El derecho de uso de la vivienda familiar como carga registral

El Derecho de uso como carga registral

Se entiende por derecho de uso aquel derecho real, de carácter limitado, personalísimo e intransferible, que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el título constitutivo y, a falta de éste, se regulan por lo que la legislación establezca al respecto.

Es más limitado que el usufructo, puesto que el derecho de uso no da derecho a la obtención de los frutos de la cosa. Por ese motivo, un usufructuario podría arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un derecho de uso.

El que más nos importa en el negocio de las subastas judiciales es el derecho de uso de la vivienda familiar originado en procesos de divorcio en los que por sentencia judicial se concede el derecho de uso a una de las partes hasta que los hijos habidos en el matrimonio alcancen la mayoría de edad o la independencia económica.

1. Descripción del problema del derecho de uso

Supongamos que estamos investigando una subasta y en la certificación de cargas aparece una inscripción posterior a la de la hipoteca ejecutada por la que por sentencia judicial se le concede el derecho de uso de la vivienda familiar a la exmujer del titular registral.

En teoría, al ser una inscripción posterior no debería haber ningún problema. Hemos visto un millón de veces que las inscripciones y anotaciones posteriores a la que ha producido la ejecución son canceladas y no tienen efectos sobre los adjudicatarios.

Mucho cuidado, porque la cosa no es tan rápida ni tan sencilla.

Derecho de usoEl derecho de uso a la vivienda familiar es un derecho oponible frente a terceros y, por tanto, inscribible en el Registro de la Propiedad. Obviamente, si el excónyugue no ha inscrito su derecho, se desestimará cualquier pretensión por su parte de preferencia de uso, precisamente por la falta de publicidad registral, por lo que no podrá negarse la condición de tercer adquirente de buena fe a quien se adjudique el bien en una subasta.

¿Pero qué ocurre cuando el derecho de uso está debidamente inscrito?

¿Podría ocurrir que el adjudicatario tuviera que esperar a la mayoría de edad de los hijos habidos en el matrimonio antes de aspirar a hacerse con la posesión? ¿O aún peor, a que los hijos fueran independientes?

2. Y además, las pequeñas trampas de los ejecutados

Como cuando simulan un divorcio en el que se acuerda (con sentencia judicial) el uso de la vivienda familiar a uno de los demandados.

Sin ir más lejos, la primera vez que traté este problema en mi blog de Rankia, en los albores del blog, allá por octubre de 2009, el caso era precisamente de un militar retirado que estaba completamente convencido de que su estratagema iba a dar resultado y que el futuro adjudicatario de la subasta de su casa jamás iba a poder hacerse con ella.

Y el caso es que lo que consiguió es que la subasta quedara desierta y al final se la tuviera que adjudicar el banco, por el 50% del tipo, bastante menos de la cantidad adeudada.

¡¡Menudo gilipollas!!

3. ¿Entonces el derecho de uso es una carga preferente o no lo es?

Lo que acojona es que los juristas no se acaban de poner de acuerdo. Hay una buena cantidad de sentencias de tribunales colegiados y cada una en una dirección dependiendo de las circunstancias cambiantes de cada procedimiento.

Hay que tener en cuenta que no es fácil que una sentencia que atribuya el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges acceda al Registro de la propiedad y que para conseguirlo el documento debe reunir varios requisitos:

  1. No puede inscribirse un derecho de uso indeterminado
  2. La inscripción debe respetar los principios hipotecarios, especialmente el de “tracto sucesivo”
  3. No procede la inscripción cuando la sentencia de divorcio le atribuye dicho uso a la esposa si es ella la que figura como titular registral con carácter privativo
  4. No es inscribible el derecho de uso en cuanto a la parte que NO pertenece al otro cónyuge
  5. No es inscribible el derecho de uso si el usufructo de la finca está inscrito a nombre de tercero
  6. No es necesario señalar la duración del derecho de uso
  7. No es necesario expresar las circunstancias personales de los hijos

Y en el caso de que la resolución judicial llegue a ser inscrita en el Registro de la Propiedad, hay que tener muy presente que siempre lo hará respetando el principio de prioridad registral.

Es decir, que si el derecho al uso de la vivienda está inscrito antes de la hipoteca ejecutada, entonces será inmune a la ejecución hipotecaria y a la purga de cargas posteriores inherente a ésta, pero si, por el contrario, la vivienda se haya previamente gravada con la hipoteca ejecutada, el adjudicatario de la vivienda en la subasta originada por esa ejecución gozará de un estatus preferente frente al derecho de uso.

Esto es así porque el derecho de hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre el inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación y es obvio que no pueden tales derechos quedar a expensas de los intereses de una familia mal avenida por cuya conflictividad familiar el juzgado haya concedido el derecho de uso de la vivienda compartida al cónyuge custodio y a los hijos menores pues la protección de los intereses de éstos no se pueden proyectar sobre el titular de la garantía hipotecaria.

Es decir, que las consecuencias del divorcio o la separación de los cónyuges nada tiene que ver con los terceros propietarios.

Como, por ejemplo ha declarado la sentencia del Tribunal Supremo nº584/2010 de 8 de octubre- EDJ 2010/201023:

“(…) ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda del marido, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y sus hijas. Además, es cierto que en el caso de que el impago y la posterior ejecución hubiese tenido lugar constante matrimonio, se hubiera producido el lanzamiento de los cónyuges como consecuencia de la adjudicación del inmueble al tercero adquirente, argumento que lleva a afirmar que no pueden alterarse las reglas de la ejecución hipotecaria en el caso en que se haya adjudicado el uso del inmueble a uno de los cónyuges que por otra parte, había consentido en su momento el acto de disposición. Porque, además, no se trata de la buena o mala fe del adquirente, dado que la hipoteca existía y era válida como consecuencia del consentimiento prestado por el cónyuge no propietario antes de la atribución del uso en el procedimiento matrimonial (…)”.

Resumiendo, que con la concesión del derecho de uso a favor del progenitor custodio de los hijos menores sobre la vivienda familiar, no puede el Juzgado otorgar a favor de los mismos unos derechos frente al titular del derecho de hipoteca, o los causahabientes de éste, es decir, los adjudicatarios de la subasta (ajenos además al procedimiento de familia) que no existían con anterioridad, quedando siempre el derecho de uso sujeto al devenir del precedente derecho hipotecario.

No obstante, como he mencionado anteriormente y como siempre en los asuntos judiciales, los juristas aún discuten en alegre algarabía.

Veámoslo…

3.1 Algunas sentencias a favor del derecho de uso

Por ejemplo la sentencia de 27 de noviembre de 2007, recogiendo la doctrina de la sentencia de 14 de julio de 1994, establece la eficacia “erga omnes” (frente a todos) del derecho de uso atribuido en sentencia judicial de separación o divorcio.

El Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de diciembre de 2004, define el derecho de uso como un “ius ad rem” (derecho a la cosa) y no como un derecho real propio. En esta sentencia mencionada el Tribunal Supremo establece que lo que no puede impedirse es su realización ejecutiva (mediante embargo, subastas) para dar satisfacción a créditos exigibles.

Pero a mi, los que más me convencen son los argumentos a favor de que la ejecución hipotecaria cancela el derecho de uso de la vivienda familiar.

Sentencias judiciales

3.2 Algunas sentencias en contra del derecho de uso

Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de septiembre de 2004 que, partiendo del reconocimiento de esa diversidad de criterios mencionada, establece “(…) siendo cierto que no existe unánime doctrina y jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre el particular, si cabe considerar mayoritario el criterio alumbrado por el Tribunal Supremo en su sentencia de 31 de diciembre de 1994, en el sentido de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges –en un proceso matrimonial- no puede generar un derecho antes inexistente y sí solo proteger el que la familia ya tenía, por lo que, quienes ocupan una vivienda en precario, no pueden obtener una protección posesoria de vigor jurídico al que el hecho del precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir las necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo familiar”.

Y en este mismo sentido se han pronunciado las sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias de 8 de noviembre de 1999;  de Cantabria de 5 de julio de 1999; de Valencia de 5 de mayo de 1999; de Cáceres de 29 de abril de 1999 y de Valencia de 21 de febrero de 2007, entre muchas otras.

Este mismo criterio ha sido confirmado igualmente por la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1.022/2005, de 26 de diciembre, que indica que el derecho de uso y disfrute atribuido en sentencia a la esposa e hijos es inoponible frente a terceros. La protección a la familia es un argumento absolutamente aceptable cuando se trata de las relaciones entre cónyuges, pero no puede afectar a terceros que nada tienen que ver con el matrimonio que se disuelve y que no son parte, porque no pueden serlo, en el procedimiento matrimonial (argumento ex sentencia del Tribunal Constitucional 126/1989, de 12 de julio EDJ1989/7183).

Y en los mismos términos se manifestó la Sentencia del Tribunal Supremo nº44/2010 de 14 de julio – EDJ 2010/145103, por la que:

“(…) la atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en el ámbito de un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda (…)”.

Por su parte, el juez por el que tengo más respeto en este ámbito, que fue juez magistrado delEntregar la posesión al adjudicatario juzgado de Primera Instancia nº32 de Madrid, juzgado especializado en ejecuciones hipotecarias, Don Agustín Gómez Salcedo, en una ponencia sobre la “ejecución hipotecaria inmobiliaria”, en cuanto a las situaciones dudosas a la hora de entregar la posesión al adjudicatario, menciona que…

Situaciones dudosas: Entre tales estaría la atribución judicial en proceso matrimonial del uso de la finca objeto de ejecución. Tal atribución, al margen de su naturaleza jurídica, no es un súper privilegio que altere el título de ocupación del matrimonio o pareja o que purgue de cargas la finca que antes estuviese hipotecada y que obligue al adjudicatario a soportar la ocupación indefinida y gratuita de quien recibió el uso. Por ello, el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de abril de 2004 expone que “el derecho de uso de la vivienda familiar regulado en el art. 96 del Código Civil, se caracteriza por su provisionalidad y temporalidad”.

Por otro lado, la sentencia que atribuya el uso no vincula al acreedor hipotecario ni al adjudicatario porque, a todos los efectos, están amparados por el principio de fe pública registral (Art. 34 de la Ley Hipotecaria) y porque, según el Art. 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cosa juzgada material vincula exclusivamente a las partes del proceso o sus herederos y causahabientes. En este sentido el Tribunal Constitucional en su sentencia de 12 de julio de 1989 (nº 126/1989) recuerda que “la presunción de cosa juzgada, con eficacia para terceros (y tercero es aquí la arrendadora), sólo alcanza a las cuestiones relativas al estado civil, es decir, y en el caso, a la situación de divorcio establecida, pero no a la relación contractual de cesión (atribución de la vivienda), de carácter patrimonial”.

Más claro, el agua.

4. Finalmente, ¿participamos o no en subastas con el derecho de uso inscrito?

Pues para tomar esta decisión creo que lo mejor es estudiar atentamente esta Sentencia del Tribunal Supremo que hace unas semanas nos aportó amablemente Jotaerre al consultorio del blog de Subastas Judiciales de Rankia.

En los fundamentos de derecho de la mencionada sentencia se relata la historia de cierta subasta afectada por un derecho de uso de vivienda familiar:

  • El ahora expropietario compró la casa en enero de 1996, en estado de soltero y subrogándose en la hipoteca, que era anterior a dicha compra.
  • Posteriormente se casa, tiene una hija y se divorcia, atribuyéndose el uso de la vivienda familiar a la exmujer en sentencia de marzo de 2006.
  • La casa sale a subasta en octubre de 2010 por impago de la hipoteca (breve inciso para mencionar que muchos ex maridos hijoputas dejan de pagar sus hipotecas para dejar en la calle a su propia familia).
  • La exmujer comparece a la subasta aportando la sentencia de divorcio para que todos los postores conocieran la situación.
  • El decreto de Adjudicación es de noviembre de 2010.
  • En abril del 2011 el juzgado resuelve negar la posesión al adjudicatario.
  • El adjudicatario se ve obligado a instar un juicio verbal de desahucio por precario
  • En junio de 2012 el adjudicatario obtiene sentencia a su favor.  El Juzgado basó su decisión en que la atribución del uso de la vivienda en resolución recaída en procedimiento matrimonial no es un título posesorio que pueda ser opuesto al adquirente de la finca en pública subasta, ya que el derecho de uso no es susceptible de otorgar a uno de los esposos un título de entidad superior al ostentado con anterioridad.
  • La exmujer interpuso recurso de apelación y la Audiencia provincial de valencia dictó sentencia en febrero de 2013, desestimando la demanda de desahucio por precario. El primer y principal argumento del tribunal es que la demandada no participó en la redacción de la hipoteca ejecutada y por lo tanto no hubo consentimiento por su parte en la constitución de la misma, por ser de fecha anterior a su matrimonio, es decir, que no tuvo nada que ver con ella. Y el segundo argumento es que el adjudicatario conocía perfectamente la existencia del derecho de uso cuando participó en la subasta.
  • Lógicamente el adjudicatario interpuso recurso de casación contra la sentencia anterior y finalmente el Tribunal Supremo ha hecho recientemente que la luz vuelva a brillar para el adjudicatario en la sentencia de 6 de marzo de 2015.

Sentencia del Tribunal Supremo

La sentencia del Tribunal Supremo está basada en los siguientes argumentos:

  1. El principio de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente.
  2. El reconocimiento de que el Código Civil no ha querido conferir a la atribución de la vivienda familiar la naturaleza de derecho real (a diferencia de lo que ha ocurrido en el Derecho Catalán en el que sí lo es). Conforme a la doctrina jurisprudencial (sentencia de 14 de enero de 2010), el derecho de uso a la vivienda familiar concedido mediante sentencia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde al cónyuge a quien se atribuye la custodia.
  3. Ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda contraída por el marido para su adquisición, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y su hija, sin que sea de aplicación el artículo 669.2 LEC ya que la pretendida carga, esto es, el derecho de uso, es en todo caso posterior al crédito por el que se ejecutaba la hipoteca cuya existencia era previa a la celebración del matrimonio, aceptando la esposa que dicho bien, que garantizaba con hipoteca el precio de su adquisición por el marido en estado de soltero, constituyese la vivienda familiar cuando contrajeron matrimonio.

Lo más importante para mi y con lo que me quedo es con que la subasta se celebró en octubre de 2010 y que el adjudicatario no recuperó su derecho a que le pusieran en posesión del inmueble subastado hasta marzo de 2015.

5. Eso no es una respuesta. ¿Participamos o no en estas subastas?

La respuesta a si podemos participar tranquilamente a estas subastas en las que figure inscrito un derecho de uso de la vivienda familiar no es un sí ni un no.

Ni esas son las respuestas oportunas ni esa es la pregunta adecuada, sino que la pregunta debería ser…

¿Cuánto podemos pujar en subastas afectadas por el derecho de uso a la vivienda familiar?

La respuesta que la de cada cual.

Follones judicialesPero adjudicarse una subasta en un procedimiento hipotecario habiendo una anotación posterior dando el derecho de uso a la exmujer y sus hijos, es o puede ser un marrón de los gordos, porque efectivamente al final el adjudicatario puede que acabe haciéndose con la posesión, pero no hace falta más que ver el calvario por el que ha pasado el adjudicatario del ejemplo anterior para darse cuenta de que para que algo así merezca la pena hay que haber comprado muy muy barato.

Cuando yo menciono los follones judiciales en los que nos podemos meter cuando jugamos a las subastas me estoy refiriendo precisamente a cosas como esta. Una cosa es que como inscripción posterior que efectivamente es consigamos que desaparezca del Registro de la Propiedad y otra cosa es que la titular del derecho de uso vaya a desistir de hacer valer sus derechos. Al contrario, seguro que lo peleará con uñas y dientes como ha hecho la del ejemplo anterior.

Y aquí me quedo.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

28 comentarios en “El derecho de uso de la vivienda familiar como carga registral

  1. mfmelo

    Te vuelvo a felicitar por el tema tratado. No lo había podido leer porque he estado bastante ocupado, pero he de decir que para mí y mi negocio de subastas, es obligatorio el leer todo lo que se escribe y dice, tanto en subastas judiciales de Rankia como en Subastanómics y respecto a lo mencionado no hay opción: todo lo que se escribe y dice, aunque sea como en esta ocasión con atraso.
    El tema tratado, lo he discutido muchas veces con colaboradores a mi cargo y con respecto a ejecuciones hipotecarias y siempre hemos salido gritando (bueno gritando yo, los otros se tienen que aguantar y argumentar la contradicción), ya que para mí no cabe la menor duda de que a una hipoteca constituida en su día, firmada por las partes, con la garantía de la vivienda la cual no tenía ninguna afección, ni tenía nada negativo que pudiera impedir dar el crédito hipotecario, posteriormente y por conveniencia de algunas de las partes, le empiezan a caer resoluciones negativas de diverso orden y el prestamista no puede hacer nada, sólo aguantar el chaparrón y lo que le venga.
    Precisamente ayer día 16/12/2015 salió una ejecución hipotecaria con este problema, una sentencia en la que por medio de Auto se le concedía la esposa e hijos de la pareja el permanecer en la vivienda hasta la emancipación de los nenes/as y tuvimos una vez más una de estas discusiones, ya que íbamos a ir a la mencionada subasta y al final decidí el no ir, sobre todo por yo que ya has comentado: la posibilidad que tienen los ejecutados de oponerse al desahucio y demorar tus derechos, que al final tendrán que darte.
    Juzgado de primera instancia nº 1 de Sevilla ejecución hipotecaria 580/2013.1ª , sale el piso por tipo 270.797 € y la plaza de aparcamiento con tipo 18.000 €, fecha 16/12/2015 a las 11/00 horas, sin cargas preferentes, pero con Auto diciendo: …. Se declara derecho de permanencia en vivienda una vez adjudicada la misma en subasta…..,, tiene cargas posteriores de banco Popular por 250.000 € en 18sev 375/2013.
    Impresionante, el que le den el derecho de permanencia una vez subastado el bien y además cargando la finca a tope con cargas posteriores, a ver quién es el guapo/a que va a la subasta y se la adjudica.
    Saludos cordiales.

    1. Lo que comentas al final, mfmelo, es el relato del atraco que el secretario judicial ha perpetrado contra el banco ejecutante. Así, por la cara, ha reducido el valor de la garantía a prácticamente nada porque como bien dices, a ver quién es el guapo que compra eso. Naturalmente tendrá que ser el propio acreedor, a quien no le va a quedar más remedio que adjudicárselo y luego probablemente esperar porque son bastante malos pleiteando.

  2. oscar

    hola soy xifli .llevo mucho tiempo leyendos, y en este tema no lo entiendo muy bien. imaginar que yo voy de listo . compro una vivienda ,la hipoteco . es decir la pongo en garantia de dicho prestamo , a los 2 años me divorcio aposta,y mis niños tienen 2 años uno ,es decir me pienso
    que hasta que mi niño cumpla los 18 y con suerte es independiente a los 25 ,le otorgo la ventaja del piso mediante sentencia judicial a mi exmujer ,es decir me allano en sus pretensiones ,y ya tenemos vivienda toda la familia ,?vivienda que por cierto vamos a dejar de pagar para que se materialice el negociaco ,es decir el de vivir gratis durante muchos años, que ni decir que no voy a tener nomina ni nada a mi nombre claro esta,,, que me decis???’ otra cosa ,,, en una vivienda que presumo que me van a embarar ,,, grabarle un derecho de habitacion o incluso de uso seria posible para que no sea nada apetecible en una subasta y en caso de que el acreedor se lo adjudicara por quedar desierta no pudiera hacer uso de ella hasta la extincion del derecho que ahora mismo no se de los años que tiene el derecho de habitacion,,? tengo que recalcar que los supuestos son ficticios porque no estoy casado ni tengo hijos,,,jaja un saludo

      1. Tonigs

        Al ser una carga posterior se cancelará como otra hipoteca más. Puedes alargar un procedimiento de deshaucio unos pocos meses pero no gratuitamente, ya que el abogado quizá costaría tanto o más que el alquiler de esos meses. Esa es una maniobra engañosa de la pah que no vale para nada.

  3. oscar

    tenia entendido que el derecho de habitacion era inenbargable.y lo de crear tal derecho en una
    vivienda libre de cargas propia ,no habria cargas anteriores a el derecho

    1. Tonigs

      Si creas el derecho antes de la hipoteca, ok. Pero ningún banco te dará un préstamo habiendo tal afección sobre esa propiedad.

    2. mfmelo

      Cuando firmas una hipoteca el banco que te presta el dinero es consciente de la situación de la vivienda y por eso te da el crédito con el que vas a poder comprar. La vivienda no es tuya, es del banco, hasta que le devuelvas el crédito, ya que si no te lo hubiera dado no podrías haber comprado y no tendrías vivienda en propiedad futura. Si luego le ponemos cargas que no existían en el momento de dar la hipoteca, aminorando el valor del inmueble, el culpable no puede ser el que te dio el crédito, sino tus circunstancias personales.
      Si un juzgado decide, posteriormente otorgarte un derecho, que de haberlo tenido inscrito el banco no te hubiera dado el crédito o lo hubiera restado del valor de tasación, no es legal, no es ético y no se puede llevar a la práctica, sin que otro tribunal lo desestime y que todos los gastos los tengas que pagar tú, ya que si los recursos van a segundas instancias, para que te acepten estos has de pagar todo lo reclamable y serán retenidas estas cantidades hasta la resolución en estas instancias superiores de justicia.
      He conociedo muchas formas de “blindar” propiedades y siempre han sido de gente con bastante dinero, pero al final el que más dinero tiene es el banco, respaldado por el estado, al que no le interesa que estos caigan.
      Saludos y si te comprometes en algo, CUMPLE. y si no de alquiler o vivienda social.

      1. Jotaerre

        Hola, mfmelo, si me permites, no es exactamente así: sí puede registrarse una carga posterior como el derecho de uso, y nadie puede oponerse, pero se cancelará como cualquier otra en caso de ejecución de una anterior.
        Y sólo en casos muy concretos (desahucio por falta de pago, por ejemplo) se aplica el “solve et repete” = paga para recurrir, no en este caso.
        Saludos,

        1. mfmelo

          Estimado Jotaerre, no voy a entrar a discutir sobre leyes contigo, pero el usufructo tiene un precio y depende del tiempo que se establezca este derecho y si es vitalicio, se estimará en funcion de las circunstancias y edad del usufructuario. Por mucho que se tergiversen las leyes en esta España nuestra, no se podrá admitir ante ningún tribunal superior que estudie la causa que como banco di una hipoteca y que posteriormente le han salido cargas que incialmente no tenía la finca. Hace años conocí un caso, precisamente de un catalán, se llama Carlos, que se vino para mi zona y estuvo haciendo triquiñuelas legales, Te puedo garantizar que el tío era y me imagino que seguirá siéndolo un fenómeno en lo que hacía. Para que te hagas una idea, en el mismo día, hizo dos hipotecas y vendió una finca dos veces, ante notario, exactamente a la misma hora, una la firmo ante un notario de Sevilla capital y al mismo tiempo hizo todo igual ante un notario de Jerez de la Frontera. No se como acabó el caso, pero esto era su comer diario, triquiñuelas de este índole. Sin tener un euro, en poco tiempo se hizo con muy buenas propiedades.
          Para mi, puedes registrar y dar derechos a tutiplen, pero si a la hora de conceder un crédito ese derecho no estaba y no se estimó en la valoración de la cosa, no se puede estimar ahora, ya que si es así, las hipotecas no valen para nada y el sistema hipotecario español, como sabes muy bien, tiene previsto todos estas marrullerías y porque vengan ahora jueces y tribunales podemitas, no se lo van a saltar, al menos que cambien la ley y está no debería ser con carácter retroactivo.
          Lo del catalán no tiene nada que ver contigo, es que me ha recordado, que en hacer trampas legales y engañarnos a los subasteros este tío era el mayor fenómeno que he conocido.
          Saludos.

  4. Jotaerre

    Es que no hay tal discusión, estimado mfmelo: el banco no puede evitar que se registre una carga posterior como el uso tras divorcio que comentamos, y simplemente se cancelará en caso de ejecución, no hay más desde que así acabó aclarándolo el TS.
    Saludos,

    1. mfmelo

      Claro en eso no hay discusión. Pero he obviado por conveniencia, lo que sucede con los hipotecarios en un concurso de acreedores.
      Saludos.

  5. mfmelo

    Si, pero no cambia el tipo prefijado en las escrituras, por lo tanto es como una carga posterior, que fastidia a todos, porque es verdad que un inquilino “rebelde” hace que el valor de la vivienda se venga a que nadie quiera particiapar en la subasta. De todas formas a quien más perjudica es a los subasteros y no tanto a las entidades acreedoras.
    Saludos.

  6. xifli

    ok.estoy de acuerdo en cuanto a una hipoteca ,pero mas bien me venia a referir a cualquier tipo de embargo,hay no hay credito prestado.yo conoxco a alguien que le quitaron(embargaron)hacienda una segunda vivienda ,que si huviera inscrito este uso igual estaria aun disfrutandola,,
    aaa y otra cosa que siempre me da muco que pensar ,en ocasiones veo que en subasta de aeat o adj directas ,salen bienes que en informacion adicional viene reflejado ,tiene contrato de alquiler por plazo de 25 añosdesde el dia — — —- .y se pago en una vez. esto se lo traga hacienda? yo avrces hecho calculos y digo 25 años x12 meses 300 meses a razon media de un alquiler de este bien pongamos 350 euros son 105000 € ,hacienda no dice a ver pajarito el que te pago esos 105 mil euros de donde los saco usted? donde estan reflejados ,,? fue en transferencia ,en efectivo quizas? que decisss,, espero no ser muy pesado

    1. Hacía mucho tiempo que no leía tantas sandeces juntas. Por favor, hazlo por ti, deja de flipar tanto, que no es nada saludable.

      En cuanto a dar respuesta a tanto desvarío, yo casi prefiero anímarte a que visites un sexshop, donde la fantasía, al menos, es menos insana que ésta.

  7. xifli

    perdon por el desvario ,no todos gozamos de tu experiencia tristan, me venia a referir a algo tal que esto_:REF. CATASTRAL:002………PO.HIPOTECA A FAVOR DE CAJA AHO. MEDITERRANEO VENCIDA SEGUN INFORME DE 12-11-14. APORTADO CONTRATO ALQUILER DE 07-07-2011 PLAZO 25 AÑOS. SEGÚN EL CONTRATO,PAGADA LA TOTALIDAD DE LA RENTA POR ADELANTADO

    sin acritud vamos ,,prefiero leerr solo a que me manden a un sexshop jaja.

    1. ¿Y porque habría de haber acritud?

      Vamos hombre, comprar en esta subasta puede ser una gran oportunidad porque los inversores tímidos se mantendrán alejados y el peligro es tan nimio como el de emparejar los calcetines.

      Que por ahí hay mucho deudor descerebrado que recoge ideas de radio macuto y luego elabora su estrategia de vida con respecto a eso.

    1. Desde luego que NO es ironía sino que lo que digo es que esa subasta va a acojonar a mucho tímido y eso es una oportunidad para quien no se deje atemorizar por esa chorrada.

  8. xifli

    Juas pues esa chorrada los mismos lo han hecho con otras propiedades que salen en subasta directa tmb ,y es la 3ª vez que sale y nadia le a tirado ,.por lo visto si nos mantiene bastante alejaditos

    1. Jotaerre

      Peligroso emparejar calcetines, tampoco es, pero puede desanimar mucho, porque se ocultan en un espacio-tiempo propio…
      La pega es que Hacienda no puede anular contratos, e incluso ofrecería el derecho de tanteo al falso arrendatario, así que la inversión debe valer la pena.
      Saludos,

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