Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda

Cuidado con las ventas de créditos hipotecarios

La cesión de créditos es una simple transacción comercial en la que el banco acreedor, con todo el derecho del mundo, cede el crédito moroso a un tercero, que ocupa el lugar del banco y sustituye a este en sus derechos y deberes, en los riesgos y en los beneficios de la ejecución hipotecaria.

Así de simple y así de sencillo.

Lo que hay que saber es que toda cesión de créditos suele acabar en subasta judicial.

Actualmente ya no es un negocio tan interesante como antes, principalmente por los cambios legislativos habidos en mayo de 2013, que se cargaron los intereses de demora y que dieron una protección desmedida a los demandados en el caso de que el adjudicatario de la subasta fuera el propio acreedor. Si el adjudicatario es un tercero, por ejemplo un subastero, entonces no pasa nada, pero si es el acreedor hipotecante, entonces que espere sentado al desahucio porque le van a hacer esperar.

ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los cuatro años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño de 2017) la cesión de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer el post titulado “La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos“.

El negocio hay que estudiarlo como si se tratara de una subasta judicial cualquiera. Hay que estudiar las cargas y asegurarse de que la deuda que nos venden sea la primera, de que en el procedimiento judicial todo se ha hecho correctamente y de que se está tramitando en un juzgado que no sea del “reverso tenebroso”. Finalmente hay que estudiar concienzudamente la situación posesoria del inmueble hipotecado, vigilando muy atentamente las posibilidades de enervar que tenga el ejecutado, pues ese es uno de los mayores peligros, que el tipo ponga su deuda al día y siga pagando sus cuotas durante el resto del crédito.

Y otra cosa que no todo el mundo sabe, las cesión de créditos tributa en Actos Jurídicos Documentados (al 1%) y también conlleva gastos de notaría y de registro.

Ahora bien, no es oro todo lo que reluce y hay que tener mucho cuidado con las empresas intermediarias que andan ofreciendo cientos de estas cesiones de crédito y que no siempre son tan transparentes como deberían, sobre todo tratándose del producto del que se trata y jugando con la imagen de los bancos.

No entiendo, por ejemplo, que el Banco de Santander, sin duda el más activo en la cesión de créditos, acepte como intermediarias a dos empresas radicadas en Madrid que compiten entre sí a ver quien es más golfa de las dos. No tengo la menor intención de mencionar sus nombres, así que absteneros de preguntar.

Como mínimo a estas empresas se las podría echar en cara que explican una realidad muy edulcorada. Más o menos dan a entender que comprando la deuda el cliente se garantiza la adjudicación en la subasta -porque ya no hay subasteros, les dicen- y que en el caso de que se lo adjudicara un tercero todo el dinero recaudado sería para ellos.

O sea, negocio redondo. Si fuera verdad. Que no lo es.

Para empezar, es falso que el acreedor de la hipoteca será el adjudicatario en la subasta judicial. Eso no tiene por qué ser así. Para eso estamos los subasteros, para competir con los bancos en las subastas que ejecutan. Cualquiera puede adjudicarse una subasta. Nada está sentenciado de antemano. Comprando la hipoteca la verdadera y única ventaja que se tiene frente a otro postor es el descuento al que se haya comprado la deuda sumado a los intereses de demora generados desde ese momento hasta el día de la subasta.

También es una mentira muy gorda que el sobrante sea para el que haya comprado la hipoteca. El sobrante siempre es para el deudor o para los acreedores posteriores, si los tuviera.

Labor del subasteroEntre las consultorías que ofrezco en esta web hay una llamada “Tristán el Guardaespaldas” que consiste en acompañar y asesorar a quien le hayan ofrecido cualquier clase de negocio inmobiliario, haciendo lo que haría si me lo hubieran ofrecido a mi y luego dando mi opinión sobre la viabilidad del mismo.

Pues bien, en el ejercicio de esa labor de asesor en los últimos años he acompañado varias veces a clientes a quienes les habían ofrecido alguna cesión de créditos que daría vergüenza hasta a un golfo como Bárcenas.

Por ejemplo, en una ocasión, disfrazado de que le vendían una hipoteca, en realidad le estaban vendiendo la suma de créditos al consumo de un moroso empedernido, incluido el descubierto de las tarjetas de crédito. Es cierto que había hipoteca que garantizaba una de las deudas, pero el grueso de la deuda que le vendían eran monitorios de mierda.

Y otro ejemplo clamoroso fue cuando a mi cliente le estaban colocando una hipoteca que había quedado enganchada en un concurso de acreedores, cuando todos sabemos que en esos casos, aunque la deuda principal sea considerada crédito privilegiado, el resto, es decir los intereses de demora, es decir donde está el posible beneficio de la cesión de crédito, pasan a formar parte de la masa de acreedores. Es decir, que no se cobran nunca. O casi nunca.

Y lo que me acabo de encontrar es peor, mucho peor. Una auténtica estafa.

Se trata de la subasta de un supuesto pisazo de 200 m2 sito en Madrid en el barrio de Chueca, donde el precio del metro cuadrado no baja ni de coña de los 3.000 euros.

Resulta que este piso ya salió a subasta anteriormente hace más o menos un año y que entonces no la estudié porque me iba a tomar mi tradicional semana de vacaciones blancas y no iba a poder asistir a la misma. El caso es que ahora sí podría asistir y la he estudiado a fondo, de manera que he averiguado que en su momento aquella otra subasta se suspendió porque el banco acreedor, Bankia, había hecho una cesión de créditos en febrero de 2014 a un inversor de levante cuyo nombre me reservo para no avergonzarlo.

La deuda de este crédito era de 180.441 euros y el precio de la cesión fue de 178.900 euros. Como se ve el descuento fue más bien exiguo por no decir inexistente.

Y cuando me he trasladado al inmueble para ver el supuesto pisazo me he encontrado con que se trata de la unión de dos buhardillas, antiguos trasteros, completamente interiores, que ni en el más ingenuo de los mundos podrían sumar ni ciento cincuenta metros cuadrados y además con una inclinación exagerada de los techos que reduce esa superficie al menos en un 30 ó 40%.

Ni siquiera está claro que a semejante propiedad se le vaya a poder dar cédula de habitabilidad. De hecho, de haber sido eso posible, seguramente el demandado lo habría vendido hace años. Se trata de una empresa que se dedicaba a comprar edificios y a reformarlos. En este caso compró el edificio, lo reformó y vendió todas las viviendas hace tiempo, sin haberlo intentado siquiera con las buhardillas.

O sea, que al pobre alicantino le han estafado a base de bien.

Lo que ignoro es si quien le ha engañado ha sido directamente el banco o si en el negocio habrá intermediado alguna de estas dos empresas que he mencionado anteriormente.

Es que el negocio inmobiliario está lleno de gentuza.

Y de primos.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

60 comentarios en “Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda

  1. rasago

    Pues me lo he leído y me ha gustado ……………….. que sepas que “vengo de tú blog en Rankia”

    Muy educativo, como casi que todos tus artículos.

  2. Miguel Angel

    Pues yo pienso que aquí se protege más bien a la banca en detrimento de los hipotecados. Los bancos empaquetan sus hipotecas y las venden a gestoras de fondos que las trocean aún más, las revenden a otros bancos y finalmente éstos últimos a bonistas e inversores privados. Los bancos que tenían la hipoteca ya no ostentan su titularidad, cobran un dinero una vez y se lo vuelven a cobrar a los hipotecados cada mes por segunda vez. Si no pagan, aún no teniendo la titularidad, ejecutan la hipoteca, se quedan con la vivienda y la deuda de la persona física continúa. Aquí lo explica en un link

    http://linkis.com/wordpress.com/vvCQS

  3. daniel

    Como todos los post muy acertado y muy interesante. Me dedico al mundo inmobiliario pero nunca he entrado en pisos de subastas (cobarde que es uno), pero me parece muy instructivo tu blog.

  4. ecb

    Gracias Tristan. Cada vez tengo más claro q esto es como la canción manolete si no sabes torear a que te metes…

    1. Muy bueno, Alquilopiso. En cuanto le oí a Sonia Castedo soltarle esa frase a la oposición, me cayó estupendamente de inmediato.

  5. Jajaja, qué demagogo eres, cómo se nota que te gusta arrimarte la sardina donde te interesa. Ya que estamos con este tema, vamos a dar un pequeño salto de calidad y te planteo una situación que me he encontrado y me llama la atención: Banco Elchori embarga inmueble y seguidamente cede el crédito a Ladrones Reunidos. Pero Ladrones Reunidos no acuden al Registro a cambiar titularidad del mismo. El embargo está a punto de caducar y se renueva…pero la titularidad no cambia, sigue estando a nombre de Banco Elchori. ¿Es lícita esta práctica? ¿Cómo es posible que Ladrones Reunidos renueven el embargo si no aparecen como titulares del mismo en el Registro?
    Las cesiones de crédito son laboriosas pero lucrativas. Eso sí, hay que saber seleccionar y sobre todo intentar evitar la subasta.

    1. Anda, Juan Carlos, me sorprende mucho tu última frase porque en las cesiones de hipotecas lo que más buscan los que las compran es precisamente quedarse con la propiedad. De hecho por eso les engañan algunos con ese cuento de que al comprar la hipoteca es casi como si estuvieran comprando la casa.

      Luego se les pone cara de acelga cuando comprueban que eso no era cierto.

      Respecto a tu cuestión, lo cierto es que lo ignoro. Quizá lo que pasa es que con los embargos no es como con las hipotecas, que es necesario cambiar registralmente la titularidad de las mismas y que si no lo haces luego te metes en un lío de órdago y casi que ni puedes registrar tu título.

      Quizá con los embargos baste con informar al juzgado del cambio de acreedor. Lo que es muy raro es que al renovar la anotación no se haya hecho con el nuevo titular.

      1. Para qué amputar un brazo cuando puedes curarlo con mimo. El brazo y su dueño te lo agradecerán, evitarás subasteros, y podrás gestionar la urgencia con diligencia y profesionalidad. Haz el amor y no la guerra. Jajaja

  6. Jotaerre

    En efecto, al Juzgado se lo comunicas, pero no al registro si no quieres, y a la hora de prorrogar el mandamiento, el Juzgado hace lo que le pide el ejecutante (Ladrones Reunidos, en este caso): ordena al registro la prórroga del embargo Letra X, sin importar otros datos.
    Saludos, yo también te sigo en los 2 sitios ;D

  7. maria

    Hola Tristán.
    Te leo desde hace un tiempo aquí y en rankia y la verdad es que me divierte y aprendo un montón. Alguien escribió que tu blog es el mejor máster y tiene razón. Esta es la primera vez que te escribo porque quería plantearte una cuestión que me tiene mosqueada.
    Tengo fichado un inmueble que se supone que se subasta en unas semanas. Es un concurso de acreedores. El inmueble esta en muy buena zona y tiene buena pinta pero el precio de tasación es exageradísimo. Total, que yo pensaba que con esa tasación lo más seguro es que la subasta quedara desierta y llamo al administrador concursal para saber si en el plan de liquidación estaba prevista una segunda subasta sin sujeción a tipo para el supuesto de que la primera quedara desierta. Mi sorpresa viene cuando el administrador concursal me dice que el inmueble se ha vendido ya con autorización judicial y que entonces la subasta se suspenderá.
    Cuando me lo ha dicho me ha pillado fuera de juego porque soy novata en estas lides pero luego mirandome la Ley Concursal veo el artículo 155 y me ha entrado el mosqueo.
    La ley dice que el precio de la venta directa tiene que ser superior al mínimo pactado salvo que el concursado y el acreedor hipotecario acepten un precio inferior pero siempre que sea a valor de mercado.
    Mi pregunta es ¿el precio pactado es el valor de tasación? En ese caso comprar a ese precio me parece carísimo. Si se compra a valor de mercado no veo ninguna ventaja (en estos casos se trata de comprar a precios de derribo).
    Además también habría que dar publicidad a esa venta y a las condiciones de la autorización judicial por si otros postores mejoran la oferta y yo ne he visto esa publicidad. De hecho la subasta sigue publicada.
    He hablado después con el juzgado pero como no estoy personada no me han querido decir nada y me remiten al administrador judicial ¡transparencia total!
    En conclusión, yo que soy mal pensada creo que el administrador o alguien que conozca tendrá interés en quedarse con el inmueble y evitar que otros postores acudan a la subasta.
    No sé que te parece a ti que tienes experiencia y ojo clínico. Igual es que soy muy retorcida o se me escapa algo.
    Muchas gracias por todo lo que nos enseñas y nos diviertes.

    1. No eres nada retorcida, María, y de hecho las ventas de activos en los concursos de acreedores necesitarían más luz y taquígrafos. Dicho esto, creo que no ha pasado nada extraordinario porque es muy habitual que el administrador concursal venda algunas cosas antes de la subasta. De hecho suele muy recomendable hablar siempre con él y hacerle ofertas por lo que nos interese.

  8. Antonio68

    A ver que os parece esto…… Promotora en concurso, bankia crédito privilegiado con hipoteca en cada una de las vivienda, mi cliente acreedor ordinario, dio 60.000 euros de señal para el piso, resolvimos el contrato por incumplimiento y cuando le reclamamos, presentó el concurso….tenemos el crédito reconocido.
    Subasta el 5 de febrero, pero hace dos días un fondo con sede en Luxemburgo presenta escritura de cesión de crédito donde se acuerda la cesión de crédito en su favor, (y sin que sepamos el precio que ha pagado, después de remitirse a un anexo 2 donde consta el precio….vemos que el anexo 2 está en blanco)…me voy a hablar con la secretaria de lo mercantil y me dice que eso no afecta a la subasta….
    Mi idea, ir a la subasta, consignando el 5% y ofertar únicamente esos 10.000 euros del 5%, de la tasación. Como la masa me debe 60.000 de mi crédito, compensar. Pienso que no va a venir nadie a la subasta….y sé que mi propuesta es algo”singular”….. pero entiendo que no tengo nada que perder,si me lo adjudico….pago 10.000 y no pierdo los 60.000 y si no me lo adjudico, me devuelven lo consignando ¿que opináis?
    Saludos a tod@s

  9. Jotaerre

    Buenas tardes, Antonio68, entiendo pues que la tasación es de 200.000, pero ¿la subasta dejará la carga vigente (lo que se presume en caso de subasta global del activo, si el plan de liquidación no dice lo contrario) o no?
    Si no, el fondo buitre no creo que te permita esa operación. Tampoco compensar el depósito con la deuda, como pareces insinuar, pues sería beneficiar a un solo acreedor ordinario.
    Saludos,

  10. Antonio68

    Hola Jotaerre,
    Pues a la subasta hemos ido. No era subasta global del activo, ni constaba que quedara subsistente carga alguna. Subastaban, por lotes, dos plazas de garaje de una promoción y 6 de otra más 6 viviendas.
    El banco sabadell ha comparecido y ha pujado por dos plazas de garaje que se ha adjudicado. Posteriormente nosotros hemos pujado únicamente por lo consignado (1.200) por una plaza de garaje y luego 12.000 por la vivienda. El fondo que se había hecho con la cesión del crédito no ha aparecido.
    El que estaba por allí es era el administrador concursal….del que no me fío un pelo ..y que creo que le ha sorprendido nuestra presencia……
    Mi duda ahora es si le darán traslado a él para que pueda presentar alguna oferta mejor…en beneficio del concurso…que opináis?? os iré contando

  11. Jotaerre

    Hola, Antonio68, me escama lo que dices (subasta por lotes no es una subasta individual), espero que tengas muy claro lo de la carga.
    Pero el administrador no creo que quiera complicarse la vida, ¿no se ha hecho constar nada en el acta?
    Saludos,

  12. Antonio68

    Gracias Jotaerre,
    lo único que se ha hecho constar es que estaba presente el administrador concursal. Me ha comentado que hacía dos días le había llamado el abogado del fondo y que él pensaba que acudirían. Lo cierto es que el fondo presentó un escrito hace diez días diciendo que habían comprado el crédito a Bankia (el fondo es Areo SARL) y que se subrogaba en todos los derechos, si bien interesaban la sucesión procesal y la la suspensión del curso de los autos. De los once lotes que salían a subasta solo se han adjudicado los del banco sabadell y los dos nuestros.
    Vamos a ver que pasa ahora……

  13. Jotaerre

    De nada, y gracias por mantenernos al día… curioso que no acordaran la suspensión al fondo, pero tampoco compareciera (a mí me huele cada vez más a que las cargas siguen vigentes, recuerda que, si no dice nada el plan de liquidación, se presume que sí).
    Saludos,

  14. Antonio68

    A ver que os parece……….. yo cada vez estoy más alucinado con el tema. Hablé con el Administrador del concurso y me dijo que la finca se adjudicaba libre de cargas….pero ahora me sale este auto del propio juzgado y dice así.. (las dos primeras fincas son las que pujamos nosotros, las otras dos las que pujo el banco sabadell.

    “Celebrada subasta en la que las mejores posturas respecto a las fincas registrales nº
    72866 y nº 72869 del Registro de la Propiedad nº 4 de Valencia, son inferior al 70 %, se
    acuerda conforme a lo dispuesto en el artículo 670.4. párrafo 2 de la L.E.C. , dar traslado al
    deudor a los efectos de presentar en plazo de diez días tercero que mejore la postura ofrecida
    en el acto de subasta.
    En cuanto a las fincas registrales nº 20.194 y 20.195 del Registro de la Propiedad
    nº 3 de Valencia, siendo la postura ofrecida por el acreedor hipotecario superior al 50 %, no
    habiendo comparecido ningún postor a la subasta, debiéndose estar, conforme al artículo
    149. 1 3 y 155.3 de la L.C. en el presente supuesto son de ineludible aplicación las
    disposiciones de la LEC, que en su artículo 671 determina que si en el acto de la subasta no
    concurre ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte dias, pedir la adjudicación
    del bien por el 50 %, si no se tratare de vivienda habitual o por la cantidad que se le deba por
    todos los conceptos, en consecuencia, mediante la presente se requiere a SAREB para que
    presente propuesta de liquidación, a los efectos de dar traslado para su ulterior aprobación y,
    en su caso, adjudicación por todos los conceptos adeudados.
    No habiendo comparecido ningún postor a la subasta del resto de las fincas y estando
    gravadas con hipoteca a favor de BANKIA, S.A., mediante la presente se confiere traslado
    por 20 días al acreedor hipotecario para que, en el plazo de veinte dias, pedir la
    adjudicación del bien por el 50 %, si no se tratare de vivienda habitual o por la cantidad que
    se le deba por todos los conceptos.

    Y digo yo, es un concurso, por o tanto ¿quien es el acreedor?. La propuesta de subasta surge del Administrador….y por otra parte ¿que pinta Bankia, si resulta que cedio su crédito a un fondo? Y la SAREB….primera noticia que tenemos en el expediente que este el SAREB por aquí.

    Si que os puedo decir (jotaerre) que el administrador del concurso me llamó el viernes para decirme que le había llamado el procurador del fondo…..y se les había pasado el tema de la subasta, y que querían mejor nuestra oferta para quedárselo…..

    Ahora estoy estudiando el tema para ver si puedo hacer fuerza en el tema y poder defender lo que mantiene este artículo de Tristan, es decir que al ceder Bankia el crédito, yo entiendo que el fondo no es parte para que le den traslado y mejore mi oferta. ¿que opináis? Agradezco vuestros comentarios…GRACIAS y si os interesa os sigo contando.
    Antonio

    1. Ojo, que si yo he dado a entender eso que menciones será porque no me he explicado bien. Si Bankia ha cedido el crédito a un fondo de inversión, éste sustituye a Bankia en todos su derechos y deberes y, por tanto, puede perfectamente presentar una mejor oferta que la vuestra, aunque por supuesto deberá superar el 70% del tipo de subasta.

      Aunque también os podría pasar que al final el juzgado no considerase que vuestra oferta es diga de tener en cuenta y declarase la subasta como desierta.

  15. Jotaerre

    Hola, Antonio, menudo lío, aunque entiendo que lo que a tí te preocupa son las 2 primeras fincas.
    Vamos a ver, la subasta la tramita el Juzgado del concurso porque es quien tiene que hacerse cargo de todas las subastas una vez declarado el mismo, así que el deudor es el concursado pero los acreedores con privilegio especial (hipotecantes) siguen conservando sus derechos.
    Entre ellos, la adjudicación por ciertos %, no la de mejora de postura que dices dijo el procurador, pues es al deudor a quien le han dado traslado para ello.
    Saludos,

    1. Antonio

      Seguimos en el lío…nueva diligencia de ordenación en la que dice (respecto a las dos fincas por las que pujamos: “Celebrada subasta en la que las mejores posturas respecto a las fincas registrales nº
      72866 y nº 72869 del Registro de la Propiedad nº 4 de Valencia fueron inferiores al 70 %, y
      dado traslado al deudor sin que haya presentado tercero que mejore, conforme al art.
      670.4.2º de la LEC, dese traslado al acreedor hipotecario para que en el plazo de 5 DÍAS
      interese la adjudicación si a su derecho conviene.”

      Creo que ahora se lo pone fácil para que el Fondo buitre se quede al final con las fincas…..os contaré el final….a ver si puedo hacerme fuerte en mi posición y quedarme las dos fincas libres de cargas.

  16. Tonigs

    buenas foreros,

    Se me presenta la siguiente oportunidad: Intenar comprar los creditos que gravan las 4 fincas que actualmente supone un sólo edificio. Tengo claro que no pagarán y mi intención es ejecutar las 4 hipotecas. En el caso de que uno de los créditos no me lo cedieran podría hacer una división de lo proindiviso por el hecho de constutuir un sólo edificio? O al estar en el registro por separado no se podria? De no poderse que pasaría?

    A mi entender se debería de poder…

    1. No me acabo de enterar. Si el edificio tiene cuatro viviendas y cada una de ellas tiene su hipoteca, ¿no significa eso que ya está hecha la división horizontal?

  17. tonigs

    Antiguamente eran 4 casas y ahora es un sólo edificio con 4 fincas registrales. Y las hipotecas son sobre las fincas Por separado.

  18. tonigs

    En el caso de adjudicarme tres fincas y por lo que fuese la cuarta no me la pudiese quedar, podría hacer una división?

  19. A ver Tonigs, en tu anterior comentario dices que es un solo edificio con 4 fincas registrales, lo que quiere decir que la división registral ya está hecha. Si eso, que es lo difícil ya está, ¿qué problema vas a tener con dividirlas físicamente. Ninguno. Se trataría, simplemente, de convertir en realidad lo que ya está hecho legalmente.

  20. Jotaerre

    Buenos días, menudo “diálogo de besugos”, con perdón, os estáis montando: tonigs se refiere a pedir la división de la cosa común de lo que es una sola finca real, pero 4 registrales (es decir, no que se hayan dividido, sino que no se han agrupado).
    Personalmente creo que no, porque son 4 fincas y resultaría difícil explicarlo, y, sobretodo, porque si son 4 es porque el total es divisible (aparte de que, según tonigs me dijo, ahora es un edificio de varias plantas, es decir, divisible), y el requisito de la acción es que sea indivisible.
    Saludos,

  21. tonigs

    Buenos días a ambos,

    Gracias Jotaerre por la explicación, ahora ya sabéis porqué no me planteo tener un blog… escribir se me da fatal. .. a ver si puedes iluminarnos Tristan.

    Gracias

    1. Conclusión, que es como imaginaba, un edificio de una sola vivienda real pero dividido registralmente en cuatro viviendas.

      Lo difícil sería hacer la división horizontal, es decir, conseguir que de una solo finca registral salgan cuatro fincas registrales. Eso ya está hecho. No hace falta que los copropietarios, vecinos, etc, se pongan de acuerdo porque el edificio ya está dividido registralmente.

      De ahí a convertir esa división en una realidad física solo media la voluntad de las partes. Lógicamente si tu eres propietario de tres viviendas de las cuatro siempre será más fácil que si fuera al revés. En cualquier caso, está claro que si te topas con un mendrugo cateto y no eres capaz de convencerle, naturalmente que tendrás que presentar una demanda.

      Pero una cosa, ¿es que piensas por un momento que el juez no te apoyaría?

  22. Jotaerre

    Pero es que el problema no es ése, sino que se pueda hacer con 1, 2 o 3 de las registrales, y para conseguir la/s restante/s pueda acudir a la división de la cosa común cuando, aunque físicamente sea ahora un sólo edificio, registralmente no lo sea y, por tanto, no pueda hablarse de copropiedad, con el agravante de que se deduce que el edificio es divisible, luego no podría alegarse su indivisibilidad…

  23. Jotaerre

    … porque, en definitiva, lo que pretende es quedarse con todo el edificio (un centro comercial), no con una parte, claro.

  24. Jooooder, ahora sí que me corto las venas y me tiro por la ventana.

    A la luz de lo que realmente pretende Tonigs, yo opino que ni de coña tendría derecho a pedir la disolución de un proindiviso que no existe.

  25. Jotaerre

    Por cierto, a raíz del problema planteado por tonigs he estado revisando conceptos, y la legislación catalana sobre indivisos tiene mucha miga, aunque nunca se me ha planteado: si es divisible, quien tenga 4/5 partes puede exigir comprar a precio de pericial, y si es indivisible, prima el mayor interés y, en última instancia, el mayor %.
    Es el confuso 552.11 CCC, aún poco desarrollado por la Jurisprudencia, creo.
    Saludos,

  26. Tonigs

    Mil gracias a ambos por las respuestas, estudiaré bien el caso ya que supone un buen pellizco a ganar y un gran problema a obtener.

    Ya os iré informando si cuaja la operación

  27. Angel Málaga

    Muy instructivo como siempre pero sólo un matiz, en los concursos acreedores el crédito hipotecario es considerado como crédito privilegiado especial no solo por el principal, sino también por los intereses nominales, de demora y costas pero hasta el límite de la responsabilidad hipotecaria, todo ello calculado según el art. 94.5 de la Ley Concursal. Lo que exceda de esa responsabilidad hipotecaria y cálculo es lo que es considerado según corresponda.

  28. Andgiman

    Tengo una consulta. La casa de mi padre tiene una hipoteca la cual esta pagando. Depues, debido a problemas con su empresa la casa tiene unos embargos detras, q evidentenmente estan esperando a que mi padre termine de pagar la hipoteca para ejecutarlos. La casa esta valorada en unos 230000€ y qdan por pagar 50000 q se terminaran de pagar en octubre del 2019. La pregunta es, valdria la pena q intentaramos q La Caixa, q es quien tiene la hipoteca, nos vendiera la hipoteca? Y q tendríamos q hacer para terminar con la casa a nuestro nombre y sin embargos. Esto se puede hacer?

  29. Jotaerre

    Buenas tardes, supongo que te refieres a que los embargos posteriores se cancelarían al ejecutarse la hipoteca.
    Imposible de predecir, por mi parte, pues dependerá del importe de las deudas posteriores y el interés de los embargantes en la finca.
    Saludos,

    1. Andgiman

      No. Al quedarlos nosotros el credito, nosotros le cobrariamos a nuestro padre la hipoteca. Por lo que el dejaria de pagar i nosotros le embargariamos la casa. Y la tendriamos q sacar a subasta y si no se presentara nadie pasaria a ser nuestra libre de cargas. Vamos eso creo? Pero no se si son esos los pasos exactamente

      1. Pecks

        Debes tener en cuenta que poner en marcha la subasta no es algo rápido ni gratis: tienes que ir por juzgado, pagar tasas, abogados, procuradores,….

        Y después si sale la subasta, ¿Quién te dice que no se va a presentar nadie y pujar? Eso no se sabe, y con esas cifras que das es poco probable que no haya nadie interesado. Más bien todo lo contrario.

      2. Jotaerre

        Buenos días, contestas que No, pero en realidad es que Sí: queréis ejecutar vosotros la hipoteca (una vez cedida, primera incógnita que no podemos despejarte), para que así se cancelen las cargas anteriores, pero, como ya te advertí y te confirma Pecks, no tenéis ninguna garantía de adjudicaros vosotros la finca, y sí de habe perdido tiempo y dinero.
        Para éso, casi mejor dejar de pagar la hipoteca, que la ejecute LaCaixa, y esperar a ver si tras la subasta vuestro padre os puede presentar como terceros que mejoren postura.
        Saludos,

        1. ANDRES ANDREU GIMENO

          Antes que nada, disculpad que no os haya dado toda la informacion, Os cuento:la verdad es que la casa no es toda de mi padre, una mitad es mia y de mi hermano (por herencia) y la otra de nuestro padre ( que es la que tiene los embargos). La hipoteca afecta a toda la casa.

          Retomando la respuesta: Nosotros lo que pensabamos era que nadie se iba a presentar a la subasta, pero si que es verdad que existe ese peligro. De todas maneras sabeis como funciona esto, quiero decir. Una vez tuvieramos nosotros el credito y mi padre dejara de pagarnos, sacariamos a subasta la casa, por que precio? por el de tasacion? (en su dia para la hipoteca se tasó en 272000€, aunque entiendo que ahora sera bastante menos). Por lo tanto suponiendo que la sacaramos a subasta por 250000 euros y alguien pujara por ella. La deuda pendiente de la hipoteca son de unos 50000€, es decir, quedarian 250000 – 50000 = 200000~, de esos. la mitad seria para nosotros y la otra para nuestro padre, la cual le quedaria embargada. Por lo tanto al final de la corrida, nos quedariamos sin casa pero con 100.000 euros.

          La otra opcion que barajamos es seguir pagando la hipoteca hasta el 2019, y luego cuando saquen el embargo de la mitad de la casa, entiendo que nadie pujara por ella y podremos hacer una oferta a la baja de la casa. Es decir, si el valor de tasacion es de 250000 euros, la mitad serian 125000 euros, y me imagino que a subasta saldria por menos, aunque no creo que nadie puje por media casa indivisible. Es decir, podriamos ofertar muchisimos menos de125000 para quedarnos con toda la casa.

          esto es asi?

          disculpad por el rollo!!!

          1. Jotaerre

            Buenos días de nuevo, insisto en que es importante saber el importe de los embargos, y ver quién ejecuta antes, porque como mínimo el ejecutante lógicamente pujará por su deuda (ya que no tiene que desembolsar nada), y ése sería el importe por el que podrías adjudicaros la mitad vía retracto.
            Saludos,

          2. Pecks

            Ahora se va entendiendo mejor todo, aunque falta más información, de los embargos por ejemplo. Dices que la mitad de la casa es de tu padre, ¿pero y la otra mitad? Un 25% para ti y otro 25% para tu hermano, ¿pero en pleno dominio o en nuda propiedad?

            Estás dando por hecho que el banco te va a ceder el crédito y eso tampoco se puede asegurar de antemano. Normalmente las ejecuciones hipotecarias salen a subasta por el precio de tasación que se fijó en la escritura en su día. Suele decir: tasada a efectos de subasta en XXX euros. Y da igual que hoy valga la mitad o menos la casa, y sino fíjate lo que pasa hoy en día con la mayoría de subastas por hipotecas impagadas. La mayoría desiertas (sin postores) por este motivo. Aunque en cualquier subasta mínimamente apetecible va a haber postores sí o sí, eso dalo por hecho. Y en las subastas, los subasteros no tienen porque ofrecer una puja equivalente al precio de tasación, pueden ofrecer más o menos, cualquier cifra. Otra cosa es que luego la adjudicación sea firme y den traslado a las partes para mejorar postura.

            Y otra cosa, no des nada por sentado. Si ya estabas equivocado en que nadie se interesaría por la subasta de la casa, ahora igualmente estás en un error al pensar que nadie pujará por la hipotética subasta de la mitad de la casa. Hay gente especializada en la compra y subasta de mitades y partes indivisas ( y además les encanta). También, esa subasta, al ser por el embargo, necesitará una nueva tasación a cargo de un perito.

  30. ANDRES ANDREU GIMENO

    No se exactamente el importe de los embargos, lo que si se, es que son cantidades muy superiores al valor de la casa. Aunque si nos quedaramos nosotros el credito y sacaramos posteriormente a subasta la casa, los que tienen el embargo puesto no pintan nada en este asunto, ya que es cosa de los que tenemos el credito de la hipoteca que esta delante de los embargos. No? Si que es verdad que estos bancos que teinen los embargos puestos a mi padre, podrian presentarse a la subasta, como cualquier persona.
    Es esto lo que me dices?

    1. Jotaerre

      Más o menos, pero ahora ya sabemos (aunque no lo hayas verificado, ni siquiera si siguen vigentes o en fase ya de subasta: basta una nota simple) que los embargos posteriores son muy altos, lo que complica la cosa.
      Lo que no entiendo es que, siendo copropietarios y, por tanto, garantes de la hipoteca, tengáis pensado ejecutarla y sacar a subasta el 100% de la casa, cuando por los embargos de la parte del padre al menos conserváis el derecho de retracto y la limitación de postores que ello supone; es perder una baza por jugar a la ruleta rusa…
      Saludos,

  31. ANDRES ANDREU GIMENO

    Pues esto último es lo que pensabamos, la verdad. Ya que como tu bien dices, haciendo lo de comprar el credito, podemos perder la totalidad de la casa, y “gana” un dinero, que no sabemos si de la otra manera seria mas o menos. La verdad es que yo creo mas en la postura que tu has dicho, ya que esperándonos a pagar la hipoteca, por lo menos luego, nos aseguramos la mitad de la casa que no pueden tocar.

    Pero ahi viene el segundo temor que tenemos, y es que el banco no haga nada, es decir, no saque a subasta la mitad de la casa y se quede siempre con los embargos puestos, y asi si que no podremos hacer nada con la casa. Esto puede ser

    MUCHAS GRACIAS JOTAERRE

    1. ANDRES ANDREU GIMENO

      La verdad es que acabo de leer la herencia de mi madre y no pone si es en nuda propiedad o si es en pleno dominio. Lo único que pone es que mi padre tiene su 50% y usufructo del resto.
      Finalmente creo que nos esperaremos al final del todo y luego ya veremos si el banco saca a subasta la mitad de la casa y esperemos que no se presente nadie para poder quedárnosla por un precio bajo. O si se presenta alguien y nos conviene quedárnosla en el retracto.

      MUCHISIMAS GRACIAS POR TODO A NOS SER QUE HALLA ALGUNA OTRA OPCIÓN QUE NO HALLAMOS BARAJADO, JEJEJE

      UN SALUDO

      1. Pecks

        Pues en la escritura de herencia te lo ha dejado muy claro. Si tu padre es propietario del 50% y el otro 50% lo tiene en usufructo…..está clarísimo. Tú y tu hermano sólo tenéis el 25% cada uno en nuda propiedad.

  32. ANDRES ANDREU GIMENO

    Ya, pero eso como nos afecta en estos supuestos.

    Tengo que aclarar que con nuestro padre nos llevamos bien, no es que queramos echarlo de casa.

    1. Pecks

      Si es un usufructo vitalicio (lo más usual en herencias), ustedes dos nunca serán totalmente dueños o propietarios de esa mitad de la casa hasta que se extinga dicho usufructo. Y eso será únicamente cuando fallezca el usufructuario, vuestro padre en este caso. O, también, se pueden comprar o vender los usufructos….
      Aunque en este caso, como está todo en familia, no creo que tenga mucha importancia.

  33. Muchas gracias por sus explicaciones Tristán.
    Quería preguntarle a usted y a otros ilustres foreros por algo que estoy viendo en muchas de las subastas que estudio.
    Es un problema que siempre sigue siempre el mismo esquema, por ejemplo: El que ejecuta la hipoteca es BANKIA y el que figura en la certificación de cargas es Caja de Madrid.
    La alarma me saltó al ver que antes de la subasta, algunos de los registradores ya advierten en la certificación de cargas de que mientras ambos nombres no coincidan, no piensan inscribir esas viviendas, cito textualmente una de ellas:
    Se advierte que dicha hipoteca figura inscrita a favor de la CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA, sin que conste inscrita la transmisión de la hipoteca a favor de CAIXABANK SA, requisito necesario para que en su día pueda inscribirse la adjudicación que pudiera resultar del procedimiento de ejecución hipotecaria a que se refieren los artículos 656 y 688 de la vigente L.E.C, conforme a los artículos 17, 20, 38, 130 y 149 de la ley Hipotecaria, 688 de la L.E.C, auto de 12 de Julio de 2012 de la Audiencia Provincial de Castellón.

    Otros registradores en cambio, siendo el mismo caso, no dicen ninguna advertencia en sus certificaciones de cargas. Lo que no quita que también puedan negarse a inscribir los inmuebles.
    Entonces mi duda es sobre los problemas que os habéis encontrado en este tipo de subastas (de las que yo he visto, son la gran mayoría)
    ¿Cómo están actuando los registradores en estos casos? ¿Realmente se pueden negar a inscribir lo que el juzgado les ha dicho que inscriban?
    Y en el caso de que no inscriban la vivienda en el registro ¿cancelará el juzgado la ejecución de la vivienda y nos devolverán el dinero? ¿o nos quedaremos sin nuestro dinero y sin argumentos legales para echar a quien esté ocupando el inmueble?
    La verdad, me temo lo peor en vuestras respuestas, pero me gustaría leerlas

    1. Hola Pato. Los registradores de la propiedad no solo se pueden negar a inscribir el título que te dan en el juzgado sino que es su obligación negarse a hacerlo y, de hecho, lo están haciendo.

      El problema solo se soluciona teniendo que insistir una y otra vez ante el banco acreedor hasta que te den una escritura notarial en la que manifiesten que Bankia es la heredera de Caja Madrid y la que, por tanto, detenta todos sus derechos. Y así con todos los bancos fusionados.

      Y te advierto que algunos se hacen mucho de rogar.

      En cuanto a la devolución del dinero, ni lo sueñes.

      1. Muchas gracias Tristán.
        La verdad que todo son fastidios, debería ser obligación del juzgado el obtener ellos esa escritura notarial, ya que no tiene sentido que procedan a ejecutar a nadie si el ejecutante no ha demostrado ser realmente el titular de ese derecho.
        Y por supuesto, deberían dársela al ganador de la subasta, son ganas de hacer sufrir a la gente.

        Aun así creo que me arriesgaré a pujar en una subasta que me interesa mucho
        Me imagino que nadie está obligado a aportar la escritura que comentas, por lo que había pensado llamar al procurador del banco e intentar obtener su comprimo verbal (Grabando la llamada) de que el me dará esa escritura si resulto ganador.
        ¿Crees que funcionaria o pasarían de mí?
        Y otra pregunta, aunque sea un poco abusar, cuando tienes que conseguir la dichosa escritura ¿a quién te diriges para conseguirla?

        saludos

  34. igor

    Gracias Tristán para un trabajo legal muy detallado.
    Me gustó mucho.
    He leído varias veces. Quería comprender plenamente.
    Hace 100 años en 1917 era el mismo que en Rusia.
    Gracias de nuevo por Tristán.
    Igor.

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