Antes de nada, comentarte que LAS SUBASTAS DE ADJUDICACIÓN DIRECTA DE HACIENDA YA NO EXISTEN desde enero de 2018.
Ahora hay algo muy parecido (incluso mejor) que te explico en mi artículo sobre las Subastas de Hacienda en el Portal de Subastas del B.O.E.
Así que en este post que te dispones a leer, lo que explico es cómo eran las Adjudicaciones Directas de la AEAT antes de la reforma de 2018.
Hace tiempo publiqué un post en Rankia poniendo a parir las adjudicaciones directas de Hacienda, pero lo cierto es que la crítica puede extenderse a todas las subastas de la Agencia Tributaria. Las adjudicaciones directas de la AEAT solo son arriesgadas para los inversores novatos que antes las preferían porque ir a un juzgado y enfrentarse a la competencia de los subasteros les daba un miedo casi ancestral. Ahora las subastas judiciales ya no son presenciales desde octubre de 2015, de manera que todos los inversores, novatos y veteranos, pueden competir sin verse las caras.
Aunque que yo sepa los subasteros todavía no nos hemos comido a nadie.
1. Qué es una adjudicación directa
La venta por adjudicación directa es una manera de vender los bienes embargados cuando no han sido adjudicados en la subasta de Hacienda celebrada previamente. Se señala un plazo para presentar ofertas en sobre cerrado y se adjudica a la más alta. No hay pujas a viva voz.
No hay condición de un precio mínimo. Y esta peculiaridad es la que nos ha hecho soñar a docenas de inversores con la posibilidad de comprar a precios de derribo. Y puedo asegurar que en su momento, cuando las adjudicaciones directas estaban a la orden del día, muchos conseguimos dar grandes pelotazos.
Aunque tampoco era para tanto. si la Mesa de Subasta estimaba que el precio ofrecido en función del valor asignado por tasación era ínfimo, podía declararse inadmisible y que la venta finalmente no fuera formalizada.
Y entonces volvía a salir en adjudicación directa unos meses después.
2. ¿Qué problemas puede haber en las adjudicaciones directas de Hacienda?
En cualquier caso, lo dije y lo mantengo, las Adjudicaciones Directas de la Agencia Tributaria son el peor camino para iniciarse en el negocio de las subastas por las razones que ya expuse y que ahora repito brevemente:
- Hacienda no entrega la posesión de los bienes subastados
- El porcentaje de subastas de Hacienda que terminan en una tercería de dominio es abrumador
- Inferioridad del título ejecutivo (anotación de embargo) frente al hipotecario
Y ahora añadiría una cuarta razón que es que Hacienda, en estos procedimientos, es juez y parte. Es decir, que es acreedora de la deuda reclamada y simultáneamente quien juzga y lleva a cabo todos los pasos que terminan en la subasta. La capacidad de cometer un error e inclinar la balanza en favor de sus propios intereses es grande.
Y sin embargo comete menos errores que los juzgados.
Y trabaja bastante mejor y más rápido.
Y sus funcionarios tratan al usuario de forma bastante más correcta y educada que la mayoría de los empleados judiciales. Y no doy nombres, aunque podría…
En las subastas de la Agencia Tributaria la inmensa mayoría de lo que se subasta son trasteros, plazas de garaje, rústicas perdidas de la mano de Dios y solares en el culo del mundo. Como la mayoría de esas subastas quedan desiertas, los bienes pasan a Adjudicación Directa. Es decir, bienes que no son interesantes, aunque los buenos buscadores saben como encontrar sus pepitas de oro.
Pero si os soy sincero, hace mucho que yo perdí mi lupa. O quizá es que me he vuelto perezoso.
Ahora (publicado en diciembre de 2014, mis intereses han cambiado mucho) solo me interesan las viviendas o locales comerciales que estén vacíos o alquilados, que me evitan el tedioso desahucio por precario. Si el bien está vacío lo pongo a la venta y si está alquilado cobro el alquiler.
Sencillo, ¿no?
Pues siendo tan sencillo me resulta incomprensible como se las ingenian los novatos para meterse en tantos líos como se meten en las adjudicaciones directas de la AEAT. El último que me consultó resulta que había comprado una plaza de garaje en el sótano de un edificio cuyos otros propietarios habían borrado y repintado las líneas blancas sin contar con esta última plaza que le quedaba al promotor. O sea, que su plaza se había volatilizado y ahora tenía que ponerse a negociar con todos los propietarios de plazas, quienes no tenían ningún motivo para escucharle.
Aprovecho para repetir que nunca hay que pujar por un bien que no se haya visto y tocado.
2. Procedimientos para participar
en una Adjudicación Directa de Hacienda
A) Adjudicación Directa de Hacienda por internet. Subastas online de la Agencia Tributaria
Las subastas online de la Agencia Tributaria se celebran en la web de la Agencia Tributaria y es imprescindible tener instalada en el navegador nuestra firma electrónica. El procedimiento es de lo más sencillo.
Una vez en la página del bien en el que estamos interesados, pinchamos en «Presentar Oferta», arriba a la izquierda y en letras azules:
Entonces se abre la ventana de las pujas y en ella lo primero que tenemos que hacer es pinchar en el enlace habilitado para ingresar la fianza, entrando en la aplicación para ingresar la fianza desde nuestra cuenta bancaria, al final de cuyo proceso se nos facilitará un código NCR.
En alguna adjudicación directa no hay fianzas, en cuyo caso lo anterior no será necesario
Luego escribimos la oferta que hacemos, con cuidado de los decimales para que no resulte que hacemos una oferta 10 o 100 veces mayor que la que realmente deseamos realmente (no sería la primera vez que sucede).
Y también ponemos nuestros datos de contacto, email y teléfono.
Y si actuamos en representación de terceros, pinchamos en «Otros Licitadores/Representados», abajo a la izquierda, apareciendo otra pantalla en la que deberemos marcar la opción de «representado» y consignar el NIF de la persona a la que se representa.
Una vez comprobado mil veces que hemos hecho todo correctamente pinchamos en «Validar» y el sistema nos volverá a pedir la firma electrónica, pinchamos en aceptar y listo. Oferta realizada.
Pasados unos diez días la unidad de subastas de Hacienda (la oficina responsable) ya conocerá el resultado y les podremos llamar para que nos lo comuniquen. También pueden hacerlo ellos espontáneamente, pero son un poco pesaditos y lo cierto es que se hacen esperar mucho.
Si resultamos ser los adjudicatarios de la adjudicación directa la Agencia Tributaria nos enviará un documento de ingreso, dándonos un plazo de quince días para que lo llevemos a cabo, bien por internet bien en una oficina bancaria.
Y en el caso de que hayamos hecho la oferta en representación de un tercero, cuando seamos los adjudicatarios tendremos que acreditar dicha representación presentando el poder notarial.
Si ninguna de las ofertas es considerada suficiente, la Agencia Tributaria puede acordar la apertura de un nuevo plazo para que se continúen haciendo ofertas, teniendo en cuenta que existe un límite legal de seis meses desde que se celebró la subasta pública.
.
B) Adjudicación Directa de Hacienda en sobre cerrado
Este procedimiento es igualmente sencillo. Simplemente hay que introducir en un sobre lo siguiente:
- Un escrito con la oferta que hacemos en el que figuren todos nuestros datos, nombre, NIF, dirección, teléfonos de contacto, etc. y el número de adjudicación directa en la que estamos pujando, junto con la descripción exacta del bien.
- Un cheque bancario o talón conformado a favor del Tesoro Público.
- Fotocopia del DNI
- Si se actúa en representación de otra persona o empresa, el poder notarial y la escritura de constitución de la sociedad, aunque esto último la mayoría de las oficinas de subastas lo obvian hasta saber si somos o no los adjudicatarios.
El sobre debe llevar claramente escrito el nombre y la dirección del receptor al que lo dirigimos, que es la oficina regional de subastas de que se trate, junto con el número de adjudicación directa por el que estamos pujando.
Dicho sobre se puede entregar en cualquier delegación de Hacienda, pero si se hace en una delegación distinta de la que organiza la adjudicación directa es necesario acompañar el sobre con un escrito en el que se explique el contenido del sobre y el número de adjudicación directa.
En el mostrador de Registro de la delegación de Hacienda nos sellarán ese escrito y luego lo tendremos que enviar por fax o por correo electrónico a la atención del responsable de la adjudicación directa, para que nos tenga en cuenta y no vayan a abrir los sobres antes de que haya llegado el nuestro.
Ojo, porque hay alguna oficina de subastas que no acepta sobres que no estén allí el día de la fecha tope, de manera que hay que enviarles el sobre con mucha antelación.
Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo y no sabrás cómo participar con sobre cerrado en las adjudicaciones directas de la AEAT.
3. Para terminar… mis conclusiones sobre las adjudicaciones directas de Hacienda
Solo decir que dejéis de preguntarme cuál es la oferta adecuada para tal o cual adjudicación directa de Hacienda. No existen reglas y la Agencia Tributaria puede aceptar cualquier cantidad.
A veces el 60% del valor de tasación les parece una oferta insultante y no la tienen en cuenta y otras veces aceptan ofertas por debajo del 15-20%. Depende de muchos factores, desde la cuantía de la deuda que se tenga con ellos hasta que el deudor tenga o no otras propiedades además de la subastada. .
Por cierto, que en ocasiones me han reconocido que la tasación la han hecho los mismos funcionarios de Hacienda, así a ojímetro, por lo que tampoco entiendo que luego le den tanto valor, sabiendo el poco nivel profesional de la misma.
Solo añadir que en ocasiones esta tasación resulta ser hasta el triple del valor real del inmueble, que ya es falta de tino. Es algo que he comentado muchas veces en el blog de Rankia.
En general la Agencia Tributaria es mucho más responsable socialmente con el ciudadano deudor que las entidades financieras en las subastas judiciales y trata por todos los medios de aminorar todo lo posible el drama de perder el patrimonio.
Por eso no aceptan cualquier cifra que ofrezcamos.
4. Novedades en las subastas de Hacienda a partir del 1 de enero de 2018
Como he comentado al principio del artículo, en esa fecha entró en vigor una reforma del Reglamento General de Recaudación que, entre muchas novedades, incluye una principal que es la celebración a través del Portal de Subastas del B.O.E. de todas las subastas cuyos expedientes hayan comenzado a partir del 1 de septiembre de 2018.
Todo esto lo explico en el post sobre las nuevas subastas de Hacienda en 2019
Es decir, que las subastas originadas por expedientes anteriores seguirán celebrándose como hasta ahora, bien de forma presencial en las oficinas de Hacienda, bien vía las subastas online de la Agencia Tributaria.
Pero las subastas originadas en expedientes abiertos después del 1 de septiembre de 2018 ya no se celebrarán ni de forma presencial ni desde la web de subastas online de la Agencia Tributaria sino que se celebrarán en la plataforma del B.O.E. y con las mismas condiciones que las subastas judiciales.
4.1 Y qué pasa ahora con las adjudicaciones directas de Hacienda
Pues que van a desaparecer. De hecho ya está habiendo problemas muy serios para inscribir los títulos de propiedad originados en adjudicaciones directas de la AEAT que se celebraron después del 1 de enero de 2018.
¿El motivo de dichos problemas? Que los registradores de la propiedad argumentan que desde esa fecha las adjudicaciones directas de Hacienda son ilegales y que aunque deriven de expedientes anteriores a la entrada en vigor de esa reforma, al ser ilegales no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de propiedad de esas subastas.
Tela marinera. Ya veremos cómo se soluciona el conflicto. Por ahora hay varios inversores enganchados en por ese problema.
5. Y si tú no quieres tener problemas: apúntate a mi curso de subastas
En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, TOPsubastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.
Si tienes interés en conocer más sobre mi forma de vivir y generar ingresos pasivos a través de las inversiones inmobiliarias, te invito a que visites la escuela de subastas (siguiendo el enlace de más arriba) y te apuntes al único curso que te enseñará a invertir y a conseguir la mayor rentabilidad en tus negocios.
En el siguiente enlace, una descripción completa de TOPsubastas.
Créeme, formarte conmigo es la única vía seria y razonable de asegurarte que vas a triunfar en el negocio de las subastas.
¿Quieres info del curso de subastas judiciales?
Entonces haz clic en el siguiente botón, deja tu correo y la info te llegará de inmediato. Cuanto antes pases a la acción, antes podrás disfrutar del tipo de vida con la que sueñas.
Y esto es todo, salud y buenos negocios para todos.
¿Se me ha olvidado algo? Si es así, decidlo.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
