Arrendamientos y Registro de la Propiedad

Inscripción registral del alquiler de vivienda

Hasta que en junio de 2013 el gobierno promulgó la Ley 4/2013 de Flexibilización del Mercado de Alquiler de Viviendas a casi nadie se le ocurría inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. El mercado del alquiler vivía al margen de las notarías y registros.

1. Novedades de la Ley 4/2013 en cuanto a la inscripción registral

El motivo por el que esto ha cambiado es que la nueva legislación determina que si el contrato de arrendamiento no está inscrito, podría extinguirse por el mero hecho de haberse vendido la propiedad a un tercero si el mismo (el comprador) reúne los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria (que ignore la existencia del arrendamiento). En tales casos el inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador, aunque también es cierto que podrá exigir al vendedor (antiguo arrendador) que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Parece más que lógico que sólo a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad, pueda el arrendamiento surtir efectos frente a terceros.

De la misma manera, igual que con la venta de la propiedad, el arrendamiento también puede extinguirse si la vivienda es subastada por ejecución hipotecaria o por sentencia judicial.

Naturalmente se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Aquí es muy importante resaltar que la protección que proporciona la inscripción registral solo se produce frente a embargos o hipotecas posteriores a la inscripción del arrendamiento, por lo que han quedado completamente desprotegidos los arrendamientos de viviendas que ya están embargadas o hipotecadas.

Hay quien se queja de esto último, pero no seré yo. Con esto se acaban esos contratillos de última hora hechos con el exclusivo ánimo de tocarnos los huev… las narices a los adjudicatarios.

Lamentablemente, para los contratos anteriores a esta Ley subsiste el derecho legal a prorrogar el arrendamiento hasta cinco años estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad. Esto es así sea cual sea la duración pactada en el contrato. Tanto si es menor a cinco años como si es mayor, el adquirente habrá de respetar el arrendamiento hasta que cumplan esos cinco años desde la fecha del contrato.

2. Requisitos y procedimiento

Y ahora que se está poniendo de moda inscribir los arrendamientos hemos descubierto lo fácil que es. Por ahora los requisitos (Real Decreto 297/1996) son los siguientes:

  1. Escritura pública del arrendamiento. Es decir, hay que visitar al notario.
  2. Identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y todas las cláusulas del contrato
  3. El notario debe consignar igualmente todos los datos sobre la dirección, los linderos, las cuotas de comunidad (si le corresponden al arrendatario) y los datos registrales.
  4. Además, la escritura deberá tributar en ITP/AJD, multiplicando la renta mensual por la duración pactada y aplicando a la cantidad resultante la siguiente escala.
    • De 961,63 a 1.923,24          7,21 euros
    • De 1.923,25 a 3.846,48     14,42 euros
    • De 3.846,49 a 7.692,95     30,77 euros
    • De 7.692,96 en adelante,    0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

De manera que, por ejemplo, un arrendamiento de tres años a 600 euros al mes tendría que pagar 600x36x0,024040:6,01 = 86,40 euros

Alquileres y registros

3. ¿Y si el inquilino deja de pagar la renta?

Pero claro, a algunos les surgirá la duda de qué hacer si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y luego resulta que el arrendatario es un tipejo y deja de pagar la renta.

¿Menudo problemón?

No, la solución es sencilla si se han hecho las cosas bien. Lo más importante es que en el contrato se ha debido incluir una cláusula por la que en el caso de impago del alquiler el contrato concluirá inmediatamente y se devolverá el inmueble al arrendador.

Sí, ya se que esto último no será así en la práctica y que para recuperar la vivienda antes tendrá que meter las narices el juez, pero en lo que respecta a la cancelación de la inscripción registral la inclusión de esta cláusula da pie a un requerimiento notarial (o judicial, pero habría que ser idiota para preferir esto último) instando al inquilino al pago de la renta o al cumplimiento del contrato, requerimiento que si no es contestado en diez días hábiles bastará con presentarlo, junto con el contrato de arrendamiento, para proceder a la cancelación registral.

4. Cómo afecta esta reforma al retracto de inquilinos

En cuanto al derecho de retracto, lo he tratado en los siguientes tres post, en los que he volcado todo lo que se al respecto.

5. Concluyendo

En cualquier caso, es cierto, los arrendadores no tienen ningún motivo para desear que los alquileres que firman accedan a su inscripción registral, convirtiéndose en lo que realmente son, una carga registral que por supuesto que afecta al valor de la propiedad.

Ahora bien…

¿De verdad alguien cree que los inquilinos normales de toda la vida van a ver la necesidad de incurrir en gastos y en la molestia de ir al Registro de la Propiedad solo por si el día de mañana su arrendador es embargado y la casa se subasta?

No me lo creo.

Precisamente una de las ventajas del inquilinato es la libertad de hacer las maletas a las primeras de cambio, de mudarte a la primera putada que te haga el casero o por haber encontrado una casa más barata. ¿De verdad van a tener tanto apego por la casa que acaban de alquilar como para tomarse la molestia de semejantes trámites y gastos, por pequeños que estos sean?

Quienes de verdad van a apostar por la inscripción registral van a ser los marrulleros de siempre tratando de darle visos de realidad a arrendamientos fraudulentos que en realidad solo buscarán alargar en el tiempo el uso y disfrute de propiedades embargadas y/o hipotecadas que previsiblemente cuya propiedad van a perder a medio plazo.

Y aún así, lo tienen crudo y cada día lo van a tener peor.

Y vosotros, ¿os habéis encontrado ya con algún arrendamiento inscrito en el registro?

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

9 comentarios en “Arrendamientos y Registro de la Propiedad

  1. Kyrie Lomthe

    Yo sólo le veo un problema a inscribir el alquiler que hace que los arrendatarios se opongan a ello y es que cancelarlo es un auténtico problema (y un gasto que puede evitarse), y más cuando el RD 297/1996 no lo han adaptado a los nuevos plazos de la LAU (a pesar de que la Ley de Flexibilización preveía que esto se modificase en 6 meses).

      1. Kyrie Lomthe

        ¿Crees que se dignarán en modificar el RD algún día?, ¿O lo de los 6 meses fue un brindis al Sol?
        Aparte que ya me dirás qué les costaba, de paso que aprobaban la Ley, derogar ese RD y transladar su contenido a la misma con las modificaciones pertinentes.

  2. mtlc2012

    Tengo algunas dudas, partiendo de la situación de partida de arrendador(vamos el dueño) de local sin cargas previas:

    1.) ¿Es obligatorio registrar el contrato del local?
    2.) ¿Qué ventajas tiene el registrarlo?

  3. qwerty

    Yo creo que los que más lo van a inscribir son los arrendatarios de locales con contratos a largo plazo.

    Vamos, si invierten en un local reformandolo y exigen un contrato de 10-15 años como están haciendo ahora pues quizás les conviene inscribirlo en el registro. 10-15 años es mucho tiempo y es fácil que se venda el local en este plazo. Y así tienen mayor seguridad jurídica.

    Respecto a las viviendas, pues la verdad es que no hay muchos motivos para inscribirlo. A no ser en casos de alquileres de larga duración o en lo que ya comentas.

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