La pésima idea de comprar una parcela a medias y construir dos chalets

Comprar una parcela a medias para construir dos casas

El artículo de hoy trata de la pésima idea de comprar una parcela a medias y construir dos chalets en la misma parcela y viene a cuento porque esta semana me ha contratado una consultoría un pobre desgraciado que está siendo extorsionado por el invencible tándem formado entre su espabilada ex mujer y un abogado que conoce su negocio, que no es otro que defender los intereses de sus clientes.

«Pero si ella y yo ya tenemos nuestro acuerdo judicial
y le estoy pasando un dineral cada mes desde hace años.
¡Y no tenido que trabajar en su vida!»

Ya macho, pero es que tú serás muy inteligente para tus cosas y estarás ganando mucho dinero con tu empresa de ingeniería, pero sentido común tienes el justo. Y tampoco es que tu abogado te haya sabido asesorar muy bien. O que no le has escuchado, como viene siendo habitual entre los triunfadores de la vida que os habéis forjado a sí mismos.

El caso es que el triste asunto de este ingeniero me ha recordado una llamada que recibí hace unos meses.

               

 

1- La idea de comprar una parcela a medias

Hace unos meses me llamó mi sobrino Riqui para consultarme acerca de la idea que había tenido de comprar una parcela a medias con uno de sus mejores amigos con la intención de que cada uno de ellos construyera su propio chalet.

La parcela en cuestión está en una urbanización en la que el tamaño mínimo de parcela permitida es de 2.500 metros cuadrados. Si tu parcela es menor de ese tamaño, entonces no puedes construir. Si tu parcela es mayor, entonces sí puedes construir. Y si tu parcela es mayor del doble del tamaño mínimo, entonces podrías incluso segregar dos parcelas.

Se trata de una urbanización de lujo en la que las parcelas cuestan como mínimo unos 400.000 euros. Con semejante barrera de entrada, solo unos pocos privilegiados pueden acceder a ser vecinos de ahí.

Pero, obviamente, si dos personas se ponen de acuerdo, compran la parcela a medias y luego cada cual construye su propia casa, habrán conseguido ser vecinos de la urbanización a un coste sensiblemente inferior a la media.

¡La unión hace la fuerza!

Y una leche.

En este caso es al revés, la unión lleva al desastre.

A ver, la única vía de que semejante estrategia pueda ser exitosa es si la parcela fuera lo suficientemente grande como para cada una de sus mitades tuviera más de 2.500 metros cuadrados de superficie. Así, la parcela madre se podría segregar en dos parcelas diferentes y ambas parcelas resultantes cumplirían la normativa para que se pudiera construir en ellas.

Casa parcela tendría su propia hoja registral, con su Número de Finca Registral y un historial registral diferenciado. Mi sobrino podría construir su casa, hipotecarla, venderla, donarla, etc. sin afectarle a su vecino y amigo y sin que las vicisitudes de la vida de su amigo le afectaran a él.

Pero la triste realidad es que en esta urbanización tan cotizada, las parcelas de más de 5.000 metros cuadrados valen un potosí y comprando una parcela tan grande se pierde la mayor parte del ahorro de comprar a medias.

Aparte del hecho de que no todas las súper parcelas son susceptibles de ser divididas en dos y que ambas mitades queden bien.

Por ejemplo, esto que se ve en algunas segregaciones es una chapuza indigna.

Comprar una parcela a medias para segregarla en dos

 

2. ¿Por qué es una pésima idea comprar una parcela a medias?

Comprar una parcela a medias con la idea de construir dos chalets diferentes es la campeona mundial de las pésimas ideas por muchos motivos:

2.1 ¿Quién es el propietario?

¿Qué sucede cuando dos personas son dueños de la misma propiedad inmobiliaria y esta es indivisible? Pues muy sencillo, que ambos amigos son titulares de toda la parcela. La situación no es que uno de ellos es titular del lado derecho y el otro es titular del lado izquierdo. No, ambos son titulares de toda la parcela.

Es decir, que ambos amigos son copropietarios de toda la parcela y de los chalets que en ella se construyan. Mi sobrino será tan propietario del chalet que construya su amigo como éste lo será de la casa y la piscina que construya mi sobrino.

Mi sobrino no será propietario de su casa y su amigo de la otra casa, sino que ambos serán copropietarios de toda la parcela y de su contenido, sin distinción de qué parte es de cada cual.

2.2 ¿Y qué problemas acarrea que ambos sean copropietarios de la misma propiedad?

Todos los problemas del mundo y otros que ni puedo imaginar.

En este punto recomiendo encarecidamente visitar y leer (con espanto) mi post sobre la disolución del proindiviso en las subastas judiciales. O cualquiera de los muchos artículos que he publicado en este blog sobre este asunto tan problemático.

2.3 ¿Y qué pasa si uno de ambos quiere vender su casa?

Discusiones y problemas de comprar una parcela a mediasLo que pasa es que lo que venderá no será el chalet en el que vive sino solo el 50% del mismo más el 50% del chalet en el que vive su vecino.

No digo el 50% de «su» chalet porque ninguno de los dos chalets será suyo, al menos legalmente. Lo repito, ambos chalets serán de los dos.

Y a la hora de encontrar clientes que le compren su parte, ¿quién va a ser tan gilipollas de meterse en semejante lío. Pues sí, los hay, pero nunca al precio de coste sino que siempre van a comprar muy por debajo de lo que haya costado la mitad que está a la venta.

Me explico, si la suma del precio de coste de la mitad de la parcela más la construcción de uno de los chalets fue de cuatrocientos mil euros, por poner un ejemplo, nunca se podrá vender por más de unos doscientos cincuenta o trescientos mil euros.

Es decir, que dos más dos no serán cuatro. Lo que se ahorró en la compra se perderá al salir de la operación.

2.4 ¿Y qué pasa si uno de ellos (el amigo de mi sobrino) se muere?

Si el amigo de mi sobrino se muere, su mujer heredará el usufructo del 50% de la propiedad y cada uno de sus hijos heredarán una parte indivisa de la nuda propiedad de ese 50%.  El lío crece.

 

2.5 ¿Y qué pasa si se pelean?

Esta sí que es buena. Si se pelean todo es posible. Desde irte a bañar en bolas a la piscina del ex amigo el día que tenga invitados hasta instalarte en su casa y decir que ahora quieres cambiar lo papeles y que comience a ser tu casa.

Y cosas peores que jamás comentaría en público para no ser el origen de una serie de catastróficas desdichas.

peleas de vecinos por haber comprado una parcela a medias para construir dos chalets

2.6 ¿Y si uno de ellos necesita financiación para construir su casa?

Esta es otra de las desventajas de comprar una parcela a medias y que cada parte se construya su casa. Que no vais a encontrar entidades financieras que acepten avalar el crédito inmobiliario con una mitad indivisa.

2.7 ¿Y qué pasa si a uno de ellos le embargan?

Esa es otra. Antes de estar dispuesto a emprender semejante aventura con tu amigo, deberías preguntarte si estás seguro de que nunca le van a embargar. Porque como comiencen a lloverle los embargos, debes saber que su parte indivisa (que también es una parte indivisa de tu casa, no lo olvides) saldrá a subasta y podrá ser adquirida por cualquiera.

De hecho hay inversores muy especializados en esas situaciones. Te aseguro que no los quieres tener como copropietarios.

Ojo, que esto ya le sucedió a mi amigo David.

2.8 ¿Sigo añadiendo motivos por los que comprar una parcela a medias para construir dos chalet es una pésima idea?

Mejor lo dejo aquí, ¿verdad? Creo que la idea ha quedado suficientemente clara.

Comprar una parcela a medias para construir dos viviendas es la peor idea del mundo y puede convertir tu vida en una pesadilla.

Y ahora volvamos al principio…

El error de construir dos chalets en la misma parcela

3. La gilipollez del ingeniero

El relato del ingeniero con el que he comenzado este artículo es aún peor.

Este señor se separó de su mujer. Repartieron sus bienes y acordaron una pensión compensatoria porque ella no había trabajado nunca.

Pero se habían comprado una parcela preciosa en Mallorca, con vistas al mar y maravillosa en todos los sentidos y ninguno de ellos fue capaz de renunciar a ella. Así que, aunque se disolvió la sociedad de gananciales, la parcela quedó a nombre de ambos por mitades indivisas. Todo esto está incluido en la sentencia de divorcio.

El levantó un casoplón de tres pares de cojones, muy a la altura de su enorme billetera. Vive ahí todo el año. Y ella se construyó un simple chamizo en el que pasar las vacaciones.

Pero ahora el ingeniero se ha vuelto a casar. Y por lo visto, a su nueva joven y bella mujer le molesta que su rival se acerque a la mansión a bañarse de vez en cuando. Además también le molesta tener tan cerca esa sucia chabola.  Así que le insistió al ingeniero para que se deshiciera como fuera de la presencia de su ex mujer. Si quieres follar la tienes que echar, o algo así le debió decir.

De manera que al tipo, que debe de pensar con la polla, no se le ha ocurrido otra cosa que amenazarle a su ex mujer con que o acepta irse por unas migajas o la va a demandar y a echar de su casa. Así, en plan aquí estoy yo.

Y ella, ha ido a ver a un joven abogado…

¿Es necesario que os diga como va a acabar esta historia? Porque la mujer ahora ya sabe que ella no solo es dueña de su chabolo sino que realmente es dueña de la mitad de todo.

Y al final, la que ha presentado la demanda judicial ha sido ella.

Aquí acaba el artículo. Soy Héctor Arderíus pero en el negocio de las subastas todos me conocen como Tristán el Subastero. Si lo has disfrutado o si has aprendido algo leyéndolo, lo que ahora te pido que hagas es que me ayudes a difundirlo en las redes sociales. Es muy sencillo, solo tienes que pinchar en los iconos que verás ahí abajo, donde señalan las flechas.

Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. Por ejemplo, validando algunas de mis «aptitudes» o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de «Recomendaciones». No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.

https://www.linkedin.com/in/tristan-subastero/

19 comentarios en “La pésima idea de comprar una parcela a medias y construir dos chalets
  1. JUAN CLIMENT

    El problema no es comprar una parcela a medias. El problema es regular todo lo relativo a ella, sin dejar suelto ningún cabo, y si uno se desmanda a la disolucion sin contemplaciones de la cosa comun, y llegar el primero al JUZGADO. COMO MUY BIEN DICES EL INGENIERO TIENE LA PASTA Y LA OTRA LA IDEA DE ARMAR CAMORRA. EN RESUMEN SER FRIO Y SIN SENTIMIENTOS. El individuo del que hablas en cierto modo esta influido por sentimientos y no se acordó de realizar contratos anexos, REGULATORIOS DE USO DE LA COSA COMÚN.

  2. Auditor

    Quiza tu sobrino pueda hacer una división horizontal tumbada si hace dos chalets pareados.

    1. No en Ciudalcampo, donde solo se puede construir si la parcela tiene al menos 2.500 m2. Puedes hacer un pareado, pero luego no podrás hacer división horizontal.

  3. Jesús Ramos

    Hola, como siempre reflexiones muy interesantes. Sin embargo hay soluciones para comprarse parcelas a medias y hacerse 2 viviendas (si urbanísticamente es viable el hacer 2 viviendas).
    La solución pasa por constituir una división de propiedad horizontal (que muchos denominan tumbada), en la que existen una serie de elementos comunes (puede ser el acceso, las conexiones a redes municipales, etc) y otra serie de elementos privativos (una porción de parcela en la que cada uno construye lo que quiere. NO es una segregación (para la que se necesita licencia).
    Conozco numerosos casos, sin ninguna problemática, más allá de las que puedan surgir en una comunidad de propietarios (en este caso 2 propietarios).

      1. jose

        ¿Pero esa imposibilidad no vendrá impuesta por los estatutos de la comunidad constituida por la propia urbanización? quiero decir que no por la legislación del Estado.

      2. Jesús Ramos

        Jaja. Veo que un minuto antes alguien propuso lo mismo que yo.
        Curioso caso. ¿No lo permiten por estatutos de la urbanización?, ¿por limitación urbanística?. Es chocante que si urbanísticamente en la parcela puede haber 2 viviendas no se permita una DPH, pero bueno, debe ser una urbanización «exclusiva» en todos los sentidos.
        En todo caso insisto en que tu reflexión es muy interesante para no cometer un error garrafal, y sacar la conclusión: no meterse nunca en un proindiviso. Si no hay opciones mejor buscar otra parcela.

  4. dominguez

    Tu segregación de chapuza indigna es mal ejemplo ya que esa opción es insegregable al no tener ambas parcelas fachada mínima. Ese croquis que aportas no se puede corresponder jamás con una segregación. Chapuza e indigna, si. Segregación no.

    Te sigo con interés.

    1. jose

      puede tener tachada mínima al trastero de la parcela y querer tener acceso por la otra vía por comodidad, anchura etc. acceso directo sin tener que rodear la manzana, etc. puede ser muy amplia la casuística.

  5. jose

    ¿no hay una figura que se denomina «proindiviso con asignación de partes»? esto ya se vislumbra en alguno de los comentarios anteriores.
    De todas formas opino como Tristan, es una fórmula con un 99,9% de probabilidades de tener problemas a corto o medio plazo de muy difícil solucion porque entran en juego parámetros irracionales o interesados malignos.

    1. Sí, la división horizontal tumbada, pero no es de aplicación siempre, sólo en algunas urbanizaciones. Desde luego, no en Ciudalcampo

  6. Inversor frustrado

    En el caso de una herencia donde dos hijos heredan una casa con edificaciones anejas (cuadra y pajar) y reforman para hacer dos viviendas adosadas, el notario les ha recomendado la división horizontal tumbada, puesto que solo hay una finca registral que no se puede dividir. No lo han hecho todavía pero parece una solución viable legalmente para registrar dos viviendas en una sola parcela.
    Por supuesto la zona de huerto o jardín continuaría proindiviso.
    No veo por tanto que las viviendas tengan que formar parte del proindiviso de forma obligatoria.

  7. Angel M R

    Voy a excepcionar mi propia regla de no compartir en la red mis opiniones…(esto del bit data me aterra)…pero es que eres un p..o crack escribiendo. Eres el único tío (lease también ser humano) que me hace soltar carcajadas a solas y leyendo. Que grande aquel otro articulo de la joven secretaria del Juzgado (o Secretaria del Juzgado, con mayusculas que algun@ requiere también que se le apostille casi también con Ilustrisima). Enhorabuena por lo que haces, por la importante labor de divulgación no solo de subastas, si no también, del mundo inmobiliario, y por encima, emprender y ganar dinero con ello (aunque la mitad de tu tiempo sea para pagar carreteras, servicios sociales y esas cosas que dicen en la tele…o no… 😉).

    Abrazo grande.

    P.D. Yo también llegue aquí por una…bueno por pensar un poco como tu cliente asesorado…pero con algo de mejor acierto…

  8. Jota-Jota

    Como siempre ha sido un placer leer tus comentarios e historias reales. Gracias por dedicarnos tu tiempo con tus experiencias.

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