No sé qué pasa que últimamente que todos me hablan de alguna cesión de remate que han conseguido o que están estudiando. Me parece muy bien, la estrategia de comprar mediante cesiones de remate yo la practico desde hace más de 30 años.
Pero ahora están desatadas.
Y el problema es que los inversores no se dan cuenta de que una cesión de remate es exactamente igual que comprar en subasta. Y que, por lo tanto, hay que investigarlas de la misma forma que se investigan las subastas. Y con el mismo cuidado.
Así que he publicado un artículo sobre las cesiones de remate, el cuidado que hay que tener con ellas y sus peligros.
Pero vayamos por partes.
Ojo, si te quieres ahorrar la lectura y prefieres la comodidad del vídeo, en éste te cuento más o menos lo mismo. Con la explicación al detalle de una cesión de remate que te helará la sangre.
Mejor, dicho, es mejor que sigas leyendo, porque más abajo te cuento por qué la mayoría de las cesiones de remate son a pérdidas. Sí, aunque a algunos juzgados no les guste nada esa circunstancia.
Tabla de Contenidos
- 1. Qué es una Cesión de Remate
- 2. ¿Y por qué querría el acreedor cederte el remate?
- 3. El Contrato de Cesión de Remate
- 4. ¿Cuál es el procedimiento para hacer una cesión de remate?
- 5. ¿Existen límites en el precio de una Cesión de remate? ¿Se puede hacer una Cesión de remate por un precio inferior al de adjudicación?
- 6. Peligros de las cesiones de remate
- 7. Un ejemplo de cesión de remate súper exitosa
- 8. La fiscalidad de las Cesiones de Remate
1. Qué es una Cesión de Remate
La Cesión de Remate es una figura procesal que permite al acreedor que resulte adjudicatario de una subasta transmitir a un tercero sus derechos sobre la cosa subastada de forma que, tras la cesión del remate, a todos los efectos legales, el cesionario se convierte en ADJUDICATARIO, con los mismos derechos y deberes que tenía el adjudicatario original.
Es decir, si el banco te cede el remate de una subasta que ha ganado, al final, tras la cesión del remate, el resultado es como si tú mismo hubieras participado en la subasta y la hubieras ganado.
No hay ninguna diferencia.
2. ¿Y por qué querría el acreedor cederte el remate?
Lo primero, hay que decir que los bancos ya no son los acreedores en las subastas que se están celebrando actualmente. Los bancos vendieron sus deudas -empaquetadas por miles de ellas- a fondos de inversión. Y ahora son éstos quienes están tramitando las ejecuciones hipotecarias.
Y como los fondos compraron la duda por muchísimo menos de su cuantía, pues ahora mismo no necesitan cobrar hasta el último euro de la misma.
Es decir, que aunque el total adeudado sea de 100.000 euros, por ejemplo, si el fondo la ha comprado por unos 15.000 euros, podrá cederte un remate por 70.000 euros y aun así rentabilizar mucho su inversión.
Y este es el motivo, que a tanta gente le extraña (y le hace sospechar), por el que la mayoría de las cesiones de remate lo son a pérdidas.
Y se ahorra:
- Tener que tramitar la subasta
- Tener que desalojar al ex propietario
- Tener que reformar la vivienda
- y lo más importante, tener que proteger la vivienda de los ataques okupas.
3. El Contrato de Cesión de Remate
La Cesión de Remate es un acto judicial que se lleva a cabo en las dependencias del juzgado y, por lo tanto, NO es un documento escrito o, lo que normalmente llamamos un «contrato privado entre las partes».
Me han cedido muchos remates y solo en los últimos años he firmado contratos previos a la cesión. Pero ese contrato que actualmente se suele firmar entre el cedente y el cesionario, no es un «contrato de cesión de remate sino un «contrato de arras».
Se suele firmar en cuanto llegamos a un acuerdo con el banco o fondo de inversión que se haya adjudicado la subasta y las ventajas de hacerlo así son mutuas.
El adjudicatario consigue asegurarse de que su adjudicación va a poder transmitirla a un tercero. Por lo tanto ya no tiene que seguir buscando a quién hacerlo.
Nosotros, como inversores, nos garantizamos que el fondo de inversión deja de buscar clientes.
Precisamente actualmente tengo a un buen amigo a quien le ayudé en abril a conseguir una cesión de remate de un chalet en la sierra de Madrid, acojonado porque Servihábitat llegó a un acuerdo con él en cuanto al precio y todo, pero se están negando a firmar este contrato de arras con la excusa de que no están seguros de si el juzgado aceptará o no una cesión por un precio inferior al precio de adjudicación. Un poco más abajo explico por qué no es cierta su excusa.
4. ¿Cuál es el procedimiento para hacer una cesión de remate?
Yo siempre digo que cada maestrillo tiene su librillo. Y esto es especialmente aplicable en los juzgado de España. Cada cual interpreta la Ley de Enjuiciamiento Civil a su manera.
Por eso, cada cesión de remate que me han hecho a mí, la han hecho de una forma diferente. Incluso ha habido varios casos en los que ni siquiera he tenido que comparecer ante el juzgado.
Pero en general, podríamos decir que las cesiones de remate suelen seguir un camino parecido al siguiente:
1) El adjudicatario original manifiesta ante el juzgado su intención de ceder el remate a un tercero en el momento procesal oportuno.2. Se manifiesta la intención de ceder el remate a un tercero.
2) Se inician los trámites posteriores a la subasta: Se hace la Tasación de Costas y la Liquidación de Intereses
3) Por su parte, el adjudicatario inicia la búsqueda de clientes para la cesión. Esta gestión la lleva a cabo el servicer que tenga contratado. El servicer suele buscar clientes con la ayuda de intermediarios.
4) Cuando encuentras cliente, firman el contrato de arras para dejar todo señalizado.
5) Cuando el juzgado está listo para dictar el Decreto de Adjudicación le comunica a la parte actora (adjudicatario) que ya se puede proceder a la cesión del remate, para lo cual señala fecha y hora.
6) El acto de la Cesión de Remate se realiza en el juzgado, mediante una comparecencia de ambas partes ante el Letrado de la Administración de Justicia.
7) Previamente se ha formalizado el pago. Los Servicer suelen exigir que se les haga una transferencia a la cuenta corriente del adjudicatario. Sin embargo, la última cesión de remate en la que he participado, hace menos de dos meses, el pago se realizó esa misma mañana, mediante transferencia a la cuenta corriente del juzgado. Recomiendo encarecidamente hacerlo así siempre que se pueda.
7) El cesionario acepta expresamente la cesión.
8) Ambas partes salen del juzgado llevando como prueba de la cesión de remate exclusivamente el ACTA DE LA COMPARECENCIA. No hace falta nada más. Ya he mencionado más arriba que no existe nada parecido a un contrato de cesión de remate.
5. ¿Existen límites en el precio de una Cesión de remate? ¿Se puede hacer una Cesión de remate por un precio inferior al de adjudicación?
En algunos juzgados, cuando se produce esta situación, se les cae el mundo encima y niegan esta posibilidad. Pero están muy equivocados y no tardan en entrar en razones.
Este asunto lo tiene más que resuelto la jurisprudencia. La Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) ya dictó una resolución el 19-octubre-2017 resolviendo este problema de si el cedente podía o no ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación.
Esta resolución es tan buena, que la han mencionado en sus Autos varias Audiencias provinciales.
El resumen es que el precio de la cesión del remate no tiene importancia siempre que la adjudicación sea correcta. Es decir, siempre que el acreedor se haya adjudicado la subasta respetando los límites de los artículos 670 y 671 de la L.E.C.
Enlace la resolución: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-13003
Finalmente, comentar que los LAJ no siempre están al día de las cosas de las subastas. Y para cuando alguno de ellos tiene dudas, siempre las comparte con sus compañeros en una página web en la que entre todos hacen un brainstorming que aclara las cosas. Esa plataforma se llama unidaddeacción.com
Pues bien, a continuación, comparto este enlace en el que uno de ellos pregunta y varios le responden. Queda claro que la opinión de todos es lo que acabo de mencionar, que el precio de la cesión del remate no tiene importancia siempre que la adjudicación sea correcta.
https://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=6635
Por cierto, que ahí tenemos también a Jotaerre, cuya opinión es respetadísima en ese foro de secretarios judiciales.
Así que el asunto está fuera de discusión.
6. Peligros de las cesiones de remate
Como ya he comentado, tras la cesión del remate, es como si tú mismo hubieras participado en la subasta y la hubieras ganado.
La consecuencia inmediata de esto, es que los peligros de las cesiones de remate son exactamente los mismos que los peligros de todas las inversiones en el negocio de las subastas.
Por lo tanto, las cesiones de remate hay que investigarlas exactamente de la misma forma que investigaríamos cualquier otra subasta en la que estuviéramos interesados:
- Investigar las cargas registrales
- Investigar el estado posesorio
- Investigar la identificación correcta del inmueble que se ha subastado
- Investigar las deudas de comunidad y los recibos de IBI impagados.
- Y un largo etcétera que le explico solo a mis alumnos de TOPsubastas
7. Un ejemplo de cesión de remate súper exitosa
En el vídeo del principio te he contado el relato de un inversor muy empecinado que ha tenido una experiencia de terror en una cesión de remate. Pero cuando se hacen las cosas bien y siguiendo estrategias triunfadoras, el resultado es muy diferente.
Aquí lo puedes leer. No te lo pierdas: Descubre cómo levanté una cesión de remate contra el interés del banco
8. La fiscalidad de las Cesiones de Remate
De la fiscalidad no voy a decir nada. Quiero dejar algo en el tintero para que mis alumnos de TOPsubastas sepan que lo mejor del pastel siempre es para ellos.
Mejor que esto te lo explique tu asesor fiscal. Si es que puede 😜
Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
¿Alguien se ha encontrado que ha pagado al fondo la cesión de remate y el fondo ha quebrado o no ha cedido el remate?
Nooooo, ¡que espanto! da miedo solo imaginarlo.
Buen vídeo Tristán
Quería darte una consulta tras ser adjudicatario de una subasta en La tesorería General del Estado, haciendo dudar días después al jefe de subastas de que algo estaba mal y que el señor dice que como nos atrevemos a dudar de la tesorería que pagó el remate o pierdo el cheque.
Un mes y medio después me llaman y me dicen que la usabas ya es nula, que el despacho jurídico a visto un fallo por lo tanto nula y que saldrá a subasta más adelante.
Aún así me dicen que no saben cuándo me devolverán el dinero.
Pero yo durante ese mes y medio me dedicado a saber cargas quien vive etc.
No puedo hacer nada ante esa nulidad que tan seguros estaba la tesorería, el registro la propiedad y la Unidad de Recaudación ejecutiva? Por qué tengo a los 3 grabados como que todo estaba perfecto y la subasta seguía a pagar remate.
Hola Tristán , podrías por favor explicar cuando en algunos casos, las adjudicaciones en subastas judiciales pueden estar exentas de ITP, pero sujetas al AJD. Muchas gracias de antemano!
Las primeras transmisiones están exentas de ITP porque tributan por IVA + AJD. Ídem las ventas de bienes sujetos a la actividad empresarial del propietario, en determinadas circunstancias.
Buenas tardes Tristán,
Muy buen post! Enhorabuena por tu iniciativa.
Una vez llama el juzgado para firmar la cesión de remate, automáticamente se termina el procedimiento con la firma y el bien inmueble pasa a ser propiedad del cesionario en ese mismo momento? (Ej. Si fuese una plaza de garaje podría empezar a usarla desde ese mismo momento? O un piso podría empezar a habitarlo?)
Con ese documento (contrato de cesión de remate/acta de comparecencia firmado en el juzgado) el cesionario pagaría impuestos y deudas (se hace en ese mismo acto judicial?) y puede ir directamente al registro de la propiedad o hay algún paso intermedio?
No eres propietario hasta que el juzgado dicta el Decreto de Adjudicación, algunas semanas (o meses) después de la cesión de remate. Y aún así, tampoco podrás entrar directamente en tu propiedad a menos que esté vacía. A menos que negocies con el ocupante o le pidas al juzgado que le desaloje, lo cual tardaré algunos meses más, al menos dos.
Buenos días. He firmado un contrato de cesión de remate y su correspondiente pago el 29 de Noviembre y no tengo noticias del Juzgado. Yo pensaba que me citaban directamente para el Decreto de Adjudicación. Tiene primero que citarme el juzgado para firmar la cesión de remate?
Un saludo
Hola Sara soy Mari…te comento por si te sirve de ayuda, (con el permiso de Tristán por este medio, sino lo borro), estoy en tu misma situación, en mi caso hablé con mi Servicer y ellos a su vez con el fondo….les decia que si por iniciativa propia podia escribir una carta al Juzgado, comentando que era la sesionaria y que si se podia dar un impulso al ser para vivienda habitual, esto ayer.. Su respuesta fue..ahora seria como hacerlo en saco roto porque los juzgados están de vacaciones hasta el 6 de enero. Si sabes te responden del juzgado porfi avisa..yo igual. Mi Juzgado es el No.3 de Illescas….Tristán sabes tú el tiempo de respuesta más o menos de este Juzgado? Gracias y Feliz Navidad. Perdonadme si estoy escribiendo donde no es, si es así lo borro. Un saludo
Lamento decirte que los juzgados de Illescas son un agujero negro, el infierno en la tierra, la muerte en vida…
Gracias Tristán por tu pronta respuesta, sabiendo esto el 7 de enero les enviaré una carta de impulso….en cuanto tenga alguna respuesta voy comentando, por si a alguien le viene bien la información. Feliz año. Este año ha sido muy duro para mí tanto laboral como de salud, así que el otro seguro todo será mejor, aunque las noticias buenas tarden!.
La paciencia es la madre de la ciencia. El 29 de noviembre es prácticamente ayer, como quien dice.
Buenos días .
Estoy obligado aceptar un remate de subasta por vía judicial de apremio.
Según leo en diferentes post. perdería el depósito al no pagar y el bien volvería a salir subastado.
Es correcto???.
Gracias y un saludo
Exacto.
Gracias
Buenas tardes.
Se incurriría en algún perjuicio más??? o acarrearía algúna penalización más????, aparte de la perdida del depósito. Ya que como comento la subasta es por vía judicial de apremio
Según leo y entiendo, además de la respuesta recibida, la cual agradezco y valoro, es como comentaba en el post. anterior, se pierde el depósito y vuelve a subastarse.
Me reitero dando las gracias, por la buena labor y ayuda por su parte
Muchas gracias.
Solo pierdes el depósito.
Con todos los respetos, y ante la confusa exposición que da a entender que el ejecutante ha pujado y le va a ceder el remate. Si esto fuera así, no habría una nueva subasta.
Y tampoco la habría si hubiera otros postores que se queden con el bien.
Lo que si es seguro que perdería el depósito, pero podría negociar con el ejecutante para que le baje el importe de la cesión del remate.
Hola Tristán, hice una oferta a finsolutia por una cesion de remate. Han pasado 2 semanas y no me han contestado a la oferta. Es normal que tarden tanto? Gracias
Buenos días Tristán.
Un fondo llamado Promontoria Yellowstone DAC que actúa a través de Finsolutia (NOLON) son serios y operan habitualmente en España?
Hay cientos de fondos de inversión que han invertido en España sin haber puesto un pie en el país. Lo hacen a través de los Servicers. Su seriedad o falta de ella nos importa poco. Lo que es importante es que los servicers sí lo sean. Finsolutia no es menos seria que otros. Aunque su sistema de aprobación de ofertas es infernal.
Hola de nuevo Tristán
La oferta me la han aceptado. Ahora estamos en el PBC. Lo que más miedo me da es una posible anulación de la subasta por clausulas abusivas una vez pagado el precio (que no me dejan consignar en el juzgado). Es corriente que se de esta situación?, y la recuperación del dinero?. He intentado contactar con un par de abogados, uno no tiene ni idea y el otro no hace más que decirme que es una operación muy arriesgada y que no se moja, que puedo perder el dinero, que todo es decisión mía….
Un saludo y muchas gracias
Yo siempre recomiendo ingresar el dinero en el juzgado, precisamente porque el fondo de inversión puede estar en Las Bahamas y si se suspende la subasta, ¿quién te devuelve el dinero? No obstante, cuando firmas con una delas grandes firmas de Servicing el riesgo se reduce. Y aún lo puedes reducir más si estudias el expediente judicial que ha dado origen a la subasta. Ahí verás si hay motivos para una potencial suspensión de la subasta.
Hola Tristán y por supuesto Sara, sí me lo permitís preguntalo: y qué pasa cuándo la subasta ya se ha cerrado sin pujas. Qué tiene de diferente con la situación de Sara? Estoy más o menos en las mismas.
En mi caso, la subasta se cerró sin pujas. Se lo adjudicó el fondo por el 60% del valor de tasación y me ofrecen a mi la cesión de remate antes del Decreto de adjudicación.
He intentado contactar con el juzgado y no me dan información. Luego llamé a la procurador y me me dijo que ya habían propuesto para la cesión a otra Promontoria (Promontoria Yosemite). LLamé al fondo y me dijo que el legal asistance dijo que se podía anular y cedérmela a mi.
Un saludo
Hola Sara, ¿cuanto tiempo han tardado en contestarte a la oferta?
Gracias.
Hola. A mí al dia siguiente.
Qué fondo te cede el remate? Y qué Comunidad? Porque me imagino que eso también influya.
Buenas tardes Tristán, ¿que significa infernal? Una semana, un mes, un año…gracias
¿En qué contexto?
En un comentario has comentado que: Finsolutia no es menos seria que otros. Aunque su sistema de aprobación de ofertas es infernal. Qué significa infernal? Gracias
Tardan en darte una respuesta. Y siempre es negativa y te piden que la subastas. Otro tanto en volver a decirte que se ha reunido el comité y que la han vuelto a rechazar. Y así varias veces. Juegan para que vayas subiendo. A veces no tienen ni idea del valor del activo que venden, pero van tanteando para hacer que subas.
Buenas Tristán. Realice una oferta a Finsolutia de cesión de remate hace dos semanas. Es normal que aún no tenga respuesta? Saludos
Sí, es normal, porque todos son muy incompetentes y parece como si no tuvieran interés en vender, pero Insiste
Hola, entiendo más menos la cesión de remate y su fin y la llegada hasta ella,pero lo que desconozco un poco es el post…¿Qué ocurre después cuando compras esa cesión de remate? Algunas personas me dicen que hace falta procurador y abogado,otras empreas que directamente el juzgado te da la autorización para proceder al registro y posterior lanzamiento de desahucio si es que lo hay…
Que te cedan el remate es como si hubieras ganado la subasta tú mismo. Y sucede exactamente lo mismo. Puedes contraer un abogado o procurador o no hacerlo.
Hola Tristán, soy nueva por aquí, me he enganchado a tus vídeos, son una pasada! Mi pregunta sí me podéis ayudar, he firmado con Alkali una sesión de remate de un chalet, les he ingresado las arras, lo único es que el dinero restante según lo que ya firmé pone un número de cuenta de ellos. Es posible ingresarla en el Juzgado aunque el contrato diga lo contrario? En caso afirmativo, cómo se lo explico a ellos?
Muchas gracias
No les conozco, por lo que no puedo hablar ni mal ni bien de ellos. Mari, yo trato siempre de ingresar el precio de las cesiones de remate directamente en el juzgado. No siempre es posible porque los grandes SERVICERS son muy suyos. Pero con el resto de empresas lo hago siempre así. Diles que te ga muchas más garantías que el dinero se cobre en el juzgado. Pero posiblemente te respomndan que los contratos están para cumplirse. Y tienen razón.
Buenas tardes Tristán, una vez que adquieres una vivienda en cesión de remate y ya está inscrita en el Registro de la propiedad, los «antiguos» propietarios de la vivienda siguen viviendo en ella, ¿eres tú el que tienes que iniciar el proceso de desahucio? ¿cuanto tiempo puede llevar este proceso?.
Gracias
No tienes que iniciar un nuevo procedimiento judicial. Simplemente tienes que pedir al juzgado en el que se tramita la subasta que te entregue la posesión.
He adquirido una vivienda en cesión de remate, está inscrita en el registro de la propiedad y pagado el correspondiente impuesto. Ahora tengo que saldar las deudas de la comunidad, que tiene pendientes 8 o 9 años, desde que año tengo obligación de pagar? Y me pueden cobrar intereses?
Gracias
Tienes que pagar los 3 años anteriores más el año en curso. Excepto en Cataluña, donde los años anteriores serán 4.
si mi vivienda tuvo una primera subasta y fue nula por clausula abusiva y al cabo de unos 4 años la vuelven a sacar a subasta que en este caso ha sido finalizada sin pujas, es correcto que el juzgado la primera subasta la anule y la segunda la autorice?
Una vez suspendida la primera subasta por la existencia de cláusulas abusivas, sí es correcto volver a subastar una vez subsanado el problema.
Buenos días, Tristán
Primero agradecer la información que publicáis, resulta muy clarificadora.
Os comento que he estado curioseando sobre el tema de la «Cesión de Remate» tras encontrar un inmueble que se ofrece en un portal de subastas, Auctree. Según he leído actúan de intermediarios entre un fondo de inversión y el posible adjudicatario de un bien que ha sido ejecutado en una subasta que ha quedado desierta, sin pujas. Por tanto, según entiendo, el fondo está interesado en el procedimiento de «Cesión de Remate» descrito en este blog.
Me surgen infinidad de dudas, aunque de momento sólo os planteo tres, por si podéis dar alguna respuesta.
1) ¿Es de fiar Auctree, es conocido en el sector?
2) La finca en la que podría estar interesado está llena de cargas. En orden cronológico serían las siguientes:
a. Hipoteca-1 (cedida de un banco a un fondo de inversión): Es el ejecutante del proceso judicial
b. Hipoteca-2: Posterior a la primera Hipoteca
c. Embargo de Hacienda-1: Al primero de los propietarios
d. Embargo de Hacienda-2: Al segundo de los propietarios
e. Anotación deuda (empresa-1)
f. Anotación deuda (empresa-2)
g. No consta en el Registro de la Propiedad, pero presumiblemente deuda de IBI y Comunidad de Propietarios.
La duda en este segundo punto sería sobre la cancelación de cargas. Entiendo que todas las cargas posteriores a la «Hipoteca-1» serán canceladas tras la adjudicación, ¿pero la segunda Hipoteca también, no tendría consideración de carga preferente?
3) Respecto a la cancelación de cargas, cuantas más cargas, más coste para cancelarlas en el Registro de La Propiedad, ¿pero cómo factura el Registrador de La Propiedad su retirada, porcentualmente al valor real de adquisición, porcentualmente al valor estimado de mercado del inmueble? ¿de qué depende?
Gracias anticipadas para cualquier aclaración.
Sí, los de Auctree son muy de fiar. Yo mismo les ha comprado algunas cosas. Ellos mismos te informarán de todo lo que necesites.
Gracias por tan rápida respuesta, Tristán.
Buenas tardes, Tristán me acaban de dar el decreto de adjudicación de la vivienda y ya he entrado en ella ,el ultimo paso es el testimonio y la cancelación de las cargas ¿puedo meterme en un lio entrando a la vivienda sin ese ultimo paso? imagino que la comunidad se empezara a pagar después de ese ultimo paso estoy en lo cierto? por otro lado me han incrementado unos intereses del 20 % sobre la deuda de la comunidad supuestamente amparados en ley de la propiedad horizontal…
Te pueden cobrar intereses, pero solo si así se dispone en las normas de la comunidad de propietarios y solo un interés legal. Ni de coña un 20%.
Muchas gracias por las respuesta y la rapidez
Buenas tardes, Tristán. Enhorabuena por tu magnífico blog. Tengo una consulta sobre la cesión de remate. ¿Cuánto tiempo de media suele el juzgado aprobar o rechazar la oferta? Entiendo que cada juzgado es diferente pero por tener una aproximación. ¿Hay alguna forma de acortar los plazos? Muchas gracias por tu tiempo y ayuda.
El juzgado no tiene que aprobar ni puede rechazar nada. Se tiene que limitar a señalar fecha para la cesión. Y no son rápidos.
Muchas gracias por tu rapidísima respuesta. Quizás me he expresado mal (la oferta la tendrá que aprobar el cesionario). Pero la aprobación del remate y la cesión deberá de ser aprobada por el juzgado correspondiente, ¿verdad? ¿Entre la fecha para la cesión y la entrega del decreto de adjudicación pasa mucho tiempo? Muchas gracias de nuevo.
Primero se tiene que aprobar el remate. Luego se hace la tasación de costas. Y cuando las costas son firmes, ese es el momento el que se podrá ceder el remate. Todo esto puede tardar entre 3 y 6 meses. Muchas veces más. Tras la cesión del remate, la cosa suele ir más rápido. Ponle otro mes. O dos meses. Muchas veces más. Es lo que tiene hablar de plazos judiciales, que no hay nada seguro.
Han adijudicado un inmueble por una emoresa de estas de subastas que pujan por ti , que tengo qie hacer ahora?
Si ya has depositado tu confianza en ellos para lo más importante, sigue confiando en ellos hasta el final. Haz lo que ellos te digan.
pues la verdad lo que veo es que hay poco sentimiento de culpa de quien comete el error, que es el juzgado por sacar a subasta algo que tiene todavía cuestiones pendientes, o permitir la cesión sin terminar de resolver esas cuestiones.
Dado que el juzgado conoce perfectamente la cesión de remate, el cesionario, el cedente y todo, en vez de putear a la victima lo lógico de quien ha cometido un error es intentar subsanarlo todo y de oficio y exigir al cedente que debido a la nulidad de la subasta, devuelva el dinero al cesionario. No creo que les cueste tanto trabajo
100% de acuerdo, Javier. Lo del juzgado es de aúpa. Un juzgado al que le preocupara el interés ciudadano jamás debía haber permitido esa cesión del remate. Y es más, al resolver la nulidad de actuaciones debería haber dictado también un decreto anulando el anterior decreto de adjudicación. Así se habría cambiado rápidamente la titularidad de la propiedad. No es de recibo que esa casa siga a nombre del adjudicatario cuando ya se sabe que es como si la subasta no se hubiese celebrado por la nulidad de actuaciones.
Pero la incompetencia de los juzgados es algo con lo que los inversores en subastas tenemos que contar.
Las subastas tienes que ser perrobiejo y aún puedes tener fayos
Seguramente pregunto una obviedad pero… ¿Por qué es diferente si le hubiera pagado al juzgado? Habría registrado igualmente la propiedad, ¿El juzgado declararía nula la subasta, le devolvería el dinero y se lo reclamaría al fondo?
Cuando el juzgado resuelve que haya nulidad de actuaciones, no es lo mismo que el dinero esté en la cuenta corriente del juzgado a tenerlo que reclamar a un fondo de inversión que vete a saber si sigue con su actividad en España o si tienes que reclamarle en Luxemburgo o Singapur.
Entiendo, aunque estaba pensando en que se solicitase la nulidad a posteriori y el fondo extranjero ya hubiese cobrado, no se si eso podría pasar. La verdad es que es una historia terrorífica de verdad!