Las 7 Vías para ganar dinero en el negocio inmobiliario

Cómo ganar dinero en el negocio inmobiliario es de lo que va este artículo.

¿Sabes cómo no vas a alcanzar nunca la Libertad Financiera?

Yo te lo digo: trabajando a cambio de un salario. Por mucho que trabajes, por muy alto que sea tu sueldo, nunca vas a poder independizarte del trabajo a través del trabajo.

Tampoco vas a conseguir la libertad financiera matándote a trabajar en tu propio negocio. La carrera de la rata no afecta solo a los trabajadores asalariados, sino también -y mucho más- a los empresarios que se matan a trabajar para mantener a la insaciable Hacienda.

Y tampoco vas a conseguir la libertad financiera ahorrando como una hormiguita. El ahorro sin inversión produce poco o ningún interés y al final solo te sirve para emergencias o para darte algún capricho de vez en cuando.

El objetivo a conseguir, cuando lo que quieres es alcanzar la Libertad Financiera, es acumular la mayor cantidad posible de riqueza, de forma que los activos acumulados generen los ingresos suficientes para cubrir tu estilo de vida sin tener que dedicarles mucho tiempo.

Y la única vía para ganar dinero suficiente es la inversión inteligente. Cuando los ahorros se invierten con cabeza, siempre crecen a largo plazo.

Al final de este artículo te voy a mencionar las 7 vías para ganar dinero que tenemos los inversores particulares en el negocio inmobiliario. Pero antes, permíteme que dé un pequeño rodeo por el mundo de las inversiones y que te explique por qué la inversión en inmuebles es la más indicada para nosotros, los inversores artesanales.

1. ¿Y dónde puedes invertir tu dinero?

¿Dónde puedes invertir tu dinero para protegerlo de la inflación? Lo primero, muy importante, vamos a olvidarnos de los depósitos bancarios, la renta fija y todas esas mierdas que lo único que pueden conseguir es que nuestro dinero se aburra y acabe suicidándose de puro hastío.

Necesitamos hacer crecer nuestra riqueza y, para ello, vamos a tener que apretar un poco y subir las pulsaciones.

Por un lado, ahí tenemos la Bolsa, la madre de todas las inversiones. Y no nos olvidemos del Bitcoin, que levanta pasiones entre los más valientes. Y los mercados de divisas, en cuyas costas han naufragados tantos listillos.

Pero me da la impresión de que todas estas inversiones tienen más de mesa de casino que de inversiones inteligentes. Los últimos años han sido el mayor mercado alcista de la Historia, lo que hace que ahora mismo haya muchos listillos por el mundo jactándose de lo fenomenales inversores que son, pero, ¿estamos seguros de que esto va a seguir siendo así siempre?

Si estás empeñado en invertir en los mercados financieros, lo menos arriesgado es hacerlo a través de fondos de inversión. Y si lo has hecho así en los últimos años, seguro que te ha ido bien y tu dinero ha crecido. ¿Pero estás seguro de que cuando el mercado se dé la vuelta vas a poder seguir ganando dinero en un mercado bajista?

Yo no lo creo.

Por otro lado, ahí tenemos el oro, que también tiene sus fans. Y está demostrado que el oro conserva su valor mucho mejor que el dinero fiduciario.

Durante miles de años, el oro ha sido un medio para acumular riqueza y poder adquisitivo. Y actualmente es el valor refugio por excelencia. El dinero invertido en oro queda protegido de los vaivenes económicos, las tensiones geopolíticas, la impresión ilimitada de dinero y, por ende, de la inflación.

Sin embargo, la inversión en oro plantea el problema de cómo guardar los lingotes de oro sin arriesgarnos a que venga a nuestra casa un comando de ex militares del Este a rebanarnos el cuello para quitárnoslo.

Nos estamos quedando sin opciones.

Ahora me viene a la cabeza la famosa frase de Kiyosaki:

“podemos tener mucho dinero y no saber qué hacer con él,
y también podemos tener poco dinero
y hacer mucho con lo poco que tenemos”.

Pero que nadie pierda la esperanza; las oportunidades están ahí: solo nos queda aprovecharlas.

Y eso es de voy a hablar a continuación.

2. La inversión en inmuebles

Ya hemos convenido en que invertir es la única forma de alcanzar la Libertad Financiera, pero ¿por qué invertir en inmuebles?

¿Te has fijado de que en tu barrio hay muchas más inmobiliarias que supermercados?

Sin embargo, nadie estamos todos los días comprando viviendas. Pero sí comemos varias veces al día.

¿Cuál es tu mayor gasto cada mes? Yo te lo digo: la vivienda.

El motivo por el que hay más inmobiliarias que supermercados es porque, aunque no compremos casas todos los días, la vivienda es el mayor de nuestros gastos mensuales, tanto si tenemos que pagar un alquiler, como si tenemos que pagar la cuota de nuestra hipoteca.

Junto con la comida, la vivienda es nuestra necesidad más básica. Por lo tanto, cualquier negocio que consista en proveer de vivienda a la gente, tiene que ser por fuerza un buen negocio.

Porque hay dos cosas que son las últimas que dejamos de pagar cuando las cosas van muy mal: la comida y la vivienda. Por eso, invertir en vivienda es la mejor idea para los inversores particulares.

3. Ventajas de invertir en inmuebles

Estamos en España, donde, lo primero que hace la gente cuando recibe una herencia o gana la lotería es comprarse una casa. También podrían comprar oro o invertir en los mercados financieros. Sin embargo, prefieren invertir en inmuebles.

¿Por qué?

Hay muchos motivos por lo que los inversores particulares preferimos invertir en inmuebles a hacerlo en los mercados financieros.

Por ejemplo, los inmuebles tiene muchas ventajas:

1) Para invertir en inmuebles no hacen falta estudios especiales. Lo puede hacer cualquiera.

Para que te vaya bien invirtiendo en inmuebles, no hace falta ser un genio ni tener estudios especializados. Solo hace falta tener sentido común y saber sumar dos más dos.

A diferencia con la inversión en renta variable en la que, por muy preparado que estés, tarde o temprano siempre llega el batacazo, en la inversión inmobiliaria hay que ser muy burro para llegar a perder dinero.

Por eso, en el mercado inmobiliario cualquiera puede hacer sus inversiones por sí mismo, mientras que en los mercados financieros es necesario invertir mediante especialistas.

De hecho, la inversión inmobiliaria es un negocio a prueba de tontos.

2) La inversión en inmuebles no requiere mucho tiempo. Ley de Pareto

En las inversiones inmobiliarias se cumple a rajatabla la Ley de Pareto:

“Si con el 20% de mi esfuerzo
soy capaz de conseguir el 80% del mejor resultado posible,
¿para qué aumentar el esfuerzo otro 80%
si solo vamos a conseguir mejorar el beneficio un 20%?”

Resumiendo, para que te vaya bien en tus inversiones inmobiliarias no hace falta ser un trabajador incansable, si eres un vago, eso no será un inconveniente.

3) El negocio inmobiliario es el único en el que puedes conseguir financiación desde el primer momento, desde los primeros pasos.

Siempre que tengas ingresos suficientes y el banco te considere solvente, no vas a tener problemas en que te concedan un crédito hipotecario para tu primera adquisición inmobiliaria.

4) Además, la financiación para la adquisición de inmuebles es la más barata del mercado financiero gracias a las hipotecas.

Gracias a que se trata de créditos con garantía hipotecaria, la financiación propia del negocio inmobiliario siempre tiene las tasas de interés más bajas.

5) Las inversiones inmobiliarias permiten obtener rendimientos prácticamente desde el primer momento.

Cuando montas un negocio propio, ¿a partir de qué momento comienzas a tener beneficios? De hecho, los primeros años suelen ser años de pérdidas en casi todos los negocios.

Esto no es así cuando compras una vivienda para rentabilizarle mediante su alquiler. Ni tampoco es así en ninguna de las 7 vías de la inversión inmobiliaria que voy a explicar más adelante.

6) Los inmuebles son activos tangibles, que se pueden ver y tocar. Esto aporta mucha seguridad al negocio inmobiliario.

En las inversiones en los mercados financieros, tu patrimonio lo fija una cifra en un estado de cuentas. Frente a eso, cuando inviertes en inmuebles, tu patrimonio lo puedes ver y tocar.

7) La necesidad de vivienda es muy alta en zonas con el futuro económico asegurado.

Y mientras la demanda de vivienda sigue creciendo, la oferta de la misma sigue decreciendo porque cada vez somos más pero aquí no se construye apenas nada desde 2009.

8) El alquiler de inmuebles es una inversión segura que garantiza la obtención de rentas periódicas.

La vivienda es nuestra necesidad más básica, junto con la obtención de alimentos. Por ello, proveer de vivienda o de alimentos, son negocios que tienen la clientela asegurada. Nunca van a faltar clientes.

Y de la misma forma que la gente no puede permitirse dejar de pagar por los alimentos que consume, tampoco pueden permitirse dejar de pagar la vivienda. Porque el pago de la vivienda es la prioridad número uno de la mayoría de las familias.

Por ello, como propietarios de viviendas, el alquiler va a ser siempre el ingreso más seguro. Pase lo que pase en el contexto económico, la gente tiene que seguir pagando sus alquileres para evitar quedarse en la calle.

La inversión en inmuebles genera beneficios a largo plazo, incluso de forma intergeneracional. Una vez muerto el inversor, sus herederos continuarán obteniendo las rentas para siempre.

9) Las inversiones inmobiliarias son inversiones de bajo riesgo.

De hecho, los inmuebles son un valor refugio. Es casi imposible que pierdan su valor de un día para otro, como sí sucede en los mercados financieros. Puede haber leves caídas muy puntuales, pero con el tiempo el valor siempre se recupera.

Además, los inmuebles son la mejor protección contra la inflación, porque en los periodos inflacionarios, no solo sube el valor de los inmuebles, sino que el precio de los alquileres también sube.

Es decir, que si inviertes en inmuebles para rentabilizarlos por su alquiler, en realidad la inflación será tu amiga y te va a beneficiar de forma triple:

➡️ Aumentará el valor del inmueble.
➡️ Subirá el precio del alquiler.
➡️ Reducirá el valor de la deuda en la que hayas incurrido para adquirir el inmueble.

10) Los inmuebles como protección contra la incertidumbre económica

Imagina que en próximo año se desata una guerra mundial y empiezan a llover misiles en todas direcciones. O -no seamos tan dramáticos-, imagina que simplemente viene una crisis mundial y que todos los activos financieros pierden su valor.

En esas circunstancias, ¿dónde preferirías tener tu dinero? ¿En el banco, donde puede perder su valor si se desata una ola súper inflacionaria? ¿O en inmuebles, que van a seguir ahí, siendo habitados por sus inquilinos? ¿O vacíos, pero conservando su valor, inasequibles al desaliento?
No digo que vaya a ocurrir. Pero si ocurre, mis inmuebles seguirán en su sitio, creciendo su valor año tras año.

En resumen, la inversión inmobiliaria -concretamente la modalidad de comprar para alquilar- es el negocio más antiguo, seguro, estable y rentable de toda la historia.

4. Las 7 vías para ganar dinero en comprando inmuebles

¿Eres un gran banco? ¿Una family Office? Si es así, este artículo NO es para ti.

A continuación, voy a explicar las 7 vías con las que los inversores artesanales podemos ganar dinero haciendo inversiones inmobiliarias.

En artículos posteriores las voy a explicar una a una con mucho más detalle, pero ahora me voy a limitar a hacer un breve resumen.

Son las siguientes:

4.1 La reina del lugar para inflarte a ganar dinero con los inmuebles: El FLIPPING INMOBILIARIO

Una de las mejores vías para ganar dinero es algo que hemos hecho toda la vida los inversores inmobiliarios: Comprar, Reformar y Vender. Es lo más divertido y lo que más beneficios trae.

Pero para mí el Flipping House, no va solo de Comprar, Reformar y Vender. Según mi opinión, el Flipping sería, más bien, COMPRAR…y DAR VALOR.

Y cuando digo dar valor, me refiero a convertir un activo invendible, por el motivo que sea, en un activo que se pueda poner en el mercado y vender de forma satisfactoria.

Es decir, no solo reformar, sino aportar valor al activo adquirido, sea esta aportación la que sea, tanto si es reformar como si es desalojar al okupa, como si cambiar el uso de local a vivienda, como si es hacer un exceso de cabida o lo que sea.

O la suma de todo, es decir, primero, desalojar al okupa, luego cambiar el uso, luego reformar… y finalmente VENDER. La idea es que, tras nuestra actuación, las viviendas vuelvan al mercado a un precio mucho mayor gracias a la reforma y a los problemas que hemos solucionado.

Esto es lo que yo llevo haciendo más de 30 años y lo voy a explicar con mucho más detalle en el próximo artículo: Flipping Inmobiliario: Guía Completa

4.2 La vía + aburrida de ganar dinero con los inmuebles: EL ALQUILER TRADICIONAL DE VIVIENDAS

Si el flipping era la vía para crecer rápido, para ganar el mayor dinero posible y para escalar rápidamente nuestro patrimonio, lo que buscamos con el alquiler tradicional no es escalar rápidamente el patrimonio sino CONSEGUIR INGRESOS PASIVOS que nos lleven poco a poco hacia la LIBERTAD FINANCIERA.

Para mí, hasta hace diez años, alquilar era haber fracaso. Yo solo alquilaba un inmueble cuando había sido incapaz de venderlo. Entonces lo alquilaba.

Ahora eso ha cambiado. Ahora lo hago al revés. En vez de alquilar todo lo que no puedo vender, lo que hago es alquilar todo lo que compro y vender solo los activos que no son adecuados para ser alquilados.

¿He dicho que con el negocio del alquiler no se puede escalar? Pues es falso. Vaya si se puede escalar. Se puede conseguir perfectamente mediante el apalancamiento.

Las claves para conseguirlo también las voy a explicar en próximos artículos.

4.3 Para doblar la rentabilidad: EL ALQUILER DE HABITACIONES

El alquiler de habitaciones es la solución a un gran problema de vivienda que tenemos actualmente en España.

El alquiler de habitaciones era una actividad testimonial hasta 2010, más o menos, pero las consecuencias de la Crisis Financiera Internacional provocaron que nadie pudiera comprar su vivienda, por falta de dinero y también porque los bancos cerraron el grifo de las hipotecas.

Entonces el precio de la vivienda estuvo varios años cayendo en picado. Y, simultáneamente, el precio de los alquileres comenzó a remontar. Alquilar una casa, cada vez era más caro. Hasta que el precio se volvió inalcanzable para los inmigrantes y éstos tuvieron que comenzar a alquilar habitaciones. Y poco a poco, el alquiler de habitaciones, cuyo precio era ridículo hace quince años, comenzó a incrementarse, hasta la barbaridad que es hoy, alcanzando una media de 500 euros al mes en Barcelona o Madrid y de 400 en Valencia.

Así, lo que comenzó siendo una práctica para inmigrantes, se está convirtiendo en una solución para la España del siglo XXI. Nos guste o no, el alquiler de habitaciones ha venido para quedarse y es el futuro del negocio inmobiliario en España.

Las claves para hacerlo bien, también las daré en próximos artículos.

4.4 Si no tienes pasta: EL RENT TO RENT

Para explicarlo bien voy a necesitar redactar un artículo entero. Pero eso no ocurrirá hasta dentro de algunas semanas. Hoy me voy a limitar a explicar su origen y en qué consiste.

En realidad, alquilar habitaciones es una práctica casi ancestral más propia de economías de subsistencia.

¿Pero qué ha pasado? Pues que la llegada masiva de inmigrantes y el elevado precio de los alquileres han provocado que el precio del alquiler de las viviendas se dispare. Y muchos inmigrantes han sido muy listos y se han dedicado a alquilar una vivienda y luego subarrendar habitaciones a otros inmigrantes. De esta manera, a ellos les salía gratis su habitación.

Y un poco más tarde, ya no solo les salía gratis su habitación, sino que además hacían negocio y ganaban dinero. Y así nos enseñaron el camino a los inversores.

Ya solo había que ponerle nombre a esta nueva forma de ganar dinero en el mercado inmobiliario. Había nacido el Rent to Rent: alquilar una vivienda con el objetivo, no de vivir en ella, sino de hacer negocio subarrendando las habitaciones.

En resumen, en el Rent2Rent hay dos operaciones:

➡️ La operación de contratar con el propietario de la casa.
➡️ La operación del alquiler de habitaciones.

Por eso el rent to rent es la vía más fatigosa de ganar dinero con los inmuebles. Pero si no tienes pasta, es la idónea.

4.5 La inversión más cool: EL ALQUILER VACACIONAL

La quinta estrategia para ganar dinero con los inmuebles es el alquiler vacacional. Con plataformas como Airbnb u hoteles.com, el alquiler vacacional se ha convertido en una de las formas más atractivas de inversión.

Es cierto que necesita más gestión que un alquiler tradicional, ya que tendrás que gestionar las reservas y mantener la propiedad en condiciones, pero los beneficios también son mucho mayores y pueden llegar hasta a triplicar los del alquiler tradicional.

Si tienes una propiedad en una zona turística o céntrica, esta puede ser una opción increíblemente rentable. Y también es muy buena idea proyectarlo para zonas rústicas.

Es cierto que ahora mismo está siendo injustamente tratado porque le han colocado en el ojo del huracán. Pero te aseguro que si todo lo haces legalmente y con las licencias pertinentes, nadie te va a soplar la oreja.

4.6 La gran olvidada: COMPRAR SOBRE PLANO

Esta modalidad de inversión inmobiliaria -comprar sobre plano y luego dar el pase justo antes de la entrega de llaves-, estuvo muy de moda y muchos inversores ganaron mucho dinero con ella hasta que estalló la burbuja inmobiliaria en el año 2009, momento en el que muchos inversores se arruinaron.

Seguramente por eso se trata de un modelo de inversión que ha dormido en el olvido durante los últimos 15 años.

Pero te aseguro que ahora va a volver. Y vamos a volver a ganar dinero comprando sobre plano.

Ya lo explicaré en un próximo artículo.

4.7 Y para multiplicar como un cohete: LAS SUBASTAS

Si todas las vías de inversión mencionadas ya son MUY RENTABLES por sí mismas, ¿te imaginas la rentabilidad que se podría conseguir si la adquisición de los activos se hiciera en una subasta?

Por ejemplo, un Flipping en el que el piso a reformar, en lugar de comprarlo por 150 mil euros lo hubieras comprado por 112 mil.

Obviamente, la rentabilidad se multiplica.

O, por ejemplo, mira el mapa de rentabilidad del alquiler por provincias, que demuestra el fabuloso momento que estamos viviendo para el negocio del alquiler. Esas rentabilidades tan golosas, se obtienen con el precio medio por metro cuadrado y alquilando al precio medio del alquiler por metro cuadrado.

¿Te imaginas la rentabilidad que se podría alcanzar descontando al menos un 25% al precio medio de compra?

Y lo mismo si alquilas por habitaciones o si te vas al alquiler vacacional.

No hay duda de que la inversión en subastas es un multiplicador acojonante de la rentabilidad en el negocio de invertir en inmuebles. Es la vía más rápida para ganar dinero con los inmuebles.

Y este punto, el de las subastas, es el único que no voy a ampliar en próximos artículos porque creo que en este blog y en el blog de Rankia ya he tratado de forma intensiva sobre el negocio de las subastas.

Pero estáte muy atento porque a partir de ahora, cada semana voy a publicar un artículo sobre cada una de las vías de ganar dinero en el negocio inmobiliario.

Y aquí finaliza este artículo sobre las 7 vías para ganar dinero comprando inmuebles. Me llamo Héctor Arderíus, aunque en el nicho de las inversiones inmobiliarias todos me conocen como Tristán el Subastero. Si has disfrutado del artículo o si has aprendido cosas y te ha ayudado en tus proyectos de inversión, te pido que lo recomiendes en tus redes sociales pinchando en los iconos de ahí abajo.