Las tribulaciones de un novato en las subastas judiciales

Novato subastas judicialesComo algunos ya sabéis, hace dos o tres de años comencé a ofrecer algunos servicios de consultoría desde esta web. Y aunque no me creáis, lo cierto es que no los ofrezco con ánimo crematístico sino como una simple estrategia para encauzar el increíblemente creciente interés de algunos lectores porque me ocupe de sus inversiones inmobiliarias o -también muy frecuente- para que les oriente en sus tribulaciones judiciales relacionadas con las subastas.

El caso es que lo que comenzó siendo divertido y entretenido se acabó convirtiendo en un verdadero agujero negro de mi tiempo y llegó un momento es que decidí que sí, que podría dedicarle algún tiempo a ayudar a la gente, pero que al menos les filtraría y ayudaría solo a los que estuviesen dispuestos a gastarse el dinero.

Todo esto lo expliqué sobradamente en este post:

No tengas a nadie en la cabeza sin pagar un alquiler

Y el caso es que desde entonces soy tajante, si tus asuntos te importan lo suficiente como para gastarte el dinero y además estás convencido de que yo soy la persona adecuada para orientarte sobre ellos, estupendo, te ayudo.

De lo contrario, gracias por la visita pero no dispongo de tiempo.

Y en este sentido, una de las consultorías que más está creciendo de un año a esta parte es la que yo llamo, Tristán el Detective, que consiste en que mi equipo y yo investigamos la subasta que el cliente nos haya propuesto como si fuera para nosotros mismos y luego le enviamos un informe con todas las cuestiones de interés y diciéndole si la subasta es interesante o si es más bien un marrón.

Pues bien, el protagonista del relato verdadero que hoy comparto con vosotros es uno de estos clientes, pero uno tan espabilado que cuando me envió la documentación de la que disponía, comprobé atónito que el tipo ya había hecho el noventa por ciento de la investigación por su cuenta.

Había visitado los inmuebles, hablado con los vecinos, obtenido los teléfonos necesarios en cualquier investigación y que prácticamente me dejaba solo el trabajo de ver las cargas y de chequear su propio trabajo.

Eso y que además se subastaban varios lotes y el cliente no parecía tener preferencias sino que lo quería saber todo de todos.

Conclusión, que le ofrecí devolverle el dinero y que simplemente contratara la videoconferencia del Hello Tristán, durante la que le orientaría en algunas cosas que todavía no había hecho y le daría algunos consejos.

Y esto es lo que pasó…

BITÁCORA DE UN SUBASTERO BISOÑO

(Texto apenas retocado por Tristán en un 5%)

16 de septiembre: ¿Un novato en las subastas?

El novato en las subastas está sujeto a numerosos peligrosPor encargo de un familiar que desea comprar un piso para el verano (y también de cara a su jubilación), un sábado por la mañana empiezo a mirar pisos en la zona en la que vivo, un pueblo costero. Como se que mi familiar no tiene prisa en comprarlo y que lo va a acabar reformando entero, me pongo a mirar pisos en la zona que cumplan sus expectativas de tamaño y ubicación, sin importar mucho el estado. De hecho cuanto peor esté, más barato pagaré.

Y con este planteamiento, enseguida contemplo, además de los negocio inmobiliarios tradicionales, la opción de las subastas, pues desde mi bisoñez creo que este tipo de inmuebles cumple las condiciones de no tener prisa en comprarlo, que haya que arreglarlo y que sea barato.

Con un total desconocimiento del tema, descubro el Portal de Subastas, y lo hojeo por encima, de forma que en la primera pasada que hago veo que hay una subasta en mi provincia con un montón de lotes. Automáticamente la descarteo, pues, ingenuo de mí, ignoro lo que son los lotes y «no es lo que yo ando buscando», un piso en mi zona.

Después de revisar por encima el resto de subastas, ver que no hay nada que me cuadre y aprender lo que realmente son los lotes, en una segunda pasada me decido por revisar más profundamente esa subasta de cuatro lotes que había ignorado al principio.

Y ¡cielos! subastan una vivienda habitual con plaza de garaje justo donde yo quiero.

Ni corto ni perezoso me voy a verlo y cuando llego al portal, sale un vecino que me mira con cara de pocos amigos: era sábado, yo vestía un chandal no muy presentable y el tipo me pilla mirando por el cristal del portal.

Me pongo colorado como un tomate, tomo aire y le pregunto si conoce al presidente de la comunidad. Receloso, el vecino me pregunta que para qué quiero saber eso. Medio tartamudeando le replico que deseo comprar un piso y me gustaría saber si hay morosos o no. El vecino, físicamente más corpulento que yo, todavía desconfía más y desea saber el piso que se vende. Yo no sabía dónde meterme, pues si le daba la información precisa, podría ser o bien un competidor más o bien el propietario del piso, en cuyo caso en mi imaginación ya me veía en las urgencias hospitalarias con la nariz rota. Sin llegar a miccionarme, le digo el piso que quiero comprar y el paisano, que rondaría los ciento veinte kilos de peso y diez centímetros más alto que yo, todavía se enoja más.

En ese instante me juré que las subastas no eran para pardillos como yo y, ya estaba dispuesto a salir corriendo de allí y no saber nada más de estos líos, cuando el hombre exclama:

«¡Pero si son ellos la presidencia de la comunidad! ¿Y no se lo han dicho?»

Cuando compruebo que el paisano no me va a destrozar los dientes contra las baldosas de la acera, sino que al contrario, se le ve con ganas de hablar, respiro tranquilo y empezamos una conversación amigable de más de media hora a la que sumó su mujer, que llegó cargada de bolsas de la compra.

Resumo lo que me dijeron. En el piso vive ella sola, ya que está separada del marido (el otro copropietario), y que tienen una hija que no vive ahí. Los vecinos con los que hablé, me informaron que desde que llevaban allí, más de un lustro, la dueña del piso en cuestión era la presidenta de la comunidad, que nunca había presentando las cuentas de la comunidad, que no se sabía nada de nada de las mismas, y por supuesto, no había habido cambio de presidencia de comunidad. Además, comentaron que la señora en cuestión era de muy difícil trato, por decirlo suavemente. No me podía creer lo que estaba oyendo, pues pensaba que si la señora presidenta estaba embargada, las cuentas de la comunidad debían estar a cero en ese momento. Por prudencia no expresé en voz alta este comentario, pero en cuanto pase la fecha de la subasta, si no consigo la propiedad, voy comunicar a esos vecinos la información que les falta. Si la consigo, me tendré que asesorar antes (¿cuatro años de pagos atrasados?) y ver qué hago ya como propietario (¿exigir las cuentas anuales de los últimos cinco años?).

Viéndo el piso por fuera, las persianas de la vivienda están bajadas y no parece que habite nadie. Las plazas de garaje corresponden a otra comunidad de vecinos (aunque estén en el mismo portal). La lleva el presidente, un tal Fulanito de Tal, y por los comentarios que hicieron los vecinos tan dicharacheros, quienes también tienen plaza, no parece que haya deudas pendientes respecto al garaje. Habrá que llamar al presidente.

Por la tarde me pongo en contacto con mi familiar quien, asesorada por aquella que siempre debe ser obedecida, mi señora esposa, dice que no lo ve claro:

¡¿Subastas?!

¡Pero yo sí contemplo esa opción!

¡Sobre todo después de haberme jugado el cuello con ese paisano!

Es cierto que era lo primero que veía. Tal vez me había emocionado demasiado y a mi me gusta mucho sentenciar con el refrán «El que compra barato, compra caro». ¿Estaría en esa situación?

Y como es sábado, en vez de dedicarme a otras tareas, me pongo a buscar información a través de internet. En primer lugar, acudo al portal de subastas, donde indica que para obtener información adicional hay que registrarse. Para registrarse, ofrecen diversas posibilidades, y escojo la que parece la más sencilla: la opción denominada «cl@ve» de la Administración General del Estado. Sigo los pasos indicados de la Administración General del Estado, me habilitan una clave, y con ella, intento registrarme en el portal de subastas. Pero ¡pardiez! me sale el error de que no me he registrado presencialmente en una oficina autorizada de la Administración. Como es sábado, tengo que esperar hasta el lunes para ir a una oficina, por lo que reservo el lunes para ir a obtener la clave y de paso ir hasta el registro de la propiedad a informarme de las cargas.

Dedico todo el sábado por la noche y el domingo a recabar información sobre cómo son las subastas.

 

17 de septiembre: ¿Pero esto de las subastas
no es peligroso para los novatos

Me considero un inversor adverso al riesgo. Si me meto en alguna inversión, soy consciente de que puede haber pérdidas económicas o líos. No tengo problemas en asumirlos, siempre que sepa que puedo salir de ellos razonablemente bien.

Y en el caso de las subastas de viviendas habituales, ¿dónde me iba a meter: desahucios, okupas, alquileres dudosos, menores de edad…? ¿Merece la pena meterse en estos líos?

En el mejor de los casos, mi idea es que la inversión sea a diez o quince años y mientras tanto alquilar la vivienda para sacar un rendimiento superior a lo que obtengo con productos financieros.

¿El posible beneficio compensará la incertidumbre vinculada a este tipo de apuestas? Para mí es una apuesta: unos juegan a la lotería de Navidad, yo a comprar para alquilar. En la lotería tienes la desventaja de que solo cuentas con el azar. Aquí cuentas con la desventaja de que el ser humano puede fallar, ya sea por circunstancias de la vida, ya sea porque su naturaleza es maligna.

Por ahora, confío en que las personas en general son más o menos buena gente.

Me dedico el domingo a estudiar el tema: Ley de Enjuiciamiento civil, Ley de Arrendamientos Urbanos, nuda propiedad, cargas anteriores y preferentes, carta de adjudicación, etc.

El trabajo divulgativo de Tristán el Subastero y las experiencias descritas del colaborador mfmelo son esenciales para aportarme una visión de este mundo que me disipa muchas dudas morales o éticas que tenía hasta ahora.

Novato en las subastas judiciales

18 de septiembre: Qué novato ni qué novato,
me lanzo al ruedo de las subastas

Lunes por la mañana. Me acero a una oficina de la Administración General del Estado a que me faciliten la clave de acceso del sistema «cl@ve». Les explico lo que me pasa y enseño en papel el error que me sale al conectarme («usuario no registrado presencialmente en una oficina») y lo primero que me dice el funcionario es que él no es informático.

Me encomiendo al Santo Job y después de escuchar estupideces me da dos pistas, una que la clave falla a veces, y dos, que la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre facilita un certificado que nunca falla. Le agradezco la información y el hombre que me atiende, ya feliz de demostrarme que en realidad me está haciendo un favor, se digna a repetir el proceso de registro que yo ya hice por mi cuenta, cosa que le dejo hacer sabiendo que yo transité por esos mismos pasos. Me da una nueva clave de acceso y me dice que la pruebe en casa. Me despido muy atentamente y me voy pensando que tendré que obtener el certificado Fábrica Nacional de Moneda y Timbre.

Inmediatamente me dirijo al Registro de la Propiedad y por cuatro euros cada nota simple, las solicito. Me indican que en dos días puedo pasar a recogerlos.

Regreso a casa y me pongo a probar lo de las claves. Uso la clave que me ha dado nuestro buen amigo el funcionario y el sistema me dice que no puedo utilizar esa clave ya que ya tenía una previa asignada. Como me había encomendado al Santo Job, recé un Padre Nuestro y tres Ave Marías, e intenté acceder de nuevo al portal de subastas con las claves originales y ¡Bingo! me dejó registrarme en el portal de subastas.

Ahora a leer la documentación ampliada.

Aparece el edicto, y las cargas de uno sólo de los lotes. De los otros tres, pone que no se ha podido conseguir la información. Después de haber leído las experiencias descritas en la bitácora de Tristán, me dije que tenía suerte de haber tenido al menos acceso a una de las cargas (la del local comercial).

Con los nombres de los embargados, me pongo a rebuscar por internet. Y con la información de las cargas, creo la siguiente trama: Fulanito y Funalita de tal, un matrimonio de empresarios a los que les va bien, compran un pedazo de chalet y para ello piden una hipoteca acorde avalándola con varias fincas. Además hacen reformas en el chalet pero el ayuntamiento les obliga a derribarlas. La empresa cierra, empiezan a llegar aplazamientos de pagos, embargos desde los organismos públicos, embargos de bancos y al final la temida subasta.

Y algo que me intriga mucho, la hija creó hace meses una empresa dedicada a la compra y adquisición de bienes inmuebles… ¡y la radica en el domicilio que se subasta!

Este último hecho me dispara todas las alarmas.

Paso por delante del edificio y las persianas siguen bajadas. Pero creo que alguien las ha movido y la rendija que dejan difiere de lo que había visto el otro día.

19 de septiembre: Primeros contactos

Leyendo el edicto descubro que se podrá solicitar la visita a los inmuebles. Me desplazo hasta el juzgado de instrucción y el funcionario que me atiende me dice de palabra que ellos no se dedican a enseñar inmuebles. De nuevo me acuerdo del Santo Job, le doy la razón y le muestro lo que pone en el edicto. Asumo mi papel de humilde ignorante y es el tipo es feliz de decirme que puedo hacer una solicitud por escrito. También me sugiere que me ponga en contacto con la procuradora del banco.

Como la funcionaria que lleva el expediente no está en su sitio (pues debía de ser la hora del café) le doy las gracias al que me atiende y descarto la posibilidad de que me permita examinar el expediente judicial.

Entonces me pongo en contacto con la procuradora del banco y le digo que deseo contactar con los del banco para intentar que me hagan una cesión de remate.

Por la tarde me llama no se qué departamento del banco para preguntarme por este asunto y yo le ofrezco dos posibilidades, que me den más información o que me cedan el remate. Asegura que no está autorizado a darme más información y respecto a la cesión del remate afirma que la subasta tiene que quedar desierta.

A mi esto no me cuadra nada con lo que pone en el edicto, pero no discuto con él y quedo en contactar el día siguiente de la finalización de la subasta.

20 de septiembre: El novato tiene que investigar

Mando un correo a Tristán el Detective solicitando el presupuesto sobre la subasta en cuestión eTristán el Detective, subastero profesional indicándole que me intereso por la vivienda habitual, las plazas de garaje y el local comercial. Me indica que el precio del servicio es cerrado y que lo formalice a través de su página web. Estoy seguro de que me respondió sin haber mirado la subasta en cuestión: me pareció demasiado barato.

Y lo barato al final sale caro.

Entonces formalizo la petición y Tristán me sugiere que le facilite cualquier cosa que tenga sobre esta subasta (notas simples, fotos, nombre y teléfono del administrador y del presidente de la comunidad de propietarios o el nombre de cualquier vecino de la misma, cuantos más mejor).

Emocionado por disponer del respaldo de un profesional, me dispongo a coger mis herramientas de subastero novato, una cámara fotográfica, papel, bolígrafo y, sobre todo, una sonrisa para abordar a los vecinos.

Llego al portal de la vivienda y resulta que está entrando un conocido. Pierdo los nervios y le asalto sobre la marcha antes de que desaparezca. Como nos conocemos de vista, es muy amable de atenderme e incluso, ante mi insistencia, me deja ver su piso y fotografiar el patio interior.

Está de alquiler en un piso del edificio y me asegura que la señora en cuestión era la dueña del edificio y que su piso se podía calificar de acongojante bueno (bueno, él utilizo otra expresión más coloquial que confunde mucho a los extranjeros pues incluye referencias a la madre pero acompañado de un despectiva alusión a la concupiscencia). Le doy las gracias y me despido.

Entonces voy al local comercial, en el que hay una academia de inglés.

Me atiende un británico que chapurrea el español. Estoy a punto de decirle: ¿no os han dicho que es bueno escribir el contrato de arrendamiento en el registro? Pero como él no sabe mucho español y mi vocabulario británico apenas llega a a «real estate» o «mortgages», prefiero decírselo por escrito una vez finalizada la subasta.

Me cuelo en el portal de viviendas donde está el local y anoto el nombre del administrador.

21 de septiembre: Tristán, qué decepción

Retiro las notas simples del registro y veo que no tiene cargas anteriores, pero sí varias posteriores de otros bancos y también de organismos públicos, lo que supone una deuda total cercana al millón de euros. Pensé que debiendo esas cantidades era muy fácil llevar su vida lujo y de alto nivel. Y en un afán justiciero por mi parte «¡Así cualquiera es rico! ¡Viviendo con préstamos de otros!» me decidio a visitar el chalet que también se subasta.

Cojo la bicicleta y estoy un buen rato dando vueltas por la zona.

Suntuosos chalets al lado de humildes caseríos. Pregunto a los paisanos, que estaban ociosos, por la dirección del chalet, pero no consigo dar con la finca. Sin embargo disfruté mucho hablando con los viejos que me encontré. Entre todos arreglamos el país.

Preparo la documentación de que dispongo hasta este momento y se la envío a Tristán el Subastero.

Su minuta me pareció ridícula si garantizaba resultados pero…

¡Pobre iluso! Casi sobre la marcha, Tristán me responde que la investigación de esta subasta es demasiada tela y que el precio de su consultoría está pensado para la subasta de un lote o a lo sumo dos lotes formados por un piso y su plaza de garaje, pero que de ninguna manera puede investigar el estado posesorio de cuatro lotes. Que me devuelve el dinero de inmediato.

Pero, por otro lado, me asegura que más o menos yo ya había sido capaz de recabar toda la información necesaria, ofreciéndome, para resolver mis infinitas dudas, la posibilidad de contratar el servicio Hello Tristán, que consiste en una videoconferencia sin límite de tiempo.

La verdad es que me esperaba algo de esto. Una persona que tiene que compartir gastos con su colaborador local e investigar la situación posesoria de cuatro fincas, o bien lo tienen ya muy sistematizado o bien el resultado iba a ser poco satisfactorio.

Me entran ganas de demandarle por incumplimiento de contrato, pero enseguida acepto su oferta siempre que la confidencialidad y el código ético del contrato se mantuvieran. En la documentación que le había enviado aparecían nombres y números telefónicos de personas que habían confiado en mí, dándome información muy valiosa. No podía dejar que esos datos personales circulasen por ahí y me arrepentí de habérselos dado.

Además, pensé que Tristán o alguno de sus colaboradores podrían aprovecharse de la información que yo había recabado para su propio interés. En definitiva, datos personales que estaban bajo mi custodia estaban ahora en el limbo. Esa noche no dormí tranquilo.

A trabajar, novato en las subastas

22 de septiembre: La clave para no meter
la pata, investigar y estudiar

Después de una noche no muy agradable, decidí contratar la consultoría llamada Hello Tristán para, por una parte, garantizar la confidencialidad, y por otra parte, que me asesorara en las cosas que fueran de interés.

Le pedí que me asesora cuál era la forma más correcta de abordar a los embargados y me aconsejó que empezara por lo más simple:

«Toc, toc, toc, ¿hay alguien ahí?»

Así, con esas mismas palabras.

Tristán me ofrecie realizar la consultoría telemática ese mismo día pero lo retraso aduciendo que aún tengo que hacer más gestiones para estar mejor preparado para la entrevista. Me siento como un alumno que ansía dar una buena imagen al examinador.

Contacteo con un conocido para que revise las cargas de las notas simples. Trabaja en una entidad financiera analizando el riesgo en la concesión de créditos a empresas, por lo que esto le supondrá muy poco esfuerzo. Me hace que cuando le cuento todo esto, me ofrecie un piso suyo que tiene a la venta. La ubicación de su vivienda no me cuadra y además ahora estoy enciscado con la subasta y no quiero pensar en otra cosa. Pero quedamos en que me analizará las cargas.

Sigo leyendo la bitácora de Tristán, ahora con más ahínco, pues he de descubrir por mis propios medios qué deberes tengo, cómo se hacen y si se han publicado la soluciones. Voy anotando todo lo que encuentro relevante y más del noventa por ciento de mis anotaciones corresponden a comentarios del forero Mfmelo.

23 de septiembre: Continúa la investigación
del novato de las subastas

Investigación del novato en las subastasReviso los números del catastro de la finca que ocupa el chalet que aparecen en la nota simple y en el edicto. No coinciden. ¿Será por eso que no lo encontraba el otro día? Reviso las dos referencias, y las visito.

Finalmente encuentro un chalet con muros altos, donde el jardín asilvestrado sobresalía por encima e impedía examinar exteriormente el chalet, salvo la tercera planta. Este chalet se escapa a mis posibilidades económicas. Sólo pensar en el coste de arreglar el jardín me dan sudores ¿dos mil, tres mil euros?.

Supongo que la adquisición de este chalet fue el motivo de la desgracia de esta familia. Este pedazo de chalet era un bocado demasiado grande que había atragantado a una familia con muchos más medios económicos que los míos.

Agua que no has de beber, déjala correr. Me marcho sin volver la vista atrás.

Sigo leyendo la bitácora de Tristán.

Llego a la conclusión de que los márgenes de negocio de los subasteros son brutales cuando se tratan de deudas de comunidad de propietarios o de IBIs, o bien de fincas ilocalizables para el gran público. Los pardillos como yo solo podemos aspirar a una rebaja sobre el precio de mercado. Y eso con el riesgo que conlleva este tipo de operación, comprar a ciegas.

Me llama la atención una situación que se reitera de forma recurrente en las anécdotas desastrosas de los novatos. Si solo estás pujando tú, tienes garantizada la ruina.

24 de septiembre: algunas decisiones

Recibo el dictamen de mi amigo sobre el estado de cargas de las fincas. Es muy completo y llega a la misma conclusión que yo: si adquiero cualquiera de los lotes en subasta, éstos quedan libres de polvo y paja.

Faltarían saldar las deudas de la comunidad de propietarios y del IBI.

Esta aventura se inició porque un familiar mio quería comprarse un piso. Cuando salió lo de las subastas yo me centré en esta aventura, pero aquella que debe ser siempre obedecida siguió mirando ofertas por los cauces habituales (internet, agencias inmobiliarias). Llegamos a la conclusión de como la hija iba a pujar por el piso (hace dos meses había creado una empresa de compra venta de inmuebles y la había domiciliado en ese piso), no estaba nada claro el tema de la deuda de la comunidad, la calle y la distribución estimada de la vivienda no nos acaban de gustar, por el posible precio que íbamos a pagar había alternativas más a nuestro gusto en el mercado inmobiliario normal.

Por lo tanto, descarto pujar por la vivienda habitual. Así me ahorro el trago de desahuciar a nadie.

25 de septiembre: deudas de comunidad

Contacto con el secretario que lleva la comunidad del garaje. Es un viejo con ganas de hablar y me proporciona mil y un detalles, entre ellos que el embargado es precisamente el presidente de la comunidad.

Esto demuestra que la gente que maneja dinero sabe posicionarse bien y transmite un halo de superioridad y confianza que hace que los demás deleguemos en ellos, confiados en su exitosa trayectoria.

El garaje no tiene deudas pendientes.

Luego visito al administrador de la finca donde se ubica el local comercial y me señala que hay deudas de comunidad y de derramas. Se lo han notificado al propietario con burofaxes pero el embargado solo da largas. Anoto la cantidad pendiente y doy por supuesto que tampoco habrá abonado el IBI.

26 de septiembre: cuerpo a cuerpo
con los interesados

Con esta información, solo me falta hablar con los embargados y con los inquilinos del local.

Como es una academia, voy a una hora temprana en la que no haya gente. Está cerrada.

Me paso por el juzgado. Delante de mi están hablando la letrada y la funcionaria pues alguien ha solicitado ver la vivienda. Yo les pido si se puede ver el local y la letrada que informa que solo se puede solicitar la visita de la vivienda habitual. Insinúo que tal vez la situación posesoria del local no esté actualizada. La letrada sentencia que la han determinado en base a la información del ex- pediente. Expediente que está encima de la mesa a simple vista, pero no me atrevo a solicitar su consulta.

Envío un correo electrónico a la empresa donde trabaja el marido solicitándoles una cita.

Por la tarde me planto en el portal de la vivienda habitual para contactar con los propietarios. Pasa la tarde, oscurece, y considero que la oscuridad no es buen momento para abordar a nadie. Pero antes de irme introduzco una nota manuscrita en el buzón con mi número de teléfono.

Rozando la media noche, recibo una llamada de un número desconocido. El estómago se me encoje. Cierro la puerta de la habitación y me dispongo a escuchar improperios, insultos y amenazas. Sin embargo, una señora muy educada y con tono abatido me informa que ha recibido mi nota y que se pone en contacto para saber qué significa. Tembloroso, le suelto la verdad de golpe: deseo comprar el local comercial y que me parecía correcto contactar antes con ellos.

Yo estaba mucho más nervioso que ella.

Y le empiezo a soltar el discurso de manual del subastero, que cuanto más información obtenga, más dinero invertiré y así le salvo de su desgracia. Muy educada, me indica que no me dará esa información, cosa que yo entendio perfectamente. Entonces le aseguro que me he puesto en contacto con ella solo para que supiera que tengo interés y que no quiero líos con nadie. A lo que ella me replica que ocurra lo que ocurra ella no va a poner problemas.

Una vez pasado este momento, la conversación se relaja.

Me pregunta si soy subastero y le digo que no.

Me da la sensación de que nadie más ha contactado con ella. ¿Seré el único imbécil que cree que esto merece la pena?

Hemos estado hablando de abogados, de desgracias de la vida y cosas así. La señora muestra en todo momento una entereza digna de admiración. Y así se lo dije. Quedamos en que como tenemos los respectivos teléfonos, si llega el caso nos llamaremos después de la subasta. Ya que una de las cosas que me pregunta era si me interesaba que me presentaran como tercero, posibilidad que ni se me había ocurrido.

La conversación ha durado casi media hora.

¡Dios! ¡Cómo se ha transformado la imagen que tenía de esta familia!

De la imagen de unos vividores que debiendo la cantidad que debían no era extraño que tuvieran ese nivel de vida, a la imagen de una familia de empresarios a quienes las cosas se les torcieron, retorcieron y hundieron.

¡Y luego ponemos a parir a los empresarios. Que si ganan mucho, que mira cómo viven y el chalet que tienen! ¿Y si las cosas les van mal? ¿Quién está dispuesto a asumir el riesgo de acabar como esta familia? Yo no.

Esta conversación con la señora fue muy importante en mi forma de ver las cosas. Empaticé con ella. No se dónde leí que los buenos depredadores asesinos empatizan con sus víctimas para ser más efectivos.

27 de septiembre: el ayuntamiento

Solicito al ayuntamiento los planos de la vivienda y del local. Faltan cuatro días.

28 de septiembre: un día muy productivo

Un día muy productivo para el novato en las subastasAcudo con mi mujer a una agencia inmobiliaria.

Antes de abordar el piso para mi familiar, comento que tengo la posibilidad de comprar un local comercial. No me atrevo a decirle que será mediante una subasta.

El agente mira dónde está, me informa de la situación de los alquileres de la zona, y me da una estimación del valor del inmueble, que coincide con el de la tasación que se hizo hace casi quince años. El agente inmobiliario insiste en que es mucho mejor comprar pisos para alquilar que locales, y me enseña varios ejemplos. Insiste en la facilidad de alquilar, comprar, y vender pisos, en comparación con los locales comerciales. No le da importancia al tema de los desahucios o inquilinos morosos, pues dice que en nuestra zona no es habitual.

Entro en el portal de subastas para hacer la reserva.

Piden la cuenta bancaria. Introduzco todos los dígitos desde la cuenta en la que tengo fondos y da error. Repito el procedimiento y de nuevo aparece el mismo error.

¡No puedo hacer la reserva! ¡Se acabó!

Pánico total.

Respiro y leo la letra pequeña que aparece en la página de reserva. Mi entidad habitual no está habilitada para operar. Menos mal que trabajo con otros bancos que sí lo estan. Pero en esas cuentas no tengo saldo suficiente. Rápidamente hago un traspaso entre mis bancos y como hay que esperar cuarenta y ocho horas para que lleguen los fondos, lo dejo para otro día.

Repaso todos los documentos que tengo, anoto las dudas y le digo a Tristán que deseo hablar con él.

Llega el turno de examinarse ante el maestro.

En general me anima a comprar. No detecta nada raro.

Percibe que he hecho los deberes, salvo hablar con el inquilino, cosa que me anima a hacerlo.

Le extraña un poco que no muestre interés por el chalet y el piso. Nos centramos en el local y me comenta que, según su experiencia, puedo intentar comprar por el 70 % o el 75 % del tipo de subasta. Y que en general no debería preocuparme el derecho de retracto, pero que me asegurase de las intenciones del inquilino hablando con él.

Contar con la experiencia de un profesional siempre ayuda, ya que en mi entorno familiar no les agrada todo esto. Tristán se ofrece a responder por correo electrónico cualquier duda que tenga.

Cerca de la media noche, recibo una llamada de la propietaria.

«Dado que usted fue sincero conmigo, yo también deseo serlo con usted» – Así comienza la señora– «Lo hemos estado hablando y le decimos que ese local lo teníamos pensado para nuestra hija, por lo que llamo para ver si usted no puja mucho y no nos sale muy caro».

¡Pardiez!

¿Eso no es maquinación para alterar el precio de las cosas?

¿Y no es inducir a que cometa un delito?

¡Lo que llega a hacer una madre por su hija!

Pienso todo esto mientras me lo va contando. De forma diplomática le repito lo que le había dicho el día anterior, que yo tenía un tope económico y que si su hija se lo llevaba me alegraba mucho por ella. Y que me alegraba de que su familia aún dispusiera de un colchón económico para recuperar las fincas y librarse de las deudas posteriores.

«Sí, pues si mi hija da el 50%, se adjudica el local» – continúa la señora. Todo fue muy rápido. Por un instante pensé en callarme como una meretriz (como sea esa su estrategia el local es mío). Pero desde dentro de mí me salió del alma advertirla: «¡No! ¡Tiene que dar el 70%!». La señora replica diciendo que el 70 % se aplica en el caso de la vivienda habitual, pero para un local vale con un 50%.

Le animo a que lo consulte con su abogado, familiar suyo, pues puede que le esté engañando por ignorancia o por malicia. Creo que está confundida. Con la pedazo de deuda que tiene, intuyo que al banco no le agradará solo un 50 %.

La señora queda en contárselo a su abogado.

En esa advertencia que le hice alcancé la absolución y la redención. Me sentí aliviado cuando se loLa voz de la conciencia del novato en las subastas dije. Una cosa es que les hayan ido mal las cosas y otra cosa es que cuando yo tengo la oportunidad de aliviar un poco su desgracia, me quede callado y me aproveche de su ignorancia. Si con mi advertencia me quedo sin el local, y se lo queda su hija, pues bienvenido sea. El dinero que quiero invertir es la herencia de mi padre, quien hace muchos años me dijo que no me aprovechara ni abusara de las desgracias ajenas. Sé que si no se lo hubiera advertido no hubiera podido yo seguir adelante con la subasta.

Seguimos hablando y yo le pregunto por el derecho de retracto de los inquilinos, a los que ella me dice que como es una subasta, eso no se aplica. Le animo de nuevo a que lo consulte con su abogado y le informo que voy a ir a hablar con los inquilinos. Le pregunto si los inquilinos sabían lo de la subasta y me dice que sí. En la despedida le digo de corazón que me alegraría mucho que su hija pudiera mantener todas las fincas.

Hablo con la que siempre ha de ser obedecida, le cuento todo esto y ella percibe que mi decisión de pujar es firme. La absolución recibida me da fuerzas y seguridad para seguir adelante. A ella no le gusta pero respeta mi decisión.

Esta noche duermo muy bien. Faltan tres días.

29 de septiembre: el inquilino

Acudo temprano a la academia. Está cerrada.

Me voy y por la acera se acerca quien creo que es el inquilino.

¡Ni un tigre de bengala sería capaz de imitar mi grito!

¡Riánse de la lentitud de las cobras!

¡Ni el halcón peregrino se lanza a tanta velocidad como yo ataco sobre mi inadvertida presa!

¡Pobre hombre! Británico, con dificultades del idioma, intentando entender algo de lo que yo le voy diciendo rápidamente sin apenas vocalizar. Menos mal que él pone un poco de tranquilidad y me cuenta de forma pausada que el dueño le había informado que el local se subastaba.

Y que se lo había comunicado ¡ayer! ¡a cuatro días de la subasta!

Me quedo blanco.

Mi cerebro conectoa esta dejadez a la hora de avisar al inquilino con los comentarios que me hizo ayer la señora. E inmediatamente concluyo que esta familia creía que o bien nadie se iba a presentar a esta subasta o bien estaban muy confiados en que su hija obtendría todos los lotes al 50%, salvo la vivienda, abonando en este caso el 75 %.

¡Pero qué mierda de asesoramiento ha recibido esta familia!

¡Vaya con el familiar abogado!

¿La creación de una empresa de compraventa de inmuebles era su jugada maestra?

¿Acaso no saben que las especies carroñeras existen, que el buitre olfatea una gota de sangre a diez kilómetros? ¿Y que lo que no quieren los buitres lo aprovechan otras especies como escarabajos, moscas u hormigas? Que si una mosca como yo se había interesado, ¿no eran conscientes de que su reguero de sangre se olía de norte a sur y de este a oeste de toda la península ibérica?

El inquilino me expresa su preocupación, pero dice que aún no ha tenido tiempo de pensarlo. Yo le recomiendeo que si tenía contrato de alquiler que lo buscara y que lo llevara a su gestoría. No me atrevio a presionarle más ni a explicarle a un británico el derecho de retracto. Me pide mi número telefónico y me voy.

Luego acudo al ayuntamiento, donde reviso los planos del edificio. Me da la sensación de que está todo bien. Y hago cuentas. Si lo compro al 70%, entre pagar impuestos y deudas, me saldría un desembolso del 78%, con una rentabilidad estimada de alquiler del 4 %. Si lo compro al 75%, supone un desembolso del 83%, con menor rendimiento.

Llamo al agente inmobiliario. De nuevo insiste en que es mejor la opción de invertir en pisos. Yo le planteo lo siguiente: Supongamos que compro el local, y que lo quiero vender en un mes, ¿a qué precio tendría que ponerlo a la venta para garantizar la venta del mismo en menos de un mes? Sin dudarlo ni un instante, señala una cifra que se corresponde exactamente con el 70 % de la tasación.

Cojo un cuaderno y anoto el precio máximo que estoy dispuesto a pagar: el 75 %.

Como me conozco, sé que variaré esa cifra, pero me prometo que si lo cambio es para bajarlo, no para subirlo.

Faltan dos días.

30 de septiembre: las cuentas

Sigo dando vueltas a los números. Si busco una rentabilidad del 3% durante 10 años, un rápido cálculo mental de dice que en diez años obtendré más o menos el 30% de beneficio. Por lo que tengo que asumir una posible pérdida del 15% de capital invertido. Con esa referencia, me sale que lo máximo que puedo pagar es el 74,2 %. Como es menor que la cifra que había apuntado en el cuaderno, tacho la cifra anterior y me fijo este tope.

Falta un día.

El miedo del novato en las subastas1 de octubre: el canguelo

Me entra el canguelo. Como me confunda con las cargas pongo en riesgo el patrimonio familiar.

Escribo a Tristán y a mi amigo para que me juren por la sangre de sus vástagos que está todo bien.

Ambos me responden sobre la marcha tranquilizándome.

Tristán además me aconseja cómo afrontar la subasta.

2 de octubre: día de la subasta

Por la mañana Pido el día libre en el trabajo. Quiero hablar con el inquilino ya que el otro día fue todo un poco violento.

Me acerco al local y cuando entro, el inquilino se levanta rápidamente y me detiene al lado de la puerta. Noto rechazo físico por su parte e intento que me conceda unos minutos para hablar con calma, cosa que en la que él no tiene interés.

Me asegura que no puede asumir un aumento de renta y que si yo soy el propietario ya hablaríamos. Me va acercando poco a poco al quicio de la puerta para expulsarme. Intento explicarle que deseo invertir. Me reitera que es un negocio humilde y que no pueden pagar más de renta. A la segunda vez que me dice que no podía pagar más de renta, cuando yo no he dicho nada de nada sobre ese tema, intuiyo que el propietario del local le ha puesto en mi contra.

¡Y a saber qué le habría contado! Que si yo era un subastero sin alma, que les iba a extorsionar con la renta, que si era lo más bajo de la cadena alimenticia y que no merecía yo respeto ninguno.

¡Malandrín! ¡Bellaco! ¡Difamador!

¡Cómo se le ocurría ensuciar mi nombre cuando él debía casi un millón de euros!

¡Y cómo trata a su inquilino: solo le avisó cuando supo que yo tenía interés!

¿Así es como tratas a las personas?

¿Todos los demás somos inferiores a tu alto nivel? ¿Vas de perdona vidas?

¡Que te zurzan!

Cuando el inquilino repite por tercera vez la cantinela del aumento de la renta, yo ya estoy caliente, y le espeto: «¿Cuánto pagas de renta?».

¡Menuda diplomacia la mía! Pero entre que me estaba echando por la puerta y el ardor que sentía pensando en el propietario, he querido cortar por lo sano. Obviamente no me responde. Le miro a los ojos y le aseguro: «Yo deseo comprar para alquilar y no tengo inconveniente en contar contigo si a ambos nos conviene».

Me dice que cuando yo sea el propietario que hablaremos, que él tiene un contrato que le da derechos. Entonces le ofrezco la mano para cerrar el trato de hablar cuando yo sea el propietario, pero él se muestra reacio a dármela, aunque al final ante mi mirada firme y el gesto persistente, me la da sin mucho interés.

¡Por supuesto que hablaremos si yo soy el propietario!

¡Sigue fiándote de lo que te haya dicho el propietario!

¡Te he advertido dos veces que lo consultes con tu gestoría!

¡Ya te enterarás de lo que significan los conceptos posesión y lanzamiento y por dónde se pasa el juez tu contrato!

Y por mucho contrato que tengas ¿qué soy? ¿una mosca carroñera que hay que sacar del local y evitar a toda costa?

Me prometio que si consego la adjudicación, no volveré al local hasta que haya hecho los papeles en el registro de la propiedad.

¡A ver si entonces me sigues tratando de esta forma!

Menuda rabia llevo encima. Decido desahogarme dando un paseo a buen ritmo durante dos horas.

Son las 16:30 horas

Falta hora y media para que finalice la subasta.

Ninguna puja por ahora.

¿Seré el único imbécil que cree que ha descubierto el Dorado?

El estómago se me encoje. Tendré que prepararme una tila.

El novato en las subastas

16:41 horas.

El garaje ya tiene una puja del 121% sobre el tipo de subasta.

Más o menos a precios de mercado, aunque un pelín caro. Desisto de comprarlo.

El resto de los lotes, sin pujas.

16:53 horas.

El local cuenta con una puja del 52% sobre el tipo de subasta.

Imagino que será la hija.

17:05 horas

La puja del garaje aumenta al 122%. Yo en el mercado no pagaría más de eso por esa plaza.

El local cuenta con una puja del 64%.

Respiro aliviado. Parece que otros también ven las posibilidades del local.

Me llama la atención que nadie haya ido a hablar ni con los propietarios ni con los inquilinos, ¿acaso no han seguido las enseñanzas de Tristán?

El chalet y la vivienda no cuentan con ninguna puja.

Por ahora quedan cuarenta minutos.

Noto la presión en el estómago. Me voy a preparar una tila.

Las pujas del novato en las subastas17:30 horas

No aguanto más. Pujo por el local al 70% sobre el tipo de subasta.

La duda de si la adquisición es en régimen ganancial o privativo se mantiene. He puesto que pujo en mi nombre y no en gananciales.

A ver qué pasa.

La finalización de la puja del local se retrasa una hora.

La finalización del resto de los lotes se mantiene en media hora.

Nadie puja por el chalet ni el piso.

Para relajarme releo esta bitácora.

17:57 horas

Una puja por el local de 70,5% sobre el tipo de subasta.

Respiro aliviado. Parece que no soy el único bobo que ve las posibilidades de este local.

Decido que la subasta dure hasta pasada la medianoche. El motivo es uno de los comentarios del forero Mfmelo. No sé si servirá o no esta estrategia, pero no la quiero dejar pasar.

Han pujado por el piso el 74,14 %, pero nadie ha pujado por el chalet y la plaza de garaje se mantiene en su anterior puja.

18:30 horas

Pujo un euro más por el local. Le estoy cogiendo gusto a esto. Ahora me lo tomo como un juego.

He de aguantar hasta medianoche, salvo que se supere la cifra que tengo anotada en mi cuaderno, en cuyo momento cierro el ordenador y a otra cosa.

La puja del piso ahora está en el 74,2%.

El chalet se ha quedado sin pujas. Releo otra vez el edicto y veo que en estas condiciones el banco se lo queda por el 50% del tipo de subasta.

Aumentan cinco euros la puja del local. Va a ser una noche entretenida.

19:30 horas

Han subido por el local hasta el 70,9%.

Parece que no envían mensaje de aviso cuando la puja superada no es la mía.

20:00 horas

Recibo una llamada telefónica de un número desconocido. Se me encoge el estómago

¡Vienen a por mí!

No sé que hago que pierdo la llamada.

Redondeo a cinco euros la puja anterior e inmediatamente me suben un euro. Parece que no soy el único juguetón.

Me voy preparar otra tila.

20:45 horas

Han redondeado a cincuenta euros y la puja por el local ya alcanza el 71%.

21:10 h

Han redondeado a setenta y cinco euros.

21:40 horas

Han subido doscientos euros. Parece que la gente se lo empieza a tomar en serio.

22:30 horas

Subo un euro la puja. Inmediatamente redondean a 0.

23:30 horas

Ahora soy yo quien redondea a 0.

23:45 horas

Suben veinticinco euros.

En seis horas que llevamos hemos pasado del 70% al 71,2%.

3 de octubre: la madrugá

24:00 horas

Cenicienta ya se ha ido a casa y las tumbas están abiertas.

Llega el momento de la verdad.

Escribo mis pujas en el cuaderno.

Pujo al 72%.

01:00 horas

Suben al 72,2% y yo pujo al 72,4%.

Pongo el despertador para las 01:50 horas.

01:15 horas

Pujan al 72,7% y yo lo elevo hasta el 73%.

Parece que esto ha cogido ritmo y todos queremos acabar. Imagino que en 15 minutos pujarán de nuevo.

02:00 horas

El canalla acaba  de pujar ahora hasta el 73.5%.

¡Vamos hombre, no te hagas de rogar!

¡Que esto va de dinero, no de quién tiene más sueño!

Yo subo hasta el 73.6%.

02:42 horas

Se lo toma con calma.

Eleva el nivel al 74.1%.

Yo ofrezco mi límite del 74.2%. Luego apago el ordenador y me acuesto. Doy por perdida la subasta.

Como he hecho reserva, imagino que tardaré dos meses en recuperarla.

3 de octubre: Fin de la subasta
y choque con la realidad

Nada más levantarme, aquella que debe ser siempre obedecida me pregunta por el resultado de la subasta. Le respondo que no creo que la haya ganado, pero que no estoy seguro. Se pone como una niña caprichosa y me pide que lo mire. Yo primero tengo que acicalarme y desayunar, que la jornada de hoy va a ser muy dura para mí.

Consulto el resultado de la subasta y veo que han pujado por el 78,6%. Parece que participaba más de un jugador. Me alegra saber que no tuve tan mal ojo a la hora de seleccionar este local. Pero a mí no me salen los números de rentabilidad con este nivel de puja si contabilizo el impuesto de transmisiones como particular. Imagino que si es una empresa la que puja cuenta con más margen, ya que su tasa de impuesto es mucho menor en esta comunidad autónoma.

Me conecto al portal de subastas para ver si descubro hasta qué hora estuvieron despiertos.

¡Diantres! ¡Son las diez de la mañana y aún queda una hora para finalizar!

Me quedo blanco y me desconecto del sistema tan rápidamente como puedo

¡Aléjate de mí, Satanás!

Descubro una forma para saber la finalización de la puja sin necesidad de conectarse.

A las dos de la tarde se rebasa el 78,7%.

A media hora para la finalización se alcanza el 79,1 %.

Ahora son las 18,00 horas y por fin ha concluido la subasta después de veinticuatro horas de aplazamiento: la puja ganadora es del 90,6 %.

Pero percibo detalles que no me cuadran. Si tu cota máxima es el 90%, no normal sería agilizar mucho más la subasta y no pujar de euro en euro. Deduzco que los combatientes finales son tan pardillos como yo.

Se lo cuento a aquella que siempre tiene la razón, que lleva todo el día preguntándome cómo va la subasta. Cuando le informo del precio de adjudicación, sentencia que por ese dinero comprando y alquilando dos viviendas se obtiene un diez por ciento más de lo que pensaba rentar con el local

¡Cuánta razón tiene! Como no podía ser otra forma, claro.

Rehago las cuentas de rentabilidad con estos niveles. Me pongo en el caso de que lo haya adquirido la hija a través de su recién creada empresa. Con un precio medio alto de alquiler en esa zona, me sale un rendimiento bruto anual del 4,9%. No está mal.

Intuyo que si el inquilino no es el ganador de la subasta, – escenario muy improbable porque se le veía muy confiado con su ignoto contrato–, sufrirá una considerable subida en su renta, o directamente le lanzarán a la calle. Tres veces le advertí que consultara con su gestoría. Tal como me trató, no me apetece volver por ahí.

Por el chalet no pujó nadie, con lo que el banco lo adquirirá al 50%.

La vivienda salió en el 74,6%, la plaza de garaje rebasó el 123% y el local comercial el 90,6 %.

Más o menos los embargados han conseguido saldar el 75% de la deuda que tenían con el banco.

¡No sé cómo se las arreglarán con el 25 % restante!

Escribo a Tristán y a mi amigo informándoles del resultado y agradeciéndoles el tiempo que me han prestado.

Finalmente, Tristán da por terminado el post, agradeciendo al protagonista del relato su amabilidad por haber compartido con todos su bitácora.

Y esto ha sido todo.

Cuando el protagonista del relato me envió su informe (en nuestro primer contacto) acompañado de esta bitácora, me pareció la mejor manera de expresar los miedos a los que se enfrentan todos los novatos.

Y además en este caso, el protagonista no solo comparte con nosotros su miedo sino que también lo supera, mostrando la senda que han de seguir todos los que quieren triunfar en este negocio.

Y lo mejor, que la publicación de este relato coincide temporalmente con la que también estoy a punto de publicar en el blog de subastas de Rankia, en la que un ya avezado subastero, alumno del curso Triunfa Con Las Subastas, nos explica como se desarrolló una mañana cualquiera de trabajo.

Una ocasión perfecta para comparar al subastero avezado con el principiante novato.

Por favor, no olvides recomendarle a tus amigos este post.

Opt In Image
¿TE GUSTA LO QUE HAS LEÍDO?
Comparto material exclusivo solo con mis suscriptores

Únete a mi lista de correo

y disfruta de unos Contenidos Que Te Dejarán Sin Palabras

+ una copia gratis de la guía

Las 5 claves para triunfar en las subastas

100% libre de spam. Prometo no enviarte nada raro

The following two tabs change content below.

Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

33 comentarios en “Las tribulaciones de un novato en las subastas judiciales

  1. mfmelo

    ¡¡Madre mía, me lo he leido entero!!.
    La hostia con el novato me ha puesto nervioso un montón de veces.

    Hay cosas que no comprenden y que yo no las voy a explicar, pero lo he dicho muchas veces: el pujar de cierta forma tiene sus ventajas y no es cosa de novatos, se llama estrategia.
    En el mes de octubre he comprado 3 fincas de pelotazo, si me son aprobadas y las he conseguido con estrategia y no con sniper.
    Si el que programa el sniper no sabe ciertas cosas, el sniper no podrá hacerlas y en estas tres adjudicaciones no ha habido sniper.

    Al novato decirle que está superpreparado, yo diría que en demasía, en subastas no se pueden hacer tantos cálculos e investigaciones, ya que en los tiempos que corren todo es más ligero y acelerado y si aplica a todas las subastas lo contado, y sé que lo hará, no podrá participar en todas las que hace falta para pegar ¡¡EL PELOTAZO!! que s en definitiva de lo que se trata.

    Pensar que se eatá haciendo daño con la desgracia ajena porque compras en subastas es no reflexionar que si tú no participas el banco se hará con el bien a un precio mucho menor.

    ¡¡Pedazo de relato!! para enmarcar, ahora lo que debería hacer es dedicarse a escribir, a veces me ha entrado hasta miedo.

    Eres un profesional, pero sigue pidiendo aún la ayuda del Maestro Tristán.

    Saludos.

    1. Pecks

      Hombre, mfmelo, estaba claro que debías escribir algo aquí. Aunque sólo fuera por alusiones. Tú sin saberlo y resulta que aquí tenías todo un discípulo tuyo…..porque por lo visto toda la investigación y la forma de afrontar la subasta es según tus enseñanzas o advertencias.

      Y sí, la verdad que es un pedazo de relato. No se deja detalle alguno, lo cuenta todo con pelos y señales. También opino lo mismo sobre la investigación hecha…..muy bien todo pero demasiado para hacer eso siempre en todas las subastas que se interese uno. A no ser que seas un profesional de las subastas y te dedidas exclusivamente a eso al 100% y vivas de ello. Y aun así, ni con esas, dedicarle semejante cantidad de tiempo y esfuerzo siempre sistemáticamente. Ya no te digo nada si participas de vez en cuando, cuando puedes y tienes calderilla, todo eso se puede hacer en alguna ocasión especial que tengas un interés particular en un bien. ¿Pero siempre? Que vaaaaaa…..haces 10 investigaciones así y te llevas 1 ó 2 con suerte. Y el tiempo, esfuerzo y dinero empleado se va al garete.

      Y otra cosa además. No sé porque la gente se siente aliviada cuando otros pujan en la subasta en la cual está participando. ¿No es justo al revés o soy yo el raro? ¿O estoy tonto? Yo me siento de p.m. cuando nadie más puja y yo sí. Eso es lo mejor. Recuerdo con nostalgia cuando en las subastas presenciales, en ocasiones, me presentaba a tal hora para tal subasta y estaba yo sólo con la parte ejecutante. o quizás un postor más solamente. Aaaahhh…echo de menos esa sensación…..

      1. mfmelo

        Estoy totalmente de acuerdo contigo: yo no puedo investigar ni el 10% que lo ha hecho el narrador.
        Yo tengo otros negocios, pero vivo de las subastas hace ya muchos años y vivo muy bien.
        Tengo un trabajador que iba y va a las subastas y los precios y todo estaba estudiado y sabía siempre el máximo que podía dar, siempre con ciertos márgenes, pues me llamaba cuando estaba solo en la subasta asustado.
        Que cabreos me cogía:
        ÉL: HAN LLAMADO PARA LA SUBASTA Y ESTAMOS SOLOS
        Yo.- joder compra, ESTÁ TODO ESTUDIADO
        ÉL Pero es que estamos solos
        Yo.- ¿qué quieres que llame a otros subasteros que de esa no se han enterado? COMPRA, PERO COMO ESTAMOS SOLOS, TIRA A LO BAJO Y SI LA PARTE ACTORA TE APRIETA LLEGA A NUESTROS Nº.
        ÉL: ¿ESTAS SEGURO?
        YO: VOY PARA ALLÁ, JODER, ¿ A QUE QUEDA DESIERTA?
        ÉL: NO, YO LLEGO A LOS Nº, PERO A VER SI SE NOS HA PASADO ALGO.

        Es que este trabajador mira mucho por la empresa, que en verdad también es suya, ya que de ella vive y da de comer a su familia.
        Se ponía nervioso siempre, siempre.

        Cuando yo he estado solo……………¡¡QUÉ SATISFACCIÓN, MADRE MÍA!!
        Cuando me compre en subastas un Monasterio de los cartujos, los otros subasteros estaban todos en otras dos subastas muy golosas que había en otro pueblo y en Sevilla capital, yo estaba con representantes míos en las otras, pero en la del monasterior estaba solo, multipliqué por 10 lo invertido.

        En las electrónicas también me ha pasado y tú comprobarás que es verdad, al tiempo.

        Saludos que por la boca muere el pez y yo soy un pecesito.

  2. gromen

    buenos días,

    estimados y leídos mfmelo y Pecks, he leído el entero el Post y me parece magnífico. Yo como novato y a punto de iniciarme en las pujitas, en vuestra opinión ¿qué le ha sobrado a este subastero novato que Yo podría evitar?.

    Leo el post y veo que lo ha hecho muy bien y pienso que Yo haría lo mismo, pero os leo a vosotros, y me da que pensar….

    gracias de antemano.

    1. Te lo digo yo mismo, Gromen. Lo más importante es analizar bien las cargas registrales, averiguar el estado posesorio, averiguar las deudas de comunidad y valorar con exactitud el bien subastado. El resto son florituras.

      Y una cosa muy importante, hay que tener una charla con el demandado y, si lo hay, también con el inquilino. Increíble la información que se obtiene de semejante conversación.

    2. mfmelo

      Lo que dice Tristán.

      Pero lo que le ha sobrado al narrador es un exceso de estudio del inmueble y sus circunstacias, yo no puedo llevar todo tan amarrado a las subastas y al final tener miedo, ya que si es así no compro nunca. El 99% de las subastas en las que participo no hago nada por que se van de precio, pero hay más subastas que estrellas en la Vía Láctea y muchos otros organismos.

      Saludos.

    3. Pecks

      Hola gromen.

      Al protagonista del post no le sobra nada, lo ha hecho bastante bien. Y no hay nada malo en todo lo que ha hecho para investigar y estudiar esa subasta. A lo que yo me refería, y supongo que mfmelo también, es que todo eso lleva tiempo, mucho tiempo. No es cosa de ir una mañana y en una hora o dos ya lo tienes todo solucionado. Y todo ese tiempo y esfuerzo dedicado es tiempo que habías podido dedicar a otras cosas. O también se podría decir que es dinero que has dejado de ganar por no hacer otras cosas, negocios, etc…..

      El problema no es hacer toda esa investigación si eso te garantizara al 100% que siempre ganas la subasta….pero eso es imposible. Escucha a mfmelo cuando dice que el 99% de las subastas en las que participa no gana nada. Imagínate, como ejemplo, una subasta en la cual un día vas a buscar la vivienda subastada y al demandado. Vas por la mañana y no lo encuentras, los vecinos te dicen que está por las tardes. Tampoco lo encuentras. Vienes otro día y lo encuentras pero él pasa de ti. Al día siguiente quieres hablar con la comunidad pero resulta que el presidente solo está disponible lunes, miércoles y viernes de 11 a 12 horas. Uff que mal, tienes que pedir un día libre en el trabajo o cambiar el turno con otro compañero. Te armas de paciencia y valor y vas de nuevo a la vivienda otro día para conseguir hablar con el deudor. Pero resulta que te abre la puerta una persona que dice ser que vive ahí pero el deudor no vive ahí pero sí en otro sitio. Vuelta a empezar. Si quieres hablar con el deudor debes averiguar donde vive y conseguir su teléfono…….y así sigue y sigue. Cada subasta es un mundo y algunas son fáciles de investigar y otras son un lío.

      Y ahora echa cuentas del tiempo que has gastado en ir en busca del deudor, la comunidad, el inmueble (no te digo nada si es una rústica perdida), los días que has tenido que pedir algun favor, el dinero gastado en desplazamientos (gasolina/gasoil para el coche, metro, tren, etc…..), etc, etc……..Y que finalmente llegue el día de la subasta y no te la llevas. No ganas nada. Imagina que ta pasa eso una vez y otra. 4 ó 5 subastas así igual. Te pones a pensar y piensas que eres idiota, al final lo único que has hecho es perder tu tiempo y tu dinero.

      Por supuesto, habrá veces que una investigación profunda y concienzuda vale la pena. Ya sea porque la subasta es muy jugosa o te interesa mucho por el motivo que sea. Pero siempre sistemáticamente no porque hacer todo eso no te garantiza nada. Hay que buscar un equilibrio. Con el paso del tiempo lo vas viendo tú mismo. Como decía un antiguo jefe mio: sota, caballo y rey.

    4. mfmelo

      Gromen, la mente como es, yo leo igual que Don Manuel Fraga leía: en horizontal y a toda máquina y donde pones: ….. a punto de iniciarme en las pujitas
      leí: a punto de iniciarme en las pajillas…
      He tenido que leerlo dos veces y eso me hace perder tiempo.
      ¡¡Qué vergüenza”

      Salludos.

  3. Tersites

    Aquí uno casi tan novato como el del relato que no ve muy claro el tema del inquilino. Tristán en su blog de Rankia dice que los inquilinos son la bestia parda de las subastas. Y este señor se mete en una subasta enfrentándose a la hija del propietario y con el rechazo del inquilino. ¿No tiene muy mala pinta esta subasta?

    Cuento una situación que me ha pasado en mi cortísima experiencia. En una ejecución hipotecaria de una vivienda ocupada con derecho de permanencia fui el único que visitó y habló con el inquilino. Éste ya había conseguido paralizar una vez la subasta, y me expuso muy claritas sus condiciones (Inciso: Gracias Tristán por el vídeo sobre el inquilino, así no me pilló de sorpresa las condiciones que me dijo).

    Seguí esa subasta. Al principio las pujas subían de dos mil en dos mil euros y de repente alguien la elevó de golpe en veinte mil euros, adjudicándose el piso en un 80% del valor de mercado. Al día siguiente me llamó el inquilino para saber si me había quedado con el piso, ya que yo era el único que le había visitado. Cuando le informé de que se lo había adjudicado otra persona y el precio de adquisición, se enojó bastante. Me explicó que en su contrato había una claúsula de que el contrato se podía modificar si el propietario y el inquilino se ponían de acuerdo. Y que iba a intentar modificar el contrato. Intuyo que el inquilino conseguirá lo que tenía en mente y que el adjudicatario se llevará una desagradable sorpresa.

    Viendo la experiencia que me ha pasado, ¿no creen ustedes que el señor del relato se ha librado de una buena ? ¿Ustedes se han atrevido alguna vez a pujar en contra del propietario y con el rechazo del inquilino?…

    ¡Mil gracias a todos los subasteros veteranos que comparten su sabiduría! Y suscribo lo que dice el novato sobre Mfmelo, quien hace bueno el dicho <>.

    1. Si te digo la verdad, Tersites, lo cierto es que desde la reforma de junio de 2013 los inquilinos han dejado de ser un factor decisivo en las subastas judiciales. A mi personalmente, su aprobación o rechazo me importa bastante poco.

      1. Tersites

        Gracias Tristán.
        Más o menos era la idea que yo tenía después usar tu consultorio Hello Tristán. Me sirvió de mucho y me disiparon todas las dudas.

        Pero en este caso concreto, creo que el inquilino tenía razón. Su contrato era anterior a la actual redacción, y en el certificado que pedí al juzgado constaba que si ambas partes llegaban a un acuerdo se podía modificar el contrato a su conveniencia. ¡Menudo problemón para el adjudicatario!

        ¡Menos mal que dudo de todo e intento revisarlo todo dos veces!

        1. mfmelo

          Estoy con Tristán, lo de cambiar contratos que afectan a 3º y más aún habiendo subastas por enmedio me parece increible. Increible que haya gente que se crea que puede hacerlo y salir bien parado.
          Como mínimo se podrí tildar de estafa, engaño, falsedad en documento público, etc. la gente cree que todo lo pueden hacer como les sale de los huevos y no pasa nada. El adjudicatario ganará la lucha y el anterior propietario-arrendador e inquilino no podrán hacer nada.
          Si les interesa la finca que hubieran pagado y Santas Pascuas.
          Los contratos de arrendamiento tienen que estar inscritos en RP a partir de la entrada en vigor de la nueva LAU, pero si pretenden hacer ver que ese contrato es anterior y que está vigente, si el adjudicatario coge a un buen abogado, tipo Jotaerre, y se gasta el dinero los intervenientes lo llevan mal.

          Saludos de un viejo, en todos los sentidos.

          1. Los listillos de ahora se creen que han sido ellos los que han inventado esa chorrada de redactar a toda prisa un contrato, poner plazo de arrendamiento por 30 años y renta mensual 50 euros al mes. Me encanta ver la cara de acelga que se les queda cuando chocan con la realidad.

          2. Tersites

            Gracias don Mfmelo, sus comentarios son muy valiosos para novatos como yo.

            Creo que en este caso se han alienado las estrellas para favorecer al inquilino y en contra del malhadado adjudicatario. Les doy los detalles del contrato de los que tengo constancia:

            Tanto el propietario como el inquilino me confirmaron que el contrato era de cinco años. Y el juzgado certificó que el contrato “está en vigor hasta 14/02/2018, salvo que las partes hayan acordado otra cosa previamente”.

            Por lo tanto, estimo que el contrato se firmó antes de junio de 2013. Desde mi total ignorancia -y ya se sabe que la ignorancia es muy atrevida-, interpreto que en este caso el inquilino (quien ya paró la subasta una vez) tiene todas las de ganar si convence al propietario.

            Con esta información y sin entrar en profundidades jurídicas, según su experiencia, ¿qué opinan? ¿Sigo estando confundido y sería un fraude lo que pretende el inquilino?

            ¡Mil gracias de nuevo!

  4. Tersites

    Vaya, parece que en el comentario anterior se ha comido el dicho sobre Mfmelo: Más sabe el diablo por viejo que por diablo.

    1. mfmelo

      Es un fraude.
      Si además está presentado en el juzgado: fraude y prueba del mismo.
      El contrato tendrá su duración: 2.018-2.019-2.020, etc, pero las fechas y condiciones no se pueden cambiar a conveniencia perjudicando a terceros.
      Si el contrato primero está presentado en el juzgado, ya pueden modificar lo que quieran que de poco les valdrá y lo único que pueden conseguir es ir a la cárcel.

      Saludos.

      1. Tersites

        Don Mfmelo, Tristán, les agradezco sus buenos consejos y la infinita paciencia que tienen con nosotros los novatos.
        [Les envío un mensaje privado a través de rankia]

  5. Elena

    Hola a todos,

    Este artículo me ha parecido genial y describe a la perfección todo lo que me pasa por la cabeza estos dias en los que intento adentrarme en el mundo de las subastas judiciales.
    A ver si me podeis echar una mano con un tema de un coche que esta en el deposito desde julio. Deduzco que al precio que se pague en la subasta despues hay que añadir el pago del deposito durante los últimos 4/5 meses? Por lo que el precio puede incrementarse en aproximadamente 4000 euros más. Alguien en una situación similar? Es recomendable pujar por un coche de estas características?
    Esta es la información que facilitan: SIN CARGAS NI GRAVAMENES POR PARTE DE ESTE JUZGADO , SIN PERJUICIO DE LAS TASAS QUE PUEDAN EXIGIRSE EN DEPÓSITO.
    Consejos?

    Muchas gracias a todos! La verdad es que sois unos cracks y disfruto leyendo vuestros comentarios y experiencias.
    Saludos

    1. mfmelo

      En el 98% de los casos no hay que pagar nada por el depósito del vehículo.
      Hasta hará unos 3 meses era el 100%, tú te adjudicas el vehículo y lo que tienes que hacer es ponerlo a tu nombre y has de pagar.
      1.-Dinero ofrecido: ¿? 5.000
      2.- ITP sobre los 5.000, suele ser el 4% = 200 €
      3.- Tasa a tráfico +- 52 €
      4.- ITV +-50
      5.- GRUA para retirarlo +- 100, pero si es lejos tendrás que subir los costos.
      6.- cambio de neumáticos, batería nueva, etc, etc
      7.- Cancelación de cargas en registro de bienes muebles, dependerá de la cuantía del embargo a cancelar y de las cargas posteriores, que aunque estas no se pagan y se cancelan dicha cancelación tiene un coste.
      8.- La documentación sino la tiene te la harán nueva, no tendras problemas, pero todo cuesta un poquito
      9.- Los vehículos procedentes de subasta no tienen ninguna garantía y pueden estar: gripados, sin motor, etc.
      10..- Sino tienen llaves, tendras que buscar o comprar en la casa oficial unas o en los desguaces, pero en la casa oficial te cobrarán por facilitarte los códigos.

      11.- Si dicen que se quitaran todas las cargas así será, pero has de mirar si tiene alguna inscrita anterior, ya que esa la tendrás que pagar, no digo en este caso en concreto, te lo digo para otros vehículos futuros.

      Esquemáticamente es así de fácil.
      También puedes mirar información al respecto en https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3693112-tipica-subasta-judicial-coches
      El señor que publica ese bloc es mejor que el que hace este otro, este es más técnico y te enteras menos.

      Saludos.

      1. Elena

        Muchas gracias por la respuesta mfmelo, me es de gran ayuda! Entonces cuando dicen SIN PERJUICIO DE LAS TASAS QUE PUEDAN EXIGIRSE EN DEPÓSITO, no quiere decir que haya que pagar el depósito? Tu nunca has tenido que pagar por esto? La verdad es que me anima a participar en esta subasta si esto es asi. El coche esta altamente tasado (como bien comentais todos por este foro) pero aun asi puede ser beneficioso. El coche ha sido retirado a su dueño por conducir bajo los efectos del alcohol. Otra cosa es que esta en una comunidad limitrofe a la mia. Puedes expliarme un poco el procedimiento para la recogida del vehiculo? Mil gracias! Te lo agradezco!
        Saludos

        1. mfmelo

          Yo nunca he pagado un depósito de almacenamiento de ningún bien mueble (vehículos, maquinaria, mesas, ordenadores, etc), la cantidad de dicho depósito la ha de pagar el dinero que entregas en la adjudicación.
          Algunos depositarios (particulares y empresas mercantiles) me han dicho muchas veces: tú no te llevas la máquina (el bién que sea) sin pagarme lo que se me debe y al final me lo he llevado interviniendo para ello la policía o GC con orden del juzgado.
          Muchas veces el importe del depósito es muy superior a lo que se obtiene en la subasta y los depositarios no cobran, pero eso a nosotros ni nos va, ni nos viene.
          Paricipas. Has de ser el mejor licitador. Te han de aprobar decreto de remate Rematas (terminas de pagar lo que ofreciste: ofrecido-retención). El juzgado emite decreto de adjudicación. Esperas 5 días hábiles. El decreto de adjudicación se convierte en Testimonio de decreto de adjudicación. Pides te emitan un mandamiento de cancelación de cargas. Con el Testimonio y mandamiento rellenas dos modelos 600 para pagar los ITP. Pides te pongan en posesión del vehículo y el resto es como si lo hubieras comprado en la calle, aún mejor ya que no tendrás problemas en la ITV ni en tráfico por cambio de titular y documentación por ser vehículo procedente de subastas.

          Que tengas suerte y para ello estudia antes el estado del coche. Saludos.

          1. Elena

            Gracias otra vez por tu colaboración Mfmelo. Es posible contratar a un procurador para que vaya al deposito a ver el estado del coche subastado? Y la última pregunta, cuanto tiempo puede tardar desde el final de la subasta hasta que pueda ir a recoger el bien mueble?
            Gracias!

  6. Gxr

    Hola Tristan,

    Llevo tiempo siguiendo tus aportaciones, asi como tambien las de muchos de tus compañeros de viaje. Si tengo que decir la verdad actualmente soy estudiante de 1ro de derecho uno de los motivos porque me gusta el mundillo que se tracta en este Blog entre otros.

    A dia de hoy me ha surgido una duda, no es mi primera subasta ya he participada en otras e incluso me adjudiqué una, en una subasta inminente la carga que desarrolla la subasta es la primera pero mi duda es acerca de su caducidad. La carga es la siguiente:

    “procedimiento número xxx/2011 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número tres de XXX. INSCRITA a favor de la entidad “UN BANCO.” a título de sucesión universal, según instancia privada suscrita en XXX, el 2 de diciembre de 2.014, causante de la inscripción 19ª de fecha 13 de Marzo de 2.014

    Mi duda es la que dictará la fecha de caducidad es la de instancia o la de inscripción? Si es la de inscripción (como yo imagino que es) puedo yo a titulo particular pedir la prorroga sin mas antes o después de la adjudicación? Mas que nada porque el margen para que me dieran el testimonio y cancelación seguramente seria un poco justo y dispone de bastantes cargas posteriores.

    Gracias por vuestro tiempo.

      1. gxr

        Si si disculpa la pregunta era pedir la prorroga al juez competente no al registro directamente que quizas no lo puse correctamente

  7. Gxr

    hola,

    Para solicitar la prorroga al juez tiene que hacerlo el ( por ejemplo ) banco titular de la anotación de embargo? o puedo yo una vez siendo adjudicatario solicitar la prorroga? si pudiera yo cuanto tiempo tarda el juez en dar la prorroga?

    Es que me interesa referente a una subasta que esta proxima a terminar.

  8. Newboy

    la verdad, es que da gusto leer los distintos casos y los comentarios posteriores. Suscribo al 100% lo contado en el post inicial sobre los miedos que surgen al meterse en estos charcos. Y lo digo por experiencia propia. El miedo es libre y cuando uno se juega sus cuartos. Pero creo que desde la tranquilidad de haber leído y haberse documentado adecuadamente (en este último capítulo incluyo las edificantes aportaciones de Tristan) se ven las cosas de otra manera. En estos momentos en que estoy de subidón por haberme adjudicado una subasta de un inmueble, mi preocupación en estos momentos (una vez que tengo atados casi todos los cabos), es la de saber la mejor forma de comunicarse con el juzgado / LAJ que gestiona mi caso. Os parecerá una tontería, pero la investigación previa a la subasta, aprovechando que estaba de baja laboral y que disponía de tiempo, me resultaba hasta apasionante, pero ahora que he vuelto a trabajar y tengo la necesidad de solicitar el decreto de aprobación del remate, informar de que se ha consignado la diferencia del remate, solicitar el decreto de adjudicación, posesión, …. no sé muy bien cómo hacerlo sin “mosquear” a los funcionarios del juzgado o al señor LAJ.
    ¿Desde vuestra experiencia, cuál es la manera más correcta de hacerlo, a través de fax, carta certificada, presentando un escrito en el registro del propio juzgado (si es que existe)?

    Gracias de antemano por vuestro tiempo.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *