No sé qué pasa que últimamente que todos me hablan de alguna cesión de remate que han conseguido o que están estudiando. Me parece muy bien, la estrategia de comprar mediante cesiones de remate yo la practico desde hace más de 30 años.
Pero ahora están desatadas.
Y el problema es que los inversores no se dan cuenta de que una cesión de remate es exactamente igual que comprar en subasta. Y que, por lo tanto, hay que investigarlas de la misma forma que se investigan las subastas. Y con el mismo cuidado.
Así que he publicado un artículo sobre las cesiones de remate, el cuidado que hay que tener con ellas y sus peligros.
Pero vayamos por partes.
Ojo, si te quieres ahorrar la lectura y prefieres la comodidad del vídeo, en éste te cuento más o menos lo mismo. Con la explicación al detalle de una cesión de remate que te helará la sangre.
Mejor, dicho, es mejor que sigas leyendo, porque más abajo te cuento por qué la mayoría de las cesiones de remate son a pérdidas. Sí, aunque a algunos juzgados no les guste nada esa circunstancia.
1. Qué es una Cesión de Remate
La Cesión de Remate es una figura procesal que permite al acreedor que resulte adjudicatario de una subasta transmitir a un tercero sus derechos sobre la cosa subastada de forma que, tras la cesión del remate, a todos los efectos legales, el cesionario se convierte en ADJUDICATARIO, con los mismos derechos y deberes que tenía el adjudicatario original.
Es decir, si el banco te cede el remate de una subasta que ha ganado, al final, tras la cesión del remate, el resultado es como si tú mismo hubieras participado en la subasta y la hubieras ganado.
No hay ninguna diferencia.
Tras finalizar el proceso de cesión, registrar la propiedad y, tras haber conseguido la posesión del inmueble, muchos nuevos propietarios comienzan a gestionar los aspectos prácticos, entre los que destacan la gestión de proveedores. Una forma sencilla de empezar a ahorrar es optar por la compañía de luz más barata, reduciendo gastos desde el primer mes.
2. ¿Y por qué querría el acreedor cederte el remate?
Lo primero, hay que decir que los bancos ya no son los acreedores en las subastas que se están celebrando actualmente. Los bancos vendieron sus deudas -empaquetadas por miles de ellas- a fondos de inversión. Y ahora son éstos quienes están tramitando las ejecuciones hipotecarias.
Y como los fondos compraron la duda por muchísimo menos de su cuantía, pues ahora mismo no necesitan cobrar hasta el último euro de la misma.
Es decir, que aunque el total adeudado sea de 100.000 euros, por ejemplo, si el fondo la ha comprado por unos 15.000 euros, podrá cederte un remate por 70.000 euros y aun así rentabilizar mucho su inversión.
Y este es el motivo, que a tanta gente le extraña (y le hace sospechar), por el que la mayoría de las cesiones de remate lo son a pérdidas.
Y se ahorra:
- Tener que tramitar la subasta
- Tener que desalojar al ex propietario
- Tener que reformar la vivienda
- y lo más importante, tener que proteger la vivienda de los ataques okupas.
3. El Contrato de Cesión de Remate
La Cesión de Remate es un acto judicial que se lleva a cabo en las dependencias del juzgado y, por lo tanto, NO es un documento escrito o, lo que normalmente llamamos un «contrato privado entre las partes».
Me han cedido muchos remates y solo en los últimos años he firmado contratos previos a la cesión. Pero ese contrato que actualmente se suele firmar entre el cedente y el cesionario, no es un «contrato de cesión de remate sino un «contrato de arras».
Se suele firmar en cuanto llegamos a un acuerdo con el banco o fondo de inversión que se haya adjudicado la subasta y las ventajas de hacerlo así son mutuas.
El adjudicatario consigue asegurarse de que su adjudicación va a poder transmitirla a un tercero. Por lo tanto ya no tiene que seguir buscando a quién hacerlo.
Nosotros, como inversores, nos garantizamos que el fondo de inversión deja de buscar clientes.
Precisamente actualmente tengo a un buen amigo a quien le ayudé en abril a conseguir una cesión de remate de un chalet en la sierra de Madrid, acojonado porque Servihábitat llegó a un acuerdo con él en cuanto al precio y todo, pero se están negando a firmar este contrato de arras con la excusa de que no están seguros de si el juzgado aceptará o no una cesión por un precio inferior al precio de adjudicación. Un poco más abajo explico por qué no es cierta su excusa.
4. ¿Cuál es el procedimiento para hacer una cesión de remate?
Yo siempre digo que cada maestrillo tiene su librillo. Y esto es especialmente aplicable en los juzgado de España. Cada cual interpreta la Ley de Enjuiciamiento Civil a su manera.
Por eso, cada cesión de remate que me han hecho a mí, la han hecho de una forma diferente. Incluso ha habido varios casos en los que ni siquiera he tenido que comparecer ante el juzgado.
Pero en general, podríamos decir que las cesiones de remate suelen seguir un camino parecido al siguiente:
1) El adjudicatario original manifiesta ante el juzgado su intención de ceder el remate a un tercero en el momento procesal oportuno.2. Se manifiesta la intención de ceder el remate a un tercero.
2) Se inician los trámites posteriores a la subasta: Se hace la Tasación de Costas y la Liquidación de Intereses
3) Por su parte, el adjudicatario inicia la búsqueda de clientes para la cesión. Esta gestión la lleva a cabo el servicer que tenga contratado. El servicer suele buscar clientes con la ayuda de intermediarios.
4) Cuando encuentras cliente, firman el contrato de arras para dejar todo señalizado.
5) Cuando el juzgado está listo para dictar el Decreto de Adjudicación le comunica a la parte actora (adjudicatario) que ya se puede proceder a la cesión del remate, para lo cual señala fecha y hora.
6) El acto de la Cesión de Remate se realiza en el juzgado, mediante una comparecencia de ambas partes ante el Letrado de la Administración de Justicia.
7) Previamente se ha formalizado el pago. Los Servicer suelen exigir que se les haga una transferencia a la cuenta corriente del adjudicatario. Sin embargo, la última cesión de remate en la que he participado, hace menos de dos meses, el pago se realizó esa misma mañana, mediante transferencia a la cuenta corriente del juzgado. Recomiendo encarecidamente hacerlo así siempre que se pueda.
7) El cesionario acepta expresamente la cesión.
8) Ambas partes salen del juzgado llevando como prueba de la cesión de remate exclusivamente el ACTA DE LA COMPARECENCIA. No hace falta nada más. Ya he mencionado más arriba que no existe nada parecido a un contrato de cesión de remate.
5. ¿Existen límites en el precio de una Cesión de remate? ¿Se puede hacer una Cesión de remate por un precio inferior al de adjudicación?
En algunos juzgados, cuando se produce esta situación, se les cae el mundo encima y niegan esta posibilidad. Pero están muy equivocados y no tardan en entrar en razones.
Este asunto lo tiene más que resuelto la jurisprudencia. La Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) ya dictó una resolución el 19-octubre-2017 resolviendo este problema de si el cedente podía o no ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación.
Esta resolución es tan buena, que la han mencionado en sus Autos varias Audiencias provinciales.
El resumen es que el precio de la cesión del remate no tiene importancia siempre que la adjudicación sea correcta. Es decir, siempre que el acreedor se haya adjudicado la subasta respetando los límites de los artículos 670 y 671 de la L.E.C.
Enlace la resolución: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-13003
Finalmente, comentar que los LAJ no siempre están al día de las cosas de las subastas. Y para cuando alguno de ellos tiene dudas, siempre las comparte con sus compañeros en una página web en la que entre todos hacen un brainstorming que aclara las cosas. Esa plataforma se llama unidaddeacción.com
Pues bien, a continuación, comparto este enlace en el que uno de ellos pregunta y varios le responden. Queda claro que la opinión de todos es lo que acabo de mencionar, que el precio de la cesión del remate no tiene importancia siempre que la adjudicación sea correcta.
https://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=6635
Por cierto, que ahí tenemos también a Jotaerre, cuya opinión es respetadísima en ese foro de secretarios judiciales.
Así que el asunto está fuera de discusión.
6. Peligros de las cesiones de remate
Como ya he comentado, tras la cesión del remate, es como si tú mismo hubieras participado en la subasta y la hubieras ganado.
La consecuencia inmediata de esto, es que los peligros de las cesiones de remate son exactamente los mismos que los peligros de todas las inversiones en el negocio de las subastas.
Por lo tanto, las cesiones de remate hay que investigarlas exactamente de la misma forma que investigaríamos cualquier otra subasta en la que estuviéramos interesados:
- Investigar las cargas registrales
- Investigar el estado posesorio
- Investigar la identificación correcta del inmueble que se ha subastado
- Investigar las deudas de comunidad y los recibos de IBI impagados.
- Y un largo etcétera que le explico solo a mis alumnos de TOPsubastas
7. Un ejemplo de cesión de remate súper exitosa
En el vídeo del principio te he contado el relato de un inversor muy empecinado que ha tenido una experiencia de terror en una cesión de remate. Pero cuando se hacen las cosas bien y siguiendo estrategias triunfadoras, el resultado es muy diferente.
Aquí lo puedes leer. No te lo pierdas: Descubre cómo levanté una cesión de remate contra el interés del banco
8. La fiscalidad de las Cesiones de Remate
De la fiscalidad no voy a decir nada. Quiero dejar algo en el tintero para que mis alumnos de TOPsubastas sepan que lo mejor del pastel siempre es para ellos.
Mejor que esto te lo explique tu asesor fiscal. Si es que puede 😜
Soy Héctor Arderíus, pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado el artículo o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.
