El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos

El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos

Decíamos ayer que el derecho de retracto había cambiado drásticamente en los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013.

¿Y eso por qué?

1. La reforma que lo cambia todo en el retracto de inquilinos

Pues porque en esa fecha entró en vigor la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ley que supuso una profunda transformación en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Hasta entonces los requisitos que tradicionalmente se exigían para la procedencia del derecho de retracto eran los siguientes:

  • Que se tratase de una venta de vivienda o local de negocio
  • Que la acción de retracto fuera ejercitada por el inquilino
  • Que se ejercitase dentro del plazo de 30 días desde la notificación fehaciente
  • Que el retrayente reembolsase al comprador el precio de la venta más todos los gastos habidos.
  • Que el retrayente fuera arrendatario de toda la finca transmitida y no solo de una parte
  • Y que el mismo no hubiera renunciado al derecho de retracto en el contrato

Ahora, además, desde la entrada en vigor de aquella reforma, hay que tener muy en cuenta si el contrato de arrendamiento se ha inscrito o no en el Registro de la Propiedad porque de eso dependerá la continuación del arrendamiento tras la subasta judicial del inmueble arrendado.

En el preámbulo de la Ley mencionada se puede leer que entre sus objetivos está…

“(…) normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario”.

Blanco y en botella.

derecho de retracto que tanto perjudica la seguridad jurídica del mercado inmobiliario

Este es el principio del fin de esta cosa tan injusta llamada derecho de retracto que tanto perjudica la seguridad jurídica del mercado inmobiliario.

Con la reforma, el art. 13.1 de la L.A.U. ha pasado a tener la siguiente redacción que lo cambia todo:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9″

Que lo cambia todo y que unido al nuevo art. 7.2 de la misma L.A.U, que dice que…

“En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”

Resulta que con estos cambios la situación de los inquilinos tras una venta judicial forzosa (o sea, tras la subasta) empeora sustancialmente respecto a la situación anterior a esta reforma.

Tras la entrada en vigor de esta Ley el adjudicatario deja de tener que tragar con los alquileres preexistentes a menos que los inquilinos hayan cometido la increíble rareza de inscribirlos en el registro de la propiedad, algo muy inusual.

De hecho la inscripción del arrendamiento sería, según mi opinión, el indicio de que ambos, arrendador y arrendatario, andaban buscando algo más que un arrendamiento.

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2. Los 4 supuestos

De manera que:

  • Si el alquiler se inscribió con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador el contrato persistirá tras la adjudicación de la vivienda, pudiendo en tal caso el inquilino ejercer el retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el art. 25 de la  L.A.U.
  • Si el alquiler se inscribió posteriormente al embargo o a la hipoteca ejecutados el contrato de arrendamiento se extinguirá ipso iure por lo dispuesto en el art. 13.1 de la L.A.U., insertado más arriba, y en tal caso, no habrá lugar a retracto alguno por no existir un arrendamiento vigente y válido.
  • Ídem si el alquiler NO está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento se extingue y no hay derecho de retracto por no existir arrendamiento vigente.
  • Sin embargo, si la finca subastada no está inmatriculada la situación para el arrendatario que haya concertado el contrato de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario es más favorable, porque en tales casos el contrato de alquiler no se extingue sino que “se estará a la duración establecida en el apartado 4 del art. 9 de la L.A.U.”, es decir, que dicho arrendamiento durará tres años desde la fecha del contrato y si a la fecha de la subasta aún no ha transcurrido ese plazo, entonces el arrendamiento aún estará vigente y por lo tanto el derecho de retracto también.

3. A modo de conclusión

Al menos en los arrendamientos actuales, el derecho de  retracto es algo que apenas nos debe perturbar a los inversores en subastas judiciales. Tan solo debemos asegurarnos de que el arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por fin un avance positivo en este difícil negocio.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

21 comentarios en “El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos

  1. Manuel

    En el mes de octubre de 2.013 me adjudiqué un buen piso con inquilino. Fui a juzgado y pedí se me diera copia del contrato de alquiler y se me dio. El inquilino estaba presentado en el procedimiento, una ejecución forzosa. En el mes de junio del año 2.014 me hicieron entrega por fin del Testimonio del Decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas; a través de burofax (MRW), hice escrito a la inquilina notificándole (aunque ella ya lo sabía), que era el nuevo propietario y que mi título era el que acompañaba al escrito, en el que le daba la oportunidad de seguir ocupando el piso hasta la terminación del contrato contraído con los antiguos propietarios, aunque estudiando el contrato de alquiler consideraba por mi parte que este no tenía validez suficiente si le metía en juicio, pero como el contrato expiraba en fecha 3/2/2015, pues lo daba por bueno y a partir del recibo del burofax a quien tenía que hacer los ingresos era a mi, en la cc. que le facilitaba; al no hacerme ingreso del mes de junio en el mes de julio le envié otro burofax, diciéndole que a lo mejor no había recibido el anterior en fecha para que me hiciera el ingreso, pero que el del mes de julio se lo iba a cobrar, tanto si lo había pagado indebidamente a la antigua propietaria, como sino. Pues no me paga nada, y en el mes de septiembre me pongo en contacto con la inquilina, que me cita en el despacho de su abogado con objeto de llegar a un acuerdo; les ofrezco hasta 3.000 €, pero ellos que se imaginaban lo que me había costado la vivienda, quería que les diera 35.000 €. Con el burofax enviado en el mes de julio, junto con toda la documentación aportada: testimonio Decreto y Mandamiento de cancelación, me fui al registro de la propiedad e inscribí mi título de nuevo propietario, ya que hice además una autenticación de firma notarial en la que decía que el inquilino estaba informado (burofax) y no había ejercido su derecho, si es que lo tenía. En el mes de octubre de 2.014 metí en juzgado el contrato de arrendamiento para lanzamiento por falta de pago de alquiler; me fue aceptado, con todos los documentos que le acompañaban se intentó requerir a la inquilina en el piso ya de mi propiedad, pero esta mujer se había marchado de vacaciones a varios países de América y diciendo el conserje que no volvía hasta pasados tres meses (comunicación negativa); se vuelve a intentar otra vez la comunicación en otro domicilio que tiene el juzgado (comunicación negativa); cuando me paso por el piso, el conserje, que pago yo con mi cuota de comunidad, me dice que esta señora ya ha vuelto de América, pedimos al juzgado que la comunicación la hagamos nosotros a través de nuestro procurador, se nos acepta y hacemos la entrega de comunicación de vista y lanzamiento, pero el procurador comete un error en las fechas y nos suspenden todo. Nos ponen por fin nueva fecha para la vista y el 12/9/2015, por fin se celebra el juicio, al que se oponen con razones peregrinas y presentando otro contrato de alquiler del que no teníamos conocimiento, en el que además bajan las rentas, antes pagaba 350 €, ahora 250€, antes tenía que pagar cc.pp. ahora no, en la zona del piso no coges uno en menos de 1.000 €/mes; le ponen derechos de todo tipo, antes no tenía ninguno.
    Por fin la jueza ha dictaminado que todo es un montaje, le han condenado a costas, pago de las cuotas atrasadas, etc, etc, el lanzamiento está puesto, si no recurren, para el mes de noviembre.
    Moraleja: han pasado dos años y he envejecido 10.
    Saludos.

  2. Pecks

    Gran artículo. Gracias por todos los post de esta gran web. Aunque suelen ser artículos más densos y profundos que los de tu blog de Rankia, también se agradece que sea así porque hay cosas que no se deben tomar a la ligera. Hay que estar bien informado de todo: leyes, su aplicación, desarrollo de subastas, trato con propietarios e inquilinos,…..y mil cosas más.
    Nuevamente gracias por compartir tus conocimientos y todo lo que vaya saliendo relacionado con las subastas.
    Saludos.

  3. Morfeo

    Hola, el tema no tiene que ver con las subastas pero si con el
    Retracto, espero que me podáis ayudar. He firmado un contrato de arras para la compra de un local comercial sabiendo que existía un inquilino en una parte del local ( es todo una finca registral pero tiene un contrato sobre una parte del mismo)que terminará el contrato antes de que se haga efectiva la compraventa. El contrato que tenía era de un año, se le ha notificado con 3 meses de antelación que no se prorrogara el contrato y en el mismo ha renunciado a tanteo y retracto. Resulta que el inquilino se ha puesto farruco porque dice que el iba a comprar (el propietario dice que si pero que lleva tres meses mareandolo y no termina de comprar) y dice que no se va y no solo esto sino que ha cambiado la llave que daba acceso a la otra parte del local que el no tiene alquilado. En el contrato de arras se estableció que se entregaba libre de cargas y entiendo que al comprar después de finalizado el contrato el retracto no seria una posibilidad para el
    Inquilino, la verdad que el local me interesa porque esta muy bien de precio. Que opináis del tema? Gracias de antemano por vuestra ayuda

    1. Ese inquilino de ninguna manera tiene derecho de retracto porque solo tiene alquilada una parte del local que se vende. Con eso basta.

      Otra cosa es que sea un hijoputa y se esté poniendo farruco.

      1. francisco

        Mi pregunta es: tengo arrendado un local comercial donde ejerzo mi profesion desde 2008, resulta que el arrendador y propietario ha vendido a un tercero sin notificarme nada. Esto se complica porque el local vendido tiene dos sublocales y al otro arrendatario si se lo comunicaron y dijo no querer ejercer derecho de adquisición pero a mi si me interesa….

          1. francisco

            Si pero sólo soy arrendatario de una parte del inmueble vendido porque la otra parte es otro negocio que si renunció. Según he leído en el artículo, si no tengo arrendado el inmueble integro no tengo derecho a ejercitar el retracto no? A parte de que mi alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

          2. Eso depende de cómo esté hecha esa división. Si se trata de una sola finca registral, entonces no tienes derecho de retracto, pero si cada uno de los locales es una finca registral distinta, entonces cada uno de los arrendatarios tiene su derecho de retracto.

  4. En el estudio de una subasta hay un inquilino con opción a compra, el contrato es del 2012, y parece ser fraudulento ya que tiene cargas anteriores al contrato superiores a la opción y el alquiler es de unos 1.000 € en lugar de unos 1.800 € que se paga por la zona. Ahí va la pregunta, pese a que el derecho de opción es una carga posterior y se cancelaría tendría derecho a retracto, verdad?

    1. Tendría derecho de retracto a menos que consigas que el juzgado considere que se trata de un arrendamiento fraudulento llevado a cabo exclusivamente con la idea de aminorar el valor de la prenda y de impedir que el adjudicatario tome posesión de la misma.

      Una vez tengas esa resolución podrás declarar sin problemas que la finca no está sujeta a arrendamientos e inscribir tu título.

        1. mfmelo

          Objetivos:
          1.- Comprar barato.
          2.- inmediatamente habértelo adjudicado mandar burofax con acuse de recibo de texto, acompañando toda la documentación que tengas : acta de subasta y decreto adjudicación, dándole el plazo legal pertinente para que se oponga a tu adjudicación y te aporte la documentación que tenga él: Recibos de electricidad, desde cuando los paga y en que cuenta se cargan; recibos de agua y en que cuenta se cargan; cuotas mensuales y como se pagan. Contrato de arrendamiento.
          3.- una vez que te aporte toda la documentación descrita, estudiarla muy detenidamente y considerar si es un alquiler falso o por contra es verdadero.
          4.- Hablar con vecinos y presidente de la cp. para que te informen de si es un inquilino real o no lo han visto nunca. Si está alquilado por ley el presidente de la cp. debe tener conocimiento y haber sido informado por el propietario de que el local está alquilado y a quién.
          5.- Una vez estudiada todo lo dicho, si llegas a la conclusión que el contrato es verdadero o cabe alguna duda de que pueda serlo, no te lo pienses demasiado: allánate y que te haga entrega de lo gastado y un poco más, ya que ante los tribunales, estos últimos suelen darle la razón al inquilino.
          Si se le pasa el plazo establecido por ley y no te ha contestado, pierde los derechos que pudiera tener y si te contesta rápido y te devuelve el dinero que has depositado, cuanto lo haga mejor para ti.
          Es como yo suelo hacerlo.
          Saludos cordiales.

          1. Elena

            Pero, si el inquilino te sale con un contrato de alquiler previo a la ley del 4 de junio 2013 (que es el origen de este artículo de Tristán), aúnque no haya registrado el contrato de alquiler, puede ejercer el derecho de retracto?

            Es decir, si tiene un contrato del 2010 (no registrado el contrato), puede ejercer el retracto o no?

            Saludos

  5. Pablo

    Buenas tardes, mi consulta es relativa a un contrato de alquiler de vivienda firmado en 2015 con las siguientes características:
    – Una duración mínima de 3 años.
    – En caso de venta se acordó renunciar a la indemnización pasados los 2 años.
    – No se acordó expresamente renunciar al derecho de adquisición preferente.
    – El contrato no fue inscrito en el Registro de Propiedad y no es factible inscribirlo ahora.

    3 preguntas:
    1. Entiendo que en caso de venta del inmueble, si no tengo modo de probar que el vendedor conocía de la existencia de un contrato de alquiler, el vendedor no estaría obligado a mantener los 2 años de contrato mínimos que establecíamos en el contrato ¿Es así?

    2. Contaría con 3 meses para abandonar el inmueble desde que se me notificara feacientemente la compra efectiva ¿Es así?

    3. Y por otro lado, en el preámbulo y en el artículo 7 de la LAU dice que el contrato de alquiler debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad para causar efectos a terceros. Del preambulo: “(…)que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario”.

    Por tanto, ¿En qué situación queda el derecho de retracto? Entiendo que el derecho de retracto es necesario para garantizar el de tanteo si el vendedor incumple el deber de correcta notificación de la intención de compra, sin embargo el derecho de retracto es un derecho que se ejerce “contra” el comprador, sin embargo la LAU entraría en contradicción.

    Agradezco de antemano una respuesta clara a estas cuestiones.

    Un saludo,
    Pablo

      1. mfmelo

        Pablo es un requisito principal que el contrato de alquiler esté inscrito en RP. al no estarlo y el contrato haber sido hecho en fecha 2.015, estando ya en vigor pleno la LAU 4/2013, no tienes derecho de adquisición preferente, ni de tanteo ni de retracto.
        Te tendrán que indemnizar 1 mes por año que resten para terminar el contrato de tres años, las posibles prorrogas no existen al no estar contempladas y estas se cuentan si terminado el plazo de los tres años las partes no se comunican nada en contrario.
        Por lo que he leido en tu consulta, estás muy enterado de la LAU y sus artículos y me temo que lo que quieres es que te confirmen lo que tu ya sabes y no te quieres creer.
        Saludos.

        1. Pablo

          mfmelo, la LAU dice que para tener efecto ante terceros el contrato debe estar inscrito. Pero el derecho de tanteo no es frente a terceros sino frente al arrendador.

          Me parece que hay un vacío legal que habría que ver como se ha interpretado en los tribunales. Una posibilidad es que el arrendador no notifique feacientemente su intención de venta al inquilino, con lo que estaría vulnerando el derecho de tanteo, y luego la LAU no reconozca el derecho de retracto al inquilino al no estar el contrato registrado.

          Entiendo que entonces el inquilino podrá demandar a su vez al vendedor, es decir al arrendador por la vulneración del derecho de tanteo ¿Viene de ahí lo de un mes por año? ¿Porqué un mes y no 5 meses o un año? Si lo dices por alguna sentencia sobre un caso similar me gustaría leerla.

          Un saludo

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