La división de la cosa común es una actuación judicial o extrajudicial encaminada a poner fin a una situación de proindiviso, en la que un bien inmobiliario que pertenece a varias personas en condominio (es decir, sin atribución de una parte concreta y determinada) tiene que repartirse o adjudicarse porque alguna de ellas no está satisfecha con dicha situación.
1. ¿Qué es una disolución de proindiviso?
Lo primero, comentar que disolución del proindiviso, extinción del condominio y división de cosa común son tres formas diferentes de decir exactamente lo mismo.
La expresión «pro indiviso» es de origen latino y hace referencia a la situación de una cosa o derecho que pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o titulares del derecho. Es decir, sin que pueda decirse qué parte específica corresponde a cada uno, pues el bien o derecho pertenece a todos, sin división material de las partes.
Llevar a cabo la disolución del proindiviso procede cuando dos o más copropietarios no se ponen de acuerdo en cómo disolver la propiedad que comparten.
Pues bien, la división de cosa común o disolución del proindiviso o extinción del condominio consiste básicamente en la aplicación del artículo 400 del Código Civil, que dice que…
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (…)“.
O dicho de otra forma, que nadie nos puede impedir salir de una copropiedad que ya no nos interesa mantener. Cualquier demanda que iniciemos invocando este artículo de la Ley tiene el éxito asegurado.
Solo puede haber una sentencia posible en un juicio para la disolución del proindiviso: la disolución del mismo.
Si el bien compartido es divisible, por ejemplo, un terreno, la solución más sencilla será dividirlo. Pero el problema viene cuando se trata de bienes que por su naturaleza son imposibles de dividir, por ejemplo, un piso.
En tal caso el juez debe aplicar el artículo 404 del Código Civil:
“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
Y aquí empieza el jaleo.
Si todos los copropietarios fuéramos gente razonable no haría falta ir a un juzgado. Pero en el mundo real somos muy pocos los que nos podemos calificar de razonables y los proindivisos inmobiliarios están llenos de egoístas, bárbaros, rencorosos, violentos y gilipollas.
2. Distintas situaciones en la división de cosa común
2.1 El problema del proindiviso de herencia
Varios hermanos han heredado una propiedad y se reúnen para acordar qué hacer con ella. Pero la reunión acaba como el rosario de la aurora. Antes se querían, pero ahora parece que miran más por sus propios intereses egoístas.
Uno de ellos dice que no tiene ninguna intención de vender su parte por nada del mundo, pero que acepta comprar la de los otros. Eso sí, a un precio ridículo.
Otro de los hermanos dice que siempre ha vivido en esa casa, en la que se quedó para vivir con la madre. Y por supuesto, nunca ha pagado alquiler, así, en plan guay, de buen rollito. Y considera injusto tener ahora que irse tras toda una vida de vivir ahí. Además, está muy mal de dinero en estos momentos, dice, y no puede afrontar comprarles la casa. También dice que no se va, que de ahí solo lo sacan a patadas.
Se acabó el buen rollo.
A veces es porque uno de los hermanos está muy apurado y necesita la pasta. Otras veces porque el transcurrir de los años ha aflojado la cohesión familiar. Cuando eso sucede, inmediatamente afloran los intereses económicos.
2.2 La disolución de un bien ganancial
Y no digamos cuando el proindiviso tiene su origen en la compra efectuada por dos cónyuges que se han separado. En estas situaciones, a lo poco razonable que podamos ser cualquiera, se le une el guiso de odios, rencores y malos tratos que pueda haber detrás de cualquier proceso de divorcio. Y por qué no, las ganas de joder a esa puta que tuvo los huevos de dejarme, o a ese cabrón que me dejó por otra más joven.
2.3 Cuando en la disolución del proindiviso hay un extraño que compró una parte indivisa
Este es el colmo de los colmos. Por la mala cabeza de uno de los copropietarios, su parte indivisa fue embargada y salió a subasta. Y ahora resulta que el resto de los copropietarios tienen que compartir la propiedad con un extraño.
Y este extraño puede ser alguien de bien que acepta comprar la parte de los otros a precios razonables o vender su parte por el mismo precio razonable. O también puede que sea un hijoputa que solo acepte comprar a precio de derribo o vender su parte a precios de Barrio de Salamanca.
Esta situación de tener a un extraño como copropietario suele sentarle muy mal al resto, de forma que, por muy razonable que sea éste, no siempre se puede negociar en buenas condiciones.
Es una situación que suele terminar en los juzgados.
3. Motivos de oposición a la división de la cosa común
Según mi experiencia, el motivo más común para oponerse a la división de la cosa común son dos: el egoísmo y el odio.
En cualquier caso, dependiendo de los copropietarios que integren la comunidad, los motivos pueden cambiar.
Por ejemplo, uno de los motivos más frecuentes de oposición a la división de cosa común se produce cuando se trata de los hermanos, que han heredado el bien. Y es muy frecuente la situación en la que uno de ellos se quedara viviendo con el progenitor fallecido y que tras la muerte de éste, permaneció en el domicilio sin pagarle nada a sus hermanos en concepto de alquiler. Y ahora, claro, tras toda una vida de no pagar ni un pavo por la vivienda, cuando le dicen que o que se la compre a sus hermanos o que se la venda a uno de ellos y se vaya a otro sitio… como que no le apetece mucho.
Sin embargo, otro motivo de oposición a la disolución de los proindivisos se produce cuando se trata de bienes gananciales de un matrimonio que se ha separado. Entonces el motivo principal para oponerse a la disolución del proindiviso suele ser para fastidiar todo lo posible al ex cónyuge. Ahí suele haber muy mal rollo por los motivos que hayan llevado a ese matrimonio, que antes se quería, a odiarse actualmente.
Y cuando se trata de que uno de los copropietarios ha vendido su parte indivisa a un extraño, o bien se la han embargado y ha salido a subasta, el motivo de oponerse a la extinción del condominio suele ser que los otros copropietarios hacen piña contra el nuevo. Si son razonables, se acaba solucionando. Pero no siempre lo son
Otro motivo puede ser el interés de preservar la integridad del bien. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando la división del bien en puede provocar que se desvalorice.
3.1 Cómo impedir la división de la cosa común
No hay forma de impedir la división de cosa común.
La acción judicial de división de cosa común es un buque que, cuando sale del puerto, va a llegar a destino tanto si estamos de acuerdo como si no. Da igual los bombazos que le tiremos para retrasar su llegada, pero tarde o temprano va a llegar.
Y el problema de tratar de impedirlo es que el juez nos cruja asignándonos las costas judiciales. Eso no le hace gracia a nadie. Lo mejor y más sensato es reservar el furor judicial para batallas en las que la victoria sea una posibilidad real.
El único motivo por el que una acción de división de cosa común puede descarrilar es que exista un pacto de permanencia (arty. 440 del Código Civil) que implique mantener el bien indiviso. Pero estos pactos tienen su duración limitada a los 10 años.
4. Búsqueda de soluciones razonables para conseguir una disolución del proindiviso beneficiosa para todos
Lo que harían dos buenos hermanos si fueran listos y tuvieran más o menos la misma capacidad económica es hacer la subasta solo entre ellos, comenzando desde mil euros y subiendo hasta que uno de ellos pierda el interés, punto que marca el precio acordado.
4.1 La mejor solución, el Pacto Andorrano o Pacto Montañés
Otra solución -muy original-, que a mí me encantó cuando la conocí, es el PACTO ANDORRANO o PACTO MONTAÑÉS. Consiste en que uno de los hermanos fija el precio y el otro hermano elige quien de los dos compra el bien por ese precio. Es decir, se echa a suertes quien de los dos le pone precio al piso, el precio que considere más justo. Y el otro hermano decide si por la mitad de ese precio prefiere comprar la parte al otro o venderle la suya.
De este modo, el copropietario a quien le toca fijar el precio, lo ajusta mucho, buscando siempre el precio más justo. Porque sabe que, si lo pone caro, la otra parte va a preferir vender su parte. Y también sabe que, si lo pone muy barato, la otra parte va a preferir comprar.
Y si esto se hace ante notario en la jurisdicción voluntaria, el resultado será de obligado cumplimiento.
4.2 Ni para ti ni para mí: Venta del proindiviso.
O, finalmente, otra solución que yo he conseguido sacar adelante alguna vez, especialmente cuando la vivienda estaba vacía, situación que quita mucha tensión al asunto. La solución consiste en poner en venta la propiedad y dar por bueno el mejor precio que se haya conseguido tras tres o cuatro meses. Llegados a ese punto se acepta esa oferta del tercero que más haya aceptado pagar por la casa o se le vende por ese mismo precio al copropietario interesado en comprar.
Sin gastos judiciales, sin impuestos, sin extraños, sin malos rollos.
El problema de esta solución es que no sirve de nada si en el último minuto alguno de los copropietarios decide no comprar.
5. ¿Cómo se disuelve un proindiviso?
Ya hemos visto que lo más recomendable es que los copropietarios se inclinen por una división consensuada y extrajudicial, ya que el proceso judicial suele conflictivo y alargarse demasiado.
Con vistas a llegar a un acuerdo consensuado, el interesado tiene que enviar un requerimiento con carácter fehaciente al resto de copropietarios.
Además, enviar el requerimiento mediante burofax como primera instancia del proceso, representará un beneficio para el titular en tanto que así abre la puerta para la demanda de división de cosa en común. El proceso judicial tendrá como precedente el requerimiento y conlleva a la imposición de las costas del procedimiento judicial a los demandados que se opongan.
El único requisito imprescindible para poder forzar al resto de comuneros a aceptar la disolución de la cosa común es que no exista un pacto de permanencia que implique mantener el bien indiviso.
De acuerdo con el Código Civil, dichos pactos son vinculantes a los copropietarios. La duración máxima de estos pactos es de 10 años, pero pueden ser prorrogados por acuerdo entre las partes.
Artículo 400 Código Civil:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Pero si no existe pacto de permanencia, la demanda de disolución de cosa común está casi ganada de antemano.
Las Notarías como solución extrajudicial en la División de Cosa Común
6. Novedades en la división de cosa común: las Notarías
Las notarías en la división de cosa común. En 2015 hubo novedades en la división de cosa común, cuando se legisló la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, que trajo consigo la novedad de poder realizar los actos de conciliación ante Notario (artículos 81 a 83 de la Ley Orgánica del Notariado).
Frente al infierno judicial, la ventaja de las notarías es que los plazos notariales se cuentan por semanas frente a los judiciales que se cuentan por años.
Pero, habiendo acuerdo, ¿no sería mejor aplicarlo en la vía judicial?
De ninguna manera. En general, todo lo que podamos evitar la increíble incompetencia judicial y los inmensos plazos judiciales saldremos ganando si recurrimos a los notarios.
La gran ventaja de conciliar en una notaría es que el acuerdo celebrado en presencia notarial mediante una ESCRITURA DE CONCILIACIÓN tiene el carácter de título ejecutivo según el artículo 83 de la Ley del Notariado (que expresamente declara aplicable el artículo 517.2.9 de la LEC), por lo que el valor de esa escritura es el mismo que el de una sentencia.
Desde la entrada en vigor la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cualquier persona podrá solicitar al Notario la realización de una conciliación. El Notario citará a la otra parte a un acto de conciliación (al que puede presentarse o no, ya que no es obligatorio hacerlo) y recogerá en una escritura pública los acuerdos que se alcancen, presentando la misma fuerza ejecutiva que una sentencia. De modo que la parte que incumpla los acuerdos se verá forzada a hacerlo en un procedimiento judicial de ejecución en el que no se entrará en el fondo del asunto, sino que se limitará a obligar al incumplidor a cumplir lo acordado.
Y si tras la escritura de conciliación sigue habiendo acuerdo para la disolución del proindiviso, los interesados podrán elegir entre:
• Pedir al notario la correspondiente escritura pública de extinción del condominio y proceder a la liquidación de impuestos (AJD), para la posterior inscripción del título en el Registro de la Propiedad.
• O acudir al juzgado y pedirle directamente al secretario la Subasta Voluntaria.
Pero la vía notarial solamente es posible si todos los copropietarios están conformes con proceder a la extinción del condominio.
Y una ventaja de utilizar con carácter previo esta vía notarial, aunque conozcamos la dificultad del acuerdo, será que, si el futuro demandado es requerido para conciliar ante Notario y no comparece, o comparece, pero no llega a un acuerdo de disolución del proindiviso, tiene muchas posibilidades de que se le impongan las costas de la demanda judicial como consecuencia de esa falta de conciliación.
AHORA BIEN. Una cosa es conocer la vía notarial para la división de cosa común y utilizarla como previsión de futuros desencuentros y otra cosa es creer en la panacea de que todo se va a resolver en las notarías.
Vete olvidando de semejante sueño.
La inmensa mayoría de las divisiones de cosa común son litigios muy conflictivos, con mucho resentimiento y mucha mala baba. Y por eso, no siempre los notarios pueden ayudar a resolverlos.
6.1 ¿Y cuánto cuesta una escritura notarial de extinción de condominio?
Pues bien, estos serían los honorarios del notario: entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor cedido. Es decir, no del valor del 100% de la propiedad, sino solo del valor de la parte que uno de los copropietarios le cede al otro.
Estos son los aranceles notariales vigentes:
• Hasta 6.010,12 euros: 90,151816 euros
• Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 0,45%
• Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 0,15%
• Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0,1%
• Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,05%
• Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,03%
• Y finalmente, por la parte que exceda de 6.010.121,04 euros, el notario cobrará la cantidad que libremente acuerde con las partes.
7. Procedimiento judicial. Todos los pasos de la acción de división de cosa común
Como hemos visto más arriba, la acción de división de cosa común es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario y es de tal naturaleza que su ejercicio solo está sometido a que no existe un pacto entre los copropietarios para no disolver el condominio y conservar la cosa indivisa.
El juzgado debe determinar si el bien es divisible o no. A pesar de que materialmente sí puede dividirse, el juzgado deberá considerar si la división no presentará un detrimento del bien.
Art. 401 del CC
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
7.1 Comienza el procedimiento judicial. Clase de juicio
El día 20 de marzo de 2024 hubo novedades en la división de cosas común. Ahora todos los procedimientos de División de Cosa Común tienen que tramitarse por la vía del Juicio Verbal. Se ha modificado para ello el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dedicado al Ámbito del Juicio Verbal, disponiendo que:
art. 250.1.16º de la LEC
1.- Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
16º Aquellas en las que se ejercite la acción de división de cosa común»
Esto simplifica y acorta mucho estos pleitos, pues el juicio ordinario era bastante más dilatado en el tiempo.
Ahora el plazo para contestar la demanda se ve reducido a 10 días hábiles (desde los 20 días del Procedimiento Ordinario) desde que fuese emplazada la parte demandada.
Si quien recibe la demanda, está de acuerdo y se allana a la misma, la sentencia será dictada de inmediato, sin más trámites.
En lenguaje judicial, “de inmediato” significa unos 3 ó 4 meses desde que se puso la demanda hasta que se tiene sentencia.
Por el contrario, si el demandado se opone a la demanda, en su escrito de contestación deberá indicar si quiere que se celebre juicio. El demandante también tendrá que expresarse sobre si quiere o no que se celebre vista oral. Si ninguna de las partes solicita juicio y el tribunal no considera procedente su celebración, dictará sentencia sin más trámites.
De haber juicio, la duración del pleito se amplía desde los 3 ó 4 meses hasta los 8 ó 10 meses desde que se pone la demanda hasta que se consigue una sentencia.
Finalizado el Juicio, la sentencia debería ser dictada en el plazo de 20 días. Pero todos sabemos que ese plazo no se respeta.
7.2 Fase de ejecución en la disolución de proindivisos
Lo que poca gente sabe es que la parte fácil de estos procedimientos de división de cosa común es conseguir la sentencia de disolución del proindiviso.
Lo difícil es lo que viene tras la sentencia.
En la primera fase, lo único que ha hecho el juez es declarar disuelto el condominio, sin resolver el cómo ni el cuándo y sin entrar en si la casa se tiene que vender o si se tiene que subastar o lo que sea.
Lo repito, el juez simplemente declara que el demandante tiene razón y que la copropiedad queda disuelta.
El resto lo tienen que negociar las partes. Y si no llegan a un acuerdo voluntario el demandante tiene 5 años para pedirle al juzgado la ejecución de la sentencia.
Y eso, la ejecución de la sentencia, es la segunda fase de este largo procedimiento judicial, llamada FASE DE EJECUCIÓN. Esta segunda fase implica nuevas costas y alargamiento de los plazos. Porque, además, es en esta fase de ejecución donde las partes se hostian a base de bien y donde más abundan los recursos que todo lo retrasan.
Los letrados lo pasan bomba en esta fase de ejecución. Una vez conocí a uno que estaba especializado en Derecho Procedimental que no hacía otra cosa que poner palos en las ruedas. Jamás he visto a nadie poner tantos recursos.
Por eso, en ocasiones, esta fase de ejecución puede demorarse años, en plan recurso va, recurso viene.
De la ejecución de la sentencia siempre se encarga el mismo Juzgado que la dictó en 1ª Instancia, teniendo para ello importantes facultades el Letrado de la Administración de Justicia (antes llamado secretario judicial).
LA CARACTERÍSTICA PRINCIPAL de las subastas que se celebran para la extinción del proindiviso es que no se celebran en un procedimiento de apremio. No se trata de subastas en las que el demandante esté reclamando una deuda al demandado. De hecho, no existe ni acreedor ejecutante ni deudor ejecutado. Aquí no existe el concepto de demandante y demandado. Ambas partes tienen los mismos derechos.
En estas subastas para la extinción del proindiviso, todos los copropietarios están en situación de igualdad y cualquiera de ellos puede solicitar la ejecución de la sentencia.
Para ello es suficiente presentar un mero escrito de solicitud de ejecución. Pero aquí es donde la presencia de un abogado excepcional puede marcar la diferencia. Es muy recomendable incluir en este escrito una propuesta concreta de las condiciones por las que ha de regirse la subasta del bien, para que la parte contraria se pronuncie sobre ellas.
La otra parte las aceptará o rechazará, total o parcialmente. Y propondrá, en su caso, otras condiciones alternativas.
Según mi opinión es muy importante incluir nuestra propuesta de condiciones de la subasta, reseñando de forma expresa la normativa de aplicación, para que quede muy claro desde el principio que la subasta no debe regirse por las normas de la ejecución forzosa, que son las normas habituales en las subastas destinadas a saldar deudas.
La disolución de proindivisos tiene una serie de particularidades que han de implicar que se otorgue a las partes la facultad de negociar entre ellas las condiciones de la subasta. Y solo si no hay acuerdo entre las partes, se tiene que seguir lo dispuesto para las Subastas Voluntarias, en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Específicamente en los artículos 108 a 111.
También se puede aplicar de forma subsidiaria la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 670 y 671), pero siempre teniendo en cuenta que en estas subastas no hay propiamente ni parte ejecutante ni parte ejecutada.
También es recomendable incluir en el escrito la solicitud de celebración de la comparecencia prevenida en el artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para concretar si es posible alcanzar un acuerdo respecto de valor del bien, evitando así tener que nombrar perito y también para cerrar las condiciones de la subasta sobre las que no hubiese habido consenso.
7.3 ¿Y cuáles son esas disposiciones que nos interesa que regulen la subasta judicial para nuestra división de la cosa común?
Cuando eres copropietario de un bien que sale a subasta para la extinción del condominio, la clave para tener éxito en la subasta es haber conseguido imponer las
condiciones de subasta que más te convengan, siempre que sepas lo que quieres.
En la práctica no se suelen producir oposiciones a la ejecución, sino que la conflictividad máxima se produce por las discrepancias en las condiciones. Si no hay acuerdo, estas discrepancias se resuelven con la aplicación de los preceptos de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Estas discrepancias las dirime el Letrado de la Administración de Justicia, fijando las que estima de aplicación mediante resolución, que puede ser impugnada.
Una vez fijado el Valor de Subasta y las condiciones de la misma, el juzgado dictará el Edicto de Subasta, que contiene las condiciones particulares y las generales de aplicación para esta subasta concreta.
Cuando es una subasta totalmente voluntaria, es decir, que la solicitan todas las partes, entonces la intervención del Juzgado es simplemente instrumental y, por ende, es solo la voluntad de las partes la que determina las condiciones de la subasta. Estas condiciones nos gustarán más o nos gustarán menos a los postores, pero habremos de aceptarlas si pretendemos participar en la subasta.
7.4 Condiciones habituales que no sabías que existían en las subastas para la extinción del condominio
• Que Los condueños NO tengan que constituir el depósito del 5% para pujar, tal como es requerido a los terceros.
• Pero en realidad no es mala idea hacer que también lo copropietarios SÍ tengan que ingresar una fianza y que la pierdan si luego quiebran la subasta. Aquí conviene recordar que, en este tipo de subastas, en las que a veces el odio de las familias se puede cortar con un cuchillo, es muy habitual que uno de los hermanos se caliente y puje a lo loco, solo para demostrar que la tiene más larga que nadie. O también puede que puje con el único afán de subir las pujas, sin intención real de comprar. Por eso es tan frecuente que cuando el adjudicatario es uno de los copropietarios, al final todo acabe en quiebra de la subasta. Con la consiguiente pérdida de tiempo para todos. En cualquier caso hay que establecer la penalización de que quien quiebre la subasta pierde la fianza ingresada.
• Que el depósito para participar en la subasta sea del 20, del 25 o del 30% del valor de Subasta. O el porcentaje que decidan.
• Que no haya depósito. Es decir, que los postores no tengan que ingresar fianza para poder participar en la subasta.
• Por supuesto, que ambas partes gozen de iguales derechos en la subasta. Esto ya es así siempre. Hace años esto no era así.
• Las partes también pueden acordar un determinado Valor de Subasta sin necesidad de que un perito judicial tase el bien a subastar.
• En cuanto al Plazo para consignar el precio. Se puede solicitar cualquier cosa, desde los 40 días que actualmente marca la LEC hasta dos meses o diez días.
• Las partes también pueden fijar como condición de la subasta que no se admitan pujas por debajo de una cantidad mínima o de un determinado porcentaje del valor que den al bien. La cantidad que determinen, el porcentaje que quieran.
• Y lo contrario, también pueden acordar que no haya postura mínima, sino que sea cual sea la puja ganadora, ésta sea firme desde que acabe la subasta.
• También pueden acordar la posibilidad de que cualquiera de los copropietarios pueda mejorar las posturas que hayan formulado otros postores o incluso adjudicárselas simplemente igualándolas. Nadie ha dicho que el mundo sea justo.
• ¿Podrán los copropietarios mejorar la postura del adjudicatario provisional en el caso de que su puja no haya alcanzado el mínimo que hayan acordado? Este punto es muy importante que quede debidamente establecido o la subasta puede acabar convertida en una casa de putas, con todos los copropietarios peleando por ver quién tiene más derecho a mejorar la postura o a presentar a un mejor postor.
• eTambién pueden establecer una segunda subasta entre los mejores postores.
• También pueden acordar la posibilidad de celebrar la subasta sin intervención de terceros. Aunque de ser así, yo me pregunto, ¿para ese viaje hacían falta estas alforjas?
• También se pueden fijar tramos entre pujas, para evitar que la subasta se eternice. Pero aún más, para evitar que alguien venza a los demás por agotamiento.
• Los copropietarios también pueden poner la condición de que si son ellos quienes ganan la subasta, que sí puedan ceder el remate a un tercero. Algo que ya no existe en las subastas judiciales. O, mejor dicho, algo que solo lo pueden hacer los ejecutantes. Pero es que, como he señalado más arriba, en esta ejecución ambas partes actúan como ejecutantes.
• Otra condición muy interesante cuando la liquidez no les sobra. Que, si el ganador de la subasta es uno de los copropietarios, que únicamente deba consignar la cantidad que se resulte tras minorar el importe total con lo que le correspondería proporcionalmente del reparto del dinero recaudado en la subasta. Por ejemplo, si el copropietario adjudicatario fuera dueño del 25% y su puja ganadora es de 200 mil euros, que únicamente tenga que ingresar 150 mil.
7.5 Mis condiciones particulares más secretas
Como hemos visto, cuando eres copropietario de un bien que sale a subasta para la extinción del condominio, la clave para tener éxito en la subasta es haber conseguido imponer las condiciones de subasta que más te convengan, siempre que sepas lo que quieres.
Las partes, cuando están bien asesoradas, pueden proponer algunas condiciones que, siendo aparentemente neutrales, en realidad sean altamente estratégicas para la consecución de sus intereses. Yo llevo muchos años involucrado en este tipo de subastas, bien como copropietario bien como simple asesor (esto ya no lo hago) de una de las partes y todavía alucino de lo que se puede lograr con una buena estrategia previa al establecimiento de las condiciones de la subasta.
Puedes querer solo dos cosas:
A) Comprar tú, como copropietario, el bien subastado, LO MÁS BARATO POSIBLE. Para eso tienes que tener liquidez suficiente.
B) Si no quieres o no puedes comprar el bien subastado, entonces tu interés es que lo compre un tercero, LO MAS CARO POSIBLE.
Y según lo que busques sea una cosa u otra, tendrás que establecer unas condiciones de subasta que empujen en esa dirección.
Y aquí me quedo, queridos lectores. El contenido de este punto es de alto valor estratégico y mis alumnos de TOPsubastas no valorarían muy positivamente que lo compartiera públicamente. Pero si eres alumno nuevo del curso, que sepas que este contenido lo tienes en el Anexo XI.
7.6 Otras condiciones de subasta a tener en cuenta
a) Determinar cómo se van a pagar las cargas preferentes y gastos o impuestos devengados de las que ya se tenga constancia por las partes para entregar el bien libre de cargas o si los acreedores preferentes consienten que los compradores se subroguen en las cargas.
b) Determinar quién va a asumir otras cargas preferentes que puedan aparecer antes de que el comprador presente en el Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación.
Puede ocurrir que previamente a esa presentación se puedan anotar embargos o inscribir hipotecas. Si al interesado no se le asegura que no tiene que asumir esas cargas difícilmente podrá participar y ofrecer un precio lo más alto posible.
c) En el caso de que aparezcan cargas, establecer la posibilidad de retener el dinero satisfecho por el adjudicatario para que se cancelen o prever la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si esas cargas no pudieran cancelarse.
d) Establecer una penalización para el caso de que cualquiera de los postores, incluidos los copropietarios, puedan quebrar la subasta.
e) Declarar quién se encuentra actualmente en posesión del bien.
f) Condiciones y plazo para la entrega del inmueble.
Qué requisitos tienen que darse para entrega la posesión al adjudicatario y en qué plazo desde que se presente.
7.7 ¿Cuánto tiene que ingresar el copropietario que gana la subasta?
Esto sería muy interesante haberlo dejado pactado desde el principio. Porque cuanto menos le hagamos pensar al secretario judicial, mejor que mejor. Y si se lo damos todo muy bien mascadito, miel sobre hijuelas.
Hay que aclarar si el copropietario que se adjudique el bien subastado tiene que ingresar todo el precio ofrecido o si puede descontarse del mismo la parte proporcional de la propiedad que ya le corresponde.
Por ejemplo, si ya es propietario de la mitad indivisa y ofrece 100.000 euros en la subasta, tiene que quedar claro si debe consignar la totalidad o basta con que ingrese 50.000 euros. Esto último suele ser lo usual.
Ya he comentado antes que, si el otro copropietario tiene problemas de liquidez, nos interesa que sepa que se va a ver obligado a ingresar todo el precio del remate, sin poder descontarse nada.
Pero si en este punto no hay acuerdo, lo más habitual es que el juzgado acuerde lo contrario, que es lo más habitual: que el copropietario solo tenga que ingresar la parte que les corresponde al resto de copropietarios.
7.8 ¿Quién paga las cargas existentes o las que lleguen tras la subasta de división de cosa común?
Para saber cómo se reparte el dinero recaudado en la subasta para la extinción del condominio, primero hay que responder a la pregunta de quién va a pagar las cargas existentes o las que aparezcan tras la subasta.
Porque una característica de estas subastas es que en ellas no es obligatoria la expedición de la Certificación de Cargas y ni siquiera se anota la demanda en el registro de la propiedad, porque apenas serviría para nada ya que los embargos podrían seguir entrando sin problemas. Y como la subasta no se origina en una anotación de embargo, aquí no existe el concepto de cargas anteriores o cargas posteriores. Además, junto al decreto de adjudicación el juez no expide ningún mandamiento de cancelación de cargas.
Cuando se vaya a inscribir el Decreto de Adjudicación, todas las cargas que haya en la hoja registral serán cargas anteriores y preferentes.
En este aspecto, más bien, estas subastas se parecen más a una compraventa normal y corriente, en la que todas las cargas existentes son cargas anteriores. Y en la que todas las cargas que entren se quedan. Ninguna carga es cancelada tras la subasta.
Ojo con eso.
Según la LEC actual las cargas anteriores y las preferentes las asume el adjudicatario. Esto en las subastas para el cobro de deudas.
Pero como comenté antes, en cuanto a las condiciones que podíamos imponer para la subasta, en estas subastas de disolución del proindiviso las partes tienen la oportunidad de aprovechar que pueden imponer sus propias estipulaciones para que el bien se subaste «libre de cargas», de manera que lo primero que se haga con el dinero recaudado sea liquidar las cargas que haya, pagar los recibos de IBI y comunidad pendientes y solo después repartir el sobrante entre los copropietarios.
Además, esto se puede llevar a cabo teniendo en cuenta a quien de los copropietarios le corresponde cada carga registral, de manera que la misma aminore solo su parte del dinero recaudado. Es decir, que no puede cobrar lo mismo el copropietario que tiene embargada su parte indivisa que el resto de copropietarios. Esto lo entiende hasta el más tonto.
Esto es lo justo para el resto de copropietarios.
Igualmente [y esto es muy retorcido] se puede decidir que las hipotecas o embargos que afecten a la plena propiedad sean asumidas por el adjudicatario y que, respecto de las cargas que afectan a las partes indivisas, dichas cantidades se descuenten de la parte que le corresponda al copropietario afectado por dichas cargas.
Ídem con cualquier carga registral (embargo o hipoteca) que se inscriba antes de que el adjudicatario presente el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad.
Haciéndolo de esta forma se le asegura al adjudicatario que no tendrá que asumir cargas cuya existencia no puede conocer porque todavía no han llegado al registro.
Y para rizar el rizo, también se puede establecer la posibilidad de retener el dinero de la adjudicación satisfecho por el adjudicatario para prever la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si el dinero recaudado no bastase para cancelar todas las cargas existentes o que hayan aparecido posteriormente.
Finalizo comentando que existe una maniobra financiera que algunos profesionales especializados en la inversión en partes indivisas llevan a cabo cuando el resto de los copropietarios no se avienen a llegar a un acuerdo con ellos. No la voy a explicar aquí porque es muy marrullera y ciertas prácticas no deben estar al alcance de cualquiera. Ni siquiera la he explicado en mi curso TOPsubastas. Y no será porque no me lo hayan preguntado. A ver, en general me gusta caminar por la luz y me tocan mucho los huevos los que prefieren hacerlo entre tinieblas. Pero habría que ver qué haría yo mismo si alguien me pusiera entre la espada y la pared.
7.9 ¿Y qué pasa con el derecho de uso en las divisiones de cosa común?
A la pregunta de si uno de los copropietarios puede instar la división de la cosa común a pesar de que su ex cónyuge e hijos tengan atribuido el derecho de uso, la respuesta es que sí, que el hecho de que el ex cónyuge tenga atribuido el derecho de uso por sentencia de divorcio no es motivo para impedir la división de la cosa común.
Y entonces, ¿qué pasa entonces con ese derecho de uso?
Si la subasta se la adjudica el copropietario que no tiene atribuido el derecho de uso, éste se mantiene y el cese del pro indiviso no le afecta al derecho de uso que corresponda al otro copropietario.
Pero en el caso de adjudicación a un tercero, para que el derecho de uso se mantenga y deba de respetarse, el cónyuge o persona que tiene atribuido el mismo debe haber inscrito ese derecho de uso en el Registro de la Propiedad, a fin de que el derecho de uso sea oponible al tercero de buena fe.
Así quedó reflejado en la sentencia del 15 de mayo de 2015 de la Audiencia Provincial de Barcelona:
(…) En el presente procedimiento se ha ejercitado la acción de división de la cosa común condicionada a la guarda y custodia compartida por parte de la representación procesal del Sr. Apolonio. Apuntar con carácter obiter dicta que no existe obstáculo en ejercitar la división pues la declaración de división siempre debe respetar en todo caso la atribución del derecho de uso efectuada a la madre, prolongándose hasta que cese la guarda. Igual ocurre con la venta de la vivienda familiar que de producirse debe respetar el derecho atribuido cuya inscripción en el Registro de la Propiedad deberá procurar quien ha resultado beneficiado si quiere protegerlo conforme lo dispuesto en el artículo 233-22 del Código Civil de Catalunya, en concordancia con el 755 LEC (…).
O sea, que para hacer valer el derecho de uso frente a un tercero éste debe estar inscrito en el registro de la Propiedad, para evitar que cuando se proceda a la venta de la vivienda a un tercero de buena fe, dicho derecho de uso no le sea oponible por falta de publicidad registral.
Desgraciadamente, la mayoría de los letrados no les aconsejan bien a sus clientes y casi nadie inscribe su derecho de uso.
7.10 ¿Y qué hacemos con la hipoteca en las disoluciones de proindiviso?
Hay que saber que, aunque la hipoteca va siempre de la mano de la casa, la deuda asociada a la misma se queda con los deudores. Es decir, que, aunque la casa se venda en la subasta, los deudores que pidieron el crédito hipotecario seguirán siendo deudores y respondiendo del pago de la deuda con sus bienes presentes y futuros.
Efectivamente, es posible que según las condiciones de la subasta el adjudicatario tenga que pagar esa deuda, aunque no sea suya, simplemente porque solo por participar en la subasta ya está aceptando las condiciones.
Pero ya sabemos que si en vez de pagar la deuda, se limita a comprarla, luego podrá recuperar ese dinero demandando a los deudores originales.
Simplemente hay que saber cómo hacerlo.
Y por cierto, menudo problemón para los deudores originales si además de todo lo anterior, resulta que los padres de él o de ella fueron tan primos como para avalar el crédito. Ahí sí que están perdidos.
Y aquí viene perfecto recordar el artículo 405 del Código Civil:
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Es decir, que al banco no le vengas con historias sobre que os habéis separado y que habéis subastado la casa ni milongas de esas. El crédito hay que pagarlo.
Y si el nuevo propietario no lo paga, el banco puede reclamártelo a ti.
Y si el banco vende ese crédito, entonces quien te lo reclamará será el nuevo titular del mismo.
O a los suegros. Esos pringaos que no saben que nunca hay que avalar.
Por lo que más vale haber diseñado y acordado con la otra parte una estrategia adecuada para que la venta en pública subasta no nos traiga más problemas que beneficios.
Sobre todo, hay que tener en cuenta que el banco no tiene ninguna obligación legal de aceptar la nueva situación que plantean los ex-dueños y que NO es posible obligarle a aceptar la subrogación del crédito del nuevo propietario ni a liberar a uno o a ambos deudores o a que reparta la deuda entre ellos.
Lo que haga el banco será por decisión propia y siempre obtendrá algún beneficio a cambio, como por ejemplo el aumento de los intereses o el cobro de nuevas comisiones.
Y como digo, es esencial tener esto en cuenta al diseñar las condiciones de la subasta. Y respecto a este punto hay algún truquito que sabemos muy pocos. Y no digo más porque algo tengo que dejar para los alumnos de TOPsubastas. Lo mejor siempre me lo reservo para ellos.
Además, también pueden concurrir situaciones en las que por ejemplo se hayan anotado embargos sobre alguna de las partes indivisas o constituido cargas reales sobre dichas cuotas (antes o después de la tasación del bien) o sobre la plena propiedad, lo que habrá́ de tomarse en consideración tanto al fijar el valor del bien a efectos de la subasta como al distribuir el precio entre los condóminos.
En estos casos no es preciso requerir al Registro de la Propiedad para que aporte Certificación de Dominio y Cargas, si bien muchos Letrados de la Administración de Justicia lo exigen, decisión a la que no merece la pena oponerse, dado el tiempo que implica la tramitación y resolución del recurso; es mejor conseguir la certificación y aportarla al proceso.
7.11 ¿Quién paga las costas judiciales en la división de cosa común?
¿Qué quién paga los gastos de una extinción de condominio? Lo primero recordar que no estamos ante una ejecución dineraria ni tampoco del cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer, sino que se trata de una ejecución impropia, en la que solo se ha acordado la venta en pública subasta del inmueble, siendo el Juzgado el que debe proceder a celebrar la subasta previa petición de cualquiera de las partes litigantes. Por lo que cualquiera de los comuneros puede pedir que se lleven a cabo dichas diligencias para hacer efectiva la sentencia.
Por ello, lo más habitual es que no haya condena en costas. Y solo en el caso de que uno de los comuneros haya obstaculizado mucho la ejecución, el juzgado podrá condenarlo al pago de las costas de la fase de ejecución de la división de cosa común.
¿Y a cuánto asciende la minuta del abogado en la acción de división de cosa común?
Ya he mencionado que el día 20 de marzo de 2024 hubo novedades en la división de cosas común y que desde entonces, todos los procedimientos de División de Cosa Común tienen que tramitarse por la vía del Juicio Verbal.
Esto, además de acortar el procedimiento judicial, también debería abaratar el coste de la minuta del abogado en la división de cosa común.
Los abogados tienen libertad para fijar sus honorarios, de manera que solo puedo ofrecer una horquilla, que yo creo que puede ir desde los 500 a los 1.500 euros más un porcentaje del valor aproximado del bien cuyo pro indiviso se va a resolver. Yo diría que al final el coste de la minuta del abogado, incluyendo la fase de ejecución puede quedar en torno al 2% del valor del bien.
8. ¿Cuáles son los costes de una división de cosa común amistosa?
Si se trata de una disolución de proindiviso amistosa, lo lógico es hacerla en la notaría.
Pues bien, estos serían costes:
Honorarios del notario.
Entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor cedido. Es decir, no del valor del 100% de la propiedad, sino solo del valor de la parte que uno de los copropietarios le cede al otro.
Estos son los aranceles notariales vigentes:
• Hasta 6.010,12 euros: 90,151816 euros
• Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 0,45%
• Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 0,15%
• Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0,1%
• Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,05%
• Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,03%
• Y finalmente, por la parte que exceda de 6.010.121,04 euros, el notario cobrará la cantidad que libremente acuerde con las partes.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El precio establecido para este tributo depende de cada comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5% y el 1,5%. Como veis, quién gobierna en tu comunidad autónoma no es baladí.
Finalmente, la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Su coste oscila entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la cesión.
8.1 ¿Y quién paga estos costes de una extinción de condominio amistosa?
Ya hemos visto a cuánto ascienden los gastos en una extinción de condominio amistosa. Ahora veremos a quien corresponde pagar el precio de la extinción de la cosa común.
Obviamente, estamos hablando de disoluciones de proindivisos amistosas, por lo que en el pacto alcanzado también se puede incluir a quién le corresponden esos gastos. Sin embargo, lo más habitual es que estos costes recaigan sobre el beneficiario de la cesión.
Como en cualquier compraventa.
9. ¿Cómo tributa la extinción de condominio?
Fiscalidad de la extinción de condominio
Ahora nos interesa saber cuánto se paga a Hacienda por la extinción de condominio. Para averiguar cuánto tiene que pagar el adjudicatario de la extinción del proindiviso, vamos a distinguir entre dos situaciones:
8.1 Cuando el adjudicatario es alguien ajeno al proindiviso.
¿Cómo tributa la disolución de un proindiviso quien ha ganado la subasta es ajeno al mismo? En este caso, el adjudicatario pagará los impuestos habituales que se pagan siempre cuando eres el feliz adjudicatario de una subasta, de cualquier subasta: ITP.
8.2 Cuando el adjudicatario es uno de los copropietarios.
Esta situación se produce tanto cuando la extinción del proindiviso se produce de manera amistosa, adquiriendo el copropietario los porcentajes de los otros copropietarios, como cuando la disolución del proindiviso se produce en una subasta, siendo adjudicatario uno de los copropietarios.
En esta situación, el impuesto a pagar es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Pero como siempre que se tributa por AJD, tiene que hacerse por el valor total de la operación, en este caso, el valor total que se le haya dado al piso.
Y, como ya he mencionado, en precio de Actos Jurídicos Documentados oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de cada comunidad autónoma.
Es MUY IMPORTANTE, y muy beneficioso para los copropietarios, que tengan siempre en cuenta que, si son ellos los adjudicatarios, los nuevos propietarios del 100% de la propiedad, no tendrán que tributar por ITP, porque el dinero que recibe quien abandona la comunidad no es el precio de una venta, sino solo una compensación económica.
8.3 ¿Y cuánto se paga de plusvalía municipal en una extinción de condominio?
También MUY IMPORTANTE, y por el mismo motivo anterior, el nuevo propietario tampoco tendrá que tributar en el Impuesto de Plusvalía Municipal. La razón es que, al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto de plusvalía. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión.
Pero el copropietario que deja de serlo SÍ que tendrá que tributar en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades por la ganancia patrimonial de la operación.
Y esto es así, tanto si la disolución de proindiviso se ha producido de forma amistosa en una notaría, como si se ha producido en un juzgado, en una subasta judicial.
9. ¿Cómo puedo vender mi proindiviso?
Con un proindiviso solo puedes hacer 3 cosas:
➡️ Negociar con el resto de copropietarios para que te compren tu parte, para que te vendas sus partes o para, entre todos, vender la totalidad a un tercero.
➡️ Plantear una disolución del pro indiviso como he explicado más arriba.
➡️ Vender tu proindiviso a un inversor.
El problema es que un inversor nunca te va a pagar lo que realmente vale tu parte proporcional del valor total de la casa. Es lógico, es un inversor, un oportunista.
Por eso mucho ojo con el cuento de la lechera que se montan algunos al vender su proindiviso, porque los que compran nunca ofrecen más del 25% el valor real de mismo.
Y ello por varios motivos:
- El derecho de retracto que tienen los copropietarios hasta nueve días después de haberse inscrito la compraventa de la indivisa (tres meses en Cataluña). Aunque si se organiza bien, el retracto puede convertirse en una buena oportunidad más que en un peligro. Otra cosa que me callo.
- El tener que negociar uno por uno con el resto de copropietarios para acordar la compra a cachitos del activo
- Los inmensos y descorazonadores plazos judiciales en el caso de que haya que iniciar el procedimiento judicial.
- El hecho cierto de que quien compre la plena propiedad en la subasta judicial no lo hará en ningún caso por un valor superior al 75% de su valor real actual.
10. ¿Quieres que yo sea tu abogado para la disolución de tu proindiviso?
Pues no, lo lamento mucho, pero yo no soy abogado. Simplemente soy un triste usuario intensivo de nuestro penoso sistema judicial. Por eso me voy a permitir aconsejarte que, cuando contrates a un abogado para este o para cualquier otro asunto, no lo busques entre tus amistades.
Ese familiar que estudió derecho o ese amiguete que te cobrará muy poco que se metan sus títulos de Derecho por el culo. Lo que necesitas es un súper abogado. Alguien que no titubee y que te lleve a la victoria a toda leche. Un abogado que no se limite a ganar, sino que aplaste a la otra parte.
Esto, que siempre es un buen consejo, en las disoluciones de proindivisos vale su peso en oro.
Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
