¿Quieres triunfar en las subastas judiciales?

¿Quieres triunfar en las subastas judiciales-

Triunfar en las subastas judiciales está al alcance de cualquiera que tenga el suficiente sentido común como para distinguir las situaciones de riesgo de las que carecen de él y la suficiente sangre fría como para mantener la seguridad en sí mismo y en la labor de investigación llevada a cabo.

¿Cómo se distinguen las situaciones comprometidas de las que no lo son? Respuesta: con sentido común.

Cualquier entorno que se salga de la normalidad es potencialmente arriesgado.

Cualquier situación que pueda devenir en comprometida hay que dar por supuesto que lo hará y cualquier situación en la que haya cosas que desconozcamos hay que ponerse en lo peor y entender que el riesgo es grande.

Solo dominando los elementos clave del negocio de las subastas judiciales podremos llevar a cabo una inversión segura y acabar triunfando.

Aunque, todo he de decirlo, tampoco basta con tener mucho sentido común. también sería bueno tener una buena base teórica y un método contrastado. Pero eso será asunto de futuros post.

Estos son los pilares sobre los que se sostiene una buena investigación de subastas.

1. Especialidades del edicto de subasta. Las condiciones

Es un error creer que todas las subastas son iguales y que se rigen de la misma manera. Las subastas no son todas iguales ni tampoco lo son las condiciones que puede haber en un edicto de subasta.

Por ejemplo, las subastas voluntarias, las de disolución de proindivisos, pueden tener condiciones especiales que hayan propuesto las partes y que el juzgado haya aprobado. Es muy importante tener esto en cuenta pues algunas de estas condiciones pueden hacer que la subasta deje de ser interesante.

2. Hay que estudiar el expediente judicial si es posible

Estudio del expediente judicialComo he comentado en otras ocasiones, en una subasta no se compra una propiedad tal y como se podría comprar en una notaría. Adjudicándote una subasta te estás subrogando al procedimiento judicial completo, con los aciertos y los errores que hayan podido cometer los empleados del juzgado, de manera que si todo se ha hecho correctamente no habrá problemas, pero si las cosas se han hecho negligentemente el beneficio no solo se esfumará sino que el triste adjudicatario se verá masticado por las inclemente mandíbulas de la Administración y vete a saber lo que podrá pasar con él y con su inversión.

El expediente judicial es el principio y el final de toda inversión en las subastas judiciales. Todo lo que ocurra en el procedimiento judicial a partir de nuestra adjudicación se podría haber previsto examinando adecuadamente los autos.

Sin embargo cada vez son más los juzgados que nos escamotean el poder examinar los autos judiciales y ahora que la Certificación de Cargas está colgada en el portal de subastas electrónicas del B.O.E. más que van a ser.

En cualquier caso, estudiar el expediente judicial sigue siendo muy importante y de no ser posible se hará necesario sustituir eso por una investigación aún más exhaustiva acerca de las circunstancias del estado de ocupación del inmueble subastado y, sobre todo, se hace aún más importante contactar directamente con el ejecutado y conseguir, con nuestra increíble mano izquierda y nuestro famoso juego de cintura, que sea él mismo quien nos informe de todo lo que sea importante respecto a la ejecución judicial y la subasta.

3. Comprobar las cargas

Las-cargas-registrales-pueden-hacer-naufragar-tu-subasta-judicialYa lo he dicho anteriormente pero lo voy a repetir de nuevo. La Certificación de Cargas es la piedra angular en torno a la que debe girar toda la investigación de una subasta judicial.

La Certificación de Cargas es nuestra mejor amiga.

Es, siempre, el primer documento que estudio cuando me aproximo a una subasta y solo sigo adelante si NO hay cargas registrales anteriores a la ejecutada.

Porque de haber cargas anteriores, para qué continuar con la investigación derrochando nuestro precioso tiempo en una subasta sin futuro. No tiene sentido a menos que las cargas anteriores sean muy pequeñas o que haya algo en ellas que nos haga sospechar que puedan haberse reducido mucho o que estén extinguidas.

De lo contrario, lo mejor es desistir y dedicarnos a otra subasta.

Ya habrá tiempo para especificar qué es lo que hay que investigar en la Certificación de Cargas y cómo hacerlo. Este es un simple artículo divulgativo sin pretensiones de manual. Ahora tan solo quiero mencionarlo como el pilar fundamental sobre el que se sostiene una buena investigación de subastas.

4. Comprobar la existencia del inmueble

Prohibidos fantasmas sin existencia realParece broma pero, creedme, lo digo muy en serio.

Sin duda lo peor que te puede suceder en las subastas judiciales es comprar algo cuya existencia sea solo virtual, que solo exista en el Registro de la Propiedad. Es decir, que tenga número de finca registral e incluso una descripción y supuestos linderos, pero que solo tenga una existencia registral sin sustento en la realidad física.

¿Cómo puede ocurrir algo así?

Es más frecuente de lo que se pueda creer.

Por ejemplo, el promotor incluyó un local en el proyecto original con el que hizo la división horizontal, pero luego la realidad le condujo por otros senderos y al final ese espacio se lo comieron otras fincas quedando reducido a solo 10 m2 que actualmente se dedican a cuarto de calderas.

O bien, un gran latifundio del que fueron segregándose otras fincas rústicas mayores de lo que en su día se fue declarando, de forma que finalmente ha quedado un resto registral que no existe en la realidad.

O, finalmente, una gran parcela sobre la que se ha urbanizado y que tras el proyecto, los tiras y aflojas y los pasteleos con la administración de turno, tal o cual parcela es en realidad uno de los viales de la urbanización.

De hecho hace muy poco nos comentó un amable lector del blog que había visto una subasta en la que lo que se subastaba era un lote de plazas de garaje, propiedad del promotor, situadas en el segundo sótano del edificio, sin que existiera ni hubiera posibilidad de construir una rampa de bajada a las mismas.

Sí, ya se que es vergonzoso que en España se puedan subastar bienes inexistentes. Si Sotheby´s subastase un bien que solo existiese en la documentación (por ejemplo un cuadro de Picasso que hubiera ardido hace años) el escándalo sería monumental y alguien de  acabaría en la cárcel.

En cualquier caso esta es la realidad que nos toca vivir.

Para evitar estas situaciones se hace imprescindible visitar siempre las propiedades subastadas y estar bien seguro de su existencia antes de decidir participar en la subasta.

Igualmente es muy importante hablar con el demandado para que aflore cualquier problema en este sentido.

5. Comprobar el estado posesorio

Los inmuebles que salen a subasta pueden estar siendo habitados por los demandados, por…

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo.

7. Y el último y más sabio consejo

Y un último consejo, casi el más importante. Si tienes cualquier duda, NO participes. Deja correr la subasta. Hay mucha subastas, pero tu dinero es finito. Si al principio de haber entrado en este negocio lo gastas en la subasta equivocada no te vas a poder recuperar.

El mejor consejo es la máxima prudencia

Y, bueno, para finalizar, solo animaros a que, si consideráis que el post merece la pena, me ayudéis  a difundirlo por vuestras redes sociales.

Sin olvidaros tampoco de dar vuestra opinión sobre el mismo en las estrellitas de más abajo.

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Las 5 claves para triunfar en las subastas

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

59 comentarios en “¿Quieres triunfar en las subastas judiciales?

  1. Josito

    Gracias Tristan por compartir tu conocimiento.
    Tengo una duda: Sabes si es posible participar en una subasta que ya ha comenzado, y donde NO has constituido el depósito correspondiente. Es decir, que aportas el depósito un día antes de finalizar la subasta y pujas como cualquier otro.

  2. Micci

    Recuerdo un caso en Nuevo Versalles, Fuenlabrada, donde se nos ofrecieron varios pisos del mismo edificio para que se hiciera una hipoteca privada. Decían que eran del mismo dueño y que estaban alquilados. Pedían una cantidad pequeña con respecto a su valor y me mandaron las notas simples donde se veía claramente que estaban libres de cargas. Pedimos verlos y nos dijeron: que desde fuera, que estaban alquilados y los inquilinos se negaban a enseñarlos. Obviamente fui a verlos. Esta urbanización estaba constituida de varios edificios iguales y como no recordaba el número del edificio, me metí a ver como eran en el primer edificio que me encontré; preguntando me hice con la idea del valor y ya satisfecho llamé a la oficina para que me dijeran el número del edificio. Lo hice porque ya que estaba allí le hacía una foto, que aunque todos eran iguales, el prurito profesional tira de uno. Me dijeron que era el número 6 (creo que el 6 o el 8, no recuerdo bien), me fui al principio de la calle y conté hasta tres, el 2, el 4 y el … 8?, volví a repasar, el 2, el 4 y el… 8?, coño, dónde está el 6? El 6 nunca se construyó, era una explanada, era la ruina… pregunté por allí y los vecinos me confirmaron que el número 6 nunca se construyó pero en el registro de Fuenlabrada existía con sus pisitos fantasma, descritos con cuotas asignadas, con propietario y con… muy mala leche. Posteriormente, me enteré que la policía le había obligado al cabr…, perdón, al señor registrador a no dar los datos registrales del edificio de “irás y no lo encontrarás”.

      1. Pecks

        Pues no te creas…..eso sigue pasando hoy en día.
        Muchas veces no concuerda la realidad registral y la realidad física (ésta es la real de “verdad”). Hay ocasiones que se inscribe en el registro que está en construcción una obra nueva de un edificio o casa, y luego nunca se construye…o casos similares.

        Sino me crees, pregúntale a Tristán o a cualquier otro subastero con experiencia. Seguro que tienen varias anécdotas de este estilo.

  3. Josito

    Si he leído a Tristan y otros sobre este asunto, y parece que casos haberlos haylos pero que de todo un edificio se haya hecho la división horizontal en sus elementos y éstos estén inscritos en el registro, y cuando vas a verlos no hay más que un descampado pues es muy muy fuerte.
    No olvidemos que lo qué los registradores inscriben es lo que los notarios han dado fé previa en su protocolo notarial, y si ese es falso supongo yo que el Sr. Notario alguna responsabilidad tendrá, porque sino es así nos instalamos en el todo vale y sálvese quién pueda.
    Aunque comparto el consejo que tantas veces se da sobre asegurarse de cuál es el bien que sale a subasta, pero de ahí a que falte el edificio completo es otra cosa.

  4. Micci

    Lo de Nuevo Versalles ocurrió hace unos diez años y sé que hubo varios timos alrededor de eso pero nunca conocí a alguien que hubiera “picado “. Voy a visitar la zona, por curiosidad, a ver si sigue faltando ese número. Es que nunca había visto un caso tan alucinante.

  5. NTT

    Hola, en cuanto a la situación posesoria indicas en 4º lugar “Que la casa sea la vivienda familiar del demandado”. ¿Podrías ampliar un poco qué implicaciones tiene ese estado?
    Gracias por la web y por la comunidad que se ha creado alrededor de ella.

  6. Josito

    Los registros oficiales donde se van a registrar olbigatoriamente todos los alquileres puede ser un antes y un después en estos problemas. ¿No piensas así, Tristan?

      1. Josito

        Me asusta llevar la contraria al maestro, porque probablemente éste tenga razón, pero un registro oficial puede crearse con los fines/objetivos que el legislador tenga a bien pero si la ley dice que es obligatorio registrar el contrato del alquiler y éste no está registrado; digo yo que algún efecto en cuanto a la falta de validez completa de ese contrato habrá. Especialmente en aquellos contratos que se hacen a última hora, con fechas anteriores, sin empadronamiento del inquilino y con toda la parafernalia de apaño contractual para salir del paso.
        Pero si lo dice Tristan seguro que algo hay.

        1. Pues que no te asuste contradecirme porque yo me equivoco más que una escopeta de feria.

          Sin embargo, respecto a un alquiler, su validez viene del contrato y de que se pueda demostrar que se está pagando mensualmente por vía bancaria. El que lo llevaran o no al registro, será motivo de sanciones, pero no le quita al arrendamiento ni un gramo de eficacia.

  7. agv

    Hola Tristan, Llevo mucho tiempo leyendo tu blog tanto aqui como en Rankia, he ojeado la LEC, pero no me queda claro cual será el tipo mínimo al que puedo conseguir una adjudicacion en una subasta judicial. Pues concretarmelo?.
    Gracias

    1. En realidad no hay tipo mínimo, pues si nadie mejora tu puja la aprobación o no de tu adjudicación solo dependerá del juzgado. Y si les da por ahí…

  8. Claudio

    Siguiendo el comentario de agv… A la hora de hacer una oferta por un inmueble y no haya ninguna puja mínima marcada… Es obligatorio o aconsejable que la oferta cubra la deuda???? O que cubra como mínimo el 40% del de valor de tasación??(esto ultimo me suena de leerlo en algún lugar). Gracias.

    1. No existen porcentajes mínimos. Yo me he adjudicado sin problema subastas al 17% del tipo de subasta.

      Lo verdaderamente importante es cubrir la deuda. Si lo haces le será muy difícil al Secretario judicial rechazar la adjudicación.

      1. Agv

        Podría ocurrir que incluso no cubriendo la deuda, la ejecutante decidiera no adjudicarselo y permitir que nos lo adjudicasemos por un importe menor si considera que dicho importe es superior al importe al que pudiera enseñarlo la entidad en caso de adjudicarselo?

  9. Carlos

    Mi caso es el siguiente,valor subasta 200.000€,cantidad reclamada 50000€. En el edicto me pone ademas que de ineteres de demora mas remuneratorios mas gastos de costas suma un total de 49000€.Si pujo por 50000€que es la cantidad reclamada y no hay mas postores ,se me puede adjudicar?
    En el caso que me adjudiquen la vivienda por esos 50000€,tendre ademas que pagar los intereses mas gatos que sumaban 49000€?

    1. Si pujas por quinientos mil euros el banco se parará en seco y el piso será para ti con toda seguridad.

      Y si lo que ofreces con solo cincuenta mil, entonces no creo que te lo adjudiques.

        1. Jotaerre

          Hola, Carlos, lo lógico y mínimo es que puje para cubrir la deuda total sin tener que desembolsar nada, así que antes calculará antes las costas e intereses reales, lo del edicto es siempre una estimación.
          Saludos,

        2. Pecks

          La deuda no es sólo el principal reclamado, es la suma de eso más los intereses y costas. La gente se autoengaña con eso y no es así. Deuda principal reclamada + intereses (ordinarios y moratorios) + costas. Y no es poco. La previsión de esto último suele ser del 30%.

          1. Jotaerre

            Prácticamente siempre se estima en un 30%, porque es el máximo que permite la LEC, aunque luego pueda resultar mucho menos (especialmente, si es aplicable el 5% máximo de costas, si los intereses son abusivos, etc…).
            Saludos,

  10. Pecks

    Si Jotaerre, lo sé. Provisionalmente aplican el 30% porque es lo que sale en la LEC. Luego puede salir más o menos. Pero cuando preguntas a los funcionarios o al LAJ te dicen eso es lo que hay por ahora pero seguramente sea más después. Parece que quieren asustar a los postores, los muy jodidos…

  11. Carlos

    Otra dudas que tengo:
    1-Si en el caso de antes pujo por 80000€, el banco cuando puja? Mientras se celebra la subasta? O una vez cocluida puede decidir?

    2-Si me adjudican una vivienda, yo puedo ponerla a nombre de otra persona?

    3.Los hijos al quenle estan subastando los bienes a sus padres, pueden participar en una subasta?

    1. Jotaerre

      Hola de nuevo, Carlos:
      1-Durante la subasta, y, como no llegas al 70%, después aún podrá pedir la adjudicación.
      2-No, solo ejecutante y acreedores posteriores pueden ceder el remate.
      3-Sí.
      Saludos,

  12. Carlos

    lo primero agradecer vuestra pronta respuesta a mis dudas,pero tengo otra mas,cuando se habla del 70%,os referis al valor de subasta? O es de la cantidad reclamada mas intereses y costas.
    Si pongo el deposito que seran unos 10000€ y quiero pujar por 80000€ ,en la puja tengo que poner 70000€?

    1. Jotaerre

      Hola, Carlos, es el 70% del valor/tipo subasta (no coincide con la tasación si se restan las cargas anteriores), y debes pujar sin restar el depósito.
      Saludos,

  13. Carlos

    Entonces que cantidad seria:
    Valor subasta 220000€
    Carga hipotecaria 60009€
    Interese mas costas 49000€
    Cual seria entonces el 70%?

  14. Carlos

    Hola de nuevo, si me adjudican la vivienda y solo he pujado yo, como se puede poner a nombre mio y de mi pareja? No estamos casados ni pareja de hecho, lo digo por si acaso.

    1. Pecks

      Si te refieres a las subastas judiciales, en el portal del BOE te puedes descargar un manual de usuario en la sección de ayuda. Ahí viene explicado todo el proceso de las pujas, incluido la forma de pujar tanto en nombre propio como conjuntamente.

      1. Carlos

        Muchas gracias por tu respuesta,pero en nombre propio si que lo he visto y leido,conjuntamente ,no hay nada o yo no lo he visto.

  15. Carlos

    Buenas noches,os cuento mi caso,estabamos pujando por un inmueble ,llevábamos 56000€ de puja y de repente han puesto 600000€,creemos que alguien por error ha puesto un 0 de mas,o ha sido una estrategia para no saber cual es la segunda puja mas alta? nosotro hemos reservado la puja.como sabremos cual ha sido la segunda mejor?

    1. Jotaerre

      Buenos días, Carlos, parece un error, pero puede obedecer a esa estrategia, no lo sabrás si no resultas vencedor, te interesas en el Juzgado o controlas el registro.
      Saludos,

  16. Carlos

    Por eso mismo,pero no podra hecharla atras ,no?yo por si acaso puse mas con reserva,lo que no se con quien tengo que ponerme en contacto para saberlo

    1. Jotaerre

      Es su problema si puede o no echarla para atrás, viene siendo un error habitual y cada Juzgado decidirá como quiera, pero a tí no te darán ninguna información si no eres el ganador.
      Saludos,

  17. Carlos

    Creo que no me explique bien, viendo que habia una puja de 600.000€, lo que hice fue pujar a una cantidad que yo considere suficiente reservando la puja. Hoy llame al juzgado y me dijeron que el señor de los 600.000€ fue un error (yo sigo pensando estrategia). Y que no hay nanera de saber quien es el segundo mejor postor hasta que hayan transcudido 40 dias. Como veis este caso? En el juzgado me dicen que no hay precedentes. Cuando pasen los 40 dias ,hay alguna manera de ver las pujas ? Si no he sido el segundo mejor postor, podre reclamar?

    1. Es obvio que el pobre se equivocó y también que tu (y otros varios) reservasteis vuestras posturas.

      Ahora bien, la cosa va para muuuuuuy largo y si ya estás así de impaciente no quiero ni imaginar cómo estarás dentro de cuatro o cinco meses. Primero el juzgado tiene que dictar la aprobación del remate y darle al tipo los 40 días laborables para que pague el resto. Cuando sea evidente que no lo ha hecho, entonces… con mucha tranquilidad, el juzgado resolverá preguntarle al portal de subastas si hubo alguien que reservara la postura y el portal le dará la lista.

      Saber los componentes de esa lista y sus posturas es (casi) imposible.

  18. Claudio

    Hola a todos de nuevo. estoy siguiendo una subasta y tengo varias dudas, espero que me podáis ayudar.
    ANTECEDENTES:
    ha salido a subasta una vivienda, se le reclama una deuda comunitaria. En el certificado de cargas y en la nota simple (con fecha de Septiembre del 2014 ambas) se ve que tiene como cargas: 1º una hipoteca y 2º la deuda comunitaria mencionada. También pone que los propietarios son una comunidad de herederos. He visitado el edificio, y la vivienda existe y está ocupada (contestaron al telefonillo). También he pedido una nota simple y un certificado de cargas al administrador de fincas, me las dan mañana. Entiendo que solo me falta saber si tiene sin pagar el catastro.

    DUDAS:
    1º aunque el motivo por el que se subasta la vivienda es la deuda comunitaria, entiendo que si me la adjudico, me hago cargo también de la hipoteca, ya que es la deuda que aparece en primer lugar, no? además del catastro sin pagar y de posteriores cuotas comunitarias que tb esten sin pagar.
    2º Si yo tengo una nota simple de hoy, por ejemplo, y la subasta se cierra en 3 días. Si el propietario carga la vivienda con una hipoteca nueva es estos 3 días, yo no lo voy a saber y entiendo que me tendría que hacer cargo de ella, de ser así, como me puedo informar de ello. No quiero sorpresas de última hora.
    3º entiendo que si pujo por la cantidad reclamada, y soy la mayor postura, me la adjudico si o si, no??
    4º al no ser la vivienda de una sola persona, y ser de una comunidad de herederos, puedo tener algún problema… es decir que me adjudique solo una parte de la vivienda, o que alguien tenga el usufructo…..
    5º para hacer el depósito, hay algún plazo, o puedo hacerlo 1 hora antes de que terminen las pujas.
    6º la vivienda está ocupada, veis bueno que me ponga en contacto con los ocupantes antes de la subasta o no. La deuda comunitaria es baja, la hipoteca también (más o menos) por lo que si los aviso, es posible que salden la deuda y me quede sin la vivienda.

    Gracias de antemano.

  19. Claudio

    otra cosa que se me olvidó.
    En la “información general” me pone un importe como “cantidad reclamada”. Pero sin embargo, si voy al Edicto, me pone a mayores de esa cantidad otra en concepto de “intereses y costas”. Por lo tanto, cual sería la puja mínima para cubrir la deuda, la que aparece como “cantidad reclamada” o a la suma de la “cantidad reclamada” más “intereses y costas”.
    Gracias.

    1. Claudio. Te lo tengo que decir porque no quiero que te pase nada malo. El nivel de tus preguntas es de una naturaleza tan básica, tan elemental, que es como si yo le dijera a Carlos Soria que quiero ascender el K2 y que si me recomienda llevar ropa de abrigo.

      Obviamente su respuesta sería que sí, pero mi pregunta acreditaría que si voy a la montaña tengo serias posibilidades de quedarme allí.

        1. Tristán

          Pues ni idea. Solo me interesé en estas subastas en una ocasión y como todo lo que allí vi estaba en un estado lamentable no he vuelto.

  20. Juan

    Buenos días
    A pesar de haber leído todo lo que he podido tengo la duda de libro a la que no acabo de encontrar respuesta: cantidad reclamada: 19500 ( principal, intereses y costas)
    Valor subasta: 135000
    Tasación: 135000
    Lo inteligente creo que es pujar por el 70% puesto que si soy el mejor postor me la quedo sí o sí.
    Aquí la pregunta tonta: 70% de 135000 o de (135000 – 19500).
    Gracias

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