La venta de créditos es una simple transacción comercial en la que el banco acreedor, con todo el derecho del mundo, vende el crédito moroso a un tercero, que ocupa el lugar del banco y sustituye a éste en sus derechos y deberes, en los riesgos y en los beneficios de la ejecución hipotecaria.
Así de simple y así de sencillo.
Lo que hay que saber es que toda cesión de créditos suele acabar en subasta judicial.
Actualmente ya no es un negocio tan interesante como antes, principalmente por los cambios legislativos habidos en mayo de 2013, que se cargaron los intereses de demora y que dieron una protección desmedida a los demandados en el caso de que el adjudicatario de la subasta fuera el propio acreedor. Si el adjudicatario es un tercero, por ejemplo un subastero, entonces no pasa nada, pero si es el acreedor hipotecante, entonces que espere sentado al desahucio porque le van a hacer esperar.
ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los cuatro años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño 2022) la venta de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer mi artículo sobre cómo comprar hipotecas impagadas.
La venta de hipotecas está más viva que nunca, pero se trata de un negocio que hay que investigar como si se tratara de una subasta judicial cualquiera. Hay que estudiar las cargas y asegurarse de que la deuda que nos venden sea la primera, de que en el procedimiento judicial todo se ha hecho correctamente y de que se está tramitando en un juzgado que no sea del «reverso tenebroso». Finalmente hay que estudiar concienzudamente la situación posesoria del inmueble hipotecado, vigilando muy atentamente las posibilidades de enervar que tenga el ejecutado, pues ese es uno de los mayores peligros, que el tipo ponga su deuda al día y siga pagando sus cuotas durante el resto del crédito.
Y otra cosa que no todo el mundo sabe respecto a la venta de créditos: la compra de créditos hipotecarios tributa en Actos Jurídicos Documentados (al 1%) y también conlleva gastos de notaría y de registro.
Ahora bien, no es oro todo lo que reluce y hay que tener mucho cuidado con las empresas intermediarias que andan ofreciendo cientos de estas cesiones de crédito y que no siempre son tan transparentes como deberían, sobre todo tratándose del producto del que se trata y jugando con la imagen de los bancos.
No entiendo, por ejemplo, que el Banco de Santander, sin duda el más activo en la venta de créditos, acepte como intermediarias a dos empresas radicadas en Madrid que compiten entre sí a ver quien es más golfa de las dos. No tengo la menor intención de mencionar sus nombres, así que absteneros de preguntar.
Como mínimo a estas empresas se las podría echar en cara que explican una realidad muy edulcorada. Más o menos dan a entender que comprando la deuda el cliente se garantiza la adjudicación en la subasta -porque ya no hay subasteros, les dicen- y que en el caso de que se lo adjudicara un tercero todo el dinero recaudado sería para ellos.
O sea, negocio redondo. Si fuera verdad. Que no lo es.
Para empezar, es falso que el acreedor de la hipoteca será el adjudicatario en la subasta judicial. Eso no tiene por qué ser así. Para eso estamos los subasteros, para competir con los bancos en las subastas que ejecutan. Cualquiera puede adjudicarse una subasta. Nada está sentenciado de antemano. Comprando la hipoteca la verdadera y única ventaja que se tiene frente a otro postor es el descuento al que se haya comprado la deuda sumado a los intereses de demora generados desde ese momento hasta el día de la subasta.
También es una mentira muy gorda que el sobrante sea para el que haya comprado la hipoteca. El sobrante siempre es para el deudor o para los acreedores posteriores, si los tuviera.
En el ejercicio de mi labor de asesor en los últimos años he acompañado varias veces a clientes a quienes les habían ofrecido alguna venta de créditos que daría vergüenza hasta a un golfo como Bárcenas.
Por ejemplo, en una ocasión, disfrazado de una venta de hipoteca, en realidad le estaban vendiendo la suma de créditos al consumo de un moroso empedernido, incluido el descubierto de las tarjetas de crédito. Es cierto que había una hipoteca que garantizaba una de las deudas, pero el grueso de la deuda que le vendían eran monitorios de mierda.
Y otro ejemplo clamoroso fue cuando a mi cliente le estaban colocando una hipoteca que había quedado enganchada en un concurso de acreedores, cuando todos sabemos que en esos casos, aunque la deuda principal sea considerada crédito privilegiado, el resto, es decir los intereses de demora, es decir donde está el posible beneficio de la cesión de crédito, pasan a formar parte de la masa de acreedores. Es decir, que no se cobran nunca. O casi nunca.
Y lo que me acabo de encontrar es peor, mucho peor. Una auténtica estafa.
Se trata de la subasta de un supuesto pisazo de 200 m2 sito en Madrid en el barrio de Chueca, donde el precio del metro cuadrado no baja ni de coña de los 3.000 euros.
Resulta que este piso ya salió a subasta anteriormente hace más o menos un año y que entonces no la estudié porque me iba a tomar mi tradicional quincena de vacaciones blancas y no iba a poder asistir a la misma. El caso es que ahora sí podría asistir y la he estudiado a fondo, de manera que he averiguado que en su momento aquella otra subasta se suspendió porque el banco acreedor, Bankia, había hecho una cesión de créditos en febrero de 2014 a un inversor de levante cuyo nombre me reservo para no avergonzarlo.
La deuda de este crédito era de 180.441 euros y el precio de la cesión del crédito fue de 178.900 euros. Como se ve el descuento fue más bien exiguo por no decir inexistente.
Y cuando me he trasladado al inmueble para ver el supuesto pisazo me he encontrado con que se trata de la unión de dos buhardillas, antiguos trasteros, completamente interiores, que ni en el más ingenuo de los mundos podrían sumar ni ciento cincuenta metros cuadrados y además con una inclinación exagerada de los techos que reduce esa superficie al menos en un 30 ó 40%.
Ni siquiera está claro que a semejante propiedad se le vaya a poder dar cédula de habitabilidad. De hecho, de haber sido eso posible, seguramente el demandado lo habría vendido hace años. Se trata de una empresa que se dedicaba a comprar edificios y a reformarlos. En este caso compró el edificio, lo reformó y vendió todas las viviendas hace tiempo, sin haberlo intentado siquiera con las buhardillas.
O sea, que al pobre alicantino le han estafado a base de bien.
Lo que ignoro es si quién le ha engañado ha sido directamente el banco o si en el negocio habrá intermediado alguna de estas dos empresas que he mencionado anteriormente.
Es que el negocio inmobiliario está lleno de gentuza.
Y de primos.
Y comprar créditos no es para cualquiera, eso por delante.
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Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
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