Guía completa para invertir en el negocio del alquiler de viviendas

Invertir en el negocio del alquiler de viviendas es una de las estrategias más seguras y rentables para generar ingresos pasivos y construir patrimonio a largo plazo. De hecho, es una de las famosas 7 vías para ganar dinero en el negocio inmobiliario.

Pero para garantizar el éxito, es fundamental conocer el mercado, elegir la propiedad adecuada y gestionar eficientemente el alquiler.

Y para ello es necesario formarte, aunque solo sea un poco. ¡Diablos! si ahora, hasta para colocar ladrillos, hay que hacer un módulo de Formación Profesional. ¿Cómo no vas a formarte para iniciarte en un negocio como el inmobiliario, en el que hay tanto a ganar, pero en el que también puedes perder dinero?

En esta guía completa, exploraremos los factores clave que todo inversor debe considerar: desde la selección de la ubicación y el cálculo de la rentabilidad, hasta la financiación y la selección del inquilino ideal. También analizaremos los riesgos y cómo evitarlos para maximizar los beneficios de tu inversión.

Si estás pensando en comprar una propiedad para alquilar o ya eres propietario y quieres optimizar tu negocio, esta guía te proporcionará las claves necesarias para tomar decisiones inteligentes y rentables en el sector inmobiliario. ¡Comencemos!

1. Introducción al negocio del alquiler de viviendas

1.1 Las 9 razones para invertir en pisos para alquilar

La inversión en ladrillos es una de las estrategias más antiguas para generar riqueza. En particular, comprar pisos para alquilar es una opción atractiva para quienes buscan ingresos pasivos y estabilidad financiera a largo plazo.

Y estas son las principales razones:

1. Generación de ingresos pasivos predecibles, recurrentes y estables.

2. El negocio del alquiler de viviendas es el único negocio que existe en el que comienzas a generar ingresos desde el primer minuto.

A ver en qué otro negocio se empieza a tener beneficios desde que abres las puertas del negocio.

3. Revalorización del inmueble a largo plazo.
Esto significa que, además de generar ingresos por alquiler, el propietario puede obtener una plusvalía significativa si decide vender la propiedad en el futuro.

4. Protección contra la inflación.
Los bienes siempre se ajustan frente a la inflación, tanto el precio del alquiler como el valor de los activos. Esto convierte la inversión en pisos en la mejor estrategia para proteger el capital y mantener su poder adquisitivo.

5. La financiación es la más barata.
¿Has pedido alguna vez financiación para tu negocio? Bien, entonces sabrás el interés que te piden por un simple crédito. En comparación, los créditos hipotecarios son un cohete.

6. Diversificación del portfolio de inversión.
Aunque en mi caso, si os digo la verdad, esto no es así, dado que en mi portfolio solo tengo dos tipos de activos: 94% en ladrillos y 6% en un ETF de oro. O sea que, en mi caso, la diversificación es casi nula. Pero eso es porque yo confío mucho en el ladrillo.

7. Beneficios fiscales y deducciones
En España, los propietarios, tanto si son personas físicas como si lo son jurídicas, pueden acceder a diversas deducciones fiscales que les permiten reducir la carga impositiva.

8. Control sobre la inversión.
A diferencia de otras formas de inversión donde el control está en manos de terceros (como en los fondos de inversión o acciones de empresas), invertir en pisos permite una libertad absoluta en la gestión.

9. Demanda constante de vivienda.
La vivienda es una necesidad básica, por lo que siempre habrá demanda de alquiler, especialmente en zonas urbanas con alta actividad económica, universidades o centros de empleo.

Solo tienes que mirar a tu alrededor. ¿Cuántos supermercados ves? ¿Y cuántas agencias inmobiliarias ves en tu barrio?

1.2 Desventajas de la inversión inmobiliaria

Las ventajas del negocio del alquiler ya las he mencionado en el punto anterior. Ahora vamos con las desventajas:

1. Alta inversión inicial.
Comprar una propiedad requiere una inversión considerable, ya sea con recursos propios o ayudados con una hipoteca. Y además del precio de compra, hay que considerar los impuestos (ITP ó IVA+AJD), los gastos notariales y de inscripción y la tan temida reforma.

2. El riesgo de impagos
Uno de los mayores problemas en el alquiler es la posibilidad de que los inquilinos no paguen a tiempo o acumulen deudas. La morosidad mata la rentabilidad del alquiler si no hemos hecho las cosas de una forma profesional

3. En España, el coste país es considerable.
El Gobierno de España lleva desde 2019 legislando en contra de los arrendadores y a favor de los inquilinos morosos. Cada día es más fatigoso desahuciar a los que no pagan. Coste país de España es  A C O J O N A N T E.

4. Vacantes y períodos sin ingresos
No siempre es sencillo que la vivienda esté alquilada el 100% del tiempo. Los períodos sin inquilinos generan pérdida de ingresos, mientras que los gastos fijos, como hipoteca e impuestos, siguen corriendo.

Aunque lo cierto es que con el rally que están teniendo los precios del alquiler, subiendo porcentajes de dos cifras todos los años, a ver quién es el inquilino que decide dejar un alquiler anterior a estas subidas. Al menos, en mi caso la rotación ha desaparecido del todo. Ni uno solo de mis inquilinos quiere salir ahí fuera, al campo de batalla en el que ahora se ven quienes quieren una casa para vivir y no la encuentran.

5. Gestión y tiempo invertido.
Mienten quienes afirman que los ingresos del alquiler son INGRESOS PASIVOS. Son casi pasivos hasta que tienes unas 10 viviendas alquiladas. Y son ingresos casi activos a partir de 20 viviendas alquiladas.

Entre las 10 y las 20 unidades alquiladas puedes seguir engañándote chuleando delante de tus cuñados afirmando que recibes ingresos pasivos. Pero a partir de los 20 alquileres todo el mundo te verá dedicándote activamente al negocio.

2. Factores clave a considerar antes de invertir en viviendas para alquilar

Para garantizar el éxito de una inversión en alquileres, es fundamental analizar diversos factores antes de tomar una decisión.

2.1 Ubicación: la clave del éxito en el negocio del alquiler de viviendas

Elegir la ubicación adecuada es clave para garantizar el éxito en el negocio de alquilar de viviendas. Y no solo para comprar viviendas que van a ser alquiladas. En realidad, el factor más determinante para la rentabilidad de cualquier inversión inmobiliaria es la ubicación. Una propiedad bien situada puede garantizar una alta demanda de alquiler, mayor valorización a largo plazo y menores periodos de que la vivienda esté vacía.

Las mejores ubicaciones suelen ser aquellas con gran actividad económica, universidades, hospitales y con acceso a transporte público. Estas zonas atraen tanto a estudiantes como a profesionales, asegurando un flujo constante de inquilinos.

Además, los, inmuebles en áreas con buenas infraestructuras (escuelas, centros comerciales, parques, hospitales y servicios básicos) siempre son los que mejor resultado dan.

Y por supuesto, todo empieza por elegir las ciudades o pueblos adecuados. Invertir en una ciudad o pueblo cuya población sea decreciente no es la mejor decisión posible.

2.2 Tipos de inmuebles: ¿qué propiedades son más rentables?

Hoy en día, el mejor inmueble para el mercado del alquiler es el situado en ciudades con fuerte crecimiento demográfico y económico, en barrios de tipología D, de clase trabajadora, con gran presencia de inmigración latina y poca o nula de negros, moros y gitanos.

Las mejores viviendas para alquilar y las que mayores rentabilidades generan son los pisos entre 55 y 75m2, primero, segundos o terceros sin ascensor y con 3 dormitorios como mínimo.

Este es el tipo de vivienda más rentable para el alquiler.

2.3 Legislación y normativas sobre el alquiler

Qué puedo decir en este punto salvo que la deplorable política de vivienda del Gobierno de España, de continuar así varios años más, va a acabar haciéndonos ricos a todos los que nos dedicamos al alquiler de vivienda.

3. Situación del negocio del alquiler en España

Precisamente se acaba de publicar el Informe Anual de Idealista 2024.

Y de él se desprende que el stock de vivienda en alquiler está en mínimos históricos porque la inseguridad jurídica ha acojonado a los propietarios particulares, quienes han cerrado sus casas y ahora se dedican a pasear por el Retiro y echar miguitas a los pájaros.

En el mercado nos hemos quedado solo los inversores más profesionalizados. Yo y cuatro locos más, que seguimos comprando y alquilando viviendas, con la seguridad de que cuando cambie el panorama, el precio de las viviendas estará tan por las nubes, que ya podremos retirarnos tranquilamente a nuestra isla del Caribe a ver mujeres en tanga y a pescar peces espada.

Esta escasez del stock de viviendas para el alquiler ha provocado tres cosas:

1. Los precios del alquiler están subiendo como un cohete.
2. Por ende, el precio de la vivienda también está subiendo. El precio de la vivienda usada subió un 11,2% desde enero de 2024 hasta enero de 2025.
3. El aumento de la demanda y la disminución de la oferta han convertido la selección de inquilinos en un verdadero casting en el que los arrendadores podemos permitirnos el lujo de elegir a nuestro perfil de inquilino ideal. Sin complejos

Ya he explicado en el vídeo cuál es el perfil que nos interesa y cuál el perfil del inquilino del que hay que huir como de la peste.

El Gobierno de España ha creado una nueva clase social, la clase de los INALQUILABLES.

4. Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

4.1 Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta

La inmensa mayoría de la gente no profesional, cuando estudia la compra de un piso como inversión para el alquiler, calcula la rentabilidad simplemente dividiendo las rentas anuales que va a generar el alquiler de ese piso entre el precio de compra y multiplicando por 100.

Eso está muy mal hecho.

Lo que se consigue con esa fórmula es la RENTABILIDAD BRUTA, un porcentaje que no sirve para nada. Bueno sí, La rentabilidad bruta es útil como una primera referencia rápida, pero nada más.

4.2 La rentabilidad Neta en el negocio del alquiler de viviendas

En el negocio del alquiler de viviendas, la que importa y la que tenemos que calcular es la RENTABILIDAD NETA, que tiene en cuenta todos los costes adicionales asociados a la compra de la propiedad y también los asociados a su explotación.

Por ejemplo, los costes asociados a la compra  son los siguientes:

• El notario
• El impuesto: ITP o IVA + AJD
• El Registro de la Propiedad
• Los gastos de reforma
• El alta de suministros
• Etc.

Y son costes asociados a la explotación los siguientes:

• El IBI
• Los gastos de comunidad
• Las derramas
• Los seguros (seguro de impago y seguro del hogar)
• La comisión de la inmobiliaria
• Etc.

La rentabilidad neta es la realmente relevante, ya que muestra el beneficio real después de descontar todos los costes.

5. Cómo determinar el precio del alquiler de una vivienda

Hoy en día, gracias a la presencia de comunistas en el Gobierno de España y a su desastrosa política de vivienda, el precio del alquiler está subiendo como un cohete.

Viviendas de 60 m2 del extrarradio de Madrid, por las que hace 10 años apenas te pagaban 450 euros, hoy no se alquilan por menos de 950. Así están las cosas.

Mi consejo para determinar el precio del alquiler de una propiedad es hacer un buen estudio en base a los anuncios publicados en Idealista y quedarnos en la media. Porque un precio demasiado alto puede generar vacantes prolongadas, mientras que un precio bajo te reduce el beneficio.

Por otro lado, como he comentado más arriba, basta colgar un anuncio en Idealista para que inmediatamente lo respondan doscientas personas. Estando así las cosas no estoy seguro de dónde está ahora mismo el límite razonable.

6. Financiación para invertir en el negocio del alquiler de viviendas

Es obvio que No todos los inversores cuentan con el capital necesario para comprar una propiedad al contado, por lo que recurrir a la financiación es una estrategia común.

Y, es más, hay muchos inversores que, contando con capital de sobra para afrontar estas inversiones, prefieren financiarlas porque saben lo que son el ROCE y el CASH FLOW. Conceptos, por cierto, que explico en mi nueva formación sobre las 7 vías que los inversores artesanales tenemos para generar ingresos en el negocio inmobiliario. Muy atentos porque abro las puertas el próximo mes de marzo. Y los primeros en entrar tendrán varios BONUS asegurados.

6.1 Comprar con hipoteca vs. comprar al contado

Los que no tienen todo el capital, es obvio que solo podrán hacer la inversión si completan su liquidez con financiación externa. Pero, ¿y los que sí los tienen? ¿qué les conviene más, comprar mediante hipoteca o comprar al contado?

Este es uno de los principales dilemas. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas, y la elección dependerá de la estrategia del inversor.

Ventajas de comprar con hipoteca:

• Mayor apalancamiento financiero: Permite invertir en bienes inmuebles con una menor inversión inicial.
• Es la mejor forma de escalar el negocio.
• Posibilidad de diversificar: En lugar de invertir todo el capital en una sola propiedad, el inversor puede adquirir varias propiedades con diferentes hipotecas.
• Conservación de la liquidez: Se mantiene capital disponible para imprevistos o nuevas oportunidades de inversión.
• El retorno sobre el capital propio (ROCE) se dispara

El CASH FLOW es el beneficio neto menos lo que le pagamos al banco. Si dividimos el cash flow solo entre el dinero que hemos invertido de nuestro bolsillo, sin tener en cuenta el que nos ha prestado el banco, el ROCE o Retorno sobre el Capital Propio se dispara.

Y este es el motivo por el que nuestro amigo KIYOSAKI dice que siempre hay que invertir con dinero del banco.

Lo repito, esta es la magia de pedir financiación.
Si quieres llegar a conseguir la llamada LIBERTAD FINANCIERA, este es el camino.

Desventajas de comprar con hipoteca

❌ La financiación bancaria requiere tratar con los peores proveedores de servicios que existen: los bancos.

❌ Pago de intereses: El coste total de la propiedad será mayor debido a los intereses bancarios.

❌ Exigencias bancarias: Requiere una buena calificación crediticia, trámites administrativos y costos adicionales (seguros, tasaciones, comisiones).

❌ Mayor riesgo financiero: Si el mercado entra en crisis, el inversor se enfrentará dificultades económicas. Su “Banco amigo” le dará la espalda como que dos y dos son cuatro

7. Cómo seleccionar al inquilino ideal

Aunque este punto es el más importante a tener en cuenta en el negocio del alquiler, permitidme que no lo desarrolle en toda su extensión. No lo voy a hacer más que a medias. Al fin y al cabo, algo me tengo que reservar para futuros artículos.

El inquilino bueno es el que paga. Y, en segundo lugar, también el que no provoca altercados con sus vecinos. Y en tercer lugar, el que no está todo el santo día llamando por teléfono y dando el coñazo.

Por eso es de la mayor importancia dedicarle un tiempo a meditar cuál es el perfil del inquilino que estamos buscando.

Dependiendo de la ubicación y características del inmueble, podremos optar por:

Familias: Suelen ser inquilinos más estables y con contratos de larga duración.

Estudiantes: Hay alta demanda en las zonas universitarias. Y buenísimos pagadores. Pero, por el contrario, sus contratos son de mucha rotación.

Profesionales: Buscan comodidad y accesibilidad a su lugar de trabajo.

Parejas sin hijos o solteros: Prefieren viviendas funcionales y bien ubicadas.

Ya he mencionado antes que el alquiler más rentable suele ser el de pisos baratos en barrios humildes y gente de clase trabajadora.

Y aquí me quedo. Para un artículo divulgativo, ya he dicho bastante.

8. Los 7 errores más habituales al alquilar viviendas

No cometas ninguno de los 7 más habituales en el negocio del alquiler de viviendas.

• El primer error es no formarse. Pensar que como es una actividad que se ha llevado a cabo desde hace siglos, debe ser tan sencilla que no hace falta informarse bien. Y es cierto, es una actividad muy sencilla. Pero si ahora, hasta para colocar ladrillos, hay que hacer un módulo de Formación Profesional, ¿cómo no vas a formarte para iniciarte en un negocio como el inmobiliario, en el que hay tanto a ganar, pero en el que también puedes perder dinero.
• El segundo error es no hacer los números con absolutamente todos los gastos, tanto de la compra como de la explotación del alquiler de la vivienda. Hay que calcular la Rentabilidad Neta.
• El tercer error es contarte a ti mismo el cuento de la lechera. Es decir, que vas a poder alquilar el piso a un precio superior al real. Simplemente porque tú eres más guapo y más listo que el resto.
• El cuarto error es no contar con imprevistos.
• El quinto error es mezclar en tus cálculos la rentabilidad que puedes esperar del alquiler de la vivienda con la revalorización potencial al cabo de los años. Rentabilidad es una cosa, revalorización es otra cosa muy distinta.
• El sexto error es comprar caro el piso que quieres alquilar. Si compras a un precio caro, esa estupidez va a lastrar la rentabilidad durante años.
• Y, finalmente, el séptimo error es lo contrario al punto anterior. La famosa “parálisis por análisis” consiste en querer hacer una primera inversión tan perfecta, que al final acabas no comprando nada y contando historietas en la barra de un bar mientras te das al alcohol como un borracho miserable.

9. Conclusión respecto al negocio del alquiler de viviendas

Si hay algo que resaltar respecto al negocio de alquilar viviendas, yo me quedo con estas 3 cosas:

El negocio inmobiliario es un negocio a prueba de tontos. Es tan sencillo que hay que ser muy borrico para conseguir meter la pata.

El negocio del alquiler de viviendas es el único en el que comienzas a tener beneficios desde el minuto uno. En cuanto abres la puerta ya estás generando ingresos.

El del alquiler es el negocio en el que es más fácil conseguir financiación. Si entras en un banco con los bolsillos vacíos, te van a mirar con cara de asco. Pero si entras con un bien inmueble en el bolsillo o para que te financien un bien inmueble, entonces te van a poner alfombra roja.

Y aquí acaba este artículo de casi 3.000 palabras sobre una de las 7 vías para ganar dinero comprando inmuebles.

Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.