgadas -no lo son si conoces sus riesgos-, pero ya he comentado muchas veces que hay que invertir en ellas estando muy bien asesorado.
Para analizar NPLs hay que tener conocimientos y mucha experiencia en el negocio de las subastas. O eso, o estar muy bien asesorado.
En España, las oportunidades tradicionales se están agotando y muchos inversores empiezan a mirar hacia las NPLs con interés renovado. No es un mercado para improvisar, pero sí uno con enorme potencial para quien se forma y entiende el riesgo.
El nuevo actor -cuyo enlace he dejado ahí arriba- que ha entrado tras la desaparición de Auctree va a jugar un papel clave en esta nueva etapa. Facilitará el acceso, aportará información y, probablemente, atraerá a muchos perfiles que hasta ahora se mantenían al margen.
Me temo que va a meter en el negocio de las NPLs y las Cesiones de Remate a muchos novatos que sin su ayuda se mantendrían muy lejos y no nos harían competencia a los inversores con experiencia. Esto ya lo vimos con Auctree, sin cuya ayuda, muchos inversores de última hora ni se les habría pasado por la cabeza comprar una Cesión de remate.
Eso sí, conviene no olvidar nunca que, en este negocio, saber lo que compras es más importante que el precio al que compras. La venta de NPLs en España NO es para todo el mundo, pero para quien sabe lo que está haciendo o está muy bien asesorado, puede convertirse en una de las herramientas más potentes del negocio inmobiliario en los próximos años.
Y aquí acaba este artículo. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo. Y hoy no lo puedes negar, el facilitarte el nombre del sustituto de Auctree, bien merece que me lleves a hombros a tus redes sociales.
