Todos y cada uno de los subasteros profesionales que actualmente invertimos en el negocio de las subastas judiciales hemos sido novatos en algún momento. Todos hemos tenido nuestra primera subasta. ¿Por qué digo esto? Porque, quien más, quien menos, nadie se salva de haber metido la pata en sus comienzos.
Yo no siempre he sido Tristán el Subastero.
Mi primera subasta fue en los años ochenta: yo tenía 24 años y no participé en la misma para enriquecerme, sino que, simplemente, pretendía comprar mi casa al precio que podía pagar. Ni más ni menos.
Esta es la historia.
1. Un lugar para vivir
Ya he comentado en alguna ocasión que soy piloto de la Marina Mercante y que llevo en dique seco desde el verano de 1991. Así que, a nadie le extrañará, que, a mediados de los ochenta, tuviera ya algunos ahorrillos y que, a pesar de mi juventud, estuviera ya pensando en comprar mi propia casa.
Un día, visitando a mi tía, que estrenaba chalé en una urbanización en los alrededores de Madrid, me gustó tanto el sitio que decidí plantar mis reales por allí mismo. De hecho, llevo viviendo en esa misma zona más treinta años, aunque no en la misma casa, que algo hemos prosperado desde entonces.
El caso es que estos pagos no eran baratos y mis ahorros eran magros, por lo que, por mucho que buscaba, no encontraba nada a mi alcance. Unos meses más tarde, alguien me mencionó que se iba a celebrar una subasta judicial de unos quince chalets adosados y otros quince apartamentos que el banco le había quitado al promotor de una urbanización de la zona.
Era una oportunidad magnífica: los apartamentos de 80 m2 útiles me encajaban como un guante, así que allá que me fui con más ilusión que dinero.
El guirigay que había el día de la subasta no os lo podéis ni imaginar: al menos cuarenta o cincuenta particulares y otros veinte subasteros, o más. Ni de coña pensaba yo que tendría alguna oportunidad. ¡Menudo jarro de agua fría!
Además, yo solo tenía 24 años y todos los que había allí eran mucho mayores, y con pinta de no tener problemas económicos… En medio de aquél follón, se me acercó uno de los subasteros y me estuvo tirando de la lengua un rato. Qué hacía yo allí, qué quería comprar, en cuánto valoraba cada lote, hasta cuánto pensaba pujar, etc.
Eso es algo muy típico de los subasteros, quien haya participado en alguna subasta presencial sabe que siempre se te acaba acercando alguien tratando de sacarte información para conocer tus intenciones y, bueno, porque la información es oro.
En este caso, aquel subastero fue muy directo:
“Mira, chaval: de todas las personas que ves aquí, nadie va a comprar nada; excepto tú, si eres un poco listo. Dime de cuánto dinero dispones y yo te consigo uno de los apartamentos”.
Así de sencilla fue la cosa.
El problema es que yo no había depositado para todos los lotes de apartamentos, sino, exclusivamente, para uno de ellos: concretamente, para el 4bis. Entonces, disponía de cuatro millones y medio de pesetas (mediados de los ochenta), pero, para curarme en salud, le dije que solo tenía cuatro millones cien mil pesetas.
El caso es que aquel subastero y su socio compraron todos los lotes que se subastaban ese día.
Absolutamente todos.
No dejaron ni las migajas para el resto de postores.
El mío lo compró exactamente en tres millones cien mil pesetas, pero otros idénticos los compró en más de cuatro millones e incluso alguno casi en cinco millones. Por ese motivo, aluciné cuando, tras la subasta, me llamó aparte y me dijo que recogiera mi fianza y me fuera tranquilo a mi casa, que, en unos días, me llamaría para que hiciéramos la cesión del remate.
¿Iba a cumplir su palabra?
¿Iba a cederme el remate en cuatro millones cien mil pesetas a pesar de que algunos lotes similares los había comprado por un precio superior?
Pues sí, cumplió su palabra.
El día de la cesión de remate, me acompañó a la sucursal del banco donde ingresé las tres millones cien mil pesetas en la cuenta corriente del juzgado que él me indicó. Luego le entregué el millón de pesetas en efectivo que completaba hasta la cifra que habíamos acordado y, finalmente, subimos al juzgado y me cedió el remate.
Olé, olé y olé.
A aquel subastero le llamaban la Machina, nombre que tiene su origen en otro negocio que tenía o había tenido.
Cuando puso el resto de los lotes a la venta, vendió los apartamentos en siete millones y medio, cada uno.
Más de tres millones por encima del precio que me hizo a mí. Cuando algunos años después volví a las subastas judiciales, ya como profesional, ni se acordaba de mi ni de esta anécdota.
Pero yo nunca he olvidado que, en contra de sus intereses evidentes, el tipo cumplió su palabra.
2. Los 5 errores que cometí en mi primera subasta
Supongo que los más avezados lectores de este blog se habrán echado las manos a la cabeza al ver todos los errores que cometí en la primera subasta de mi vida.
Vamos a examinarlos uno por uno:
- El primero, aunque no lo he mencionado, fue que ni se me pasó por la cabeza la necesidad de examinar el expediente judicial. Tuve mucha suerte de que no hubiera ningún sapo agazapado entre sus legajos. Como diría mi abuela: Dios protege a los inocentes.
- El segundo, que tampoco he mencionado, fue que leí la nota simple como quien lee Ana Karenina en ruso, sin entender nada y sin saber siquiera lo que estaba buscando.
- El tercer error fue ingresar la fianza solo para uno de los lotes. Con mis cuatro millones y medio tendría que haber ingresado tantas fianzas como hubiera podido. A más lotes, más posibilidades de éxito.
- El cuarto error fue confiar en la palabra de un desconocido. Cuando pienso en ello, llego a la conclusión de que solo mi tierna edad me permitió semejante ingenuidad. Eso sí, ingenuidad que me aportó el mayor éxito de toda mi vida.
- Y el quinto error fue creer que era posible asistir a una subasta sin formación y sin hacerlo de la mano de un profesional; un error que tuve la suerte de rectificar en el último minuto, lo que me permitió ser el único de los asistentes particulares que tuvo éxito aquella mañana. Al resto de los particulares no les sirvió de nada tener más dinero que yo porque se fueron a sus casas de vacío.
Sí, vale, cometí los cinco errores mencionados, pero al menos no hice el gilipollas, como muchos otros hacen y explico en el siguiente vídeo:
3. ¿Y cuál fue el acierto?
El acierto fue ignorar las opiniones contrarias de absolutamente toda mi familia y amistades que, sin excepción, intentaron quitarme de la cabeza la idea de participar en una subasta judicial.
No hay mayor señal de ignorancia
que creer imposible lo inexplicable
4. Y no fue un final sino un inicio
El éxito de la subasta colonizó mis pensamientos durante los siguientes años hasta que decidí que ya estaba bien de cruzar el Atlántico. Si aquel subastero era capaz de vivir de este negocio, yo también sería capaz de aprender y vivir de las subastas.
Seguía siendo un ingenuo.
El negocio de las subastas es mucho más complicado que lo que me pareció tras aquella primera experiencia y tuve que pagar un precio muy caro de los siguientes errores que cometí en mis primeras subastas profesionales.
Aunque finalmente aquel pardillo consiguió cumplir su sueño de Libertad financiera, ahora pienso en lo bien que me habría venido contar entonces con un curso de subastas como TOPsubastas. ¡Cuántas noches sin dormir y sinsabores me habría ahorrado!
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Es bueno saber Tristán que todos hemos sido novatos algún día y que algunos seguimos siéndolo todavía.
Estoy ansioso porque nos cuentes tu primera experiencia con las subastas judiciales en su nueva modalidad no presencial. En eso vamos a ser todos novatos…
El acierto superó con creces todos los errores.
La valentía de acudir a una subasta judicial y la convicción de qué podrías convertirlo en un negocio acompañado con la certeza de que podría aprender lo necesario te han llevado al éxito.
Eso es lo verdaderamente importante, la determinación por aprender.
Errores los cometemos todos y los seguiremos cometiendo.
Saludos.
Por lo que pasas de puntillas es por el mecanismo para evitar que pujen los particulares… es evidente que van tan acongojados que con tocarse el costado barruntan la presencia de un revólver, pero ¿TODO el lote? ¿Y a un precio tan bueno!? ¿Acaso los demás subasteros no tenían una oferta mejor, ninguno de ellos?
Ah, y ya sé que eso hoy día no ocurre, pero no entiendo en qué eran diferentes aquellos tiempos, porque yo creo que hoy día el oficio es incluso más marginal que entonces (yo recuerdo oír historias de subasteros de chaval, y creo que entonces se publicaba el edicto en el BOE)
Dos curiosidades, una técnica y una personal:
La técnica: sabiendo lo que sabes hoy y suponiendo que el resto de condiciones fueran iguales (solo una fianza, etc…) ¿que le hubieras respondido al desconocido?
La personal: aunque dices que ahora vives en otro sitio, ¿sigues siendo el propietario de esa vivienda como «recuerdo» o la vendiste?
Hoy no hubiera aceptado esas condiciones, delicateshot. No me parecen razonables ni tampoco me hubiera fiado de un desconocido.
Y respecto a aquella vivienda, actualmente vivo a un par de minutos en coche, en una casa cinco veces más grande. Esa casa la tuve que vender cinco años más tarde, para emplear ese dinero en mi definitiva profesionalización subastera.
Estoy pensando en participar en una próxima subasta junto a un hermano. ¿Se puede hacer así para adquirir el bien al 50%? ¿La puja debe hacerse en nombre de los dos? En tal caso, ¿cómo se debería hacer? Gracias.
La fianza a nombre de ambos, Natalia, y que uno puje por ambos con un poder
Gracias. Pero con las nuevas subastas electrónicas, ¿cómo se puede hacer esto?
Ahh, misterio
Joder Tristán, leo tu post y me veo a mí con 25 años leyendo notas simples sin entender ni papa, visitando bienes, hablando con porteras y propietarios… En fín, aunque no haya acudido aún a ninguna subasta presencial esto de las subastas es todo un mundo de aventura, te felicito por que tuvieras un día la valentía de saltar a la jungla y ahora la bondad de contarlo 🙂
Mis preguntas son:
-¿A qué precio o % del precio se hubieran «apeado» del burro los subasteros profesionales? Porque si compraron lotes a 4 kilos y vendieron a 7kilos, eso es a un 60% aproximadamente del precio de mercado.
-¿Crees que sin un subastero profesional a mi lado me van a poner el cazo o a joderme la licitación si o si? ¿Cómo evitarlos?
Un abrazo!
No, David, los caceros no tienen cabida en las subastas judiciales electrónicas, se han terminado para siempre.
Buenas tardes Tristan ,primero darte las gracias por compartir parte de tus conocimientos con los novatos en este tema . me han adjudicado un inmueble (oficina) en adjudicacion directa , no ha habido problemas y esta en el Registro para su inscripcion. Dicho inmueble ,esta vacio y puesto a la venta por el antiguo propietario (una inmobiliaria) he ido a verlo diciendo que me interesaba comprarlo , esta como un piso mas . Mi pregunta es , para conseguir la posesion ¿ voy con un notario y una vez dentro le digo al vendedor que soy el legitimo propietario , el notario da fe que esta vacio y que no me voy a ir de alli , cambio la cerradura y que hagan lo que crean conveniente?. ¿acudo a Juzgado y pido la posesion? no me gustaria cometer fallos por novato
un saludo y gracias de antemano
Hola Isidro. Como parece evidente que el expropietario anda por ahí y no ha abandonado la posesión sino que tiene una llave y entra y sale cuando quiere, lo más lógico sería pedirle tranquilamente que te la entregase el mismo. Y a ver qué pasa.
gracias por tu respuesta , asi lo hare y te comentare como es su reaccion
un saludo
Es evidente que como dice Tristán se comienza. Pero haz antes lo siguiente: consigue por todos los medios un correo electrónico del antiguo propietario, diciéndole que estas interesado en la compra, este correo electrónico te facilitará las comunicaciones futuras en caso de no hacerte la entrega de llaves de forma voluntaria. Una vez conseguido este, dile y demuéstrale que eres el nuevo propietario y que quieres que te entregue la llave; si se niega (puede hacerlo) dile que los gastos que se ocasionen en pedirlo a través de juzgado se lo vas a intentar cobrar por actuar de mala fe; sí aún así sigue sin entregarte las llaves, envíale un burofax a través de correo electrónico que te facilitó, advirtiéndole de las consecuencias de no entregarte las llaves de forma voluntaria; saca el burofax, vete a un abogado y le tendrás que poner un juicio por precario, ya que no tiene derecho a estar en el inmueble que ya no es de su propiedad; otra forma es ofrecerle de 1.000 € a 3.000 €, antes de llegar a todo lo mencionado, pero a la hora de entregar esa cantidad tienes que firmar un documento diciendo que las llaves se entregan de forma voluntaria por parte de…. y por la razón de….
y que las partes no tienen nada más que reclamarse por ningún otro concepto, pero un consejo:
NO TOMES LA POSESIÓN POR TU CUENTA Y RIESGO, que luego son todo lamentaciones y perdidas de dinero y tiempo.
Saludos cordiales.
muchisimas gracias por tus consejos Mfmelo , intaentare conseguir el correo electronico e ire a verle como dice Tristan
os comentare los resultados
lo dicho ,gracias y un saludo
Un pregunta de principiante. Espero no hacer el ridículo mucho.
Imaginemos que un bien tiene las siguientes cargas:
Hipoteca 1ª ejecutándose en el Juzgado 1
Embargo A ejecutándose en el Juzgado 2
Embargo B ejecutándose en el Juzgado 3
Embargo C ejecutándose en el Juzgado 4
Aunque ese sea el orden cronológico de las cargas, ¿puede ocurrir que el Juzgado 4 sea el más ágil y sea el primero en anunciar la subasta? En ese caso, ¿los demás juzgados tienen que paralizar sus ejecuciones?
Lo que no entiendo es cómo se coordinan para evitar que se mezclen subastas, porque imagino que no podrá darse el caso de que estén dos subastas anunciadas al mismo tiempo….¿no?
No es así, Maria. Ningún juzgado paraliza sus ejecuciones. La preferencia de las cargas es por orden cronológico estricto
¿Pero qué pasa si se subasta un inmueble un lunes por el embargo B y hay programada otra subasta para dos días después por el embargo A? Se me ocurre que puede ser un follón, ¿no? Vamos, tiene que pasar algo así en la práctica, porque no siempre el juzgado del primer embargo será el primero en anunciar la subasta…. Y entonces todo se lía.
Nada se lía, Maria. Prioridad registral. No hay más.
Buenísima entrada! Tristán para rizar más el rizo a ver si podemos suscribirnos sin tener que comentar todas tus entradas ya que en muchas ocasiones no se puede aportar mucho/nada
Buenos días.
¿Existe alguna forma de participar en una subasta judicial presencial sin desplazarse expresamente al Juzgado? A las malas, ¿puede enviarse una puja en sobre cerrado sin necesidad de ir al Juzgado? Lo pregunto por un caso en el que la subasta se va a celebrar en un juzgado que me pilla a más de 600 kms.
Felices Fiestas a todos.
Sí, Juan, claro que puedes participar con sobre cerrado. Sobre eso publiqué un post hace aproximadamente un año.
Sí, leí ese post. Pero en realidad lo que yo quisiera es participar sin tener que hacerme 600 kms de ida y 600 kms de vuelta. ¿Se puede participar mandando el sobre con la oferta por correo o a través de juzgados o como sea…?
Claro que puedes. ¿Has oído hablar de Correos?
Tristán, ya contaré como fue mi primer contacto con las subastas. Lo dejaré para el año que viene, hay cosas que contar para pasar un rato divertido. Felices fiestas navideñas y prospero año 2.016 de todo corazón.
Saludos.
Gracias, mfmelo, lo mismo te deseo a ti y a todos los que hacéis posible este blog.
A ver si de una vez por todas el año próximo es ese gran año que todos llevamos tiempo esperando.
Buenas noches Tristan soy el nuevo del foro ;he leido tus inicios los cuales son casi calcados ,a los mios en el mundo de las subasta ,los cuales fueron en 1996 con 34 años ,y cada vez pienso en aquel dia se me ponen los pelos de punta ,pues practicamente fuy un kamikaze ignorante con mucha suerte aquel dia.Seguire mas adelante en el foro pues ya no son horas.Atte Manuel
Bienvenido, Manuel. Eso lo podemos decir ahora que conocemos los peligros a los que nos sometimos sin saberlo, pero entonces solo éramos pobre carne de cañón que tuvo suerte y no fue triturada.
Un par de preguntas de números:
Se trata del caso en el que lo que se pretende es adjudicarse un bien haciendo una postura por debajo del 50% pero que cubra «la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas».
1) ¿Bastaría con pujar por la cantidad total que se señala en el edicto? Lo pregunto porque la cantidad señalada por intereses durante la ejecución y costas no deja de ser previsión, que además está limitada legalmente aunque luego se practique una liquidación definitiva. ¿Cómo asegurar que una postura cubra toda la deuda en estos casos?
2) Antes de la adjudicación por esa cantidad, primero el ejecutado puede presentar un tercero que mejore siempre que se logre «la completa satisfacción del derecho del ejecutante», y después el ejecutante puede solicitar la adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos». ¿Las expresiones que entrecomillo se traducen también por la cantidad por la que se haya despachado la ejecución?
Muchas gracias.
Te voy a responder aunque ya estoy ahíto de darle tantas vueltas al 670 de la L.E.C.
Y sí, Pablo, en ese punto (y solo en ese punto) basta con que el postor provisional haya cubierto el principal más la cantidad presupuestada para intereses y costas judiciales, es decir «la cantidad por la que se haya despachado la ejecución…»
Y no, la respuesta a la segunda pregunta es que en ese punto la Ley se refiere a «la completa satisfacción del derecho del ejecutante», es decir a la deuda total, a todo lo que se le deba. Todo, todo, todo.
Buenas tardes ,mi opinion debes tenerla en la nevera pues hace varios años que no asisto a subasta alguna y por lo cual estoy desactualizado,pero intentare darte mi opinion.
segun la ley de enjuiciamiento civil de 7 de enero de 2000(seguramente habra una actualizacion )el juez puede aprobar la postura que no habiendo alcanzado el 50% ,y si cubre la deuda +intereses y costas presupuestadas ,(esto afecta a tu pregunta sobre liquidacion provisional )previa notificacion al demandado para que presente 3º persona que mejore postura.Atte Manuel.PD tambien puede el juez considerar que hay una excesiba perdida o depreciacion patrimonial del demandado y no aprobarla
No pretendía molestarte con mis cuitas.
Si estás ahíto, no respondas.
No me has molestado. Si lo hubieras hecho te lo habría dicho. Tengo muchos defectos, pero pelos en la lengua, ni uno. Y te he respondido, a pesar de estar un poco harto del 670 de la L.E.C., porque a la primera consulta de alguien sobre un mismo asunto suelo responder (casi) siempre. Pero si te enredaras con mi respuesta y entraras en bucle en torno a la misma cuestión, no dudes que me multiplicaría por cero más rápido que Speedy Gonzalez. De hecho, si te das una vuelta por los comentarios de ambos blogs verás que no siempre respondo.
Te cuento la razón de mi interés, con la esperanza de que no te parezca que entro en bucle y me digas algo:
Quiero participar en una subasta en la que la cantidad debida son, digamos, 10.000 euros de principal más 3.000 euros de intereses. Mi puja será modesta, ligeramente por encima de esa cantidad debida. Lo que me da miedo es que el ejecutante (que no es un banco) quiera mejorarla y para ello diga que todo lo que se le debe (la «completa satisfacción») es 1 euro más que mi postura.
Creo que te he leído todos tus artículos, pero lo que no tengo claro es cómo hacer los números para ofreciendo lo menos posible por encima de los 13.000 euros evite la posibilidad de que me mejoren.
Lo dicho: espero no parecer un bucle y que me digas como hacer ese calculo, gracias.
Pablo: lo 1ª que debes decir, ¿cuanto es la tasación de los bienes?
Y la deuda es por: principal, intereses, gastos y costas, no sólo por principal e intereses.
Estos datos son muy importantes para llegar a determinar cuanto +- se puede dar.
Pero te digo una cosa: si te interesa mucho, SE GENEROSO Y DA TODO LO QUE PUEDAS, SIEMPRE QUE TE DEJE MARGEN DE GANANCIAS Y AÚN ASÍ EL RESULTADO DE BENEFICIOS NO ESTÁ ASEGURADO
Si quieres tener un poco más de idea de lo que son pérdidas ya ganancias en las subastas, por favor pincha en el enlace siguiente y busca el comentario 4471. http://www.rankia.mx/blog/subastas-judiciales/374718-consulta-autor-blog?page=224#comentario_3087333
Saludos.
La tasación es desorbitada.
La deuda es de aproximadamente 12.000 euros de principal y 3.600 euros de intereses y costas (según pone el Edicto).
Me interesa hasta 25.000 euros.
Lo que pasa es que no se cuanto tendría que ofrecer si no hay más postores. Puedo ser generoso y ofrecer 25.000 y supongo que así aseguro la compra. Pero así es menos rentable. Me gustaría tener una idea de que cantidad ofrecer sin que me la pueda mejorar el ejecutante. Es mejor comprar por 20.000 que por 25.000, claro.
Efectivamente. Si esa propiedad te interesa, es mejor pasarte que no llegar. En cualquier caso, como te ha dicho mfmelo, hay que contar con ppal, intereses y costas judiciales, las cuales como mínimo serán del 5%. Y eso si se trata de la ejecución hipotecaria de una vivienda familiar. Si no es así, las costas serán superiores.
Supongo que hay que hacer un cálculo a ojo y arriesgarse, ¿no?
Gracias.
Pablo en el comentario anterior te dije me dijeras el tipo de subasta.
Si crees que no debes de dar pistas, pues no digas exactamente cuanto es el mismo, pero para saber que decir o aconsejar, tengo que tener una base. Tú a lo mejor piensas que voy a ir o participar en tu subasta, pero yo analizo, todo lo que sale y si alguna me interesa, allí estaré tanto si me das la información como sino.
Pon la cantidad que tú creas oportuna, sumándole o restándole una cifra al tipo de la subasta y de ahí podrás sacar luego tus conclusiones, pero es fundamental saber cual es el TIPO, SI ES MUEBLE O INMUEBLE, SI ES RÚSTICA, O ES VIVIENDA, SI ESTÁ EN COSTA O EN INTERIOR, SI ES UNIFAMILIAR O PISO, SI ES UN HIPOTECARIO O UN TÍTULO J. O NO JD.
Si sigues en esto de las subastas verás con el tiempo que las cosas no son tan fáciles de decir o analizar, ya que lo que te he puesto en mayúsculas es sólo un poco del análisis que has de hacer y tener en cuenta, ya que depende mucho del interés de los demás postores, además del acreedor y si aportas tan pocos datos, es casi imposible. Dentro de los bienes muebles: no es lo mismo un coche que un camión, uno muebles de oficina que una carretilla elevadora, un kilo de oro que un kilo de oro con piedras preciosas. Dentro de los inmuebles o fincas ocurre lo mismo y todo depende de la demanda e interés que tengan los demás y la situación del demandado.
En definitiva, si la deuda total es de +- 15.000 €, yo daría 18.181 €, ya que me parece que no quieres aportar más datos.
A la espera de que te haya sido útil la información recibe un cordial saludo.
No, no pretendía no decirte el tipo (90.000 euros). Lo que pasa es que hoy en dia vale la mitad en el mercado. Y para comprarlo y ganar dinero despues de dejarlo limpio de polvo y paja habrái que compar lo mas barato posible. Mi tope teniendo en cuenta son esos 25.000 que decia pero pagar 18.181 seria mucho mejor.
Muchas gracias por tu tiempo y por tu opinión de experto.
Yo te diría que no contases con estar solo en esa subasta.
Muchas gracias también a ti por las explicaciones.
Buenas, uno de los miedos que tengo siempre a la hora de decidirme a ir a la subasta, es que gane una pero pasándome un poco del presupuesto que pueda tener, y que a la hora de tener que pagar, no pueda. La duda que me surge leyendo el artículo 653 del LEC, es que si no pudiera pagar esa cantidad, pero el siguiente rematante si, la subasta no quedaría en quiebra, y por tanto, ¿qué pasaría con mi depósito?
Saludos
Quiebras la subasta y pierdes el depósito. El depósito se usará para liquidar parte de la deuda.
Tristán con tu permiso voy ampliar o aclarar un poco más. Se hace reserva de postura por si tu quiebras la subasta, es decir no terminas de pagar lo ofrecido y por supuesto pierdes la fianza o retención, el que tú no puedas pagar o no quieras o te hayas equivocado y subido mucho tus ofertas, al promotor de la subasta le trae sin cuidado, ya que al que le subastan lo que sea, está en peor situación que tú o que yo, que intentamos comprar lo suyo a muy buen precio y sino fuera así, no iríamos a las subastas, es decir el que va a la subasta (yo me considero un subastero profesional) vive de ellas porque hay gente que no puede cumplir sus compromisos de pago y ha devenido en «mala fortuna» y de ellos nos aprovechamos y solucionamos en parte el problema.
No pongo una excepción que se puede dar, porque sería liarte, aún más, en tus ideas, pero sí se podría dar el caso de que te devolvieran parte de la consigna.
Saludos.
Otra cosa Andrés, ten siempre reservado al menos un 20 % más de dinero del que hayas ofrecido, ya que además tienes que pagar impuestos, registro, ibis, CP. dar de alta a suministros, comprar detergentes y lejías, pagar cerrajeros, etc, etc.
Saludos.
Y una vez dicho todo lo que han comentado Tonigs y mfmelo, solo me resta preguntar Cómo es posible que nadie se caliente en una subasta telemática y se pase de su presupuesto.
Andrés, si crees que eso es posible que te suceda. .. macho, deja que sea otro quien puje.
Muchas gracias a todos por las respuestas, una vez más.
Buenas tardes
solamente escribo para dar las gracias a Tristan y a Mfmelo por sus consejos sobre la consulta que hice el 10/12/2015
segui vuestros consejos y por fin se ha resuelto todo sin problemas y sin ir a jucio por precario , de todas formas como no me fiaba ( no de vosotros sino de mi mismo ) fui de la mano de un abogado conocido por todos , y no sabeis la confianda que da ir con un verdadero profesional
asi que gracias a todos y a ti JOTAERRE
Pues enhorabuena a ambos por vuestro éxito. Y sí, ir a estas cosas bien acompañado siempre es un punto a favor
Tristán, recuerdo el caso de un amigo que después de dedicarse más de 25 años a la bolsa, le pregunté el otro día «¿pero tú, entonces, has ganado o has perdido en todo este tiempo, con esto?. » y para mi sorpresa me contestó, » perdido, y mucho, pero lo recuperaré». A lo que le dije » y ¿ no has pensado dejar este negocio, pués está demostrado que no puedes dar consejos?»…
Dedicándote a las subastas desde 1991, y a modo de resúmen, me asalta una pregunta obvia: te ha ido bien o mal , en términos de resultados?.
Soy nuevo. Y novato. Y como tú, soy claro.Perdona, pero constato el resultado de «consejero» antes de seguir sus consejos.Si no quieres responder, lo entenderé.
Claro que te voy a responder, Charly. Pero, verás, en ninguno de mis post publicados desde hace más de 7 años encontrarás ni uno solo en el que me haya jactado del dinero ganado en una operación. Por la boca muere el pez y ya hay demasiados subasteros jactándose de sus muchos éxitos como para que yo cometa la misma tontería.
De hecho, respecto a los trofeos que algunos subasteros se adjudican y las medallas que se van colgando, lo que yo tengo que decir es que en muchas ocasiones, gracias a esas bocazas tan grandes y a la mucha información que facilitan yo he seguido su pista y he localizado sus cazaderos y me he aprovechado de semejante debilidad.
Y hasta aquí he llegado.
No sigas mis consejos, Charly, que te llevarán por mal camino.
Hola primero presentarme llevo un tiempo leyendo este Blog y el de Rankia me parece que hacéis una divulgación fabulosa de un tema que es muy difícil encontrar información y oscuro , no sabia donde colocar esto pero así también cuento mi primera subasta fue en la seguridad social y tras varias subastas me lleve un coche que vi y toque pero, que tenia menos caballos de lo anunciado pero de todo se aprende…
Mi dudas surgen ahora que hay una vivienda por una ejecución de títulos judiciales, pero tengo varias dudas…
Tiene deudas con la comunidad y me imagino que el IBI también, también tiene una Hipoteca fechada hace 10 años en la certificación de cargas y me pregunto ¿Hay alguna forma de saber que cantidad queda pendiente de pago?¿ir al banco?¿hablar con el deudor y fiarme de su palabra? ¿Qué hacéis en ese caso?
La subasta es por una deuda con una empresa. Ahora me gustaría saber el total que tendría que abonar….
10.000 -Comunidad
100.000 -Hipoteca
20.000 -Intereses Ordinarios
22.000 -Demora
10.000 -Costas y Gastos
50.000 -Deuda empresa (Subasta)
15.000 -Intereses ordinarios moratorios
Tengo mas o menos claro que tendría que pagar 10.000 (comunidad) (100.000 Hipoteca o lo que reste de pagar) y (50.000 mas los intereses 15.000) ¿estoy en lo cierto? ¿o podría acarrear mas gasto por parte de la hipoteca?
Se que son muchísimas preguntas pero para estas cosas hay que estar seguro… Entiendo que si resulto ganador mi dinero seria para liquidar la deuda de la empresa. ¿Pero si sobrepasa esa cantidad? ¿se dedica a otras deudas o para el deudor?
Y ya por ultimo ¿para financiar mi adjudicación es posible acudir a mi banco y pedir una hipoteca para cubrir esa inversión? Que problemas le veis…
Un Saludo y perdón por todo el rollo pero quería explicar todas mis dudas.
Me permito responderte y decirte lo que yo sé.
Si pujas por una cantidad superior a la deuda reclamada, el sobrante irá para los acreedores posteriores, y si no los hay va todo para el deudor demandado (o tercer poseedor).
Y sobre lo otro que comentas, la ley contempla eso de pedir una hipoteca para poder pagar el remate, pero en la práctica parece que eso no sucede nunca, según lo que dicen los más sabios de este blog. Así que mejor que tengas todo el dinero disponible en caso de participar en subasta.
Muchas Gracias Pecks por tu aclaración y consejo sobre el dinero.
Un Saludo
Buenos días Jesús. Cada día soy menos partidario de resolver las dudas de los novatos que recién aterrizáis aquí y que, no es que dudéis sobre algo puntual, sobre algún aspecto anecdótico de una subasta rara, sino que no tenéis ni idea de absolutamente nada y pretendéis que los que nos dedicamos a esto os llevemos en volandas hacia el éxito de vuestra primera subasta, incluso a costa de nuestros propios intereses.
No, Jesús, primero participa en algunas subastas, date alguna hostia y pierde algo de pasta y luego, cuando ya conozcas cómo funciona este negocio, entonces y solo entonces, estaremos en disposición de resolver alguna duda puntual sobre alguna rareza que te hayas encontrado en alguna subasta.
Así que por mi parte, aprovecho el comentario para hacer esta declaración de intenciones, que a partir de ahora solo resolveré dudas puntuales de quienes al menos ya tengan algunos conocimientos sobre esta materia, ya los hayan adquirido tras horas de lectura del blog o tras horas de patear juzgados.
Pero esto es una decisión personal mía. El resto de los lectores y colaboradores habituales podéis como hasta ahora.
Estoy totalmente de acuerdo contigo al respecto.
Se pueden hacer algunas aclaraciones y dudas razonables, pero es que la gente se cree que hay que resolverles absolutamente todo y participar en la subasta xx, asegurando las ganancias y si por cualquier causa le sale mal, son capaces de pedirte responsabilidades por tus consejos y encima sin cobrar en absoluto, teniendo como parece tanto dinero.
Hace unos dos meses por correo privado le resolví unas dudas a uno/a que empezaba, luego me hizo otras, luego otras y otras y otras. No la cosa no puede ser así.
Saludos.
Hola mfmelo estoy de acuerdo contigo en lo de dudas razonables contigo pero solo hacia un comentario y creo que soy mayor para que si alguien me da un consejo por Internet, sea aquí sea en el consultorio de Tristan, la responsabilidad de que si algo sale mal sera mía eso creo que etas bastante claro, puedes estar tranquilo por si me das algún consejo algún día. Y no tengo tanto dinero cuando pregunto si es posible pedir una hipoteca para el bien subastado.
P.D: y tranquilo que no soy un acosador de nadie jeje
Sé que es un atrevimiento decírtelo, pero lo hago con la mejor de las intenciones. Yo creo que podrías modificar la sección de consultoría para graduar los precios según la entidad de la pregunta.
Algo así como este ejemplo que copio de otra página sobre un sector totalmente distinto, pero también de referencia:
El proceso para hacer una consulta es muy sencillo:
1. Envíe su consulta de la forma indicada en el formulario azul, sin compromiso alguno.
2. Si su consulta fuera aceptada se le enviaría un email con el presupuesto, forma de pago y plazo aproximado de contestación. Actualmente hay cinco precios posibles impuestos incluidos: 25€, 36’50€, 43’10€, 59’30€, y 75’60€ según la complejidad, extensión, nº de cuestiones, cálculos necesarios, disponibilidad, posible urgencia y otros aspectos de la consulta y del servicio.
3. Si no quisiera pagar no correría con gasto alguno, pero no se contestaría su consulta.
4. Tras el pago, se redactaría la respuesta a su consulta y se le mandaría por email a la mayor brevedad posible; normalmente al siguiente día laborable.
Evidentemente, una cuestión tan amplia y concreta como la que plantea Jesús es un «Hello Tristán» claramente, pero quizás un vistazo rápido a una nota simple que nos hace dudar se queda entre dos aguas.
Hola Arturo. Te agradezco mucho el comentario y de ninguna manera me parece un atrevimiento pues todas las sugerencias son bienvenidas.
Respecto a esta sugerencia concreta, el sistema que propones sería aceptable si mi propósito fuera encauzar mi actividad hacia la «resolución de dudas» de mis potenciales competidores directos, pero no es así. Este servicio de consultorías nació con el propósito de quitarme de encima a tanta gente que invadía mi correo insistiendo una y otra vez en que yo les dedicara mi cada vez más escaso tiempo. La idea de estas consultorías es más o menos como decirles que sí, que pueden disponer de más o menos una hora de mi tiempo, pero que es es el precio y que lo toman o lo dejan.
Ten en cuenta que en realidad mi verdadero negocio no es asesorar mediante consultorías sino invertir mi propio dinero en subastas y, a veces, el dinero de algunos clientes. Esto otro no es más que un entretenimiento y, en realidad, la consultoría «Hello, Tristán» no nació para enseñar el oficio a los novatos, sino solo para ayudarles a resolver problemas puntuales en los que ellos u otros se hubieran metido. Aunque sí, es cierto, a veces la contrata gente que lo que quiere es aprender conmigo durante una hora. Lo acepto.
Pero si dejase de ser un servicio caro, entonces volveríamos al principio y yo dejaría de disponer de tiempo libre.
De hecho, Arturo, si sigue aumentando la gente que la contrata me veré obligado a subirla a doscientos pavos. Y eso sí que es caro.
Hola Tristan entiendo perfectamente que no quieras ayudarme, lo que no entiendo es que tomes mi comentario a personal como si te estuviera quitando algo y solo hice un comentario con no responderlo era suficiente, solo aclararte que llevo tiempo informándome de las subastas pero esto es como todo en la vida y nadie nace aprendido, se aprende con la practica y eso es verdad no tengo, horas de lectura créeme que las tengo y visitas a los juzgados, aunque ya sabes que nada de información se obtiene allí.
Bueno solo felicitarte por tu blog y tu trabajo dando a conocer este mundo.
Un Saludo
No te lo tomes así, hombre. Entiendo que mi respuesta te siente mal, pero si la vuelves a leer verás que la he redactado con respeto. Se trata, simplemente, de no seguir asesorando a novatos para que participen en subastas con mi apoyo, de forma que si lo hacen sea por su cuenta y riesgo.
Aún así, aquí siempre encontrarán respuesta a dudas generales.
No pasa nada, solo que me quede sorprendido al animarme a escribir por primera vez y ser así recibido… tampoco quería una fiesta pero bueno me imagine otro recibimiento, no suelo escribir porque esta claro que yo poco o nada puedo aportar, quizás algún día pueda contar historias buenas o malas sobre mis experiencias, de momento me conformare con leer las vuestras.
Un Saludo y sin rencor 😉
Si no tienes todo el dinero que vas a afrecer, ni consignes siquiera y por supuesto no participes o yo te garantizo que perderas.
Saludos.
Otrosi digo: para ganar dinero una subasta no es nada y con las dudas que planteas, como dice Tristán, te falta mucho que leer.
Gracias por el consejo, esa era mi idea desde el principio al 100% es para seguir aprendiendo y esta claro que me falta mucho por aprender de momento lo único que hago es seguir las subastas de mi provincia y seguir las que pudieran parecerme interesante para ver si estaba en lo cierto y de momento no me equivoco demasiado jejeje incluso investigo a pie de calle. Pero mi dinero es muy limitado y prefiero aprender y ver los toros desde la barrera, lo cual no me impide que siga con curiosidad esas subastas y lo haga para mi de alguna forma como una cuenta demo de bolsa.
Saludos
Tristán,
Te pido disculpas porque creo que me pasé en mi post del 2 de abril y te sentó mal. No pretendía ser irrespetuoso contigo.
No obstante, en la forma de responderme o «darme caña» ha estado subrepticiamente expuesto lo que te preguntaba. Si no te hubiera ido bien, no te hubiese molestado. Y en 15 días más, pasados, lo hubieras matizado más, seguro.
Así que … Prueba superada!. Te respeto. Y no te hago caso en tu consejo de no seguir tus consejos.
Demuestras ser inteligente a la par que el buen uso del lenguaje que haces, así que yo, de un tipo listo… sí me fio.
Perdón de corazón, por la irreverencia.
Nunca has comentado la mafia que rondaba Plaza Castilla? hace ya muchos años, acudi a una subasta de la seguridad social para coche, mi primera y unica vez, hasta la fecha que me estoy planteando nuevamente. lo de siempre varios subasteros que me preguntan porque lote voy, lo comento y no continuo con la conversacion, al rato viene otra vez, que le de dinero a el y a otro subastero y me dejan el coche para mi o de lo contrario van a pujar y me lo van a quitar, le dije, no, vais a pujar y vais a perder dinero, yo vengo a quedarme con el coche, ustedes a negociar, vuestro margen es superior al mio, hablaron entre ellos, me ofrecieron dinero acepte, no puje y me marche……. pero lo que ocurria en plaza castilla era de dar uno dos y tres millones de pesetas y mas, para no pujar y quedarselo uno y no hacerse competencia, por lo cual, perdia al que le embargaban y ganaban los subasteros, por eso que esten tan mal mirados en los juzgados y tengan mala fama, por esa forma de operar. yo preferia comprar al propietario, siempre y cuando la deuda lo permitiera y el dueño quisiera vender, en muchas ocasiones el inmueble tenia mas embargos de lo que valia, por lo cual, solo se podia coger en subasta, pero nunca acudi a ninguna……. aqui unas noticias de antaño, supongo que tristan conocerias a estos……… http://elpais.com/diario/1995/10/01/madrid/812550277_850215.html http://elpais.com/diario/1987/06/04/sociedad/549756013_850215.html Saludos.
Yo conozco a todo el que haya pasado por allí en los últimos veinticinco años. Pero eso de lo que hablas es muy antiguo. Son historias viejas que yo también he denunciado públicamente y que hace mucho que no suceden.
A la Señora Ilustrísima Vicepresidenta del gobierno Doña Soraya Saenz tampoco le gustaba y por eso promocionó, difundió, aceleró la puesta en marcha del portal AEBOE\BOE.es a toda prisa sin pararse a pensar que también debió cambiar la ley que regual las subastas y en lo que atañe a este tipo de ventas y lo hizo sin preguntar a los que más entienden de las subastas y que no son otros que: LOS SUBASTEROS, gente mala, maliciosa, mafiosa, que no viven ni dependen de los partidos políticos, sino de su ciencia.
Pusieron en marcha las electrónicas con la excusa principal de quitar a los subasteros mafiosos de enmedio y permitir a gente «normal» y corriente el acceso y participación en el negocio de las subastas.
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Pues bién ya estamos en ellas y este año he comprado mucho mas que en 3 años de presenciales y a unos precios que jamás compre en las presenciales y yo compro muy barato, o como dicen Tristán a precio de derribo.
Creo que antes había gente que aprovechaba lo mejor que sabía y podia ese mercado y ahora habrá otros o serán los mismo los que continuaran, no todo el mundo vale para ser subastero, al igual que no todo el mundo vale para ser carnicero y degollar a un carnero, cerdo, gallina, etc y en nuestro caso sacar a una familia deudora, por lo que sea, a la que le quitan años de sacrificios, sus bienes y poder dormir por la noche. Yo duermo muy bien y he comprado bienes de familias muy necesitadas, pero pienso y estoy en lo correcto, que si el león, hiena, cocodrilo, etc, tiene reparos en cazar porque es una cría recien nacida, el que se muere y desaparece como especie es él.
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Adaptarse o morir, ley de vida
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Felices fiestas a todos, incluso a esos subasteros mafiosos y malos entre los que me encuentro.
Felices fiestas mfmelo!!! Este año 2017 esperamos muchas entradas al blog.
Un saludo
Gracias, e igualmente junto a tu familia, seres queridos y allegados: prosperidad para el año 2.017.
Jaja Felices fiestas a todos vosotros!
Tengo una pequeña duda, mañana se celebra una subasta que tiene muy buena pinta, pero no tengo localizado el bien. Se trata de una rústica que me puede interesar puesto que tiene una vivienda en ella, pero sólo está la descripción registral, nada de referencia catastral ni otra cosa parecida.
¿Cómo localizáis los inmuebles en éstos casos?
Saludos y felicidad a todos.
David M
RP NOTA DE LOCALIZACIÓN: +- 10 €
Gracias! ¿Sabes cuánto suele tardar?
Una mañana.
Los RP, sólo trabajan días laborables por la mañana, cara al público.
Si lo pides antes de las 10/00 Horas, lo tienes antes de las 14/00 horas, todo por internet, si es presencial en la oficina del RP, depnede del RP: sobre la marcha y/o/u hasta 3 días.
¿Por qué sucede? porque una cuesta 4 € y la otra 10€.
No es por eso Mfmelo, el RP cobra lo mismo, la diferencia se lo queda el Colegio de Registradores. Las notas por internet tienen un plazo máximo horas de respuesta, por esa razón van tan rápidos. Y presencial, ya depende del personal .
Jaguar, si yo lo comprendo y así es y debe ser, pero a mi me da igual quien se quede con el dinero, yo cuento la historia como la vivo y mi vivencia me dice lo que me dice, lo siento por los pobres RP.
Voy a un pueblo, cualquiera, que me coge a unos 30 km, y le digo a la chica/o de ventanilla, oye por favor ¿por qué no me das la nota simple sobre la marcha +- 1/2 hora? yo te espero, es que me coge muy mal venir pasado mañana; no eso no puede ser nosotros somos muy estrictos, estará disponible dentro de 3 días. Es lo que hay. Si la pido a través de la sucursal bancaria: 1/4 de hora, si la pido personalmente a través e internet 4 a 5 horas, si la pido presencial……………lo he vivido tantas veces y es así.
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Me caduca un embargo por no haber solicitado su renovación en RP. Mala suerte. Vendo un coche a un familiar y este no hace la transmisión y lo sigue teniendo a mi nombre, como quedamos en que él iba a quitar las notas inscritas que originaron el embargo de la subasta en RBM, pues me olvido del tema. Hace +- 20 días me dice que ha vendido el vehículo (más caro que yo se lo vendí) pero que no puede transmitirlo porque les pesan dos embargos y que se los quite, ya que soy el único que puede hacerlo. Voy al RBM y me dicen que sí, que lo quitan, pero 220 € de provisión. ¿Por qué si están caducados?, pues entonces me das una certificación de cargas y me cancelas los dos embargos caducados. Vale, pero de provision de fondos para la certificación 220 €. ¿¿¿????.
El otro metiéndome prisa, porque el coche lo ha entregado en una casa y se ha sacado uno nuevo y el de la casa de automóviles dice que como paser el año, tengo que pagar el sellito del 2.017 yo.
Es mi experiencia. ¿Qué hago, señorías, qué hago?: PAGO, PAGO.
Saludos.
Y luego dicen que ser subastero es sencillo…
Hola amigos, Tristán está muy liado últimamente, si alguno de vosotros se pudiera prestar a ayudarme o a colaborar para que esta transacción salga adelante os lo agradeceré y participaríais en los beneficios, os cuento el problema:
– Inmueble TOP en zona TOP (edificio completo en zona centro centro centro de una ciudad)
– Certificación de cargas muy liosa para mí, realmente creo que está libre de cargas porque es la primera hipoteca la que se ejecuta pero no lo tengo yo tan claro, pues la hipoteca está a nombre de un banco, pero en el Edicto sale como acreedor un particular cuyo nombre no aparece por ningún sitio en dicha certificación o me lo he saltado. La cantidad reclamada «coincide» aproximadamente con el saldo de la hipoteca de dicho banco, además la certificación dice que está subsistente y sin cancelar.
– La cantidad reclamada es el doble del precio de mercado de dicho inmueble aproximadamente. A la mitad o un poco más le encuentro comprador seguro, pero a ese precio que sale 8.000 €/m2 no lo creo.
Si mfmelo o algún otro que se preste me ayuda a dilucidar si está efectivamente libre de cargas o no, y si pujando a la mitad de la cantidad reclamada hay alguna opción de adjudicación o no, os lo agradeceré, puesto que aunque estamos hablando de una cantidad superior al millón de euros tengo comprador fijo.
Saludos
Decir si tiene carga delante o no, sin ver la certificación ya es difícil o imposible.
Donde dice subsistente y sin cancelar: esa es la que sale.
Pero….ten cuidado que hoy he analizado y quitado una paracida a la que dices y que tiene una hipoteca del mismo banco por detrás pero es del mismo rango, así que si pago la 3ª que es por la que sale, después tendré que pagar la 4ª y 5ª del mismo rango.
Mismo rango quiere decir que están a la misma altura en el RP, es decir que todas serían terceras y esas te las comes.
Coge mi correo privado de Rankia pinchando en mi avatar mfmelo y dime cual es la subasta y te diré que puedes hacer, otra cosa sin ver es imposible.
Si pujas por la mitad de la cantidad reclamada, es muy difícil adjudicarse nada, pero hablando de ciertas cantidades, de la entidad bancaria que sea, el tipo de juzgado, el tipo de procedimiento, etc, hay posibilidades a veces.
Saludos.
Lo siento David. En realidad yo no soy muy partidario de ayudar de esta manera tan directa en subastas que están celebrándose porque, quién sabe, igual estoy tirando piedras contra mi propio tejado. O contra el tejado de un amigo. En cualquier caso, este negocio es una selva salvaje y considero que ayudar así a quien no debería todavía moverse por ella es perjudicar a otros que sí tienen los conocimientos necesarios y que se ven perjudicados por tal favoritismo.
Otra cosa son dudas generales, a las que no me importa responder.
Pero no cuando se trata de una subasta concreta con gladiadores ya en la arena.
Sin embargo cualquier otro que lea tu petición de ayuda es muy libre de ayudarte. Yo no tengo inconveniente.
Gracias Tristán, pero solo saltando a la arena e intentanto sobrevivir y con ayuda de tu esperado curso, seré algún día un digno gladiador, yo no pido ayuda desinteresada, pido ayuda remunerada, si sale bien ganamos todos. Limitarme a plazas de aparcamiento no me va a llevar a nada, el dinero está en las cosas grandes y a por ello voy, si me ayudáis a conseguirlo ganaréis conmigo.
Si es así, la cosa cambia. Ofrécele a mfmelo una buena gratificación y verás como lo estudia como si le fuera la vida en ello.
Siempre ha sido así, nunca he pensado adentrarme en este mundo sin vuestra ayuda remunerada.
Hecho!
Tengo otra pequeña duda, voy a participar en la subasta de un pequeño pisito, parece ser que es de la promotora, ¿tendría que pagar iva al 21% si o si verdad?
Saludos
Si la subasta es en Hacienda, seguramente será así, aunque eso lo suelen especificar en el anuncio de subasta. Si la subasta fuera fuera en un juzgado, entonces no tendría por qué ser así.
Muchas gracias, es judicial.
Pero si es por lo mercantil, también cambia.
Yo siempre que puedo pago ITP y si es por juzgado 1ª inst, penal, aud, social, familia: ITP. sobre todo porque pago al 2%.
Saludos.
Al 2%???
Ya me da vergüenza seguir preguntando…
Una duda que me surge a tu respuesta , si la adjudicacion es por un juzgado de lo mercantil , ¿ que impuestos hay que pagar ?
!que larga se hace la espera del curso de Tristan¡
gracias y FELIZ 2017
Si vives en Andalucía y estás dado de alta como profesional del negocio inmobiliario tributas el ITP al 2% y estás obligado a vender antes de dos años. Tú podrías si quisieras. Lo que ignoro es cómo tendrías que declarar los beneficios que obtengas.
Si no recuerdo mal, solo en viviendas, no vale para otro tipo de inmuebles, local garaje trastero……..
Si, sólo viviendas.
Muchas gracias, vivo en Andalucía, no estoy dado de alta como profesional del negocio inmobiliario, el problema es que casi nunca compro en mi nombre.
de donde eres? Ciudad
Empieza por M
Hombre yo creo que comentarlo no perjudica, todo lo contrario, que cualquiera te pueda proponer algo, yo soy de El Puerto de Santa Maria, ahora llevo un año viviendo en Jerez de la Frontera, por un mal divorcio, asi que si alguien necesita algo aqui estamos…..
Muchas Gracias David, la verdad es que no me muevo mucho por esa zona.
Hola amigos, estoy revisando una certificación de cargas de un piso que me interesa, justo después de la hipoteca que se ejecuta aparece una anotación que nunca antes he visto:
-ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER Y ENAJENAR decretada por el JUZGADO ***************, donde se sigue el procedimiento diligencia previas ****/****, en virtu de mandamiento expedidio el ** de ** de ****…
¿Esa prohibición de disponer y enajenar entiendo que se cancela no?
Saludos
Si, debe ser cancelada, pues sino fuera así, no se harían hipotecas, ya que cualquier carga que le metieran detrás sería un problema.
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Pero analizar preguntas tan complejas con esquelas tan breves y concisas es complicado.
Saludos.
Muchas gracias Mfmelo, no me extiendo en las esquelas por no abusar de todos ustedes.
P.D: Estaba leyendo la entrevista que te hizo Tristán, sigo con ella.
David, es por unas diligencias penales y lo que pretende el juzgado que la emite y ordena es que el propietario actual, puede ser condenado-penado y su vivienda sacada a subasta para pago de multas-indennizaciones y trate de venderla, haciendo un alzamiento de bienes, es decir actue de mala fé, para evitarlo, es para lo que emite esa orden al RP, hasta que se resuelva, pero no afecta a la hipoteca, su pago y su cancelación a través de subasta.
Saludos.
Coño! ¿Todo eso sabes con tan pocos datos?
Mil gracias mfmelo
Si quieres te aporto el DNI del futuro penado, pero es protección de datos.
Saludos y es que son tantos siglos ya.