La disolución del proindiviso en las subastas judiciales

Megatutorial sobre la disolución del proindiviso y las disposiciones más convenientes en las subastas judiciales de estas propiedades para asegurarse la división de la cosa común según la estrategia del demandante.

Megatutorial sobre la disolución de proindivisos en las subastas judiciales

1. El problema de los proindivisos

Varios hermanos han heredado una propiedad y se reúnen para acordar qué hacer con ella. Pero la reunión no va bien. Algo pasa con estos hermanos que antes se querían pero que ahora parece que miran más por sus propios intereses egoístas. La presencia de l@s cuñad@s en estas reuniones no suele ser para bien, más bien al contrario.

Todos se consideran gente razonable, pero lo cierto es que la reunión acaba como el rosario de la aurora.

Uno de ellos dice que no tiene ninguna intención de vender su parte, pero que acepta comprar la de los otros. Eso sí, a precios ridículos. Le importa un comino que los demás le ofrezcan un precio mayor por su participación. Ha dicho que no vende y no vende.

Otro de los hermanos dice que siempre ha vivido en esa casa, en la que se quedó para vivir con la madre (sin pagar alquiler) y considera injusto tener ahora que irse tras toda una vida de vivir ahí (por la cara). Además, está muy mal de dinero en estos momentos, dice, y no puede afrontar comprarles la casa. También dice que no se va, que de ahí solo lo sacan a patadas.

La disolución el proindiviso se ve como la única solución.

disolución de Proindivisos de exparejasY no digamos cuando el proindiviso tiene su origen en la compra efectuada por dos cónyuges que se han separado, en cuyo caso hay que añadirle al guiso el odio de una de las partes, o de ambas, los posibles cuernos, los malos tratos, (las ganas de joder a esa puta que tuvo los huevos de dejarme), etc.

De nuevo la disolución del proindiviso es la única solución viable.

Alguna de las consultas que recibo cada semana son impresionantes en este sentido de cómo pueden llegar a odiarse tanto dos personas que antes se querían.

Comprar a medias… que mal negocio.

Los proindivisos que no pueden dividirse en lotes suelen acabar en los tribunales y eso es muy mal negocio para los copropietarios porque según mi experiencia el procedimiento judicial de disolución de proindiviso suele durar varios (a veces muchos) años y resultar muy caro.

Los únicos que ganarán por esta vía serán los abogados.

No digo que no lo merezcan. Al contrario, se lo trabajan mucho, pero opino que antes de recurrir a ellos habría que intentar otras vías:

2. Búsqueda de soluciones razonables para conseguir una disolución del proindiviso beneficiosa para todos

Por ejemplo, lo que harían dos buenos hermanos si fueran listos y tuvieran más o menos la misma capacidad económica es hacer la subasta solo entre ellos, comenzando desde mil euros y subiendo hasta que uno de ellos pierda el interés, punto que marca el precio acordado.

U otro ejemplo, se echa a suertes quien de los dos le pone precio al piso, el precio que considere más justo. El otro hermano decide si por la mitad de ese precio prefiere comprar la parte del otro  o venderle la suya.

O, finalmente, se puede poner en venta la propiedad y dar por bueno el mejor precio que se haya conseguido tras tres o cuatro meses. Llegados a ese punto se acepta esa oferta de un tercero o se le vende al hermano por ese mismo precio.

Sin gastos judiciales, sin impuestos, sin extraños, sin malos rollos.

Como última solución previa a la demanda judicial, los hermanos o excónyugues podrían plantearse acudir a un mediador que intentara buscar una solución que fuera válida para todas las partes implicadas.

Algo así podría llamarse disolución del proindiviso “extrajudicial”.

Según mi opinión lo último es la vía judicial, en la que solo van a salir ganando los abogados.

3. La otra solución: la división de la cosa común o disolución del proindiviso (judicial)

Pero ni que decir tiene que si estoy escribiendo este artículo es porque en demasiadas ocasiones la sangre ha llegado al río y la única solución posible es la vía judicial.

En ese caso lo más importante es ser el demandante porque podremos favorecer nuestra posición y solicitar del juez que acepte nuestras propuestas respecto de la tasación y de las condiciones que regirán la subasta, etc.

Y si eso no es posible porque la otra parte se te ha adelantado, lo que hay que hacer siempre es allanarse a la demanda y permanecer en la misma debidamente personado con abogado y procurador. Es la única forma de que el juez cuente con nosotros para todo lo que se decida.

Ahora bien, el final evidente de estos procedimientos es la subasta judicial, y un error muy extendido es señalarla al amparo de la L.E.C actualmente vigente. Pero cuando el legislador redactó el art. 670 de la Ley 1/2000 de 7 de enero se refirió exclusivamente a las ejecuciones forzosas y no contempló estas otras demandas que no tienen reclamación de cantidad.

Estas subastas de disolución del proindiviso se deberían tramitar como “subastas voluntarias judiciales”, reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, aún no derogados y que encajan perfectamente con lo que aquí se necesita. Quedando la vigente LEC de 2000 como de aplicación supletoria solo para lo no previsto en la LEC de 1881 o para cuando no haya posibilidad de llegar a un acuerdo.

ACTUALIZACIÓN (16-0CT-2015): Ayer, 15 de octubre, entró en vigor la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, que ha introducido en su título VII, el nuevo expediente de subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de los Secretarios Judiciales y que lo cambia todo en este asunto. A partir de ahora ya no será necesario recurrir a la LEC del siglo XIX para argumentar que tenemos derecho a proponer para la subasta una condiciones particulares que no tengan nada que ver con el art. 670 de la LEC. Desde ayer la legislación reconoce que las partes en conflicto pueden acordar las condiciones particulares que deseen pactar con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta con el objetivo de lograr la disolución del proindiviso.

Todo esto y mucho más lo explico con detalle en el post “Novedades en la división de cosa común” que encontrarás si te ayudas con el buscador.

Novedades en la división de cosa común

4. ¿Y cuáles son esas disposiciones que nos interesa que regulen la subasta judicial para nuestra división de la cosa común?

Subasta por la disolución de proindivisosHay muchas y muy diferentes y según cuál sea la estrategia del demandante deberá solicitarle al juez unas u otras, las que mejor se avengan con su estrategia. Por ejemplo, si lo que queremos es comprar la propiedad al menor precio posible lo mejor será que la subasta sea sin licitadores extraños (que no sean copropietarios) o con fianzas muy elevadas.

Por el contrario, si pretendemos que alguien la compre lo más caro posible, entonces nos interesa que acudan muchos postores y solicitaremos que las fianzas sean muy exiguas, que el tipo de subasta sea ínfimo o sin sujeción a tipo y que no exista puja mínima. Así habrá más competencia.

4.1 Tasación de la propiedad

Si somos los demandantes y no hay oposición de parte, podremos imponer la tasación que más nos interese. Si la otra parte la recurre y presenta otra tasación, al final tendrá que ser el juez quien nombre a un perito y entonces estaremos más vendidos pues últimamente no dan una.

Si quiero adjudicarme la subasta me interesa un tipo de subasta muy elevado que eche a la gente para atrás y con una fianza de vértigo.

Otra opción es que aunque se haga una tasación determinada, la subasta sea sin sujeción a tipo y que cualquier puja, sea la que sea, pueda ser aceptada. Esto atraería a muchos postores.

El tipo de subasta puede venir determinado por la tasación o fijarse de común acuerdo por las partes.

4.2 Puja inicial Mínima

Importe por debajo del cual no se admitirán pujas. Puede solicitarse que no haya mínimos o que sí los haya y sean muy elevados.

4.3 Mejoras de postura

¿Podrán los copropietarios mejorar la postura del adjudicatario provisional en el caso de que su puja no haya alcanzado el mínimo que he mencionado en el párrafo anterior?

Este punto es muy importante que quede debidamente establecido o la subasta puede acabar convertida en una casa de putas, con los demandantes y demandados peleando por ver quién tiene más derecho a mejorar la postura o a presentar a un mejor postor.

He participado en muchas subastas organizadas para la disolución del proindiviso y lo peor que le puede pasar al adjudicatario provisional es verse implicado en un follón como el que acabo de mencionar.

Es un ejemplo perfecto de por qué el art. 670 de la actual LEC no sirve para estas subastas  de disolución del proindiviso, pues al tratarse de ejecuciones impropias en las que no hay distinción entre demandantes y demandados no se puede determinar quién tiene más derecho a hacer la mejora. En mi otro blog de subastas judiciales, el blog de Rankia, hemos estudiado ejemplos desternillantes en los que el gilipollas del secretario judicial daba como válida una segunda o tercera mejora hecha unos minutillos antes de acabarse el plazo, de forma que a la otra parte no le diera tiempo a volver a mejorar.

Y también recuerdo otro caso en que una secretaria ignorante manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay “dualidad de partes”, es decir que no hay demandante y demandado, y acaba dando la ventaja de mejorar la postura a la parte demandada a pesar de que asistió a la subasta y de que no pujó porque prefirió callarse en la subasta para luego mejorar la postura, cuando el adjudicatario provisional ya no tenía derecho de réplica.

Y no solo eso, sino que además aceptó que la mejora no tuviera que alcanzar el 70% del Tipo de Subasta y se conformó con que fuera de solo cien euros porque como “(…) en estos procedimientos no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja”.

O sea, que hubiera bastado con subir un euro.

Además, ni siquiera los juzgados se ponen de acuerdo sobre como tratar las mejoras de postura en estas subastas. Esta última secretaria compró el mismo argumento tramposo que yo expuse en una situación similar, alineando mis intereses con los de la parte demandada y argumentando en el sentido de que como no había deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no era la deuda, sino simplemente la puja.

Es decir, que en situaciones muy parecidas cada secretario judicial decidió una cosa diferente.

Lo lógico es que no existan las mejoras de postura del art. 670 de la actual LEC y que de haberlas, al menos sean diferentes.

Como en este ejemplo:

(…) si la mejor postura la hubiera efectuado un tercero, cualquiera de los comuneros podrá presentar a un tercero que que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación en diez días. Si dos o más comuneros coinciden en presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70%, se aprobará el remate a favor del tercero que tenga la mejor postura de entre ellas y si fueran iguales con prioridad por fecha de presentación.

Si la postura es inferior al 50% o si quedara desierta, se celebrará nueva subasta en veinte días siendo la postura mínima el 50% del valor de tasación.

4.4 Subasta judicial para la división de la cosa común sin licitadores extraños

Si lo que pretendemos es comprar nosotros lo más barato posible y además la otra parte anda escasa de pasta  entonces nos interesa que la subasta sea sin licitadores externos, es decir que solo puedan participar los copropietarios.

Si el demandante puede acreditar que lo ha intentado todo para alcanzar un acuerdo justo haciendo ofertas a su hermano y que la falta de acuerdo es culpa de éste que solo pone condiciones leoninas, entonces es más que probable que el juez acceda a que no haya licitadores extraños. Eso sería estupendo.

4.5 Consignación de la Fianza

Se puede pedir que haya unas fianzas muy elevadas para evitar que acuda mucha gente o, por el contrario, que sean muy exiguas para que acudan muchos postores.

¿Es mejor o peor que los copropietarios tengan que ingresar fianza? Usualmente los copropietarios no están obligados a ingresar fianza.

Aquí conviene recordar que en este tipo de subastas, en las que a veces el odio de las familias se puede cortar con un cuchillo,  es muy habitual que uno de los hermanos se caliente y puje a lo loco, solo para demostrar que la tiene más larga que nadie. O también puede que puje con el único afán de subir las pujas, sin intención real de comprar. Por eso es tan frecuente que estos adjudicatarios quiebren las subastas, con la consiguiente pérdida de tiempo para todos.

No es mala idea hacer que también lo copropietarios tengan que ingresar una fianza y que la pierdan si luego quiebran la subasta.

Incluso hay quien establece distintas fianzas según se sea copropietario o licitador extraño. ¡Ya son ganas de liarla!

En cualquier caso hay que establecer la penalización de que quien quiebre la subasta pierde la fianza ingresada.

4.6 Plazo para consignar el precio

Se puede solicitar cualquier cosa, desde los 40 días que actualmente marca la LEC hasta dos meses o diez días.

4.7 Qué parte del precio tendrán que ingresar los copropietarios que se hayan adjudicado la subasta judicial

Hay que aclarar si el copropietario que se adjudique el bien subastado tiene que ingresar todo el precio ofrecido o si puede descontarse del mismo la parte proporcional de la propiedad que ya le corresponde.

Por ejemplo, si ya es propietario de la mitad indivisa y ofrece 100.000 euros en la subasta, tiene que quedar claro si debe consignar la totalidad o basta con que ingrese 50.000 euros. Esto último suele ser lo usual.

4.8 Quién va a pagar las cargas existentes o las que aparezcan

Mucho ojo porque en las subastas de disolución de proindivisos no tiene por qué haber expedición de la certificación de cargas. Ni siquiera se anota la demanda en el registro de la propiedad porque apenas serviría para nada ya que los embargos podrían seguir entrando sin problemas. Además, junto al decreto de adjudicación el juez no expide ningún mandamiento de cancelación de cargas.

Según la LEC actual las cargas anteriores y las preferentes las asume el adjudicatario pero en este otro tipo de subastas de disolución del proindiviso tenemos la oportunidad de aprovechar que podemos imponer nuestras propias estipulaciones para que el bien se subaste “libre de cargas”, de manera que lo primero que se haga con el dinero recaudado sea liquidar las cargas que haya, pagar los recibos de IBI y comunidad pendientes y solo después repartir el sobrante entre los copropietarios.

Además esto se puede llevar a cabo teniendo en cuenta a quien de los copropietarios le corresponde cada carga registral, de manera que la misma aminore solo su parte del dinero recaudado.

Igualmente se puede decidir que las hipotecas o embargos que afecten a la plena propiedad sean asumidas por el adjudicatario y que el dinero recaudado se emplee solo para pagar las cargas que afecten a las partes indivisas, descontando dichas cantidades de la parte que le corresponda al copropietario afectado por dichas cargas.

Ídem con cualquier carga registral (embargo o hipoteca) que se inscriba antes de que el adjudicatario presente el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad.

Haciéndolo de esta forma se le asegura al adjudicatario que no tendrá que asumir cargas cuya existencia no puede conocer porque todavía no han llegado al registro.

Y para rizar el rizo, también se puede establecer la posibilidad de retener el dinero de la adjudicación satisfecho por el adjudicatario para prever la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si el dinero recaudado no bastase para cancelar todas las cargas existentes o que hayan aparecido posteriormente.

Existe una maniobra financiera que algunos profesionales llevan a cabo cuando el resto de los copropietarios no se avienen a llegar a un acuerdo con ellos. No la voy a explicar aquí porque ciertas prácticas no deben estar al alcance de cualquiera, pero que quede claro que si yo pido una hipoteca sobre mi mitad indivisa nadie me la podrá tirar para atrás ni tampoco podrá acusarme de haberla hecho en perjuicio de tercero porque la habré hecho sobre mi propiedad.

Pincha en alguno de los botones sociales del cajetín de arriba o te habrás perdido lo mejor del artículo, que son mis trucos para que las condiciones de la subasta nos favorezcan según nos interese quedarnos la propiedad al menor precio posible o que sea un tercero quien la adquiera al mayor precio que esté dispuesto a pagar (y así todos tocamos a más).

4.9 Y algunas otras

Declarar quien tiene actualmente la posesión del bien subastado

Posibilidad de visitar el inmueble

Plazos para la entrega de la posesión, etc.

Vender nuestro proindiviso

5. Vender la parte indivisa

Hay copropietarios que son incapaces de presentar este tipo de demanda para la división de la cosa común contra sus familiares, con quienes, por otra parte, mantienen unas buenas relaciones. Entonces, si están necesitados de liquidez o hartos de que el carota de turno les tome por el pito de sereno, no ven otra salida que vender a terceros su parte indivisa, lo que les evita el enfrentamiento familiar directo.

Lo lamento hermano, pero ya te dije que necesitaba la pasta y como tu te negabas a hablar de ello no he tenido más remedio que venderle a esta gente. Pero eres un tipo con suerte, macho, porque yo he malvendido mi parte pero me han asegurado que a ti te van a ofrecer un pastón. (Te vas a joder cabrito, no querías ni hablar de comprar mi parte ni venderme la tuya y ahora vas a tener que negociar con estos cabrones que tienen el colmillo más retorcido que un jabalí).

Pero mucho ojo con el cuento de la lechera que se montan algunos porque los que compran (o compramos) estos proindivisos nunca ofrecemos más del 20-25% el valor real de mismo.

Y ello por varios motivos:

  • El derecho de retracto que tienen los copropietarios hasta nueve días después de haberse inscrito la compraventa de la indivisa (tres meses en Cataluña). Aunque si se organiza bien, el retracto puede convertirse en una buena oportunidad más que en un peligro. Otra cosa que me callo.
  • El tener que negociar uno por uno con el resto de copropietarios para acordar la compra a cachitos del activo
  • Los inmensos y descorazonadores plazos judiciales en el caso de que haya que iniciar el procedimiento judicial.
  • El hecho cierto de que quien compre la plena propiedad en la subasta judicial no lo hará en ningún caso por un valor superior al 60-65% de su valor real actual.

También hay que tener en cuenta que no es lo mismo vender el último 20% de la propiedad que vender el primero. Normalmente el precio de venta va subiendo cuantos menos copropietarios quedan por vender y el último copropietario se convierte en una china en el zapato y puede hacer valer esa condición para pedir más que sus homólogos anteriores. Esto es el abc de los negocios.

Y con esto doy por terminado este megatutorial de más de 3.200 palabras sobre la disolución de proindivisos. Si has llegado hasta aquí es que eres tan friki de las subastas judiciales como yo.

Además también significa que consideras que el artículo te ha resultado interesante por lo que te pido que me devuelvas el favor recomendándolo en tus redes sociales favoritas.

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Hola, soy Tristán, subastero profesional desde otoño de 1991 y bloguero sobre el negocio de las subastas desde enero de 2009. Además de otras cosas mucho más importantes, como navegante, escalador y poeta.

494 comentarios en “La disolución del proindiviso en las subastas judiciales

  1. Jotaerre

    Impresionante, Tristán, muchas gracias porque siempre se aprende algo, o bien obligas a estrujarse el cerebro para intuir lo que te callas…
    Aunque, para variar, aún no ha pasado el 9N y olvidas que el plazo del retracto catalán es de 3 meses.
    Saludos,

      1. Hola Tristan:
        Extraordinario articulo que me bien como anillo al dedo, debido a que estoy implicado en un posible proindiviso con un familiar.
        Te comento que llevo tiempo siguiendo la estela de la Web de Rankia y haciendo progresos sobre mis conocimientos como Licitador judicial.
        Es mi primera toma de contacto publicando éste comentario, pero de momento sólo puedo decir Gracias, Gracias, Gracias.
        Cordiales saludos Maestro.

    1. María

      Hola Tristan!!
      Me gustaría tener tu dirección email para hacerte consulta y hablar.
      Tengo un problema que me gustaría comentar contigo.
      Veo que entiendes mucho.

      1. Hola María. Encantado te daría aquí mismo mi dirección de correo si no fuera porque los email no se deben escribir nunca en webs públicas porque los robots de los spamers están muy atentos y enseguida te inundan el correo de spam. Eso ya me ha ocurrido.

        Por eso lo mejor es que vayas a la página de contacto y me escribas desde ahí. Yo te responderé enseguida.

        1. Remedios Hernandez

          Hola Tristan, tu articulo es excelente, tengo un procedimiento proindiviso finalizado con fallo para subasta judicial, el abogado me cobro bastante y ahora me dice que este es otro procedimiento y me cobra mas, puedo ir a este procedimiento de subasta judicial sin abogado ni procurador??, gestionandolo yo con tus indicaciones, o es obligatorio para el demandado llevar abogado y procurador??

    2. Lucía

      Buenos días Tristán:

      Tu artículo, además de claro, es muy bueno. Mi consulta, ya que estoy pensando iniciar una procedimiento para extinguir un condominio con mi ex, el cual no quiere quedarse con la vivienda, aunque el banco le autoriza el préstamo, porque le modifican condiciones, y tampoco veo factible la venta por el precio desorbitado que pide, es la siguiente:

      En caso de subasta judicial indicas lo siguiente: “Y para rizar el rizo, también se puede establecer la posibilidad de retener el dinero de la adjudicación satisfecho por el adjudicatario para prever la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si el dinero recaudado no bastase para cancelar todas las cargas existentes o que hayan aparecido posteriormente.”

      En este caso, al quedar sin efecto la subasta, seguimos como estamos, o ¿hay segunda parte?, es decir, ¿vuelve a subastarse por otro importe si así se acuerda?, que podemos considerar más asumible, o de nuevo ¿se deberá iniciar el proceso?.

      En cualquier caso, recibiría con mucho gusto cualquier otra consideración sobre mi caso, yo no tengo nada que recuperar, es decir, no tiene la otra parte que pagarme nada. Tampoco creo que la otra parte deje de pagar la hipoteca porque su familia avala. ¿Qué opciones tendría para liberarme de la deuda y de la propiedad?.

      Muchas gracias

      1. Hay muchas estrategias diferentes en función de las circunstancias del caso, Lucía. Y, sobre todo, el resultado dependerá de las condiciones de la subasta.

    3. Hola soy yuliana tengo un problema compre un lote en común proindiviso pero a mi el dueño me dijo q me iba a hacer escritura tengo una promesa de compraventa y ya le di el 90% del valor del lote ya llevo 3 años con el lote y le he hecho mejoras, pero estuve averiguani y el no me puede hacer escritura aparte , quiero vender pero nadie me compra por ni tener escritura he estado pensando en retirarme del negocio pero necesito saber las mejoras q le hice al lote quien las paga y además es cierto q el el vendedor me puede devolver la plata como el quiera y en cuotas y cuando el que? Agradezco su pronta respuesta gracias

  2. Kyrie Lomthe

    Soy tan friki como tu y ya está compartido.

    Y me surge la duda de si no se podría hacer una subasta notarial para estos casos en idénticas condiciones a la judicial, porque ya sabemos como son los Juzgados españoles…

    1. Jejeje, Gracias.

      El procedimiento judicial está para cuando no hay acuerdo entre las partes. Pero si hay acuerdo se puede emplear cualquier otro medio para vender, no hace falta que sea en una notaría. Yo creo que, habiendo acuerdo, lo mejor es encargarle la venta a un buen agente inmobiliario.

  3. Jotaerre

    Yo no le veo inconveniente, salvo el de cómo fijar la tasación y resolver posibles compensaciones de lo que ha pagado de más uno u otro.
    Gracias, Tristán, ahora sólo falta que pongas la C en mayúscula 😉

  4. Toni

    Tristan que grande eres y que Friky de las subastas soy. En las 2 últimas subastas que he asistido eran de división de proindivisos una de un abogado inútil que no notifico bien a varias de las partes (suerte de Jotaerre) y la otra que se realizo por unís abogados de los beu os que piso como condición que no se podían hacer mejores posturas así los copropietarios se calentarían como paso y se disparó por enciam de lo que se habían ofrecido entre el lo antes de la subasta… A veces las subastas sorprenden.

  5. Sin embargo, Toni, aún hoy la mayoría se rigen por el art. 670 de la actual LEC, con la confusión consiguiente.

    Sin embargo, lo cierto es que en cuanto los abogados saben lo que se traen entre manos el resultado siempre es mejor.

  6. Antonio68

    Espectacular. Muchas gracias por la compilación y el conocimiento vertido. Los Secretarios te necesitan…aunque nunca lo admitirán 🙂

  7. FCALVO

    Has hecho un excelente trabajo. Como ya sabes……me encantan los proindivisos. Compro en subastas y aconsejo a abogados lo que deben hacer en función de los intereses que se están defendiendo.
    En estos momentos tengo 5 operaciones de disolución de condominio, asesorando, y 3 operaciones propias.
    Además, si me sale bien una jugada, con el consentimiento de mi cliente, te la haré llegar. Es de auténtica estrategia.
    Saludos
    Francisco Calvo
    administrador http://www.subastasunicas.es

  8. burbis

    Gran resumen Tristán! Aunque hace mucho que te sigo es la primera vez que me animo a participar, así que lo primero que quiero es felicitarte y darte las gracias por iluminar un poco este mundo de las subastas, cuyo peligro y tenebrosidad habitualmente se debe a la falta información y de profesionalidad de los empleados de los juzgados, que no quieren saber nada de las subastas ni de su regulación, y las tratan como un aspecto residual del sistema judicial.

    En cuanto a la disolución de proindivisos, estoy totalmente de acuerdo contigo en la falta de adecuación de la aplicación del 670 de la L.E.C a dichas disoluciones, respecto de la aplicabilidad de las “subastas voluntarias judiciales” de la L.E.C de 1881, aunque yo mismo he intentado aplicarlo en diversas ocasiones (aunque siempre sin éxito) y por supuesto sigo intentándolo debido a la gran ventaja que puede aportar a quien actúa en la posición de demandante, entiendo que dado que previamente a la fase de ejecución de sentencia por la que se ordena la subasta, es necesario accionar un procedimiento declarativo en el cual, valga la redundancia, se declare el derecho de uno de los copropietarios a no permanecer más en proindivisión, no puede considerarse que dicho procedimiento haya sido voluntario, por lo que decae la posibilidad de aplicar los artículos 2048 y siguientes de la L.E.C de 1881. En mi humilde opinión seria necesaria una regulación específica de la disolución de proindivisos dentro de la propia L.E.C y mientras tanto lo más adecuado, tal como hacen algunos secretarios judiciales que entienden la particularidad de estas subastas, es aplicar la L.E.C en lo relativo a la subasta de bienes inmuebles (con la excepción del 670) estableciendo en las condiciones de la subasta que el precio de la última postura será firme, sea cual sea.

    Respecto a la posibilidad de que las partes mejoren las posturas ofrecidas por terceros, es un tema para darle de comer a parte, y en el que he llegado a ver verdaderas barbaridades jurídicas, sin ir mas lejos cierta secretaria iluminada ofrecía la posibilidad de ejercer el retracto a los copropietarios frente ala postura de un extraño, aun habiéndose subastado el 100% de la finca. En esos momentos me sentí muy cerca de Orión y de la puerta de Tannhauser!!

    Saludos!!

  9. JohnDarmody

    Hola Tristán, te he dejado un comentario en Rankia y te escribo por aquí también porque necesito la opinión de un experto sobre la venta de un piso y un local en situación de indiviso.

    Te expongo el caso resumido para no hacerte perder mucho tiempo:
    Mi abuelo falleció en 2010 dejando un piso y un local (sin cargas) en herencia, somos tres herederos universales a terceras e iguales partes, no hay usufructo especificado para ninguno de los tres.

    En el piso residen los otros dos herederos y el local esta alquilado generando una renta de 1.000 € mensuales.

    Intenté negociar con ellos cederles mi parte del piso y que ellos me cedieran a mi su parte del local para ganar un bien que diese fruto, he intentado llegar a todo tipo de acuerdos con ellos y me ha resultado imposible por la mala relación que existe y rencillas del pasado.

    En 2011 inicié un procedimiento de división de la cosa común y aún estoy inmerso en él, y leyendo un artículo tuyo Tristán observe que hay personas que compran indivisos, y empezé a leer más en los foros.

    Mi pregunta es, esperarias a la resolución de la subasta judicial y venderias tu tercera parte de este indiviso a un tercero?

    En el caso de que me recomiendes lo segundo, sabes quien compra este tipo de producto en Barcelona?

    Muchas gracias por tu tiempo y saludos

    1. Ufff, Barcelona no es un buen sitio para vender proindivisos porque el derecho de retracto en Cataluña dura dos meses en vez de nueve días como en el resto de España. Quien te lo comprase te exigiría que firmases como si el precio hubiera sido mucho mayor para que si los copropietarios ejerciesen el retracto así al menos ganar un buen pico.

      En cualquier caso yo nunca malvendería una parte indivisa y mucho menos con el procedimiento judicial ya iniciado. Yo seguiría adelante y estudiaría muy bien la estrategia a seguir para la subasta.

      1. JohnDarmody

        Hola Tristán, quizá con eminencia me expresé mal pero es evidente que dominas el tema, gracias por responder tan rápido.

        El proceso de división de herencia va por la fase en la que el contador-partidor a repartido cada coeficiente por heredero, por casualidad sabes cuanto tiempo hay desde esta fase hasta la subasta?
        Es que llevo varios años con esto ya y la paciencia no me sobra precisamente

        La opción de venderlo a un tercero me la he planteado porque ando escaso de liquidez, y el proceso judicial y la plusvalía me han salido por un buen pico, pero si me recomiendas esperar te haré caso y esperaré pacientemente la subasta.

        Gracias y enhorabuena por la labor que haces con esta web
        Un saludo

        1. Es muy difícil o imposible predecir los plazos judiciales, pero lo tuyo esta todavía muy verde. Yo diría que te quedan varios años.

          ¿venderlo? Estando en esa fase casi tendrías que regalarlo. Cuando tengas inscrito en el registro tu 33% podrás venderlo por el 20% de su valor. Yo mismo podría proporcionarte inversores interesados en operaciones de estas de alto riesgo. Pero eso, solo si vendes a ese precio.

          Yo nunca vendería porque yo hago al contrario, yo compro partes indivisas y luego aguanto el tirón hasta que puedo venderlas o hacerme con el total y venderlo todo.

  10. JohnDarmody

    Pues si no es una molestia te pediría que me facilitaras algún contacto interesado en operaciones de alto riesgo ,porque estoy en una situación financiera no muy boyante y además no me veo capacitado moralmente para aguantar esta situación varios años más.

    Gracias Tristán por tus consejos, un saludo

    1. Tonigs

      Buenas tardes JohnDarmody,

      si aún no te ha facilitado ningún contacto tristán o quieres una segunda opinión te agradecería que me contactaras a toni.guerrero@terra.com para que pueda estudiar bien tu caso. Quizá podamos llegar a buen puerto. Y Tristán a ver si te acuerdas un poco más de mi 😉

      Atentamente,

      Toni Guerrero

  11. rdrafa

    Hola Tristán, he leído con mucho interés este artículo que seguro me servirá. Te lo agradezco.
    No obstante mi caso es un poco distinto. Te explico; un familiar tiene el 50% de la propiedad, otro tiene el 100% del usufructo y yo tengo el 50% restante de la propiedad. Una entidad ha embargado las distintas partes, menos la mía y quiero quedármelas yo en subastas. La pregunta es: Como fuerzo a la entidad para que subaste? Vaya por delante mi agradecimiento.

    1. Hombre, forzar, forzar, tanto como forzar a la entidad… lo veo difícil si no imposible.
      Si acaso más bien animar a que se pongan las pilas y subasten de una vez.

      1. rdrafa

        Ante todo, gracias por la rapidez!!
        Y ahora sigo la consulta: que “argumentos” utilizo para “animar” a la entidad? No creo que lo pongan demasiado fácil, verdad?
        Gracias otra vez!

        1. Si tus familiares tienen una deuda con el banco no entiendo por qué habría de poner dificultades el acreedor para instar la subasta y cobrar su crédito. Por lógica deberían estar deseándolo.

          Simplemente puedes llamar al letrado del banco e intercambiar unas palabrejas con él.

          Además, siempre puedes ofrecerte a comprarles esa deuda y así convertirte tú en el acreedor y casar la subasta cuando más te convenga.

          1. rdrafa

            La verdad, así da gusto! eso es rapidez y eficacia. Gracias.
            Pues verás, el acreedor es una de esas empresas de cobros, (Melf, Esco Expansión, Lindorff, etc.), que ya compró el crédito a un banco y no soy capaz de encontrar un interlocutor válido. Siempre hablo con “agentes” y no tengo acceso a la persona que pueda tomar las decisiones. Les he ofrecido comprar el crédito, pero ni siquiera me contestan. No parece que les atraiga esa idea puesto que pierden la posibilidad de seguir contra los deudores, Creo que preferirán instar la subasta y luego poder seguir contra los deudores, a vender el crédito,que conlleva la extinción del mismo. Lo que busco es una forma “jurídica” o de cualquier tipo, que les “obligue o anime” a instar la subasta. Espero haberme explicado y repito: MIL GRACIAS!!!

  12. Jotaerre

    Hola, rdrafa, si me permite Tristán la intromisión, tampoco lo veo posible, incluso podría ser que no tuvieran prisa para hacer aumentar los intereses.
    Como la subasta es a instancia del ejecutante, podrías subrogarte en su lugar siendo tú acreedor posterior…
    Saludos,

    1. rdrafa

      Hola! y gracias por tu opinión. Lo que ocurre es que realmente yo no soy acreedor posterior, soy copropietario de la vivienda, pero no acreedor. En teoría eso me da el derecho de retracto en caso de subasta, pero lo que yo persigo es precisamente eso; la subasta. Por eso trato de “animar” al acreedor. De todos modos, cualquier idea será bien recibida. Gracias.

  13. Jotaerre

    Hola de nuevo, ya sé que no eres acreedor, pero una “solución” sería serlo, obviamente con la colaboración de los otros, por éso he dejado el final abierto con los …

    1. rdrafa

      Hola jotaerre, eso último que has sugerido no lo había pensado, así que voy a darle dos vueltas. Creo que sería largo y costoso, iniciar un procedimiento, etc.., pero podría ser una solución. Gracias por tu sugerencia. No sé si podría hacerlo habiendo cargas anteriores superiores a su valor, pero… lo voy a estudiar. Repito; Gracias!!

  14. Jotaerre

    De nada, pero no tendría que ser largo ni costoso (un monitorio por poca deuda, ejecución y embargo), el problema es que si resulta que hay cargas anteriores altas, ni la cesión del crédito ni la subasta te lo iban a solucionar tampoco.

    1. rdrafa

      Hola otra vez; Las cargas altas serían anteriores a mi, como futuro acreedor, no anteriores al primer embargo, que es el que pretendo que inste la subasta. En consecuencia, “caerían” esas cargas posteriores si me lo quedo en esa subasta, según creo yo. Gracias.

  15. Jotaerre

    Hola de nuevo, crees bien, entonces, y por el 659.3 te podrías subrogar en el embargo que te interese a fin de cancelar las cargas anteriores.

    1. rdrafa

      Gracias jotarerre!!!, Si no he entendido mal, monitorio, ejecuto, anoto el embargo y me convierto en el último acreedor. Y después?. No acabo de ver la aplicación del 659.3 en este caso! Cómo me surbrogo en el primer embargo? Perdona mi falta de experiencia en estos temas y gracias de nuevo!

  16. Jotaerre

    Es lógico que no tengas experiencia (y afortunadamente, añado): de hecho es un truco/amaño para conseguir la cesión que no te facilitan, y bastará con pagar las cantidades de que responda el embargo en el Juzgado. Si te fijas, al final del 659.3 se habla de acta notarial (cesión voluntaria) o de mandamiento judicial.

  17. José Pérez

    Buenos días.

    Imaginemos un piso a nombre de dos personas. Por una deuda entre ellos, se subasta la mitad del piso. Es decir, no es una disolución de proindiviso sino la subasta de la mitad del piso, siendo el ejecutante el propietario de la otra mitad del piso. ¿El ejecutante tiene derecho al “retracto de copropietario” en caso de que un tercero se adjudique la vivienda en la subasta? Gracias.

      1. José Pérez

        Entonces, ¿puede el ejecutante estar como una estatua en la subasta sin decir nada, dejar que un tercero haga la mejor postura sin calentar la subasta, y luego pedir el retracto?

        1. De hecho sí, esa podría ser la mejor estrategia en este caso que comentas. Siempre teniendo en cuenta las limitaciones del art. 670 de la LEC.

  18. Jorge

    Buenas tardes.
    Tengo un problema que me está produciendo muchos dolores de cabeza. Mi mujer tiene una hipoteca, desde hace 15 años, con su ex pareja (no ex-marido) en proceso de subasta por impago desde hace mas de un año. Ella vivió unos meses en el piso y por diversos motivos no se quitó de la hipoteca. Su Ex ha vivido allí todos estos años, incluso con su mujer , aunque ya vive solo, se están separando. Por otro lado este hombre por lo que se ve, lleva bastante tiempo sin pagar la comunidad, por lo que mi mujer está denunciada por 3,500 Euros.
    Bueno que me voy por las ramas, el piso tiene un valor de mercado cercano a las 120.000 Euros, lo que se debe de hipoteca con los gastos son unos 25.00 Euros. Nosotros estaríamos interesados en comprar su parte del piso, pero no hay manera de contactar con él por ninguna vía. Así que si por lo que se ve esto va a subasta, que me recomendarías?Nuestra intencion es quedarnos con el piso ya que disponemos de liquidez para enfrentarnos a la susbasta, pero ahí me pierdo .
    Muchísimas gracias por adelantado.

    1. Hola Jorge. Perdona el retraso en responderte, pero es que estoy pasando unos días fuera de España y no visito el blog todo lo que debería. Hay varias estrategias que podrías seguir, una de las cuales sería que tu asistieras a la subasta y lo compraras, sabiendo que tu mujer recibirá como sobrante la mitad de todo lo que sobrepase los 25.000 euros de la deuda.

  19. Ana María

    Buenas tardes, Tristán: Me ha impresionado tu post y jamás he hecho esto pero te cuento mi película por si puedes darme algo de luz. Después de 17 años, si 17 años, de pelea en una división de cosa común obtuvimos sentencia en el año 2006. Se interpuso la ejecución de la misma pidiendo la subasta de la finca (sin especificar condiciones ni nada) y ahora que estamos a punto de solicitar el señalamiento de subasta nos dice el abogado que al ser una subasta en proindiviso se rige por la ley de 1881 y al no haber especificado “pliego de condiciones” en la demanda la finca sale a subasta sin ningún tipo de límite, es decir, que si alguien puja por 6000 euros y nadie lo mejora, se lleva la finca que tanto dolores de cabeza nos ha dado. ¿Es esto posible de verdad?. ¿No pueden aplicarse los porcentajes mínimos que la ley nueva del 2000 da para las subastas judiciales?. ¿No podemos especificar limites ahora ya que aun no se ha señalado la subasta?Muchas gracias por tu tiempo.

    1. Jotaerre

      Hola, Ana María, Tristán está fuera y se traspapelan las consultas: ya no se puede cambiar, pero es que no tiene mucho sentido fijar una puja mínima, porque, si no se consigue, vuelves a la casilla de salida y a convocar nueva subasta.
      De lo que se trata es de pujar hasta que te interese, para ganar o para que pujen los demás y conseguir buen precio.
      Saludos,

      1. Gracias Jotaerre por tu inmensa ayuda. Precisamente hoy no he salido a esquiar porque por aquí hace un tiempo de perros y lo estoy dedicando a responder algunas consultas atrasadas de Subastanomics. A Rankia ni me acerco porque tengo el correo lleno de emails avisando de las docenas de comentarios que están esperándome.

        Ana María, lo mejor para que la subasta se llene de postores es precisamente que no haya precio mínimo. Por otro lado las condiciones de la subasta son las que las partes le hayan solicitado al juez y éste haya aprobado.

  20. Jotaerre

    Tranquilo, Tristán, allí esta casi todo controlado, a disfrutar mientras puedas.

  21. Rodriguez

    Buenas noches Tristan,

    Desearía conocer tu consejo de una situación que actualmente atravieso y es la siguiente:

    Formo parte de una Comunidad de Bienes en un 1/3 en calidad de persona física, la otra parte que corresponden a 2/3 la compone un S.L., que es absolutamente insolvente y no tengo ninguna interés mercantil en esta, la CB compro 2 pisos y se subrogo al préstamo hipotecario, pero como practica habitual bancaria se firmo esta hipoteca solidariamente, con lo cual, a pesar de tener el 1/3 de la la compra estoy pagando prácticamente el 100% de estas hipotecas, y ya después de mucho esfuerzo solo me queda aprox. el 10% del importe por pagar de las hipotecas, también estoy pagando el 100% comunidad, ibis, y otros impuestos.

    Pues bien mi 1/3 aparte de la citada hipoteca no tiene ninguna carga registral, pero los 2/3 restantes tienen unas anotaciones de embargos preventivo a favor de Hacienda por un importe que es muy superior al valor de los pisos.

    Y mi pregunta es, como puedo actuar una vez liquide la hipoteca (en su día me informe y no tuve otra opción que pagar), ¿ intento pactar con Hacienda y en que términos? , o ¿me interesaría mas romper el proindiviso judicialmente?.
    Una vez liquide la hipoteca, también se me ocurre dejar de abonar impuestos y comunidades, y que sean ellos los que soliciten judicialmente la subasta y como tendré el derecho de retracto pues que insten los acreedores.

    Espero haberme explicado, a pesar de ser un caso creo que bastante particular.
    Muchas gracias.

    Un saludo

    1. Hola Rodriguez. Disolver el proindiviso hubiera sido lo mejor hace unos años, pero a estas alturas, y teniendo en cuenta que eso no es algo que se resuelva en unos meses, es mejor que te busques otra solución. Tienes una oportunidad de oro para adjudicarte esos dos tercios que te faltan en la subasta que inste Hacienda. Lo puedes hacer acudiendo a la misma o, aún mejor, esperando a ver quién se la adjudica y por cuánto y luego ejerciendo el derecho de retracto, que tienes por ser copropietario.

      Pero ojo, que solo tendrás nueve días (excepto en Cataluña, donde dispondrás de dos meses) desde la inscripción del título en el Registro de la Propiedad. Tendrás que estar atento.

  22. Jotaerre

    Bienvenido sano y salvo, Tristán!
    Son 3 meses en Catalunya, y creo que Rodríguez no tiene claro que, si deja de pagar cuotas e impuestos, se embargará y subastará el 100 %, con lo cual no hay retracto.
    Saludos,

    1. Sí, bueno, esa idea de dejar de pagar cuotas de la comunidad ni siquiera la he considerado por ser una gran tontería tras haber estado años pagando religiosamente la hipoteca. No digo que el otras circunstancias no hubiera sido una buena estrategia, pero desde luego que no ahora.

      1. Rodriguez

        Gracias Tristan por tu tiempo y consejo , también a jotaerre por la precisión, el próximo paso que creo debo realizar es poner en conocimiento de la Agencia tributaria que se esta finalizando el crédito hipotecario ( pues al haber amortizado parte de este anticipadamente acabo mucho antes de lo que figura en el registro), pero aun me surge una duda ( perdón pero soy un novato en el asunto) y es :

        Me puedo presentar en la posible subasta como parte interesada aunque no puje , y los nueve días a los que te refieres tienen necesariamente que ser desde que se inscribe en el registro (y no desde que se celebre la subasta) , si fuese el caso desde la inscripción como hago ¿ saco notas simples por ejem. cada 5 días desde la celebración de la sub. para poder enterarme?.

        Muchas gracias, por tu paciencia y dedicación.

        Un saludo

        1. En Hacienda son muy receptivos con estas cosas. Diles que tu intención es ejercer el retracto y mantén el contacto con ellos. Seguro que aceptan que lo hagas allí mismo de forma que no tengas que gastar dinero en procedimientos judiciales.

  23. Jotaerre

    Y, en cualquier caso, una precisión más, que se deduce de la respuesta de Tristán y es muy importante: el plazo para el retracto empieza desde que se tiene conocimiento de la transmisión; por ello, si no se ha podido conocer antes, empieza desde la inscripción, al ser pública.
    Saludos,

  24. mtlc2012

    Buenos días. Respecto al retracto por parte de los propietarios, entiendo que es el derecho de los propietarios a igualar una oferta que se ha puesto sobre la mesa. Entonces si hay dos propietarios y ambos hacen uso de este derecho ¿ a quien se lo dan? ¿Al primero que hace uso de este derecho o al que ofrece la mejor oferta?

  25. Jotaerre

    Buenos días, pues, ni lo uno, ni lo otro (no se trata de mejorar oferta, sino de igualarla): a prorrata según su %, según el art. 1522 CCivil.
    Saludos,

    1. Aunque hay que advertir que en una subasta debida a la disolución del proindiviso, lo que se subasta es el 100% de la propiedad y que, por tanto, ninguno de los copropietarios tiene derecho de retracto. En todo caso lo tendría el inquilino, si lo hubiera.

      1. mtlc2012

        Tristán, perdona la osadía pero o malinterpreto este comentario o es contrario a lo que dice en el del 9-febrero-2015 at 09:40

        “..Lo puedes hacer acudiendo a la misma o, aún mejor, esperando a ver quién se la adjudica y por cuánto y luego ejerciendo el derecho de retracto, que tienes por ser copropietario. ..”

        Y Jotaerre, perdona tu tambien pero si la idea de disolución de proindiviso es que se la quede un unico propietario, lo que repartir en % tampoco lo veo.

        1. Supongamos que tú eres propietario de una mitad indivisa y que es la otra mitad indivisa la que sale a subasta. Entonces sí tienes derecho de retracto. Pero lo que sale a subasta es el 100% por lo que ninguno de los copropietarios tiene derecho de retracto.

          Solo lo tendría un inquilino que tuviera alquilado el 100% de la propiedad.

          La frase que mencionas es aplicable solo a ese caso concreto en el que una persona es propietaria de 1/3 de la propiedad y lo que salen a subasta son los otros 2/3.

  26. Jotaerre

    Y mi comentario era sobre el retracto, cuando existe el derecho, no había relacionado que, al preguntarlo en esta entrada, te refería a una disolución de indiviso, donde, efectivamente, noe xiste como tal.

  27. David Serón

    Muy buenas Tristan. Buscando información he dado con tu pagina. Me gustaria saber si me puedes dar algún consejo para mi caso. Compré una vivienda con mi ex estando en separación de bienes. La compramos en participaciones,ella el 80% y yo compre el 20%. Así firmamos la escritura de compra/venta. Y aunque yo, mi 20% lo aboné en metálico, era ella quien entregaba físicamente al constructor su parte y la mia, con lo cual el constructor ponía en los recibos de entrega solo su nombre (el de mi ex). Ignorante de mi, yo no me daba cuenta de este detalle. Resulta que no solo he perdido todo el dinero que puse, sino que encima me ha reclamado que pague ese 20% (cantidad que ya había abonado). Pero como no tengo ni un solo recibo a mi nombre, ella lo reclamo judicialmente y le dieron la razón. Esto me ha dejado en la ruina, ya que invertí todos los ahorros de toda una vida. Pero la sentencia dice, que si no llegamos a un acuerdo mutuo, la vivienda hay que subastarla con terceros licitadores y una vez subastada, me descontarían de esa cantidad la deuda que ella me reclama (si es que cubre). La ejecución de la subasta esta ya próxima.Sé que ella quiere quedarse con la vivienda a toda costa. Que puedo hacer, para por lo menos quedarme sin deuda, pujando por ejemplo en la subasta, o incluso recuperar algo de lo invertido? Agradecería enormemente cualquier consejo.

    1. Jotaerre

      Buenos días, David; si, como parece, se reconoce tu copropiedad pero del precio que se obtenga habrá que descontarte una parte, entonces te interesa que sea lo más alto posible, lo que dependerá de si la subasta es atractiva, o de pujar sólo para que lo haga más tu ex.
      Saludos,

    2. Y si no tienes dinero lo último que debes hacer es un órdago a la grande pujando como si quisieses comprarla con la idea de forzar a que también suban las otras pujas. Eso suele salir siempre mal.

  28. Tonigs

    Yo sinceramente lo que haría es máxima difusión de ella con anuncios por internet, dando todos los datos lo más claro posibles para que concurra mucha gente a ella (Cargas, posesión…). Informa por aquí y por Rankia a ver si alguien se interesa.

  29. Wilfred

    Buenas tardes. Acabo de descubriros y estoy encantado. Mi cliente es copropietario del 50% de una vivienda familiar cuya titularidad comparte con otros 3 hermanos y es el demandado en un procedimiento de división de cosa común actualmente en marcha. Dado que es muy probable que no se pongan de acuerdo para adquirir el total de la vivienda y que habrá que acudir a subasta, me surgen dudas que ruego me despejéis:

    Es , aunque es probable que en ella el asunto quede visto para sentencia.

  30. Wilfred

    Perdón, le he dado a la tecla incorrecta. Decía que tengo varias dudas que agradecería que me aclararais:

    1.- ¿La subasta la puede solicitar cualquiera de los litigantes?
    2.- Si la sentencia habrá decretado que el precio de la vivienda es uno, ¿haría falta una nueva tasación para la subasta o valdría el precio ya asignado en sentencia?
    3.- ¿Las condiciones de la subasta pueden ser libremente impuestas por el solicitante de la misma, sin ningún límite o, por el contrario, hay algún artículo en el que se enumeren las distintas condiciones en las que puede subastarse un bien?
    4.- Si a mi cliente le interesara adquirir la vivienda en la subasta, ¿cuál sería vuestra estrategia?
    5.- Si, por el contrario, quisiera que un tercero se la quedara, evidentemente por el mayor precio posible, ¿qué sería en ese caso lo que tendría que hacer?

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Wifred, si efectivamente la sentencia ya recoge el precio de tasación, no veo por qué habría que volver a tasar. Lo extraño es que la sentencia ya lo recoja, no es algo habitual.

      Respecto al resto de las cuestiones que planteas, si lees detenidamente el post verás que ya están contestadas en el cuerpo del mismo.

      1. Wilfred

        Muchas gracias por tu respuesta. En cuanto a lo del precio, mi cliente se ha allanado parcialmente a la demanda de división de cosa común, en cuanto a la división en sí, pero se ha opuesto por lo que se refiere a que el precio de la vivienda sea el que el resto de los hermanos dice, muy superior al que realmente es. De ese modo, el asunto es posible que llegue a juicio porque el juez estime que es necesario dilucidar qué precio es el que realmente tiene la vivienda. La cuestión no es superflua, ya que así tratamos de demostrar que mi cliente no se ha opuesto nunca a repartir la casa familiar, sino que precisamente él es el que siempre ha hecho propuestas para quedársela, sobre la base de un precio muy inferior al que dicen ellos. Incluso ha convencido, después de que le pusieran la demanda, a una de las demandantes para que le vendiera su parte. Y también es importante, por supuesto, para evitar que le pongan las costas del procedimiento.
        En cuanto al resto de preguntas, buscaré las respuestas pacientemente, aunque me gustaría insistirte en la tercera, la relativa a las condiciones de la subasta. Bueno, no quiero excederme. Gracias mil otra vez.

  31. David Serón

    Ok , eso haré, muchas gracias. A la espera estoy que me llegue la notificación del juzgado. Aunque ya tengo algunos compradores, pero no les puedo enseñar la vivienda puesto que ella se niega. Leí que mencionabas que se puede pedir una autorización para poder ver la vivienda y no se si también mencionaste que se puede pedir que antes que se celebre la subasta ella abandone la vivienda. Si estas dos cosas las ampara la ley, tendría muchas posibilidades de que se la quedara uno de los interesados en comprarla.

    1. Lo último que propones es sencillamente imposible. No se puede solicitar el lanzamiento de la demandada hasta que no se haya dictado el decreto de adjudicación y eso sucede bastante después de la celebración de la subasta.

  32. Tono

    Tengo una familiar muy cercano que ha heredado junto a su otros 2 hermanos 1 chalet y una casa(1/3 cada uno), resulta que un hermano NO pudo hacer frente al pago de los gastos de las plusvalias y vendió su parte( 1/3 del chalet y de la casa) a una financiera, despues de unos meses esta financiera ha enviado un burofax al otro hermano que vive en el chalet( que ha vivido toda su vida ahi y no quiere vender la casa ni pagar alquiler y estando en paro ni comprar las otras dos partes del proindiviso) amenazando con la subasta del chalet que es que tiene un gran valor, mi pregunta es ¿Cual es la intencion de la financiera quedarse en propiedad el chalet o venderlo lo mas alto posible? ¿Cual es el mejor consejo para este familiar cercano que NO tiene mucho interes en el chalet ya que ni vive ahi y además esta situado a cientos de kms de su vivienda habitual?

    1. La intención de la financiera es sacar el mayor beneficio posible o por una vía o por la otra, preferiblemente sin que haga falta desembolsar más dinero. ¿Y que puede hacer el otro hermano? Pues lo mismo, pillar el mayor dinero que pueda y olvidarse. Eso siempre será mejor que quedarse con el piso en la subasta y luego tener que echar al hermano “gorrón”.

    2. Tonigs

      En mi opinión lo que tendría que hacer el 3er hermano es llegar a un consenso con el que habita la casa para intentar que vaya el mayor número de postores a la subasta (enseñar la casa, publicitarla por internet…). Quedarse el piso no es buena elección para nadie…

      1. Tono

        El 3er hermano que vive lejos le da igual lo que pase con el chalet donde habita su hermano en paro, es mas quiere ayudarle para que tenga un lugar donde vivir( pero si llegar a comprar la parte de la financiera, es mas un apoyo moral que monetario ). El asunto es que la financiera lo sabe y ha visto que la unica solucion para sacar pasta es la subasta ¿Alguien sabe cuanto años se tarda en llegar a jucio de la subasta si las otras dos partes no contratan abogados ni procuradores para NO retrasar el proceso? Gracias

        1. Jotaerre

          Buenos días, Tono, me temo que es al revés: compareciendo en el expediente con procurador (y abogado, obligado aunque no vaya a hacer nada) todas las notificaciones se las harán a él, con lo que irá más rápido que enviarlas cada vez por correo o llevarlas en mano por el agente judicial.
          Saludos,

          1. Tono

            Gracias por tu respuesta.¿Una pregunta?¿Que pasa si el hermano gorron no coge ninguna notificacion, ni abogado ni nada de nada, se alarga el proceso de subasta?

  33. Jotaerre

    Hola, Tono, se retrasa por el mero hecho de tener que hacerse en persona, pero que se considere positiva la diligencia de notificación depende de varios factores (si se le identifica pero se niega a firmar, vale, también si se entrega a un familiar, al conserje, etc…).
    Saludos,

  34. Aparte de que ya vale de que los listos de siempre intenten retrasar el buen hacer de la Justicia con maniobras dilatorias que, impropias de buenos ciudadanos, corresponden, más bien, a marrullerías gitanas.

    1. Tonigs

      Tristám tienes que entender que si va a perder la casa por culpa de un compra indivisos intente retrasarlo lo máximo posible… Tu también lo harías aunque después no haga falta echarte de la casa y irte con la cabeza bien alta…

  35. María Fernández Aguirre

    Hola, me veo inmersa en un lío familiar de separación de mis padres llegando al final y tras 7 años a la subasta de una casa. Tras ser publicadas las condiciones de la subasta me surgen varias dudas:
    1/Una de las condiciones es que ningún licitador podrá pujar por menos del 70% del valor de tasación ¿mis padres se consideran licitadores o podrían pujar por menos de ese 70%?
    2/Otra cosa que he leído es que se usan otras estrategias como la de utilizar terceras personas que hagan una puja desorbitada que después no harían efectiva perdiendo el depósito pero con ello, como se coge la segunda mejor puja,que sería muy inferior, beneficias a la persona con la que estás compinchado. En este caso como otra de las condiciones es que si la puja mayor es la de uno de los cónyuges el otro no la puede mejorar sería muy factible ¿no?

    Gracias, un saludo

    1. Hola María. La quiebra de subasta que mencionas hace años que no la veo y, además, es muy dificil de que cuele. Yo no la intentaría porque es un delito y te puedes meter en un buen lío.

    2. tonigs

      Si la tasación fue hace 7 años probablemente la subasta quede desierta ya que no se aceptan posturas por debajo del 70% de tasación y se tendrá que hacer otra… y en principio tus padres pujan como postores es decir no deberían poder pujar menos del 70%.

  36. Miguel angel

    Hola a todos. Es la primera vez que escribo y os queria hacer una consulta a los que entendeis de estos temas. Soy un pequeño inversor y me ha surgido una oportunidad de comprar una vivienda de renta antigua. El problema es que llegamos a un acuerdo con el vendedor, pero ahora dice que es una s.l. y que el otro socio no contesta al telefono, que le ha enviado un burofax y no contesta y que va a interponer una demanda de division de cosa en comun. Me dice que me espere, que esto tarda un año en los juzgados de Sevilla y que espera que el abogado del socio conteste antes, o bien, que el se hara con la vivienda en la subasta, porque pedira que sea restringida. La pregunta es si esto es asi o me esta mareando y que espere años a ver que pasa. Un saludo y gracias por adelantado

  37. Jotaerre

    Buenos días, Miguel ángel, no sólo éso, sino que la información que das es muy confusa, y denota que no lo tienes claro: no puede ser que sea el “vendedor” (con quien dices estar de acuerdo) quien revele que la finca es de una sociedad, y que te hable de una disolución del indiviso entre los socios, trámite que no existe…
    Saludos,

  38. Miguel Angel

    Hola a todos. Gracias por contestar tan rápido. El vendedor es uno de los 2 socios, pero es el que se encarga de la venta. Ellos se pusieron de acuerdo en vender la vivienda porque era lo último que les quedaba en la sociedad, y una vez yo llegue a un acuerdo en el precio con ese vendedor, resulta que el otro socio está ilocalizable desde hace más de 1 mes. Por eso el “vendedor” quiere interponer la demanda ordinaria de división de cosa en común, porque no sabe cómo localizar a su socio, y así al menos dice que el juzgado hará una averiguación de domicilio. Siento si no me expresé bien en el otro comentario. Un saludo o tod@s. Esto es extraño o es algo que ocurra a veces?

  39. Jotaerre

    Hola de nuevo, Miguel Angel, más raro que un perro verde ¿que quiere pedir la división sólo para que el Juzgado localice a su socio? Absurdo, ni siquiera puede pedirla, si la finca es de la sociedad y ésta de dos socios.
    En todo caso, antes debería liquidar la sociedad, adjudicar el activo (la finca) a los socios en sus respectivas proporciones, y entonces sí sería un indiviso de los dos socios.
    Mientras tanto, sólo le quedaría convocar una Junta extraordinaria de la sociedad y acordar en ella la venta de la finca. El precio iría a la sociedad, y luego que se espabile el otro socio en reclamar su parte.
    Saludos,

  40. Miguel Angel

    Gracias, Jotaerre. Yo tambien lo veo extraño, más cuando el es abogado, pero dice que el como socio esta siendo perjudicado por la otra socia a la que no puede localizar. El dice que estaban los 2 de acuerdo en vender, y a lo mejor no puede convocar la junta extraordinaria dado que no la localiza y no se lo puede notificar, y supongo que para disolver la sociedad, idem de idem. A mí me interesa mucho ese piso pero él no quiere aceptar ninguna paga y señal e incluso había pensado en comprarle su parte del piso como socio que es y dueño de la mitad de la vivienda. Veis alguna solución a este embrollo o me olvido definitivamente?. Gracias de nuevo y un saludo.

  41. Jotaerre

    Hola de nuevo, pues, para ser abogado, tiene una buena empanada… porque, aparte de que los Estatutos de la sociedad fijarán cómo y dónde notificar o convocar válidamente a los socios, a malas y para curarse en salud, siempre puede publicar la convocatoria en el BORME o en un periódico de la provincia.
    Comprarle la mitad supondría adquirir su participación en la sociedad, teniendo la socia derecho de adquisición preferente (que se entiende no usaría), y te pasaría el problema a tí, aunque no sería tanto problema porque tiene esas varias soluciones que he apuntado.
    Saludos,

  42. Miguel Angel

    Buenos días y perdonar el tostón. Le he comentado el tema al abogado y me ha comunicado que no puede disolver la sociedad puesto que ahora hay más socios y más propoiedades. Que él sólo tenia esa vivienda en sociedad (y un local que ya vendieron) con esa otra socia que no aparece, con lo que el tema de disolver la sociedad parece inviable. Por eso insta la demanda de division de cosa en comun. Gracias y un saludo.

  43. Miguel Angel

    Gracias a todos, estoy muy agradecido por vuestra ayuda. Y ya por último y no os molesto más. ¿Veis alguna solución más o menos rápida y razonable a todo este embrollo?, es decir, si vía notarial se puede hacer algo, o de alguna otra forma. Un saludo y gracias de nuevo.

    1. Según mi opinión aquí hay mucha “lost in traslation” por lo que es imposible dar una opinión (perdón) bien informada.

  44. Jotaerre

    Lo mismo digo, sin estudiar papeles, es imposible saber si te están tomando el pelo o faltan datos: aunque haya más socios y propiedades, la finca es de un sólo titular, la sociedad de todos, no de dos socios, así que no hay división posible.
    Saludos,

  45. Miguel Angel

    Hola a todos. Gracias por vuestras respuestas. Por fin me he enterado de todo. Resulta que el abogado tiene una sociedad que el propietaria del 50% del piso y que la otra Sra. es propietaria del otro 50% a título particular. Por ese motivo no puede disolver la sociedad y me comenta que la única solución posible es la demanda de división de cosa en común, ya que le parece que la Sra. ha cambiado de opinión y ahora no quiere vender. Me dice que es la única cosa que puede hacer y la más rápida, si es que ella no se aviene a un acuerdo. Un saludo y gracias por todo. Si se os ocurre alguna idea al respecto, os agradecería me lo comunicaseis.

    1. MARIA JOSEFA MUÑOZ GOMEZ

      mi hija tenia una hipoteca con su expareja se firmo un condominio para psado un tiempo quitarla de la hipoteca pues hace ya mas de 5 años y aun no la sacaron y mi marido y yo somos avalistas ?crees que podemos solucionarlo¿ muchaS GRACIAS

  46. Miguel Angel

    Gracias Tristán. Me comenta el abogado que el pleito será en Málaga y que el año pasado tuvo uno por un divorcio y que allí suelen tardar un año más o menos, que va más rápido. Ya veremos . Un saludo.

  47. Jotaerre

    Ejem, corramos un tupido velo si de comparar un divorcio con una división…
    Ahora sí se entiende: la sociedad seguramente se dedica a comprar o adjudicarse partes indivisas, y ahora busca un comprador al que pasarle el marrón de la división.
    Pues la tendrán que hacer ellos, pero es un proceso encaminado a la subasta del 100 %, en la que puede pasar de todo…
    Saludos,

  48. Miguel Angel

    Hola jotaerre. No, no se trataba de un divorcio, sino de una division de cosa común por un divorcio en que no se ponian de acuerdo. Creo que la empresa no se dedica a proindivisos, sino a comprar pisos de renta antigua y usufructos para luego revenderlos a particulares si no llegan a acuerdos con los inquilinos. De hecho, el piso que intento comprar es un piso con inquilino de renta antigua que ellos se adjudicaron en una subasta. Por eso trato de comprarle su parte, por que no tengo prisa luego en vender. A mi en particular, al ser un pequeño inversor, me interesan sobre todo estos pisos de renta antigua de ultima subrogación, ya que salen bastante económicos, aunque tengas que esperar 10 ó 15 años. Un saludo y gracias.

  49. Sandra

    Buenos días. Os comento mi caso por si podéis ayudarme. Gracias por anticipado. Somos 4 hermanos propietarios a parte iguales, tras la muerte de mis padres, de un piso en Madrid que ahora mismo se podría vender por 40.000 euros. Yo soy la única que quiere vender. Ellos ni compran ni venden. He preguntado a varios abogados y lo que creo haber sacado en claro es que tendría yo que pagar al abogado (1500 euros) + procurador ( 400 euros ) + perito judicial ( 800 euros) para disolver la nuda propiedad de la vivienda, y que luego el juez dictaría sentencia ( me hablan de entre 1 y 2 años dependiendo del juzgado) para subastar la vivienda, y de lo que se sacara iríamos todos a partes iguales. De los 2700 euros me haría carga yo y no me los pagaría nadie, y que luego además tendríamos que pagar de lo que se sacara en la subasta los gastos por el juicio. ¿Realmente esto es así?¿Se os ocurre alguna alternativa?Gracias otra vez.

    1. Hola Sandra, lo normal es que si tus hermanos se personan en el juicio y pleitean el juez les condene en costas y con su parte tengan que pagarte lo que te hayas gastado y que, sin embargo, si se allanan a tus demandas, que el juez diga que cada parte costee sus gastos. ¿Los gastos del juicio? No existen gastos del juicio. Lo que la gente llama gastos del juicio es lo que ya hemos mencionado, los letrados, procuradores, tasador, etc.

  50. Sandra

    Gracias por su rápida respuesta. Les voy a mandar a mis hermanos un comunicado a través del abogado, ofreciéndoles mi parte por los 10.000 euros de valor de mercado, y si no quieren les compro yo su parte pagándoles a cada uno los 10.000 euros. A ver si con esto evitamos ir a juicio, y en caso de ir, que el juez vea lo que hay y les condene a costas. Gracias otra vez.

  51. José

    Buenos días , les comento mi caso para que me puedan aconsejar. El juzgado nos remite la demanda de disolución de cosa común de un piso proveniente de una herencia y cuyos herederos son mis hijos menores, ya que su madre ha repudiado la misma.
    El resto de herederos son los otros hermanos (5) , dos de los cuales poseen además el 30% de la titularidad del bien, siendo por tanto el 70% restante la masa hereditaria a repartir.
    Nosotros en principio no nos opondríamos a su venta pero es evidente que para salvaguardar los intereses de los menores interesaría alcanzar el mayor precio posible. El piso se escrituró por 350000 € en el año 2007, siendo su valor a efectos tributarios de 179000€ y su valor catastral de 59000€.
    ¿Qué podemos hacer para que en la subasta se alcance un valor similar al de mercado? Considero que el valor de mercado estaría alrededor de 220000-230000€.
    También les agradecería me pudiesen indicar la duración estimada del proceso ya que desconozco el funcionamiento de dicho procedimiento.
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Es imposible que en la subasta de ese piso se alcance un valor similar al de mercado. El precio de adjudicación será como mucho el 65/75% del valor real actual. Intenta publicitar la subasta para que vayan más postores, aunque al final, las dificultades intrínsecas con las subastas acojonan a la mayoría.

  52. pedro j macias veras

    Buenos dias te cuento mi caso. Mi abuela se muere y los hijos no llegan a un acuerdo entre ellos. Pues demuncia al canto.La casa estaba libre de deudas. Mi madre la queria pero su hermano ere que ere. Pues a subasta publica . La tasaron en 40000 euros. En la subasta se la adjudicaron a un trecero por 21000 euros . Mi madre apelo por que la casa se había vendido por menos del 50 porciento. Se le consede la apelación. Y sale a su favor . En ese tiempo al secretario se le ocurre darle la llave al comprador se mete en la casa a se reformas. Mi madre y otra hermana. Por activa y pasiva se quejan . En la audiensa de Málaga ase una nueva subasta . Esta ves si se pasa del 50 por cien. Se la ajudican a un hijo de mi tia que la compra. Le quitan la casa al primer comprador que la tenia como un hotel la alquila despues de 3 años teniendo la casa . Mi primo primo va al banco saca un prestano de 31000 euros para pagar la casa y para areglarla por que no dejo nada de nada . Sellevo asta los cable de la luz. Cuando ase su papales de compra venta y lleva en la casa unos 9 meses Le llama su abogado diciendo le que la subasta es nula que el otro adjudicatario se fue al contitucianal y dice que dada por nula la resulocion que vuelve toddo al principio. Mi primo se queda sin casa en la calle con 4 hijos uno de 18, otro de 15,13,7 y una letra de 465 . Por que el juez dice que el compro la casa sabiendo lo que pasaba . Al ser familiar . Cuándo en la subasta le dijeron que era la definitiva. A hora sin casa y pagando la letra de la casa. Por unos in competentes que le dieron la casa al a subasta mas baja . Eso fue lo que recurio mis tias a los dos que pujaron con el le dieron solo 15 dias y al 40 dias . Eran propuestas de 36000 euros . Siendo copropietarios no tenian que depositar fianza. En mi primo sin comer selo mi berselo se que da sin casa y mientras el juzgado a tenido mas de un año el dinero en poder . Mi madre my tia sin cobrar Y ahora que asen nos preguntamos

    1. Joooder, Pedro, qué fuerte. Las subastas son un territorio muy hostil, pero esto que os ha pasado a vosotros es lo peor de lo peor. Y encima ahora tu primo tiene que devolverle la casa al mismo que la destrozó llevándose todo.

  53. pedro j macias veras

    Tristan en Marbella en los jusgado la conocen como la casa del no vamas .Es seguido por muchos abogados . Por que es de pelicula. El trecero es un ingles que esta forado. La casa tiene unos 8 metros por planta y son 3.En Istan le dicen la casa de nunca a cabar.

    1. Voy a escribir un artículo con esto que me has contado. Estáte atento porque lo voy a publicar en el otro blog, el de Rankia, seguramente el martes que viene.

  54. Francisco

    Muchísimas gracias por la información, el blog es fabuloso y nunca había visto nada igual de bueno y con tanta claridad.
    Te cuento mi caso por si me puedes confirmar lo que deduzco de leer tu blog y por si me puedes dar consejos sobre las las dudas que me surgen. Compré un piso con mi ex al 50% (separación de bienes). Por resolución judicial yo estoy en la vivienda con mis hijos. Creo que para la emancipación del último pueden faltar unos 4-5 años. Yo he intentado comprarle su parte a mi ex . Pero me pide una cantidad por encima de lo que yo creo que vale. He pensado en ser el demandante y pedir la división con subasta. Creo que el valor de mercado puede estar sobre los 300000 (mi ex me pide 200000 por mi 50%). Deduzco que debo poner esa cantidad como tipo, especificando el 70% como postura inicial mínima (210000) para ahuyentar compradores y una fianza del 30% (90000) para lo mismo, obligatoria para los copropietarios. Supongo que yo tendría que desembolsar, llegado el caso de que me la adjudicara, solo el 50% del remate y que solo tendría que depositar previamente el 50% de la fianza. Claro, poner un tipo alto lleva a tener que pagar más a abogado y procurador, pero quizás merezca la pena en este caso. Por otra parte si esto se resolviera en dos años aún estaría yo disfrutando del piso, ¿me daría esto alguna ventaja?, ¿tendría por ello derecho de retracto? ¿O tendría derecho de retracto en cualquier caso? Lo que podría suceder; es que este hecho ahuyentara a posibles compradores, pìenso yo. No obstante me preocupa que puedan surgir cosas inesperadas, como que mi ex venda su parte a un tercero, o que se compinche para reventar la subasta con un tercero ….No se si debo adoptar alguna precaución más aparte de las que ya he dicho….
    Muchas gracias por todo
    Francisco

    1. Hola Francisco. Las condiciones las propone el demandante, pero pueden ser recurridas por la otra parte si se ha personado en el procedimiento y, en cualquier caso, el juez siempre tiene la última palabra. Si pones fianza para los copropietarios, lo usual es que tengáis que ingresar el cien por cien, aunque luego solo rematéis el 50% de la puja ofrecida.

      En estas subastas solo tendría derecho de retracto un eventual arrendatario en cuyo contrato no se le hubiera rechazado ese derecho (ahora se puede).

    2. Tonigs

      Buenas Francisco,

      de vez en cuando podrías pedir una nota simple para ver que tu ex no haya vendido su mitad a un tercero. En el caso de que se la haya vendido si no ha pasado el plazo (en Cataluña 3 meses en el resto de España 9 días creo) podrías hacer un retracto y seguramente te saldría baratito. Yo de ti intentaría compincharme con alguien para que le compre la mitad barata y tu hicieses el retracto. La subasta tal y como dice Tristán pone el demandante las condiciones, por lo que casi que mejor que sea una subasta sin postores externos, no? Y lo del deposito no me parece mala idea, aunque no se si te lo aceptarían…

  55. Eva

    Buenas tardes,

    Tengo una casa comprada al 50% con mi ex hace 15 años (no casados). Nos separamos y al haber un hijo en común, se me asigna el uso y disfrute de la vivienda junto con mi hijo hasta el momento que se disuelva el condominio (no se limita el uso hasta que el menor sea mayor de edad ni independiente económicamente).
    Después de varios años viviendo en esta casa, mi ex quiere negociar conmigo y si no, tramitar legalmente la disolución de la cosa común. Yo he pedido valoración del piso a varias inmobiliarias y le ofrezco comprar su parte por la mitad de ese importe y descontada la hipoteca (no es mucha y la asumiría yo). Él se niega y aunque vive con su nueva familia en otra casa comprada por él, quiere comprar mi parte (no para vivir sino para invertir). Me ofrece más dinero y me amenaza diciéndome que llegar a subasta pública, le beneficiaría dado que su presupuesto es mayor que el mío.
    Mis dudas son, ¿Puede un juez obligarme a subastar mi vivienda cuando hay un menor viviendo en ella?, ¿Pueden obligarme igualmente cuando “yo quiero y puedo” comprar la otra mitad de la casa a precio de mercado (incluso a precio de tasación oficial)?, ¿Tiene mi ex más derecho que yo a comprar la vivienda simplemente por ofrecer más dinero (soy yo quien vivo allí con nuestro hijo común y su nueva casa en propiedad tiene un valor 3 veces superior a la que tenemos en común)?. Le agradezco muchísimo su respuesta. Después de buscar mucho tiempo por internet y de consultar a varios abogados, todavía no he logrado dar con una respuesta satisfactoria.

    1. Lo cierto es que ninguno de los dos tiene más derecho que el otro a comprar la vivienda, de manera que si la cosa llega a los juzgados el problema se resolverá por la vía de ver quien de ambos ofrece más dinero por la compra. Ahora bien, si has sido juiciosa y te has tomado la molestia de inscribir en el Regitro de la propiedad la sentencia que te da el uso de la casa hasta la mayoría de edad de tu hijo, el resultado de la subasta no te afectará pues sea quien sea el adjudicatario tendrá que respetar ese derecho uso sin decir ni mu.

      1. Eva

        Gracias Tristán por tu respuesta.
        No tengo inscrito el uso en el Registro de la propiedad…
        No se lleguó a tramitar porque la sentencia dice que el uso de la vivienda se nos asigna hasta la disolución del condominio. Es decir, que si mi ex lo quiere disolver, el uso otorgado se termina. No se me asigna hasta que el menor sea mayor de edad.
        En este caso, me aconseja igualmente inscribirlo?

        1. No, en tal caso la cosa cambia completamente y si realmente no tienes ese derecho de uso hasta la mayoría de edad del niño sino solo hasta la disolución del proindiviso, entonces lo que te recomiendo es que hagas todo lo posible por llegar a un arreglo con tu ex, sobre todo si como cuentas, çel te ofrece comprar tu parte por más dinero del que tu le ofreces a él.

          En subasta se comprará mucho más barato y quien tenga más dinero tendrá ventaja.

          1. Eva

            De nuevo, mil gracias.
            Llevo una hora dando vueltas por su página y estoy realmente impresionada.
            Le felicito por la labor de ayuda que lleva a cabo . Tendré en cuenta los servicios que ofrece en caso de necesitar asesoramiento para el proceso que tengo prácticamente encima.

  56. Miguel Angel

    Hola, buenas tardes a todos. Soy Miguel Angel, y hace unos días os realicé una consulta sobre un piso que quiero comprar, pero pertenece a dos socios (uno de ellos es una sociedad), que si bien estaban de acuerdo en vender, uno de ellos por lo visto se ha echado atrás y ni le contesta al teléfono o las cartas certificadas al socio que sí me quiere vender el piso. El hecho es que este ha presentado la demanda de división a la espera de que el otro socio responda de alguna manera, y me comenta que en Málaga estos procedimientos tardan sobre 1 año. No sé si esto aes así, pero la pregunta es si su otro socio puede presentar recurso de apelación en caso de acabar en subasta del piso. Además me dice que la subasta sería restringida a el, su socia y el inquilino del piso.
    De nuevo gracias a todos y un saludo, es un gran blog.

    1. Jotaerre

      Como te ha dicho Tristán: claro que caben todo tipo de recursos, y las condiciones de la subasta dependerán de que el Juez las autorice.
      Saludos,

  57. pedro j macias veras

    Buenas tarde tristan te escribo por que en el blog de rankia as puesto que la casa tiene 80 metros por planta . Como veras en lo que te escribí son 8 metros por planta . No 80 como as puesto la casa tiene 24 metros cuadrados. Mi primo cuando compro la casa los jusgado le dijeron la definitiva que no habia mas subastas. El la compro como un recuerdo de su abuela. Pero por sircustancias de la vida y de trabajo esa fue su casa.

    1. Tonigs

      8 metros cuadrados por planta??? Me parece surrealista… Las escaleras deben ser verticales, no? Me gustaría ver fotos ya que me cuesta mucho de imaginar…

  58. Miguel Angel

    Gracias jotaerre y Tristán. Muy amables por vustras contestaciones. Y dado que el no me quiere vender su participación, ya se que esto va para largo, y me lo voy a pensar.
    Un saludo.

  59. kaizen

    Hola Sr. Tristán, muy buen Blog y lo que he aprendido con usted…

    Quería preguntarle en caso de subasta forzosa de una vivienda en proindiviso, debido a que no hay acuerdo entre las partes, ¿cuales son las condiciones de dicha subasta?, (entiendo que en una subasta voluntaria las condiciones pueden ser pactadas, pero en este caso?? Existen algunas reglas o condiciones estandar o Ley a la que me pueda remitir?

    Por otro lado, ¿que ocurre con la Hipoteca que carga sobre la vivienda?
    ¿Sale al tipo de Tasación menos la Hipoteca restante y el adjudicatario se queda con la Deuda? o ¿sale al precio de Tasación y de la puja lo primero va a cancelación de deuda y sobrante va para repartir a los copropietarios?

    Entiendo que al ser subasta forzosa del proindiviso, la deuda hipotecaria no tiene nada que ver, no? o se obliga a cancelar el prestamo?

    Muchas gracias y Saludos

    1. Hola Kaizen ¿A qué te refieres con una subasta forzosa de una subasta en proindiviso? Si te refieres a una subasta para la disolución del proindiviso todas estas preguntas están contestadas en el post y si te refieres a la subasta de una de las partes indivisas, en tal caso la subasta es como otra subasta cualquiera.

  60. kaizen

    Muchas gracias Sres. Tristán, se trata de una subasta forzosa para la disolución del proindiviso por falta de acuerdo entre las partes.

    dices que “el juez no expide ningún mandamiento de cancelación de cargas”

    digamos que el Bien está tasado en 100.000 €
    Deuda pendiente al día 60.000 €

    Sale a subasta por 40.000 € y el que gana se queda con la Deuda,

    Pero si no hay obligación de cancelación de Deuda? que ocurre? Te subrrogas en la posición deudora sin más aunque el banco no quiera?

    Desde el punto de vista del Banco los titulares de la deuda serán los mismos que antes del proceso, no?

    Muchas gracias por adelantado y disculpa si no he explicado bien.

    1. En banco acreedor no está obligado a aceptar la subrogación de los nuevos propietarios y puede dar la deuda por vencida y exigir el pago de la totalidad. Por otro lado también se puede solicitar que el juez acepte como una de las normas de la subasta que el dinero recaudado vaya en primer lugar a cancelar esa deuda.

      1. kaizen

        Gracias Sr. Tristán

        Una de los copropietarios, tiene el visto bueno para la subrrogacion del 100% del préstamo (que ha pactado a espaldas del otro) y quiere aprovechar esta situación para pujar muy a la baja y quedarse el bien muy por debajo de lo que la otra parte estaria dispuesta a pujar, pero por negativa del banco, que no le permite la subrrogacion del 100% no ve éxito por más que puje.

        ¿Existe alguna posibilidad de separar el préstamo del proceso de división de la cosa común?

        Alguna idea para hacer valer la puja sin tener que cancelar el prestamo?

        Gracias por su tiempo Sr. Tristán

        1. Claro, lo que ya he mencionado sobre solicitar del juez que las normas de la subasta (y sobre todo del reparto de lo recaudado) nos beneficie. Asesórate bien y ya verás que no es tan difícil.

          1. kaizen

            Claro Sr. Tristán

            El problema es que las condicionesde subasta que me benefician en principio, perjudican a la otra parte, que no aceptará. Por eso no se qué decidirá el juez o secretario cuando no hay acuerdo.

            Para mis intereses me conviene que el adjudicatario quede subrrogado en el prestamo al 100%, sin necesidad de cancelación,aunque no lo apruebe el banco y que la persona que queda titular del prestamo y sin propiedad pueda repetir contra el otro si el banco va contra el.
            Gracias otra vez,

      2. Elena

        Hola Tristán: Dices:
        “El banco acreedor no está obligado a aceptar la subrogación de los nuevos propietarios y puede dar la deuda por vencida y exigir el pago de la totalidad”.

        Esto es así siempre? Imaginemos que compro un inmueble en subasta y tiene una hipoteca anterior con un banco, si me quiero quedar el inmueble y por tanto quiero subrogarme, dices que el banco puede decir aúnque quedaban por pagar 30.000 €, tú por subrogarte me debes, digamos 100.000 €. Es así?

        Saludos,

        1. Tristán

          Espero que no.

          Tengo que aprender a explicarme mejor, porque hay que ver las conclusiones que llegáis a sacar.

          Lo que el banco puede decir, es “usted no me gusta como deudora de mi crédito, así que ahora me lo paga todo de golpe o se lo reclamo por vía judicial. Y si quiere que yo le acepte a usted como deudora el interés pasa de ser 3% a 6% y además tiene que aportar a un avalista”

          Esto sí te lo pueden decir perfectamente.

  61. Ambos deseos se contradicen. Si el banco acepta la subrogación del nuevo titular, eso implica necesariamente que el otro copropietario quede liberado del préstamos.

    1. kaizen

      Ciuando digo subrrogacion sin autorización del banco me refiero a hacerlo mediante escritura ante notario e inscrita en el registro en el mismo acto y escrituras de la extinción del condominio. De forma consentida por ambas partes se que si es posible, con los riesgos que ello conlleva. Pero en una situación de pleto no se si sería posible que ocurriera

      Ahora bien a mi entender el proceso de división común solicitado por una de las partes, no deberia tener nada que ver con el préstamo hipotecario que recae sobre el Bien, no? conste que soy un analfabeto en derecho.

      Le queria preguntar si conoce de algun caso en el que tras subasta de la cosa comun por extinción del condominio, ambos deudores sigan siendo los titulares de la deuda.

      Una vez mas gracias Sr. Tristan,

      Por último, ¿puede el demandado que se allana en la demanda poner las condiciones de subasta o ese derecho esta reservado sólo la parte actora?

      1. Todas las partes personadas en el procedimiento pueden solicitar del juez que atienda sus propuestas. Respecto a la subrogación bancaria, estás equivocado. Cualquier cambio de titular da argumentos al banco para dar la deuda por vencida y exigir la devolución del préstamo.

        1. Juan Carlos

          Buenas noches Tristán.

          ¿Y que pasa en caso de que no se lo devuelvas? ¿Arrancan juicio hipotecario?
          Un saludo.

        2. kaizen

          Quieres decir usted Sr. Tristán que un cambio en la titularidad de la vivienda, otorga derecho de dar por vencido el préstamo al banco y pueda legalmente exigir su cancelación, aunque no se hayan producido impago ni retraso alguno?

          Voy a repasar las escrituras pero no recuerdo nada de eso, o ¿ la ley hipotecaria ya contempla eso?

  62. Javier

    Buenas tardes.

    Tengo una duda, a ver si me puede ayudar.

    Tengo una casa de 50 herederos, y ha llegado un comprador externo a la familia y se ha quedado con el 70% de la casa por un precio de risa.

    Ahora nos ha mandado una carta a los 5 que quedamos notificandonos que ya que no queremos vender nuestra parte, va a solicitar la extinción de condominio.

    ¿Que tengo que hacer yo ahora? ¿Que gastos voy a tener?

    Un cordial saludo.

    1. ¿Qué tienes que hacer, Javier? Cuando te llegue la demanda te personas en el procedimiento con abogado y procurador y te allanas a la disolución del proindiviso, sin poner ninguna pega. Esa es siempre la mejor política para evitar que te carguen las costas del procedimiento. ¿Gastos? Los de tu abogado y procurador.

      1. Javier

        Muchas gracias por responder.

        ¿Pero después de la disolución, que es lo que ocurre? No me queda otra que vender a su precio o ir a subasta no? ¿Podria darse el caso de que la propiedad fuera divisible y nos pudieramos quedar con nuestra parte?

        Un saludo.

        1. Tonigs

          Después de la disolución la propiedad, se la adjudica alguna persona (propietario o no en función de las normas que haya en la subasta). Si la propiedad fuera divisible (legalmente) y todas las partes estuviesen de acuerdo en dividir, no creo que hubiese problema. Aunque dudo que el que tiene el 70% quiera dividirla.

  63. JOSE

    Estoy en proindiviso en una finca rústica con 10 copropietarios. A dos de ellos una entidad financiera les ha embargado sus participaciones. ¿Cómo nos afecta al resto?, ¿Si vendemos, el comprador asume las cargas?, ¿Podemos dividir y que los 2 embargados se queden con una parte, que sea la embargada, quedando libre el resto?. Gracias

    1. Efectivamente si vendéis la finca rústica el comprador tendrá que pagar esos embargos o la finca acabará siendo subastada para que esos acreedores cobren sus deudas.

      Y no, ahora ya es tarde para librarse del embargo por esa vía. Ya no os serviría de nada dividir la finca a menos que llegarais a un acuerdo con los acreedores.

  64. kaizen

    Estimado Sr. Tristán

    ¿Es posible vender mi 50% de la vivienda a un tercero una vez comenzado la extinción del condominio? o ya es tarde?

    Se que el otro copropietario tiene opción de igualar la oferta y tiene preferencia, ¿cree que es buena estrategia presentar una oferta de compra para presionar a otro a que iguale?

    Saludos

    1. Hola Kaizen. Puedes vender tu participación en cualquier momento antes de la subasta.

      Respecto a lo de presentar una oferta, puede ser una buena idea, pero si la otra parte ya está en modo “pleito” ya va a ser difícil sacarla de ahí, porque además sabe que comprando en la subasta comprará más barato.

  65. kaizen

    Sr. Tristán por que piensa que en la subasta puede comprar más barato, si yo estoy dispuesto a pujar alto…?

    1. Las normas de este tipo de subastas las decide el juez a instancia de las partes, pero usualmente se permiten ambos tipos de pujas.

  66. maitena

    Hola !!

    estoy divorciado desde 2010, con una hipoteca al 50% y dos hijos menores. Como mi ex tenia otra relación hubo promesas de compra del piso…pero del dicho al hecho….eso si, ha tenido en este tiempo 3 parejas mas y TODAS han convivido con mis hijos en mi casa.
    Harto de no llegar a fin de mes y no poder disfrutar de cines o helados con mis hijos pues tengo que mirar la economia, y que ella solo me diera largas con el tema del piso y escudándose en el uso atribuido, solicité la división del bien común, ella se allano a la demanda, y me envió burofax de que OK a la venta pero sin tocar su uso.

    De esto hace ya 2 años, la solicite en el 2013 y aun no hay fecha de subasta.

    Alguien puede aclararme como funciona esto? Ella no hace mas que decirme que me voy a quedar sin piso y con la deuda…..yo solo quiero que compre mi parte y yo poder rehacer mi vida y poder dar a mis hijos golosinas cuando me las pidan, por ejemplo.

    Gracias

  67. maitena

    Gracias Tristan

    Esto puede suceder porque alguien lo compre a un precio que no llegue a cubrir la hipoteca y yo tenga que seguir pagado el resto, no?.

    A mi ex, le puede pasar lo mismo?

    1. Lo compre quien lo compre lo que tienes que hacer es comunicarle al banco que la titularidad ha cambio y pedirle que exija al nuevo titular que se subrogue en el crédito o que lo den por vencido.

      ¿Comprar tu mitad? Seguro, pero te van a ofrecer poquísimo, quizás nada.

  68. maitena

    otra pregunta, no sabes de ningún inversor a quien pudiera interesar comprar mi mitad?

  69. maitena

    estaría dispuesto a venderla hasta por 50.000, es un piso en Barcelona, con ascensor, y todo reformado

  70. Manuel

    Hola. Mi caso es, que ya tengo sentencia de la división de cosa común, para un piso de VPO.(Yo soy el demandante), ya que mi ex no está por la labor de vender; si no, que quiere quedárselo, aunque en el convenio acordamos venderlo a un tercero.(El piso está sin habitar, ya que pusimos el uso compartido bimensualmente)
    Es más ahora lleva un tiempo queno paga su parte de hipoteca.
    Como no llegamos a ningún acuerdo puse demanda y gané, Ahora estoy en ejecución de sentencia.
    Al haber recibido ayudas, hay que devolverlas, y acogerse al precio de venta máximo fijado por mi C.A. y los que se presenten deben cumplir los requisitos de demandantes de VPO. (Los dos tambien podremos pujar)
    Ahora bien, la pregunta es, si todos ofrecen el precio máximo, ¿que hará el juez? o ¿sólo se puede pujar una vez la misma cantidad?
    Ni que decir tiene que yo también estoy interesado en quedármelo, claro.
    Por favor, necesito consejo. Gracias

    1. No te se decir, Manuel. He visto que algunas subastas de vpo en el País Vasco también son así y a mi me parece una chorrada poner un límite por arriba al precio de adjudicación.

    1. Pero si vas a mi blog de Rankia y escribes en el buscados VPO, aparecen al menos dos resultados del País Vasco, aunque no recuerdo en qué quedaron.

  71. Alberto

    Proceloso mundo este… Noto que señalas que el demandante está en posición ventajosa pero, solamente porque puede poner o pedir las condiciones de la subasta? ¿Acaso a los otros demandados personados no se les permite sugerir, añadir, consentir esas u otras bases, de la misma forma que podrán oponerse o transigir sobre el valor, proponer otras tasaciones, etc…?

    Gracias y un saludo

    1. No, claro, desde el mismo momento en que te personas tienes voz en todos los asuntos que se ventilen en el procedimiento

  72. maitena

    Hola

    Sigo buscando a alguien a quien interese mi mitad indiviso, no quiero dinero, solo busco a alguien que quiera subrogarse a mi hipoteca.

    Se trata de un piso en BCN, exterior, con parket, AA y calefacción, finca con 2 ascensores, el problema, mi ex con el uso hasta la mayoría de edad de mis hijos.

    No puedo seguir haciendomen cargo de la hipoteca y mi nuevo alquiler, algún abogado puede indicarme si esto se puede solicitar como cambio de medidas?

    1. Creo recordar que yo lo estu día pero el problema es que algo así hay que medio regalarlo y en este caso la hipoteca ya es muy superior al precio que se puede ofrecer por esa mitad indivisa

  73. Jotaerre

    Hola, maitena, como abogado te diría que para intentar una modificación de medida hay que demostrar que las circunstancias han cambiado sustancialmente.
    Pero el problema es que la hipoteca es una deuda tuya, es difícil plantear como modificación que la pague tu ex.
    Para éso, dejar de pagarla y que lo haga ella y lo compense pidiendo la división, o que ejecute tu mitad el banco, parecen la única opción.
    Saludos,

  74. maitena

    Gracias jotaerre, la división ya esta solicitada por mi parte y concedida por el juzgado, pero de eso hace mas de 2 años y aun no ha salido fecha de subasta.

    Ya he pensado en dejar de pagar mi parte, pero como lo tengo firmado en sentencia de divorcio, temo que me pueda denunciar y me embarguen la nomina y se me complique aun mas el tema, ya que tengo que pagar la pension (que para mi es intocable) y mi alquiler,

    Conoceis algún “truco legal”, que pudiera ayudarme sin llegar a denuncias??

    Gracias mil por vuestros consejos

  75. Jotaerre

    Por mi parte, sólo puedo decirte que no puede denunciarte nadie por no pagar la hipoteca: tu ex debería pagarla para poder reclamártela (y, para éso, mejor compensarlo en la subasta), y el banco lo que haría es ejecutarla, es decir, otra subasta.
    Saludos,

    1. maitena

      No lo entiendo, lo siento.

      Si ella paga el 100%, si que puede reclamármela judicialmente, no?, y si llegamos a eso, puede que me imputen los intereses por impago, total que seria pagar mas dinero, cuando dices mejor compensarlo en subasta que quieres decir?

  76. Nacho

    Muy buen artículo. Muchas gracias.

    Tengo una gran duda en relación con tu comentario, algo misterioso, en el que pones “que quede claro que si yo pido una hipoteca sobre mi mitad indivisa nadie me la podrá tirar para atrás ni tampoco podrá acusarme de haberla hecho en perjuicio de tercero porque la habré hecho sobre mi propiedad”.

    Creo entender la jugada…. y me preguntaba qué se puede hacer si, de pronto, te encuentras con que el otro propietario, además de demandar la división, ha inscrito una hipoteca recientemente.

    ¿Qué defensa cabe ante esa maniobra…?

  77. Jotaerre

    Hola, maitena, me refiero a que si la paga ella (y, si paga, no la ejecuta el banco ni hay intereses y costas), puede recuperar lo pagado del 50 % que te correspondería en el reparto tras la subasta de la división.
    Saludos,

    1. maitena

      Ya entiendo, pero en sentencia de divorcio yo firmé dentro de CARGAS COMUNES que asumiremos el 50% del total del montante del crédito. En caso que por el retraso de uno de ellos en el pago se devengan intereses u otro tipo de gastos o perjuicios económicos, bien para ambos, bien para cualquiera de ellos, estos deberán ser asumidos por aquel que hubiere incurrido en el retraso.

      No incurro en delito si no puedo seguir pagando?

      Siento la metralleta de preguntas, pero despues de casi 5 años, económicamente no puedo sostenerlo.

      Gracias

  78. El caso es, Maitena, que aquí solo podemos aclarar dudas generales y que entrar en el detalle particular no solo es muy difícil sino que apenas tiene interés para el resto de los lectores, siendo, por tanto, algo que requiere mucho esfuerzo sin apenas recompensa.

    Yo de ti confiaría en mi abogado y, si no acabara de ser así, entonces me plantearía muy seriamente hablarlo privadamente con Jotaerre, que no solo es un abogado exitoso sino que además le encanta su trabajo.

  79. Leodegarius

    Somos 4 hermanos que tenemos un piso en proindiviso. Tres queremos venderlo y el cuarto no. Los tres hemos solicitado la “división de la cosa común” y está cerca de salir a Subasta Judicial. Los tres (parte demandante) tenemos la intención de ejercer el “derecho de retracto” una vez se dicte el Auto de Adjudicación a un tercero extraño y pagarle al cuarto (parte demandada) la parte que le corresponde para liberarlo de la propiedad del piso. Si el cuarto (parte demandada) decide ejercer también su “derecho de retracto”, ¿se aplicaría lo establecido en el artículo 1522 del CC? En caso afirmativo cada uno de los cuatro hermanos volvería a ser propietario de la cuota del inmueble que tenía antes de la Subasta Judicial y estaríamos en la misma situación inicial del proindiviso. ¿Es cierta mi conclusión?.¿Que se podría hacer para solucionarlo? Muchas gracias.

    1. Siento amargarte la fiesta, Leodegarius, pero en estas subastas nadie tiene derecho de retracto. Lo que sale a subasta no son las partes indivisas sino el cien por cien de la plena propiedad.

  80. Leodegarius

    Hola Tristán, a la vista de lo que me dices entiendo que tres de los cuatro copropietarios (25% de la propiedad cada uno) no pueden ejercer el “derecho de retracto” sobre el 100% de la plena propiedad. ¿Es debido a que entre los tres no suman el 100% de cuota de la plena propiedad? En caso afirmativo, el derecho de retracto solo se podría ejercer por los cuatro copropietarios conjuntamente; ¿o en este ultimo caso tampoco?
    Muchas gracias por su tiempo.

    1. No, lo que quiero decir es que en el contesto de las subastas para la extinción de proindivisos no existe derecho de retracto para ninguno de los copropietarios. Solo para el inquilino, de haberlo.

  81. josé trampolín pérez

    Buenas tartdes y un saludo.

    Es para pedirte consejo si tienes a bien dármelo.

    Mis abuelos poseían un edificio con varias viviendas y dos locales. Tras su muerte mi madre y su hermano crearon una comunidad de bienes que gestionaba el edificio. Con los años el bien se ha ido deteriorando, mi tío falleció y la relación con sus herederos es horrible. En la actualidad hay un alquiler de renta antigua y otro de un local que expira en algo más de cuatro años.
    Uno de los herederos es arquitecto y tiene dos propósitos, reformar el edificio y perjudicar a mi madre.

    La situación actual es la siguiente, se nos hace llegar una oferta ridícula sobre el 50% del condominio, no acepta la contraoferta de venta, ni una oferta de compra, ni el reparto en dos lotes dejándoles a ellos la eleccción libre del lote.

    Finalmente dentro de una de sus contestaciones nos incluye lo siguiente:
    ” daré orden a mi abogada para que inicie los trámitespara la disolución del bien común y que lo antes posible pueda ejercer mi derecho a pujar en subasta abierta por el inmueble.”

    Por nuestra habíamos informado que si no había acuerdo acudiríamos a iniciar un proceso de división que conllevaba la peritación, la intervención de un abogado dirimente y si como era de suponer no había acuerdo ir al proceso judicial de reparto y no de subasta.

    Mi primo alega que el bien es indivisible por estar en situación de ruina economica legal, lo cual no es cierto pues las obras necesarias para el mantenimiento de la seguridad del inmueble nunca alcanzarían una cantidad superior al 50% del coste de edificación de un edificio nuevo.

    No obstante tampoco tenemos una oposición frontal a una subasta abierta ,por nuestra parte estamos en disposición de acercarnos a un precio justo por su 50%, obligándoles con ello a comprar por una cantidad razonable.

    Tenemos dudas de plazos en los dos procedimientos. Si el el proceso que él ha iniciado puede terminar en reparto y no en subasta en el caso de que el juez lo considerara divisible con lo cual no sería necesario comenzar el nuestro paralelamente y qué sería lo imprescindible que deberiamos asegurarnos en cuanto al procedimiento de la subasta.

    Si se llega a subasta , ¿ qué gastos aprosimados tiene el proceso ?.

    Mi otra prima es directora de oficina bancaria, ¿puede suceder que el día anterior a la subasta se concedan una hipoteca sobre su parte del inmueble y que nosotros la tengamos que asumir si finalmente ganamos la puja? ¿ Cómo podemos protegernos de ello ? ¿ Hay algún otro riesgo de malas artes ?

    Gracias y disculpa por dirigirme a tí sin conocerte.

    Es que a lo largo de la semana que viene tenemos aconsejar a mi madre si tomar la decisión de iniciar el procedimiento que habíamos acordado o esperar a que nos llegue la demanda por su parte, o si todo esto será tan desagradable que merecera la pena aceptar la oferta actual de un 40% del valor real de su parte del proindiviso

    Gracias anticipadas

    1. josé trampolín pérez

      Tras leer otros comentarios, entiendo qu los copropietarios no podríamos ejercer derecho de retracto, ¿ es así?

    2. ¿Dos procedimientos? ¿Para qué? Personaros en la demanda de vuestro primo y en ella defended vuestros intereses. Tratándose de un edificio es más que probable que el juez sentencie en favor de la división horizontal y el reparto de las viviendas y locales resultantes. Eso os conviene.

      Y si decide lo otro, pues adelante y a la subasta.

      ¿Gastos? Ni idea, depende del valor del inmueble. Calcula abogados, procurador y peritos. Y si ambas partes están personadas lo más probable es que la sentencia sea a favor de que cada parte soporte sus propios gastos sin condenar a nadie a costas.

      Por otro lado tienes muchas dudas y yo pocas ganas de escribir. Pero lo que sí te puedo decir es que yo nunca aceptaría una oferta del 40% del valor.

      Claro, que eso depende del músculo financiero de cada uno. Algo me dice que el vuestro no anda flojo.

  82. kaizen

    En caso de que uno de los copropietarios se adjudique el inmueble en subasta publica en un procedimiento de división de la cosa común. Una vez se tiene el Auto de Adjudicación, entiendo que no hay ITP pero sí IAJD, no?

    Con el auto de Adjudicación y habiendo depositado el Remate, se liquida el AJD y con elllo al Registro y santas pascuas, no?

    Me comenta un abogado que alguna Oficina de Recaudación autonómica podría exigir el ITP, un poco raro, no?

  83. María

    Hola Tristán,

    He leído tu artículo y realmente me parece muy interesante y resuelve muchas dudas.
    Soy María y como era de esperar, yo también tengo un “problemilla” con un proindiviso de mi exmarido. Te cuento lo más resumido posible para que te sitúes y si es posible me ayudes a este comedero de “coco”.

    Llevo divorciada unos 5 años, el matrimonio estaba en régimen de separación de bienes, estaba todo medianamente bien hasta que él ha querido que la única propiedad que teníamos a medias (en la escritura estamos como copropietarios al 50%), la vendamos o bien entre nosotros o bien a terceros.

    El problema gordo es que esta vivienda (piso) tiene una carga que avala un crédito abierto de su negocio, siendo él el pagador al 100% de este crédito pero con la firma mía, que en su momento me “hizo” firmar para así dejarme en paz y que en la actualidad me hace ser deudora en caso de impago de su negocio.

    Él tiene recursos y propiedades, mientras que yo estoy en paro (solo con el 50% del piso) y subsistiendo con una pensión alimenticia que me pasa de 100€ por dos hijas menores que tenemos en custodia compartida. Esta cantidad de dinero es por una pequeña descompensación de días de esta custodia.

    En unos meses llega la fecha tope para que se ponga a subasta y no sé qué es lo mejor, ¿promover que quite las cargas del piso y luego hacer la subasta?, ¿esperar a que el mueva ficha y llegar a la subasta?

    La verdad es que estoy muy perdida y no sé cómo actuar; lo que está claro es que de buenas no vamos a solucionar nada pues el tema está muy enrabietado.

    Gracias de antemano por tu ayuda.

    María.

    1. ¿Que es lo mejor? Pues depende de sí lo que quieres es quedarte tu con el piso o que ser lo quede un tercero. Ahora bien, si él tiene liquidez y si quiere quedarse el piso, lo que hasta será no hacer nada y que llegue a la subasta tal como esta.

      Así se lo podrá quedar por mil euros

      1. Maria

        Hola de nuevo,

        Perdona, me perdí.

        No entiendo tu respuesta, ¿me quieres decir que no haga nada o lo dices por lo contrario?
        Leyendo problemas anteriores en este mismo foro he creído entender que lo mejor era que yo promoviera una demanda e incluso pusiera la opción que estuviera libre de cargas…

        Por favor, puedes concretármelo un poco más.

        Gracias.

        Maria.

        1. Libre de cargas no es una opción que dependa de ti. Si hay una hipoteca la misma seguirá ahí hasta que alguien la pague.

          No se lo que quieres, motivo por lo que no puedo decirte que es lo mejor. Pero supongamos que lo que deseas es que alguien lo compre por el mayor precio posible. En tal caso, sí, lo que te interesa es que tu ex deje pagada esa deuda para que el piso se subaste libre de cargas.

          Ahora ve y dile que liquide el crédito porque a ti te interesa mas así.

  84. Maria

    Hola Tristán,

    En el apartado inicial que comentas las cargas existentes, dices que “subastas de disolución del proindiviso tenemos la oportunidad de aprovechar que podemos imponer nuestras propias estipulaciones para que el bien se subaste “libre de cargas”….”

    Con todo esto y después de todo lo que te he contado, mi pregunta es la siguiente ¿podría yo adelantarme y proponer una subasta con unas condiciones tal en la que se parta de una cifra y además que PREVIAMENTE esté libre de cargas para poderla subastar?, ¿es esto posible o en el hipotético caso de que intente yo comprar su parte, por narices me tengo que cargar con crédito abierto que pidió para su negocio?

    Gracias.

    Maria

    1. Sí María, pero en esa frase que mencionas me estoy refiriendo a que el juzgado decida que antes de repartir el dinero recaudado entre los copropietarios, éste se destine a liquidar las deudas anteriores para que el adjudicatario no tenga que pagar las cargas.

  85. Maria

    Hola,
    Se me olvidó, dices también “…hipoteca sobre mi mitad indivisa nadie me la podrá tirar para atrás ni tampoco podrá acusarme de haberla hecho en perjuicio de tercero porque la habré hecho sobre mi propiedad.”

    ¿Qué banco te da una hipoteca de tu mitad sin el consentimiento de la otra parte?, porque…como está la cosa como para pedirle a él que me firme nada…

    1. Esta otra frase está redactada de forma críptica precisamente para que los lectores no la podáis entender. Olvídala, María, como si no estuviera ahí.

  86. Tonigs

    Buenos días Maria,

    yo en tu situación intentaría una venta a un tercero a toda costa antes de la subasta para sacar el mayor beneficio posible. Lo ideal para ti sería cerrar ese crédito que tienes con el banco para que a futuro no te pudiese perjudicar.

    La subasta es la peor venta que se puede hacer ya que el precio ni por asomo llega a precio de mercado.

  87. Kaizen

    Estimado Sr. Tristán

    Quería preguntarle si la subasta de un Bien por un proceso de extinción de condominio se rige como una Subasta Voluntaria (y qué Ley la regula) o bien estaríamos hablando de una Ejecución de títulos Judiciales.

    ¿Cual sería las diferencias entre una y otra?

    Muchas gracias Sr. Tristán

    1. Es una ejecución de títulos judiciales porque primero hay una sentencia dictando la didolución del proindiviso y la indivisibilidad del bien.

  88. sergio

    Hola Tristan.
    Espero no abusar al solicitarte esta ayuda.

    Mi madre, en su momento, donó la casa en la que vivía, y en la que aún vive (85 años), a sus hijos sin guardarse el usufructo, para evitarles problemas futuros de herencias, por lo que se convirtió en un proindiviso de los hermanos. Una de las hijas exigió, en un gesto de gratitud fabuloso, su parte por una cantidad exorbitada (2/3 del valor de la vivienda) o nos demandaba, cosa que hizo (incluida su madre en la demanda). El proceso se ganó en primera instancia, pero se perdió en segunda con costas (fliparíais si supierais por qué), con lo que la vivienda saldrá a subasta con el 70% de su valor de tasación. Soy consciente de que la pregunta que os hago pueda resultar tonta, pero es que no tengo la más remota idea de como funciona esto de las subastas judiciales. Se hizo una tasación a precio de mercado y se supone que será esa la cantidad que se tome para el 70%. ¿En las subastas de inmuebles es normal o no que se alcance el precio total de tasación, o se supere, en las pujas, por parte de participantes externos?. Aunque no lo creais, vuestra respuesta me ayudaría muchísimo a tomar una decisión. Gracias.

    1. Hola Sergio. El Tipo de Subasta se calcula restando las cargas registrales al valor de tasación.

      Pero da lo mismo el Tipo de Subasta y su 70%. Los postores pujan lo que les conviene, que puede ser el 5% del tipo de subasta, o el 40% o el 70% o lo que consideren que deben ofrecer.

      El resultado de las pujas será el mismo si la casa se tasa en dos millones de euros o en solo cincuenta mil, solo que si se tasa demasiado alto puede que no quiera asistir nadie. Pero si asisten lo que ofrezcan será igual sea cual sea el valor de tasación.

      1. Sergio

        Hola Tristán.
        Me había expresado bastante mal en mi pregunta y en ella quería referirme a cual es el comportamiento habitual con respecto al alcance de las pujas con respecto al valor de tasación y su precio mínimo de adjudicación, que vendría a ser normalmente del 70%. Pero asímismo tu respuesta también me es valida en otro aspecto. Muchas gracias.

    2. Tonigs

      Buenas Sergio, creo que tu pregunta va más hacia si irá alguien a pujar en la subasta hasta alcanzar el precio de mercado. En mi humilde opinión, si la tasación es actual y refleja un precio de mercado real no se alcanzará a no ser que un vecino se entere y le vaya genial su compra. Piensa que no es una compra normal y no se suele llegar a precios de mercado, aunque hay casos concretos en los que si.

      1. Sergio

        Hola Tonigs.

        Efectivamente mi inquietud iba por ahí y te agradezco infinitamente tu respuesta. Me sirve de ayuda para tomar una decisión al respecto. Muchas gracias.

  89. RAFAEL AVALOS

    HACE 9 AÑOS FALLECIÓ MI PADRE
    SOMOS CUATRO HERMANOS.Y AL FALLECER NOS DEJÓ DOS PISOS Y UN DINERO MODESTO EN UNA CUENTA BANCARIA
    EN EL MISMO ACTO NOTARIAL TESTAMENTAL,VENDIMOS A UN HERMANO,LAS OTRAS TRES PARTES DEL INDIVISO
    NOS ASEGURÓ PRONTO PAGO Y COMETIMOS LA BURRADA DE SIN CONTRAPRESTACION ALGUNA,DARLE 10 AÑOS PARA PAGAR SU DEUDA
    AUN NO LO HA HECHO
    NO HEMOS CONSEGUIDO LLEGAR A UN ACUERDO PARA VENDER EL OTRO PISO Y REPARTIR EL DINERO
    DESPUES DE ESPERAR 8 AÑOS PARA QUE ME PAGUE LA DEUDA,AHORA ME ENCUENTRO CON UNA DEMANDA JUDUCIAL PARA DIVIDIR EL INDIVISO QUE QUEDA (EL DINERO,Y LA OTRA CASA)
    QUE ME ACONSEJA QUE HAGA SR.TRITAN
    QUE PLAZOS TIENE ESTE PROCESO Y QUE COSTES APROXIMADOS
    LE AGRADECERIA MUCHO SU CONSEJO Y ORIENTACION
    UN SALUDO Y FELICITACIONES POR SU BLOG

  90. RAFAEL AVALOS

    AL COMENTAR QUE LE VENDIMOS A UN HERMANO LAS OTRS TRES PARTES DEL INDIVISO,ME REFIERO A UNO DE LOS DOS PISOS;ME HE EXPRESADO MAL PERDON UN SALUDO

    1. No se que decirte Rafael, salvo que hacer las cosas mal desde el principio suele provocar estas situaciones embrolladas.

      Respecto a los plazos y los costes, imposible decirlo. En Madrid o Barcelona es mucho más caro contratar a un abogado que en Medina del Campo y el procedimiento en el juzgado nº92 de Madrid es muchísimo más largo que en el juzgado nº10 de Bilbao.

  91. Jomes

    Hoy publica el BOE la Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria. En sus arts. 108 y ss. del Título VII se aborda el tema de las subastas voluntarias. En la Disposición Transitoria tercera se aclara que “las subastas voluntarias que se celebren hasta el 15 de octubre de 2015 se regirán por las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil aprobada por Real Decreto de 3 de febrero de 1881”.

    Aunque lo he leído a vuela pluma, veo que hay cosas interesantes: no hace falta procurador ni abogado, en caso de desierta subasta no hay otras posteriores…etc.

    1. Jotaerre

      En efecto, Jomes, y la subasta será on-line, pero si es en ejecución de un proceso de división, sí habrá hecho falta abogado y procurador, no creas que afecte mucho a estos efectos.
      Saludos,

      1. Jomes

        Es verdad, sí hace falta en división de cosa común abogado y procurador.

        ¿Pero habrá subastas on line el 16 de octubre de 2015…..? ¡¡¡Queda na y menos!!

        ¿No será más fácil ver “rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser”?

        1. Jomes, lloverán ranas del cielo antes de que nosotros veamos las subastas online.

          Por cierto, que curiosamente también Zapatero las dio por hechas justo antes de las elecciones de noviembre de 2011.

  92. javier arceredillo

    ‘Buenas tardes

    mi duda es la siguiente, participe en una subasta de división de cosa común una vivienda de tres hermanos,aunque no puje y una de las partes de adjudico los bienes por el 10 por ciento de valor de tasación de la vivienda, no se notifico a nadie para mejora de postura y se hizo el testimonio rápidamente, ahora he participado en otra subasta así y he ofrecido el 35 por ciento de vaslor de tasación de la vivienda, ahora me dicen que si que tiene que notificar a las partes a pesar de que estuvieron en la subasta pero no pujaron nada, es esto así o en cual de las dos subastas es lo legal. notificar a las partes o no.un saludo

  93. Lucas 2

    Hola a tod@s. Gracias de antemano por vustras posibles respuestas, aunque no tengo claro que el tema encaje aquí.
    El tema es que me venden bien de precio un piso que figura como 1 solo piso en el registro (no coinciden sus metros), pero en realidad es un piso con terraza y en ella edificaron en su día, haciendo un minipiso que esta ocupado. El caso es que hay dos inquilinos, uno en cada piso, y se pagan dos IBI y tienen cada piso su cédula de habitabilidad.
    No sé si el día de mañana al venderlo tendría problemas, ¿vosotros cómo lo veis?.
    Un saludo a todos y gracias de antemano.

  94. Elia

    Frente a una demanda de disolución proindiviso, habiendo oferta compradora a una de las partes y siendo esta oferta de compra por el total coincidente con el precio de tasación qual es la probabilidad que llegue la propiedad a subasta.

  95. Daniel

    Buenas tardes y muchas gracias por tu tiempo.
    Pregunta sencilla. Dos socios propietarios de un inmueble. Uno decide dejar de pagar la hipoteca. Interpongo demanda de división. Si me adjucico la subasta puedo descontar de su parte los impagoas acumulados de la hipoteca?
    Gracias!

    1. Jotaerre

      Buenos días,

      A Daniel: no, salvo que su parte la hayas pagado tú y así lo acredites y pidas en la demanda.

      A Elia: como no puedes obligar a vender, sí puedes hacerlo con tu parte, y el comprador ya se entenderá con el copropietario.

      Y a Lucas 2: si compras los 2 pisos, para venderlos tendrás el mismo problema que el propietario actual, encontrar un comprador de ambos juntos a quien no le importe heredar el “marrón”. Por separado, olvídate sin antes regularizarlo registralmente.

      Saludos,

  96. Daniel

    Gracias Jotaerre. Sí, he pagado su parte porque sino nos lo embargaban. Lo incluiré en la demanda. Saludos

  97. Interesantes todas las entradas, como la condición humana. Allá va:
    Un local grande con progenitor usufructuario y seis hijos. Dos de los hijos enfrentados.
    El local está arrendado. Uno de los hijos enfrentados le puede vender la nuda propiedad al arrendatario.
    El arrendatario no pretende pagar menos pero tal vez le interese comprar.
    El resto de la familia con los tiempos que corren no vendería el local hasta el día del Juicio Universal porque
    el arrendador no querría (a no ser que sea el arrendador el que compre al precio que diga él).
    El arrendador no tiene prisa, el contrato de alquiler tardará en vencer. El alquiler no es alto..
    Si se vende ese doceavo de propiedad (dentro de poco) nadie de la familia puede acudir con esa cantidad a un retracto.
    Pregunta: si el arrendatario se hace con esa nuda propiedad ¿ES DE FACTO EL P__O AMO, COMO BARCENAS?

    1. Carlos, mezclas arrendatario y arrendador produciendo cierta confusión, pero entiendo que en todo momento te estás refiriendo al arrendatario.

      Y sí, con con un doceavo se puede dar mucho la lata.

      Pero no te convierte en el puto amo porque si dejas de pagar te desahucian y te vas a la calle.

  98. Perdón estoy confundiendo arrendatario con arrendador. Da capo:

    Interesantes todas las entradas, como la condición humana. Allá va:
    Un local grande con progenitor usufructuario y seis hijos. Dos de los hijos enfrentados.
    El local está en alquiler. Uno de los hijos enfrentados le puede vender la nuda propiedad al inquilino.
    El inquilino no pretende pagar menos pero tal vez le interese comprar.
    El resto de la familia con los tiempos que corren no vendería el local hasta el día del Juicio Universal porque
    el inquilino no querría (a no ser que sea el inquilino el que compre todo al precio que diga él).
    El inquilino no tiene prisa, el contrato de alquiler tardará en vencer. El alquiler no es alto..
    Si se vende ese doceavo de propiedad (dentro de poco) nadie de la familia puede acudir con esa cantidad a un retracto.
    Pregunta: si el arrendatario se hace con esa nuda propiedad ¿ES DE FACTO EL P__O AMO, COMO BARCENAS?

    Tristán: no digo que el inquilino no pague, digo:
    Que pague siempre y diga siempre no a vender. A juicio y siete años de pleitos; entre tanto el inquilino ya ha amortizado sus hipotecas de otras cosas y ya puede comprar, El progenitor con 90 años si vive y los hijos que queden no pueden con el inquilino. ¿O SI?
    En este sentido es el P..O AMO. Claro que paga el alquiler y puntual. Pero de facto puede considerar el local suyo 10 años. Ademas no sé como sería su derecho de tanteo y de retracto.
    Creo que pierde la familia en bloque menos el suelto. Aunque salga a subasta el inquilino recupera la inversión y puede trasladarse al local de lado (que estará libre) si al final lo echan y… Da capo.
    La pregunta al foro es: ¿pasa esto? y si pasa quien suele ganar. Gana el inquilino si al final compra el local porque seguro que compra barato.
    Perdón por el ladrillo.

    1. Lo q le interesa al inquilino es forzar la subasta del local y comprar a precio de derribo. Y con visión y estrategia lo puede conseguir.

  99. andres

    Hola ,buenas tardes. gracias por atender nuestras dudas en estos temas tan complicados. Mi caso es el siguiente: El proximo mes de ocutubre tenemos un juicio por disolucion de la cosa comun. somos diez hermanos y no hay manera de ponerse en acuerdo y por eso un hermano ha decidido llevarlo a juicio . Asi que si no hay acuerdo supongo que el juez decidira llevarlo todo a subasta . Todas las priedades y fincas tienen dos embargos por impago de una hipoteca que u hermano dejo de pagar. El banco reclama su parte , o sea la parte indiviasa que a el le corresponde en cada cosa que ha heredado. en definitiva que todo tiene cargas de embargo del banco. Mi pregunta es: ya que lo que me intereresa la casa de mis padres , o sea pujar en a subasta y comprarla que clase de cargas asumiria o que gastos tendria si el embargo que reclama el banco es de 50,000 euros por un lado y 20,000 por otro . supongamos que la casa se subasta en 60.000 euros .con esos 60.000 se cubre el embargo de ese hermano o tendria yo que asumir ese pago mas los 60.000 euros de mi compra. El embargo solo se le reclama a ese hermano sobre la decima parte de cada cosa que ha heredado.

    1. Hola Andrés. Tu consulta no tiene respuesta porque todo eso depende de las condiciones que se estipulen para la subasta. Si la misma se rige por el art. 670 de la actual LEC el que se adjudique la subasta tendrá, además, que hacerse cargo del embargo.

      1. andres

        gracias por contestarme. En conclusión que todo eso puede ir para largo pues quien va a querer comprar una casa con un hermano que vive dentro desde toda la vida y una casa con dos embargos del banco por hipoteca de otro hermano, a no ser que el mismo banco decida quedarse con todo. gracias y ojala las herencias fueran como los ajos que se ponen vanos a los pocos meses

  100. PEDRO

    Gracias Tristán por tu estupendo trabajo. Paso a explicarte mi problema: soy socio de una cooperativa que es propietaria del 50 % de la parcela donde se va a construir. El 50 % restante corresponde: 10 % a un propietario y el 40 % restante a 100 propietarios más. La parcela tiene 2.000 m2 de superficie.
    El Procedimiento empezó a mediados de 2012 y próximamente nos han convocado a Audiencia Previa prevista en el art. 414 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La cooperativa tiene intenciones de hacerse con el resto de la parcela para construir
    Me gustaría saber las fases que tienen un procedimiento de este tipo y el tiempo que puede tardar en resolverse
    Muchas gracias

  101. Alberto

    Somos cuatro hermanos (tres chicas y yo) hace unos años heredamos una casa y unas tierras en un pueblo de Segovia, que es un indiviso; ahora, una de las partes quiere dinero por su 4ª parte del indiviso sobre una tasación que hicimos a petición suya a una empresa de su elección, nuestra sorpresa fue la valoración tan elevada del inmueble, del que se llegó a decir que tenía varios extras que ni siquiera existen, con lo cual creemos que no es real el valor sino que lo infla para su beneficio. Intentamos llegar a un acuerdo por un valor bastante menor del que nos pedía (y considerablemente mayor al valor catastral) pero se negó y como no cedemos a su desmedida petición, nos ha dicho que nos va a poner una demanda de disolución de condominio si no llegamos a un acuerdo monetario. ¿Qué nos provocará eso? ¿Qué pasos deberíamos seguir? Entendemos que lo mejor sería llegar a un acuerdo entre las partes, pero en nuestro caso parece imposible
    Si sigue adelante la demanda ¿qué criterios sigue el juez a hora de emitir una sentencia? ¿qué podemos hacer para mantener la propiedad que tiene tanto valor sentimental para nosotros?

    1. Sencillamente, Alberto, personaros en la demanda y utilizar una estrategia ganadora que minifique el precio de compra. Así os quedaréis entre los tres hernmanos el 100% de la propiedad al mínimo coste.

        1. Jejeje, Alberto, he descrito la estrategia ganadora (o al menos la he insinuado) en el cuerpo del post. Salir de la fase divulgativa y ampliarla ya son palabras mayores y requiere mayor compromiso.

          ¿Has visto en el encabezado de la web que ofrezco consultorías en las que la gente puede contratar lo mejor de mi tiempo?

          Y también puedes contratar a Jotaerre, que está más que especializado en estas lides. Contar con él es ir sobre seguro.

          En fin, que si el problema te importa realmente…

  102. DAVID

    Hola, lo primero felicitaros por abrirnos los ojos en tu tema tan confuso. Por otro lado mi consulta es: Mi padre tiene una vivienda que se adjudico por una deuda al 50%, en ella vive el otro propietario del 50% (era de dos hermanos). He intentado negociar con el hombre durante tiempo para llegar a un acuerdo de manera infructuosa. Mi pregunta es ¿me merece empezar un proceso legal? o más bien ¿vender mi parte a alguien? En este último caso, alguien puede facilitarme contactos para pasarles la información. Gracias y saludos

    1. Según mi opinión, David, lo mejor es meterte en el procedimiento judicial porque los inversores que ahora andamos por este mercado, o compramos a precios de derribo o no compramos.

      1. DAVID

        Gracias, siendo las cosas así seguiré tu consejo. Por curiosidad ¿que tiempo más o menos puede durar un proceso así? Orientativo…..se que con certeza no se puede saber. Gracias

  103. daniel

    Gracias por aclarar las dudas.
    Somos tres hermanos y mi madre viuda. La causa es un terreno rustico ganado en gananciales. Es divisible ya que la parte mas pequeña es superior al minimo exigido para segregar. Un hermano no quierer aportar para mejoras de la finca y se le a pedido la división pero se opone. Se a tasado y el reparto consistiria en dos partes de igual valor. Una para la madre y la otra se a vuelto a dividir en tres de igual valor , que corresponderia a los hijos, una cada uno. Mi madre a demandado a los tres hermanos. Los dos que estamos deacuerdo nos allanaremos. Mi pregunta es: si se llegara a la subasta ¿se puede pujar la madre en conjunto con sus dos hijos? ¿ o tiene que ser por separado? ¿Se puede escriturar la mitad la madre y la otra los dos hijos? Gracias, saludos!

    1. Efectivamente una parte de los copropietarios se pueden poner de acuerdo para comprar y repartirse como quieran. Pero si el bien es divisible no tiene por qué llegarse a la subasta. Se divide y listo.

  104. lucho

    Hola, despues del divorcio estoy disolviendo la sociedad de gananciales con mi ex.
    El tema es un apartamento en el que somos 6 copropietarios, yo y mi ex, y sus dos hermanos con los conyuges. Parece ser que no vamos a llegar a ningún acuerdo amistoso, por ello vamos a meter la demanda judicial para hacer la disolución.
    Una vez que el juez reconozca mi parte de ese inmueble (16,6%), mi pregunta es si yo puedo sacar a subasta judicial ese inmueble, y de esa forma recuperar parte del valor que me corresponde de ese inmueble. Gracias

      1. lucho

        ok, gracias, me ha quedado clarísimo.
        Entiendo que esto lo puedo utilizar como una medida de presion muy buena contra mi ex, y pedir el dinero que me corresponde y que no quiere repartir por egoísmo puro, para intentar llegar a un acuerdo amistoso. Entiendo también que si llegara el caso de subastar el apartamento, se quedarían sin casa ella y sus hermanos, comprometiendo a éstos su herencia

  105. mp

    Hola, he leído el tutorial y aunque me ha dado algo de luz, me gustaría comentarle mi caso por si pudiera dar alguna idea.
    Llevo 14 años intentando comprar el 50% de la vivienda a mi ex pareja o poner la vivienda a un precio de mercado jpara venderla a un tercero pero no accede a ninguna de las dos opciones. Me dá bastante miedo tener que demandarle por la subasta judicial ya que no me gustaría verme en la calle con dos niños por perder la propiedad y existiendo la posibilidad de que en la subasta no se cancele el resto de hipoteca pendiente. ¿Qué estrategia debería seguirse en la subasta para poder adjudicarme yo ese 50%?

  106. daniel

    hola Tristán! Muchas gracias por atendernos. Me gustaria saver. En una herencia de 300.000€ no haviendo acuerdo. Aparte de los honorarios de abogado y procurador. ¿El juzgado tiene tasas? Somos mi madre y tres hermananos. ¿El juzgado que costas cobraria? Si es que cobra costas, lo desconosco, muchas gracias! Saludos!

    1. Jotaerre

      Hola, Daniel, ya te contesto yo: las personas físicas ya no pagan tasas.
      Saludos,

  107. ritano

    Tengo una duda, en una división de cosa común, un piso en copropiedad padre- hijo. Identidad ejecutante ejecutado. El padre hace la puja máxima en la subasta, que no llega ni al 20%. Me dan traslado de 10 días 670.4 para presentar tercero. Me dice el secretario que si presento un tercero con puja inferior al 70% no la admite. Yo le digo que si no hay deuda que satisfacer, el derecho a satisfacer es el interés común de sacar el mayor precio posible, me dice, bueno, pues igual, recurre…

    En esta entrada leo: “si la postura es inferior al 50% o si quedara desierta, se celebrará nueva subasta en veinte días siendo la postura mínima el 50% del valor de tasación”

    Entonces ¿creéis que al ser la postura inferior al 50% -apenas 18%- el secretario puede adjudicar el remate?

    1. ritano

      ¿habría argumentos para presentar una puja inferior al 70% pero superior a la máxima realizada por uno de los ejecutantes en la subasta? ¿si me la rechaza el Secretario? ¿habría visos de ganar el recurso posterior y enmendarle la plana?

      Muchas gracias

  108. ritano

    y otra duda, perdón… la posibilidad de reclamar el derecho de retracto lo entiendo cuando se subasta solo una parte pero… ¿cuando se subasta la totalidad de la finca? cabría la posibilidad de que uno de los propietarios en las mismas condiciones que un tercero reclamara por vía de retracto y se quedara la propiedad del bien por el precio del remate?

    he leído ésto que no da muchas esperanzas, pero no se si sabéis de casos en que lo hayan admitido…”al enajenar la vivienda familiar en pública subasta, en ejercicio de la actio común dividundo, ya estamos disolviendo la comunidad de bienes existente, le estamos poniendo fin como tal situación de cotitularidad sobre un mismo bien. Y, además, debemos tener en cuenta que atendida la redacción del artículo 1522, se concede únicamente el retracto de comuneros en el caso de «enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de uno de ellos». El legislador está pensando en un comunero que permanece en la comunidad y ejercita el retracto frente a un tercero que adquiere la parte de otro comunero o la de todos los demás comuneros, pero no la suya propia. El supuesto que nos ocupa, la división de la vivienda familiar, no puede englobarse
    en el artículo 1522 del Cc, ya que los cónyuges son vendedores de sus partes en la comunidad. Y, además, no puede obviarse que ya tuvieron la posibilidad de adquirir la misma mediante la adjudicación a cambio de indemnización”

    1. No Ritano, de ninguna manera puede el secretario judicial permitir mejoras de postura que no cubran el 70% del Tipo de Subasta. No es que no puedas recurrir, es que si el secretario te lo admitiera quien recurriría (y lo ganaría seguro) sería el adjudicatario provisional.

      En cuanto al derecho de retracto, ¿qué derecho de retracto?, es estas subastas nadie tiene derecho de retracto excepto si hubiera inquilinos en la casa subastada.

      1. ritano

        Gracias Tristán, tan rotundo y experimentado que no hay quien dude de ti. Yo había pensado presentar una puja superior pero inferior al 70% y cuando me la inadmitiera, que ya me lo ha anunciado el Secretario, argumentar que dado que la otra parte ejecutante ha manifestado en el acta de subasta que lo quiere para ceder un tercero, que podemos entender que da por buena esa cantidad a efectos de satisfacer sus derechos, por lo cual, admitir una puja mayor, solo puede aumentar esa satisfacción. Hay un interés común, a las dos beneficia la admisión de la postura. ¿no convenzo a nadie?

        En ese caso, un última pregunta, ¿se va a poder quedar el padre la vivienda por una puja inferior al 20% del valor de tasación? o podría defender de alguna manera vía recurso frente al secretario que debe ser en todo caso superior al 50% y que la declare desierta?

        1. El adjudicatario se la podrá quedar sea cual sea la cifra que haya ofrecido, porque se entiende que tu podrías haberla mejorado en la propia subasta y que si quieres hacerlo ahora, a destiempo, tendrás que ofrecer el 70%

  109. ritano

    aquí la cuestión es que no podía haberla mejorado en la subasta, puesto que la postura no la ofrecería la otra ejecutante sino un tercero. Si aparece después de la subasta un tercero que da más. Si la parte ejecutante que pujó para ceder a un tercero se dio con una cantidad, si ofrezco una mejor todos ganamos, aunque sea inferior al 70%. En fin… una pena. Si aún sí recibo órdenes de recurrir, os contaré los resultados. Gracias una vez más.

  110. Jotaerre

    En efecto, es un tutorial magnífico, sólo hay que actualizarlo, porque la remisión a la LEC 1881 ahora es a la Ley 15/2015 de Jurisdicción voluntaria, arts. 108 a 111.
    Saludos,

    1. Cierto, Jotaerre, pensaba hacerlo más adelante, quizá en un nuevo post, pero ahora que lo has mencionado me siento obligado a hacer una actualización.

      En unos días.

      1. ritano

        YO LE PLANTEE ÉSTO AL SECRETARIO JUDICIAL:

        Entendemos que el art. 670.4 LEC aplicado por analogía prevé dos alternativas a) que sea superior al 70% o b) que no siéndolo logre la satisfacción de los derechos del ejecutante.
        En este sentido, siendo pacífico que en este caso de acción de división de cosa común no podemos hablar en estricto sentido de ejecutante y ejecutado, y siendo a su vez evidente que no existe deuda que satisfacer, entendemos que lo que debe perseguir la subasta es la satisfacción un interés común que no es otro que el de la venta judicial por el mayor precio posible, lo que debería significar permitir cualquier postura que superara la de la subasta.
        En efecto, entendemos que si ninguna de las partes ha mostrado interés por adquirir la propiedad de la otra durante el procedimiento, admitiendo ambas la solución de la subasta y el reparto del precio en proporción, aprobar el remate a favor de una de ellas, a un precio inferior al 20 % del valor de tasación, por no permitir ahora un aumento de la postura, por resultar inferior al 70%, supondría tanto como permitir a una de las partes especular con el resultado adquiriendo el bien por un precio muy inferior a su valor, con claro perjuicio para la otra codueña.
        No en vano, con esta medida, al negar la posibilidad de aumentar la puja a un tercero, se permite a la futura adjudicataria negociar de forma unilateral con los interesados obteniendo íntegramente un beneficio que debería haber sido repartido entre ambas propietarias. Máxime en un caso con el presente en el que el valor de tasación fue tan elevado que hizo rehuir de la subasta a algunos interesados que, posteriormente, al tener conocimiento de la mayor postura, parecen mostrar interés en superarla.
        Por ello, cuando el art. 670.4 LEC permite pujas inferiores al 70% suficientes para lograr la satisfacción del ejecutante, en casos de división de cosa común, deberíamos entender que dicha satisfacción debería suponer la adjudicación del remate por el mayor precio posible, para su posterior reparto entre los comuneros.
        En apoyo de las manifestaciones expuestas cabe citar el Auto 42/05 SAP de Cádiz de 21 de Noviembre de 2005 o el Auto 35/09 SAP Palma de Mallorca de 6 de Marzo de 2009 que en asuntos similares tienen manifestado que en subastas derivadas de procedimientos de división de cosa común “no existen partes enfrentadas sino que ha de satisfacerse el interés común de ambos litigantes, interés que pasa por la venta judicial por el mayor precio posible pasa su posterior reparto entre los comuneros” (adjuntas)

        Y él me dijo, no creo que te la acepte pero… siempre puedes presentarla y luego si no te la admito recurrir…

      2. Iván

        Sí, en efecto, ahora a partir del día 15 de este mes las subastas voluntarias como los proindivisos se rigen por la Ley 15/2015.

        Por lo que veo, ya no es necesario abogado ni procurador (no te ofendas Jotaerre, sólo comento lo que dice la ley). Se entiende que si el interesado tiene suficientes capacidades puede tramitar él mismo todo el procedimiento, papeleo,etc……con el considerable ahorro económico en muchos casos.

        También hay que destacar el hecho de que ahora se puede iniciar todo el proceso a través de un Juzgado de Primera Instancia o con un Notario. En éste último caso también con el ahorro de dinero y tiempo que supone. Las notarías suelen ser más rápidas y el coste son los aranceles notariales.

        Creo Tristán que son novedades importantes que cambiaran de una gran manera las subastas de proindivisos.

  111. ritano

    también creo que el derecho del ejecutante podría ser considerado su porcentaje de participación en el bien con respecto al valor de tasación. Me explico, si tiene el 25% del bien, y éste está valorado en 200.00 €, ¿por que no consideran que una puja de 50.000 € aún inferior al 70% logra la satisfacción del derecho del ejecutante, que debe ser conseguir el valor pretendido?

    Siento el tocho, pero estoy valorando la posibilidad de presentar una puja que cubra el porcentaje del valor de tasación de una de los ejecutantes, mi cliente, y luego si no la admiten recurrir por éstos conceptos.

    Tristán, si ves que puede haber alguna posibilidad, dímelo, y te hago la consulta por paypal. Muchas gracias.

    1. Todo esto que cuentas está muy bien, Ritano…

      Si no fuera porque tu y yo sabemos que no es cierto.

      Cuando los funcionarios se manifiestan por las calles también lo hacen bajo el lema de la defensa del ciudadano cuando todos sabemos que lo único que quieren es cobrar más y trabajar menos. Ídem cuando lo hacen los médicos, los mineros, los controladores aéreos.

      Pues tu y tu cliente buscáis lo mismo, comprar más barato y aprovecharos de que la subasta se haya regido erróneamente por la LEC actual en vez de haberlo hecho por la anterior.

      Así de sencillo.

      Si tu cliente hubiera buscado el beneficio de ambas partes lo que hubiera hecho es acudir a la subasta y pujar como uno más, colaborando a incrementar el precio de adjudicación en beneficio de todos los copropietarios. Si no lo hizo así fue porque pretendía utilizar torticeramente el art. 670.4 en su beneficio y limitarse a mejorar en unos eurillos la mejor oferta habida en la subasta sin que el adjudicatario provisional tuviera opción a mejorar esa postura.

      Esto lo sabes tu, lo se yo y lo sabe el secretario judicial. Así que no creo que sea tan lerdo como para tragarse esos golpes de pecho altruistas que no se cree nadie.

      1. ritano

        Entiendo lo que dices, Tristán, aunque en este caso no haya sido así. Mi cliente no quiere el bien, no tiene recursos para adquirirlo. No busco yo tampoco nada, no es tan sencillo, entonces. El error fue que el interesado, torpemente, entendió que no hacía falta que fuera a la subasta porque podría subir la puja máxima después presentándolo mi cliente como tercero. Él cometió el error de no ir a la subasta, y las consecuencias las paga mi cliente. Ahora estaría dispuesto ese tercero a pagar una suma hasta 20.000 euros superior, tampoco se trata de subir un euro, pero no es posible, porque no se supera el límite del 70%.
        No es necesario que contestes a este último comentario, creo que el tema ya no da más de sí. Agradezco muchísimo tus apreciaciones, aunque en la última me achaques intereses oscuros que no tengo, jajaj, y ahí queda este desafortunado suceso para el que lo lea y pueda evitarse una situación similar. Saludos.

        1. No hombre, Ritano, ni pienses que te haya adjudicado oscuros intereses a ti. Por supuesto que tu solo quieres defender los intereses de tu cliente y claro que para ello te agarras donde sea, pero simplemente apuntaba que la forma real de haber beneficiado a los copropietarios hubiera sido que el interesado en comprar hubiese asistido a la subasta.

          A ti, al contrario, te agradezco mucho la oportunidad de haber podido expresar el punto de vista de tantos afectados como hay que se ven perjudicados por secretarios judiciales con diferente punto de vista al que tiene el que os ha tocado a vosotros.

  112. Iván

    Sí, en efecto, ahora a partir del día 15 de este mes las subastas voluntarias como los proindivisos se rigen por la Ley 15/2015.

    Por lo que veo, ya no es necesario abogado ni procurador (no te ofendas Jotaerre, sólo comento lo que dice la ley). Se entiende que si el interesado tiene suficientes capacidades puede tramitar él mismo todo el procedimiento, papeleo,etc……con el considerable ahorro económico en muchos casos.

    También hay que destacar el hecho de que ahora se puede iniciar todo el proceso a través de un Juzgado de Primera Instancia o con un Notario. En éste último caso también con el ahorro de dinero y tiempo que supone. Las notarías suelen ser más rápidas y el coste son los aranceles notariales.

    Creo Tristán que son novedades importantes que cambiaran de una gran manera las subastas de proindivisos.

  113. Jotaerre

    Hola, Iván, no me ofendo, faltaría más ;), pero éso está previsto para subastas pactadas, que son las menos; si la subasta es en fase de ejecución de un pleito de división, con abogado y procurador obligados, ya me explicarás quién va a prescindir de ellos luego (teniendo en cuenta, por ejemplo, que cualquier recurso debe ir firmado por profesionales…).
    Saludos,

    1. Iván

      Gracias por tus comentarios y aportar tu punto de vista, que desde luego es más válido que el mio.

      Vamos a ver para yo aclararme. ¿Entonces con esta ley nueva, a partir del día 15/10/2015, no es posible resolver los proindivisos mediante un notario? La ley parece decir que tanto a los secretarios judiciales como notarios se les atribuye la tramitación y resolución de subastas voluntarias. ¿Es siempre así o deben darse unas circunstancias específicas para ello?

      Quiero decir si en un proindiviso para hacerlo a través de una notaría, deben estar todos los propietarios de acuerdo o da igual esto. En el caso de que esten enfrentados y peleados, ¿puede uno solo de los propietarios iniciar el proceso de disolución del condominio con un notario o debe ir por juzgado obligatoriamente??

  114. Jotaerre

    Hola, Iván, tú lo has dicho: subasta voluntaria por todas las partes, no sólo por una (ni los SJ ni los Notarios pueden declarar una extinción de condominio).
    Saludos,

  115. Susana

    Buenos Días, he leído su post e incluso me lo he impreso para estudiarlo…de hecho estoy haciendo un máster en estos temas, mi caso es como tantos una herencia y muchas desavenencias pero no entre los herederos si no con un tercero! En 2013 muere mi padre “arrejuntado” con la Bicha, 3 hijos de ÉL (3 herederos). Heredamos una piso en un pueblo al 50% con la bicha y otro en Madrid del cual tenemos un 83% y en el cual ella reside y lógicamente no se quiere ir, ningún piso tiene cargas ni hipotecas y estamos al día de ibis y demás. Le ofrecimos de TODO sobre el piso de Madrid que es el que nos interesa a todos (es mas caro) usufructo, comprarle su parte, venderla la nuestra, en fin no quiere nada. Vamos a Juicio solicitando la división y ella contesta a la demanda que nos vende los dos pisos por una cantidad X que lógicamente no tenemos y ademas solo queremos comprarle su 17% de una de las propiedades. El juicio es dentro de poco y yo creo que no va a querer que le compremos solo esa parte y que ira a subasta no? entonces podremos comprársela, decirme si es así….que seria mas beneficioso para nosotros en este caso? Ah se me olvido comentar que ella “DICE” que mi padre le firmo un reconocimiento de deuda por una cantidad alta, la verdad que no me lo creo pero podría hacer uso de ella en este caso? estoy hasta el moño de la bicha y de verdad que siempre intwntamos ceder en todo pero ya nos hemos cansado…..Gracias!

    1. Jejeje, tu comentario ilustra perfectamente el estado de ánimo con el que las partes suelen afrontar estos procedimientos de división de cosa común. Imposible asesorarte así, desde fuera y en dos parrafitos

  116. Susana

    Si, se que estas cosas son enrevesadas pero al menos tengo claro lo que quiero q ya es mucho y el dinero para obtenerlo….lo que no quiero son sorpresas o “jugadas”….de todos modos gracias!

  117. Mª José

    Hola Tristan:

    Te quería hacer una consulta, qué originalidad la mía, bueno, te explico.
    Hace 12 años que me separé. Yo me quedé en el piso con mis dos hijas pequeñas y una hipoteca a 30 años, que desde el principio he liquidado yo, pese a que constamos los dos como titulares (sí, para darme de leches por todos lados) se constituyó la hipoteca en el 1998, en el 2003, mi ex abandonó el domicilio, pero como era titular, estaba obligado a pagar la mitad de la cuota, nunca pagó nada (no pagó ni las pensiones alimenticias.. iba a pagar mensualidades hipotecarias!!) Total, que siempre he pagado religiosamente la mensualidad de la hipoteca. En el 2014, mi abogada planteó, debido a la gran deuda acumulada por mi ex, la disolución de condominio, yo le perdonaba la deuda, y el me cedía su mitad del piso. El tipo ni se presentó a la disolución, con lo cual mi abogada presentó embargo, que el juez estimó y ya consta en el Registro de la Propiedad.

    Al estar su parte embargada por un importe de más de 40.000 €, a mi me queda pendiente de pago 53.000€ (te recuerdo que siempre la he pagado yo) y nada me gustaría más que quitárme de encima , esta pesadilla en forma de ex titular moroso, que nunca pagó una cuota del piso. Mi abogada me ha propuesto que salga a subasta su mitad embargada proindivisa.

    Mis dudas son muchas:

    ¿Puede oponerse mi ex a la subasta, pese a tener su mitad embargada? Con tal de fastidiar es capaz de todo.

    ¿Se pueden presentar más personas a la subasta o puede ser una puja cerrada, siendo yo la única interesada?

    En diciembre de 2013 la entidad bancaria a la que adeudo la hipoteca me tasó el piso por 180.000€ lo hizo Arco tasaciones, de Barcelona. Entiendo que ahora se tendrá que volver a tasar.

    En el tema de tasación: ¿ qué es lo que más me conviene?

    Cuál es el procedimiento de principio a fin. ¿Qué trámites hay que hacer? ¿Qué pasa con la hipoteca pendiente?

    Espero tu respuesta. Muchísimas gracias.

    1. Ojo, María José que por un lado has explicado que lo que sale a subasta es la mitad indivisa que le has embargado a tu ex pero por otro lado hablas de la subasta como si se tratara de una disolución de proindiviso.

      Por lo que yo he entendido tú le has embargado su mitad y ahora lo que sale a subasta es solo esa mitad, en la ejecución del embargo. Ya está, no hay más que eso. A esa subasta puede asistir cualquiera, incluso tú misma, por supuesto, que lo harás representada por tu procurador. De hecho es importantísimo que nadie más que tu compre esa mitad indivisa o te auguro que tendrás problemas con quien la compre.

      El resto de las preguntas las dejo para que las responda tu abogada, que al fin y al cabo es a quien le corresponde hacerlo.

  118. Mitu

    Hola Tristán (y al resto de foreros y rankianos)

    Divorcio, con convenio regulador que contempla el compromiso a la venta de la vivienda habitual por x, pero de facto un co-propietario se niega a aceptar el precio acordado ni recibir visitas de compradores interesados. El otro co-propietario quiere forzar la subasta, pero hay dos opciones:
    – demandar la disolución de la cosa común y acabar en subasta del inmueble
    – dejar de pagar la hipoteca y esperar que todo eso lo haga el banco

    ¿qué opción es mejor?
    La segunda creo que permitiría hacer más presión para la venta, dado que el banco esperará a 3 recibos impagados, y comenzará con notificaciones… pero la primera entiendo que podría ser más barata, no?
    Gracias

  119. HUBES

    Tenía seis años cuando el hermano de mi madre me “enseñó” cosas que una niña nunca debería saber. Han pasado 41 años desde entonces.
    Por desgracia, mi abuela se irá pronto y al haber fallecido mis padres, lo poco que ella tenía, ahora me corresponde a mí también.
    Cruzarme con este monstruo en el hospital me recuerda que hay cosas que como niña nunca olvidas y como mujer te marcan de por vida.
    Y QUIERO VENGANZA.
    Solo hay un piso del que me corresponderá un 25%, unos 20.000€

  120. HUBES

    Tenía seis años cuando el hermano de mi madre me “enseñó” cosas que una niña nunca debería saber. Han pasado 41 años desde entonces.
    Por desgracia, mi abuela se irá pronto y al haber fallecido mis padres, lo poco que ella tenía, ahora me corresponde a mí también.
    Cruzarme con este monstruo en el hospital me recuerda que hay cosas que como niña nunca olvidas y como mujer te marcan de por vida.
    Y QUIERO VENGANZA.
    Solo hay un piso del que me corresponderá un 25%, unos 20.000€.
    Quisiera saber qué pasos hay que dar para que entre en subasta y que la herencia finalmente acabe en nada. No me importa. Es mi triste venganza.
    Muchísimas gracias de antemano

    1. La venganza es un plato que se sirve frío.
      Y que está delicioso.

      Si le echas huevos, en cuanto entierres a tu abuela te plantas allí con un cerrajero, descerrajas y me metes a vivir. Si aguantas dos días sin que lo noten, tendrás derecho a quedarte hasta que todo se haya resuelto. Y mientras tanto alquilas tu casa y a cobrar una rentita.

      Y ya está, que sean ellos los que chillen y se desgañiten y presenten denuncias y demandas.

      Y cuando te demanden te personas en el procedimiento con abogado (el mejor, Jotaerre) y procurador y a darles por culo todo lo que puedas.

      1. HUBES

        Muchísimas gracias.
        Me encantaría estar en una situación así de fácil y que no implicara a mi familia, pero no es el caso.
        Vivo en otra provincia… trabajo… hijas…mi marido…bueno, todos esos impedimentos que tenemos la mayoría de los mortales, para hacer un kitkat en nuestra vida, sea por el motivo que sea.
        MI planteamiento creo que es sencillo (en mi ignorancia, claro).
        Cuando mi abuela descanse, sigo los trámites legales: últimas voluntades, testamento…
        A partir de aquí puedo pedir ya la partición judicial de la herencia e incluso la venta del piso en pública subasta, ¿es así?
        Si mal no he entendido, debo ser yo la primera en poner la demanda y si necesito abogado y Jotaerre ejerce por el norte también, cuento con él.
        Y sí, la venganza es un plato que se sirve frío: 41 años más tarde. En un principio me planteé hacer un panegírico en su honor en el funeral de mi abuela, pero no. A ese tipo de personas sin alma lo que más les duele, es el dinero.
        Como dice la frase: písame, pero cuando me levante, más vale que corras.
        Gracias otra vez

      2. Susana

        Y pregunto…no es posible que si se metiera a vivir allí luego en la división le pudieran pedir una renta por el tiempo que vivió “gratis” ahí?

          1. Susana

            jajajajjajjajajjajajjaj si claro por supuesto….eso me decía mi madre pero si se lo concede el juez, y no es descabellado, es un dinero…… por cierto leí por alguna parte de tu post o quizá en otro tuyo que las subastas las llevan los secretarios judiciales…pero? tienen que seguir las normas del juez no? o tienen criterio propio, lo digo porque si topas con un/una listo/a vas apañao!

  121. Jotaerre

    Buenas noches, HUBES, la partición cuando hay un solo bien no tiene sentido, basta con aceptar tu parte y luego instar la división o venderla escriturando por una cantidad fuera del alcance de los demás copropietarios.
    Habría que estudiarlo, y como en el Norte se come tan bien, claro que ejerzo allí.

  122. Los secretarios tienen mucha autonomía en su forma de llevar las subastas, Susana, hacen y deshacen y como el juez se descuide se sientan en su silla y le quitan el mazo. Pero en cuanto al fondo de lo que has preguntado, lo que yo he visto siempre ha sido que el juez (esto lo decide solo el juez) no suele atender esas consideraciones sobre quien ha utilizado la vivienda y quien no. No digo que sea siempre así, pero es lo que yo he visto.

  123. HUBES

    Conociendo al elemento y ya que es él el único que tiene las llaves del piso, dudo mucho que se avenga en un tiempo lógico a aceptar la herencia, pero creo que existe la posibilidad de hacer un requerimiento notarial al heredero para que acepte la herencia, con el nuevo artículo 1005 del CC.
    Por lo que entiendo, Jotaerre, acepto mi parte de la vivienda y luego insto a subasta judicial?
    Lo de venderla escriturando más alto no lo veo. Yo lo único que quiero es que, si al sinvergüenza le tocan 50.000 de herencia, se tenga que gastar tanto en juicios y abogados, que no le quede nada, o casi nada.
    Gracias de nuevo

    1. Está bien aspirar al cielo… pero con los pies en la tierra.

      ¡¡¡50.000 euros de gastos judiciales!!! En USA quizás sería posible, pero no por aquí…

  124. Jotaerre

    Tampoco es necesario obligarle a aceptar la herencia, y si pides la división le bastaría con allanarse, sin gastar apenas nada.
    Lo otro que no ves claro, tampoco es cuestión de detalláterlo en público…

  125. HUBES

    Si no he entendido mal, en una subasta judicial el precio final del piso puede llegar a ser de un 50%. ¿Es así? También necesitará un abogado que le represente y creo que suelen cobrar por porcentaje.
    Eso es a lo que me refería con ver reducida su parte de la herencia.
    La mía también, lo sé, pero ya os he dicho que es mi triste venganza.
    Aunque después de releer el artículo de Tristán un montón de veces, igual la mejor manera de vengarme sería quedarme yo con el piso en subasta a precio de risa y luego venderlo a precio de mercado.
    Pero esto ya es especular mucho.
    Me habéis puesto sobre el camino y ahora lo que queda es esperar a que mi abuela descanse tranquilamente.
    Creo que en plazo de un mes después del fallecimiento, podemos saber qué hay en el testamento y entonces actuaré. Sigo pendiente de todos vuestros comentarios hasta entonces.
    Muchísimas gracias

  126. Jotaerre

    Pues has entendido mal, Hubes, porque en subastas de división no hay precio mínimo (tampoco en las otras, aunque con más matices), salvo que así conste en el pliego de condiciones.

  127. HUBES

    Con lo cual no he entendido nada.
    Había entendido que en una subasta judicial los propietarios nunca obtenían el valor real del piso, sino que el precio que alcanzaba una vez terminada la subasta, era bastante más bajo, con lo cual nunca se recomendaba acabar en subasta judicial.
    Veo que cuando todo este proceso empiece, necesitaré un buen abogado, porque lo mío no son las leyes.
    Gracias de nuevo

  128. Susana

    vale ya que mi otra pregunta era algo peliaguda y quizás extensa…pregunto….como hago para que un subastero compre un piso en una subasta el cual quiero desprenderme y que no quede desierta???

  129. DAVID

    Hola, buenos días soy nuevo por aquí , muy interesante esto de los pro-indivisos, yo quiero dedicarme a comprarlos, y os agradezco lo aquí comentado, os seguiré leyendo.

  130. Yanina

    Buenos días,

    he comprado un piso mediante subasta judicial derivada de un procedimiento de división de cosa común, en el mes de junio, tengo una duda respecto del lanzamiento, después de 6 meses esperando, pagando hipoteca y presentando escritos lo han señalado para día 17 de diciembre. Ahora resulta que la ocupante (una de las propietarias) ha solicitado la suspensión del mismo alegando el art. 704 LEC, que no le han dado el plazo de un mes para irse, (le notificaron el 26 de noviembre el lanzamiento de día 17 de diciembre), es posible que lo suspendan?, cuál es el plazo que rige en estos caso?,

    gracias.

    1. Efectivamente, le tendrían que haber avisado con un mes de antelación. Y hay más, si se trata de la vivienda familiar aún podrá pedir alguna que otra prórroga.

  131. B.de F.

    Hola,
    Tristan, eres mi referencia. Llevo 8 horas leyendo de corrido sobre venta de participación en proindiviso. Tu blog es una enciclopedia a la que vuelvo cuando la necesito. GRACIAS.
    Una pregunta: Si la venta de una participacion en nuda propiedad lleva 10 años sin ser comunicada al resto de copropietarios ni tampoco se registró su CV….quiere decir que es todavia susceptible de que le vengan sus protagonistas con el retracto?
    Y otra más relacionada: Para comunicarles que se realizó la cv, ¿Simplemente basta con hacerlo publico mediante el registro del titulo, o , como tambien he leido, hay que enviarles un comunicado con los detalles y los gastos?

      1. B.de F.

        Tristán, te agradezco mucho tu respuesta del pasado día 7.
        Ahora me doy cuenta que, aunque hayan pasado 15 años de una cv entre 2 copropietarios en una CB de más de 50, si el comprador no registró ese título de cv, su compra está en riesgo de reducirse, alícuotamente, por potencial interés en esa cv de los otros 48 copropietarios. Incertidumbre por la que ha de pasar hasta no hayan acabado los 9 días naturales desde su registro, y….
        …Al vendedor ¿no le pasaría nada?
        … ¿el culpable es sólo el comprador?, al que se le reduciría el volumen de lo comprado, devolviéndosele, por los susodichos copropietarios, el porcentaje de precio correspondiente. Pero aquí hay impuestos pagados, lucros cesantes, costas de juicio .. … indemnizaciones … ¿todo esto es sólo responsabilidad del que vende?
        …Y si el vendedor primigenio resultase que había vendido ese bien heredado sin haberlo registrado…. ¿Cómo se resolvería semejante barullo?
        Gracias de nuevo.
        PS: Como han pasado unos días, te felicito a ti y a tu blog por Navidad

  132. Antonio

    Somos dos copropietarios al 50 % yo inste la subasta de la cosa común y la otra se allano se realizo la subasta judicial, la otra parte pujo y se adjudico el lote por el 80% del valor de tasación que eran ochenta mil euros, mas asumir una carga hipotecaria que grava la mitad de la finca que es de ciento cincuenta mil. euros, se firmo el acta de la subasta. lo que me tenia que pagar cuarenta mil euros a descontar de la hipoteca ya que yo no la pagaría. Quedando yo liberado de la hipoteca porque solo gravaba la mitad indivisa de mi parte. Este lo que hizo para fastidiarme quebró la subasta. Ahora estoy esperando para poder proceder a una nueva subasta. Que se puede hacer cuando uno quiebra la subasta ante la ley ya que no le cuesta nada y solo es perder tiempo ya que no tenemos que poner fianza.

  133. Rafa Cartagena

    Hola Tristán tengo una deuda con un señor y al final el juzgado ha decidido ir contra una de mis propiedades ( la única que no tiene cargas) pero que pertenece a 4 personas incluido yo. Es un terreno rústico indivisible, pero lo que es mas importante, es un terreno interior sin acceso desde ningún sitio, o sea es como una isla a la que sólo se puede acceder desde las propiedades que me pertenecen a mi y a otro de los propietarios y que no pertenecen a este terreno. tengo 5 días para poder recurrir ante el juez esta decisión antes de que se ponga en marcha la subasta electrónica, incluso tengo sospechas de que la finca que se pone en el catastro y que usa el juez no sea la que esta siendo objeto de la subasta. ¿Hay algún camino para poder recurrir a esta decisión con el fin de poder ganar tiempo y poder afrontar este problema con mas calma?. ¿ En caso de que no sea así, como crees que debo afrontar este asunto?
    Muchas gracias anticipadas por tu Blog y tus experiencias y conocimientos que compartes.

    1. Si le explicas al secretario judicial estas mismas razones que aquí has expuesto y si le propones otras propiedades alternativas para ser embargadas, sin ninguna duda que preferirá sacar a subasta esas otras propiedades

      1. Rafa Cartagena

        El problema es que no tengo ninguna propiedad mas para ofrecer. ¿crees que con estos antecedentes si esta finca fuera a subasta y ninguno de los otros propietarios va a pujar, seria atractiva para alguien? ¿en caso de que a alguien le interesara, como puede afectar a los otros propietarios y que derecho tiene a pasar a esa propiedad a través de propiedades privadas? es un terreno rústico que no tiene ninguna ventaja de ningún tipo.

        1. Esta subasta se celebrará y adjudicará sin problemas. Y el adjudicatario someterá a las fincas colindantes a servidumbre de paso. Sin problemas.

  134. B.de F.

    Perdón, en mi intervención anterior quise decir:
    “¿todo esto es sólo responsabilidad del que compra y no registra?”

    1. ¿Qué responsabilidad? Hablas de esto como si se tratara de un delito.

      Cuando alguien compra una parte indivisa el resto de copropietarios tienen derecho de retracto hasta nueve días después de que esa persona haya inscrito la compra en el Registro de la Propiedad. Si tarda veinte años en registrar, es problema suyo y solo suyo.

      Y si ejercen el retracto contra él y le birlan la compra, a ver sido más espabilado.

  135. DAVID

    Hola, buenas tardes Tristan como podría averiguar el nombre de la mujer de una persona a la que le están subastando su vivienda , y como deben estar en separación de bienes , me da un poco de miedo adjudicarme el inmueble y que luego a la hora del desahucio alegen que no tienen otra vivienda, y se queden el el piso durante mucho tiempo con la ley de supuestos especiales.
    Me gustaría intentar sacar certificado de titularidad de la mujer también , porque aunque no sea la ejecutada/ propietaria me puede torpedear el alzamiento.
    Lo de mirar en el buzón no me sirve porque la finca tiene el acceso limitado.

  136. Lidia

    Hola. Consulta. Una copropiedad al 50%, me acaban de demandar para disolución de pro indiviso, con reclamación de cantidad por unas obras que hicieron en la vivienda sin comunicarme, ni notificarme! Me allano a la demanda. Supongo que se acordara disolución de cosa común por el juez y subasta. No quiero comprarla, pero quiero obtener el mayor importe posible. Condiciones, sin precio mínimo, y hago la máxima publicidad posible, para que acuda bastante gente! Posible resultado: a) se la adjudica a precio de risa: podré quedármela si ofrezco 70% precio tasación y luego la pongo a la venta, b) en la puja sale por encima del 70% y se la queda y me paga la mitad! c) se la queda un tercero por encima precio tasacion! d) Pujo y luego hago quiebra de la puja y alargo hasta que pueda!
    Es así? Lo he entendido bien? Incluido con la nueva Ley de Jurisdicción voluntaria?
    Gracias

      1. Lidia

        Pq la he cagado, por mezclar sentimientos y fastidiar a la otra parte?
        Me da igual lo que pase yo quiero sacar el máximo beneficio que pueda ya se que no va a querer que me quede con la casa.
        Mi abogada quiere elegar mala fe de la otra parte porque no ha querido negociar nada, ni vender ni comprar ni poner en inmobiliaria, directo al Juzgado. Como lo ves?

    1. Susana

      a mi la letra A ( en mi caso) es la que mas me convence, pero me surge la duda de si es mejor llegar a un acuerdo en la audiencia previa o el juicio y evitar la subasta….porque los tiempos se alargarían no? entre AP o Juicio hasta subasta cuanto pasa? que absurdo veo negarte a vender por un precio X en la AP y luego vender por 70% de X….o yo lo entiendo mal o el que quiere ir a fastidiar y alargar lleva mal camino ¿?

      1. Jotaerre

        Hola, Susana, no lleva mal camino porque es SU camino, y, salvo que tenga un pacto con un profesional, no habrá forma de convencerle de que acabará perdiendo dinero, pero si disfruta con ello…
        Saludos,

  137. Jotaerre

    Buenos días, Lidia; por mi parte, creo que Tristán se refería a que en subastas de división no cabe la quiebra, sino que acabará aceptándose otra puja.
    Y es que la combinación “fastidiar+máximo beneficio” puede ser explosiva, y no precisamente la mejor forma de afrontar la subasta, por contraproducente.
    Saludos,

    1. Es que la letra D que yo he repudiado va de pujar y luego quebrar la subasta, todo hecho con el ánimo de retrasar las cosas.

      En fin, lo dejo ahí…

  138. Piluca

    Buenos días y feliz 2016,
    Tengo en mis manos un 25% de una finca urbana sin división horizontal donde hay un edificio formado por local, y dos plantas con un piso cada una.
    He perdido la fe. Hay un abuso de poder por parte de uno de los copropietarios, todos son muy mayores y el demonio que habita en mi cerebro no quiere aniquilar al angelito que comparte cerebro con él.
    Ubicación en el centro urbano de una población costera de Cataluña.
    5 copropietarios con diferentes participaciones.
    Tristán, Jotaerre, hace unos dos años comenté sobre esta propiedad en Rankia. Encarrilé la creación de una CB, pero el copropietario abusón (también 25%) quedó en paños menores al ir a crear la CB, puesto que unos poderes que ostentaba de otro copropietario (también 25%) residente en ultramar, no fueron aceptados.
    Hay 5 miembros de segunda generación, los descencientes del copropietario abusón hacen obras innecesarias por un coste muy superior a los precios de mercado de la zona y luego exigen copagos al resto…
    Tanta mala fe ha podido con mis ganas de conseguir que esa propiedad diera alguna pequeña renta a los copropietarios, siempre aparece una nueva factura del abusón que exprime las pensiones del resto.
    Si me contactáis por privado, estaré encantada de daros un teléfono de contacto, o concertar una cita con vosotros o pasaros documentos identificativos de la finca, para sacármela de encima de la mejor manera posible.
    Gracias.
    Saludos cordiales

    1. Jejeje, Piluca, con tan mala prensa solo consigues bajar el precio de venta de tu participación. Estando en Cataluña, a ver si Tonigs se anima. Pero ojo, Toni, siempre teniendo en cuenta que allí el plazo para el retracto no es de nueve días sino muy superior. Si estás interesado, pregúntame y yo te digo como tienes que hacerlo.

      1. Piluca

        Gracias Tristan. Sí que me interesa, puedes darle mis datos a Toni. Veo que por correo he recibido aviso de la respuesta ¿te contesto desde el mail?
        La realidad es la que es. Yo al menos duermo tranquila.

  139. María

    Hola Tristan, mi exmarido no ha querido vender el piso que tenemos al 50% cuando ha aparecido un comprador, ha propuesto una mediadora y no ha querido negociar imponiendo un precio altísimo por encima del valor real, no entiendo este comportamiento. ¿Puede tener intenciones que no comprendo? Porque el piso cerrado no tiene sentido. ¿En una disolución de bienes gananciales solo hay posibilidad de subasta pública? ¿El juez no da orden de venta concretando un precio? ¿Que debo de hacer para que el piso se venda a través de inmobiliaria o portal inmobiliario? ¿De que forma solicito al juzgado que se haga de esta manera? ¿ O va siempre a subasta pública? Ya existe sentencia de orden de venta.
    Gracias por tu respuesta.

    1. Hola María. En las disoluciones de proindiviso el juez puede ordenar la venta por persona especializada (agencia) si alguna de las partes así lo solicita y el lo acuerda, pero la subasta suele ser lo más sencillo.

  140. Lucho

    Hola Tristán. En un proindiviso de un inmueble valorado en unos 100.000 Euros, en el que somos varios copropietarios y yo soy el que quiero vender mi parte al resto (por un divorcio), y el resto no quiere llegar a ningún acuerdo por más que lo intento. ¿Que es más aconsejable para obtener el mejor rendimiento? Es decir, sacar el máximo de Euros y pagar los menos gastos posibles:
    1-Demandar judicialmente y que se subaste el inmueble o…
    2-Vender mi parte a empresas (o lo que sean) que se dedican a comprar partes de proindivisos.
    Gracias Tristán

  141. María

    Gracias por tu respuesta Tristan, porque me da ánimos. Por lo que estoy leyendo en tu blog en subasta el precio puede bajar mucho. Así que si existe la posibilidad de que se venda de otra manera, como por ejemplo en inmobiliaria, creo que sería lo mejor en mi caso. Lo de las subastas me produce un poco miedo, desconozco este mundo.

  142. Mª José

    Hola Tristán:

    Casi más de lo mismo, el piso del que ambos somos titulares mi ex y yo, lo llevo pagando yo solita, desde octubre de 2003. Me lo quiero quedar yo, ya que soy la única que apoquina religiosamente la hipoteca. Está tasado en 170.000 más o menos, (mi ex me está dando largas, rollos, etc) y para que me lo pueda quedar yo, en el caso de que fuera a subasta, ¿me podrías ayudar? abonando tus servicios, obviamente, y que se subastara por un precio rídiculo o bajo..soy la compradora.
    Muchas gracias.

  143. Mª José

    Perdón, me olvidaba comentar, que de su mitad proindiviasa, tiene un embargo de 30.000€.

    1. Habiendo pagado tu la hipoteca desde 2003 y estando su mitad indivisa embargada, yo creo que necesitas desarrollar una buena estrategia. Lo primero, María José, es un buen abogado que entienda de estos asuntos. No vale cualquier abogado sino que tiene que ser alguien que sepa de lo que se trata.

      Precisamente por estos andurriales se mueve uno al que llaman Jotaerre que te viene que ni pintado. Contacta con él y no te arrepentirás.

  144. Mª José

    Uff… gracias Tristan. De momento estoy intentando comprarle su parte, pero con lo que me adeuda (pensiones alimenticias, etc, etc y etc) no verá ni un duro, perdón euro, así aque en caso de que me toree, contactaré con jotaerre. Muchísimas gracias!!!

  145. María

    Yo estoy en el mismo caso de Lidia.

    Que abogado debe de defenderme ¿penalista? ¿familia? No quiere vender, no quiere negociar. Me temo que quiera llevarlo a subasta y quedarse con el piso por poco dinero.

    ¿Cómo puedo evitarlo?

  146. Cristina

    Hola y enhorabuena por la pagina
    Te ruego a ver si me puedes ayudar. Herencia de 4 inmuebles entre 5 hermanos. Ya se han vendido todas excepto la que esta colindante a mi casa y que es la que me esta amargando la existencia ya que al vivir al lado todos los problemas me los llevo yo. Existe un uso y disfrute compartido firmado por todos. La casa esta en venta pero dado el mercado inmobiliario y las condiciones de la casa no se vende. Por tal de acabar el que para mi es un problema, decidi comprar al resto de mis hermanos la parte que no es mía por el valor tasado por un tasador oficial, valor incluso que esta muy por encima del que lo tenemos ya a la venta. Tres de mis hermanos están encantados pero el cuarto, o mejor dicho “la famosa cuñada” se niega a venderla, no porque ella este interesada ya que antes se le ofreció que la compraran ellos, sino porque es la mejor manera que tienen d seguir haciendo daño. Ósea, no les interesa el dinero pero si continuar con uso compartido. Nuestro abogado, de cuatro de los hermanos, me dice que mejor esperar a que se aburran antes que meternos en pleitos. Ya llevamos cuatro años en esta situación y yo estoy desesperada. Muchas gracias

  147. Mª José

    Tristán, rozo la deseperación, hablé contigo el pasado 7 de enero. Me acaba de confirmar mi letrada (no domina nada de disoluciones de la cosa común, mediante subasta, la criatura) que la letrada de la otra parte, osea de mi ex, que el muy ….no piensa, venderme su parte, ni acceder a la venta, ni nada.. lo que viene siendo, morir matando. Mi letrada me aconseja que vuelva a ampliar demanda para ampliar embargo, los 30.000, más lo que sean ahora, pero es un hartazgo, acabaré de liquidar yo solita la hipoteca , que yo misma abono desde 2003 y éste señor todavía tendrá la clave de decisión sobre el piso, del que no abona ni un euro en concepto hipotecario desde hace casi 13 años. Pero del que es titular. En fin, ¿cómo contacto con jotaerre, contigo, o con el Papa de Roma, por favor.?
    Mil gracias.
    Voy a golpear cojines.

  148. Mª José

    Hola Tristán,

    Contacté con Jotaerre, pero él es letrado, creía que era, como tú, experto en subastas. Yo ya tengo una letrada (muy competente en todo menos en el tema subasta, sólo ha asistido a un par) y mi pregunta es: ¿podríamos hacer una jugada a tres: mi letrada, tú como experto en subasta (abonando, of course, tus honorarios, después de todo sólo se trata de la mitad del piso a nombre de mi ex, y que tiene embargada, y yo ?

    Muchas gracias.

    1. Hola María José. Siempre puedes contratar la consultoría que yo llamo “Hello, Tristán” y que consiste en una videoconferencia. La puedes encontrar y contratar en los botones de arriba.

      Pero… mañana vuelo a Suiza y no regreso hasta el 26 de enero y mi religión me prohíbe trabajar durante las vacaciones, jejeje. Aunque siempre podemos hacerlo esta tarde.

      Aunque te digo que súper-Jotaerre hubiera sido la opción perfecta.

  149. Miguel

    Buenas noches: necesito tu opinión. Murió una tía de mi padre sin herederos forzosos dueña de un piso en el que vivía con su hermana (mi abuela viuda y con dos hijos: mi padre y mi tío) a la que a través de testamento de hermandad dejó como usufructuaria, y dejó como herederos a:
    – Mi padre con un 33% (falleció hace unos meses y nosotros sus tres hijos heredamos su parte).
    – Los tres hijos de mi padre otro 33%.
    – Los tres hijos de mi tío otro 33%.
    – A mi tío y hermano de mi padre le desheredó. He de explicar que mi tío, tuvo dos hijos con su primera mujer, y una tercera hija de su segundo matrimonio con la que vive actualmente y tiene 18 años. Los dos hijos no se hablan con su padre.

    Fallecidas las dos (mi tía y mi abuela), se realiza la aceptación de herencia y ponemos a la venta la casa para repartir el dinero. Después de unos 4 meses de constantes visitas al piso por parte de la inmobiliaria, encontramos un comprador que acepta el precio e incluso nos da una señal, y cuando se va a proceder a la venta, mi tío a través de un abogado (hablando en representación de su hija de la que suponemos tiene poderes) nos dice que como él se siente injustamente tratado en el testamento por haber sido desheredado, nos pide: el 50% de lo que mi tía le dejó a mi padre y los tres únicos objetos de relativo valor existentes en el piso, como condición para firmar la venta del piso. Con lo cual hemos perdido la venta del piso y no vemos más salida que la de deshacer el proindiviso porque como dicen sus hijos que le conocen bien, no va a firmar ni ahora ni seguramente en mucho tiempo, mientras que no consiga lo que quiere.
    En resumen, de los 6 copropietarios que hay actualmente del piso, sólo la hija de mi tío con un 11% del piso (por voz de su padre) no se aviene a firmar su venta, su padre que no tiene nada que ver en la herencia, nos pide que le demos a él lo que antes he comentado, es decir, esto es una extorsión en toda regla, no?.
    ¿Es la única fórmula la disolución del proindiviso? ¿Hay algún otro procedimiento menos costoso y más factible?
    Somos Navarros, ¿Hay algún supuesto diferente en la ley foral navarra en relación con el régimen común?

    1. Hola Miguel. La única solución que veo es la de presentar cuanto antes la demanda de disolución de proindiviso. Cuanto antes mejor. Y según tengo entendido, respecto a este asunto no tenéis leyes forales diferentes a la ley común.

  150. Daniel

    Buenas tardes,

    Quisiera realizaros una pregunta a ver si alguien me puede echar un cable:

    Tengo un proindiviso con mis dos hermanos por una herencia recibida en Madrid ( Hortaleza ). Esta vivienda es de VPO y faltan 10 años para ser descalificada o pagar 11.000 euros. En el IVIMA nos han indicado que no se puede vender por más de 115.000 por ser VPO . Mi pregunta es: ¿ En subasta por no haber llegado a un acuerdo en el Proindiviso, algún subastero puede pujar por encima de esta cantidad o 115.000 euros es el tope?

    Gracias de antemano.

    1. En Madrid NO hay ningún límite máximo para las pujas de VPO. Cualquiera podría ofrecer un millón de euros y quedarse tan pancho. Y arruinado.

  151. nicolas

    Buenas tardes Tristán como ya te comente he sido condenado a costas etc, aún no ha habido ejecución de sentencia,¿aun puedo hipotecar mi 33 por ciento para pujar o lo que sea? gracias .

  152. Juan

    Buenas noches señor tristán!! jejeje. Antes de nada, felicitarte por tu gran labor informativa y de gran utilidad. Sigo Rankia desde hace unos cuantos años y no tenía constancia de que tenías un blog, ahora lo sé! :-D. Dado que veo que estás puesto en el tema, sabrías decirme (o alguno de los foreros), cómo o dónde puedes contratar a un “licitador judicial”, porque según tengo entendido que éstas son las personas que se dedican a comprar en subastas y embargos. Cuáles suelen ser sus honorarios? es que no tengo ni idea del tema.

    Un saludo y enhorabuena por el artículo! Ha triunfado sin duda!

    1. Holo, Juan. Los subasteros (o licitadores judiciales, como tu les llamas) son seres esquivos, que se mueven entre el sol y la sombra y solo podrás contactar con quien quiera ser contactado. Además sus honorarios son elevados, entre el cinco y el diez por ciento calculados sobre el precio de adjudicación. Si te ofrecen cobrar menos de eso, echa a correr.

      1. Juan

        ¿¿En serio?? jolín qué son como los masones o que jajaja, son como sociedades secretas…me parece increíble la verdad. Pero se moverán por los juzgados, será su hábitat natural digo yo :D. Entonces los licitadores judiciales tienen la misma connotación que los subasteros, pensaba que eran ocupaciones diferentes. Bueno, pues habrá que buscarse un poco la vida jeje. Gracias.

        1. Subasteros de toda la vida, como yo, solo que ellos se auto denominan así porque están acomplejados y creen que así van a conseguir alejarse de la mala prensa que arrastra su nombre.

          Pero son subasteros.

  153. Claudia Serrano

    Hola Tristán, buenas tardes,
    He leído varios de tu posts y tus completas respuestas a los que, como yo, necesitamos guía y consejo y, aunque son muy completos, no veo ninguno cuya respuesta “pueda apañarme” así que te cuento nuestro problema:
    Mis padres se casaron hace 42 años y llevan 4 divorciados; ha sido una guerra ya que no ha sido nada amistosa y mi padre se ha portado bastante mal de siempre con la familia. Somos 4 hermanos, todos mayores de edad y vivimos fuera de casa. Y ahora empieza el problema: la vivienda la pagaron mis abuelos pero en el momento de la escritura, de buena fe porque iba a ser la vivienda familiar, se puso a nombre de mi madre y mi padre y no se hizo mención alguna de la procedencia del dinero así que mi padre desde el minuto 1 de la separación ha querido vender la casa y quedarse con el 50% del dinero.
    De momento, el juez dicto sentencia de que tenían que vender la vivienda y repartirse el dinero aunque aún no se ha vendido.:
    Ahora mismo la situación es ligeramente insostenible ya que “en teoría” han de convivir los dos, la realidad es que mi padre sólo duerme en casa 1 noche a la semana para que no le puedan decir nada, va llevándose muebles y cosas cuando mi madre sale a comprar…
    No acepta la oferta que le ha hecho mi madre para comprar su parte, le ha llegado a decir que “a ver si se muere” (ella) y él se puede quedar tranquilo ya con a vivienda al 100%.
    La situación actual es que nos ha comunicado que ha solicitado al juez iniciar el ¿procedimiento de división de la cosa común? y mi madre no ha recibido ningún tipo de comunicación de juzgados ni documentación ni aviso alguno por lo que necesitaríamos saber, de manera sencilla, qué pasos dará el juez antes de que la casa salga a la venta, si mi madre va a recibir documentación del juzgado, si puede acreditar de alguna manera que quiere comprar la casa… estamos un poco desesperados y por eso recurro a ti. A nota informativa diré que mi padre no quiere saber nada e nosotros por estar “de parte” de mi madre.
    Gracias por cualquier consejo que puedas darnos
    Claudia

    1. ¡Vaya tela!

      Aunque desgraciadamente es una situación bastante común en los casos de divorcio. Lo que tu madre debería hacer personarse en la subasta con abogado y procurador y mostrarse siempre dispuesta a un arreglo amistoso. Así se evitará que le carguen las costas del procedimiento, que suele ser mucho dinero. Y así, además, podrá participar en la redacción de las condiciones de la subasta, para la cual debe ir mentalizándose porque es irremediable. Cuanto antes lo acepte mejor será para ella. Y obviamente, cuando llegue el momento de proponer condiciones, tendrá que elaborar una estrategia en función de si lo que le interesa es comprar la casa lo más barato posible o que la compren otros lo más caro posible.

      Pero si la cosa acaba de empezar no dudes que hasta que llegue ese momento aún pasaran varios años.

  154. Inma

    Buenas tardes Tristán, ante todo, muchas gracias por la información nos facilitas a todos.

    Te explico mi caso. Compré un piso con mi expareja (ni nos casamos ni eramos pareja de hecho). Lo compramos al contado. El lleva 2 años viviendo en el piso, ha cambiado cerradura y no me ha dado copia de llaves. Lo tiene en condiciones pésimas (desde que no estamos juntos ha desarrollado un trastorno tipo sindrome de Diógenes). Después de denunciar situación en Sanidad/Salud pública de mi Ayuntamiento, Asistenta Social y Policía, busqué ayuda en Colegio de Abogados y me concedieron abogado de oficio. Éste interpusó demanda por división de cosa común, pues durante todo éste tiempo mi ex se ha negado a que yo pueda vivir en el piso, a que lo , a alquilarvendamosalquilarlole compré su parte, ect. Sólo aceptaba comprar mi parte, pero siempre daba largas y nunca lo hacía (no tiene dinero).

    Ahora, en mayo, se celebrará audiencia previa. Abogado apenas me informa ni se preocupa por el tema. Ayer por fín conseguí me informase algo y me confirmó lo que más temía y que me negaba anteriormente fuese a ocurrir, que seguramente acabará en subasta mi piso. Le pregunté por la posibilidad de quedarme piso en subasta y me comentó no sería posible por subasteros. Estoy muy preocupada, veo abogado tengo no tiene mucha idea sobre el tema y temo perder hasta la camisa con subasta. Si me pudiese asesorar/ayudar o indicarme quién lo pueda hacer se lo agradecería mucho. Gracias!. Saludos.

    1. Inmaculada, tu abogado es un subnormal. Que te explique qué tiene que ver la asistencia de subasteros para que no puedas comprar el piso. Si no lo puedes comprar será porque no tienes dinero, pero no porque los otros postores te vayan a impedir pujar. Otra cosa es que el no pueda o no sepa asesorarte sobre la mejor estrategia a la hora de ponerle condiciones a la subasta.

      Lee con atención el post y sabrás por qué lo digo.

  155. Paloma Aparicio

    Buenos días Tristan,
    Acudo a ti, como último recurso y sabiendo que tus conocimientos sobre el tema son, cuando menos, magistrales.
    La cuestión es que soy letrado y tengo un caso de división de cosa común entre coherederos, que está en fase de ejecución , habiéndose solicitado la venta en subasta pública. Por cierto, soy letrado.
    El Secretario judicial me marea reclamándome pliegos de condiciones que, cuando se los redacto, considera que no son aceptables. Dado que lo redactado y presentado al juzgado es absolutamente standard, y que en la mayoría de los procedimientos que he llevado en otras sedes judiciales han sido los propios secretarios quien me han dado por Decreto y/o Diligencia las condiciones del pliego, te pediría que me enviaras un modelo.
    Al menos, así podría determinar qué es lo que estoy haciendo mal. Porque la verdad, me van a volver loca, y a mi cliente ni te cuento…
    Mil gracias por tu blog. En este foro se aprende, de tu mano, bastante más que en la legislación vigente.

    1. Hola paloma. No tengo un modelo ni creo que existan. O existirá tantos modelos como diferentes estrategias haya. ¿Que tu cliente quiere comprar ella lo más barato posible? Pues la estrategia será diferente que si quisiera que fuera un tercero quien comprara lo más caro posible. cada situación su estrategia.

      Y respecto al secretario judicial, que se deje de caprichitos.

  156. etesda

    hola tristan
    mi pregunta es estoy a la espera de sentencia judicial de un condominio llevo un mes
    desde la celebracion del juicio hoy me han llamado mis hermanos por si acepto un acuerdo
    puedo acerlo o ya he de esperar la resolucion judicial
    saludos

    1. Siempre hay tiempo para un acuerdo. Otra cosa es que te interese más o menos escuchar antes lo que tiene que decir el juez.

      1. Etesda

        Gracias por la respuesta tan rapida
        Lo del acuerdo es por que no se que tardan
        En la resolucion y yo voy mal de luquidez
        Por no decir agoviado
        Que suele tardae en salir la sentencia
        Gracias

  157. etesda

    tristan
    me podias decir que suele tardar segun tu esperiencia la sentencia
    judicial en estos casos
    gracias

  158. nicolas

    Procura llegar a un acuerdo antes de la sentencia pues yo aun con acuerdo,ante el juez y el secretario,mi abogado y abogada de mi hermano y sobrino, y yo no estuve recomendado por mi abogado,(ERROR GARRAFAL) un viernes,el siguiente martes mi abogado recibió la sentencia condenado a costas,SIN JUICIOsi si,,viernes sábado,domingo,lunes y, martes,ha sido una trampa bien preparada,la abogada era la mujer de mi propio sobrino,según mi abogado habían convenido un precio que yo acepto en comprarles su parte y habiéndome allanado,si si recibi la sentencia condenado a costas y a seguir pagando ibi ,comunidad,derramas de obras hasta que se venda en pública subasta, sin juicio. Increíble pero cierto,es el premio que he recibido de mis hermanos después de 20 años cuidando a mi madre enferma de ahlceimer y ellos sin preocuparse de nada ni si quiera verla en 20 años, decían, para que verla si no nos conoce; tenia que haber vendido el piso para su bienestar el mio y el de mi mujer que es quien le llevó el mayor cuido,pues yo era su tutor judicial,han esperado los 5 años para que no pueda defenderme por esta protección se han aprovechado que yo no quería pedir nada , los jueces ni leen las contestaciones alas demandas , lee todos los blog que puedas de TRITAN aprenderás un montón y estarás mas preparada para lo que te venga,a mi solo me queda prepararme la mejor estrategia posible suerte y saludos.

    1. Etesda

      Gracias yo creo que pedire al abogado que acepte el acuerdo propuesto por mis hermanos es lo mejor llevo años con esto y me tienen una cuenta en comun bloqueada y no puedo mas
      Muchas gracias

  159. Rudolph

    Muy buenas: en una vivienda con 5 propietarios, hay una parte que quiere vender. Otra de las partes, habitual usuario, no ha mostrado ni su acuerdo ni su desacuerdo.

    En estos momentos hay presentada una demanda para la división de la cosa común y me entra una duda: tras allanarse la parte “usuaria” y sin posibilidad de compra de las restantes, ¿que recomendarías?

    Y otra cosa: soy hijo de una de las restantes partes y estaría interesado en comprar, aunque no tengo un duro. Si, parece un absurdo… ¿conoces casos de personas que se hayan hecho por cuatro duros con un bien inmueble?

    Entiendo que habrá una tasación que otorgue un valor y de esa no se podrá bajar “por enriquecimiento ilícito”: ¿es así? ¿Podría aparecer un buitre y llevarse el solomillo a precio de churrasco?

    Y una última cosa: ¿cual sería tu mejor consejo? Al final, los cinco están condenados a vender salvo Bono-Loto de alguno. ¿Podría haber un destapado entre los cinco que se llevase el gato al agua? ¿Cómo tendría que hacer el “usuario” para prolongar el uso del bien antes de soltarlo?

    Son muchas cosas, disculpa.

    Muchas gracias y felicidades por tu escrito, muy bueno y claro de verdad ¡¡¡

  160. etesda

    hola Tristán
    no hizo falta llegar a un acuerdo con mis hermanos como dije en mi
    comentario anterior hoy ha salido la sentencia a mi favor y condenando
    a mis hermanos el pago de las costas generadas
    mi pregunta
    que cantidad se suele pagar mas o menos
    gracias

        1. No se qué responderte a esa metralleta de preguntas. Si concretas más lo que quieres saber con alguna pregunta cuya respuesta quepa en un par de párrafos…

  161. etesda

    buenos dias tristan el abogado va a pedir la ejecucion de la sentencia pues previamente se habian achantado
    que tiempo ha de pasar hasta que la cumplan y dejen libre una cuenta bloqueada por ellos
    que tenemos en comun
    gracias

  162. Anonimo

    Buenas tardes,

    Tengo un piso al 50% con mi ex, hace tiempo que estoy esperando respuesta pero no hay forma de llegar a un acuerdo, queria saber cuales son los pasos para iniciar un procedimiento de división de cosa comun y como funciona una subasta, hay un limite minimo para pujar por el piso?

    1. Precisamente de eso va este post, de los límites, etc. Para iniciar el procedimiento hay que contratar a un abogado y… ponerse en sus manos.

  163. Jose

    En una subasta de un piso, puedes tener que pagar por un lado el valor de adjudicacion del piso, y por otro lado tener que hacerte cargo de la hipoteca que tenga el piso como carga.

      1. Jomes

        OJO esta FAQ de los edictos del LAJ Bañón de Murcia:

        En las subastas de inmuebles se cancelan las cargas posteriores a la que da lugar a la
        subasta, ¿es posible que no se cancele totalmente esa carga que da lugar a la subasta
        y el comprador tenga que hacer frente al pago de la parte no cancelada?

        En las ejecuciones de hipoteca está previsto que si para el pago de alguno de los plazos del capital o
        de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos
        de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca
        correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

        Normalmente, en las ejecuciones hipotecarias, se ha declarado el vencimiento anticipado del
        préstamo y se reclama toda lo que queda pendiente de pago. Así que este es un supuesto que no
        suele darse, pero es posible. Especialmente en los casos de hipotecas cambiarias, en que pueden
        ser reclamados sólo algunos pagarés vencidos, no todos los pendientes de pago, sólo se cancelaría
        parcialmente la hipoteca, y el comprador tendría que hacerse cargo del pago de los pagarés no
        reclamados y pendientes de vencimiento.

        Si comprueba que la cantidad reclamada por el impago de una hipoteca es anormalmente pequeña,
        podría ser porque se reclama sólo la parte vencida del préstamo. En ese caso, el comprador en
        subasta se haría cargo del pago de los siguientes recibos que quedan pendientes de vencer en el
        futuro.

        1. Sí, Jomes, esto ha sido así siempre. Las distintas letras cambiarias tienen la consideración de hipotecas diferentes pero con el mismo rango registral

          1. jose

            Entonces aunque no entindo muy bien los conceptos de los que hablais puede ser que el comprador dependiendo de como vaya se realizo la subasta tenga que pagar la hipoteca, y si es asi como saberlo, y como saber cantidades exactas, y si habria alguna forma de evitarlo

  164. licama

    buenas tardes, mi caso es el siguiente tengo un piso ya pagado con mi ex-marido en Cataluña y quisiera saber que tengo que hacer para venderle mi parte. A él se le atribuyó el uso de la vivienda porqué yo rehice mi vida. Tengo una hija en común de 25 años que a partir de los 18 años se fué a vivir con él por interés de ellos. me debía cantidades altas por manutenciones de alimentos. He perdido juicio y en fín me han condenado en costas. gracías a mi abogado que sólo me ha complícado más las cosas. Me han embargado los bienes.
    Que puedo Hacer si no quiero ir a subasta

    1. Jotaerre

      Buenos días, licama; pues aceptar o negociar las condiciones con tu ex (con otro abogado, supongo), qué remedio, ya que no contemplas la alternativa de la subasta.
      Saludos,

  165. Leire

    Buenas tardes,
    Escribo aquí para consultar una duda que quizá puedan resolverme.
    Estoy pensando en pujar por una vivienda en el portal de subastas.
    Hay una cantidad reclamada general X y se subastan 12 lotes por separado.
    Pone en los datos el valor de cada lote, el valor del depósito pero no hay valor para puja mínima.
    ¿Existe algún porcentaje mínimo por ley por debajo del cual no acepten la oferta? o ¿por qué valor debería pujar como mínimo para que me la adjudicaran? (en el caso que no pujara nadie más).
    Gracias de antemano y un saludo!

  166. Ana

    Buenos días,
    Necesito un poco de ayuda con un asunto que no sé muy bien si es viable. Soy propietario de una vivienda (100%), y tengo también el 50% del usufructo, estando el otro 50% del usufructo a nombre de una señora que ya tenía ese porcentaje de usufructo vitalicio cuando compré la vivienda. Han pasado ya 8 años, y esta señora no quiere ni oír hablar de comprarle su parte de usufructo, ni atiende ya a mis llamadas para intentar llegar a un acuerdo. El caso es que ella disfruta de la vivienda en su totalidad. Tenía intención de iniciar una demanda de división de la cosa común, pero no estoy segura de que pueda hacerlo cuando lo que pretendo dividir es el usufructo y no la propiedad, puesto que la propiedad es mía al 100%. ¿Alguien me podría indicar si es posible utilizar esta vía para disolver el usufructo o hay alguna otra vía para hacerlo?
    Muchas gracias de antemano,

    1. Yo creo que NO puedes hacer nada. Esa señora es muy libre de no querer negociar con su derecho de usufructo, que como muy bien has mencionado, es un usufructo “vitalicio”.

      1. Natalia

        No lo entiendo. ¿Se puede forzar la disolución de un proindiviso de la nuda propiedad, pero no si hay un usufructuario por en medio?

  167. Jotaerre

    Hola, Natalia, no en este caso, porque la nuda propiedad es ya al 100% de Ana.
    Saludos,

    1. Natalia

      Gracias.

      A ver si lo entiendo:

      Imaginemos un piso que es de Juan al 50% y de Pepe al 50%, pero que existe una usufructuaria (de una de las dos partes o de todo). Si Juan o Pepe promueven la disolución del proindiviso, ¿qué pasa con la usufructuaria?

      1. ¿Qué pasa con la usufructuaria? Pues ya lo sabes, que sigue disfrutando tranquilamente del usufructo durante el resto de su vida y quien quiera que tenga la nuda propiedad se va a tener que conformar con ese sapo hasta que a tu amiga usufructuaria la de por morirse.

        1. Natalia

          Entonces, ¿un usufructuario permanece siempre al margen y a salvo de lo que ocurra con la nuda propiedad en una disolución de proindiviso? Y eso, ¿independientemente del porcentaje sobre el que tenga el usufructo?

          Perdona que insista, pero como Jotaerre respondía diciendo “no en este caso”, no termino de tener claro el concepto. No sé si con esa expresión quería decir que hay otros posibles casos…

          1. Natalia, es imposible opinar sobre un caso particular como el tuyo sin disponer de toda la información, principalmente sin tener una nota simple, o aún mejor, una Certificación de Dominio.

            Y yo no voy ni a intentarlo.

            Mi sugerencia, que se lo consultes privadamente a uno de los abogados que mejor te pueden asesorar sobre ese problemilla, llamado Don Jotaerre, y que casualmente abreva frecuentemente por estos pagos.

  168. Natalia

    No, Tristán. No es un caso particular. Ha sido tan solo un ejemplo que he puesto a raíz de la pregunta de Ana y de las respuestas tuya y de Jotaerre. Lo que trataba es de entender qué pasa con los usufructos cuando se disuelve un proindiviso.

    A lo mejor lo he liado más….jajajaja. Pido perdón.

    1. Pecks

      Un usufructo si es vitalicio, se extingue sólo cuando fallezca el usufructuario. Y si es temporal, pues cuando se termine el plazo señalado. Los usufructos a empresas o sociedades creo recordar que se extinguen a los 30 años.

      Y aunque no es algo común, un usufructo se puede vender o comprar si llegan a un acuerdo las partes. Pero un usufructo vitalicio, aunque se compre o se venda, se extinguirá siempre cuando fallezca el usufructuario original. Un ejemplo: una señora X recibe en herencia el usufructo del 50% de una vivienda. Por la razón que sea, decide vendérselo a una sobrina. A los 20 años la señora X fallece y el usufructo se extingue, pero ese 50% ahora no pertenece a la sobrina (aunque comprara el usufructo hace años), sino que pertenece a quien tenga la nuda propiedad, ya sea una persona o varias. Normalmente suelen ser los hijos.

      Se extingue el usufructo y la nuda propiedad pasa a ser pleno dominio.

    2. Jotaerre

      Si es que es muy sencillo, Natalia: el usufructo es una carga, y como tal debe asumirla el adjudicatario.
      Pero es que en el caso de Ana ni siquiera había nada que dividir, al ser propietaria del 100% de la nuda propiedad (la división es solo entre copropietarios, no usufrictuarios).
      Saludos,

  169. Pincos

    Buenas tardes, paso a explicar el caso de mi esposa por si me puedes aconsejar. Son tres hermanas recibieron una vivienda al fallecimiento de otra hermana 33,33 % en pleno dominio. Otras dos viviendas al fallecimiento de su padre sin testamento 16,66 de libre disposición y al fallecer la madre se adjudicó el otro 16,66 estableciendo el usufructo vitalicio para quien estuviera soltera a la fecha de su fallecimiento. (una de ellas) esto hace mas de 10 años. Nunca ha habido problemas pero en los dos últimos años la otra hermana se las ha arreglado para indisponer a toda la familia y sospechamos que es de una forma interesada, ella ha hecho piña con la soltera. Mi pregunta es:
    -Al tener mayoría entre las dos ¿podrían alquilar la vivienda a uno de sus hijos, por ejemplo con un contrato indefinido?
    De ser esto posible como afectaría legalmente a mi esposa?
    -En las dos viviendas con usufructo del 50% sobre la parte de libre disposición se puede reclamar alguna compensación económica o el uso de su parte – Podemos pedir la disolución del proindiviso de una sola vivienda

    1. Hola Pincos. Al estar repartido el usufructo cualquier arrendamiento tendría que ser repartido entre quienes lo ostentaran. En cualquier caso la copropiedad inmobiliaria no se rige por la ley de la mayoría porque no es una SL sino por la de la unanimidad. Precisamente por eso se puede llegar a las disoluciones de proindivisos cuando esa unanimidad se pierde.

      A la última pregunta te respondo que cada cual puede pedir la disolución del proindiviso que estime conveniente. Esto no es un todo o nada.

  170. Pincos

    Buenos días Tristán mucha gracias por tu contestación , creo que no me he expresado mi pregunta con claridad.

    -En la vivienda no sujeta a usufructo nos han informado que el alquiler es un acto administrativo y solo hace falta comunicar la decisión de la mayoría, por eso es nuestro temor que se pueda convertir en algo indefinido mediante
    contrato de alquiler por ejemplo a uno de sus hijos lo que añadiría dificultades .Porque entiendo que aún en caso de liquidar el proindiviso te encontrarías con un inquilino.

    ´En las otras dos viviendas una de las hermanas tiene su 1/3 y además el usufructo vitalicio sobre el 50% las utiliza como si fueran de su propiedad por lo que mi mujer se plantea la posibilidad de reclamarle una compensación por la parte de su propiedad 1/6 de libre disposición .
    Muchas gracias por la información que es de gran ayuda ya que hemos constatado que los mismos profesionales ignoran bastante de este tema y es difícil asesorarse para tomar una decisión.

  171. Luis

    Excelente artículo muy clarificador en este asunto de los proindivisos. No obstante me surge una duda que no he podido resolver después de leerme el mismo. Cuando existen menores y el juez establece, en principio como medida de protección de los mismos, la peritación del inmueble como afecta esta decisión al procedimiento en si. Es decir, la peritación se tomaría como el valor de subasta?
    Muchas gracias

  172. Majo

    Hola Tristán. Alucinante toda la información que das . Yo tengo una cuestión que no me queda resuelta por mi absoluta inexperiencia. Estoy interesada en una subasta de un inmueble que se va a producir en breve de un proindiviso. Quiero ese inmueble para vivir en el , no para hacer reventa posterior , por lo que no quiero que se me escape. Supongamos que dicho inmueble sale a subasta con un valor de tasación de subasta de 300.000€ . Si yo ofrezco el 70% del tipo de tasación (210.000€) y nadie más puja, el demandante o el copropietario pueden superar mi puja una vez se cierre la subasta ofreciendo 210.100€? Y si ofrezco directamente el 100% ( 300.000€)?. Y la última duda, ? Que es eso del derecho a retracto de 10 días una vez inscrito?? Se puede levantar una inscripción registral???? No me lo puedo creer !!!! ?

    1. Hola Majo. Si cierras las pujas habiendo superado el 70% del tipo de subasta, la adjudicación será firme y no podrá tumbarla nadie.

      Y respecto a lo del retracto, olvidalo, en estas subastas no cabe el retracto de copropietarios. Una vez se haya dictado el decreto de aprobación de remate la adjudicación va a misa.

  173. Pincos

    Buenos días Tristán y nuevamente muchas gracias por tu información. El pasado 7 de Mayo a una pregunta mía contestabas que la “copropiedad inmobiliaria no se rige por la ley de la mayoría “. Pues necesito ayuda sobre este tema porque la otra parte está actuando con hechos consumados y necesitamos que nos asesoren de como actuar. Si me puedes ayudar o ponerme en contacto
    con quien lo pueda hacer te lo agradecería.

    1. Creo que a estas alturas quien mejor te puede ayudar es el señor letrado. O sea, Jotaerre.

      Si el esta de acuerdo te puedo compartir su correo.

      Pero, ojo, que debes saber que aunque es un fantástico abogado tiene la mala costumbre de cobrar por su tiempo.

  174. PINCOS

    Me parece correcto. Espero sus noticias para ponerme en contacto.

    Muchas gracias.

  175. Cosme

    Hola tengo un problema con mis hermanos x la herencia de una casa donde yo y una hermana mía somos los beneficiarios del 50% además de una parte más del otro 50% quisiera que me aconsejarán para ver k puedo hacer para vender nuestra Parte gracias

    1. Vender vuestra parte indivisa es tan fácil como contactar con cualquiera de las empresas que se ofrecen en internet a comprar esos activos y ofrecerles el negocio. Os pagarán entre el 15 y el 20% de su valor real.

  176. rafael

    buenos dias.Soy coopropietario de un inmueble en un 25%.El propietario del otro 75% quiere comprar mi parte , pero no llegamos a ningún acuerdo.Quiere demandarme para acudir a subasta judicial.Mi pregunta es.Quien corre con los gastos de esa demanda y subasta y a cuanto pueden ascender.
    Gracias

    1. Los gastos correrán de cuenta de quien se oponga a la disolución del proindiviso y su cuantía depende mucho del palo que te metan el letrado y el procurador de la otra parte y el perito tasador. Mucho mejor mostrarse razonable y llegar a un acuerdo.

      Pero si te personas en el procedimiento judicial y te muestras de acuerdo con todo, entonces cada parte corre con sus gastos y listo.

      1. rafael

        Gracias Tristan por tu respuesta.Esta persona que tiene el 75% del inmueble se la ha comprado a los otros coopropietarios.Yo como te dije tengo el otro 25€ que el me quiere comprar a un precio irrisorio que viene a suponer un 60% menor que el del mercado.lequiero negociar un poco y no quiere.Me dice que lo llevara a subasta.Yo no estoy interesado en la compra, pero tampoco quiero el abuso de venderle a ese precio, es mas estoy decidido incluso a perder la parte que me corresponde, pero me da miedo porque lo que no quiero es tener cualquier gasto.¿.hasta donde puedo aguantar?Puedo llegar al proceso judicial y decir que estoy de acuerdo y así no incurrir en gastos.Por lo menos incordiarle un poco y si puede ser con gastos a su cargo
        Responder

  177. rafael

    Gracias Tristan por tu respuesta.Esta persona que tiene el 75% del inmueble se la ha comprado a los otros coopropietarios.Yo como te dije tengo el otro 25€ que el me quiere comprar a un precio irrisorio que viene a suponer un 60% menor que el del mercado.lequiero negociar un poco y no quiere.Me dice que lo llevara a subasta.Yo no estoy interesado en la compra, pero tampoco quiero el abuso de venderle a ese precio, es mas estoy decidido incluso a perder la parte que me corresponde, pero me da miedo porque lo que no quiero es tener cualquier gasto.¿.hasta donde puedo aguantar?Puedo llegar al proceso judicial y decir que estoy de acuerdo y así no incurrir en gastos.Por lo menos incordiarle un poco y si puede ser con gastos a su cargo

  178. emili

    Hola, la verdad os llevo leyendo unos dias y me cuesta mucho entender todo lo que se comenta aqui. El caso de mi esposa es el siguiente, al fallecer su padre hace 2 meses dejo todo en terceras partes iguales a los tres hermanos que son, es decir serian dueños de proindivisos de esas 5 propiedades ( dos apartamentos y tres terrenos ) , despues de pagar los impuestos de sucesiones y plusvalias ¿ podrian repartirse esas propiedades y tener cada uno una propiedad completa ?? habria que pagar algun otro impuesto al acabar los proindivisos, ?
    ¿¿ O habria posibilidad o seria mejor hacer tres lotes de las propiedades ahora antes de pagar los impuestos aunque la herencia ponga lo de terceras partes iguales??
    Gracias

    1. Es perfectamente posible hacer lo que pretendes si no surgen peleas entre las partes. No te digo cómo porque eso es cosa del notario. Solo decirte que os pongáis de acuerdo en el reparto y el resto es simple papeleo.

  179. Bernardo

    Muy interesante el blog, mi caso es un poco mas complicado (o eso creo yo). Mi hijo y yo somos propietarios del 50% de un indiviso, que además es un negocio explotado por los dueños del otro 50%. Ir a vía judicial es imposible para mí por los costes, la otra parte no admite ningún tipo de acuerdo y así llevan 3 años dándome largas. He tratado de pactar un alquiler pero tampoco quieren. Crees que mi única opción es una empresa que compre indivisos?

  180. Juan

    Muy interesante, mi caso es el siguiente somos 8 propietarios dueños del 50% de un edificio sin división horizontal, que cada uno de nosotros vivimos en una de las 8 viviendas, esta situación es así desde hace más de 20 años, recientemente han aparecido 6 personas que acreditan contar con un 8% del edificio, y que quieren negociar con nosotros, a nosotros comprar este 8% no nos aporta nada, ya que cualquier persona que acredite un mínimo porcentaje puede sacar a subasta la totalidad, cosa con la que nos amenazan estas personas. En caso de que finalmente saliese a subasta judicial el edificio, que derechos tenemos nosotros? igual la mejor oferta? y en caso contrario y que sea un tercero el que adquiera el edificio nosotros tenemos que abandonar nuestras viviendas? Qué sucedería al no conocerse quiénes son los propietarios del 42% restante? En fin si me puedes dar algo de luz te lo agradezco.

    1. Muy interesante, Juan. Acabas de explicar el ejemplo perfecto de chollo inmobiliario.

      Tu y tus vecinos id haciendo las maletas.

      1. toni

        Tristán no seas malo… Ya veremos que pasa en la subasta, quizá lo compra el propio Juan. Lo que seguro que ese 8% lo han comprado a precio de risa.

        Ánimo Juan y a empezar a empollar y coger al mejor abogado (Jotaerre a mi parecer).

        1. Lo tienen crudo.

          Doy por hecho que ninguno de ellos tendrá capacidad para comprar el edificio completo.

          Y como son muchos tampoco se pondrán de acuerdo ni para comprar su 8% al inversor ni para personarse en el procedimiento.

          Además seguro que se opondrán a la disolución con lo que encima les cargarán con las costas.

          Esos errores de no hacer la división horizontal cuando toca se suelen pagar muuuuuuuy caro.

          1. juan

            La verdad es que tu respuesta deja un poco que desear esperaba algún tipo de consejo no “haz las maletas”, pero cómo se va a hacer una división horizontal cuando no se tiene el 100% del edificio!!!

  181. Pecks

    A ver Juan…….si no te gusta la respuesta puedes buscar la solución en otro sitio. Reconozco que la respuesta de Tristán es, quizás, un poco bruta. Pero te está diciendo lo que hay de forma directa. Y esa es la realidad…

    La cuestión es que tú y tus vecinos tenéis ahora un problema. Y hay que resolverlo. O dejarlo pasar….que es lo peor. Estas 6 personas que han aparecido con el 8% del edificio tienen la sartén por el mango. O les compráis ese 8% al precio que ellos digan (o la cantidad que acepten negociar) o da por hecho que pedirán la subasta. Eso es seguro. La idea del negocio está clara desde un principio y por eso se metieron en semejante (pero lucrativo) follón.

    Olvídate de división horizontal ahora, ya es tarde y además no sirve de nada. Ellos sacarán a subasta el edificio completo, porque son dueños de una parte del inmueble. Aunque hayan 8 ó 20 viviendas dentro, da igual, como no hay división horizontal, a estos efectos es un inmueble solo. Si se hubiera hecho la división en su momento (hace años) esto ahora no estaría pasando.

    O compras el 8% a los inversores o subasta. Tú eliges. O mejor dicho, vosotros los vecinos todos….Y eso es un problema como dice Tristán, porque ponerse de acuerdo todos lo veo casi imposible. Y la subasta, es posible que tarde meses o años en celebrarse. Hay que notificar a todos, también a ese 42% restante de propietarios. Pero saldrá adelante, tarde o temprano la subasta se hará realidad. A no ser que compréis primero…….

    Y sobre qué derechos tenéis…si te refieres al retracto, olvídate también. Eso solo es para partes indivisas y lo que saldrá a subasta es el 100% del edificio. En su momento, tuvísteis la posibilidad del retracto cuando esos 6 inversores compraron el 8%. Pero de nuevo olvídate, ese momento ya pasó.

    Espero que esta respuesta no “deje un poco que desear”.

    Saludos.

    1. juan

      Buenas tardes Peck, te agradezco la respuesta, en este caso creo que efectivamente aunque el fondo es el mismo, la manera de expresarse es mucho más correcta. El problema estará en ese otro 42% ya que se desconoce quienes son esos propietarios, esto viene de muy largo y de herencias que se han debido de ir repartiendo sucesivamente, ya que en el momento que nosotros compramos el 50% que adquirimos a una fundación buscamos quienes eran los dueños del otro 50% y no se consiguieron localizar ya que habían emigrado a latino-america.

      Nosotros nunca tuvimos derecho de retracto por ese 8% ya que como te he indicado procede de una herencia de los nietos de uno de los herederos originales, por lo que nunca hemos estado en disposición de poder acceder a la totalidad ni hacer división horizontal. Lo que tampoco creemos que sea una práctica adecuada es ahora comprar un 8% que no nos sirve da nada puesto que en un momento dado podrían aparecer nuevos herederos que con un mínimo porcentaje nos llevasen a la misma situación.

      Es posible sacar a subasta una propiedad en la que no se le haya notificado a su totalidad? pues ahí siempre ha radicado el problema.

      1. Pecks

        Claro que es posible. Desde luego. Si no compras ese 8% da por seguro que pedirán la disolución del proindiviso (la subasta).
        Primero se intenta localizar y notificar a todos los copropietarios, y si no es posible se hace mediante edicto y se acabó . Que para eso está (entre otras cosas). Y es perfectamente legal. Ese grupo de inversores que tienen ahora el 8% sabe todo esto. Y saben como actuar. Hay gente y empresas que se dedican a estos negocios de comprar indivisos y luego hacer dinero vendiendolos o sacando la propiedad a subasta. No es nada raro.
        El 42% restante ahora no debe preocuparte nada, ese 8% es el que actualmente te puede dar problemas y hacer que finalmente pierdas tu vivienda (es una posibilidad, no digo que vaya a ocurrir).

        Y sobre la respuesta que te dió Tristán, no la veo más o menos correcta. Simplemente te la dijo sin rodeos, que actúes ya o puedes perder tu casa.
        No sé si es la primera vez que escribes aquí o no, pero que sepas que Tristán es el amo y señor de este blog. Te contesta y ayuda de forma totalmente altruista. Y es que además te ha contestado en su periodo de vacaciones.

  182. Pecks

    Añadir que, si finalmente sale la subasta, se adjudique por mucho o poco dinero, vosotros como propietarios del 50% recibiréis la mitad de la venta……menos los gastos de abogado y procurador, y es posible que os condenen en costas. Y todo esto puede ser un buen pico.
    Pueden darse muchos supuestos. Es lo que tienen los proindivisos.

  183. Juan

    Nuevamente muchas gracias Pecks, sólo una cuestión porqué seríamos nosotros los que nos haríamos cargos de los gastos de abogado, procurador y condenados en costas cuando no hemos sido nosotros los que ponemos el tema a rodar? y otra segunda cuestión, entiendo que parte del valor final por el que se adjudique no se dará a nadie al no tenerse constancia de ese porcentaje, qué pasa con ese dinero, se lo queda el juzgado de por vida? o pasado un tiempo se reintegra? lo digo porque si optásemos nosotros por ello, siempre nos interesa saber si al final esa cantidad nos sería devuelta.

    En relación a tu otro comentario, efectivamente es la primera vez que escribo aquí, y no dudo de la profesionalidad y buen hacer de nadie, pero es verdad que me pareció demasiada cruda la respuesta aunque a buen seguro que os estoy a todos agradecido por las indicaciones que estoy recibiendo.

    1. Pecks

      Si la otra parte presenta la demanda pidiendo la disolución del proindiviso, acabará en subasta a no ser que lleguéis a un acuerdo antes. Y ya una vez esté el tema en el juzgado es obligatorio abogado y procurador para ambas partes (demandante y demandado). Cada uno corre con sus gastos. Y sobre las costas, ya te lo ha dicho Tristán. Si ellos presentan la demanda primero y vosotros os oponéis, el juzgado te condenará en costas. Es decir, aparte de vuestros propios gastos (abogado, procurador,…) tenéis que asumir también todos los gastos de la parte demandante (su abogado, procurador y supongo que también los gastos de tasación-tasaciones, las certificaciones, tasas, etc….). Si no aceptas la subasta y te opones tienes que pagarlo todo. Así es la cosa…..Ya ves que lo tienes difícil si no llegas a un acuerdo previo con ese nuevo grupo inversor y le compras su 8%. Se dice que en los prindivisos quién gana realmente son los abogados y procuradores…..y debe ser cierto.

      Y sobre lo otro. Si hay subasta, la parte correspopndiente al 42% restante de propietarios deberá ser para ellos. En las subastas hipotecarias o de títulos judiciales, si hay sobrante va para los acreedores posteriores y, a falta de ellos, para el demandado. Y si este estuviera desaparecido o fallecido, el dinero que sobra va para el estado. Pero en las subastas de proindivisos realmente no sé, como en este tipo de subastas son las parte implicadas las que ponen las condiciones de subasta, es posible que se pueda hacer otra cosa.

  184. cristina

    Si, Tristán sabe mucho, y así lo ha demostrado en todo el tiempo que lo sigo. Pero ojalá el día que se encuentre con el médico que tenga que darle su diagnóstico no le diga, macho, ve preparándote tu entierro que aquí no hay otra.

    Aunque esté de vacaciones.

    1. Andrés

      Sí, tiene prontos que desmerecen lo mucho y bueno que ha creado en sus dos blogs.

      Y Pecks lo disculpa en exceso en vez de correr un tupido velo.

      1. Ni prontos ni leches en vinagre. Entre la mariscada que me metí ayer y la cenota que me estoy metiendo ahora sería un pecado estar de mala leche o tener prontos coléricos que no van conmigo.

        Pero lo que tampoco tengo son pelos en la lengua ni tiempo que perder para andarme con paños calientes.

        Este enfermo está muerto aunque el no lo sepa.

        Ah y gracias á Pecs.

        Y á Cristina, que ha sabido criticarme con gracia y salero.

        1. Andrés

          Pues enhorabuena por la mariscada, pero algo cascarrabias sí fue la respuesta.

          Se puede dar el mismo diagnóstico con más “gracia y salero”.

          1. No fue ni un pronto ni una respuesta cascarrabias sino lo único que se podía decir sin faltar a la verdad.

            Un político habría resultado más simpático pero a costa de maquillar el verdadero diagnóstico.

            Ahora que le he dado algunas vueltas al asunto se me han ocurrido otras salidas más airosas para la situación de esa pobre gente. Pero como seguramente ya no están escuchando y además solo dispongo de un smartphone pasta escribir, me las guardo pasta otra ocasión.

  185. juan

    Sigo escuchando con lo que todo lo que me puedas esclarecer bienvenido será… tenemos un acto de conciliación con los herederos que han presentado el escrito a inicios del mes de septiembre, entendiendo que ellos sólo quieren pedir dinero por ese porcentaje cosa que no estamos dispuestos a realizar pq cualquiera del otro 42 restante nos puede poner en la misma situación de subasta judicial sin poder hacer nosotros nada al respecto y teniendo en cuenta que lo único que haríamos es hacernos con otro porcentaje que no cambiaría nuestra situación en cuanto a que todos estamos viviendo en nuestros respectivos pisos

    Un saludo

  186. Llegados a esta situación, lo que os interesa y lo que yo haría es poneros de acuerdo los vecinos y atacar primero. Presentar la demanda de disolución de proindiviso solicitando que la sentencia sea en el sentido de realizar una división de la propiedad horizontal por orden judicial. Es decir, que no salga a subasta el edificio como un ente indivisible, sino que como la división es posible, que se divida.

    Haciendo tantos interesados será un lío de muuuuuchos años, lo cual tampoco os perjúdica, pero yo creo que si vuestro abogado es bueno al final os podéis salír con la vuestra.

    1. Andrés

      ¡Maverick vuelve a la lucha!

      Esa es una respuesta no solo buena, sino generosa. Se nota que ya has hecho la digestión de la mariscada que tanto te estaba costando digerir…

      JUAN, tienes un servicio de consultoría que presta Tristán en esta web, que seguro te permite avanzar en esa estrategia adecuada para el marrón que tenéis. Creo que el gasto es ridículo para lo que tenéis entre manos. En cualquier caso, no dudes: tomad el control y atacad primero.

  187. Marta

    Hola.
    Me gustaria saber que pasa en el caso de que la casa que se subasta tiene una hipoteca. ¿El que puja y se lleva la casa se lleva también la hipoteca?
    Es el caso de 2 hermanos, en el que uno de ellos no quiere seguir viviendo con el otro, pero este otro no quiere vender su parte ni comprar la del hermano, ni quiere tratos, solo quiere fastidiar y se ha llegado a la subasta. La casa tiene una hipoteca al 50% cada uno de ellos por un importe total del 75%.

    Muchas gracias.

      1. Marta

        ¿Y hay gente que quiera comprar una casa con una hipoteca tan grande sobre ella? Estamos hablando de unos 165.000 euros que aún faltan por pagar.

        Porque entiendo que el que quiera pujar tendría que pagar lo que haya pujado (que imagino que sería poco) y asumir que se hipoteca por los 165.000, ademas de quedarse la casa.

        Si finalmente alguien puja y se queda la casa y la hipoteca… ¿los dueños actuales se liberan de la hipoteca (y de la casa, por supuesto)?

        Si nadie puja ¿que pasa con la casa entonces?

        Muchas gracias.

  188. Andres

    Hola Tristan. Ya hece un año que te consulté un caso de unas propiedades en pro indiviso común entre diez hermanos. . Al final el fallo y sentencia ha sido la siguiente… el juez decide que todo se puede vender en subasta pública menos la casa en la que viven dos hermanos…o sea se les concede lo de más valor a ellos que no quería romper el pro indiviso de todas las propiedades. Hubo un acuerdo previo entre una hermana, que es la parte demandante y esos dos hermanos.., los demás nos allanamos. En ese acuerdo se fijó ver delo todo en subasta pública menos la casa donde viven ellos. Esa sentencia no se podrá ejecutar por la parte demandante sin la firma de todos . Yo no estoy de acuerdo con esa sentencia por darle lo de más valor a esos dos hermanos. Mi procurador y abogada no me informaron de ese acuerdo. Mi pregunta es….puedo iniciar otro proceso para rebatir esa sentencia ? Puedo ejecutar la sentencia yo para llevarlo todo a subasta pública ya que no pienso firmar ese acuerdo para ejecutar esa sentencia y fallo que dice que solo se vendería todo menos la casa. ? En ningún lugar pone que sea sentencia firme ..es sentencia de juzgado de primera instancia.

  189. Soliloquio

    En una subasta procedente de una disolución de condominio se tasa el bien en 200000 eur.
    Tiene una hipoteca de 100000.
    La mejor puja es de 150000.
    La cuestión es:
    1º ¿el adjudicatario debe consignar los 150000 de su puja para su reparto íntegro entre los copropietarios?
    2º ¿o de los 150000 consignados se destinan 100000 a liquidar la hipoteca y los otros 50000 se destinan a su reparto entre los copropietarios?

    1. Por el tipo de subasta de que se trata, para responder a esa pregunta habría que leer en el edicto las condiciones de la subasta.

  190. Andres

    entonces?

    Andres 8-octubre-2016 at 19:52
    Hola Tristan. Ya hece un año que te consulté un caso de unas propiedades en pro indiviso común entre diez hermanos. . Al final el fallo y sentencia ha sido la siguiente… el juez decide que todo se puede vender en subasta pública menos la casa en la que viven dos hermanos…o sea se les concede lo de más valor a ellos que no quería romper el pro indiviso de todas las propiedades. Hubo un acuerdo previo entre una hermana, que es la parte demandante y esos dos hermanos.., los demás nos allanamos. En ese acuerdo se fijó ver delo todo en subasta pública menos la casa donde viven ellos. Esa sentencia no se podrá ejecutar por la parte demandante sin la firma de todos . Yo no estoy de acuerdo con esa sentencia por darle lo de más valor a esos dos hermanos. Mi procurador y abogada no me informaron de ese acuerdo. Mi pregunta es….puedo iniciar otro proceso para rebatir esa sentencia ? Puedo ejecutar la sentencia yo para llevarlo todo a subasta pública ya que no pienso firmar ese acuerdo para ejecutar esa sentencia y fallo que dice que solo se vendería todo menos la casa. ? En ningún lugar pone que sea sentencia firme ..es sentencia de juzgado de primera instancia.

    1. Tristán

      Pues ni idea. Me he perdido desde la cuarta o quinta frase. Pero te arriesgas a que el nuevo juzgado lo considere como cosa ya juzgada y solo hayas perdido tu dinero.

      En cualquier caso ya he comentado varias veces que yo soy poco de empecinarme y cuando los jueces no me dan la razón… pues eso, que sigo mi camino.

  191. encarnacion

    Tras mi divorcio mi ex y yo mantenemos dos propiedades al 50% proindiviso y quiero vender a una empresa el 10% de una y 20% de otra para pagarle un importe que le adeudo por quedarme con mobiliario y al vencer el plazo de este pago y no haber vendido ninguna propiedad e tenido de un amigo una oferta de darme el dinero que le debo por esos porcentajes que opinas y si puedo hacerlo gracias

      1. encarnacion

        me gustaría saber también que opinas, al margen de que me hayas dicho que si puedo vender parte de mi proindiviso

        1. Tristán

          Pues me parece que es una putada muy gorda que le haces al otro copropietario, que además de ser tu ex y pese a los líos que tengáis entre vosotros, haciendo lo que tienes previsto le descojonas cualquier proyecto que tuviera respecto a estas propiedades.

          Aunque ignoro si mis palabras te van a hacer desistir o, al contrario, te van a animar a llevar a cabo lo planeado.

  192. Chelo

    Buenos días, Somos 3 hermanos que tenemos un solar en proindiviso de una herencia familiar de hace 27 años. Hay dos que quieren vender a un precio que a mí me parece ridículo, el 37% del valor reflejado en una escritura de 2008. Yo no quiero bajar del 44% y aquí surge el conflicto. Prefiero esperar unos años más a que la situación del mercado mejore. Uno de los hermanos dice que va a instar la disolución del proindiviso, por lo que quisiera saber, si de hacerlo, él mismo puede pujar o no en la subasta, si se puede quedar con todo, si le libera a él solamente o a todos…
    Por otra parte, la persona que actualmente quiere comprar la propiedad es un vecino que hace años se construyó la casa en la parcela de al lado y según el vecindario cogió parte de nuestra parcela en uno o medio metro. Entiendo que esto es lo primero que debería de comprobar. En el caso de ser cierto, ¿hay forma de hacer una reclamación y así parar este tema conflictivo y al mismo tiempo aprovechar la circunstancia para no meterle en problemas y que ese vecino acuerde con nosotros un precio más elevado?

  193. Carrington

    Hola, gracias por este artículo y sobre todo por los comentarios y respuestas.
    Mi caso es sencillo: Una casa heredada entre varios hermanos, que quise comprar y no me vendieron porque… “va a subir mucho”. Y tenemos una oferta de inmobiliaria, un 10% inferior a mi oferta, que rechazan, por creer que tienen el Palacio de Liria. (Yo ya no quiero comprar porque he invertido en otro lado)
    El caso es que necesito la pasta y la relación está viciada. Un hermano quiere comprar ahora, y yo le daría mi parte encantado, y quedaría en mayoría. Pero no se atreve…
    Yo quiero vender rápido y lo mejor posible, la oferta de la inmobiliaria me parece buena… ¿qué me aconsejas?
    1. Argumentos a mi hermano para que sea mayorítario?
    2. Ir a subasta, pero ¿cómo agilizarlo y conseguir un buen precio? ¿La jurisdicción la da la ubicación del inmueble? Creo que esto me beneficia al no ser en Madrid, ¿no?
    Vale… con esto basta ¡Gracias!

    1. Hola Carrington. La subasta es la peor solución si lo que quieres en coger el dinero cuanto antes. Si iniciais ahora el procedimiento la subasta no se celebraría hasta dentro de dos o tres años y encima el precio de adjudicación sería seguro muy inferior al del mercado.

      1. Carrington

        Entonces está claro… Oye impresionante la rapidez de la respuesta.
        Toca paciencia… ¡Ay madre!
        ¿Es buen negocio para un hermano comprar partes del piso y quedarse en mayoría?

        1. Solo si las compra a muy buen precio que luego le vaya a dejar ganancia porque en realidad lo de ser o no mayoría no tiene ninguna importancia. Esto no es como en las sociedades en las que la parte mayoritaria decide lo que se hace. En las copropiedades inmobiliarias el que tiene un 1% puede hacer la puñeta como el que más.

  194. Elena

    Hola Tristán, mi caso: cinco hermanos heredan dos viviendas que se encuentran a la venta y no se venden. Hay un acuerdo escrito que se renueva todos los años por el que yo ocupo una de las viviendas y pago todos los gastos y la otra vivienda es ocupada por turnos. Cuando ha finalizado el acuerdo, me llega escrito de uno de los hermanos avisándome de el inicio de acciones judiciales si no abandonó la vivienda. Por acuerdo de los otros hermanos , me realizan un contrato de alquiler de dicha vivienda que se ha hecho con todos los requisitos legales ( pago de fianza en avra, pago de impuestos etc) e ingreso en cuenta todos los meses del precio que, por cierto, es el de mercado. Este hermano quiere denunciar dicho contrato , por ser gravemente lesivo para sus intereses. Que posibilidades tengo?

    1. Hola Elena. Tu tienes la posesión efectiva porque estas dentro. Además tienes un contrato de arrendamiento. No tienes nada de que preocuparte. De hecho incluso sin arrendamiento ese hermano tuyo no podría echarte de allí a menos que instara la disolución. Y eso lleva años, bastantes años

  195. encarnacion

    Gracias por la respuesta lamento la falta de ortografía eso se debe a la rapidez y no leer lo que escribimos después disculpa

  196. Joana

    Buenos días,
    Tristan, vivo en una vivienda heredada de mi padre, soy copropietaria con mi hermana, pero vivo yo sola en ella, es mi vivienda habitual. Ahora mi hermana después de muchos años, quiere venderla, pero yo no quiero. Ella me ha demandado porque yo no me bajo del burro, no la quiero vender. La situación sería ir a juicio,no?…tendría alguna posibilidad de ganarlo y que la casa no se vendiera?…me han dicho que la ley ampara ami hermana y que el juicio lo ganaría mi hermana. Yo tendría que pagar las costas y al final el piso saldría a subasta si o si ( yo estoy parada y no podría ni pujar por el piso ni pagar las costas). Es así?…saldría yo perdiendo,no?

    1. Efectivamente, Joana, tu negativa a vender os va a costar mucho dinero a ambas. Y si te opones a la demanda, tu perderás aún más dinero.

      1. Joana

        Y si no tengo dinero porque soy insolvente y estoy parada….Las costas y todos los gastos, me los quitarían de mi parte de la vivienda cuando esta se subaste y se venda, no?

  197. Mitu

    hola, Tristán
    Tengo una parte de un inmueble. Otro propietario me ha ofrecido comprarla por la mitad de lo que vale, porque ahora tiene dinero, pero yo no tengo prisa. Si inicia el procedimiento para la disolución y todo va camino de la subasta, ¿qué puedo hacer para ganar tiempo? Por ejemplo, venderle una parte de mi propiedad a un tercero… iniciar una negociación… venderle a una empresa que compra proindivisos…

    Gracias

    1. Lo lamento, Mitu, si me pidieras alguna fórmula para llegar a un acuerdo o algo que fuera constructivo, naturalmente que podrías contar conmigo. Pero para retrasar, entorpecer y hacer marrullerías (sí, me las conozco todas, pero no las divulgo) para eso no cuentes conmigo.

  198. JOSEFINA SERENA BONET

    Tres hermanos somos propietarios de un acasa en Alicante, una vive en la casa. Nosotros queremos nuestra parte y vemos que la unica solucion es subastar. Nos podeis decir los pasos a seguir, tiempo y dinero aprox que nos puede suponer ?

    1. Buscar a un buen abogado que no sea el típico primo de la familia que estudió derecho. Luego el siguiente paso es esperar y esperar y esperar. Vosotros solo tenéis que poner paciencia. El resto lo aporta el abogado. Primero habrá una sentencia de disolución del proindiviso y luego el abogado solicitará que se ejecute la sentencia y propondrá las normas para la subasta. Y esperar y esperar y esperar. Mejor un mal acuerdo.

  199. Ana María

    Hola tres hermanos somos copropietarios de una vivienda en un pueblito de la costa, como la propiedad está en el casco antiguo y está deteriorada pues lleva 10 años sin habitarse, pues se ha deteriorado. Yo estoy y he estado dispuesta a venderla a un tercero o a ellos mismo por un valor ridídulo incluso por 0 euros, pero no hay manera, ellos quieren vender por una cantidad que nadie está dispuesto a pagar, y no quieren comprar mi parte aunque sea regalado.
    Para complicar más la cosa yo vivo a miles de km de ellos y ellos a pocos metros de la propiedad.
    Me veo obligada a ejecutar el proindiviso, porque no veo otra solución.
    Me prodrías orientar en esa materia, porque que pasa si la subasta queda desierta.

    1. Tonigs

      Si las condiciones de la subasta son normales nunca queda desierta, primero debido a que algún copropietario pujará y segundo que por poco que se puje siempre se puja (si no tiene cargas, claro). Mucha suerte (si lo que quieres es malvenderla avisa, que aquí puede haber muchos interesados)

      1. Ana María

        Que yo sepa no tiene carga alguna, y si que me interesa vender y no emprezar un procedimiento largo y costoso.

  200. Ana María

    La casa es una vivienda unifamiliar, situada en Salobreña , 156 m2, 4 dormitorios, 2 plantas y azotea,playa a unos 800 metros. No se que más información necesitas.

    1. Ana María. Cuanta más información des más posibilidades tendrás de que alguien se interese por lo que ofreces. Además, también puedes aportar tu correo electrónico para que los interesados contacten directamente contigo.

      Pero recuerda siempre disimularlo para que los robots de los malos no lo identifiquen como un correo electrónico y te abrasen a spam. Un robot jamás podría identificar una dirección así: juan.lopez[arroba]gemail(punto)com

      1. Ana María

        Si hay alguna información que alguien desee tener me la puede pedir a mi correo directamente, anabowlin(arroba)gemail(punto)com

  201. Ana María

    Voy a ejecutar un proindiviso, desearía que me orientarais un poco para no tirar el dinero que me va a costar el abogado, que quiere decir que el cobra cuando se tenga sentencia en primera instancia, quiere decir que puede haber más instancias, o que le tengo que pagar al abogado aún cuando no hay conseguido quitármela de encima que es para lo que le voy a contratar.

  202. Ana María

    si ahi algun subastero intersado en la propiedrad, que se manifieste pronto y malvenderé mi parte de buen grado, si no me inmolaré en la casa en si, y para mi no habra problemas los problemas los dejaré en esta vida y espero que en la otra vida no haga falta subastar los trozos de infierno para estar calentito, porque juro que a mis hermanos les dejaré sin su calefacción en otra vida ya me que están jodiendo la mia.

  203. Jaime Urbistondo

    Buenas. Lo primero dar la enhorabuena al creador del blog y a todos los que participais.

    Soy copropietario con mi ex-pareja de un inmueble, ella hace tiempo que dejó de pagar hipoteca, comunidad y todos los gastos por lo que yo demandé en su momento y tengo ya un embargo en firme a mi favor sobre su parte del piso. Ella que no tiene un duro ha pedido ahora la división de la cosa común. Tenemos una hipoteca de la que quedan unos 110.000€ por pagar y pisos similares a este se están vendiendo en 230-240.000€. Aunque yo sigo viviendo en el piso, creo que a estas alturas la mejor solución es que aparezca un postor y se lo lleve, lo cual implicaría seguramente asumir perdidas con respecto a vender mediante acuerdo -imposible de los imposibles- , pero también quitarse de problemas y empezar de cero.

    Mi duda es si ese embargo que yo tengo sobre la parte de ella -unos 35.000€- podría cobrarlo directamente de lo que un hipotético mejor postor consigna en el juzgado tras ganar la subasta, o por el contrario seria una carga registral del inmueble para cuyo cobro yo tendría que perseguir a ese nuevo propietario. En cuyo caso igual me conviene pelear en la subasta si es que al consignar mi parte me descuentan ese importe de su deuda a mi favor por ser copropietario.

    Saludos y Eskerrik Asko

    Pd jóvenes, nunca compreis nada a medias con nadie. Jamas.

      1. Jaime Urbistondo

        Gracias Tristan. La verdad, preferiría cobrar de ella directamente en lo que toque de su parte tras el reparto del dinero depositado en el juzgado, si es que la mejor puja alcanza para ello.

        Por lo que he leido, debe haber alguna forma de que mi abogada pida al secretario poner las condiciones para este reparto en las condiciones de la subasta, lo cual si se consigue creo que seria incluso mejor para los subasteros ya que se llevarian el inmueble mas limpio de cargas y eso podria hacer subir las pujas y eso tambien me supondría a mi cobrar mejor la venta en subasta. Esto puede ser asi en la realidad o son mis cuentas de la lechera?

  204. Elias

    Buenas tardes,
    Soy coopropietario de una finca en Barcelona.
    Es indivisible. Por lo que otros coopropietarios, necesitan liquidez. Cuanto podría costar los trámites, para poder ponerlo a subasta pública. ¿Y cuanto tiempo suele tardar todo este trámite?

    1. Tonigs

      Buenas tardes Elias,

      El precio te lo dirá el abogado del foro (Jotaerre), el proceso depende del juzgado y de los copropietarios pero puede tardar aproximadamente entre 3 y 5 años. En caso de que os plantearais vender la propiedad nosotros compramos indivisos en Barcelona.

      Feliz año nuevo

      1. Elias

        Pero como dijo Tristán, se suele pagar entre un 60% o 70%. De su precio real.
        Cuando me refiero a Barcelona, es en la provincia de Barcelona. Cerca de Sant Vicenç dels Horts. Y son 15 hectarias. Y el nivel de participación es el siguiente. 1 tiene un 27,08%. Otro 25%. Otro 8,33%. Y los demas somos, 19 con un 2,083%…
        En este terreno hay naves industriales arrendadas, 1 casa, terreno industrial, edificable y rústico.
        Ahora estamos en el proceso de tasarlo todo. Y es posible que muchos de los coopropietarios estarían interesados en vender su parte.

        1. Tonigs

          Buenas tardes,

          En subasta se suele pagar un 60 o 70 cerca de grandes ciudades. Para este caso no sé yo si en subasta se pagaría tanto… las mitades indivisas evidentemente se pagan menos, ya que tienes que hacer una posterior inversión y esperar un largo periodo. En caso de estar interesados envíadme un mensaje privado a través de mi usuario en Rankia.

          Un saludo

  205. Majo

    Hola. Agradecería mucho si pudierais contestarme a esta pregunta que me tiene loca. Incluso me fui al juzgado y la explicación que me dieron ( por poca me echan ).. No me convenció. En las condiciones de la subasta se indica:
    – El precio del remate habrá de consignarse en la cuenta del juzgado en los 20 días hábiles siguientes a su aprobación…
    Y por otro lado sigue ….
    – traslado para mejora de postura: una vez cerrada la subasta siempre que la puja iguale la cantidad mínima y antes de consignarse el precio de adjudicación, y de dictarse el decreto de adjudicación, se dará traslado a las partes, para que puedan mejorarla en 20 días hábiles, a contar desde dicho traslado.
    En base a estos dos puntos del pliego de esta subasta ,Mi pregunta es Como es el esquema temporal?
    1.-Una vez cerrada la subasta, ?Primero corren los 20 días para que las partes mejoren la puja..?
    2.- Pasados estos 20 días hábiles para la mejora…empiezan a correr otros 20 días hábiles para que se consigne el precio de adjudicación?
    3.-Cuando se dicta el decreto de adjudicación?
    Podéis por favor explicar bien los pasos siguiendo el orden temporal y los plazos .
    Muchas gracias !

    1. Jaime Urbistondo

      Yo de este párrrafo: “traslado para mejora de postura: una vez cerrada la subasta siempre que la puja iguale la cantidad mínima y antes de consignarse el precio de adjudicación, y de dictarse el decreto de adjudicación, se dará traslado a las partes, para que puedan mejorarla en 20 días hábiles, a contar desde dicho traslado.”

      Entiendo que el secretario dará traslado de postura a las partes. Plazo de 20 días, si no se lleva a cabo, cerrará esta posibilidad a las partes y dará entonces 20 para que se consigne la mejor postura, pasados estos plazos a) si hay quiebra, se tiraría de los reservistas y b) si hay consignación, se aprueba el decreto de adjudicación.

      Pero sin ver el edicto completo es muy dificil interpetar. Saludos y suerte en cualquier caso

      1. majo

        Muchas gracias Jaime por tu respuesta. Lo que comentas seria lo lógico, para que el mejor postor no tuviera que incurrir en gastos pare la consignación (en mi caso constituir una hipoteca sobre otro bien para conseguir la liquidez necesaria), y luego llegara algún copropietario a mejorar la postura, una vez consignado el precio.
        De hecho, como bien dice ““traslado para mejora de postura: una vez cerrada la subasta siempre que la puja iguale la cantidad mínima y antes** de consignarse el precio de adjudicación, y de dictarse el decreto de adjudicación, se dará traslado a las partes”… de este párrafo saco yo la misma conclusión… y no fue lo que me dijo el xxxgrgrxxx del secretario del juzgado, que echándome a patadas, me dijo que yo me olvidara del plazo de mejora, que yo tenía que consignar 20 días después del cierre..
        Total, que en estas circunstancias, me planté antes de tiempo y perdí la subasta.

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