Qué significa cuando lo que se subasta es solo la nuda propiedad

Qué significa cuando lo que se subasta es solo la nuda propiedad

Hola Tristán. Quiero contarte la ruina que he tenido con una subasta por culpa de la cual voy a perder todos los ahorros de una vida de trabajo.

Todo empezó cuando vi por televisión a un nota hablando de lo millonario que te podías hacer invirtiendo en las subastas judiciales y vendiendo franquiciados de su empresa de subastas. Contacté con ellos y como la cosa me olió a chamusquina decidí actuar por mi cuenta pero con mucho cuidado.

Participé en muchas subastas, pero los subasteros locales siempre quedaban por encima de mi. No había forma de batirles. Hasta que un día me encontré solo en una subasta, pujé por el 70% del tipo de subasta y me la adjudiqué.

Al salir de la misma me encontré con varios de ellos que estaban esperando a una subasta posterior y les agradecí que hubieran sido tan amables -por fin- de dejarme adjudicarme algo bueno y me dieron la enhorabuena y palmaditas en la espalda, aunque había algo raro en su alegría y también me pareció que se reían disimuladamente.

El juzgado de incompetentes que me tocó en suerte se demoró un año en entregarme el decreto de adjudicación y otros tres meses en responder al escrito en el que les pedía que me entregaran la posesión del piso subastado, respondiéndome que eso no sería posible dado que tan solo habían subastado la “nuda propiedad”.

Era la primera vez que oía esa palabra.

Así empieza uno de los correos que he recibido estas últimas fechas. El kamikaze que lo envía continúa confesando que en vez de entrar a hablar con el ocupante del piso que se subastaba se limitó a ver el edificio por fuera y que ni siquiera entabló conversación con el portero de la finca.

También añade que el dinero para participar en subastas lo consiguió hipotecando su vivienda familiar y un poco más que le prestó su familia y que participó en esta subasta en la confianza de que en un juzgado jamás le venderían algo que fuera un timo.

Ah y finaliza el correo preguntando qué coño es una nuda propiedad.

1. El usufructo vitalicio

El kamikaze cuyo relato encabeza este post se pregunta qué es la nuda propiedad, pero su verdadero problema se llama “usufructo vitalicio”. Y en su caso el usufructo de dos hermanas solteras, ambas de menos de sesenta años.

El usufructo es el derecho de una persona (usufructuario) a disfrutar completamente del bien de otra (nudo propietario) con la obligación de conservar su forma y sustancia. Se regula en los artículos 467 a 522 del Código Civil y se trata de un derecho real, limitado, con amplia facultad de goce de cosa ajena y de carácter temporal.

El usufructo voluntario se constituye mediante negocio jurídico “inter vivos” o “mortis causa” (lo más frecuente).

Se admiten las siguientes opciones en cuanto a su constitución:

  • Sobre el todo o parte de los frutos.
  • A favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente.
  • Desde o hasta cierto día.
  • Puramente o sujeto a condiciones.
  • Sobre una cosa o sobre un derecho.

Derechos del nudo propietario:

  • Vender la propiedad.
  • Establecer un gravamen sobre la propiedad.

Derechos del usufructuario:

  • Usar y disfrutar del bien
  • Percibir los frutos naturales
  • Arrendar el bien
  • Transmitir su derecho de usufructo
  • Hacer mejoras útiles, siempre que no alteren su forma o sustancia

Como vemos, el usufructuario tiene la mera tenencia de la cosa, pero no la propiedad y, por tanto, no puede disponer libremente de ella.

Por tanto puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembración temporal del dominio.

Ah y una curiosidad, para calcular el valor de un usufructo vitalicio, se utiliza la siguiente fórmula:

Usufructo = 89 – edad del usufructuario

Siendo el resultado el porcentaje respecto al valor total del bien inmueble y teniendo en cuenta, en todo caso un valor mínimo del 10% y uno máximo del 70%.

1.1 Extinción del usufructo

El usufructo es un derecho temporal y el Código Civil se refiere a las siguientes causas del extinción del derecho:

  • Muerte del usufructuario
  • Llegada del término legal establecido o cumplimiento de la condición resolutoria
  • Por consolidación, o reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona
  • Renuncia del usufructuario
  • Pérdida total de la cosa usufructuada
  • Resolución del derecho del constituyente
  • Prescripción

Precisiones:

  • El usufructo a favor de persona jurídica tiene un plazo máximo de 30 años
  • Si el usufructo está constituido a favor de varias personas no procede su extinción por muerte hasta el fallecimiento de la última que sobreviva
  • Igualmente se extingue el usufructo con el NO uso, que lo extinguiría al transcurrir 30 años.

2. La nuda propiedad

La nuda propiedad es la propiedad desnudaY así llegamos a la definición de nuda propiedad.

La Nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como tal, tiene el dominio sobre la cosa pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través del derecho real llamado usufructo.

Es decir, la nuda propiedad es la propiedad desnuda.

El nudo propietario no recuperará la propiedad plena hasta que se extinga el usufructo.

Y mientras dura el usufructo las facultades del nudo propietario están tan limitadas que prácticamente es como si no tuviera nada, salvo el derecho a disfrutar plenamente de su propiedad cuando muera el usufructuario.

Eso es exactamente lo que ha comprado el kamikaze.

3. El usufructo y la nuda propiedad en las subastas judiciales

Mucho ojo con esto, porque las únicas propiedades que nos interesan a los inversores inmobiliarios, a menos que estemos comprando a muy largo plazo, son las subastas de propiedades plenas, es decir, propiedades de las que no haya otra persona disfrutando del usufructo. Por cierto, que los usufructos suelen ser vitalicios, así que… menudo panorama.

En ocasiones los letrados de la Administración de Justicia no advierten debidamente acerca de que lo que sale a subasta es solo la nuda propiedad o solo el usufructo, de manera que tendremos que estar muy atentos y siempre leer el texto de las anotaciones preventivas ejecutadas para averiguar qué es exactamente lo que se está subastando.

Lo que se haya embargado es lo que se subasta. Ni más ni menos.

Y lo mismo si se trata de una hipoteca. Hay que comprobar si se ha hipotecado la plena propiedad o solo la nuda propiedad.

Porque el LAJ se puede equivocar, pero quien no suele equivocarse nunca es el Sr. Registrador de la Propiedad.

Comprar usufructos o nudas propiedadesHay quienes gustan de comprar usufructos o nudas propiedades. Para ello es muy interesante la página web  del Instituto Nacional de Estadística, que indica la esperanza de vida de la gente respecto a la edad que tengan en este momento. Es curiosos observar que tenemos más esperanza de vida a medida que avanzamos en edad, de manera que un niño de 10 años tiene una esperanza de llegar a 79,5 años, un anciano de 80 años tiene una esperanza estadística de llegar a 88,4 años y una anciana de también 80 años, su esperanza de vida es de 90 años.

Cuando el usufructo depende de varias personas, aunque tengan la misma edad, el valor del usufructo aumenta (y el de la nuda propiedad disminuye) pues la probabilidad de muerte a la vez de los dos para que desaparezca el usufructo es menor debido a que es muy poco probable que alguno no supere los 90 años.

O sea, que el kamikaze lo tiene muy crudo.

4. Y por qué le estoy llamando kamikaze desde el principio

Porque ya está bien, hombre, de tanto llamar incompetentes a algunos funcionarios judiciales, a los políticos y a todo el que se pone por delante y luego actuar en nuestros negocios diarios como kamikaces sin cerebro.

¿A quién se le puede ocurrir empeñar el propio patrimonio y endeudarse con la familia para meterse en uno de los negocios más endiablados que existen actualmente?

Y encima de todo, con la fama de ruinosas que tienen las subastas judiciales.

Y el tipo aún dice que es que vio en la tele a uno que decía que con las subastas te puedes forrar.

Si no lo veo no lo creo.

Hace dos semanas estrellé el coche de mi hijo en un choque en cadena en la M-30 de Madrid. Digo que era el coche de mi hijo, pero en realidad es el que estoy conduciendo desde que él tuvo que emigrar a ejercer su carrera en el extranjero.

El caso es que me quedé sin coche.

¿Solución? Llamé a un amiguete que es directivo en una empresa fabricante de automóviles, él me reenvió a su concesionario estrella de Madrid y les llamé para encargar el modelo que me gustaba.

– Pase esta tarde por la exposición y le enseño los modelos

– No hace falta, ya se el modelo que quiero. Usted solo dígame lo que tienen en stock y yo me decidiré en un minuto.

– No hombre, pase por aquí y yo le explicaré las características y los extras que tienen.

– Que de verdad que no hace falta. Solo dígame, de este modelo que quiero y que usted dice que solo tienen dos en stock, de qué colores son y yo decidiré por el color que más me guste.

– Pero es que cada uno tiene unos extras diferentes, deje al menos que le envíe unos pdf explicativos de ambos coches.

– Nada, que no. El azul. Quiero el azul. ¿En qué cuenta corriente tengo que ingresar el dinero?

Comprar a ciegas

Y esto de comprar un coche a ciegas, que se puede hacer cuando consideras, como yo, que los coches son solo medios de transporte que estamos condenados a comprar cada seis u ocho años si queremos disfrutar de la libertad que aportan, se convierte en un atentado contra el sentido común cuando de lo que se trata es de invertir cientos de miles de euros en la compra de un activo por un medio tan frustrante a veces como son las subastas judiciales.

Y que también sirva de aviso a todos los novatos que se aprestan a forrarse con las nuevas subastas judiciales electrónicas y que ahora mismo se piensan que todo en el monte es orégano. Que no crean que por ser más accesible la participación, las subastas van a dejar de ser las armas de destrucción masiva de capital que han sido hasta ahora.

Primero caerán los tontos.

Luego se arruinarán los listillos.

Y cuando todo acabe, solo quedarán en pie los de siempre, los supervivientes.

¡¡Gluuuuup!!

Y vosotros, ¿habéis tenido alguna mala experiencia con usufructos?

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

64 comentarios en “Qué significa cuando lo que se subasta es solo la nuda propiedad

  1. Pedro

    Hola Tristan, soy un nuevo seguidor de tu interesante bloq y profesional del gremio en la costa blanca. Justamente hoy he rechazado concurrir a una subasta de la nuda propiedad de un piso en Barcelona, y no por que existencia de usufructuarios (si tienen mas de 75 años lo asumo) si no por la existencia de una carga sujeta a la sustitución fideicomisaria de los herederos. Me explico: Si alguno de los herederos titulares de la nuda propiedad, fallecen sin dejar descendientes, su parte de la nuda propiedad pasa a su hermano y a su vez, a sus descendientes. Vamos, que si me adjudico el 25% de la nuda propiedad y no tiene descendientes al fallecer ( ojo los puede tener y que fallezcan antes que el padre heredero) me quedo sin la nuda propiedad adquirida en subasta. Al ser la primera vez que me encontraba con este tipo de carga, le dedicado bastante tiempo y lo consultado en primer lugar con mi abogado, y posteriormente con dos notarios y dos registradores. Al final, me decantado por los argumentos de los registradores, ya que la carga, siempre va arrastrar aun cuando fallezca el usufructuario.

    Y justamente hoy cuelgas tu pots semanal mencionando los temidos usufructos.
    1.-¿Has tenido alguna operación de este tipo? Al menos para mi a sido la primera. (Me puedes llamar novato)
    2.-Me llamo la atención la valoración que realizas por la nuda propiedad: Usufructo=89-edad usufructuario ¿podrías ampliar la información de tu método de valoración? no llego a entenderlo y siempre me gusta conocer segundas opiniones.

    Saludos y animo a todos los seguidores que enriquecen tus comentarios.

    1. No, jamás he tenido algo así. Menudo follón y menudo miedo, años con el alma en vilo con esa espada de Falible sobre la cabeza.

      Respecto a la fórmula, ignoro si será la fórmula legal pata calcular el valor del usufructo, pero a mi me vale. Solo hay que estar de 89 la edad del usufructuario y el resultado será el porcentaje para calcular el valor del usufructo.

      Por ejemplo, si el usufructuario tiene 80 años, el usufructo solo vale el 9% del valor de la vivienda.

      1. Jonay

        Hola Tristan,soy un nuevo seguidor fan tuyo y quisiera saber como poder solucionar la siguiente cuestion,con el menor coste posible,pues en la practica,supongo, habrá muchas variables.
        El banco quiere ejecutar una hipoteca por impago,concedida únicamente a la parte acreditada que ostenta usufructo de 2/3 de la vivienda,más 1/3 de pleno dominio.
        Los nudos propietarios y el quien tiene el otro 1/3 de pleno dominio firmaron tambien,pero la parte acreditada es quien consta q recibió el dinero en su cuenta y a quien el banco reclama.
        Los nudos propietarios que en nada han salido beneficiados con la operación crediticia,tendran q pagar impuestos por esa ejecución y ulterior subasta ???o asumir algún tipo de gasto????No puede renunciarse a esa nuda propiedad de alguna forma???Habría alguna solución al impago del usufructuario,que no afectara a los nudos propietarios???

        1. Jotaerre

          Hola, Jonay, Tristán sigue de vacaciones.
          Entiendo que todos hipotecaron la finca, pero el préstamo lo recibió solo el usufructuario y se subasta el 100%. En ése caso, costar no les constará nada, simplemente perderán su parte en la subasta.
          Saludos,

  2. Jotaerre

    Esa regla del 89-edad, con un máximo del 70% y un mínimo del 10% (como bien dices en la entrada, no en tu respuesta) no es más que la simplificada conclusión a la que llegó alguien más listo que el que redactó el art. 10.Dos.a) de la Ley del ITP y AJD:
    Se valorará en un 70% si el usufructuario tiene menos de 20 años, minorándose en 1% por cada año de más, con un mínimo del 10%.
    El resultado de ese galimatías es, sorprendentemente, ése sencillo 89-edad.
    Saludos,

    1. Cierto, en el ejemplo no he considerado el mínimo del 10%, pero eso es porque en realidad para el inversor no debe haber mínimos porque imagina el miedito que debe dar comprar un usufructo de una persona de 80 años a un 10% del valor de la propiedad. Yo, desde luego que nunca lo haría.

      O sea, mejor sin mínimos.

  3. Jotaerre

    Respecto a la cuestión que plantea Pedro, no sé si se refiere al nudo propietario (¿cómo vas a perder algo adjudicado porque fallezca el anterior titular?) o al usufructuario, como dice al final…

    1. Pedro

      Buenas Jotaerre

      Encantado en saludarte y en conocer tu valiosa opinión.

      Te resumo a groso modo: La madre es titular del 50% del Pleno dominio y el 50% del usufructo. Sus dos hijos tienen el 25% cada uno de la nuda propiedad.

      La carga registral de la sustitución fideicomisaria recaía sobre sus dos hijos titulares de la nuda propiedad. El padre así lo dejo en testamento y así se inscribió. Pues atendiendo a los argumentos del registrador correspondiente a la finca, tendría que esperar al fallecimiento del usufructuario, hasta ahí todo normal, Y AL FALLECIMIENTO DE LOS DOS TITULARES DE LA NUDA PROPIEDAD, por que la sustitución fideicomisaria es sobre los dos hermanos y no puede extinguirse la carga mientras no fallezcan los dos. Y como el testamento esta inscrito anterior a la anotación de embargo, nos lo comemos calentito. El problema no viene en la adjudicación, ni la inscripción, es como extingues la carga.

      Gracias una vez mas por enriquecer estos comentarios.

  4. Jotaerre

    Gracias a tí por un caso tan peliagudo.
    Lo que diga el registrador de la finca va a misa, aunque el fiduciario puede vender a un tercero de buena fe, que entiendo no sería el caso.
    Pero, además, al fallecer la madre se extinguiría su usufructo, pero su 50% de nuda propiedad pasaría a sus herederos, no creo que nadie ajeno a la familia se haya interesado…
    Saludos,

  5. Kyrie Lomthe

    Jejejeje…

    La entrada de este post me ha recordado a uno de tus primeros post de Rankia sobre el peligro de los novatos en las subastas judiciales, de hecho si mal no recuerdo el caso era el mismo.

    Si es que los humanos no aprendemos…

  6. ¡¡Es verdad!! Joer que memoria. Casos idénticos de novatos que compran viviendas con usufructo vitalicio. El problema está en que esta circunstancia no suele ser identificada en los edictos de subasta. O al menos no siempre.

    Hay que estudiar con cuidado la certificación de cargas pata detectar este hecho y los novatos no suelen hacerlo.

    En cualquier caso, cuando yo me veo solo en una subasta suelo acojonarme y generalmente pido que me dejen echarle otro vistazo al expediente por si se me ha escapado algo.

  7. Pecks

    Sinceramente, Tristán, mira que lo repites una y otra vez….que hay que estar atento a todo, mirar bien y volver a mirar…y aún asi la gente se mete en follones de aúpa!!!

    Yo es que flipo a veces. Para nada soy experto en esto de las subastas, pero si ves algo raro o una palabra desconocida (nuda propiedad en este caso), lo mínimo es averiguar que es y que consecuencias tiene. Luego ya decides si ni loco te metes ahí o si ves una oportunidad que puede salir bien. Pero ya actúas con total seguridad, sabiendo lo que hay, y no como un kamikaze (lo siento por el protagonista). ¡¡Es que vaya locuras comete la gente por ser tan inconsciente!!

    Por cierto, decir que hace poco participé en una subasta de este tipo. Eso sí yo era plenamente consciente de ello, sabía donde me metía y como actuar. Lo tomé como algo para largo o muy largo plazo. Se subastaba una parte indivisa de la nuda propiedad….. Ya contaré como acaba.
    Saludos.

  8. Jotaerre

    Por cierto, Pedro, ¿te importaría transcribir literalmente (si no es muy extensa) esa carga de fideicomiso, que me ha dejado con la curiosidad picada?
    Gracias, saludos,

    1. Pedro

      Joe eres de los míos, nos motiva lo complicado.

      Te copio la carga registral:

      SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA “Lega a su citada esposa el usufructo vitalicio de todos los bienes de la herencia e instituye herederos por partes iguales a sus dos hijos …. y ….., con cierta sustitución vulgar que no ha tenido efecto. También establece que si alguno de sus dos hijos llegara a ser heredero y falleciera sin dejar descendientes, le sustituye fideicomisariamente por el otro hermano, hijo del testador y este vulgarmente por sus descendientes. Si alguno de sus hijos llegara a ser herederos y falleciera dejando descendientes quedará purificado el fideicomiso sin que se entienda llamados a la herencia ni el fideicomisario o fideicomisarios, ni los descendientes de los mismos. Todo lo referido fue practicado en virtud de la escritura de inventario autorizada el …. por el notario……….. numero………. de protocolo.

      La parte que se ejecuta es el 25% de la nuda propiedad de uno de los herederos.

        1. Pedro

          Pues lo mejor es que los dos notarios me animaron a continuar. Sin embargo, aun siendo muy interesante el piso, opte por una retirada a tiempo y a otra cosa.

          La verdad es que por la parte del usufructo como tiene muy mayor me animaba, la inscripción en el registro en caso de adjudicación tampoco habia problema, sin embargo, la carga fideicomisaria no sería cancelada en el mandamiento de cancelación de cargas por ser anterior a la anotación de embargo. Y arrastraría la carga hasta el fallecimiento de los dos hermanos CON

          1. Kyrie Lomthe

            De todos los notarios con los que he tratado las sustituciones fideicomisarias les dan pavor y prefieren ni hablar de ellas, de hecho uno con los que más relación tengo me dijo que en su día su preparador le dijo que si alguna vez sólo veía como solución al problema una sustitución fideicomisaria es que había planteado mal el problema.

  9. Tonigs

    Pues hace poco hice un amiguete en los juzgados, si aunque no lo creaís, fuera de la subasta hago amigos, aunque dentro no haya amigos que valgan. Después de contarle que hacía unos meses salió unos pisazos en Paseo de Gracia (la calle más importante de Barcelona) con dos rentas antiguas, me dijo que él era fan de comprar ese tipo propiedades (sé que no es lo mismo que los usufructos, pero casi), yo muy sorprendido le dije que si estaba loco, que para comprar eso que se mirara otra cosa… El caso es, que me explicó un caso que tuvo de un inquilino de renta antigua que tenía un ático como despacho y por unos miles de euros le dejaba libre el ático. A fin de cuentas sacó un buen pellizco.

    1. Alberto2010

      Recuerdo esos pisos de paseo de gracia. Yo también conozco a gente que compra rentas a antiguas a precios muy interesantes, todo tiene un precio y si es interesante y piensas en el largo plazo, también es una opción interesante.

    1. Pedro

      Uno de ellos si, el otro no lo se. El problema es que si ambos tienen hijos, pero por cualquier cosa fallecen antes que uno de los padres, también se aplicaría la sustitución fideicomisaria.

      Entretenido me ha mantenido estas navidades el asunto.

  10. Jotaerre

    Pues yo no le entiendo así: si fallece uno de los hermanos con descendientes, se “purifica” el fideicomiso, dice.
    Si aún no tienen hijos, uno obliga al otro a no procrear nunca…

  11. Jotaerre

    Ahora veo tu respuesta: si el que tiene hijos es el ejecutado, sólo en ese triste, e improbable, supuesto de premoriencia tendría validez.

    1. Pedro

      Solo si el ejecutado tiene hijos y no fallecen antes que el padre!!!!
      Demasiados actores y supuestos para mi. Si el registrador dice que no cancela la carga, yo me retiro de inmediato. ¿Ha quien le vendes después un inmueble con esta carga? ¿O que banco concedería una hipoteca con esto?

  12. Jotaerre

    Que no se cancelara con la subasta, era lógico, lo difícil era intentar vender a tercero ajeno a la famiia o hipotecar un 25%…

  13. Pedro

    Kyrie Lomthe has participado en alguna operación de este tipo? ¿como has extinguido la carga?
    Para mi ya es tarde, pero con el tiempo empleado, al menos conocer la solución.

    1. Kyrie Lomthe

      No, las sustituciones fideicomisarias sólo las he visto en la teoría y cuando he planteado a algunos notarios sus posibilidades enseguida me han dirigido casi siempre a legados condicionales.

      Por Ej.: Cuando uno le hablé de hacer una sustitución fideicomisaria de un cónyuge al otro y posteriormente pasar a los hijos cuando estos alcanzasen cierta edad me lo transformó en un legado directo al hijo a condición de que este no pudiera disponer de él hasta cierta edad.

      Respecto a la extinción de la sustitución fideicomisaria, sin entrar en tu caso porque vaya jaleo, entiendo que esta se producirá cuando llegue al fideicomisario.

  14. Alberto2010

    Tristán,
    Quieres decir que en el caso del “novato” se le pasó leer el edicto o las cargas?
    o en el juzgado se equivocaron y obviaron poner que se subastaba la nuda propiedad?
    Normalmente siempre me leo de cabo a rabo el edicto,certificado de cargas y cuando puedo el expediente.
    Aprovecho para preguntar,
    Cuando participais en subasta os basta la certificación de cargas aportada en el expediente por el juzgado?
    Me imagino que volveis a pedir una actualizada al registro ,no? Son unos eurillos pero aportan mucha seguridad.
    Saludos.

    1. No, Alberto, quiero decir que en los edictos no siempre se menciona ese hecho y que hay que leer muy atentamente la Certificación de Cargas para detectarlo.

      1. LICITADOR

        Yo saque a subasta en el 2015 un 25% de un piso en Madrid, en el edicto para nada decía que lo que se subastaba era el 25% al final quedó desierta, pero pense algun inconsciente como no lea bien la certificacion pisa la ballesta.

  15. John Darmody

    Buenos días caballeros,tengo una duda sobre fiscalidad y quería plantearosla, si una persona vende una parte de una casa en régimen de proindiviso, valorada en 50.000€, por 20.000€, a efectos fiscales, se debería declarar como perdida patrimonial en la declaración de IRPF de este año?

    Tristán, he visto tu video de Youtube, y me he suscrito, soy fan tuyo, si llegas al millón de visualizaciones, aparte que tu voz será conocida por doquier, Youtube te pagará por ello,

    Jotaerre, también soy fan tuyo, estoy estudiando Derecho en Barcelona, y me encantaria que fueras mi mentor y me instruyeras,

    Da gusto lo que se aprende con vosotros, lo digo de todo corazón.

    Que paseis un maravilloso domingo

    1. Kyrie Lomthe

      Hola John:

      En primer lugar decirte que con los datos que das no tengo muy claro si hay o no ganancia patrimonial. La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia Precio de Venta menos Precio de Compra si fue a título oneroso o Valor Declarado si fue a título lucrativo, con determinados ajustes.

      Destacar que, si bien el precio de venta es el actual, el precio de compra o valor declarado es en la fecha en la que se adquirió y no en el momento actual (No entiendo si lo que das es el valor actual o el valor en el momento de la compra).

      En último lugar habrá de verse cuándo se hizo la venta, si está si hizo desde el 1 de enero de este año hasta hoy la operación se declarará en la declaración a presentar en el 2017, por contra si se hizo con fecha anterior está se declarará en el próximo período para presentar la declaración.

    2. Gracias por tus palabras, John. Comparto lo que te ha comentado Kyrie Lomthe. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial hay que conocer el precio de compra, que no tiene por qué coincidir con el de valoración. Por ejemplo, utilizando el mismo caso que mencionas, si el vendedor compró esa parte indivisa en 5.000 euros, entonces habrá tenido una ganancia patrimonial de 15.000 euros y si la hubiese comprado en 30.000 euros, entonces hubiese tenido una pérdida patrimonial de 10.000 euros. La valoración de 50.000 euros es un dato que sobra.

  16. chustazo

    Yo estoy esperando decreto en ejecución de hipoteca que tiene registrado un usufructo, pero es posterior a la hipoteca… ¡espero que no dé guerra y el mandamiento de cancelación de cargas lo haga desaparecer!

  17. Jotaerre

    Muchas gracias por tus amables palabras, John, nunca nadie se me había declarado “fan”, y será un placer ayudarte en lo que pueda.
    Y a chustazo: supongo que salió a subasta la plena propiedad hipotecada, así que no deberías tener problemas.
    Saludos,

    1. chustazo

      Muchas gracias, Jotaerre.
      En el edicto dice “se anuncia la venta en pública subasta, por término de veinte días, de la siguiente finca propiedad del ejecutado”.
      No dice nada de usufructo y me enteré de su existencia cuando pedí la nota simple (con anterioridad a la subasta, claro).
      En el Registro es donde se ve que la constitución de la hipoteca (subrogación en hipoteca promotor de vivienda nueva) es anterior al usufructo, que se constituyó con posterioridad.
      El edicto, además, hace figurar como demandados a los nudopropietarios y a los usufructuarios, cosa que, investigando con posterioridad, vi que era necesaria para dar por notificados a los terceros no deudores.
      En fin… espero que esté todo bien hecho y no se encasquille.

  18. mfmelo

    Yo no he cometido ese fallo nunca y cuando sale un usufructo lo estudio muy detenidamente, nunca se ha de dar por considerado el que no habrá ganancias. ESTUDIA Y SERÁS UN HOMBRE DE PROVECHO y si no mira a Jotaerre y a Tristán.
    Por aquí, conocí hace un montón de años a un subastero que compro +- parecido al que has comentado y ahora conozco a sus nietos que están esperando a que se muera la vieja( perdón persona mayor) que tiene 92 años y los nietos me dicen: no se muere, sólo por el gustazo que le da a la h… de la g… el ir enterrando a toda mi familia. Su abuelo y su padre ya murieron y es lo último que pidieron a sus descendientes: NO OS OLVIDÉIS QUE TENÉIS ESA PROPIEDAD.
    Hay que tener mucho cuidado, pero que mucho, a veces hasta el que está muy ducho en estas lides se le puede pasar y cuando te das cuenta (siempre antes de la subasta) dices joder, como han escondido el dato, parece que lo han hecho a posta.
    Pero no ves que la tasación no se corresponde con el precio que pudiera ser, o ¿es que a priori te van a regalar algo?.

    1. chustazo

      ¡Espero que no te refieras a un caso igual… que el mío!
      ¿Tenía en tu caso también el usufructo constituido con posterioridad a la hipoteca ejecutada?
      ¡Glub!

    2. chustazo

      Entonces mfmelo… entiendo que tu pronóstico es que no habrá problemas con el usufructo posterior a la hipoteca ¿verdad?

      1. mfmelo

        Chustazo, pues claro que no tendrás problemas.
        La hipoteca se constituye y en ese momento no tiene carga alguna, si posteriormente le empiezan a meter cargas del tipo y naturaleza que sea, pues ahora mismo empiezo a hacer hipotecas a tutiplen y no pago ni una.
        La hipoteca es un tipo de crédito muy “especial” y cuando se otorga no debería tener ninguna carga: la finca o aeronave. Sin embargo sí que hay entidades de créditos, que por la razón que sea (se cuales son, pero no es para entrar aquí y ahora a enumerarlas) la finca tiene una hipoteca y le ponen otra y otra, por novación en algunos casos, por reconversión en otros y con el mismo rango en otros. Liar la cosa en definitiva.
        La hipoteca pesa sobre la finca. Pero se puede hacer una hipoteca sólo por la nuda propiedad o sólo por el usufructo vitalicio o temporal.
        Hay que estudiar muy bien este tipo de cargas, con mitades o tantos por ciento en proindivisos, nudas propiedades, usufructos, aparcerías, etc, etc, porque te puede llevar a la ruina.
        Saludos.

        1. Jotaerre

          Sobretodo, porque lo que salió a subasta y te adjudicaste era, obviamente y como nos has confirmado, lo que estaba hipotecado: la plena propiedad = nuda + usufructo.
          Saludos,

  19. John Darmody

    Hola Kyrie y Tristán, ante todo agradeceros vuestras rápidas y profesionales respuestas, la cantidad de 50.000 € es una valoración de una parte indivisa de un piso realizada por una perito, en un procedimiento de división de la cosa común, y a mi un inversor me ofrece 25.000€, que por mi falta de liquidez estoy contemplando vender, y claro mi duda radica en si tendré que pagar algo a hacienda cuando estoy vendiendo algo que vale 50.000 por la mitad. De ahí me surgió la duda de si tenia que declararlo como ganancia o perdida patrimonial en la renta de 2017, como bien apunta Kyrie.

    Jotaerre, yo creo que Tristán también es fan tuyo, si me permite la osadía, y cualquier estudiante de derecho que lea tus comentarios aprende un montón, lo cual es de agradecer.

    Saludos a todos

    1. chustazo

      Hola John Darmody:
      Mi opinión es que sí sería una pérdida patrimonial (te la podrías compensar e los siguientes 4 años con ganancias patrimoniales que hubiesen tenido un período de generación mayor a un año), pero la forma de valorarla no es la que expones.
      La Ley 26/2014 modificó la forma de cuantificar las variaciones patrimoniales derivadas de la enajenación de inmuebles eliminando los Coeficientes de Actualización.
      El importe de adquisición no debería ser la valoración pericial sino el valor de compra, incluyendo gastos…

  20. Alucino de que hagáis estos cálculos de esa manera. ¿Qué puede importar la valoración que haya hecho un perito o incluso la que haga la propia Hacienda?

    Aquí lo único que cuenta es el precio de compra y el precio de venta. Si esa indivisa la compró en cinco mil euros y la vende en veinticinco mil, se van a descojonar en Hacienda cuando vaya con la peregrina idea de que en realidad no ha ganado veinte mil euros sino que ha perdido veinticinco mil.

  21. John Darmody

    Buenas tardes, mea culpa por no facilitar más información, yo recibí este inmueble en herencia en 2010, lo que entiendo que es a título lucrativo, en ese momento su valor de mercado era de 110.000€, mi parte indivisa 36.000€, por lo cual si yo vendiera mañana por 25.000, aplicando la fórmula que mencionabais Kyrie y Tristan, entiendo que estoy asumiendo una pérdida patrimonial de 11.000€?

    Ruegodisculpeis mi ignorancia pero la fiscalidad no es mi fuerte precisamente.

    Saludos a tod@s y gracias

    1. Kyrie Lomthe

      Efectivamente, no obstante te aconsejaría leer el manual del IRPF del año pasado pues también puedes meter gastos que incrementen el valor de adquisición (por ej. la parte proporcional de los gastos de notario y registro, si has hecho reformas en el mismo,…) y minoren el precio de venta (por ej. la plusvalía municipal por la venta) y, por tanto, obtener más pérdida que podrás compensar en años futuros en caso de falta de base.

  22. JohnDarmody

    Hola Kyrie, muchísimas gracias por tu consejo, me leeré el manual sin duda, pero me surge una duda, para minorar el precio de venta, pongo la plusvalía que pagué al heredar, o la que pagaré tras la venta del indiviso?o ambas?

    Saludos y gracias

    1. Kyrie Lomthe

      Ambas, una minorará el precio de venta (ganas menos porque te toca pagarlo) y otra aumentará el coste de adquisición (pues cuando heredaste te tocó pagarlo).

      Por supuesto todo los gastos proporcionales a tu participación en el proindiviso.

  23. jordi de bacelona

    Muchas gracias por los posts. Aprendemos mucho y eso es lo que nos hace falta, información, para no tener disgustos.

  24. Felicidades Tritán:

    En principio te agradezco tus clarificadores y realistas artículos.

    Digo en principio porque no sé cuál será el desenlace final, espero que no sea como el del protagonista del post.

    He decidido desembarcar en el mundo de las subastas, aprovechando que las mismas se han socializado con el nuevo sistema telemático y, creo que en parte el culpable, dicho con un gran afecto, eres tú.

    Tengo unas cuantas ideas que pienso son interesantes y me encantaría poder contrastarlas contigo, conocedor de la realidad judicial como pocos.

    Mi intención no es pujar, está más relacionado con el desarrollo de webs en el ámbito de las Subastas.

    ¿Podría invitarte a un café para comentarte?

    En todo caso Felicidades por trasmitirnos tus experiencias y hacernos pasar buenos ratos.

    José Valero

    1. Jejeje, José, gracias por tus amables palabras, pero en cuanto al café, lo cierto es que no dispongo de tiempo ni siquiera para irme al parque a echarle miguitas a los pájaros, que es lo que más me gusta del mundo.

      En cualquier caso, si desarrollas alguna web de subastas cuenta con mi ayuda para darla a conocer a través del blog. Siempre lo he hecho con todos los emprendedores que me lo han pedido.

  25. Micci

    Me incorporo por primera vez a este hilo y encima lo hago pidiendo, me encomiendo a la caridad de vuesas mercedes por si alguna de ellas tuviera a bien enmendarme este entuerto; apelo a vuesas sapiencias, eso sí, muy humildemente.

    Pregunta para ingeniosos: Señora de 80 años, renta antigua, detectamos que va a la casa una o dos veces al año, no tiene en el partido judicial finca alguna, aunque sí en otra comunidad autónoma, suministros de agua, luz, etc al día. ¿Qué coño puedo hacer para que se vaya esta abusadora?

    Gracias de antemano, un saludo.

    1. Ofrécele dinero. Si realmente no usa la casa lo aceptará. Si no lo acepta es porque usa la casa más de lo que te supones en cuyo caso no hay nada que puedas hacer, excepto tomar mucha tila.

      1. Micci

        La señora tiene dinero de sobra, lo hace por una cierta enemistad ancestral, me voy al Día a por un palet de Tila, Valeriana y Poleo. Gracias de todos modos, un saludo.

  26. jr

    hola Tristán, interesante articulo la verdad, tengo dos cuestiones sobre la otra cara de la moneda, comprar un usufructo y comprar el 100% de la propiedad de un inmueble .
    El usufructo es mas objetivo puesto que te garantizas el disfrute durante el tiempo que le quede si es vitalicio que es una incógnita o si es temporal lo que le reste según escritura/contrato, con la ventaja de que los impuestos que gravan esa propiedad no son cosa del usufructuario, o me equivoco??
    Lo del otro caso es una subasta, según el organismo que la realiza, del 100% de la propiedad, no habla de nuda, solo de que el bien no está registralmente a nombre del deudor pero tampoco a nombre de otro, que problemática puede tener un caso así, en el que la titularidad solo figura en el catastro de hacienda?

    1. Pecks

      Sobre el tema del usufructo creo que estás equivocado. El usufructuario es quien vive en la propiedad, la disfruta y le da uso. Por tanto es quién tiene que hacerse cargo de los gastos ordinarios como el IBI, las cuotas de la comunidad, la tasa de basuras, por supuesto también los gastos de agua, luz, gas, teléfono, etc…..En el tema de las derramas hay más discrepancias, pero como ves la mayoría de los gastos los debe asumir el usufructuario.

      Eso es lo que he leído y tengo entendido que es así. Si no es del todo correcto que alguien me corrija.

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