Hola Tristán. Quiero contarte la ruina que he tenido con una subasta por culpa de la cual voy a perder todos los ahorros de una vida de trabajo.
Todo empezó cuando vi por televisión a un nota hablando de lo millonario que te podías hacer invirtiendo en las subastas judiciales y vendiendo franquiciados de su empresa de subastas. Contacté con ellos y como la cosa me olió a chamusquina decidí actuar por mi cuenta pero con mucho cuidado.
Participé en muchas subastas, pero los subasteros locales siempre quedaban por encima de mi. No había forma de batirles. Hasta que un día me encontré solo en una subasta, pujé por el 70% del tipo de subasta y me la adjudiqué.
Al salir de la misma me encontré con varios de ellos que estaban esperando a una subasta posterior y les agradecí que hubieran sido tan amables -por fin- de dejarme adjudicarme algo bueno y me dieron la enhorabuena y palmaditas en la espalda, aunque había algo raro en su alegría y también me pareció que se reían disimuladamente.
El juzgado de incompetentes que me tocó en suerte se demoró un año en entregarme el decreto de adjudicación y otros tres meses en responder al escrito en el que les pedía que me entregaran la posesión del piso subastado, respondiéndome que eso no sería posible dado que tan solo habían subastado la «nuda propiedad».
Era la primera vez que oía esa palabra.
Así empieza uno de los correos que he recibido estas últimas fechas. El kamikaze que lo envía continúa confesando que en vez de entrar a hablar con el ocupante del piso que se subastaba se limitó a ver el edificio por fuera y que ni siquiera entabló conversación con el portero de la finca.
También añade que el dinero para participar en subastas lo consiguió hipotecando su vivienda familiar y un poco más que le prestó su familia y que participó en esta subasta en la confianza de que en un juzgado jamás le venderían algo que fuera un timo.
Ah y finaliza el correo preguntando qué coño es una nuda propiedad.
1. El usufructo vitalicio
El kamikaze cuyo relato encabeza este post se pregunta qué es la nuda propiedad, pero su verdadero problema se llama «usufructo vitalicio». Y en su caso el usufructo de dos hermanas solteras, ambas de menos de sesenta años.
El usufructo es el derecho de una persona (usufructuario) a disfrutar completamente del bien de otra (nudo propietario) con la obligación de conservar su forma y sustancia. Se regula en los artículos 467 a 522 del Código Civil y se trata de un derecho real, limitado, con amplia facultad de goce de cosa ajena y de carácter temporal.
El usufructo voluntario se constituye mediante negocio jurídico “inter vivos” o “mortis causa” (lo más frecuente).
Se admiten las siguientes opciones en cuanto a su constitución:
- Sobre el todo o parte de los frutos.
- A favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente.
- Desde o hasta cierto día.
- Puramente o sujeto a condiciones.
- Sobre una cosa o sobre un derecho.
Derechos del nudo propietario:
- Vender la propiedad.
- Establecer un gravamen sobre la propiedad.
Derechos del usufructuario:
- Usar y disfrutar del bien
- Percibir los frutos naturales
- Arrendar el bien
- Transmitir su derecho de usufructo
- Hacer mejoras útiles, siempre que no alteren su forma o sustancia
Como vemos, el usufructuario tiene la mera tenencia de la cosa, pero no la propiedad y, por tanto, no puede disponer libremente de ella.
Por tanto puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembración temporal del dominio.
Ah y una curiosidad, para calcular el valor de un usufructo vitalicio, se utiliza la siguiente fórmula:
Usufructo = 89 – edad del usufructuario
Siendo el resultado el porcentaje respecto al valor total del bien inmueble y teniendo en cuenta, en todo caso un valor mínimo del 10% y uno máximo del 70%.
1.1 Extinción del usufructo
El usufructo es un derecho temporal y el Código Civil se refiere a las siguientes causas del extinción del derecho:
- Muerte del usufructuario
- Llegada del término legal establecido o cumplimiento de la condición resolutoria
- Por consolidación, o reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona
- Renuncia del usufructuario
- Pérdida total de la cosa usufructuada
- Resolución del derecho del constituyente
- Prescripción
Precisiones:
- El usufructo a favor de persona jurídica tiene un plazo máximo de 30 años
- Si el usufructo está constituido a favor de varias personas no procede su extinción por muerte hasta el fallecimiento de la última que sobreviva
- Igualmente se extingue el usufructo con el NO uso, que lo extinguiría al transcurrir 30 años.
2. La nuda propiedad
Y así llegamos a la definición de nuda propiedad.
La Nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como tal, tiene el dominio sobre la cosa pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través del derecho real llamado usufructo.
Es decir, la nuda propiedad es la propiedad desnuda.
El nudo propietario no recuperará la propiedad plena hasta que se extinga el usufructo.
Y mientras dura el usufructo las facultades del nudo propietario están tan limitadas que prácticamente es como si no tuviera nada, salvo el derecho a disfrutar plenamente de su propiedad cuando muera el usufructuario.
Eso es exactamente lo que ha comprado el kamikaze.
3. El usufructo y la nuda propiedad en las subastas judiciales
Mucho ojo con esto, porque las únicas propiedades que nos interesan a los inversores inmobiliarios, a menos que estemos comprando a muy largo plazo, son las subastas de propiedades plenas, es decir, propiedades de las que no haya otra persona disfrutando del usufructo. Por cierto, que los usufructos suelen ser vitalicios, así que… menudo panorama.
En ocasiones los letrados de la Administración de Justicia no advierten debidamente acerca de que lo que sale a subasta es solo la nuda propiedad o solo el usufructo, de manera que tendremos que estar muy atentos y siempre leer el texto de las anotaciones preventivas ejecutadas para averiguar qué es exactamente lo que se está subastando.
Lo que se haya embargado es lo que se subasta. Ni más ni menos.
Y lo mismo si se trata de una hipoteca. Hay que comprobar si se ha hipotecado la plena propiedad o solo la nuda propiedad.
Porque el LAJ se puede equivocar, pero quien no suele equivocarse nunca es el Sr. Registrador de la Propiedad.
Hay quienes gustan de comprar usufructos o nudas propiedades. Para ello es muy interesante la página web del Instituto Nacional de Estadística, que indica la esperanza de vida de la gente respecto a la edad que tengan en este momento. Es curiosos observar que tenemos más esperanza de vida a medida que avanzamos en edad, de manera que un niño de 10 años tiene una esperanza de llegar a 79,5 años, un anciano de 80 años tiene una esperanza estadística de llegar a 88,4 años y una anciana de también 80 años, su esperanza de vida es de 90 años.
Cuando el usufructo depende de varias personas, aunque tengan la misma edad, el valor del usufructo aumenta (y el de la nuda propiedad disminuye) pues la probabilidad de muerte a la vez de los dos para que desaparezca el usufructo es menor debido a que es muy poco probable que alguno no supere los 90 años.
O sea, que el kamikaze lo tiene muy crudo.
4. Y por qué le estoy llamando kamikaze desde el principio
Porque ya está bien, hombre, de tanto llamar incompetentes a algunos funcionarios judiciales, a los políticos y a todo el que se pone por delante y luego actuar en nuestros negocios diarios como kamikaces sin cerebro.
¿A quién se le puede ocurrir empeñar el propio patrimonio y endeudarse con la familia para meterse en uno de los negocios más endiablados que existen actualmente?
Y encima de todo, con la fama de ruinosas que tienen las subastas judiciales.
Y el tipo aún dice que es que vio en la tele a uno que decía que con las subastas te puedes forrar.
Si no lo veo no lo creo.
Hace dos semanas estrellé el coche de mi hijo en un choque en cadena en la M-30 de Madrid. Digo que era el coche de mi hijo, pero en realidad es el que estoy conduciendo desde que él tuvo que emigrar a ejercer su carrera en el extranjero.
El caso es que me quedé sin coche.
¿Solución? Llamé a un amiguete que es directivo en una empresa fabricante de automóviles, él me reenvió a su concesionario estrella de Madrid y les llamé para encargar el modelo que me gustaba.
– Pase esta tarde por la exposición y le enseño los modelos
– No hace falta, ya se el modelo que quiero. Usted solo dígame lo que tienen en stock y yo me decidiré en un minuto.
– No hombre, pase por aquí y yo le explicaré las características y los extras que tienen.
– Que de verdad que no hace falta. Solo dígame, de este modelo que quiero y que usted dice que solo tienen dos en stock, de qué colores son y yo decidiré por el color que más me guste.
– Pero es que cada uno tiene unos extras diferentes, deje al menos que le envíe unos pdf explicativos de ambos coches.
– Nada, que no. El azul. Quiero el azul. ¿En qué cuenta corriente tengo que ingresar el dinero?
Y esto de comprar un coche a ciegas, que se puede hacer cuando consideras, como yo, que los coches son solo medios de transporte que estamos condenados a comprar cada seis u ocho años si queremos disfrutar de la libertad que aportan, se convierte en un atentado contra el sentido común cuando de lo que se trata es de invertir cientos de miles de euros en la compra de un activo por un medio tan frustrante a veces como son las subastas judiciales.
Y que también sirva de aviso a todos los novatos que se aprestan a forrarse con las nuevas subastas judiciales electrónicas y que ahora mismo se piensan que todo en el monte es orégano. Que no crean que por ser más accesible la participación, las subastas van a dejar de ser las armas de destrucción masiva de capital que han sido hasta ahora.
Primero caerán los tontos.
Luego se arruinarán los listillos.
Y cuando todo acabe, solo quedarán en pie los de siempre, los supervivientes.
¡¡Gluuuuup!!
Y vosotros, ¿habéis tenido alguna mala experiencia con usufructos?
5. Para evitar las malas experiencias en las subastas
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
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