Fiscalidad en las subastas [2022]

Fiscalidad en las subastas

La fiscalidad en las subastas ha cambiado a partir de enero de 2022. En realidad, lo que ha cambiado no es el impuesto a pagar, ni tampoco el porcentaje, sino la forma de calcular la base imponible sobre la que se aplica el impuesto. En este artículo lo vemos.

La muerte y los impuestos son la única cosa que tenemos asegurada en esta vida. El resto de acontecimientos vitales son opcionales, pero los impuestos y la muerte son inherentes al hecho de estar vivo.

Y lo más alucinante de este infierno fiscal es que el sistema te hace tributar varias veces por el mismo dinero.

De manera que, por ejemplo, tienes una pequeña empresa y pagas el impuesto de sociedades por el beneficio del año. Luego decides repartir dividendos. Pues por ese dinero tienes que volver a pagar impuestos. Con lo que te queda te compras una casa nueva, pues otra vez a pagar impuestos por la adquisición de vivienda. Y durante todo el tiempo que poseas esa casa tendrás que pagarle el Impuesto de Bienes inmuebles al ayuntamiento.

Y que no te hagan creer que cuando te mueras, el impuesto de sucesiones no lo pagas tú sino tus hijos. Esa es una patraña inventada para consolarte. En realidad, el impuesto lo pagarán tus hijos con parte de su herencia. Luego es como si también lo estuvieras pagando tú después de muerto. Es el mismo dinero pagando una y otra vez la coima de los políticos.

En comparación con este infierno fiscal, el diezmo medieval era una simple propinilla.

Resumiendo:

Si lo ganas: IRPF
Si tienes una empresa: Impuesto de Sociedades
Si la empresa reparte dividendos: Impuesto sobre el dividendo
Si compras cualquier cosa: IVA
Si te compras una casa nueva: IVA
Si te compras una casa de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Si no compras nada y lo ahorras: Impuesto de Patrimonio
Si lo inviertes: Impuesto sobre la Plusvalía
Si lo regalas: Impuesto de Donaciones
Si te mueres: Impuesto de Sucesiones
Si lo atesoras: Inflación

Conclusión: hagas lo que hagas, el estado siempre se las ingenia para atracarte.

1. Fiscalidad en la compra de viviendas

Al Estado no le importa que la vivienda sea un bien esencial de primera necesidad. Su adquisición tributa como cualquier otro bien.

Concretamente, en España la compraventa de inmuebles está sujeta a uno de estos dos impuestos:

  • El Impuesto sobre el Valor Añadido
  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP

1.1 Compra de viviendas nuevas: IVA + AJD

Esto no ha cambiado.

El IVA para una compraventa de vivienda nueva es del 10 % del precio. Y si en la compraventa también incluyes plazas de garaje (hasta un máximo de 2 unidades), el IVA también es del 10%. Ídem si compras también un trastero.

Pero si se trata de viviendas de VPO, el impuesto es del 4%.

Con una excepción: Canarias, donde en vez de IVA tributan el IGIC, que asciende al 6,5%.

Los locales comerciales, las plazas de garaje que excedan de dos unidades, las parcelas urbanas, los inmuebles en construcción, etc. tributan a un IVA del 21%.

También Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: AJD

Esto tampoco ha cambiado.

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. En general, siempre que la compra está sujeta al IVA también lo está al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Con la diferencia de que el IVA es un impuesto estatal y, sin embargo, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto de las comunidades autónomas. Por lo tanto, cuenta con tarifas y regulaciones diferentes según cada comunidad.

Impuestos Compra Vivienda Nueva

1.2 Compra de viviendas de segunda mano: ITP

En las viviendas de segunda mano no se tributa por IVA sino por ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que es un impuesto estatal cuya gestión y cobro está transferido a las Comunidades Autónomas y que grava las transmisiones patrimoniales onerosas como la compraventa de bienes, la constitución de derechos reales, y los alquileres. Por lo tanto, con tarifas y regulaciones diferentes, que oscilan entre el 4% del País Vasco y el 10% de Galicia, Valencia, Cataluña y Cantabria.

Y como las regulaciones son diferentes, cabe destacar que algunas comunidades autónomas han establecido condiciones especiales para las Viviendas de Protección Oficial, familias numerosas, zonas despobladas, profesionales del negocio inmobiliario, etc.

Así como el IVA se le entrega al vendedor (junto con el precio de la venta) para que sea éste quien lo entregue o compense con Hacienda, el ITP (y el AJD, en su caso) debe liquidarlo el comprador en Hacienda directamente, antes de que transcurran 30 días hábiles desde la fecha de la escritura o del testimonio del decreto de adjudicación.

Fiscalidad en las subastas

Y una novedad que nos ha traído el año 2022 es el nuevo Valor Fiscal de las viviendas, ahora también llamado VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO. Este valor es, desde el pasado 1 de enero, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Es decir, que la base imponible ha dejado de ser el ‘valor real’ pagado en la compraventa y ahora el precio pagado ha sido sustituido por el valor de referencia de Catastro.

Por lo tanto, ahora los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro (que los ilusos de Hacienda llaman Valor de Mercado), independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia del catastro, entonces la base imponible será el precio de compra.

Por supuesto, tributar por debajo del Valor de Referencia del Catastro puede derivar en inspecciones de Hacienda y en un expediente sancionador.

Y como siempre, en el caso de que sostener que el valor de referencia no se corresponde con el de mercado, entonces tendremos que recurrir y demostrarlo ante el fisco, aportando tasaciones del inmueble, fotografías o un acta notarial que justifique el estado real de la vivienda.

Solo podremos tributar por el valor escriturado, es decir, el precio de compraventa si el inmueble adquirido no tiene asignado el nuevo valor de referencia, lo que todavía es frecuente.

Impuestos Compra Vivienda Segunda Mano

2. NOVEDADES EN FISCALIDAD EN LAS SUBASTAS

Hasta aquí me he referido a la fiscalidad de todas las compraventas de bienes inmobiliarios. Pero lo que ahora nos interesa es el impuesto de transmisiones patrimoniales por la compra de vivienda en subasta. Es decir, la fiscalidad de las ADJUDICACIONES EN SUBASTAS.

¿Cómo se calculaba hasta enero de 2022 la base imponible en las adjudicaciones de subastas?

Hasta enero de 2022 el ITP que había que tributar en las adjudicaciones en subastas estaba regido por el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: «En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello (…)»

Pero si el inmueble subastado tenía cargas, entonces la cosa cambiaba, porque el artículo 10 de TRLITPAJD, establece que «(…) la base imponible estará constituida por el valor real del bien transmitido, deduciendo únicamente de dicho valor las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca».

Es decir,

Valor real (i.e. base imponible) = Valor de remate + cargas subsistentes

O sea, que si la subasta era sin cargas registrales, la base imponible era el precio de adjudicación y si las tenía, entonces se calculaba sumando el importe de las cargas al precio de adjudicación.

Muy sencillo. Y tenía la ventaja de que la base imponible siempre era inferior al valor real del inmueble, por lo que el impuesto a pagar era inferior, en comparación a una compraventa normal, sin subasta, a precios obviamente superiores.

Hacienda quiere tu dinero

¿Y cuál es la base imponible en las subastas a partir de ahora?

A partir de enero de 2022, Hacienda ha dado un paso de gigante para incrementar en mucho la factura fiscal de las adjudicaciones en subasta. Si hasta enero, la base imponible era el precio de adjudicación sumado a las cargas anteriores, desde enero de 2022, la Agencia Tributaria ha dejado de lado el precio real pagado por el nuevo propietario para ser sustituido por lo que he mencionado más arriba, la entelequia llamada VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO.

Ya no van a cobrarnos un porcentaje equis calculado sobre el precio real de compra, sino que lo van a aplicar sobre lo que dicen que vale el activo subastado.

Fin de la fiesta

¿Quién es el sujeto pasivo del ITP en las adjudicaciones de subastas?

Siempre el adjudicatario

¿Cuándo se paga el ITP en las subastas?

El plazo para liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa (excepto en Navarra, que es de dos meses).

Pero si se ha comprado en una subasta, el plazo comienza a contar desde que se le entrega al adjudicatario el testimonio del decreto de adjudicación y no desde la fecha en que se dictó el decreto original. Se puede ver la fecha de entrega porque al entregarlo se imprime un sello con la fecha de ese momento y la firma original del secretario judicial.

Y esto es válido para todas las subastas. Para el pago de impuestos la fecha que cuenta en las adjudicaciones de subastas no es la fecha de subasta ni la fecha en que se realizó el pago sino la fecha del Certificado de Adjudicación.

Nuevo ITP en la fiscalidad en las subastas

¿Dónde se paga el ITP?

El ITP hay que pagarlo en la oficina liquidadora correspondiente al territorio donde está ubicado el inmueble. En ocasiones dentro de los registros de la propiedad o en sus inmediaciones hay oficinas liquidadoras especiales para el pago de este impuesto.

Obviamente, hoy en día, esta liquidación se puede hacer de forma telemática.

3. En el curso de subastas hemos convocado al enjambre

Ya hay dos Respuestas Vinculantes de la Agencia Tributaria respecto a estas novedades del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la fiscalidad de las subastas. Nos obstante, en el increíble brainstorming llevado a cabo allí hemos detectado (mejor dicho, Jotaerre ha detectado) varias contradicciones en la nueva norma.

Y las vamos a explotar.

Por ese motivo Jotaerre a convocado al enjambre. Eso significa docenas de CONSULTAS VINCULANTES de alumnos picoteando por tierra mar y aire a la Agencia Tributaria y a las Consejerías de Hacienda de las Comunidades Autónomas.

España es un infierno fiscalEn unos meses esperamos tener noticias de la Agencia Tributaria.  Y estudiaremos las Respuestas Vinculantes. Quizás se contradigan, quizás no.

Aquí finaliza este desagradable post que trata de cómo nuestros amados líderes políticos, que nos parasitan sin rubor, han convertido esta tierra en un infierno fiscal sin precedentes en su Historia.

Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa, acabo de estrenar mi canal en Instagram, ¿serías tan amable de darle alguna visibilidad a mi nuevo juguete?

3 comentarios en “Fiscalidad en las subastas [2022]
  1. David Luján

    A nosotros nos pasó en una aldea de Lugo que compramos una propiedad (casa es demasiado para ella: toda en ladrillo del 4 y uralita) y la oficina liquidadora nos quería cobrar el ITP según la media del valor de las viviendas de la aldea (casas muuuucho más grandes y recias). Reclamamos (fotos, un escrito de una profesora de Derecho Administrativo que nos echó un capote) y lo tumbamos (se quedaron alucinados, era la primera vez que le daban la razón a alguien. Motivo: la ley obliga al catastro a visitar y valorar cada casa unas por una, y no vale una media ponderada que es lo que aplica su programa informático. Esto fue hace 18 años, pero…

    1. Y esto le ha pasado al alumno que fue protagonista del vídeo de Youtube que inserté en el post anterior, ese que compró dos plazas de garaje en Arganda del rey por 3.000 euros cada una:
      miró cuál era el valor de referencia Catastral y era la astronómica cifra de 7.000 euros.

      Ya conté que el año pasado un amigo mío había comprado dos plazas de ese mismo garaje a 5.000 euros cada una. El alumno compra ahora otras dos a 3.0000 euros. Pero el sacrosanto Valor de Referencia Catastral, ese que Hacienda llama «Valor de Mercado», dice que el valor es de 7.000 pavos.

      Decir que son unos hijos de la gran puta es quedarse muy corto.

      En cualquier caso, me acaba de llamar y me cuenta que ha ido a la oficina liquidadora para que le hagan la liquidación y que los funcionarios se la han hecho por los 3.000 euros pagados. Y ha tirado adelante como si nada.

  2. Iñaki

    Según la Dirección General de Tributos en la resolución V2716-20, de 4 de septiembre señala “En consecuencia, la consultante puede liquidar el ITP y AJD, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, por un valor distinto al fijado por la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, ya que dicha valoración únicamente tiene carácter vinculante para la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

    Ahora bien, la base imponible será, como se ha señalado, el valor real del inmueble, el cual se asimila al valor normal de mercado. El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.”

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