Una anotación preventiva de embargo es un asiento registral que refleja que un bien está afecto a un procedimiento de apremio en el que se ha ordenado el embargo de los bienes del deudor con el fin de que dicha afección sea pública y oponible frente a terceros. Es decir, con el fin de que, si el deudor vende sus bienes con el embargo, los compradores no puedan argumentar que ignoraban su existencia.
En esta entrada aprenderemos que la anotación de embargo tiene una vigencia máxima de 4 años (aunque puede ser inferior, a discreción del órgano competente), transcurridos los cuales el embargo caduca a menos que antes se haya ordenado su prórroga por hasta 4 años más y así sucesivamente.
Esto se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, disposición final novena, apartado 2, que da una nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria:
«Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.»
Entonces a la pregunta de cuándo prescribe un embargo la respuesta es que los embargos prescriben a los cuatro años de su fecha de anotación registral y que la cancelación de un embargo por caducidad puede evitarse solicitando la prórroga del embargo, pero para que esto sea así, la petición debe hacerse antes de que se haya producido la cancelación del embargo por caducidad.
Tabla de Contenidos
- 1. Los embargos anteriores a la actual L.E.C.
- 2. ¿Qué podemos hacer tras la subasta cuando caduca el embargo que originó la ejecución?
- 3. Según la doctrina de la DGRN…
- 4. Ante este lúgubre panorama solo nos queda acudir a los tribunales con un súper lawyer
- 5. ACTUALIZACIÓN: 25 de julio de 2017, sentencia «San Fermín»
- 6. ACTUALIZACIÓN (abril de 2018), reacción de la DGRN a la sentencia «San Fermín» sobre la caducidad de la anotación de embargo
- y 7. ¿Quieres dejar de tener dudas acerca de las subastas judiciales?
1. Los embargos anteriores a la actual L.E.C.
Pero mucho cuidado con los embargos anteriores al 8 de enero de 2001 (fecha de entrada en vigor de la nueva L.E.C.) pues antes de esa fecha los embargos solo se prorrogaban una vez y ya quedaban como indefinidos.
En la transición a la nueva ley, siguiendo el carácter no retroactivo de las normas, se decidió en la instrucción de 12 de diciembre de 2000 que las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes del 8 de enero de 2.001 (entrada en vigor de la nueva ley), debían regirse por la legislación anterior, o sea, la prórroga debía ser indefinida.
Ojo con esto, que aún quedan por ahí embargos de éstos que no debemos dar por caducados.
Por contra, según la resolución de 21 de julio de 2005 de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) estos embargos ya están caducados pues entiende que la prórroga era indefinida en el sentido de que continuaban siendo válidos aunque no se hubiesen prorrogado a los cuatro años, pero estarían caducados sí no se prorrogaban a los cuatro años de entrada en vigor de la LEC.
Aunque esta última resolución ha provocado fuertes críticas y la cosa sigue en el aire. Por lo visto los tribunales no están de acuerdo.
La caducidad de la anotación de embargo es uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, porque cuando caduca un embargo por el que nos hemos adjudicado un bien las cargas posteriores pueden quedar sin cancelar y pasar a convertirse en cargas anteriores.
Este problema lo hemos debatido largo y tendido en mi blog de subastas judiciales en Rankia en los siguientes cuatro post y sobre todo en los comentarios a los mismos:
La caducidad de las anotaciones de embargo
Embargos que juegan al escondite
Embargos que caducan catastróficamente
El problema para los adjudicatarios es que por una parte el procurador y el letrado de la parte ejecutante suele interesarse bastante poco en el procedimiento tras la celebración de la subasta, a partir de cuyo momento solo les interesa cobrar lo suyo y olvidarse, y por la otra parte los juzgados solo actúan a instancia de parte, por lo que tampoco moverán ni un dedo por su cuenta.
O sea, que seremos nosotros, los adjudicatarios quienes deberemos estar más que atentos porque si vemos la caducidad de la anotación embargo cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el decreto de adjudicación, deberemos solicitar por escrito al juzgado que ordene la renovación de la anotación de embargo.
2. ¿Qué podemos hacer tras la subasta cuando caduca el embargo que originó la ejecución?
Pueden ocurrir dos cosas:
2.1 Primera pesadilla:
Cuando prescribe un embargo, si aún no hemos inscrito nuestro título, el ex propietario aún tiene la posibilidad de vender su propiedad a un tercero de buena fe. Sería una estafa, es cierto, y el ex propietario podría meterse en un buen lío, también es cierto, pero tan cierto como eso es que nosotros también estaríamos metidos en un buen lío.
En tal caso el registrador no inscribiría nuestro decreto de adjudicación para proteger a ese tercero de buena fe y nos veríamos obligados a hacer valer nuestros derechos mediante una tercería de dominio.
Obviamente el tercero alegaría que él no tenía por qué conocer la existencia de un embargo cuando éste ya estaba caducado y nosotros nos defenderíamos alegando que aunque caduca el embargo, no lo hace la nota marginal de que se ha emitido la Certificación de Cargas y que su existencia es un aviso para los terceros como él.
En fin, que cuando caduca un embargo antes de que hayamos inscrito nuestro título se puede producir una situación muy desagradable.
2.2 Segunda pesadilla:
Lo más gordo que puede ocurrir cuando caduca un embargo antes de haber inscrito nuestro título y de haberle entregado al registrador el Mandamiento de Cancelación de Cargas es que, si hubiera cargas posteriores, aunque el registrador inscribiera el decreto de adjudicación, no cancelaría las cargas posteriores, que pasarían a ser anteriores con lo que tendríamos que pagar todas las que hubiera más las que hubieran podido entrar posteriormente.
¿Y por qué inscribiría el registrador el decreto de adjudicación si el embargo ya estaba caducado?
Es posible inscribir la adjudicación procedente de un procedimiento que causó anotación de embargo aunque éste ya esté cancelado porque quien vende la propiedad no es el juzgado sino que quien vende es el propietario deudor a través de la subasta judicial, también llamada «venta judicial forzosa».
Como podéis suponer esta es una de las peores pesadillas del licitador, motivo por el que la he querido tratar de nuevo en este otro blog.
3. Según la doctrina de la DGRN…
La caducidad de una anotación de embargo ordenada judicialmente opera «ipso iure» una vez agotado su plazo de vigencia, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquella anotación de embargo, y no pueden ya ser cancelados en virtud del Mandamiento de Cancelación de Cargas.
Según los registradores nada impide la inscripción del testimonio del decreto de adjudicación, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción y no de la anotación del embargo del que dimana, por estar ya cancelada.
Para evitar estos efectos perversos los registradores solo ven dos vías:
1) Presentar antes de la caducidad de la anotación de embargo un mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva.
y 2) Presentar en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación (para ganar prioridad y porque así la anotación de embargo queda reconvertida en adjudicación, si se produjo estando vigente la primera, y ya no tiene sentido hablar de su caducidad) antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó.
4. Ante este lúgubre panorama solo nos queda acudir a los tribunales con un súper lawyer
Para intentar no vernos obligados a pagar los embargos posteriores lo primero será personarse en cada uno de los juzgados que hayan ordenado las anotaciones de embargos posteriores no cancelados y aportar nuestro decreto de adjudicación, alegando que deriva de una anotación de embargo cronológicamente anterior a la de esos procedimientos y remitiéndonos a la certificación de cargas que obre en esos autos, si es que ya la hay y alegando que en base al art. 658 de la L.E.C. procede el levantamiento y cancelación del embargo.
Si esto no cuela habrá que presentar en ellos una Tercería de Mejor Derecho. Por ahora no hay que presentar demanda, salvo que haya un tercero perjudicado, es decir otro adjudicatario a través de la ejecución de una embargo posterior.
Si en estos juzgados se negaran a reconocer que sus embargos no tienen privilegio alguno sobre la finca, al tener un propietario distinto al apremiado, será cuando no quede más remedio que plantear una demanda de juicio ordinario en nombre del adjudicatario del procedimiento donde caducó el embargo, frente a todos los titulares de embargos posteriores a fin de obtener una sentencia que ordene la cancelación de todos esos embargos posteriores. Todo ello fundamentado jurídicamente en las varias sentencias que ya hay sobre el asunto.
Hay muchas sentencias que consideran que la caducidad de la anotación de embargo no puede tener efectos retroactivos y que si la adjudicación se llevó a efecto libre de cargas, ésta debe surtir todos los efectos, incluso el de cancelar las cargas posteriores
- Audiencia Provincial de Castellón, sentencia de 07.07.01, recurso 11/2001
- Tribunal Supremo, sentencia de 12.03.07
- Tribunal Supremo, sentencia de 30 de noviembre de 1967
- Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de octubre del 2.000
- Tribunal Supremo, sentencia de 16 de junio de 1998
- Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo del 2.001 EDJ 2001/1.723
- Y la sentencia más reciente de todas y que ha aportado Jotaerre en uno de los comentarios, que es del Tribunal Supremo, de febrero de 2015 (STS 436/2015).
En cualquier caso, si al final nos vemos obligados, por la razón que sea, a pagar esos embargos posteriores que se han convertido en anteriores, el mejor consejo es que en vez de acudir a los acreedores a pagarles, se les compre el crédito.
5. ACTUALIZACIÓN: 25 de julio de 2017, sentencia «San Fermín»
Jotaerre ha tenido la amabilidad de aportar en el blog de Rankia la que él mismo ha llamado Sentencia de San Fermín, por la que el Tribunal Supremo deja establecido que la cancelación de la anotación de embargo que motivó la subasta no puede impedir la cancelación de las cargas posteriores a la misma.
Aquí, la sentencia: ECLI: ES:TS:2017:2793
«(…) La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC).
En consecuencia puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación.
En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de cargas cabe citar la sentencia de esta sala n.º 1097/1994, de 5 diciembre.En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes (…)»
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
6. ACTUALIZACIÓN (abril de 2018), reacción de la DGRN a la sentencia «San Fermín» sobre la caducidad de la anotación de embargo
Cuando parecía que ya estaba todo dicho sobre este asunto, la Dirección general de Registros y del Notariado a reaccionado muy negativamente a la sentencia «San Fermín» del Tribunal supremo con las siguientes dos resoluciones:
13-abril-2018: https://www.boe.es/boe/dias/2018/04/25/pdfs/BOE-A-2018-5646.pdf
y 9-abril-2018: https://www.boe.es/boe/dias/2018/04/30/pdfs/BOE-A-2018-5870.pdf
Pero no voy a analizarlas aquí porque ya han sido ampliamente comentadas en el apartado 6 del Anexo V de Jurisprudencia Inmobiliaria del curso TOPsubastas. Tampoco es cuestión de duplicar el trabajo. Simplemente señalar que, según la opinión de nuestro ilustre amigo y colaborador letrado Jotaerre, estas dos resoluciones de la DGRN no van a tener mucho recorrido porque, aunque los registradores se deben a la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado, en cuanto comiencen a perder demandas judiciales (los jueces se deben a la doctrina del Tribunal Supremo de la sentencia “San Fermín”) y a tener que pagar las costas, se les van a pasar las ganas de hacerles mucho caso a estas dos últimas resoluciones (de mierda).
y 7. ¿Quieres dejar de tener dudas
acerca de las subastas judiciales?
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Cualquier duda razonable, déjala en los comentarios y si crees que este artículo te ha sido de utilidad no dudes en ayudarme a difundirlo.
Buenas tardes,
Las anotaciones de embargo (Hacienda y seguridad Social) posteriores a la fecha de constitución de la hipoteca, cuyo falta de pago es la que origina la subasta, las tiene que pagar el adjudicatario de ésta? Podrían ser cargas preferentes?
Saludos
Mi respuesta aquí: https://subastanomics.com/cargas-preferentes-en-las-subastas-judiciales/
Nada como una buena lectura para aclarar las ideas.
Muchas gracias.
Perdón.Buenos días.El juzgado no le reconoce la deuda al fondo que se presentó en el procedimiento.Alude falta de legitimación activa.Pero la deuda sigue existiendo.La pregunta es cómo hay que hacer para poder vender el terreno ya que el 33 por ciento está gravado por el banco.Quien tiene la deuda el banco o el fondo?A quien recurrir de los dos.Muchas gracias y mis disculpas por no saber trasmitir mis dudas.
El fondo de inversión ha comprado la deuda al banco. Y tienes la suerte de que el juzgado no les acepta la personación en el juzgado argumentando «falta de legitimación activa». Es una buena oportunidad de contactar con el fondo de inversión y ofrecerle pagar esa deuda por menos dinero del realmente debido. Por mucho menos, quizás por el 50%.
Buenas tardes.Si el banco tiene anotación preventiva de embargo sobre rústico por una deuda y la vende a un fondo buitre estando judializada y el juez no reconoce la deuda la pregunta es: puede seguir en el registro gravando la deuda el banco Esto data del año 2015.El terreno rústico es un proindiviso de tres personas y está grabado el 33 por ciento Cómo quitar la anotación.gracias
Si el banco vende la deuda a un fondo, el juzgado no puede resolver que la deuda ha dejado de existir. No puede no reconocer la deuda. Por lo tanto, tu consulta parte de un supuesto imposible.
Hola buenas, me han retenido dinero por una multa de 2014 y lo que resta la he fraccionado. Las deudas tienen fecha de caducidad o nunca preescriben
Estas deudas solo prescriben si la Administración no las persigue. Pero si el procedimiento ejecutivo está abierto, entonces no prescriben.
Hola,
solicita que te envíen todos los comunicados efectuados a tu domicilio, hay plazos para comunicar las multas y tan antiguas es muy posible que alguna se les pasara sin realizar los comunicados siguientes, me ocurrió algo parecido con el ayuntamiento de Barcelona y de 760 euros que reclamaban, paso la deuda a 100 euros, ellos siempre prueban
Buenas tardes,
me he interesado por un inmueble que estaba a la venta, y resulta que al sacar nota simple del inmueble aparece como propietario una empresa y constan 2 anotaciones de embargo, la correspondiente a la letra A a fecha de 29 de abril de 2015 a favor de un particular y la correspondiente a la letra B a favor del Estado (Hacienda Publica), así como una cesión de la hipoteca que grava la finca a favor de un fondo buitre, el caso es que la persona de la inmobiliaria que esta gestionando la venta me dice que la venta sería libre de cargas. La anotación correspondiente a la letra B la han descubierto al pedir ellos una nota simple para ir al notario previo a la aceptación de la oferta que les habíamos presentado (antes de saber nada de esto) por lo que se ha paralizado la negociación. Nos han pedido que esperemos al 29 de Abril porque caduca una de las anotaciones (me dicen que la de la Hacienda Publica (letra B) aunque entiendo que es la otra (letra A) la que realmente caduca. En principio nos han dicho que si realmente caduca, entre ellos y el propietario se hacen cargo del resto de deudas y cargas (incluida otra deuda por impago del IBI) y que la venta se realizaría libre de cargas. No se si esto es factible y que precauciones debo tener, ya que aunque la compra se realizará libre de cargas no se si puede haber alguna otra deuda contraída que estuviera en fase de reclamación y que no conste en nota simple y que posteriormente a la venta del inmueble me pudieran reclamar a mi como comprador.
Muchas gracias.
Saludos.
hola buenos días, mi que caso es que me corresponden dos fincas por gananciales, que fueron adquiridas en el año 85 y 86 respectivamente por un importe de 240.000 pesetas, ese préstamo se pagó en su día pero no tengo documento que acredite que lo he pagado, en el banco lo liquidé todo, pero ahora en las cargas de la nota simple aparece un embargo por ese dinero, el problema es que fue con el banesto, y ahora es el Banco Santander, ¿Qué debería hacer para anular este embargo en el juzgado que me indica la carga?, ya que sino no puedo hacer una nueva escritura, yo pienso que por los años que han pasado debería de estar caducado ya, además yo estoy pagando el IBI, y nadie me ha reclamado nada hasta ahora, lo que quiero es que no aparezca esto en cargas de las fincas para poder venderlo.
Si el embargo tiene fecha a partir de 2001 entonces estará caducado. Pregunta al registrador qué tienes que hacer para que desaparezca. Si la fecha del embargo es anterior entonces tendrás que hablar con el el banco de Santander. También puedes ir al juzgado que ordenó la anotación del embargo. En fin, que tienes tarea por delante.
Buenos días,en la actualidad me están llegando embargos a mi empresa sobre mi nómina,estos embargos son ejecutivas del juzgado,y comprado por terceras personas(fondos buitre) y me están reclamando deudas del 2009 y 2012,pero nunca e recibido notificación de dicha deuda y tampoco se me ha comunicado nada en estos años,es legar? Si no lo es porque el juzgado admite a trámite deudas caducadas ya que nunca se han reclamado? Que puedo hacer?
por cierto la vecina me ha comentado que el otro vecino es familiar de uno de los deudores
estoy detras de una adjudicacion directa y en la nota simple aparece un embargo de una entidad de credito del año 2008…pedida certificacion de cargas….6000 euros de importe…imagino que se pagaria en su dia y no se cancelo pero puede existir la posibilidad que se produjera la subasta y se adjudicara y este pendiente de inscrpcion verdad??? si presentase dicha adjudicacion una vez realizada la nueva subasta que pasaria???? he visto la setencia del tribunal supremo pero tambien hay resoluciones del consejo general del notariado creo que contradictorias
gracias
Un embargo tan antiguo ya está caducado a menos que sea lo que tú dices, que se adjudicara y todavía estuviese pendiente de inscripción, enganchado en nuestro terrible sistema judicial, viviendo la vida loca entre el juzgado de primera instancia y la Audiencia Provincial. En cualquier caso caducado. Tampoco pasa nada por investigar un poco esa carga y salir de dudas. Ni por echar un ojo a la certificación de cargas.
gracias Tristán como siempre,
Se le puede pedir a la aeat que nos mande la certificación????.
En el registro me han comentado que si esta caducado pero al estar expedida certificación de cargas solo lo cancelan presentando el correspondiente mandamiento judicial.
Por otra lado , si no he entendido mal, tras la sentencia esta del supremo en caso de haber existido adjudicatario y presentarlo se podría obtener la cancelación de cargas posteriores… con el correspondiente perjuicio para mi…
Gracias
No, Isidro, la AEAT no te va a enviar nada.
pero en caso de que exista ese otro adjudicatario se cancelación los embargos posteriores????.,
Gracias.
Si alguien se hubiera adjudicado la vivienda en una subasta habida en la ejecución de una carga anterior… catapumchimpum, obviamente al cancelar las cargas posteriores barrería con todo, incluída la carga en la que tú estás interesado y cualquier inscripción habida a cuenta de ésta.
De ahí la necesidad de investigarlo todo muy bien, más que bien.
Buenas, y a ver: estamos hablando de Hacienda, y si la anuncia sin cargas es tras haber requerido el estado actual de la anterior, no hay más.
Saludos,
he hablado con la vecina y me dice que los conoce desde hace 20 años y me confirma el nombre del titular y que este verano han estado allí de vacaciones…no obstante he mandado un correo a hacienda y estoy por pasarme por la entidad financiera a ver si me dicen algo….
Es obligatorio desde hace años (antes había sido un 5%), pero quien lo debe exigir es el Notario en una compraventa, así que en subastas no hay ninguna autoridad que se quiera meter en semejante berenjenal.
Bueno, pues parece claro que la retención del 3% al comprador es sólo en compraventas normales. Exactamente eso fue lo que vi yo en aquella ocasión. Era una subasta, pero en el expediente había una escritura de compraventa de cuando el deudor compró el inmueble a otra persona, y ésta residía en EEUU. Y en esa ocasión el notario sí incluyó esa condición o clausula en la escritura.
Por lo que dice Tristán y Jotaerre eso no se exige en subastas. Y si Tristán con tantos años en esto nunca ha tenido que pagar o retener ese 3%, doy por seguro que es así.
Buenas tardes, si en un certificado de cargas, en anotaciones preventivas, consta un embargo con mandamiento dado de duplicado en marzo de 2014 y anotado en diciembre de 2014 ¿cuándo caduca el embargo? ¿Marzo o diciembre de 2018?
Por otro lado, ¿cómo se puede saber si un embargo tiene una caducidad menor a los 4 años? ¿se suele mencionar en la propia anotación de embargo?
Muchas gracias
Hola Marz. Yo todavía no he visto ninguno de esos, así que cuando lo vea te diré cómo lo anuncian. Pero sí te aseguro que algo así tiene que quedar sin duda reflejado en la anotación.
Y otra cosa, la caducidad comienza correr desde la fecha de la misma, no desde la del mandamiento.
Hola, me han adjudicado una plaza de garaje procedente de un extranjero no domiciliado en España por una deuda con una CP y va a ver sobrante. Puedo reclamar al SJ la plusvalia como parte de las costas ?
No, ni de coña te aprueban eso.
Tengo que pagar yo la plusvalia o hay alguna solución ? Al haber sobrante el ayuntamiento puede reclamar el pago al juzgado si lo comunico..?
Gracias de antemano !
Esa plusvalía la tienes que pagar tú. La Ley lo dice dice expresamente.
Mi asesor fiscal me dice que ademas de pagar la plusvalia por ser el vendedor un extranjero no Residente tambien hay que presentar el Modelo 211 ingresando el 3% del valor de compra como retencion para la liquidacion del Impuesto sobre la Renta segun dice literalmente :
La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.
Procendiendo de Subasta Judicial tambien hay que presentar esta liquidacion ?
Gracias !
Ni idea. Primera noticia. Además la voy a poner en el cajón de las noticias dudosas que están en espera de ser confirmadas o desechadas por alguien experto.
Lo consultare directamente en la Agencia Tributaria..
Gracias de todos modos !
Yo no soy experto. Pero sí, tiene razón en lo de la retención del 3% del precio de compraventa en operaciones inmobiliarias con no residentes. Una vez, estudiando una subasta, lo vi claramente en el expediente. Puesto que se había aportado la escritura de compraventa y allí estaba reflejado bien clarito. En ese caso el vendedor residía en EEUU.
Pero realmente para el comprador no es un gasto extra. No tiene que pagar más, simplemente retiene ese 3% del precio de venta y lo ingresa a Hacienda a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Y este último impuesto lo tiene que pagar el vendedor, lo que pasa que ya pagará un 3% menos cuando efectue el pago. El vendedor paga el IRNR y el comprador paga el IIVTNU (en este caso sí).
Todo ello está regulado en la ley de dicho impuesto y en su reglamento. En concreto, en este último dice lo del 3% en el artículo 14.1
Y sobre si es lo mismo en caso de ser un adjudicatario en subasta….no lo sé. Pero me imagino que sí, al fin y al cabo es una venta más, aunque forzosa.
Buenas, me extrañaría muchísimo que Hacienda requiriera esa retención del 3%, ya que el precio en subasta no se paga al vendedor, sino al ejecutante.
En cambio, la devolución de ese 3%, si procede (porque es solo un ingreso a cuenta del IRPF que resulte), solo puede pedirla el vendedor.
Y en la plusvalía el comprador es sustituto del vendedor, pero es éste el primer obligado al pago.
Saludos,
De hecho, ahora que lo pienso, yo he comprado una buena cantidad de viviendas de extranjeros que ya no residían en España y nunca nadie me habló de tal cosa. No dudo de que sea así, tal como lo explica Pecks, pero lo que pongo en duda es que sea de obligatorio cumplimiento también para los que compramos en subasta viviendas de no residentes.
Hola, he sido el máximo postor en una subasta judicial, antes de pujar pedí un nota simple y hablé con el juzgado y habia una anotación de embargo letra A del año 2011 del ayuntamiento de 4.300€(que se ha renovado), pero hay otra anotación de embargo letra B del año 2013 del ayuntamiento de 4.500€ que está a punto de caducar, la subasta ha salido por la letra C (que es la que la ha sacado a subasta),
Mi pregunta es la siguiente si caduca la letra B (le falta 1 mes) ¿debo abonar yo esa deuda?.
En la información de la subasta indicaba que hay un carga por la suma de las letras A y B.
¿me puedo ahorrar esos 4.500€ de la letra B? he consultado en el registro y me han dicho que aunque no se renueve el embargo la deuda sigue existiendo, ¿eso es así?
Gracias por vuestra información
Si el embargo B caduca la deuda seguirá existiendo pero ya no la tendrá que pagar el adjudicatario sino el deudor.
Me quieres decir que si se renueva la tengo que pagar yo, pero si no se renueva la deuda es de titular actual.
¿me podrias decir si en la nota simple desaparecerá dicha anotación de embargo? ¿a mi ya no me podrán reclamar nada?
Gracias por tu ayuda
Debido a una deuda a un proveedor de 42.000e. El juzgado me ha embargado mi vivienda habitual, de la cual soy propietario del 34% pues es de herencia. No tengo posibilidad de saldar la deuda de la empresa que administraba, pues ya tuve que entregar mi vivienda habitual para saldar el aval de la nave. Mi pregunta: me pueden subastar y echarme de mi vivienda habitual
A la larga sí, claro.
El Art. 701 del CPC paraguayo es claro Los embargos prescibiran a los cinco anos de la fecha de anotado y q la reiscripcion debera ser anotada antes del plazo de la prescipcion .
ART 701 CAUCIDAD! DEL C.P.C PARAGUAYO DIZ: Las medidas cautelares registrables se extinguiran a los cinco años de la fecha de su anotacion en el registro respectivo, Salvo que a peticion de parte se reinscribieren antes del Vencimiento del plazo , por orden del Juzgado que entiende en el proceso.
A quien debe solicitar el levantameiento de lps embargos operada la caducidad ? Y Caso el Juez de la causa autorize la REINSCRIPCION de los EMBARGOS operada la caducidad, Cual seria el remedio?
Puede la actora llevar a remate la propiedad con los EMBARGOS CADUCOS ?