Flipping Inmobiliario: Guía Completa para Invertir en Propiedades y Maximizar Ganancias

Flipping Inmobiliario

El Flipping Inmobiliario es una estrategia de inversión que consiste en comprar propiedades por un precio muy por debajo de su potencial, con el objetivo de reformarlas y revenderlas rápidamente al mayor precio posible.

De las 7 vías para ganar dinero en el negocio inmobiliario, el flipping house es la vía más rápida (junto con la vía de las subastas) para escalar rápidamente tu patrimonio.

La clave del flipping está en mejorar el valor de la propiedad mediante reformas estratégicas, aumentando su atractivo en el mercado y generando ganancias con la venta.

Sin embargo, yo tengo mi propia opinión sobre lo que es el Flipping inmobiliario.

1. ¿Qué es el Flipping Inmobiliario? ¿En qué Consiste el Flipping House?

La visión más cerrada del Flipping nos dice que consiste en COMPRAR, REFORMAR y VENDER.

Pero para mí no se trata tanto de reformar, como de APORTAR VALOR.

Por eso, además de reformar, yo le he añadido unas cuantas cosas más que aportan mucho valor a un inmueble.

Para mí el Flipping inmobiliario consiste en…

  • Comprar a inmuebles que tienen algún tipo de problema.
  • Como consecuencia de ese problema (el que sea) el vendedor se ve obligado a venderlos baratos.
  • Luego solucionar el problema.
  • Y, finalmente, venderlos al mayor precio posible.

El problema puede ser que estén en un estado deplorable. En cuyo caso la forma de solucionarlo es, efectivamente, reformándolos.

El problema también puede ser, por ejemplo, que estén OKUPADOS. En cuyo caso les daremos valor negociando con el inquilino o desalojándole judicialmente.

O que tengan algún PROBLEMA LEGAL, que haga imposible su inscripción en el Registro de la Propiedad. En cuyo caso, tramitaremos el problema para solucionarlo.

O que se trate de un local muy mal situado que ya no pueda seguir funcionando como tienda. En cuyo caso lo convertiremos en vivienda.

O que se trate de una vivienda enorme, de difícil venta, en cuyo caso nosotros, tras comprarla barata, la dividiremos en dos o más viviendas, más pequeñas y de fácil venta.

En fin, hay muchos posibles problemas que afectan al precio. Nuestra aportación será DARLES VALOR y luego vender esos activos al máximo precio que podamos.

Y quien dice venderlos, también dice alquilarlos, alquilar las habitaciones, etc. Cualquiera de las 7 vías para ganar dinero en el negocio inmobiliario se combina perfectamente con los FLIPPING.

Orígenes del flipping inmobiliario

1.1 Orígenes y Evolución del Flipping en el Mercado Inmobiliario

El flipping inmobiliario surgió en Estados Unidos a mediados del siglo XX, impulsado por el crecimiento urbano y la demanda de viviendas accesibles. Inicialmente, los pequeños inversores compraban propiedades en mal estado para renovarlas y venderlas rápidamente.

Posteriormente, en las décadas de 1990 y 2000, el flipping ganó popularidad con programas de televisión que mostraban grandes ganancias en poco tiempo. La crisis inmobiliaria de 2008 frenó esta tendencia, pero el interés resurgió con la recuperación del mercado.

Luego, esos programas de TV saltaron el charco y la moda llegó a España en torno a 2010.

Hoy, el flipping es una práctica global, se ha puesto muy de moda y hasta hay actores de Hollywood chuleando de los súper Flipping que están llevando a cabo. Por supuesto, ellos con casas de varios millones de dólares.

Por aquí somos un poco más humildes.

2. ¿Cómo Funciona el Flipping Inmobiliario?

El flipping inmobiliario es una estrategia que funciona comprando propiedades que tienen un precio bajo debido a su mal estado o a una necesidad urgente de venta por parte de la propiedad, para luego renovarlas y venderlas a un precio superior.

El proceso empieza con la adquisición de una propiedad que tenga potencial de aumentar su valor con nuestra aportación de valor. Los inversores buscamos inmuebles que puedan comprarse por debajo del precio de mercado, evaluando los costes de reformar o de solucionar el problema que el inmueble tenga.

Luego, en la etapa de Aportación de Valor y Reforma, se realizan solo mejoras estratégicas que aumenten el atractivo y el valor de la propiedad, sin volvernos locos y sin exceder el presupuesto asignado. Porque es MUY IMPORTANTE mantener los costes bajos para maximizar la rentabilidad de la inversión.

Finalmente, la propiedad renovada pasa a la fase de venta rápida. Hay que prestar mucha atención a establecer el mejor precio posible según el valor de mercado. Nuestro objetivo será vender lo antes posible al mayor precio posible.

La rapidez en cada etapa es fundamental para maximizar la rentabilidad. A continuación, los pasos de un buen flipping inmobiliario.

2.1 Primer paso. Investigación del Mercado Inmobiliario en la zona de nuestro interés

Hay que conocer perfectamente la que va a ser nuestra zona de actuación.

Para ello vamos a hacer un estudio de mercado exhaustivo al que le vamos a dedicar muchas horas de preparación antes de considerar que estamos listos para la batalla.

Y además, te voy a decir una cosa. Que no te extrañe que, si eres concienzudo con la tarea de investigar tu zona de interés, durante el proceso te des de bruces con el piso perfecto para tu primer flipping.

El objetivo es terminar conociendo exactamente el precio de todas las variedades de pisos que haya en la zona. El cómo hacerlo, me lo reservo para futuros artículos.

2.2 Segundo paso: Investigación y Selección de la propiedad adecuada

Para tener éxito en el flipping, es fundamental elegir la propiedad adecuada. Aquí se incluyen algunos puntos clave:

➡️ Lo primero es definir cuál es la aportación de valor que buscamos: reformar, desalojar okupas, problemas de inscripción, locales para cambiar el uso, etc.

➡️ Lo segundo es decidir el nivel de barrio en el que queremos comprar:

    • zona comanche: llena de moros, gitanos y gente realojada.
    • Barrios populares: llenos de gente normal, trabajadores españoles e inmigrantes. Estos barrios son ideales tanto para hacer flpping como para alquilar a largo plazo.
    • Barrios de clase media. También muy buenos para hacer buenos flippings y buenos para alquilar.
    • Barrios de clase media alta. Buenos para el flipping y malos para alquilar por su mediocre rentabilidad.
    • Viviendas de lujo. Pueden ser buenos para hacer flipping, pero hay que ser muy especialista y conocer muy bien el producto. Son casas pésimas para ser alquiladas porque su rentabilidad es muy escasa.

➡️ Lo tercero es delimitar nuestra zona de interés. O sea, decidir cuál va a ser la distancia máxima a tu domicilio en la que vas a operar. O quizás decidas operar en toda tu comunidad autónoma. O en toda España como hago yo mismo desde hace años.

➡️ Finalmente, tenemos que buscar la propiedad concreta que con la que hacer nuestro primer flipping inmobiliario, que esté en la ubicación que queremos, a ser posible, en un estado deplorable y que tenga un mayor potencial de revalorización tras la aportación de valor que le vamos a hacer.

Los 8 pasos del Flipping Inmobiliario

2.3 Tercer paso: cuánto ofrecer por una vivienda para hacer flipping

Esta es la madre del cordero. Porque, como ya estarás harto de oír por ahí, el negocio se hace en la compra.

Y eso es tan cierto como que, muchas veces, cuando compro en subasta a un precio increíble, ya ni me molesto en reformar, sino que vendo inmediatamente, siempre el que estado del bien no sea deplorable.

¿Por qué? Porque es tal el descuento con el que he comprado y el negocio va a ser tan bueno, que ya difícilmente lo voy a poder mejorar.

Por lo tanto, si el negocio se hace en la compra, vuelvo a la pregunta que da título a este punto…

¿Cuánto ofrecer por una vivienda para hacer flipping?

Y la fórmula es…

El precio a pagar más los gastos más la reforma que el piso necesita nunca debe superar el 75% del Precio de Piso Tras La Reforma.

Es decir, primero hay que hacer una buenísima valoración. Y luego al 75% del precio que hayas calculado le restas lo que te vas a gastar en la compra del piso, en su mantenimiento y en la reforma y el resultado es tu precio máximo para esa vivienda.

2.4 Cuarto paso: Financiación de la Inversión

Y ahora un secreto que muchos no conocen. Los que saben hacer buenísimos FLIPPING no necesitan mucho capital.

Por ejemplo, supón que tienes 100 mil euros de capital. Lo normal que todos hacen es hacer primero un Flipping, cuando vendes y recuperas el dinero, hacer siguiente y así una y otra vez.

Bueno, pues ahora imagínate que con esos 100 mil euros de capital haces 3 ó 4 operaciones a la vez.

Sorprendido, ¿eh?

Hay dos estrategias para financiar los flipings:

A) Te puedes apalancar con el dinero del vendedor

Esta fórmula es muy sencilla. Firmas en el contrato de arras un plazo suficientemente largo para que te dé tiempo a hacer la reforma. De esta forma solo necesitarás el dinero de las arras y el de la reforma.

B) Te puedes apalancar con el dinero de un inversor

Esta cláusula nos permite seguir haciendo flippings cuando no tenemos liquidez propia o cuando sí la tenemos, pero preferimos cederle nuestros derechos a un inversor para capitalizarnos más rápido y hacer muchas operaciones de entrar y salir en pocos días.

Consiste en cerrar el acuerdo con el vendedor, añadir dicha cláusula de cesión de derechos al contrato de arras y luego cederle los derechos del contrato a un inversor, a cambio de unos honorarios, que pueden ir desde 6 mil hasta 15 ó 20 mil euros.

Y luego hacer la reforma con el dinero del inversor.

Te lo voy a explicar muy rápidamente para no dejarte con la miel en la boca, pero entiende que en un artículo de tres mil palabras no tengo espacio para entrar en detalles. El secreto de ambas estrategias está en la CLÁUSULA DE CESIÓN DE DERECHOS.

2.5 Quinto paso: Compramos la propiedad

Como he comentado en el punto anterior, tanto si lo vamos a financiar nosotros como si lo vamos a financiar con cualquiera de las dos estrategias que acabo de mostrar, lo normal es firmar un contrato de arras con un plazo lo suficientemente largo para tener tiempo para reformar y vender. Y así nos aseguramos de no tener que poner la casa a nuestro nombre.

Así nos ahorramos pagar el ITP.

2.6 Sexto paso: la aportación de valor

Ya lo he dicho. Nuestra aportación de valor no tiene que reducirse siempre a reformar la vivienda. Hay muchos otros problemas que nos permiten comprar muy barato y que también podremos solucionar para que el valor de la vivienda alcance todo su potencial.

Por ejemplo:

  • Reformar
  • Desalojar okupas
  • Problemas de inscripción registral
  • Problemas de cargas registrales
  • Segregación
  • División de viviendas
  • División horizontal
  • Cambios de uso de local a vivienda
  • etc.

2.7 Séptimo paso: La mayor aportación de valor, la reforma de la vivienda

De los muchos problemas que podemos solucionar en las casas que compramos para hacer flipping, la aportación de valor más frecuente es la reforma.

no es ningún secreto que los pisos que necesitan mucha reforma se pueden comprar más baratos. Esto es un hecho. Para mucha gente, reformar una vivienda es una pesadilla, por lo que huyen de los pisos que necesitan ser reformados. De ahí que sean proporcionalmente más baratos. En general mucho más baratos que el dinero que hace falta para ser reformados.

Y esa es nuestra oportunidad. Como consecuencia de todo esto, hay un nicho en Comprar, Reformar y Vender.

Y hay que reformar bien, con cabeza. Es crucial calcular con precisión el alcance de cada reforma para que cada inversión se traduzca en un incremento real del valor de venta. Es un error común gastar más de lo necesario en renovaciones que no aumentan significativamente el precio final.

El reto está en equilibrar el coste de inversión con el incremento real en el valor de la propiedad, y esto requiere una planificación cuidadosa para no pasarnos de frenada.

La reforma tiene que ser rentable. Que no se te vaya la olla gastando dinero. Por cada equis dinero gastado en reforma, hay que poder subir el precio de venta equis miles de euros, o el precio del alquiler equis euros al mes. De lo contrario, mejor no reformar.

2.8 Octavo paso del flipping house: Proceso de Venta. Estrategias

Vender es vender, Tristán,
no hace falta que nos digas nada
sobre cómo vender una casa,

eso lo sabe todo el mundo.

Proceso de ventaVale, entonces no te mencionaré sobre algo que casi nadie hace, Limpiar la casa en venta hasta dejarla como los chorros del oro. Ni tampoco te comentaré nada sobre que las casas decoradas con «home staging» se venden mucho antes y al menos un 10% más caras. Mi boca está sellada, de forma que lo mejor será no decir nada sobre la necesidad de que las fotos que vayas a publicar en el portal inmobiliario es mejor que las haga un profesional, que tampoco son tan caros.

Y el anuncio de venta, redáctalo de cualquier manera. Al fin y al cabo, lo importante es la información que damos, no cómo la redactamos, ¿verdad?

En cuanto a las inmobiliarias, cuantas más mejor, ¿no es cierto? Así salen más anuncios del mismo pisos en los mismos portales inmobiliarios. Cuanto más ruido se haga, mejor que mejor, ¿verdad?

Vale, amigo, está bien, como veo que ya lo sabes todo, yo me callo y te dejo hacer, que seguro que te va a ir muy bien.

3. Factores Clave para el Éxito en el Flipping Inmobiliario

El éxito en el flipping inmobiliario depende de varios factores clave que ayudan a maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.

O sea, que hay que hilar muy fino para no darte una hostia.

En las inversiones inmobiliaria, esta es mi máxima:

En las inversiones inmobiliarias,
el beneficio se consigue en la compra.

Es decir, que el éxito de una buena operación de flipping depende de una buena selección de la propiedad es esencial. Y, sobre todo, de haberla comprado a buen precio.

Con esto conseguido, tan solo tendrás que conseguir no meter la pata en el resto de puntos que te voy a mencionar a continuación

Lo segundo a hacer bien es una buena reforma a precios adecuados. La planificación del presupuesto de renovación es crucial. Y no salirte de ahí. la gente que permite que se le disparen los costes rara vez gana dinero. En este como en cualquier otro negocio, se deben estimar correctamente los costes de reforma, enfocándose solo en mejoras que aumenten el valor y atractivo de la propiedad.

Tercero punto en el que no la debes fastidiar, el tiempo de ejecución. Si siempre se dice que el tiempo es oro, en el flipping inmobiliario, el tiempo es mucho más caro que el oro.

Por eso, es importante que las renovaciones se realicen de manera rápida y eficiente.

Finalmente, la estrategia de venta debe estar bien definida. Hoy, en España, es perfectamente posible vender cualquier propiedad en un mes, más el tiempo que sea necesario para escriturar. Pero ojo, esto solo se puede conseguir si calculaste bien el precio de venta.

4. Principales ventajas del Flipping Inmobiliario

El flipping inmobiliario ofrece varias ventajas, especialmente para aquellos que buscan una inversión a corto plazo con potencial de ganancias significativas. Aquí están las principales ventajas:

➡️ Alta rentabilidad a corto plazo: De todas las vías de generar ingresos en el mercado inmobiliario, el flipping inmobiliario es, con diferencia, en la que lo puedes conseguir más rápidamente. A excepción de las subastas, obviamente. Y no te digo nada si combinas las subastas con el flipping. A diferencia de otras inversiones inmobiliarias que generan retornos a largo plazo (como el alquiler), el flipping permite escalar los beneficios rápidamente.

➡️ Flexibilidad en el mercado: El flipping se adapta bien a distintos ciclos del mercado. En un mercado en alza, las propiedades suelen apreciarse rápidamente y no veas el gustazo que da hacer flipping a favor de la corriente. Y esta es exactamente la situación actual. No estoy haciendo ni una sola operación de flipping house en la que al final no consiga vender al menos un 10 ó 15% más caro de lo que había calculado al principio.

Y en los mercados estables, las mejoras bien hechas, aumentan el valor de la propiedad de manera significativa.

➡️ Potencial de aumentar el valor de la propiedad: Mediante reformas estratégicas, los inversores de flipping pueden incrementar considerablemente el valor de una propiedad, haciéndola más atractiva para compradores y logrando un margen de ganancia mayor. Es decir, mediante la reforma, puedes conseguir vender una propiedad a 120 mil o a 140 mil euros, dependiendo del alcance de la reforma, pero sobre todo, dependiendo de si la has hecho o no con una buena estrategia.

La clave es que cada euro que te gastes multiplique el precio de venta.

➡️ Desarrollo de habilidades en el negocio inmobiliario: ¿Qué quiero decir con esto? Pues que no veas lo que se aprende haciendo flippin house. Si hacer un flipping ya es como un postgrado, hacer dos o tres te convierte en un verdadero «experto».

Ojo, en las subastas pasa lo mismo. La primera subasta siempre es un grado

➡️ Control sobre el proyecto: A diferencia de otras inversiones en las que el inversor depende de terceros, lo que a mi me encanta del flipping inmobiliario es que todo depende de uno mismo. Somos los inversores quienes tenemos el control sobre todo el proceso. Nadie va a venir a decir qué tenemos que hacer. Los errores son nuestros, los aciertos también.

Errores comunes en el Flipping Inmobiliario

5. Errores Comunes en el Flipping Inmobiliario y Cómo Evitarlos

Con el Flipping House vamos a ganar dinero rápidamente, pero solo si evitas los siguientes errores:

Falta de experiencia.
Ojo, la falta de experiencia no puede ser una excusa. Si no tienes mucha experiencia, ponle mucha más atención a todo lo que haces. Yo siempre he dicho que el negocio de las inversiones inmobiliarias es un negocio a prueba de tontos. No hace falta ser el más listo de la clase ni tampoco el más madrugador. Solo hace falta tener el suficiente sentido común como para saber que cuando eres novato tienes que tener más precaución. Ya está. Solo eso.

No Realizar un Análisis de Mercado Exhaustivo
Comprar sin investigar adecuadamente el mercado y la demanda local puede resultar en propiedades difíciles de vender. Como he comentado más arriba, es esencial conocer perfectamente nuestra zona de actuación. Y lo más importante de todo es valorar perfectamente la vivienda que queremos comprar.

Cagarla al elegir la empresa de reformas.
Contratar profesionales poco confiables o ineficientes puede convertir tu reforma en una pesadilla. Quizás en algún momento me dé por publicar algo sobre este asunto, sobre cómo contratar a la empresa de reformas perfecta.

Subestimar el coste de la Reforma
Uno de los errores más frecuentes es no calcular correctamente cuánto nos va a costar la reforma. Estos son matemáticas muy simples: si nos excedemos gastando ganaremos menos dinero.  Los sobrecostos son comunes y pueden afectar la rentabilidad. No hace falta ser Einstein para entenderlo.

Calcular mal el tiempo de renovación.
Proyectos que se extienden más de lo planeado generan impactan la rentabilidad. Porque no es lo mismo ganar un 35 por ciento de rentabilidad en solo 7 meses que hacerlo en quince meses ¿A que no?

Pasarnos de frenada con la reforma.
A veces, los inversionistas realizan mejoras costosas que no aumentan proporcionalmente el valor de la propiedad. Las renovaciones deben ser estratégicas y ajustadas al mercado.

Fijar un precio de venta demasiado alto.
Poner un precio poco realista puede alargar el tiempo de venta, generando gastos adicionales y reduciendo la ganancia.

Fluctuaciones del Mercado Inmobiliario
El mercado inmobiliario no es nada volátil, pero valor de las propiedades puede variar con el tiempo, afectando la rentabilidad del flipping. Según mi experiencia, este viento suele soplar a nuestro favor. De hecho, actualmente hacemos nuestros flippings inmobiliarios con un fuerte viento de cola. Pero no hay que ignorar que en 2009 muchos inversores inmobiliarios de quedaron colgados de la brocha.

Por otro lado, incluso en los mercados alcistas, como el actual, puede haber breves periodos en los que el mercado se para y los compradores escasean, alargando los plazos. Es muy importante estar atentos a cualquier cambio.

No Tener un Plan de Contingencia
Si la propiedad no se vende, algunos inversionistas se quedan sin opciones. Es importante tener un plan alternativo. Mi plan B siempre ha sido el alquiler. Siempre que he descubierto que me he equivocado y que no voy a poder vender al precio que había calculado, pongo la vivienda en alquiler y me retiro a mis cuarteles de invierno.

6. Comparación del Flipping con Otros Tipos de Inversión Inmobiliaria

Como expliqué en mi artículo anterior, para los inversores artesanales hay 7 vías de generar ingresos en el negocio inmobiliario:

  1. El flipping inmobiliario
  2. El alquiler tradicional de viviendas
  3. El alquiler de habitaciones
  4. El Rent to Rent
  5. El alquiler turístico
  6. La compra sobre plano
  7. Las subastas.

De estas 7 vías, tres son de especulación y cuatro son de generar ingresos.

Comprar sobre plano y vender antes de la entrega de las llaves es especulación pura y dura. Compras, te sientas a esperar y, dos años después, vendes un 20 por ciento más caro.

El flipping house es especulación pero no tanto. Ganas mucho más dinero, pero no te has limitado a especular, porque por el camino has aportado mucho valor al bien objeto de la inversión.

El negocio de las subastas también es de especulación pura. Compras muy barato y en cuanto consigues la posesión, vendes al precio. O sea, que ganas dinero solo comprando y vendiendo, sin apenas aportar valor.

Pero si a la compra en subasta le añades el flipping, es decir, le añades valor con una buena reforma (o como sea), entonces la rentabilidad se dispara.

Y el resto de vías para generar ingresos en el mundo de las inversiones inmobiliarias no son nada especulativas, sino todo lo contrario. Son inversiones para generar ingresos recurrentes.

El alquiler de viviendas genera ingresos casi pasivos, aunque nunca pasivos del todo. Y nadie puede decir que sean nada pasivos los ingresos generados con el alquiler de habitaciones, el Rent to Rent o el alquiler turistico. Todas estas actividades son bastante activas.

Respecto al flipping inmobiliario, a diferencia de los otros tipos de inversión inmobiliaria, no genera ingresos pasivos recurrentes. En su lugar, el objetivo es una ganancia de capital inmediata tras la reventa. Esto lo hace atractivo para inversores que buscan retornos rápidos, pero también lo expone más a los riesgos de mercado.

Por lo tanto, el flipping es ideal para quienes buscan una ganancia rápida y están dispuestos a asumir mayores riesgos, mientras que las distintas variantes del alquiler ofrecen estabilidad y ganancias sostenidas a largo plazo.

Y creo que con esto finalizo este artículo de casi cuatro mil palabras. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido algunas cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.

8 comentarios en “Flipping Inmobiliario: Guía Completa para Invertir en Propiedades y Maximizar Ganancias
  1. Jorge

    Buen artículo Tristán! ¿Profundizaras en otro artículo, vídeo o algún sitio sobre el Contrato de Arras, sus cláusulas (sobre todo la cesión de derechos) y la fiscalidad asociada con el ahorro del ITP? Gracias!

  2. Arantxa

    Me ha gustado mucho tu artículo, muy bien explicado y directo.
    Podrías hacer uno sobre como elegir una empresa de reformas y como calcular una reforma que aporte valor pero con el objetivo de venta y no pasarte del presupuesto ni del tiempo en ejecutar la reforma, y como gestionar los imprevistos que puedan salir durante la reforma. Gracias

      1. Adrià

        Yo tambien estoy interesado en un artículo para elegir bien una empresa de reformas y cómo calcular una reforma que aporte valor correctamente.

  3. Ignacio

    A mí me llama la atención de ti, Tristán, que creo que tienes una forma de explicar las cosas muy parecida a la mía. Claro, directo, conciso, sin rodeos, llamando a las cosas por su nombre y sin tener miedo a ofender a ciertos sectores (lo de chusma es que me encanta, qué buena palabra, dios). Sigue así! En pocas palabras, eres mi inspiración y le he enseñado a mi mujer varios de tus vídeos para resolver algún problema familiar (el de la división de cosa común es un vídeo magistral que habría que enseñar en las escuelas)

  4. Maru

    Hola Héctor (o Tristán). Estoy intentando entrar en el mercado inmobiliario y este artículo en particular me ha parecido utilísimo. Claro, conciso y un montón de información valiosa en…4.000 palabras! Espectacular.

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