Decíamos ayer que el derecho de retracto había cambiado drásticamente en los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013.
¿Y eso por qué? Vamos a verlo.
1. La reforma que lo cambia todo en el retracto de inquilinos
Pues porque en esa fecha entró en vigor la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ley que supuso una profunda transformación en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Hasta entonces los requisitos que tradicionalmente se exigían para la procedencia del derecho de retracto eran los siguientes:
- Que se tratase de una venta de vivienda o local de negocio
- Que la acción de retracto fuera ejercitada por el inquilino
- Que se ejercitase dentro del plazo de 30 días desde la notificación fehaciente
- Que el retrayente reembolsase al comprador el precio de la venta más todos los gastos habidos.
- Que el retrayente fuera arrendatario de toda la finca transmitida y no solo de una parte
- Y que el mismo no hubiera renunciado al derecho de retracto en el contrato
Ahora, además, desde la entrada en vigor de aquella reforma, hay que tener muy en cuenta si el contrato de arrendamiento se ha inscrito o no en el Registro de la Propiedad porque de eso dependerá la continuación del arrendamiento tras la subasta judicial del inmueble arrendado.
En el preámbulo de la Ley mencionada se puede leer que entre sus objetivos está…
«(…) normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario».
Blanco y en botella.
Este es el principio del fin de esta cosa tan injusta llamada derecho de retracto que tanto perjudica la seguridad jurídica del mercado inmobiliario.
Con la reforma, el art. 13.1 de la L.A.U. ha pasado a tener la siguiente redacción que lo cambia todo:
«Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9″
Que lo cambia todo y que unido al nuevo art. 7.2 de la misma L.A.U, que dice que…
«En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad»
Resulta que con estos cambios la situación de los inquilinos tras una venta judicial forzosa (o sea, tras la subasta) empeora sustancialmente respecto a la situación anterior a esta reforma.
Tras la entrada en vigor de esta Ley el adjudicatario deja de tener que tragar con los alquileres preexistentes a menos que los inquilinos hayan cometido la increíble rareza de inscribirlos en el registro de la propiedad, algo muy inusual.
De hecho la inscripción del arrendamiento sería, según mi opinión, el indicio de que ambos, arrendador y arrendatario, andaban buscando algo más que un arrendamiento.
2. Los 4 supuestos
De manera que:
- Si el alquiler se inscribió con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador el contrato persistirá tras la adjudicación de la vivienda, pudiendo en tal caso el inquilino ejercer el retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el art. 25 de la L.A.U.
- Si el alquiler se inscribió posteriormente al embargo o a la hipoteca ejecutados el contrato de arrendamiento se extinguirá ipso iure por lo dispuesto en el art. 13.1 de la L.A.U., insertado más arriba, y en tal caso, no habrá lugar a retracto alguno por no existir un arrendamiento vigente y válido.
- Ídem si el alquiler NO está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento se extingue y no hay derecho de retracto por no existir arrendamiento vigente.
- Sin embargo, si la finca subastada no está inmatriculada la situación para el arrendatario que haya concertado el contrato de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario es más favorable, porque en tales casos el contrato de alquiler no se extingue sino que «se estará a la duración establecida en el apartado 4 del art. 9 de la L.A.U.», es decir, que dicho arrendamiento durará tres años desde la fecha del contrato y si a la fecha de la subasta aún no ha transcurrido ese plazo, entonces el arrendamiento aún estará vigente y por lo tanto el derecho de retracto también.
3. A modo de conclusión
Al menos en los arrendamientos actuales, el derecho de retracto es algo que apenas nos debe perturbar a los inversores en subastas judiciales. Tan solo debemos asegurarnos de que el arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por fin un avance positivo en este difícil negocio.
4. Actualmente (mayo de 2019) la cosa ha vuelto a cambiar
El llamado decreto de la vivienda que el actual gobierno se sacó de la manga el pasado mes de marzo lo ha cambiado todo respecto a las subastas de viviendas arrendadas.
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