Triunfar en las subastas judiciales está al alcance de cualquiera que tenga el suficiente sentido común como para distinguir las situaciones de riesgo de las que carecen de él y la suficiente sangre fría para mantener la seguridad en sí mismo y en la labor de investigación llevada a cabo.
¿Cómo se distinguen las situaciones comprometidas de aquellas que no lo son? La respuesta es simple: con sentido común.
Cualquier entorno que se salga de la normalidad es potencialmente arriesgado; cualquier situación que pueda devenir en comprometida hay que dar por supuesto que lo hará y cualquier contexto en el que haya variables que desconozcamos hay que ponerse en lo peor y entender que el riesgo es grande.
Solo si dominamos los 7 elementos clave de este negocio podremos triunfar en las subastas judiciales y llevar a cabo inversiones seguras. Aunque, todo he de decirlo, tampoco basta con tener mucho sentido común, por supuesto, también es necesaria una buena base teórica y un método contrastado.
Por suerte, ahora los novatos cuentan con TOPsubastas, el supercurso de subastas de Tristán el Subastero: la formación que a mí me habría gustado tener en los años noventa. Para +INFO, leer hasta el final del post.
A continuación, te presento los pilares sobre los que se sostiene una buena investigación de subastas, imprescindibles para triunfar en las subastas judiciales.
Tabla de Contenidos
- 1. Especialidades del edicto de subasta. Las condiciones
- 2. Hay que estudiar el expediente judicial si es posible
- 3. Comprobar las cargas = triunfar en las subastas judiciales
- 5. Comprobar el estado posesorio
- 6. Valorar el inmueble con la mayor exactitud
- 7. Y el último y más sabio consejo
- 8. Y un consejo aún más sabio: matricúlate en el curso online TOPsubastas
- Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
1. Especialidades del edicto de subasta. Las condiciones
Para triunfar en las subastas judiciales es un error creer que todas las subastas son iguales y que se rigen de la misma manera: las condiciones que puede haber en un edicto de subasta son muy diferentes entre sí, por lo que ni todas las subastas son iguales ni tampoco lo son sus condiciones.
Las subastas voluntarias y las de disolución de proindivisos, pueden tener condiciones especiales que hayan propuesto las partes y que el juzgado haya aprobado. Es muy importante tener esto en cuenta, pues, algunas de estas condiciones pueden hacer que la subasta deje de ser interesante.
2. Hay que estudiar el expediente judicial si es posible
Como he comentado en otras ocasiones, en una subasta no se compra una propiedad tal y como se podría comprar en una notaría. Adjudicándote una subasta te estás subrogando al procedimiento judicial completo, con los aciertos y los errores que hayan podido cometer los empleados del juzgado, de manera que, si todo se ha hecho correctamente, no habrá problemas, pero si las cosas se han hecho negligentemente, el beneficio no solo se esfumará, sino que el triste adjudicatario se verá masticado por las inclemente mandíbulas de la Administración y vete a saber lo que podrá pasar con él y con su inversión.
El expediente judicial es el principio y el final de toda inversión en las subastas judiciales. Todo lo que ocurra en el procedimiento judicial a partir de nuestra adjudicación se podría haber previsto examinando adecuadamente los autos judiciales.
Sin embargo cada vez son más los juzgados que nos escamotean el poder examinar los autos judiciales y ahora que la Certificación de Cargas está colgada en el portal de subastas electrónicas del B.O.E. todavía van a ser más.
En cualquier caso, estudiar el expediente judicial sigue siendo muy importante para triunfar en las subastas judiciales y, de no ser posible, se hará necesario sustituir eso por una investigación aún más exhaustiva acerca de las circunstancias del estado de ocupación del inmueble subastado y, sobre todo, se volverá todavía más importante contactar directamente con el ejecutado y conseguir, con nuestra increíble mano izquierda y nuestro famoso juego de cintura, que sea él mismo quien nos informe de todo lo que sea importante respecto a la ejecución judicial y la subasta.
3. Comprobar las cargas = triunfar en las subastas judiciales
Ya lo he dicho, anteriormente, pero lo voy a repetir de nuevo: la Certificación de Cargas es la piedra angular en torno a la que debe girar toda la investigación de una subasta judicial.
¿Por qué?
La Certificación de Cargas es nuestra mejor amiga. Pero, sin saber interpretarla adecuadamente, es imposible triunfar en las subastas judiciales.
Siempre es el primer documento que estudio cuando me aproximo a una subasta y solo sigo adelante si NO hay cargas registrales anteriores a la ejecutada. Porque de haber cargas anteriores, ¿para qué continuar con la investigación derrochando nuestro precioso tiempo en una subasta sin futuro? No tiene sentido a menos que las cargas anteriores sean muy pequeñas o que haya algo en ellas que nos haga sospechar que puedan haberse reducido mucho o que estén extinguidas.
De lo contrario, lo mejor es desistir y dedicarnos a otra subasta.
Ya habrá tiempo para especificar qué es lo que hay que investigar en la Certificación de Cargas y cómo hacerlo: este es un simple artículo divulgativo sin pretensiones de manual. Ahora tan solo quiero mencionarlo como el pilar fundamental sobre el que se sostiene una buena investigación de subastas.
4. Comprobar la existencia del inmueble
Parece broma, pero, creedme, lo digo muy en serio.
Sin duda lo peor que te puede suceder en las subastas judiciales es comprar algo cuya existencia sea solo virtual, es decir, que solo exista en el Registro de la Propiedad. En otras palabras, que tenga número de finca registral e incluso una descripción y supuestos linderos, pero que solo tenga una existencia registral sin sustento en la realidad física.
¿Cómo puede ocurrir algo así́?
Es más frecuente de lo que se pueda creer.
- Por ejemplo, el promotor incluyó un local en el proyecto original con el que hizo la división horizontal, pero luego la realidad le condujo por otros senderos y al final ese espacio se lo comieron otras fincas quedando reducido a solo 10 m2 que actualmente se dedican a cuarto de calderas.
- O bien, un gran latifundio del que fueron segregándose otras fincas rústicas mayores de lo que en su día se fue declarando, de forma que, finalmente, ha quedado un resto registral que no existe en la realidad.
- O una gran parcela sobre la que se ha urbanizado y que, tras el proyecto, los tira y afloja y los pasteleos con la administración de turno, tal o cual parcela es, en realidad, uno de los viales de la urbanización.
De hecho, hace muy poco, un amable lector del blog nos comentó que había visto una subasta en la que lo que se subastaba era un lote de plazas de garaje, propiedad del promotor, situadas en el segundo sótano del edificio, sin que existiera ni hubiera posibilidad de construir una rampa de bajada a las mismas.
Sí, ya sé que es vergonzoso que, en España, se puedan subastar bienes inexistentes: si Sotheby´s subastase un bien que solo existiese en la documentación —por ejemplo, un cuadro de Picasso que hubiera ardido hace años— el escándalo sería monumental y alguien acabaría en la cárcel.
En cualquier caso, esta es la realidad que nos toca vivir.
Para evitar estas situaciones se hace imprescindible visitar siempre las propiedades subastadas y estar bien seguro de su existencia antes de decidir participar en la subasta. Imposible triunfar en las subastas judiciales si no nos acostumbramos a comprobar que es lo que se está subastando. Igualmente es muy importante hablar con el demandado para que aflore cualquier problema en este sentido.
5. Comprobar el estado posesorio
Conocer el estado posesorio no nos asegura triunfar en las subastas judiciales, pero no conocerlo sí nos asegura arruinarnos rápidamente: los inmuebles que salen a subasta pueden estar siendo habitados por los demandados, por inquilinos, por okupas o, también, pueden estar vacíos.
¿A que no es lo mismo una cosa que la otra?
Si la inversión inmobiliaria la hacemos con idea de comprar en rentabilidad podría no tener importancia que el inmueble estuviese alquilado. Aunque siempre será importante conocer antes de la subasta los datos del arrendamiento: fecha, plazo, renta mensual, etc.
Por el contrario, si hacemos la inversión exclusivamente para especular, entonces un arrendamiento (de los que no quedan extinguidos tras la subasta) será́ la peor situación posible: peor que la de que haya okupas
En cualquier caso, nuestro orden de preferencia será́:
- Que la casa esté vacía.
- Que esté “okupada” por un perrofauta.
- Que al “okupa” haya metido ahí la mafia de los clanes (peor que lo anterior, porque entonces estará bien asesorado)
- Que la casa sea la vivienda familiar del demandado.
- Lo peor, que la casa esté arrendada.
- Aún peor, que exista un usufructuario que se nos haya pasado por alto al estudiar el expediente.
En cualquier caso, igual que en el punto anterior, se hace imprescindible una visita al inmueble y una larga conversación con quien lo esté disfrutando.
6. Valorar el inmueble con la mayor exactitud
Actualmente, lo más difícil de todo lo que hasta aquí he escrito y, desde luego que es lo más importante para triunfar en las subastas judiciales, es valorar la rentabilidad real del inmueble con exactitud.
No importa que todo lo anterior lo hayamos hecho correctamente si, al final, cometemos el error de valorar el inmueble subastado por encima de su Valor Real Actual.
¿Qué es el Valor Real Actual?
El “valor real actual” es el precio real al que podremos firmar la venta en un plazo de unos cuatro o seis meses desde que hayamos iniciado la comercialización.
Además de las webs inmobiliarias habituales, que solo nos sirven para darnos una idea del precio que, actualmente, se está pidiendo por las propiedades similares, es muy importante la opinión de las agencias inmobiliarias de la zona, que son quienes de verdad están bregando en el mercado y partiéndose el pecho cada día. Pero la verdadera clave del precio actual la tiene solo la familia o agencia que haya vendido el último inmueble similar lo más cerca posible de la dirección postal del inmueble subastado.
Solo el último vendedor conoce exactamente el precio al que se firmó́ esa venta.
Y es capital dar con él.
7. Y el último y más sabio consejo
Y un último consejo, casi el más importante: si tienes cualquier duda, NO participes. Deja correr la subasta. Hay muchas subastas, pero tu dinero es finito. Si al principio de haber entrado en este negocio lo gastas en la subasta equivocada no te vas a poder recuperar.
Lo importante para triunfar en las subastas judiciales NO es hacerlo ahora mismo, en la siguiente subasta, sino esperar a la subasta adecuada.
Participar a lo loco en cualquier subasta es hacer el gilipollas, como hizo el protagonista de la historia que cuento en el siguiente vídeo de YouTube:
8. Y un consejo aún más sabio: matricúlate en el curso online TOPsubastas
En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, TOPsubastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.
Si tienes interés en conocer más sobre mi forma de vivir y generar ingresos pasivos a través de las inversiones inmobiliarias, te invito a que visites la escuela de subastas (siguiendo el enlace de más arriba) y te apuntes al único curso que te enseñará a invertir y a conseguir la mayor rentabilidad en tus negocios.
Créeme, formarte conmigo es la única vía seria y razonable de asegurarte que vas a triunfar en el negocio de las subastas.
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
Y, bueno, para finalizar, solo animaros a que, si consideráis que el post merece la pena, me ayudéis a difundirlo por vuestras redes sociales.
Buenas tardes, mi duda es la siguiente:
En una subasta de un inmueble, la cantidad reclamada es de 1.400€, correspondiente a IBI y a comunidad de vecinos. Si con mi puja, yo cubro la deuda y es la puja única pero no llega al 50 % del valor de tasación del inmueble. ¿Qué posibilidades tengo de que me adjudiquen la subasta? Ejem: Valor de tasación 94.000€ , deuda 1.400€ , depósito 4.700€, puja única 5.000€.
Muchas gracias de antemano
Has comenzado muy mal, Alicia, porque es 100% imposible que la deuda reclamada corresponda al IBI y a la comunidad de propietarios. O a una cosa o a la otra.
Gracias por tu respuesta. En efecto, es únicamente de la comunidad de propietarios. Por lo tanto, si esa deuda es cubierta por nuestra puja pero no llega al 50% del valor de tasación, ¿Qué posibilidades tengo de que me adjudiquen la puja?
Gracias por los vídeos, son muy aclaratorios. Un saludo y buen día
Pocas posibilidades, pero no solo porque sea decisión del juez, sino, sobre todo, porque el resto de postores no te van a permitir ganar la subasta por una cifra tan eximia. Te lo van a subir, con toda seguridad. Y quizás yo esté entre ellos.
Me has aclarado más de lo que pensaba. Muchas gracias por tu honestidad 😊
Quiero pujar en una subasta q reclaman 150.000€ y tramos de 3072 € . Me gustaría saber si pujo 3072 € y no puja nadie más. Me la podrían adjudicar?
jejeje, sigue soñando.
Buenos días
A pesar de haber leído todo lo que he podido tengo la duda de libro a la que no acabo de encontrar respuesta: cantidad reclamada: 19500 ( principal, intereses y costas)
Valor subasta: 135000
Tasación: 135000
Lo inteligente creo que es pujar por el 70% puesto que si soy el mejor postor me la quedo sí o sí.
Aquí la pregunta tonta: 70% de 135000 o de (135000 – 19500).
Gracias
Del tipo o valor de subasta ( 135.000)
Buenas noches.
En el proceso de subastas del PNSD, los sobres de los licitadores se abren antes o después de las verbales?.
Gracias.
¿PNSD?
Plan Nacional sobre drogas
Pues ni idea. Solo me interesé en estas subastas en una ocasión y como todo lo que allí vi estaba en un estado lamentable no he vuelto.
otra cosa que se me olvidó.
En la «información general» me pone un importe como «cantidad reclamada». Pero sin embargo, si voy al Edicto, me pone a mayores de esa cantidad otra en concepto de «intereses y costas». Por lo tanto, cual sería la puja mínima para cubrir la deuda, la que aparece como «cantidad reclamada» o a la suma de la «cantidad reclamada» más «intereses y costas».
Gracias.
Claudio. Te lo tengo que decir porque no quiero que te pase nada malo. El nivel de tus preguntas es de una naturaleza tan básica, tan elemental, que es como si yo le dijera a Carlos Soria que quiero ascender el K2 y que si me recomienda llevar ropa de abrigo.
Obviamente su respuesta sería que sí, pero mi pregunta acreditaría que si voy a la montaña tengo serias posibilidades de quedarme allí.
Hola a todos de nuevo. estoy siguiendo una subasta y tengo varias dudas, espero que me podáis ayudar.
ANTECEDENTES:
ha salido a subasta una vivienda, se le reclama una deuda comunitaria. En el certificado de cargas y en la nota simple (con fecha de Septiembre del 2014 ambas) se ve que tiene como cargas: 1º una hipoteca y 2º la deuda comunitaria mencionada. También pone que los propietarios son una comunidad de herederos. He visitado el edificio, y la vivienda existe y está ocupada (contestaron al telefonillo). También he pedido una nota simple y un certificado de cargas al administrador de fincas, me las dan mañana. Entiendo que solo me falta saber si tiene sin pagar el catastro.
DUDAS:
1º aunque el motivo por el que se subasta la vivienda es la deuda comunitaria, entiendo que si me la adjudico, me hago cargo también de la hipoteca, ya que es la deuda que aparece en primer lugar, no? además del catastro sin pagar y de posteriores cuotas comunitarias que tb esten sin pagar.
2º Si yo tengo una nota simple de hoy, por ejemplo, y la subasta se cierra en 3 días. Si el propietario carga la vivienda con una hipoteca nueva es estos 3 días, yo no lo voy a saber y entiendo que me tendría que hacer cargo de ella, de ser así, como me puedo informar de ello. No quiero sorpresas de última hora.
3º entiendo que si pujo por la cantidad reclamada, y soy la mayor postura, me la adjudico si o si, no??
4º al no ser la vivienda de una sola persona, y ser de una comunidad de herederos, puedo tener algún problema… es decir que me adjudique solo una parte de la vivienda, o que alguien tenga el usufructo…..
5º para hacer el depósito, hay algún plazo, o puedo hacerlo 1 hora antes de que terminen las pujas.
6º la vivienda está ocupada, veis bueno que me ponga en contacto con los ocupantes antes de la subasta o no. La deuda comunitaria es baja, la hipoteca también (más o menos) por lo que si los aviso, es posible que salden la deuda y me quede sin la vivienda.
Gracias de antemano.
Creo que no me explique bien, viendo que habia una puja de 600.000€, lo que hice fue pujar a una cantidad que yo considere suficiente reservando la puja. Hoy llame al juzgado y me dijeron que el señor de los 600.000€ fue un error (yo sigo pensando estrategia). Y que no hay nanera de saber quien es el segundo mejor postor hasta que hayan transcudido 40 dias. Como veis este caso? En el juzgado me dicen que no hay precedentes. Cuando pasen los 40 dias ,hay alguna manera de ver las pujas ? Si no he sido el segundo mejor postor, podre reclamar?
Es obvio que el pobre se equivocó y también que tu (y otros varios) reservasteis vuestras posturas.
Ahora bien, la cosa va para muuuuuuy largo y si ya estás así de impaciente no quiero ni imaginar cómo estarás dentro de cuatro o cinco meses. Primero el juzgado tiene que dictar la aprobación del remate y darle al tipo los 40 días laborables para que pague el resto. Cuando sea evidente que no lo ha hecho, entonces… con mucha tranquilidad, el juzgado resolverá preguntarle al portal de subastas si hubo alguien que reservara la postura y el portal le dará la lista.
Saber los componentes de esa lista y sus posturas es (casi) imposible.
Por eso mismo,pero no podra hecharla atras ,no?yo por si acaso puse mas con reserva,lo que no se con quien tengo que ponerme en contacto para saberlo
Es su problema si puede o no echarla para atrás, viene siendo un error habitual y cada Juzgado decidirá como quiera, pero a tí no te darán ninguna información si no eres el ganador.
Saludos,
Buenas noches,os cuento mi caso,estabamos pujando por un inmueble ,llevábamos 56000€ de puja y de repente han puesto 600000€,creemos que alguien por error ha puesto un 0 de mas,o ha sido una estrategia para no saber cual es la segunda puja mas alta? nosotro hemos reservado la puja.como sabremos cual ha sido la segunda mejor?
Buenos días, Carlos, parece un error, pero puede obedecer a esa estrategia, no lo sabrás si no resultas vencedor, te interesas en el Juzgado o controlas el registro.
Saludos,
Actualmente esas estrategias salen muy caro. No creo que lo sea.
Más parece una puja de 60.000 euros con un cero de más.
Y como se puede pujar en nombre de ambos?
Si te refieres a las subastas judiciales, en el portal del BOE te puedes descargar un manual de usuario en la sección de ayuda. Ahí viene explicado todo el proceso de las pujas, incluido la forma de pujar tanto en nombre propio como conjuntamente.
Muchas gracias por tu respuesta,pero en nombre propio si que lo he visto y leido,conjuntamente ,no hay nada o yo no lo he visto.
Hola de nuevo, si me adjudican la vivienda y solo he pujado yo, como se puede poner a nombre mio y de mi pareja? No estamos casados ni pareja de hecho, lo digo por si acaso.
No se puede a menos que hayas pujado en nombre de ambos y tengas un poder notarial de ella
Entonces que cantidad seria:
Valor subasta 220000€
Carga hipotecaria 60009€
Interese mas costas 49000€
Cual seria entonces el 70%?
Vaya cacao
Cacao maravillao: pues 70% de 220.000€, claro.
Perdon,valor subasta es igual al valor de tasacion?
Hola, Carlos, es el 70% del valor/tipo subasta (no coincide con la tasación si se restan las cargas anteriores), y debes pujar sin restar el depósito.
Saludos,
lo primero agradecer vuestra pronta respuesta a mis dudas,pero tengo otra mas,cuando se habla del 70%,os referis al valor de subasta? O es de la cantidad reclamada mas intereses y costas.
Si pongo el deposito que seran unos 10000€ y quiero pujar por 80000€ ,en la puja tengo que poner 70000€?
Otra dudas que tengo:
1-Si en el caso de antes pujo por 80000€, el banco cuando puja? Mientras se celebra la subasta? O una vez cocluida puede decidir?
2-Si me adjudican una vivienda, yo puedo ponerla a nombre de otra persona?
3.Los hijos al quenle estan subastando los bienes a sus padres, pueden participar en una subasta?
Hola de nuevo, Carlos:
1-Durante la subasta, y, como no llegas al 70%, después aún podrá pedir la adjudicación.
2-No, solo ejecutante y acreedores posteriores pueden ceder el remate.
3-Sí.
Saludos,
Si Jotaerre, lo sé. Provisionalmente aplican el 30% porque es lo que sale en la LEC. Luego puede salir más o menos. Pero cuando preguntas a los funcionarios o al LAJ te dicen eso es lo que hay por ahora pero seguramente sea más después. Parece que quieren asustar a los postores, los muy jodidos…
Buenos dias y gracias por resolverme esa duda,entonces si pujo por 500000€ el banco ya no querra pujar mas?
Si pujas por quinientos mil euros el banco se parará en seco y el piso será para ti con toda seguridad.
Y si lo que ofreces con solo cincuenta mil, entonces no creo que te lo adjudiques.
Me equivoque en los 500000€ puse un cero de mas,entonces que cantidad es la que el banco no pujaria mas, con 60000€,70000,etc
Hola, Carlos, lo lógico y mínimo es que puje para cubrir la deuda total sin tener que desembolsar nada, así que antes calculará antes las costas e intereses reales, lo del edicto es siempre una estimación.
Saludos,
La deuda no es sólo el principal reclamado, es la suma de eso más los intereses y costas. La gente se autoengaña con eso y no es así. Deuda principal reclamada + intereses (ordinarios y moratorios) + costas. Y no es poco. La previsión de esto último suele ser del 30%.
Prácticamente siempre se estima en un 30%, porque es el máximo que permite la LEC, aunque luego pueda resultar mucho menos (especialmente, si es aplicable el 5% máximo de costas, si los intereses son abusivos, etc…).
Saludos,
Mi caso es el siguiente,valor subasta 200.000€,cantidad reclamada 50000€. En el edicto me pone ademas que de ineteres de demora mas remuneratorios mas gastos de costas suma un total de 49000€.Si pujo por 50000€que es la cantidad reclamada y no hay mas postores ,se me puede adjudicar?
En el caso que me adjudiquen la vivienda por esos 50000€,tendre ademas que pagar los intereses mas gatos que sumaban 49000€?
No Carlos, los intereses y costas son parte de la deuda y solo le corresponde pagarlos al deudor (con lo que se recaude en la subasta) y de ninguna manera al adjudicatario.
Siguiendo el comentario de agv… A la hora de hacer una oferta por un inmueble y no haya ninguna puja mínima marcada… Es obligatorio o aconsejable que la oferta cubra la deuda???? O que cubra como mínimo el 40% del de valor de tasación??(esto ultimo me suena de leerlo en algún lugar). Gracias.
No existen porcentajes mínimos. Yo me he adjudicado sin problema subastas al 17% del tipo de subasta.
Lo verdaderamente importante es cubrir la deuda. Si lo haces le será muy difícil al Secretario judicial rechazar la adjudicación.
Podría ocurrir que incluso no cubriendo la deuda, la ejecutante decidiera no adjudicarselo y permitir que nos lo adjudicasemos por un importe menor si considera que dicho importe es superior al importe al que pudiera enseñarlo la entidad en caso de adjudicarselo?
Perdón quería decir enajenarlo
Uy que lío.
Llegados a este punto la ejecutante no pinta nada. La decisión es del juzgado, quien oirá a las partes y decidirá.
Hola Tristan, Llevo mucho tiempo leyendo tu blog tanto aqui como en Rankia, he ojeado la LEC, pero no me queda claro cual será el tipo mínimo al que puedo conseguir una adjudicacion en una subasta judicial. Pues concretarmelo?.
Gracias
En realidad no hay tipo mínimo, pues si nadie mejora tu puja la aprobación o no de tu adjudicación solo dependerá del juzgado. Y si les da por ahí…
Los registros oficiales donde se van a registrar olbigatoriamente todos los alquileres puede ser un antes y un después en estos problemas. ¿No piensas así, Tristan?
No tiene nada que ver. Esos registros están pensados para otra cosa.
Me asusta llevar la contraria al maestro, porque probablemente éste tenga razón, pero un registro oficial puede crearse con los fines/objetivos que el legislador tenga a bien pero si la ley dice que es obligatorio registrar el contrato del alquiler y éste no está registrado; digo yo que algún efecto en cuanto a la falta de validez completa de ese contrato habrá. Especialmente en aquellos contratos que se hacen a última hora, con fechas anteriores, sin empadronamiento del inquilino y con toda la parafernalia de apaño contractual para salir del paso.
Pero si lo dice Tristan seguro que algo hay.
Pues que no te asuste contradecirme porque yo me equivoco más que una escopeta de feria.
Sin embargo, respecto a un alquiler, su validez viene del contrato y de que se pueda demostrar que se está pagando mensualmente por vía bancaria. El que lo llevaran o no al registro, será motivo de sanciones, pero no le quita al arrendamiento ni un gramo de eficacia.
Hola, en cuanto a la situación posesoria indicas en 4º lugar «Que la casa sea la vivienda familiar del demandado». ¿Podrías ampliar un poco qué implicaciones tiene ese estado?
Gracias por la web y por la comunidad que se ha creado alrededor de ella.
En realidad apenas afecta al adjudicatario. Lo que perjudica de verdad son los arrendamientos
Lo de Nuevo Versalles ocurrió hace unos diez años y sé que hubo varios timos alrededor de eso pero nunca conocí a alguien que hubiera «picado «. Voy a visitar la zona, por curiosidad, a ver si sigue faltando ese número. Es que nunca había visto un caso tan alucinante.
Si he leído a Tristan y otros sobre este asunto, y parece que casos haberlos haylos pero que de todo un edificio se haya hecho la división horizontal en sus elementos y éstos estén inscritos en el registro, y cuando vas a verlos no hay más que un descampado pues es muy muy fuerte.
No olvidemos que lo qué los registradores inscriben es lo que los notarios han dado fé previa en su protocolo notarial, y si ese es falso supongo yo que el Sr. Notario alguna responsabilidad tendrá, porque sino es así nos instalamos en el todo vale y sálvese quién pueda.
Aunque comparto el consejo que tantas veces se da sobre asegurarse de cuál es el bien que sale a subasta, pero de ahí a que falte el edificio completo es otra cosa.
http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3106672-mejor-banca-mundo-zapatero-dijo
Recuerdo un caso en Nuevo Versalles, Fuenlabrada, donde se nos ofrecieron varios pisos del mismo edificio para que se hiciera una hipoteca privada. Decían que eran del mismo dueño y que estaban alquilados. Pedían una cantidad pequeña con respecto a su valor y me mandaron las notas simples donde se veía claramente que estaban libres de cargas. Pedimos verlos y nos dijeron: que desde fuera, que estaban alquilados y los inquilinos se negaban a enseñarlos. Obviamente fui a verlos. Esta urbanización estaba constituida de varios edificios iguales y como no recordaba el número del edificio, me metí a ver como eran en el primer edificio que me encontré; preguntando me hice con la idea del valor y ya satisfecho llamé a la oficina para que me dijeran el número del edificio. Lo hice porque ya que estaba allí le hacía una foto, que aunque todos eran iguales, el prurito profesional tira de uno. Me dijeron que era el número 6 (creo que el 6 o el 8, no recuerdo bien), me fui al principio de la calle y conté hasta tres, el 2, el 4 y el … 8?, volví a repasar, el 2, el 4 y el… 8?, coño, dónde está el 6? El 6 nunca se construyó, era una explanada, era la ruina… pregunté por allí y los vecinos me confirmaron que el número 6 nunca se construyó pero en el registro de Fuenlabrada existía con sus pisitos fantasma, descritos con cuotas asignadas, con propietario y con… muy mala leche. Posteriormente, me enteré que la policía le había obligado al cabr…, perdón, al señor registrador a no dar los datos registrales del edificio de «irás y no lo encontrarás».
Gracias, Micci.
pero esto que estás contando será de la postguerra o poco más.
Pues no te creas…..eso sigue pasando hoy en día.
Muchas veces no concuerda la realidad registral y la realidad física (ésta es la real de «verdad»). Hay ocasiones que se inscribe en el registro que está en construcción una obra nueva de un edificio o casa, y luego nunca se construye…o casos similares.
Sino me crees, pregúntale a Tristán o a cualquier otro subastero con experiencia. Seguro que tienen varias anécdotas de este estilo.
Si, Josito, desde luego que es posible.
Gracias
Gracias Tristan por compartir tu conocimiento.
Tengo una duda: Sabes si es posible participar en una subasta que ya ha comenzado, y donde NO has constituido el depósito correspondiente. Es decir, que aportas el depósito un día antes de finalizar la subasta y pujas como cualquier otro.